TSJ Regiones - Decisión

Exp. Nº 936-05
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA, COCOROTE Y VEROES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
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Se inicia la presente demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el ciudadano YONY ANTONIO FERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 7.591.347, y domiciliado en esta ciudad y Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, asistido por la abogada AURA QUINTERO COLINA, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado número 24.579 y de este domicilio, contra la ciudadana YAJAIRA LISBETH MOGOLLON DE LOPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 7.500.568, y domiciliado en la Urbanización OCEVI COCOROTE, casa nùmero 53, Municipio Autònomo Cocorote del Estado Yaracuy.
La demanda es presentada para su distribución, ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 20 de abril de 2005, con sus respectivos anexos, y cumplidos éstos trámites, fue recibida en este Juzgado el 20 del mismo mes y año, quien el 22 de abril de 2005, acuerda admitirla y ordena emplazar a la demandada de autos para que comparezca ante este Juzgado a fin de que de contestación a la demanda.
El demandante otorga poder Apud-acta a los abogados Aura Quintero Colina y Ramón Colmenarez Medina, inscritos en el Inpreabogado con el nùmero 24.579 y 48.822, respectivamente, segùn consta al folio trece (13).
Consta al folio 19, exposición del Alguacil de este Tribunal de fecha 28 de abril de 2005, donde consigna boleta de citación y la compulsa librada a la demandada de autos, quien se negó a firmar la misma hasta tanto hablara con su abogado, lo que conllevó a tramitar la misma mediante la citación complementaria de la demandada, conforme lo establece el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, la cual se hace efectiva el 4 de mayo de 2005, según constancia de la secretaria inserta al expediente en la misma fecha, lo cual la parte demandada dio contestación a la demanda el día 6 del mismo mes y año.
El día 11 de mayo de 2005, la parte demandada otorga Poder Apud-Acta a los abogados YUDITH YEPEZ, ELIZABETH DUDAMEL, VALENTIN CASTELLANOS y LISBETH LOPEZ, inscritos en el Inpreabogado con el número 35.185, 23.488, 5.139 y 23.493 respectivamente y de este domicilio.
Posteriormente, en la oportunidad legal correspondiente la apoderada judicial de la parte demandante, en fecha 12 de mayo de 2005 presenta escrito de promoción de pruebas; y la parte demandada de autos, consignó su escrito de promoción de pruebas el día 16 de ese mes y año, los cuales ambos fueron admitidos en la misma fecha de su presentación, y fueron evacuados tal como consta en actas. Adicional a ello, la parte demandante consignó en fecha 17 de mayo de 2005, escrito complementario y aclaratorio de su escrito de promoción de pruebas presentado.
Luego, una vez finalizado el lapso de promoción y evacuación de pruebas en la presente causa, al folio 59 obra inserto escrito de un TERCERO ADHESIVO, presentado por la ciudadana MARIA ELENA URDANETA VILLALOBOS, asistida por la abogada Yanitza Ramírez, inscrita en el Inpreabogado con el nùmero101.672, el cual en fecha 30 de mayo de 2005, el Tribunal admite cuanto ha lugar en derecho la participación del TERCERO ADHESIVO, de conformidad con lo establecido en el Ordinal 3° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 63 obra inserto escrito presentado por la abogada Yanitza Ramírez, con el carácter de autos mediante el cual consigna Inspección Judicial practicada por el Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy.
Por último el Tribunal acuerda diferir la oportunidad para dictar Sentencia en la presente causa dentro de los treinta (30) dìas continuos siguientes.
Posteriormente, la apoderada judicial de la parte demandada, solicitó se librara nuevamente oficio al Banco Banesco para que informara sobre los depósitos bancarios efectuados por su representada ya que consideró que la prueba era importante para la decisión que ha de tomar este Tribunal, el cual se libro en fecha 13 de julio de este año, y en esa misma fecha este juzgado dicta un auto, mediante el cual espera el resultado de la prueba promovida por la parte demandada, para que una vez que conste en el expediente, proceda a dictar sentencia, siendo recibida y agregada a las actas dicha información en fecha primero de agosto de 2005.
El día 21 de septiembre de 2005, la apoderada actora solicita el avocamiento al conocimiento de la causa de la juez suplente especial, por lo que fue librada la boleta correspondiente y agregada por el alguacil de este juzgado en fecha 28 del mismo mes y año, pero una vez vencido el lapso para dictar sentencia en la presente causa, la juez suplente especial ordena mediante auto de fecha 14 de octubre del presente año, notificar a las partes una vez materializada la decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Por otra parte, la misma apoderada actora solicita mediante diligencia de fecha 19 de octubre de 2005, se dicte la correspondiente decisión en esta causa y el día 26 del mismo mes y año la referida abogada solicita copias certificadas de todo el expediente, lo cual fue resuelto por auto de 27 de ese mes y año.
