TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO NIRGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
DICTA LA PRESENTE SENTENCIA DEFINITIVA

Nirgua, Primero (1º) de Agosto de 2005

DEMANDANTE: RAMON EMILIO ALVARADO NADALES, Cédula
de identidad Nº V- 7.022.432

ABOGADO ROCIO BLANCO CORRO
ASISTENTE: I.P.S.A. 101.942

DEMANDADO: JOSE DANILO SALAS VARGAS, Cédula de identi
dad Nro. E- 82.208.613

ABOGADO YASNERIS MUJICA MARIN
ASISTENTE: I.P.S.A. 106.263

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE.-

MATERIA: CIVIL.-

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: Nº 1.950/05.-

CAPITULO PRIMERO
NARRATIVA
Se inicia el presente procedimiento por demanda incoada, en fecha 28de Junio de2005 por el ciudadano: RAMON EMILIO ALVARADO NADALES, venezolano, mayor de edad, comerciante, cédula de identidad Nro. V- 7.022.432, de este domicilio, asistido legalmente por la Abogada ROCIO BLANCO CORRO, cédula de identidad Nº V – 14.709.256, I.P.S.A. Nro. 101.942, de este domicilio, actuando en su propio nombre y representación, contra el ciudadano: JOSE DANILO SALAS VARGAS, extranjero, comerciante, mayor de edad, cédula de identidad Nro. V- E- 82.208.613 y de este domicilio, por Desalojo Inmobiliario, a tal efecto manifiesta en su escrito de demanda: Que es propietario de un inmueble comercial denominado “Cachapera el Conuco Alvarado”, ubicado en el Kilómetro 43 – 44 de la Carretera Panamericana, sector Cabuy del Municipio Nirgua. Que el mismo lo tiene arrendado al ciudadano JOSE DANILO SALAS VARGAS, desde la fecha 15 de Febrero de 2001; pero, que en fecha 05 de febrero de 2004 le manifestó al Arrendatario su deseo de dar por terminada la relación arrendaticia; que éste hizo caso omiso por lo que procedió a solicitar por ante este Juzgado en fecha 07 de Junio 2004 la notificación Judicial correspondiente, lo cual se materializó el día 10 de Junio 2004. Que en virtud de haberse cumplido el lapso legal establecido en la Ley en materia de prorroga legal y observada la negativa del arrendatario ya identificado de no entregarle el inmueble en el tiempo acordado y en las condiciones establecidas en el contrato, ocurre ante este tribunal para que practique el desalojo del arrendatario según lo establecido en el artículo 30 de Arrendamientos Inmobiliarios (sic) y que se decrete el Secuestro de la cosa arrendada y se ordene en él el depósito de la misma tal como lo determina el artículo 38 de la Ley ya mencionada. Que el Arrendatario mantiene una deuda desde el último trimestre de 2003 hasta la presente fecha, por un monto de Bs. 2.143.645,55, con la empresa de Luz Eléctrica, que dicha deuda está a nombre del fondo de comercio y que corresponde al arrendatario conforme a la cláusula séptima del contrato que rige la relación arrendaticia entre ellos. Que el arrendatario ha incumplido con el mantenimiento de los muebles dados en arrendamiento ya que algunos se encuentran en mal estado y otros desaparecieron, que de no ser pagadas esas deudas por el arrendatario deberá pagarlas él, lo cual considera, representa un riesgo manifiesto y por ello pide se decrete una medida preventiva de embargo de bienes muebles por un monto de Bs. 2.743.645 con el fin de que se garantice la cancelación de las obligaciones que tiene el arrendatario. Acompaño copia simple de un registro de comercio, de un contrato de arrendamiento, de notificación judicial, de inspección judicial y un original de un estado de cuenta de Restauran El Conuco, emitida por ELEOCCIDENTE de fecha 27/06/2005 ( Folios 4 al 21)
Admitida la acción, se acordó el emplazamiento del demandado lo cual se efectúo en fecha siete (7) de Julio de 2005 tal como consta a los folios 28 y su vuelto. Las medidas cautelares solicitadas fueron negadas por considerar este juzgador que al tratarse de situaciones de hecho las planteadas en una acción de desalojo inmobiliario, para acordar la medida, se requeriría que se estudiara el fondo de la cuestión, lo que produciría, que al acordar la medida se esté concediendo lo que pudiera ser el objeto de la decisión de fondo, afectando con ello el debido proceso.-
