TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, COCOROTE, INDEPENDENCIA Y VEROES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY.
En el presente juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, llegada la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal lo hace con base a las siguientes consideraciones:
I
PRIMERO: En el libelo de demanda de fecha 30 de marzo de 2.005, la abogada en ejercicio de su profesión FROILA BRICEÑO SIERRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.912.056, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 14.388, actuando con el carácter de apoderada judicial de la FUNDACIÓN CENTRO DE INVESTIGACIONES DEL ESTADO PARA LA PRODUCCIÓN EXPERIMENTAL AGROINDUSTRIAL (C.I.E.P.E), adscrita al Ministerio de Ciencia y Tecnología, creada por Decreto Nro. 1605, de fecha 25 de mayo de 1976, emanado de la Presidencia de la República, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nro. 30.990, de fecha 27 de mayo de 1976, inscrita por ante la Oficina de Registro Subalterno del Distrito San Felipe, Estado Yaracuy, hoy de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, bajo el Nro. 20, Tomo 10, Tercer Trimestre del año 1976, siendo la última reforma de sus estatutos en fecha 25 de febrero de 2000, registrado bajo el Nro. 32, folios 158 al 169, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Primer Trimestre, representación que consta de instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, bajo el Nro. 47, Tomo 52, de los Libros de Autenticaciones, de fecha 31 de mayo de 1995, el cual se encuentra agregado a los folios 6 y 7 del expediente, ocurrió por ante este tribunal para demandar a la ciudadana CARMEN ANGEL LINARES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.920.006, quien estuvo asistida por el abogado en ejercicio Miguel Angel Martínez Parra, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nro. 56.073, de este domicilio y civilmente hábil, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, sobre un inmueble propiedad de su mandante, consistente en una vivienda, que se encuentra en la calle 03, Nro. 30, Urbanización El Ciepito, ubicada en la avenida Las Américas, entre las avenidas Yaracuy y Las Fuentes, Sector Bella Vista, de esta ciudad de San Felipe, Estado Yaracuy.
Fundamentó la demanda en los siguientes hechos:
Que su mandante había dado en calidad de arrendamiento a la ciudadana Carmen Angel Linares la vivienda señalada supra, mediante un contrato de arrendamiento, el cual acompañó marcado "B" y que se encuentra agregado a los folios 8 al 12 del expediente, por un plazo de un (01) año, contados a partir del día 01 de noviembre de 1.985, prorrogable automáticamente por períodos iguales, siempre y cuando el adjudicatario continuare como empleado al servicio de la Fundación;
Que el día 04 de diciembre de 1.989, se terminó la relación laboral entre la arrendataria Carmen Angel Linares y la Fundación CIEPE, perdiendo la primera su condición de empleada;
Que el contrato de arrendamiento, de conformidad con la cláusula décima cuarta, sólo tendría vigencia mientras la adjudicataria Carmen Angel Linares, estuviese prestando los servicios en la Fundación, de lo contrario se daría por vencido;
Que la adjudicataria Carmen Angel Linares, al suscribir la convención locativa, se obligó a entregar la casa adjudicada en caso de terminación de la relación laboral;
Que la ciudadana Carmen Angel Linares, antes del vencimiento del primer mes del retiro, esto es, contado a partir del día siguiente a la fecha de ruptura de la relación laboral, o sea, desde el día 05 de diciembre de 1.989, debió haber cumplido la obligación contractual de entregar, a su representada la Fundación CIEPE, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento;
Que existiendo por parte de la ciudadana Carmen Angel Linares, de conformidad con la cláusula décima cuarta del contrato suscrito por ella y su mandante, la obligación de entregar el inmueble arrendado antes del cumplimiento del primer mes de cesar la relación laboral, es por lo que solicita el cumplimiento del contrato;
Que por todo lo expuesto era que acudía para demandar formalmente a la ciudadana Carmen Angel Linares, para que convenga en la demanda o en su defecto a ello sea condenada por el tribunal:
1.) A cumplir con la obligación asumida de entregar a su representada, Fundación Centro de Investigaciones del Estado para la Producción Experimental Agroindustrial (C.I.E.P.E.), el inmueble dado en arrendamiento, completamente desocupado de personas y cosas, en el mismo buen estado de uso y condiciones en que se le entregó, sin plazo alguno y con todas sus solvencias de servicios públicos;
2.) En pagar las costas procesales del presente juicio.
