TSJ Regiones - Decisión

Exp. Nº 982-06
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA, COCOROTE Y VEROES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

Se inicia la presente demanda por DESALOJO DE INMUEBLE, incoada por el ciudadano ANTONIO FIGUEREDO FERRER, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad número 1.247.576, inscrito en el Inpreabogado con el número 7.038, actuando en su carácter de representante legal de la empresa INMOBILIARIA FERRER, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, con el N° 75, Tomo 79-B, de fecha 18 de Septiembre de 2001, contra la ciudadana MARISELA PEREZ MOLINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 5.655.401, domiciliada en la Urbanización San Antonio, Transversal 8, Casa N° 20-2 A, del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy.
La demanda es presentada en fecha 22 de febrero de 2006, en el Juzgado Distribuidor de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, a los fines de su distribución, y cumplidos éstos trámites, fue recibida y admitida en este Juzgado el 01 del marzo del mismo año, y se ordenó emplazar a la demandada de autos para que de contestación a la demanda.
Consta al folio 10, exposición del Alguacil de este Tribunal, donde consigna el recibo de citación debidamente firmado por la demandada de autos, en fecha 15 de marzo de 2006.
Seguido, obra inserto escrito de Contestación y Reconvención a la Demanda, presentado en fecha 17 de marzo de 2006, por la demandada de autos, asistida por el abogado Rafael Alfredo Puertas Mogollón, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 7.581.953, inscrito en el Inpreabogado con el número 49.393; en diez folios útiles, más sus anexos.
Al folio 39, la parte demandada en el presente juicio, otorgó poder Apud-Acta al Abogado Rafael Alfredo Puertas Mogollón, antes identificado y a los abogados Gloria Sofía Fuenmayor González, Nieves Molina León, Santiago Hernández e Ingrid Borrego León, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad número 10.860.004, 3.622.122, las dos primeras, inscritos en el Inpreabogado con el número 85.181, 30.620, 6.277 y 55.638, respectivamente.
En fecha 21 de marzo de 2006, fue admitida la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente y se ordenó emplazar al demandante reconvenido para la contestación de la reconvención, la cual se materializó el día 23 del mismo mes y año.
Del folio 44 al folio 46, cursa escrito de promoción de pruebas de la parte demandante reconvenida, el cual fue presentado y agregado a las actas en fecha 28 de marzo de 2006 anexo al cual, presentó además pruebas documentales en diez (10) folios útiles, el cual fue admitido en esa misma fecha y se ordenó evacuar tal como consta en actas.
De igual forma, al folio 56, consta escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandante reconvenida en fecha 29 de marzo de 2006, en un folio útil, más sus anexos, el cual fue admitido en esa misma fecha, e igualmente fueron evacuadas tal y como consta en autos.
En fecha 3 de abril de 2006, el apoderado judicial de parte demandada reconviniente presentó escrito de promoción de pruebas en diez (10) folios útiles más sus anexos, admitido en esa misma fecha y fueron evacuadas tal como consta en actas.
En fecha 18 de abril de 2006, se recibió escrito de consideraciones presentado por la parte demandante reconvenida, en doce (12) folios útiles.
Siendo la oportunidad legal para dictar Sentencia en el presente procedimiento y revisadas como han sido las actas procesales en la presente causa, el Tribunal antes de decidir, considera necesario exponer algunos planteamientos que van a ayudar a una sana administración de justicia y lo hace en base a los siguientes razonamientos:
PLANTEAMIENTO Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Alega la parte demandante reconvenida en su libelo de demanda, que en fecha 06 de abril de 2005, su representada INMOBILIARIA FERRER, celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por un lapso de seis meses, con la ciudadana Marisela Pérez, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización San Antonio, Transversal 8, casa N° 20-2 A, de esta ciudad de San Felipe del Estado Yaracuy; que el canon de arrendamiento era de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,oo) mensuales; que el propietario del bien es el ciudadano MERLIN RAFAEL VALBUENA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.161.383.
