Exp. Nº 958-05 REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA, COCOROTE Y VEROES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY  Se inicia la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por los ciudadanos ELIDA JOSEFINA CUENCA y OLINTO DE JESÚS CESTARI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad número 4.173.335 y 3.907.067 respectivamente, y de este domicilio, asistidos por el ciudadano SEGUNDO RAMÓN RAMIREZ, abogado en ejercicio, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado con el número 30.758, y con domicilio procesal en la Avenida 8 entre calles 14 y 15, número 14-20 del Municipio San Felipe Estado Yaracuy, contra el ciudadano RICARDO EMILIO MARTÍNEZ TORREALBA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.383.109 y de este domicilio. La demanda es presentada para su distribución, en el Juzgado Distribuidor de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 14 de octubre de 2005, con sus respectivos anexos, y cumplidos éstos trámites, fue recibida en este Juzgado en fecha 17 del mismo mes y año, quien el día 18 de octubre de 2005, acuerda admitirla y ordenó emplazar al demandado identificado en autos. Consta al folio 10, Poder Apud-Acta otorgado por los demandantes, al abogado Segundo Ramón Ramírez, todos identificados en autos. En fecha 25 de octubre de 2005, el apoderado judicial de los demandantes, mediante diligencia solicita la habilitación, para la práctica de la citación del demandado de autos, los días sábado y domingo, lo cual se acuerda por auto de fecha 3 de noviembre del mismo año. En fecha 22 de noviembre de 2005, el Alguacil de este Tribunal, consigna boleta de citación donde, manifiesta que no se puedo practicar la citación personal del demandado, ya que le informaron que el mismo no se encontraba en la ciudad y no sabían cuando volvía. Mediante diligencia de fecha 24 de noviembre del año 2005, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó la citación por carteles del demandado de autos, la cual se acuerda mediante auto de esa misma fecha. Obra inserto al folio 26, diligencia presentada el día 5 de diciembre de 2005 por el apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual consigna los periódicos contentivos de los carteles de citación respectivos, librados al demandado de autos, consignados al expediente por auto de esa misma fecha y ese mismo día Secretaria de este Tribunal haber fijado el correspondiente cartel en el domicilio del demandado de autos. Al folio 31, el apoderado judicial de la parte actora, en fecha 23 de enero de 2006, solicitó el nombramiento del Defensor Ad-Litem para el demandado de autos, lo cual se acordó mediante auto de fecha 30 del mismo mes y año, designando como defensor judicial del demandado, a la Abogado Yerline Yipsit García Tacoa, inscrita Inpreabogado con el número 94.815 y de este domicilio y una vez cumplidos los trámites en cuanto a la notificación de la designación, aceptación y juramentación, se ordenó su citación en fecha 9 de febrero del presente año. En fecha 13 de febrero de 2006, el Alguacil de este Tribunal, consigna boleta de citación firmada por la abogada Yerline García Tacoa, en su carácter de Defensor Ad-Litem del demandado de autos. En fecha 15 de febrero de 2006, la Defensor Ad-Litem designada, presentó escrito de contestación a la demanda. Consta al folio 48 y su vuelto, escrito de promoción de pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte actora, en fecha 20 de febrero del 2006, el cual fue agregado y admitido ese mismo día, de las cuales dichas pruebas fueron evacuadas tal y como consta en actas. Mediante escrito presentado en fecha 7 de marzo de 2006, la parte demandada, promovió sus pruebas, que de igual forma fueron agregadas, admitidas y evacuadas tal como consta en el expediente. Con respecto a las pruebas promovidas por la Defensor Ad-Litem, específicamente los depósitos bancarios, el apoderado judicial de la parte actora, presentó diligencia en fecha 14 de marzo impugnando las mismas. Del mismo modo, la Defensor Ad-Litem de la parte demandada, impugnó las pruebas presentadas por el apoderado judicial de la parte actora, mediante escrito presentado en fecha 16 de marzo de 2006. PLANTEAMIENTO Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA Alega el representante legal de la parte demandante, que en fecha 20 de agosto de 2004, suscribieron un contrato de Arrendamiento con Opción a compra con el ciudadano Ricardo Emilio Martínez Torrealba; dicho contrato tenía por objeto el arriendo de un inmueble constituido por una casa y terreno