REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO NIRGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
DICTA LA PRESENTE SENTENCIA DEFINITIVA

Nirgua, Treinta (30) de Mayo de 2005

DEMANDANTE: MARIA ELENA VELIZ VIUDA DE PACHECO, Cédula
de identidad Nº V- 6.702.437

ABOGADO GUIOMAR OJEDA ALCALÁ
ASISTENTE: I.P.S.A. 90.554

DEMANDADO: WALDO JOSE MARTINEZ LINARES Cédula de identi
dad Nro. V- 4.477.277

ABOGADO ROSALINDA OCANTO ESCORCHE
ASISTENTE: I.P.S.A. 55.140

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE.-

MATERIA: CIVIL.-

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: Nº 1.931/05.-

CAPITULO PRIMERO
NARRATIVA
Se inicia el presente procedimiento por demanda incoada, en fecha 26 de Abril de 2005, por el ciudadano: GUÍOMAR OJEDA ALCALA, Abogado, cédula de identidad Nro. V-3.912.946, I.P.S.A. Nro. 90.554, de este domicilio, actuando como apoderado judicial de la ciudadana: MARIA ELENA VELIZ DE PACHECO, venezolana de mayor edad, viuda, del hogar, cédula de identidad Nro. V-6.702.437, y de este domicilio, contra el ciudadano: WALDO JOSE MARTINEZ LINAREZ, venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, cédula de identidad Nro. V- 4.477.277 y de este domicilio, por Desalojo Inmobiliario, a tal efecto manifiesta en su escrito de demanda: Que el cónyuge de su representada (hoy fallecido) suscribió en fecha 15 de Abril de 1988 por documento privado que acompaña marcado “C”, contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el demandado, sobre un inmueble de uso comercial propiedad de su representada y que se encuentra ubicado en la calle 9 entre 4º y 5º avenida, a media cuadra del Banco del Caribe, de este Municipio Nirgua, Estado Yaracuy, que el mismo está alinderado así: Norte; Con Sucesión de Segundo Castillo; SUR; Con la Sucesión Almarza Chávez , ESTE; Sucesión de Genaro Duobront, y OESTE; Con la Calle 9 que es su frente, que es de la exclusiva propiedad de su mandante según instrumento inscrito por ante la Oficina de Registro Subalterno (sic) del Municipio Nirgua, bajo el Nro. 76, folios 211 al 214, Protocolo Primero, Tomo Uno, Cuarto Trimestre del año 1.987 y documento anotado bajo el Nro. 84, Protocolo Primero, Tomo dos Adicional, Cuarto Trimestre del año 1987. – Que ha transcurrido, desde aquella fecha, dieciséis (16) años; por lo que el contrato paso a ser de tiempo indeterminado, que su representada notificó al arrendatario su voluntad de no continuar arrendándole el inmueble en cuestión por lo que el contrato feneció en fecha 15 de Abril de 2005, pero que han resultado infructuosas las gestiones que ha realizado para que el demandado entregue el inmueble desocupado a pesar de que el mismo se encuentra deteriorado haciéndose insostenible su habitabilidad, razón por la cual interpone la presente acción y pide que el demandado convenga en dar por resuelto el contrato de arrendamiento antes referido o en su defecto que así lo declare el tribunal de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1.167, 1.599 y 1.618 del Código Civil así como en los artículos 1, 33 y 34 parágrafo segundo del decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios en virtud de que por ser un local comercial no le es aplicable la prorroga legal contenida en el Titulo V del precitado Decreto Ley. Estimó la demanda en la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 840.000) y solicitó se acordara medida de secuestro sobre el inmueble objeto de la acción
Admitida la acción, se acordó el emplazamiento del demandado lo cual se efectúo en fecha 5 de mayo de 2005 tal como consta a los folios 19 al vuelto del folio 21. La medida cautelar fue negada por considerar este juzgador que al tratarse de situaciones de hecho las planteadas en una acción de desalojo inmobiliario, para acordar la medida, se requeriría que se estudiara el fondo de la cuestión, lo que produciría, que al acordar la medida se esté concediendo lo que pudiera ser el objeto de la decisión de fondo, afectando con ello el sagrado derecho de defensa del demandado.
Al folio 23 corre auto del Tribunal de fecha nueve (9) de mayo de 2005 donde se deja constancia que concluyó el despacho del día sin que el demandado compareciera a dar contestación a la acción ni por si, ni por medio de apoderado.
Al folio 24 corre poder apud acta otorgado por el demandado a la Abogada ROSALINDA OCANTO ESCORCHE.
Del folio 25 al 61, corren agregados escritos y anexos de pruebas del demandado así como su admisión y del folio 62 al 70 corre agregado escrito y anexos de pruebas de la parte actora y su admisión.