Aduce también, que dicho contrato era en principio a tiempo determinado; que por la tácita reconducción, se convirtió en contrato a tiempo indeterminado; que se encontraba en estado crítico, tanto de salud como en grave situación económica; que por ello acudió ante esta autoridad, a los fines de demandar por DESALOJO DE INMUEBLE, a la arrendataria, fundamentando su demanda en los artículos 34, literal “b”, y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y los artículos 36 y 37 del Código de Procedimiento Civil.
Manifiesta además, que la imperiosa necesidad que obliga a su representado a demandar la entrega del inmueble arrendado, se explica; que el ciudadano MERLIN RAFAEL VALBUENA antes identificado, estuvo residenciado en USA, por trabajo con su familia; que no prosperó económicamente; que en los últimos años su situación empeoró por lo que se tuvo que regresar a Venezuela; que acá en este país no ha podido conseguir ningún tipo de empleo; que su situación económica es verdaderamente deplorable; que debía hacerse una intervención quirúrgica; que esta residenciado en el Hotel El Fuerte de esta ciudad; que están a punto de desalojarlo, por no tener con que pagar la habitación que ocupa; que no tiene ningún sitio para vivir ya que no tiene familiares en el país; que por todo ello es que demanda el desalojo del inmueble y en consecuencia la entrega del mismo.
Por su parte, la demandada reconviniente, en la oportunidad legal correspondiente, rechazó, negó y contradijo por ser completamente falsos los hechos alegados por la parte actora reconvenida, así como también el derecho invocado; que es falso que la relación contractual sea a tiempo indeterminado y que el supuesto propietario necesite el inmueble para vivir en él.
Alega, que la demanda por Desalojo de Inmueble, carece de los documentos fundamentales que la sustenten; que la presente acción no debe prosperar; que no acompañó con el libelo de demanda, el título de propiedad del mismo; que es obligatorio en estos casos, cuando se demanda con fundamento al literal “b” del artículo 34 de la Ley que regula la materia, acompañar el título de propiedad del inmueble; que el demandante reconvenido, al momento de demandar, consigna exclusivamente el contrato de arrendamiento suscrito entre la administradora – arrendadora y su persona, pero no consigna nada que le acredite la cualidad del supuesto propietario; que obvia la obligación de consignar el documento de propiedad; que se desestime la acción propuesta por carecer de cualidad activa la parte actora reconvenida, para sostener la presente acción.
Expone también, que la demandante reconvenida, no explica cuando empezó y cuando llegó a su fin la relación contractual, cuando empezó a transcurrir la prorroga legal y cuando operó la tacita reconducción del contrato respectivo; que es completamente falso que la relación contractual sea de seis meses; que es cierto que es arrendataria del inmueble objeto de esta demanda, cuando celebró contrato de arrendamiento por un año con la ciudadana EGILDA RUGGERIO quien le cedió la posesión precaria del inmueble como propietaria; que suscribió contrato de arrendamiento con el propio propietario MERLIN RAFAEL VALBUENA MORILLO, por un lapso de tiempo comprendido entre el 6 de abril de 2005 hasta el 6 de octubre de 2005; que finalmente suscribió contrato con la demandante el mismo 3 de abril de 2005 por el mismo plazo.
Afirma, que vive en calidad de arrendataria del mencionado inmueble, desde hace más de un (1) año; que aún no ha fenecido el lapso del último contrato por lo que mal puede alegar el demandante reconvenido que haya operado la tácita reconducción del contrato de arrendamiento; que aún está en disfrute de un derecho concedido por el legislador a su favor, establecido en al artículo 38, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
DE LA RECONVENCION PROPUESTA POR LA DEMANDADA
Manifiesta que, el demandante en el libelo de la demanda sostiene, que necesita el inmueble para vivir, ya que actualmente se encuentra en el país de haber regresado del extranjero; que no consigue empleo; que su situación es deplorable; que debe practicarse una cirugía médica; que por la mala situación se ha visto agraviada debido a que esta viviendo en el Hotel Fuerte de esta ciudad; que todos esos alegatos son completamente falsos; que lo cierto es que el propietario tiene la voluntad de querer desocupado el inmueble para venderlo, ya que no accedió en dos oportunidades a comprarlo en el precio fijado al libre arbitrio.