Jurídicamente, fundamentó su acción en lo pautado en el artículo 1.167 del Código Civil y en el artículo 33 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estimó la demanda en la suma de cuatro millones seiscientos mil bolívares (Bs.4.600.000,oo).
Consignó junto con el libelo de demanda:
a) Contrato de arrendamiento privado, suscrito el día 01 de noviembre de 1.985, el cual se encuentra agregado a los folios 08 al 12 del expediente;
b) Documento privado del Reglamento de viviendas de la Urbanización El Ciepito, el cual se encuentra agregado a los folios 13 al 20 del expediente;
SEGUNDO: Admitida la demanda el 04 de marzo de 2.005, se le dio el trámite de ley correspondiente y se acordó la citación de la demandada, ciudadana Carmen Angel Linares, para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación y diere contestación a la demanda de autos.
Mediante auto de fecha 21 de octubre de 2.004, el Tribunal negó la medida de secuestro solicitada.
El día 06 de abril de 2.005, el alguacil del Tribunal efectúa la citación personal de la demandada Carmen Angel Linares.
El día 08 de abril de 2.005, siendo la oportunidad para la contestación de la demanda, compareció la ciudadana Carmen Angel Linares, parte demandada en el presente juicio, asistida del abogado en ejercicio de su profesión Miguel Angel Martínez Parra, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 56.073, y procedió a contestar la demanda de la siguiente manera:
Rechazó, negó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora;
Que es incierto que nunca hubiese querido entregar el inmueble objeto de la presente demanda;
Que la Fundación, ni su apoderado judicial nunca le comunicaron por escrito la voluntad de desocupación para la fecha del vencimiento del contrato, ni después de la ruptura de la relación laboral;
Que desde que firmó el contrato, esto es, en el año 1.985, hasta la fecha en que terminó su relación laboral con la Fundación, cuestión que ocurrió el día 04 de diciembre de 1.989, transcurrieron 04 años, siendo su permanencia en el inmueble ajustada a la voluntad del arrendatario, y que ha mantenido por casi 20 años;
Que el arrendador la dejó en posesión del inmueble arrendado, por tanto, operó la tácita reconducción;
Que se le tenía que dar un plazo de 03 años como prorroga legal, dado que lleva más de 10 años ocupando el inmueble.
TERCERO: Estando en su oportunidad legal las partes consignaron escritos de pruebas.
Vencido el lapso de evacuación de pruebas, las partes no presentaron escrito de conclusiones.
II
Conforme al esquema establecido en las consideraciones anteriores, corresponde a este sentenciador el examen y valoración de las pruebas presentadas tanto por el apoderado de la parte demandante, así como por la parte demandada, ciudadana Carmen Angel Linares.
PRIMERO: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Anexos al escrito de demanda la demandante presentó los recaudos que se analizan a continuación:
a.) A los folios 8 al 12 del expediente, acompañó marcado "B" un instrumento privado, el cual consiste en un contrato de arrendamiento entre la Fundación Centro de Investigaciones del Estado para la Producción Experimental Agro - Industrial (CIEPE), parte arrendadora y la ciudadana Carmen Angel Linares, parte arrendataria, de fecha 1° de noviembre de 1.985. Dicho instrumento privado fue acompañado como documento fundamental de la acción, y no habiendo sido negado por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, por tanto quien Juzga, y aplicando el contenido del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil tiene por reconocido el anterior contrato de arrendamiento, y así se declara.
b) A los folios 13 al 20 del expediente, acompañó marcado "C" un instrumento privado, el cual consiste en un Reglamento de Viviendas que regula las relaciones entre la Fundación CIEPE y las personas favorecidas con la adjudicación de viviendas en alquiler, y no habiendo sido negado por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, por tanto quien Juzga, y aplicando el contenido del artículo 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil se tiene por reconocido el anterior reglamento, y así se declara.