Al folio 71, el apoderado actor pide se desestime el escrito de pruebas de la parte demandada porque en su criterio es producto de una falsa interpretación (sic) del artículo 889 del Código de Procedimiento civil y porque no aporta ningún elemento de convicción en virtud de que el objeto de la presente demanda es por vencimiento del contrato tal como lo indica la cláusula 2 del Contrato de Arrendamiento que riela al folio 13.
Al folio 73, la apoderada del demandado impugna las pruebas presentadas por la actora y que rielan a los folios 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70 de este expediente, quedando así trabada la litis.
CAPITULO SEGUNDO
MOTIVA
La actora pide se constriña al demandado a entregarle desocupado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento existente entre ellos desde el día 15 de Abril del año 1988, en virtud de haberle ella notificado en fecha cuatro (4) de marzo de 2005 su voluntad de no continuar arrendándole el inmueble en cuestión, por lo que según su criterio, el mismo feneció el día 15 de Abril de 2005 y que como se trata de un local comercial no le es aplicable la prorroga legal prevista en el capitulo V del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conforme a sentencias dictadas por la Corte Contenciosa Administrativa. Ahora bien, es conteste la actora en afirmar que dicho contrato fue celebrado por tiempo determinado de un año, pero que al haberse dejado al arrendatario en el goce del inmueble, éste pasó a ser de naturaleza indeterminada, por lo que ocurrió a notificarlo para hacerle saber su deseo de no continuar el arrendamiento, pero; que llegada la fecha de finalización del termino del contrato y no haber cumplido éste con entregarle desocupado el inmueble, era procedente la acción judicial para lograr la desocupación.
El demandado no dio contestación a la demanda, pero para determinar si incurrió en confesión ficta, como lo alega el apoderado actor, debe el Juzgador verificar si se cumplieron los demás requisitos exigidos por el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil para que opere la misma, es decir, si no es contraria a derecho la petición del demandante y si el demandado nada probare que le favorezca y como el demandado promovió pruebas al igual que la actora deben estudiarse las mismas a los fines de la determinación de la verdad procesal, teniendo las mismas el siguiente resultado.
Pruebas de la Actora:
Acompaño con la demanda: 1.- Copia de instrumento público que le atribuye la propiedad del inmueble el cual al no haber sido tachado ni impugnado en forma alguna, reviste todo el valor probatorio para demostrar que la actora es propietaria del inmueble en cuestión
2.- Copia del contrato de Arrendamiento celebrado entre el cónyuge de la actora y el demandado sobre el inmueble propiedad de aquella, el cual tiene fe pública porque no fue impugnado ni tachado en forma alguna y por tanto reviste todo su valor probatorio para dar por demostrado la existencia de la relación arrendaticia entre las partes de este juicio.
3.- Original de notificación efectuada por la actora a través de la Notaría Pública de esta ciudad, en fecha 04 de Marzo de 2005 al demandado, informándole su deseo de no continuar el contrato de arrendamiento que les une, el cual al no haber sido tachado ni impugnado en forma alguna, reviste todo el valor probatorio para demostrar que en efecto la actora notificó al Arrendatario, por acto autentico, su deseo de no continuar el contrato de arrendamiento.
4.- Acompañó original de permiso de construcción expedido por la Dirección de Ingeniería Municipal del municipio Nirgua, para remodelar el local objeto del arrendamiento, la cual como no fue impugnada reviste valor probatorio en cuanto a demostrar que la actora está autorizada para remodelar el inmueble, pero nada aporta al presente proceso en virtud de que no es por dicha causal que se interpuso la acción.