Con diligencia presentada el día 31 de octubre de 2005, el demandante asistido por la abogada ZAYDDA LAVITE, pide se le devuelva el original del documento de compra venta que aparece consignado en el expediente previa certificación en actas, lo cual fue resuelto el primero de noviembre de 2005.
Por último, ambas partes una el día 4 de noviembre de 2005 y la otra en fecha 7 del mismo mes y año diligenciaron haciendo valer y rechazando el derecho de preferencia de la venta del inmueble objeto de esta controversia.
PLANTEAMIENTO Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Alega la parte demandante en su libelo de demanda, que en fecha 29 de marzo de 2005, adquirió una casa ubicada en la Urbanización OCEVI COCOROTE, distinguida con el número 53, del Municipio Cocorote del Estado Yaracuy, según consta en documento autenticado en la Notaría Pública de San Felipe del Estado Yaracuy, anotado con el número 65, Tomo 21 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; que en dicha casa permanece la ciudadana YAJAIRA LISBETH MOGOLLON DE LOPEZ, antes identificada en calidad de arrendataria, por haber celebrado contrato de arrendamiento con la ciudadana MARIA ELENA URDANETA VILLALOBOS, antes identificada, quien fue la persona que le vendió el inmueble, según evidencia de copia simple consignada; que el cánon de arrendamiento fijado es la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,oo); que según preceptúa el artículo l.604 del Código Civil vigente, manifiesta que como comprador de dicho inmueble, se le subroga totalmente en todos los derechos y obligaciones de la arrendadora a partir de la fecha de la enajenación; que la mencionada arrendataria no está solvente con el pago de los cánones de arrendamiento desde hace más de seis (6) meses; que la arrendataria no tiene derecho a la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que no tiene tampoco los beneficios a que se refieren al retracto legal arrendaticio y la preferencia ofertiva, por encontrarse insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento; que se trató de llegar a un acuerdo amistoso con la mencionada arrendataria, para dar por terminado el contrato de arrendamiento y ha sido imposible por cuanto se niega; que dice que se va cuando le de la gana; que más bien va a meter más gente para que viva en la casa alojando mujeres y niños; que considera que es una poseedora de la mala fe; que por todas estas razones se ve obligado a demandar a la ciudadana YAJAIRA LISBETH MOGOLLON DE LOPEZ, antes identificada, para que convenga en dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre ella y la ciudadana MARIA ELENA URDANETA VILLALOBOS, haciendo entrega de la casa en las mismas condiciones en que la recibió; por último, solicitó medida de secuestro sobre el inmueble ya identificado.
Por su parte, la demandada de autos, en su contestación a la demanda, opone al demandante como punto previo la falta de cualidad del mismo para intentar o sostener la presente acción, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se presenta el demandante y consigna documento autenticado de compra del inmueble arrendado invocando el carácter de nuevo dueño, de fecha 29 de marzo de 2005; que el demandante procede a demandar la resolución del contrato por la falta de pago de más de seis meses de cánon de arrendamiento; que no especificó o determinó cuales son los meses que por concepto de cánon de arrendamiento presuntamente adeuda; que la subrogación que invoca no tiene efectos retroactivos sino que entra en vigencia posteriormente a la fecha de adquisición del inmueble nunca hacia el pasado; que la resolución de contrato es de estricto carácter personal, que en caso que hubiese incumplimiento en las obligaciones contractuales que pudieran ser causales de resolución de contrato de arrendamiento, esta acción le correspondería a la arrendadora inicial; que se encuentra solvente con los pagos de los cánones de arrendamientos según planillas de depósitos; además de ello, al contestar al fondo de la demanda, rechazó y contradijo la demanda en todos y cada una de sus términos en los hechos como en el derecho por ser contrarios a la realidad de los hecho al no adecuarse los mismos al derecho; manifiesta que es cierto que en fecha 22 de marzo de 1999, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana MARIA ELENA URDANETA VILLALOBOS; que dicho contrato comenzaba a regir a partir del primero de abril de ese año; que el cánon de arrendamiento era la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,oo); que la cantidad de dinero por ese concepto era cancelada mediante depósitos bancarios; también negó, rechazó y contradijo por ser falso que en el contrato de arrendamiento se mencione la dirección de la oficina del escritorio jurídico donde debían ser consignados los pagos de cánon de arrendamiento; negó, rechazó y contradijo que el demandante se subrogue totalmente los derechos y obligaciones de la arrendadora, en virtud de que la subrogación opera es a partir de la fecha del otorgamiento del documento de venta; negó, rechazó y contradijo que se encuentre insolvente en los pagos correspondientes al cánon de arrendamiento.