A los folios 29 al 31 corre escrito de contestación de la demanda en la cual el demandado expone: Que opone cuestiones previas y rechaza, niega y contradice en toda y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra. Así opuso la cuestión previa de defecto de forma del libelo de demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, porque el demandante no indicó su domicilio, ni el domicilio del demandado. Que siendo “La Cachapera El Conuco Alvarado” un fondo de comercio, la demanda debía contener la razón social y los datos relativos a su creación y registro, lo cual fue omitido. Que no existe una relación entre los hechos y el derecho alegado por la actora, ya que solicita el desalojo conforme al artículo 30 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios y que el mismo está relacionado con la determinación del valor del inmueble en cuanto a la fijación del canon de arrendamiento mediante el órgano competente y no al desalojo. Que según el ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil (sic) deben señalarse los instrumentos en que se funde la pretensión los cuales deben producirse con el libelo de demanda, que este aspecto tiene su fundamentación debido a que el contrato de arrendamiento alegado pasó de un contrato a tiempo determinado a ser un contrato de tiempo indeterminado el cual se rige por otras disposiciones taxativas de la ley. Que el artículo 340 en su ordinal 7º señala que si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, deberá expresarse la especificación de estos y sus respectivas causas, lo que fue obviado por la actora.
Al fondo, rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda, alegando que según la doctrina y la jurisprudencia, cuando los contratos son a tiempo indeterminado es necesario seguir el procedimiento establecido en el artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios para solicitar el desalojo y solo por las causales que ésta señala. Que el contrato de arrendamiento que menciona el actor, se contrajo el 15 de Febrero de 2001, por un año, es decir, debió culminar el 15 de febrero de 2002, por lo que al continuar con la relación arrendaticia se convirtió automáticamente en un contrato a tiempo indeterminado por lo tanto la prorroga legal otorgada por el actor al demandado no encuadra dentro de las disposiciones señaladas por la ley de arrendamientos inmobiliarios en su artículo 38. Que no está fundamentada de una manera clara cual es la pretensión del actor, lo cual vulnera sus derechos. Que deba la cantidad de 2.143.645,55 (sic) de energía eléctrica, porque los gastos son compartidos entre él y el arrendador, ya que el demandante tiene su domicilio al lado del fondo de comercio y se sirven de la misma energía (sic), habiendo pagado todo cuanto a él corresponde. Que es incierto que no haya cumplido con el mantenimiento de los muebles. Finaliza diciendo que rechaza la acción por cuanto no existe una relación entre los hechos y el derecho alegado por la parte actora.
Durante el lapso probatorio ninguna de las partes promovió ni evacuo pruebas, por lo que concluido el mismo la causa quedó de pleno derecho fijada para sentencia.
CAPITULO SEGUNDO
MOTIVA
Establece el artículo 35 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que el demandado en su contestación deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. Esto es, que previo al pronunciamiento de fondo debe el juzgador resolver las cuestiones incidentales planteadas por el demandado, teniendo así que éste alegó que el demandante no indicó el domicilio de ninguna de las partes y por tanto opuso como defecto de forma el incumplimiento de lo indicado en el ordinal 2º del articulo 340 del mencionado Código. Al respecto cabe destacar que revisada la demanda no encuentra el Juzgador que el actor haya dejado de cumplir los requisitos indicados en el ordinal 2º del artículo 340, pues claramente se observa que se identificó e identificó al demandado conforme a las exigencias de dicho ordinal, indicando, su carácter, sus nombres y sus apellidos, así como su domicilio ya que éste último requisito se cumple indicando si está domiciliado en esta ciudad o en otra y no indicando la dirección de residencia que al parecer es lo que pretende el demandado y lo cual puede derivarse de confundir la obligación de indicar el domicilio de las partes con la obligación que impone el artículo 174 del Código de Procedimiento al actor y al demandado, cada uno en su oportunidad de primera comparecencia, es decir, en el libelo de demanda y en el escrito o acta de la contestación, la dirección exacta, cuyo domicilio subsistirá durante todo el proceso mientras no se constituya otro distinto, en el cual se practicarán todas las notificaciones, citaciones o intimaciones a que haya lugar en la causa, pero a falta de dicha indicación, se tendrá como tal la sede del Tribunal, por lo que su no cumplimiento no es causal de sanción alguna ya que tal omisión está sancionada por el Legislador.