Que en vista de que no pudo adquirir el inmueble, procedió a suscribir contrato de opción a compraventa con Deivy Nemecio Figueredo Pizzorno; que el demandante ha realizado múltiples visitas al inmueble solicitando la desocupación porque debe protocolizar el documento de venta; que queda evidenciado que el accionante reconvenido necesite el inmueble para vivir; que su intención es la de que se le respeten los derechos que le concede la ley, que la deje vivir en tranquilidad; que no se le genere un estado de zozobra.
Denuncia la demandada reconviniente, el posible fraude procesal que se podría esta perpetuando con la presente acción; que se simula una situación que no es; que en realidad la presente acción tiene por objeto es el desalojo anticipado e intempestivo del inmueble arrendado.
Destaca además, que al inicio de la relación contractual, el inmueble fue arrendado por la suma de ciento cincuenta mil bolívares mensuales por el periodo de un año; que posteriormente fue obligada a suscribir nuevo contrato de arrendamiento por la cantidad de doscientos mil bolívares; que el demandante reconvenido la forzó a pagar más indebidamente; que es un hecho notorio y que están congelados los aumentos de cánones de arrendamiento; que por ello hace uso del derecho de repetición del excedente de los referidos cánones, por lo que reconvino al demandante para que conviniera o en su defecto sea condenado por el Tribunal, en que la relación contractual fue suscrita a plazo fijo; que incurrió en la falsa declaración cuando señaló que la demanda era interpuesta en virtud de la necesidad que tiene el propietario de servirse del inmueble; que estaba consciente que estaba prohibido aumentar el canon de arrendamiento y que convenga en pagar las costas y costos de la presente acción y los honorarios profesionales causados.
DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCION
Manifiesta el demandante reconvenido, que no es cierto que el contrato de arrendamiento suscrito sea a tiempo determinado ya que se suscribió un único contrato; que en el referido contrato se fijo un plazo de seis meses contados a partir del día 6 de abril de 2005 hasta el 6 de octubre del mismo año; que como no hubo voluntad expresa de ninguna de las partes de dar por terminado el contrato, se evidencia que se produjo la tácita reconducción por lo que el mismo se convirtió a tiempo indeterminado; que en relación a la falta de cualidad alegada por la demandada reconviniente, señala que por la naturaleza de la relación contractual el documento fundamental es el contrato de arrendamiento; que es cierto que ocurrió la suscripción de un contrato de opción de compra; que por contratiempos económicos y de salud no pudo cumplir con el pacto firmando; rechazó y negó que la acción propuesta esté dirigida a defraudar al tribunal; que la solicitud del derecho de repetición es totalmente improcedente; que en este sentido si se pudiera hablar de fraude procesal, ya que se le están imputando pagos que no ha recibido; que mezcla recibos suscritos por otra persona que no son su representada.
Por otra parte, manifiesta que es falso que se le haya aumentado el canon de arrendamiento indebidamente; que la idea es confundir al Juez; rechazó e impugnó la cuantía señalada por la demandada reconviniente; rechazó, impugnó, y desconoció los recaudos marcados con las letras “a” y “c” consignados por la demandada reconviniente.
DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LAS PARTES
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA
La parte actora reconvenida, en la oportunidad legal correspondiente, consignó escrito de promoción de pruebas y promovió las siguientes:
 Reprodujo el mérito favorable de los autos.
 Promovió las siguientes pruebas testimoniales de los siguientes ciudadanos:
a) Dalila Mercedes Ramos.
b) Miguel Ángel Bellorín Colmenarez, y
c) Doryan Eduardo Urdaneta Labarca.
 Promovió la prueba de Inspección Judicial.