que mide una superficie de Quinientos Cuarenta y Cuatro metros cuadrados con Ochenta y un decímetros cuadrados (544,81mts2); el que el inmueble esta alinderado la como consta en el libelo de la demanda; que el referido inmueble les pertenece según documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Felipe del Estado Yaracuy, inmueble este, ubicado en la Avenida Yaracuy frente a Fundaprevi, denominado Quinta “Cenjos”. Que dicho contrato era a tiempo determinado sin prorroga; que tenía una duración de un año desde el 30 de agosto de 2004 hasta el 30 de agosto de 2005; que el cánon de arrendamiento era de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,oo) mensuales; que debía pagarlo los días último de cada mes. Que dicho inmueble se encontraba para el momento del inicio del contrato en buenas condiciones de habitabilidad, limpieza y conservación con todas sus instalaciones; que tenía el arrendatario el compromiso de devolverlo en las mismas buenas condiciones en que la recibió; que para la fecha en que se introdujo la demanda, el arrendatario no había cancelado los meses de Julio y Agosto del año 2005; que el demandado no ejecutó la opción a compra en el lapso indicado. Que vencido como encontraba el contrato de arrendamiento, el arrendatario seguía ocupando el inmueble sin pago alguno; que se les causa daños y perjuicios por tal hecho; que constituye causa de Rescisión del contrato según la cláusula sexta del contrato de arrendamiento. Alegan además, que el arrendatario había actuado con evasivas frente a los llamados de negociación que le hacían los arrendadores. De todo esto, los demandantes solicitaron el cumplimiento de las obligaciones por parte del demandado, ya que se encuentra vencido el lapso de duración del contrato de arrendamiento; solicitan la entrega del inmueble desocupado. Solicitan además, el pago de los cánones de arrendamiento que corresponden a OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,oo); que se les cancele los daños y perjuicios respectivos que corresponde a los meses siguientes en el transcurso del procedimiento; además, de la indexación a que diera lugar. Por su parte, la defensor Ad-Litem de la parte demandada, alega en su escrito de contestación a la demanda, que en efecto su defendido suscribió un contrato de Arrendamiento con Opción a Compra con los demandantes, con una vigencia de un año, sobre el inmueble objeto de la demanda. Alega además, que en el contrato de arrendamiento con opción a compra, operó lo que se conoce como Tácita Reconducción, en vista de que se extendió el lapso del mismo por más de un año; que deja de ser un contrato a tiempo determinado; que se convirtió en un contrato de carácter indeterminado. Afirma, que el demandado de autos tuvo una imposibilidad de comprar el inmueble, en vista de que el contrato de venta debía ser por la cantidad de Noventa Millones de bolívares (Bs. 90.000.000,oo); que posteriormente, de manera verbal y sin el consentimiento del arrendatario, los arrendadores aumentaron de manera exagerada el monto del inmueble a Trescientos Ochenta Millones de bolívares (Bs. 380.000.000,oo). Rechazó, negó y contradijo que su representado deba la cantidad de Ochocientos Mil bolívares (Bs. 800.000,oo) por concepto de los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses Julio y Agosto del año 2005; que los demandantes decidieron el recargo del precio de la casa, el ciudadano Olinto de Jesús Cestari, se negó a recibir de parte del demandado los depósitos de los meses de arrendamiento. Del mismo modo, rechazó, negó y contradijo, que su defendido no haya ejecutado la opción a compra en el lapso indicado, ya que el mismo venía cancelando dicha opción de compra, pagando hasta un total de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 25.000.000,oo), más las compensaciones respectivas que alcanzan el total de Veinticinco Millones Ochocientos Setenta y Cinco Mil bolívares (Bs. 25.875.000,oo), por concepto de las dos (2) primeras cuotas que corresponden a la cancelación del bien inmueble por la compra del mismo. Que en efecto su defendido, no puede gozar de la prorroga legal establecida en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que se encuentra insolvente por que se le obstaculizó el pago de los cánones de arrendamiento por parte del co-demandante. Afirma, que su defendido ha obrado como un buen padre de familia en el uso y cuidado del bien inmueble arrendado, y por último rechazó la medida de secuestro solicitada por la parte actora e instó a este juzgado al decreto de la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble. Para cerrar su escrito solicitó que le fuera conferido a su defendido un lapso razonable para el pago de la totalidad de la deuda que se le imputa la cual reconoce. PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES La parte actora, en la oportunidad legal correspondiente, consignó escrito de promoción de pruebas y promovió las siguientes pruebas:  Promovió Contrato de Arrendamiento con opción a compra venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe Estado Yaracuy, anotado con el número 50, Tomo 58, Folio 121 y 122, de fecha 20 de Agosto del 2004.  