Alegó, que como se mencionó el fondo de comercio “Cachapera el Conuco Alvarado”, debió el demandante, conforme a las previsiones del ordinal 3º del artículo 340, indicar la razón social y los datos relativos a su creación y registro. Realmente al no ser, ni el demandante, ni el demandado, ni tercero a quien deba llamarse a juicio, la presunta persona jurídica mencionada, no tenía el actor porque cumplir con dicho requisito y por tanto tal defensa resulta impertinente.
Opuso, que el actor no dio cumplimiento al ordinal 5º del citado artículo 340 del referido Código; es decir que no hizo una relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que basa la pretensión, con las pertinentes conclusiones; pero, no encuentra el Juzgador que la demanda adolezca de tal defecto de forma, pues el actor señala de manera precisa el contrato o relación arrendaticia, indicando el bien al cual se refiere, el motivo fáctico que lo induce a interponer la acción, los fundamentos jurídicos y contractuales en los cuales cree que se funda su pretensión y sus conclusiones, por lo que el actor cumplió razonablemente con las exigencias de dicho ordinal resultando infundada la oposición preliminar opuesta.
Alegó que el actor incumplió con lo previsto en el ordinal 6º del articulo referido al no indicar los instrumentos en que fundó la acción y del cual se deriva el derecho deducido, pero no encuentra el Juzgador que éste haya incurrido en tal vicio, pues no existe en materia inquilinaria instrumentos fundamentales, ya que las causales de cumplimiento, resolución o desalojo no se derivan de la pre existencia de ningún instrumento, sino de hechos que deben ser probados en el proceso, sin embargo el actor alegó una relación arrendaticia y acompañó un contrato de arrendamiento, así como una notificación judicial de donde dice nace su derecho ha accionar y con lo cual en concepto de este Juzgador cumplió con los requisitos exigidos en dicho ordinal. Indicó que el actor demandó daños y perjuicios sin especificar éstos y sus causas. En efecto el demandante refiere en su escrito libelar una presunta deuda que dice tiene el Arrendatario con la empresa ELEOCCIDENTE por servicios de energía eléctrica prestados y solicitó se acordará una medida cautelar para protegerse frente al presunto daño que se acarrearía a su patrimonio de resultar desalojado el demandado y quedar pesando sobre el fondo de Comercio “Cachapera El Conuco Alvarado”, la presunta deuda, pero en ningún momento detalló en que consistían estos daños, ni las causas que presuntamente lo produjo, como tampoco solicitito se condenará al demandado al pago de tales presuntos daños, por lo que dicha defensa ha de declararse con lugar; pero, no así la cuestión previa opuesta de defecto de forma de la demanda por no haber llenado los requisitos previstos en los ordinales 2º, 3º , 5º y 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por todas las razones y argumentaciones expuestas. Así se decide.
Resuelta la cuestión preliminar, toca analizar los planteamientos de fondo, así tenemos que el actor pide se constriña al demandado al desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento existente entre ellos, conforme lo dispuesto en el artículo 30 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, en virtud de haberse cumplido el lapso de prorroga que le concedió para ello, a lo cual el demandado respondió alegando que esa no es la norma aplicable y que el contrato de arrendamiento que los une, se inició como contrato determinado pero que se convirtió en indeterminado al haberse continuado cumpliendo luego del vencimiento de su plazo