Además de los elementos que ya quedaron examinados, el apoderado actor en la oportunidad del lapso probatorio presentó escrito de pruebas que corre agregado al expediente en el folio 29, y que se examinan de seguida:
a) Promovió copia certificada que se encuentra agregada a los folios 31 al 35 del expediente, emitidas por el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, y por ser documento público, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
b) Promovió Inspección Judicial, la que fue negada su admisión de acuerdo al auto de fecha 18 de abril de 2.005, y que se encuentra a los folios 36 y 37 del expediente.
c) Mediante escrito de fecha 20 de abril de 2.005, el cual se encuentra agregado al folio 109 del expediente, promovió prueba de informes contenida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Con fecha 25 de abril de 2.005, se recibió por ante este Tribunal el informe enviado por el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta Circunscripción Judicial, y por ser documento autentico, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
SEGUNDO: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
La ciudadana Carmen Elena Angel Linares, asistida del abogado en ejercicio Miguel Angel Martínez Parra, durante el término probatorio presentó escrito de pruebas que se examinan de seguida:
a) Reprodujo el mérito favorable de las actas procesales. Quien juzga observa que lo referido no constituye un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición a que está obligado el Juez sin necesidad de alegación de parte, y así se declara.
b) Promovió 14 copias fotostáticas correspondientes a recibos de caja de la Fundación CIEPE, los cuales se encuentran agregados a los folios 40 al 53 del expediente. Las anteriores fotocopias no fueron negadas por la parte demandante dentro de los cinco días siguientes a aquél en que han sido producidas, por tanto quien Juzga, y aplicando el contenido del artículo 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil se tiene por reconocido los anteriores instrumentos, y así se declara.
c) Promovió copias fotostáticas de las consignaciones que efectúo inicialmente por ante el Juzgado de Parroquia de los Municipios San Felipe e Independencia, y con posterioridad lo hizo por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de esta Circunscripción Judicial, dichas copias se encuentran agregadas a los folios 54 al 108 del expediente. Las anteriores fotocopias no fueron impugnadas por la parte demandante dentro de los cinco días siguientes a su promoción, de conformidad con el aparte primero del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto, quien Juzga las tiene como fidedignas, y así se declara.
TERCERO: Al examinar este juzgado el libelo de demanda intentada por la abogada en ejercicio de su profesión Froila Briceño Sierra, actuando con el carácter de representante de la Fundación Centro de Investigaciones del Estado para la Producción Experimental Agroindustrial (CIEPE), así como las circunstancias alegadas en el escrito de contestación de la demanda suscrito por la ciudadana Carmen Elena Angel Linares, asistida por el abogado en ejercicio de su profesión Miguel Angel Martínez Parra, a la luz de los elementos probatorios contenidos en el expediente, para decidir la presente controversia se observa:
1°) Siendo indispensable determinar como se plantearon los hechos que constituyen la forma en que quedo trabada la litis y así establecer la carga de la prueba, este Juzgador la determina así:
La parte actora alegó haber celebrado con la parte demandada contrato de arrendamiento sobre un inmueble ampliamente descrito en el libelo de demanda, relación que se plasmo en el documento privado en fecha 01/11/1.985, hecho aceptado por la parte demandada al dar su contestación, cuando expresamente indica que el contrato de arrendamiento se celebró con su persona (folio 25), produciéndose como consecuencia que tal hecho no será objeto de prueba.
La actora expresó en su escrito de demanda, que la relación laboral entre la arrendataria y la Fundación terminó el día 04/12/1.989, hecho este que fue aceptado por la parte demandada al dar su contestación a la demanda, cuando expresamente señala que dejó de ser empleada de la Fundación en la fecha antes indicada (folio 26), produciéndose como consecuencia que tal hecho no será objeto de prueba.