Promovió la prueba de Inspección Judicial. Por su parte, la Defensor Ad-Litem de la parte demandada, en su lapso respectivo promovió y consignó las siguientes: • Reprodujo el mérito favorable de los autos, contentivos del presente juicio, en todo y cuanto favoreciera a su representado. • Promovió Planillas originales de depósitos bancarios, números 51395781 y 51326112 de Ochocientos cuarenta mil bolívares (Bs. 840.000) y Cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000) realizados en fechas 6 de septiembre de 2005 y 6 de octubre de 2005 respectivamente. Ahora bien, de seguidas este sentenciador pasa a analizar cada una de las pruebas en la forma en que fueron promovidas de la siguiente manera: ANALISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE En relación al contrato de arrendamiento con opción a compra, consignado con el libelo de la demanda, este juzgador observa, que por cuanto el mismo cumple con las formalidades establecidas en la Ley, en lo atinente a su otorgamiento, y en vista de que dicho contrato fue suscrito ante el funcionario correspondiente para darle fe pública al acto jurídico celebrado, es por lo que este sentenciador lo tiene como documento público, perfectamente válido y apreciable en el presente caso de marras; ya que fue promovido en la debida oportunidad, y no existiendo impugnación alguna en contra de éste, en la forma que establece el Código de Procedimiento Civil, este sentenciador le confiere pleno valor probatorio en favor de las partes, en virtud del Principio de la Comunidad de la prueba, y así se establece. En relación a la Inspección Judicial solicitada por la parte demandante, este Tribunal, en la evacuación dejó constancia de la dirección del inmueble donde se llevó a cabo dicha prueba, así como de las condiciones y buen estado de mantenimiento y conservación en que se encontraba el inmueble inspeccionado, a excepción de la pintura de la misma, que se halla deteriorada, probablemente como consecuencia de la humedad y la filtración que presentaba la casa. Al respecto, es criterio de este juzgador, que ésta prueba es impertinente, ya que no aporta nada al proceso que se ventila; además, dicha prueba fue impugnada por la Defensor Ad-Litem del demandado en la oportunidad legal correspondiente, por considerarla inútil y carente de idoneidad para los efectos de la eficacia del litigio que se disputa; por todo esto, es que considera este sentenciador que la prueba de inspección judicial, debe se desechada y no le confiere valor probatorio alguno, y así de declara. ANALISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA De las planillas de depósitos presentadas por la parte demandada se verifica el atrasado cumplimiento de la obligación del deudor de cancelar los cánones de arrendamiento, en este sentido, nuestro máximo Tribunal, en sentencia de fecha 9 de junio de 2005 de la Sala Constitucional, ha sostenido que: “… Sin perjuicio de lo anterior, considera necesario la Sala aclararle a la parte accionante que la solicitud de resolución o del cumplimiento del contrato es una facultad potestativa del arrendador y en el primero de los casos, cuando se solicita la resolución, ello no releva al arrendatario de su obligación del pago de los cánones ya vencidos. Por lo tanto, el hecho de que se consigne el pago de los cánones atrasados que dieron lugar a la demanda, lo cual forma parte del necesario cumplimiento de sus obligaciones, en modo alguno desvirtúa la procedencia de la solicitud de resolución de contrato. Antes por el contrario, demuestra que hubo un incumplimiento del contrato de arrendamiento y tal actuación es en si misma una causal de resolución del mismo…” (Cursivas y subrayado del Tribunal) (RAMIREZ & GARAY. Jurisprudencia. Sala Constitucional. Sentencia N° 930-05 de fecha 9 de junio de 2005. Pág. 138). Si atendemos al criterio jurisprudencial anteriormente trascrito, podemos colegir que los depósitos coinciden en cuanto al beneficiario como