Por otra parte aduce, que no es cierto que no tenga derecho a la prórroga ya que dice estar solvente; que no es cierto que no tenga derecho a la preferencia ofertiva ya que igualmente dice estar solvente; que en virtud de que la venta la realizaron en la Notaría y no en el Registro no cumple con los requisitos de publicidad y no surte efectos frente a terceros y que al tratarse de un terreno ejido no están autorizados para vender por el Concejo Municipal; que la vendedora al momento de vender estaba casada y no contó con la autorización de su cónyuge para la realización de la venta; dijo que la cuantía establecida es contraria a derecho por cuanto la forma de determinarla es en base a los cánones de arrendamientos establecidos; igualmente, se opuso a la medida de secuestro por cuanto no están llenos los extremos requeridos en el artículo 599 ordinal 7mo del Código de Procedimiento Civil; negó, rechazó y contradijo la condenatoria en costos y costas solicitada.
Manifestó la anulabilidad del documento ya que el mismo no tiene efectos contra terceros; que se le viola el derecho a la defensa y al debido proceso establecido en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que el demandante no especificó cuales son los meses que supuestamente debe causándole indefensión con respecto a la prueba de cancelación de los meses adeudados; se reservó las acciones legales por daños y perjuicio que le corresponden en contra del demandante.
Siendo la oportunidad legal para dictar Sentencia en el presente procedimiento, y revisadas como han sido las actas procesales en esta causa, el Tribunal antes de decidir, considera necesario exponer algunos planteamientos que van a ayudar a una sana administración de justicia y lo hace en base a las siguientes consideraciones:
La parte demandada, en su escrito de contestación de demanda, opone como defensa o excepción perentoria de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad del demandante para intentar el juicio, por cuanto “el demandante invoca un carácter de nuevo dueño del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que suscribió con la ciudadana MARIA ELENA URDANETA VILLALOBOS, y consigna un documento autenticado de compra del referido inmueble de fecha 29 de marzo del 2005.”.
En este sentido, podemos decir que la legitimación activa en un proceso, es la cualidad que le permite a una persona determinada instaurar una querella judicial contra otro sujeto que se constituye en legitimado pasivo, es decir, accionado o demandado. Dicha cualidad le viene dada en virtud que han surgido ciertas pretensiones jurídicas reclamables contra el legitimado pasivo, los cuales serán exigidos ante los tribunales competentes, según sea el caso.
La cualidad ha sido concebida en diferentes formas por los juristas de la siguiente manera: para el maestro Borjas “es el derecho o potestad para ejercer una acción”; para Arcaya “es la facultad de obrar en justicia”; para Luis Loreto “no es el derecho ni la potestad de ejercer determinada acción, ni el título sino que es sinónimo de legitimidad”. Expresa el maestro Chiovenda “para proponer una demanda en juicio y para contestarla, es preciso tener interés en ella. El interés en obrar no solo consiste únicamente en conseguir el bien garantizado por la ley, sino el interés en conseguirlo mediante los órganos jurisdiccionales.”.
En este orden de ideas, sostuvo la demandada la falta de cualidad activa, en relación a esta falta de cualidad ha sostenido nuestro máximo Tribunal:
“PRIMERO: Que la pertenencia de un derecho subjetivo a un determinado sujeto se conoce con el nombre de titularidad.
SEGUNDO: Por una peculiaridad de algunos hechos jurídicos, existen derechos subjetivos en los cuales su titularidad se presentan condicionada por la relación en que se halla el adquirente con otro derecho, estado o situación jurídica.
TERCERO: Sólo se puede llegar a ser titular de ese derecho, cuando se sea titular del derecho, estado o situación. Es ésta la condición necesaria, el medio para que pueda aparecer en la esfera jurídica de un sujeto, determinado derecho. En consecuencia es necesario distinguir con gran cuidado el derecho subjetivo y la obligación, de la relación jurídica que le da nacimiento. De allí que todas las acciones para declarar, modificar o extinguir la relación jurídica sólo puede existir entre los sujetos que han constituido.”.
Partiendo de los anteriores conceptos doctrinarios, ha sostenido Loreto en su conocida tésis sobre la cualidad activa y pasiva; lo siguiente:
“Que siendo la cualidad una noción que expresa la relación de identidad de la persona del actor con la persona a quien la ley concede la acción y no conociéndose ésta sino al titular del derecho subjetivo e interés jurídico cuya tutela se demanda en juicio, es evidente que solo podrá saberse quien es titular de la acción, quien tiene la cualidad para intentarla, después que se haya demostrado en el proceso si el actor es o no titular del derecho subjetivo o interés invocado en juicio.”