La accionante señaló igualmente lo siguiente: Que de conformidad con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito, la adjudicataria, se comprometió a devolver la vivienda a la Fundación, dentro de los 30 días siguientes a su retiro o renuncia del cargo que ocupó; asimismo señaló que la cláusula décima cuarta estableció que el contrato celebrado entre la Fundación y la adjudicataria sólo tendrá vigencia mientras esta última estuviese prestando servicios para la Fundación, por lo que, si la adjudicataria perdiere su condición de empleada, se dará por vencido, y el inmueble deberá ser entregado al adjudicatario, antes del vencimiento del primer mes, desde su retiro como empleada, aún cuando no se hubiese vencido el término dado en la cláusula sexta o estuviese pendiente una de sus prórrogas; igualmente, indicó que de conformidad con la cláusula décima séptima, la adjudicataria no podría ocupar el inmueble por más de tres años a partir de la fecha en que se firmó el contrato de arrendamiento;
Tal hecho fue contradicho por la parte demandada al dar su contestación, oportunidad esta en la que señaló que era incierto que nunca haya querido entregar el inmueble objeto de la presente demanda, ya que a ella nunca se le pasó por escrito la voluntad de desocupación para el momento de la fecha del vencimiento del contrato; asimismo, que desde que se firmó el contrato en el año 1.985, hasta la fecha en que dejó de ser empleada de la Fundación, esto es, el día 04/12/1.989, transcurrieron 04 años, permanencia esta que siempre se ha ajustado a la voluntad del arrendador, y que después de casi 20 años de ocupar el inmueble intente tal pretensión.
Asimismo alegó la parte demandada que en el contrato de arrendamiento suscrito, operó la institución de la tácita reconducción, alegato que fundamento en el hecho de que "…si a la expiración del término fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y sus efectos se regula como si se tratara de un contrato en el cual las partes no hubiesen determinado su duración" (folio 26). Señaló igualmente que la tácita reconducción opera si se cumplen las dos condiciones siguientes: "a) Que el contrato sea por tiempo determinado; y b) Que el arrendatario quede en posesión de la cosa arrendada y que el arrendador lo haya dejado en esa posesión", y que en la presente demanda, la parte actora presentó contrato privado por tiempo determinado, y la dejó en posesión del mismo por todo el tiempo que ha venido ocupando el inmueble.
Con la conducta asumida por la parte demandada sobre el alegato de haberse convertido el contrato de tiempo determinado a tiempo indeterminado, corresponde a este tribunal en aplicación del artículo 12, aparte único del Código de Procedimiento Civil, la interpretación de las cláusulas contractuales relativas a la duración del contrato, para confrontarlas con las pruebas restantes de autos y la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Como defensa subsidiaria la parte demandada señaló, que tenía cerca de veinte (20) años ocupando el inmueble. En consecuencia, habiendo reconocido la relación contractual la parte demandada, lo que señala se prueba tomando en cuenta el comienzo de la relación arrendaticia, la cual se inició el día 01/11/1.985 y la fecha en que se admitió la presente demanda, esto es, el día 04/03/2.005, por tanto han transcurrido 19 años, 04 meses y 03 días, y así se declara.
2°) Podemos decir siguiendo a Maduro Luyando que toda manifestación de voluntad expresada por los individuos y que tienen como fin producir efectos jurídicos, se pueden encuadrar dentro de los denominados actos jurídicos. Esta manifestación de voluntad puede ser de distinta naturaleza y perseguir fines distintos, encontrando dentro de las mismas, aquella destinada a producir efectos jurídicos considerados por el legislador como emanados de manera directa de la voluntad del sujeto, que están destinados a la creación, modificación o extinción de una relación jurídica, siendo estos los denominados negocios jurídicos, entendiendo por tales, el acto en virtud del cual un sujeto derecho, con sujeción a las normas que el ordenamiento jurídico positivo dispone para normar sus efectos típicos, regula sus intereses propios en las relaciones con otros (en Curso de Obligaciones, 1.983, p: 373 y 374).