depositante con los sujetos del litigio actual, pero si observamos las fechas en que fueron realizados los mismos, nos damos cuenta que el contrato de arrendamiento con opción de compra, específicamente en la Cláusula Tercera, expresa que “… deberá pagar a los Propietarios de manera conjunta o separadamente los días últimos de cada mes, por mensualidades vencidas …”, de allí que, se puede constatar que siendo que los depósitos son documentos privados emanados de terceros, y que los mismos no determinan el concepto por el cual se ha depositado esa cantidad de dinero, se hace difícil para este sentenciador establecer por que concepto fueron realizados los mismos en la cuenta del demandante; por lo que se hace imposible considerar la solvencia del demandado de autos y se presume el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, sumado a que el demandado de autos no presentó ninguna otra prueba que determinara que se encuentra solvente en relación a los cánones de arrendamiento, por lo que este Juzgador considera evidente la falta de pago de los referidos cánones en favor de su promovente ya que el demandado no demuestra lo contrario, y así se decide. Ahora bien, con base a las consideraciones precedentes, por todos los argumentos antes esgrimidos y analizadas y juzgadas como fueron todas las pruebas aportadas por las partes a las actas, tal como lo ordena el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y de las normas transcritas anteriormente, puede concluir quien decide, que la presente acción debe prosperar en derecho y debe ser declarada con lugar en la definitiva, como se decidirá. DECISIÓN Por los razonamientos anteriormente explanados, este Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, siguen los ciudadanos ELIDA JOSEFINA CUENCA y OLINTO DE JESÚS CESTARI, contra el ciudadano RICARDO EMILIO MARTÍNEZ TORREALBA, todos antes identificados. SEGUNDO: SE ORDENA, al demandado de autos, ciudadano RICARDO EMILIO MARTÍNEZ TORREALBA, hacerle entrega a la parte demandante, ciudadanos ELIDA JOSEFINA CUENCA y OLINTO DE JESÚS CESTARI, el inmueble ubicado en la Avenida Yaracuy, frente a Fundaprevi, Quinta “Cenjos”, casa número 24-50, del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, desocupado de bienes y personas y solvente de los servicios públicos. TERCERO: ORDENA al demandado RICARDO EMILIO MARTÍNEZ TORREALBA, antes identificado, cancelar a los demandantes ELIDA JOSEFINA CUENCA y OLINTO DE JESÚS CESTARI, la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,oo) por concepto de cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de JULIO y AGOSTO del año 2005, a razón de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo) cada mes. CUARTO: En cuanto a la “acción subsidiaria” en relación a los “daños y perjuicios”; que se reclama, se le orienta al abogado apoderado judicial de la parte actora, ejercer dicha acción de forma independiente en el Tribunal correspondiente y competente para conocer de la referida acción. QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. SEXTO: Se acuerda la indexación monetaria sobre la cantidad condenada a pagar, para lo cual se ordena realizar la experticia complementaria en el presente fallo, desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha de la publicación de la presente sentencia, con la aplicación de los índices de precios al consumidor del área Metropolitana de Caracas, y tal como lo dispone el Artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desígnense los expertos correspondientes para la elaboración del mismo, en la forma, condiciones y manera que se encuentra establecida en el Código de Procedimiento Civil. De conformidad con lo establecido en la parte in fine del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes que integran el presente juicio, de la decisión dictada en esta fecha. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE. NOTIFIQUESE. Déjese copia certificada por Secretaria de conformidad con el Articulo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Articulo 1.384 del Código Civil y a los fines del Articulo 72, Ordinales 3ro y 9no de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA, COCOROTE Y VEROES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, en San Felipe, a los 4 días del mes de julio de 2006. Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación. El Juez, Hebert Javier Perozo Araujo La Secretaria, Lic. Irma Giménez Guevara. En la misma fecha, siendo las once minutos de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia. La Secretaria Lic. Irma Giménez Guevara.