 Promovió las pruebas siguientes documentales:
a) Resumen de Historia de egreso emanado del Hospital Dr. Placido Rodríguez Rivero.
b) Video-Endoscopia Digestiva Superior emanada de la Especialidades Médicas Angi.
c) Ecosonograma Abdominal emanado de la Especialidades Médicas Angi.
d) Estudio Anatomopatológico, expedido por la Unidad de Patología Diagnóstica.
e) Ecograma abdominal, emanado del Hospital Dr. Placido Rodríguez Rivero.
f) Informe médico, realizado en la Clínica Especialidades suscrito por el Doctor Doryan Urdaneta.
g) 2 Radiografías.
h) Comunicación emanada de la administración del Hotel San Felipe El Fuerte dirigida al demandante de autos.
i) Informe médico suscrito por la Doctora Rosa de Alvarado.
j) Constancia de Hospitalización suscrita por la Doctora Rosa de Alvarado en su condición de jefe del departamento de cirugía del Hospital Central San Felipe.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE
Por su parte la parte demandada dentro del lapso probatorio correspondiente, promovió las siguientes pruebas:
1. Ratificó en todas y cada una de sus partes el contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana MARISELA PEREZ MOLINA, la ciudadana EGILDA DE RUGGIERO y MERLIN RAFAEL VALBUENA MORILLO.
2. Promovió la prueba testimonial establecida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de ratificar el contrato de arrendamiento antes mencionado.
3. Ratificó en todas y cada una de sus partes los recibos de pagos efectuado por la demandada reconviniente.
4. Promovió la prueba testimonial establecida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de ratificar el contenido y firma de los recibos de pagos antes dichos.
5. Promovió y opuso a la parte demandante reconvenida, Oferta de Venta realizada por la ciudadana Priscila Castillo en nombre de Inversora Priscila, el día 19 de octubre de 2004.
6. Promovió la prueba testimonial establecida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de ratificar el contenido y firma de la oferta de venta realizada.
7. Promovió contrato de arrendamiento.
8. Promovió recibo de depósito complemento de garantía de depósito, de fecha 22 de abril de 2005.
9. Promovió la prueba testimonial establecida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de ratificar el contenido y firma de recibo de depósito antes referido.
10. Promovió la prueba de informes, solicitando al Tribunal se oficie a Inversiones Priscila, Sociedad de Comercio, representada por la ciudadana Egilda de Ruggiero; a la Compañía Anónima de Teléfonos de Venezuela (CANTV); al Colegio Universitario de Administración y Mercadeo (C.U.A.M.); y al Colegio Fray Luís Amigo.
11. Promovió las testimoniales de los ciudadanos Ferminia Toro de Rodríguez, Maria Mercedes Martínez, Mireya Eglee Orihuela López, Edy Rosa Mendoza Bracho, y Priscila Castillo.
12. Invocó a favor de su representada, jurisprudencia emanada del Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 17 de agosto de 2004.
PUNTO PREVIO
Alga la parte demandante en su libelo de demanda, que “El mencionado contrato de arrendamiento a tiempo determinado por un lapso de seis meses, por la tácita reconducción se convirtió a tiempo indeterminado, …” (OMISSIS) y por otro lado la parte demandada en su contestación – reconvención alega que “es falso que la relación contractual sea a tiempo indeterminado y que …” (OMISSIS)
En este sentido, la doctrina ha establecido lo siguiente:
“En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.” (Cursivas del Tribunal) (GUERRERO QUINTERO, Gilberto. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I. Universidad Católica Andrés Bello. Caracas 2003. Pág. 105)
Ahora bien, en este caso, cuando las parte señalan el termino final, de cesación de los efectos del contrato, se da la existencia del contrato a tiempo determinado. Pero, si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de ese término el contrato queda extinguido, concluido, terminado; sin embargo, no es así, pues según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla.
Asimismo, establece el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.
En el caso de marras, se observa de las actas y del contrato consignado por el demandante, en su Cláusula Tercera, que en el mismo se determinó un plazo fijo, es decir, se estableció la fecha de inicio y la fecha de finalización de la relación contractual, por lo que, no se puede en este caso asumir que el contrato ha sido a tiempo indeterminado por las razones antes dicha; en consecuencia se tiene como un contrato a tiempo determinado, aquel contrato de arrendamiento consignado con el libelo de la demanda por la parte actora, y así se decide.