Si se presenta dudas sobre si un contrato de arrendamiento es a plazo fijo o por tiempo indeterminado, se tiene que realizar la interpretación de la cláusula o cláusulas del contrato en la que las partes contratantes fijaron la duración de la relación arrendaticia.
Señala la doctrina, que el contrato ha de entenderse como un todo coherente, en consecuencia, sus cláusulas han de ser objeto de una interpretación relacionada las unas con las otras, y como señaló Messineo, citado por Guerrero Quintero, cada cláusula puede adquirir un significado inexacto y que solamente de la correlación armónica de cada una de las otras y de la luz que se proyectan recíprocamente, surge el significado efectivo de una y de todas, tomadas en el conjunto (La duración del contrato de arrendamiento y la consignación inquilinaria, 1.990, p: 35).
Corresponde al Tribunal determinar a los fines de la procedencia o no de la pretensión con vista a los alegatos de la parte demandada, si efectivamente el contrato suscrito entre las partes se transformó en uno de tiempo indefinido, para lo cual debe interpretarse el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, específicamente las cláusulas "cuarta, décima cuarta, décima sexta y décima séptima", cuyo tenor es el siguiente: "CUARTA: EL ADJUDICATARIO recibe la vivienda (o habitación) en perfectas condiciones y así mismo (sic) se compromete a devolverle (sic) al momento de dejar de prestar sus servicios a la Fundación, o a más tardar, dentro de los 30 días sujetos (sic) a su retiro o renuncia del cargo que ocupe; excepto con los deterioros normales causados por el uso, o los daños causados por fuerza mayor o vejez (sic)…DÉCIMA CUARTA: En virtud de ser el presente contrato celebrado entre "LA FUNDACIÓN" y "EL ADJUDICATARIO", no podrá ser traspasado, cedido, ni arrendado totalmente, ni en parte por "EL ADJUDICATARIO" y solo tendrá vigencia mientras "EL ADJUDICATARIO" esté prestando servicios en "LA FUNDACIÓN" por lo que, si "EL ADJUDICATARIO perdiere su condición de empleado se dará por vencido y el inmueble deberá ser entregado en perfecto estado, antes del vencimiento del primer mes de retiro de "EL ADJUDICATARIO" como empleado, aún cuando no se hubiese vencido el término dado en la cláusula décima (sic) sexta o estuviere pendiente una de sus prórrogas. "LA FUNDACIÓN" representada por su Director Ejecutivo, podrá modificar, previa solicitud del Adjudicatario el lapso de entrega de la vivienda, comprometiéndose "EL ADJUDICATARIO" en cancelar a la Fundación, el alquiler fijado durante el tiempo de permanencia en el inmueble…DÉCIMA SEXTA: El tiempo de duración del presente contrato es de un (1) año, contado a partir de la fecha de su firma, prorrogable automáticamente por períodos iguales siempre y cuando el Adjudicatario continúe como empleado al servicio de la Fundación y consecutivos, si una de las partes no diere aviso por escrito a la otra de su voluntad de no continuarlo por los menos (sic) con sesenta (60) días de anticipación a la fecha de su vencimiento, o de alguna de sus prórrogas…DÉCIMA SÉPTIMA: "EL ADJUDICATARIO" no podrá ocupar el inmueble por mas de tres (3) años a partir de la fecha en que se firme el Contrato de arrendamiento, salvo en aquellas excepciones dispuestas por la Dirección Ejecutiva".
Partiendo de la facultad otorgada a los Juzgadores por el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil para la interpretación de los contratos, y de lo previsto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, nos encontramos con que la cláusula "Décima Sexta" del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes contratantes, fijó como tiempo de duración del mismo, el lapso de 01 año, contado este a partir de la fecha de su firma, prorrogable automáticamente por períodos iguales y consecutivos de tiempo; no obstante, las partes se obligaron mutuamente a que este lapso inicial de 01 año o cualesquiera de las prorrogas, estaba sujeto a la condición de que la adjudicataria y/o arrendataria mantuviese la cualidad de empleada al servicio de la Fundación Ciepe, o bien que una de las partes diere aviso por escrito a la otra de su voluntad de no continuarlo por lo menos con 60 días de anticipación a la fecha de vencimiento del plazo inicial o de cualesquiera de sus prórrogas.