En pruebas consignó Un informe sanitario de fecha 22 de Abril de 2003, emanado del Instituto Autónomo de la Salud del Estado Yaracuy, relacionado con el inmueble en cuestión, el cual fue impugnado en tiempo hábil por el demandado, por lo que siendo un informe emanado de terceros, debió ser ratificado en juicio para el debido control por parte del demandado, además de que por su fecha de realización no pueden valorarse como condiciones actuales del inmueble, y no siendo por causa de deterioro del inmueble que se intentó la acción, la presente prueba en nada contribuye a probar la razón de la demanda interpuesta. Igual apreciación merece para el Juzgador el informe levantado por el Instituto Autónomo de Defensa Civil y Apoyo en casos de emergencias y desastres naturales del Estado Yaracuy. Cuerpo de Bomberos, pues el mismo además de que fue impugnado y no se pidió su ratificación en juicio, es de fecha 15 de Julio de 2003, por lo que no pueden valorarse como condiciones actuales del inmueble y no siendo por causa de deterioro del inmueble que se intentó la acción, la presente prueba en nada contribuye para justificar las afirmaciones de la actora.
Del análisis de estas pruebas se desprende que el contrato de arrendamiento existente entre las partes es de naturaleza indeterminada, pero no la justificación del argumento esgrimido por la actora para requerir el desalojo.
Pruebas del demandado:
Reprodujo a su favor el merito favorable que se desprende del expediente, por lo que al no haber indicado a que merito se refiere no puede el Juzgador hacer al respecto apreciación alguna.
2.- Promovió a su favor lo que se desprende del contrato de arrendamiento consignado por la actora y que fue suscrito entre el demandado y el cónyuge de ésta, el cual por tener fe pública, no haber sido tachado ni impugnado en ninguna forma, se valora como suficiente para demostrar que entre el demandado y la actora existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, que tiene por objeto el inmueble propiedad de ella y cuya desocupación se solicita
Posteriormente; pero, dentro del lapso de pruebas promovió
1.- Copia certificada de Actas de consignaciones de cánones de arrendamiento efectuados a la actora en el expediente Nº 1903, que cursa por ante este Juzgado, las cuales tienen fe pública y sirven para dar por demostrado que el demandado se encuentra solvente con el pago de la pensión de arrendamiento ya que la última de las consignaciones es de fecha 05 de Mayo 2005 y corresponde al pago del mes de Abril de 2005.-
2.- Copia certificada de sentencia dictada por este Juzgado, en el juicio por desalojo de inmueble seguido por la actora contra la ciudadana: MARCELINA LOPEZ, sobre el mismo inmueble objeto del contrato existente entre las partes de este juicio, la cual se valora como prueba de que la actora a intentado anteriormente obtener la desocupación del inmueble mediante demandas infundadas.
Del análisis de estas pruebas se desprende igualmente que el contrato de arrendamiento que une a las partes es de naturaleza indeterminada y que el demandado se encuentra solvente con el pago de las pensiones de arrendamiento, elementos que obran a su favor e imposibilitan que opere la confesión ficta.
Analizada la petición del demandante y el fundamento de la acción, encuentra el Juzgador que se pide la desocupación de un inmueble arrendado mediante contrato escrito que hoy es de naturaleza indeterminada, por haberse continuado ejecutando, luego del vencimiento de su plazo inicial, con lo cual se produjo la llamada tacita reconducción, toda vez que el artículo 1614 del Código Civil, establece: “…En los Arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado …” ( Resaltado del Tribunal) , por lo que determinada la naturaleza del contrato, toca precisar si la causal esgrimida es de las establecidas por la ley para producir el desalojo inmobiliario, encontrándonos con que el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: “…Solo podrá demandarse el desalojo (resaltado del tribunal) de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado (resaltado del tribunal) cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el Arrendador.
f) Que el Arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento interno del inmueble. (omissis)
g) Que el Arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador (omissis)…”
Nos encontramos entonces, que al no estar establecida como causal de desocupación de inmuebles arrendados bajo contratos de naturaleza indeterminada, la notificación efectuada por la Arrendadora al Arrendatario, de no continuar arrendándole el inmueble objeto del contrato, hay que concluir, que es contraria a derecho la petición del demandante razón por la cual tampoco opera la confesión del demandado.