Igualmente, manifiesta la parte demandada reconviniente, en su escrito de contestación a la demanda y reconvención, que la arrendadora “se abstuvo de cumplir con su obligación de acreditar a los autos la cualidad de supuesto propietario, ya que es obvia la obligación de consignar el documento de propiedad, instrumento fundamental de la demanda, el que deba presentarse al momento de introducirse la acción,” (OMISSIS) (Cursivas y subrayado del Tribunal).
Al respecto, podemos decir que la legitimación activa en un proceso, es la cualidad que le permite a una persona determinada instaurar una querella judicial contra otro sujeto que se constituye en legitimado pasivo, es decir, accionado o demandado. Dicha cualidad le viene dada en virtud que han surgido ciertas pretensiones jurídicas reclamables contra el legitimado pasivo, los cuales serán exigidos ante los tribunales competentes, según sea el caso.
La cualidad ha sido concebida en diferentes formas por los juristas de la siguiente manera: para el maestro Borjas “es el derecho o potestad para ejercer una acción”; para Arcaya “es la facultad de obrar en justicia”; para Luís Loreto “no es el derecho ni la potestad de ejercer determinada acción, ni el título sino que es sinónimo de legitimidad”. Expresa el maestro Chiovenda “para proponer una demanda en juicio y para contestarla, es preciso tener interés en ella. El interés en obrar no solo consiste únicamente en conseguir el bien garantizado por la ley, sino el interés en conseguirlo mediante los órganos jurisdiccionales.”.
En este sentido, sostuvo la demandada reconviniente la falta de cualidad activa; en relación a esta falta de cualidad ha sostenido nuestro máximo Tribunal:
“PRIMERO: Que la pertenencia de un derecho subjetivo a un determinado sujeto se conoce con el nombre de titularidad.
SEGUNDO: Por una peculiaridad de algunos hechos jurídicos, existen derechos subjetivos en los cuales su titularidad se presentan condicionada por la relación en que se halla el adquirente con otro derecho, estado o situación jurídica.
TERCERO: Sólo se puede llegar a ser titular de ese derecho, cuando se sea titular del derecho, estado o situación. Es ésta la condición necesaria, el medio para que pueda aparecer en la esfera jurídica de un sujeto, determinado derecho. En consecuencia, es necesario distinguir con gran cuidado el derecho subjetivo y la obligación, de la relación jurídica que le da nacimiento. De allí que todas las acciones para declarar, modificar o extinguir la relación jurídica sólo puede existir entre los sujetos que han constituido.”.
Partiendo de los anteriores conceptos doctrinarios, ha sostenido Loreto en su conocida tésis sobre la cualidad activa y pasiva; lo siguiente:
“Que siendo la cualidad una noción que expresa la relación de identidad de la persona del actor con la persona a quien la ley concede la acción y no conociéndose ésta sino al titular del derecho subjetivo e interés jurídico cuya tutela se demanda en juicio, es evidente que solo podrá saberse quien es titular de la acción, quien tiene la cualidad para intentarla, después que se haya demostrado en el proceso si el actor es o no titular del derecho subjetivo o interés invocado en juicio.”
Señala Rengel Romberg, que la legitimación es la cualidad necesaria de las partes y que el proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujeto, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación.
La Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 20/11/2003, estableció lo siguiente…
…“ahora bien, la cualidad se define como la identidad lógica entre quien se afirma titular de un derecho y aquél a quien la ley, en forma abstracta, faculta para hacerlo valer en juicio (legitimación activa); y, en segundo lugar, entre la persona contra quien se ejerce tal derecho y aquélla a quien la ley determina para sostener el juicio, (legitimación pasiva). Así, la ausencia de esta correspondencia configura la falta de cualidad pasiva o activa, según sea el caso”…
No se puede confundir el derecho que tienen las partes, para plantear e interponer una demanda judicial, ante los órganos de administración de justicia, derecho de petición, con el derecho que configura el asunto en litigio, el cual se hace valer a través de una pretensión del actor y las defensas y excepciones opuestas por la parte demandada y cuya titularidad debe ser resuelta en la sentencia de mérito; en el presente caso, la parte demandante reconvenida presenta un documento de arrendamiento privado, mediante el cual se subroga la titularidad del inmueble objeto de litigio, siendo éste un supuesto que la misma ley que rige la materia no distingue, ya que permite accionar a cualquier persona que tenga derecho subjetivo e interés jurídico cuya tutela se demanda en juicio.
Aunado a ello, la demandada reconviniente, en el mismo escrito de contestación y reconvención de la demanda, en su parágrafo titulado “De la Naturaleza de la Relación Contractual”, reconoce al ciudadano Merlín Rafael Valbuena Morillo, y así lo manifiesta, como propietario del inmueble objeto de esta demanda, al afirmar que: “suscribí contrato de arrendamiento con el propio propietario Merlín Rafael Valbuena Morillo por un lapso de …” (OMISSIS).
Por lo que sin duda alguna, al tratarse de una relación arrendaticia, los contratos de arrendamiento que aparecen consignados a las actas fueron suscritos por los propietarios del inmueble, son éstas las personas autorizadas por la Ley para poder contratar. Así también, se desprende de carta dirigida a la demandada reconviniente de fecha 25 de agosto de 2005, consignada a las actas al folio 24, que el demandante reconvenido actúa en representación del co-propietario del inmueble objeto de esta demanda, carta privada ésta que no fue tachada, desconocida ni impugnada en la forma ni oportunidad que establece el Código de Procedimiento Civil.
Por todo lo antes expuesto, y con bases a las anteriores doctrinas y jurisprudencias parcialmente transcrita, concluye este sentenciador que, el demandante puede invocar una legitimidad ante el funcionario competente para ello, ya que como manifiesta la demandada reconviniente, el instrumento fundamental de la acción no es el documento de propiedad del inmueble, en virtud de que se trata de una acción exclusivamente que deriva de una relación arrendaticia y no de otra, por lo que en consecuencia se desecha la defensa alegada por la parte demandada reconviniente en relación a la falta de cualidad del demandante reconvenido de autos, y así se decide.

ANALISIS DE LOS ALEGATOS Y DE LAS PRUEBAS
En cuanto al contrato de arrendamiento presentado por la parte actora reconvenida, consignado con el libelo de la demanda, que corre inserto a los folios del 3 al 5 de las actas, observa este sentenciador que, se trata de un contrato de arrendamiento privado, suscrito por la empresa INMOBILIARIA FERRER, representada en este acto por el abogado ANTONIO FIGUEREDO y la demandada reconviniente MARISELA PEREZ, en fecha 3 de abril de 2005, y en virtud que el mismo no fue impugnado, ya que la parte demandada reconviniente, en la oportunidad legal correspondiente no lo hizo, en la forma y como lo establece el Código de Procedimiento Civil; se le confiere todo el valor probatorio en favor de su promovente, y así se declara.
Por otro lado, la parte demandada reconviniente manifiesta en su escrito de contestación reconvención, que la parte demandante reconvenida sostiene que la relación contractual que los une es a tiempo indeterminado, sin especificar cuando inició y finalizó dicha relación contractual, cuando empezó a transcurrir la prórroga legal y cuando operó la tácita reconducción.
En este sentido, se ha establecido que el contrato puede ser a tiempo indeterminado por dos razones diversas: sea por no haberlo determinado las partes en el contrato o por haber operado la tácita reconducción.
Al realizar la revisión de las actas procesales que conforman este expediente, se observa que la demandada reconviniente, con la contestación a la demanda, consignó dos contratos de arrendamiento privado, suscritos, el marcado con la letra “A” por la ciudadana EGILDA DE RUGIERO con la demandada y el marcado con la letra “B” suscrito por el ciudadano MERLIN RAFAEL VALBUENA MORILLO con la demandada de autos.