Por su parte, la cláusula "Cuarta" estableció que dentro de los 30 días siguientes a la finalización de la relación laboral entre la arrendataria y la Fundación Ciepe, la primera debería entregar el inmueble arrendado.
La cláusula "décima cuarta" del mismo contrato, indicaba que el contrato de arrendamiento sólo tendría vigencia mientras el adjudicatario estuviese prestando servicios en la Fundación Ciepe, por lo que si perdía tal condición de empleado, se daría por vencido, reiterando que el inmueble debería ser entregado dentro de los 30 días siguientes a que ocurriese el retiro del adjudicatario como empleado.
Por su parte, señalaba la cláusula "décima séptima", que el adjudicatario no podría ocupar el inmueble arrendado por más de 03 años contados a partir de la fecha en que se firmó el contrato de arrendamiento.
Las cláusulas "cuarta, décima cuarta y décima sexta " establecieron, que la duración del contrato estaría directamente relacionada con el tiempo que estuviese la arrendadora prestando sus servicios para la Fundación, y que una vez terminada la relación laboral entre la arrendadora y la Fundación, este hecho pondría fin al término del arrendamiento, por tanto tal "término contractual fijó el momento de la extinción de la obligación" como lo previene el artículo 1.211 del código civil, así nos encontramos que, en principio, el vencimiento de tal “lapso” de arrendamiento ocurrió en la oportunidad en que finalizó la relación laboral, por aplicación del artículo 12 del Código Civil, que prevé "Los lapsos de años o meses se contarán desde el día siguiente al de la fecha del acto que da lugar al lapso, y concluirán el día de fecha igual a la del acto, del año o mes que corresponda para completar el número del lapso …Estas mismas reglas son aplicables a la computación de las fechas y lapsos que se señalan en las obligaciones y demás actos, cuando las partes que en ellos intervengan no pacten o declaren otra cosa" (negrita de este Tribunal).
Establecido lo anterior, ambas partes convinieron en que la relación laboral que vinculaba a la Adjudicataria con la Fundación finalizó el día 04/12/1.989 (folios 3 y 26).
Es de importancia, a los fines de la resolución del proceso, determinar cuando comenzó y finalizó el lapso de 30 días, dentro de los cuales, la arrendataria debía entregar el inmueble arrendado a la Fundación, los cuales se fijan en aplicación del artículo 12 del Código Civil, desde la fecha en la cual se desvinculó laboralmente la adjudicataria de su Patrono, esto es la Fundación Ciepe, lo que ocurrió el día 04/12/1.989, para culminar el día 04/01/1.990, y así se decide.
Tanto las señaladas cláusulas “cuarta y décima cuarta” indicaban que una vez finalizada la relación laboral entre la arrendataria y la Fundación, el contrato de arrendamiento concluiría en esa misma fecha, esto es el día 04/12/1.989, y la arrendataria debería entregar el inmueble arrendado dentro de los 30 días siguientes, no previendo las partes que pasaría una vez vencido este último plazo señalado. Por lo tanto, es claro aquí que como Sentenciador, el tribunal, se encuentra con que la declaración de la voluntad de las partes es incompleta y debe ser desarrollada e integrada por el Juez (O. Pierre Tapia, ob. Cit., vol. 12, pág. 394, año 95).
La vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no trata el tema de la Tácita Reconducción, por lo que acudimos a las normas generales establecidas en el Código Civil en sus artículos 1.600 y 1.614 entre otros, bajo el supuesto de que los mismos no quedaron derogados por la ley señalada, máxime que al momento del vencimiento del contrato se encontraba vigente la Ley de Regulación de Alquileres, su Reglamento y el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas.