Por otra parte, Jesús Eduardo Cabrera Romero al referirse a los documentos privados auténticos, los documentos privados simples y sus copias certificadas emitidas por orden judicial, publicado en el libro “EL DOCUMENTO PUBLICO Y PRIVADO” escrito por varios autores venezolanos, en la página 414, conceptualiza lo que es el documento auténtico de la siguiente manera:
“Auténtico significa en sentido filosófico “acto cuya certeza legal se conoce y se sabe que emana de la persona a quien se atribuye, y en sentido general: acto que debido a la intervención de un funcionario público competente para ello, o de particulares legalmente autorizados, y previo cumplimiento de las formalidades legales, se acredita como cierto y positivo, de forma que en lo sucesivo haga fe (sea fehaciente en juicio), ya que debe ser creído. …” (OMISSIS) (Autores Venezolanos. EL DOCUMENTO PÚBLICO Y PRIVADO. Doctrina – Legislación y Jurisprudencia. Ediciones FABRETON. Caracas – Venezuela. Pág. 414).
Señala Rengel Romberg, que la legitimación es la cualidad necesaria de las partes y que el proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujeto, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación.
La Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 20/11/2003, estableció lo siguiente…
…“ahora bien, la cualidad se define como la identidad lógica entre quien se afirma titular de un derecho y aquél a quien la ley, en forma abstracta, faculta para hacerlo valer en juicio (legitimación activa); y, en segundo lugar, entre la persona contra quien se ejerce tal derecho y aquélla a quien la ley determina para sostener el juicio (legitimación pasiva). Así, la ausencia de esta correspondencia configura la falta de cualidad pasiva o activa, según sea el caso”…
No se puede confundir el derecho que tienen las partes, para plantear e interponer una demanda judicial, ante los órganos de administración de justicia, derecho de petición, con el derecho que configura el asunto en litigio, el cual se hace valer a través de una pretensión del actor y las defensas y excepciones opuestas por la parte demandada y cuya titularidad debe ser resuelta en la sentencia de mérito; en el presente caso, la parte demandante presenta un documento de compra venta autenticado, sin que el mismo este protocolizado, y siendo que el propósito fundamental de los Registros es garantizar, mediante la publicidad registral, la certeza y la seguridad jurídica de los bienes o derechos inscritos, otorgándoles la presunción de verdad legal, oponible a terceros, es decir que surta efectos erga omne.
En este mismo orden de ideas, el artículo 1357 del Código Civil establece: “Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.”
Ahora bien, en el presente caso, el documento mediante el cual el demandante se subroga la titularidad del inmueble objeto de litigio, solo se encuentra autenticado en la Notaría Pública de San Felipe del Estado Yaracuy, en fecha 29 de marzo de 2005, sin que se hayan cumplido todas las formalidades establecidas en la Ley para que dicho documento pueda ser oponible a terceros, tal como lo dispone el artículo 1924 del Código Civil cuando dice: “Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. …” (OMISSIS).
Por todo lo antes expuesto, y con bases a las anteriores doctrinas y jurisprudencias parcialmente transcrita, concluye este sentenciador que el demandante no puede invocar una legitimidad con un documento de compra venta que solo fue verificada su firma ante el funcionario competente para ello, sin haber cumplido con la formalidad establecida claramente en el Código Civil en la forma que establece el Decreto con fuerza de Ley de Registro y del Notariado, para que pueda atribuirse una titularidad sobre el bien inmueble objeto de esta demanda, y así se decide.
Por los razonamientos anteriormente explanados, este Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la oposición como defensa o excepciones perentorias, realizadas por la parte demandada en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, es decir, LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA.
El Tribunal no se pronuncia, obviamente sobre el fondo del asunto debatido, por cuanto al prosperar la defensa opuesta (FALTA DE CUALIDAD ACTIVA), sería ocioso entrar en el exámen del asunto desaparecido legalmente en virtud de la Ley.
SEGUNDO: SE CONDENA en costas a la parte demandante, por haber sido vencido totalmente, conforme lo dispone el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad con lo establecido en la parte in fine del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes que integran el presente juicio, de la decisión dictada en esta fecha.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE. NOTIFIQUESE
Déjese copia certificada por Secretaria de conformidad con el Articulo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Articulo 1.384 del Código Civil y a los fines del Articulo 72, Ordinales 3ro y 9no de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA, COCOROTE Y VEROES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, en San Felipe, a los 11 días del mes de enero de 2006. Años 194º de la Independencia y 145º de la Federación.
El Juez,

Hebert Javier Perozo Araujo La Secretaria,

Lic. Irma Giménez Guevara.
En la misma fecha, siendo la una y treinta minutos de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia.
La Secretaria,

Lic. Irma Giménez Guevara