de duración y que por tanto no le es aplicable lo dispuesto en el artículo 38 de la ley de arrendamientos Inmobiliarios, si no lo previsto en el artículo 34 del citado Decreto Ley. Si bien el actor erró al fundar su acción en el artículo 30 del citado Decreto Ley, ello no constituye un vicio que impida determinar la intención del actor, pues en la explanación de los hechos deja sentado que su intención es la de requerir el desalojo y que es por ello que intenta la acción, por tanto en aplicación del Principio de que el juez conoce el derecho y de que las partes deben plantear los hechos, no se considera que tal desacierto haya perjudicado la posibilidad de defensa del demandado, quien dicho sea de paso da a entender con sus alegatos que entendió perfectamente los hechos planteados. Ahora bien, ante el planteamiento formulado por el demandado de que el contrato que lo une con el actor es de tiempo indeterminado, se debe analizar los términos del contrato a los fines de determinar su naturaleza temporal, es decir, si es un contrato de tiempo determinado o por el contrario es de tiempo indeterminado, pues según su naturaleza temporal el legislador les da su tratamiento legal, observándose que con la demanda el actor acompañó copia simple de un contrato de arrendamiento celebrado entre él y el demandado de autos, cuyo objeto lo es un inmueble constituido por un local comercial amplio donde funciona un establecimiento comercial con la denominación “RESTAURAN CACHAPERA EL CONUCO ALVARADO” y todo un conjunto de bienes muebles que lo conforman, ubicado en el kilómetro 43 – 44 de esta jurisdicción (folios 10 al 12), el cual al no haber sido impugnado ni tachado por el demandado quedó reconocido como el contrato que une a las partes de este proceso en la relación arrendaticia que se menciona en el mismo, el cual fue celebrado en fecha quince (15) de febrero del año 2001, estableciendo su cláusula TERCERA el tiempo de duración así: “ El tiempo de duración de este contrato convenido entre las partes es por DOCE (12) MESES (1 año), contados a partir de los quince (15) días del mes de FEBRERO del corriente año (2001), hasta el día catorce (14) del mes de FEBRERO del año 2002, que es el término del contrato, pudiendo prorrogarse por igual lapso a voluntad de ambas partes”, por lo que no existiendo en autos instrumento alguno que pruebe que entre el demandado y el actor se dieron prorrogas por tiempo determinado, o que el Arrendador se hubiere opuesto a la continuación del contrato después de vencido el término inicial, pues por el contrario, de su propio dicho se desprende que le informó al Arrendatario, su deseo de no continuar arrendándole en fecha cinco (5) de febrero del año 2004, porque lo necesitaba para explotarlo, lo cual hizo casi (2) dos años después del vencimiento del plazo de duración contractual, por lo que es forzoso concluir, que al haber transcurrido el plazo de duración referido anteriormente y haber continuado el Arrendatario en posesión de la cosa arrendada sin oposición del Arrendador, que operó la tacita reconducción contractual prevista en el artículo 1614 del Código Civil que establece: “…En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado…” y por tanto el contrato que une a las partes intervinientes en este juicio es de naturaleza indeterminada y como consecuencia de ello no le es aplicable lo dispuesto en el artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues éste sólo se aplica a los contrato celebrados a tiempo determinado, por lo que la notificación de prorroga legal que el actor hizo al demandado a través de este juzgado en fecha diez (10) de Junio de 2004 y que corre a los folios 13 al 20 de este expediente, es de ningún efecto para producir la desocupación demandada y por tanto no puede ser esgrimida como causal para solicitar el desalojo inmobiliario, ya que ésta no es una causal de las establecidas taxativamente por la ley para producirlo, toda vez que el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: “…Solo podrá demandarse el desalojo (resaltado del tribunal) de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado (resaltado del tribunal) cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el Arrendador.