En efecto, vencido el lapso de 30 días siguientes a aquel en que finalizó la relación laboral entre la arrendataria y la Fundación Ciepe, encuentra este Juzgador que la arrendadora (Fundación Ciepe) permitió que la inquilina quedara en posesión de la cosa arrendada, por lo que, el arrendamiento se presume renovado y su efecto, se regla por lo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (en aplicación del artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil).
Más aún, las partes convinieron en la cláusula "décima séptima" que el adjudicatario no podría ocupar el inmueble por más de 03 años contados a partir de la fecha en que se firmó el contrato de arrendamiento, siendo la fecha de su firma el día 01/11/1.985, lapso de 03 años que se cumplió el día 01/11/1.988, no obstante, el arrendador permitió que la arrendataria continuara en el uso y goce del inmueble arrendado con posterioridad a dicha fecha, sino que quedó demostrado con los recibos que fueron aportados por la parte demandada, que se encuentran agregados a los folios 40 al 53 del expediente, emitidos por el arrendador, en donde quedó demostrado que la arrendataria continúo realizando los pagos por concepto de cánones de arrendamiento del inmueble alquilado, y posteriormente ha venido haciendo consignaciones de los mismos, inicialmente por ante el Juzgado de Parroquias de los Municipios San Felipe e Independencia, y actualmente por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de esta Circunscripción Judicial, según se desprende del expediente de consignaciones Nro. 073/99 de la nomenclatura interna de dicho Tribunal, y que se encuentran agregados a los folios 31 al 34, 54 al 108, y 112 del expediente.
Sobre el momento en que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado se transforma en uno a tiempo indeterminado, la doctrina mayoritaria es conteste en señalar que, corre a cargo del Juez calificar el contrato. Sin embargo, algunos supuestos de hecho pueden contribuir en ese sentido:
a.) Las partes por lo general al celebrar el contrato fijan el tiempo de su duración; lo que no significa que de modo excepcional (la tácita reconducción), así como la imprevisión de los contratantes, coadyuve a que ese tiempo quede indeterminado. En cambio, si la relación ha surgido de modo verbal, se observa desde el mismo inicio, que la misma es de duración indeterminada, todo bajo la presunción iuris tantum de indeterminación temporal. Por tanto, se da una pluralidad de elementos conducentes a la calificación del contrato en cuanto a su indeterminación, y entre los mismos los más notables son la imprevisión de las partes al no prefijar la duración en el contrato escrito, así como la tácita reconducción surgida por causa del vencimiento del tiempo previsto, bajo el tenor de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; así como el propio hecho de la naciente relación verbis.
b.) Cabria señalar la destinación tiene el inmueble objeto de la relación arrendaticia, dado que, no tiene la misma importancia o connotación arrendar un inmueble para establecimiento comercial o industrial, que un terreno o un inmueble como vivienda. El arrendar un inmueble para comercio podría interpretarse que la intención por parte del arrendatario se encamina hacia la permanencia, dado que mientras más dure en el mismo, eleva en es medida su interés en la permanencia por razones económicas; en tanto que, la habitación, no tiene en la mayoría de los casos tal trascendencia en el tiempo debido también a razones de naturaleza económica.
c.) Podemos señalar que en el contrato por tiempo indeterminado no existe en principio plazo fijo, concreto, establecido y limitado, para la duración de la relación arrendaticia. Aún cuando es cierto que del propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, sin embargo, la indeterminación se encuentra en su duración, no saben con precisión el momento de su finalización.
d.) Es los contrato (a tiempo indeterminado) la voluntad unilateral del arrendador, y ahora bajo la vigilancia de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no le es dado ponerle fin, sino en razón de alguna de las causales contempladas en su artículo 34, dado que las mismas presentan el carácter taxativo, cuando señala que “sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…”. Por su parte, el arrendatario no se encuentra vinculado, en principio, cumplir con ninguna especial formalidad o requisito, toda vez que los supuestos allí contemplados, han de ser alegados por el arrendador, y se encuentran contemplados en beneficio o protección hacia el arrendatario, quien goza de la facultad de ponerle fin en la oportunidad que mejor de parezca. La protección es para el locatario, a quien no se puede desalojar cuando el arrendador quiera, sino de acuerdo con los requisitos establecidos en la ley, mas no para el locador en ese tipo de relación indefinida.