Ahora bien, habiendo quedado determinado que el contrato de arrendamiento existente entre las partes, es un contrato a TIEMPO INDETERMINADO, y que conforme a las disposiciones taxativas establecidas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios, el desalojo de inmuebles arrendados por contratos verbales o por escrito a TIEMPO INDETERMINADO, únicamente es procedente por las causales indicadas en dicho artículo, no es aplicable a estos contratos lo dispuesto en el artículo 1.599 del Código Civil, si no lo dispuesto en el artículo 1600 y 1.614 eiusdem y siendo que la demanda se funda en lo dispuesto en los artículos 1599, 1.167 y 1.618 del Código Civil, los cuales no son aplicables a los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado por las razones ya expresadas, forzoso es concluir, que la notificación efectuada por la actora al arrendatario donde le manifiesta su voluntad de no continuar arrendándole el inmueble referido en el contrato, es de ningún efecto para producir la desocupación del inmueble, pues no encuadra en ninguna de las causales previstas en el artículo 34 del Decreto referido, y por tanto no le es aplicable lo dispuesto en los artículos 1.167, 1599 y 1.618 del Código Civil, por lo que la acción no puede prosperar por infundada. Así se decide.
Mención aparte merece la afirmación del apoderado de la actora, en el sentido de que a los locales comerciales no se les aplica la prorroga legal prevista en el capitulo V del Decreto referido, ( Artículo 38), pues tal afirmación es incorrecta, cuando los locales comerciales están arrendados mediante contratos a tiempo indeterminado ya que la prorroga legal establecida en el artículo referido, es aplicable a todos los contratos de arrendamiento celebrados a TIEMPO DETERMINADO, que tienen por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo Uno ( l ) del tantas veces mencionado Decreto Ley, y entre ellos se encuentran los destinados al funcionamiento y desarrollo de actividades comerciales (resaltado del Tribunal), por lo que si es aplicable a los locales comerciales arrendados mediante contratos a tiempo determinado, la prorroga legal. Así mismo, las sentencias dictadas por la Corte Contenciosa Administrativa y que refiere la actora, no son aplicables al presente caso, pues ellas resolvieron casos que se produjeron bajo la vigencia del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, el cual por interpretación de dicha Corte, era aplicable sólo a casas de habitación, por lo que al no aplicarse a los inmuebles destinados al comercio, estos no gozaban de la prorroga legal, pero dicho Decreto quedó derogado con la vigencia del actual Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por tanto el criterio de dicha Corte al respecto hoy es de ningún efecto.
A los Arrendamientos sobre los inmuebles a que se refiere el artículo uno (1) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, regidos por contratos a tiempo INDETERMINADO, como se puede apreciar de lo dicho anteriormente, no se les aplica la prorroga legal prevista en el articulo 38 citado, pero no pueden resolverse sino por las causales previstas en el artículo 34 del citado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que las establece como causales absolutas de desalojo en protección del arrendatario, y que pueden entenderse como una revocatoria tacita de lo previsto en el artículo 1.615 del Código Civil, pues ya estos contratos no pueden deshacerse libremente por cualquiera de las partes, sino, única y exclusivamente por las causales ya referidas. No obstante lo dicho, es potestad del Arrendatario dar por terminado el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado en cualquier momento.-
CAPITULO TERCERO
DISPOSITIVA
Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda, por no haberse demostrado la existencia de alguna causal prevista en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para producir el DESALOJO DEL INMUEBLE objeto del contrato de arrendamiento existente entre las partes contrincantes de este juicio.
SEGUNDO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante por haber resultado vencida totalmente.-
Publíquese, Regístrese y Déjese copia.-
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de despacho del Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Nirgua a los Treinta (30) días del mes de Mayo del Año Dos Mil Cinco.- Año 194º de la Independencia y 145º de la Federación.-
EL JUEZ TEMPORAL
Abog. Iván Palencia Arias
La Secretaria Titular
Abog. Melida Rodríguez

En esta misma fecha y siendo las 10:00 a.m. se publicó la anterior decisión.

La Secretaria Titular.