f) Que el Arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento interno del inmueble. (omissis)
g) Que el Arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
h) Quedando a salvo el ejercicio de las acciones Judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo. De esta última disposición contemplada en el parágrafo segundo del citado artículo 34, debe entenderse que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contrato a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, que no es otro que por resolución con apego a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil.
Al respecto el Dr. EDGAR NUÑEZ ALCANTARA, en su libro El Nuevo Derecho Inquilinario. Edición Noviembre 2000. Editorial Hnos. Vadel, pagina 59. agrega: “…Efectivamente, las causales previstas para el desalojo deben ser normas de excepción, de interpretación restrictiva y en consecuencia no pudieran ser interpuestas acciones de desalojo por causales distintas a las previstas en el artículo 34. El Legislador cuando crea un régimen especial para el desalojo, en materia de contratos a tiempo indeterminado, lo hace de manera tal que se sale de la órbita del derecho común, del que es propio para el ciudadano; lógicamente el régimen de excepción obliga a que sólo es posible accionar por tal materia al encuadrarse el pretensor en las causales taxativamente señaladas. Son normas de excepción, y en consecuencia sólo lo que esté contemplado allí es posible plantear, por eso el legislador acertadamente señala que si hay otras causales quedarán abiertas otras acciones, las cuales son sin lugar a duda la acción de resolución o la acción de cumplimiento, previstas en el artículo 1.167 del Código Civil…”
Sobre el mismo tema la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 382 del 1º de Abril 2005, con ponencia del Dr. Pedro Rondón Haaz, publicada en pagina 81 del Tomo CCXXI de Jurisprudencia Ramírez & Garay, indicó: “…(Omissis) Ahora bien, el Decreto sobre Desalojo de viviendas de 1947 fue derogado expresamente por el artículo 93, cardinal 2º, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, el artículo 34 del nuevo decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo, el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (…) Así se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34…” (omissis).
En consecuencia, al no estar establecido en el artículo 34 antes referido, como causal de desocupación de inmuebles arrendados por contratos cuyo termino de duración es indeterminada, el hecho de que el arrendatario continúe ocupando el objeto del arrendamiento luego de vencida la prorroga de un año que le fue concedida para ello, la petición del demandante es contraria a derecho y por tanto ha de declararse Sin Lugar.
CAPITULO TERCERO
DISPOSITIVA
Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR: La cuestión previa de defecto de forma de la demanda fundado en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haber cumplido el actor con lo dispuesto en el ordinal 7 º del articulo 340, es decir no haber indicado en ella la especificación de los daños y sus causas.
SEGUNDO: SIN LUGAR las Cuestiones previas opuestas por el demandado fundado en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, por defecto de forma de la demanda al alegar que el actor no cumplió con lo dispuesto en los ordinales 2º, 3º, 5º y 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, pues las mismas resultaron infundadas.
TERCERO: SIN LUGAR, la presente demanda por no estar fundada en una o varias de las causales taxativas previstas en el artículo 34 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como se dejó establecido
CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante por haber resultado vencida totalmente.-
Publíquese, Regístrese. Déjese copia.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de despacho del Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Nirgua al Primer (1º) día del mes de Agosto del Año Dos Mil Cinco.- Año 194º de la Independencia y 146º de la Federación.-
EL JUEZ TEMPORAL
Abog. Iván Palencia Arias
La Secretaria Suplente
Abog. Adriana Rodríguez

En esta misma fecha y siendo las 10:00 a.m. se publicó la anterior decisión.
La Secretaria Suplente.
Abog. Adriana Rodríguez