e.) En el caso de un contrato a tiempo indeterminado no es viable la resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Nuestra Constitución Bolivariana garantiza el denominado “Principio de la Irretroactividad de las Leyes”, en virtud del cual, los nuevos textos legales que entran en vigencia no tendrán aplicación para regular situaciones pasadas con excepción de aquellas que favorezcan al reo o las de carácter procesal que se aplican inmediatamente, precepto que encontramos en el artículo 24 de la constitución. Aunque tal alegato, no fue sustentado por la demandada en su contestación, en el nuevo Estado Social de Derecho y de Justicia, el Juzgador debe velar por la integridad del texto constitucional y hacer efectiva la preeminencia de los Derechos Humanos y las garantías que los respaldan (artículos 24, 25, 333 y 334 de la Constitución) fomentando que las Leyes de Orden Público no sean letra muerta, y respaldando la posición de los sujetos reconocidos como “débiles jurídicos” por los textos legales, tal es el caso de los “arrendatarios” a quiénes dicha condición le ha sido otorgada no solo por la nueva legislación inquilinaria (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), sino por los textos que le precedieron (artículo 18 de la derogada Ley de Alquileres).
Ahora bien, establecido como quedó que al momento de entrar en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el contrato suscrito entre las partes del proceso había hecho tránsito de tiempo determinado a indeterminado, dado que este texto legal comenzó a regir en enero de 2.001.
Nos indica el artículo 7° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que "Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos"; por tanto, partiendo de que las normas de la legislación inquilinaria son de eminente Orden Público, mal podría este tribunal darle curso a una demanda cuya pretensión de desalojo se basa en disposiciones no aplicables a los supuestos de hecho previstos en las normas invocadas, criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nro. 834, de fecha 24 de abril de 2.002, en los términos que ha continuación se señalan: "…esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:
“Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.
Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales…
En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente, encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia, por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia. Por tanto, esta Alzada debe declarar con lugar la apelación que se ejerció y ordenar al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictar nueva sentencia tomando en consideración los señalamientos expuestos en este fallo. Así se decide".
En virtud de lo señalado, la pretensión de la actora es contraría a normas de Orden Público no amparadas por el ordenamiento jurídico proteccionista del débil jurídico denominado arrendatario, siendo procedente declarar la inadmisibilidad de la demanda ha pesar de que los argumentos señalados no fueron invocados por la parte demandada, ello en cumplimiento del artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y así se decide.
III
De acuerdo a las consideraciones expuestas, este Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE la demanda por cumplimiento de contrato, incoada por la abogada en ejercicio de su profesión FROILA BRICEÑO SIERRA actuando con el carácter de apoderada judicial de la FUNDACIÓN CENTRO DE INVESTIGACIONES DEL ESTADO PARA LA PRODUCCIÓN EXPERIMENTAL AGROINDUSTRIAL (C.I.E.P.E), contra la ciudadana CARMEN ANGEL LINARES, en su carácter de arrendataria de un inmueble, consistente en una vivienda, que se encuentra en la calle 03, Nro. 30, Urbanización El Ciepito, ubicada en la avenida Las Américas, entre las avenidas Yaracuy y Las Fuentes, Sector Bella Vista, de esta ciudad de San Felipe, Estado Yaracuy, por ser contraria a Derecho la petición de la accionante.
No hay condenatoria en costas por no haber resultado totalmente vencida ninguna de las partes.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en la ciudad de San Felipe, a los veintinueve (29) días del mes de abril de dos mil cinco (2.005). Años: 195° de la Independencia y 146° de la Federación.
El Juez,
Dr. Luis Humberto Moncada Gil
La Secretaria,
Sra. María de las Nieves González,
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo la 01:00 de la tarde, se dejó copia para el archivo del Tribunal.
La Secretaria,
Sra. María de las Nieves González,

LHMG/mdlng
Exp. Nº 1.843-05