Al respecto, el artículo 444 del código de Procedimiento Civil, establece: “La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, …” (OMISSIS) “El silencio de la parte a este respecto dará por reconocido el instrumento”. En el presente caso, la parte demandante reconvenida, contra quien se produjeron los contratos de arrendamiento privados, hizo caso omiso al contenido de la norma referida up supra, en virtud del cual, en la oportunidad legal correspondiente no desconoció los instrumentos consignados, lo que conlleva a que surta sus efectos legales como tal, y como consecuencia se les otorga todo su valor probatorio en favor de su promovente y así se declara.
Una vez determinado el valor de los contratos de arrendamiento consignados por las partes, se procede a analizar los mismos de la siguiente manera:
Del contrato de arrendamiento consignado con el libelo de la demanda, que corre inserto del folio 3 al 5 de las actas, se observa que en su Cláusula Tercera que el tiempo de duración del mismo es desde el día 6 de abril de 2005 hasta el día 6 de octubre de 2005.
Igualmente, del contrato de arrendamiento marcado con la letra “A”, inserto al folio 21 de las actas, suscrito por la ciudadana EGILDA DE RUGGIERO y la ciudadana MARISELA PEREZ, se evidencia en su Cláusula Tercera, que el lapso de duración es desde el día 4 de abril de 2003 al 4 de abril de 2004 y del contrato de arrendamiento marcado con la letra “B”, inserto al folio 22 de las actas, suscrito por el ciudadano MERLIN RAFAEL VALBUENA MORILLO y la ciudadana MARISELA PEREZ, del cual se evidencia en su Cláusula tercera, que el lapso de duración de dicho contrato es desde el día 6 de abril de 2005 al 6 de octubre de 2005.
De allí que, se evidencia que existe una continuidad en cuanto a la relación arrendaticia, ya que como se dijo anteriormente, éstos contratos de arrendamiento no fueron desconocidos ni negados por las partes en la oportunidad legal correspondiente, por lo que infiere este juzgador que existe o ha existido la continuidad antes referida.
Ahora bien, si el contrato de arrendamiento utilizado por la parte demandante reconvenida como fundamento de la acción en el presente juicio, tiene como fecha de finalización 6 de octubre de 2005, y tomando en cuenta, tal y como se dijo anteriormente, que existe la continuidad de la relación arrendaticia, a la arrendataria – reconviniente, según el artículo 38 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde un lapso de un año, por cuanto la norma establece que “cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5), se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año, y ésta se encuentra ajustada dentro de este parámetro, ya que al tratarse de un contrato a tiempo determinado y de conformidad con lo que dispone el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando se refiere a que la prórroga legal opera de pleno derecho.
Para finalizar con este punto, se puede colegir que, de una simple operación matemática, partido del lapso de finalización del contrato de arrendamiento utilizado por la parte demandante reconvenida, que es el 6 de octubre de 2005, la parte demandada reconviniente aún se encuentra gozando de la prórroga legal la cual vence el 6 de octubre de 2006; por lo que en consecuencia, debe dejarse agotar dicho lapso, para que se produzca la desocupación del inmueble objeto de esta demanda, tal como se decidirá y así se establece.
También, la demandada reconviniente, en su escrito de contestación a la demanda, manifiesta que el demandante reconvenido sostiene en su libelo de demanda, que el propietario necesita el inmueble para que éste viva en él, pues necesita servirse el mismo, lo que eso es completamente falso y que la verdadera voluntad del propietario es desocupar el inmueble para venderlo, que en virtud de que ella no pudo adquirirlo.
Igualmente manifiesta que, el demandante reconvenido procedió a suscribir contrato de opción de compra con el ciudadano DEIVY NEMECIO FIGUEREDO PIZZORNO, identificado en actas, tal como se evidencia en documento de opción de compra suscrito con el antes mencionado ciudadano, en fecha 14 de septiembre de 2005, ante la Notaría Pública de San Felipe, anotado con el número 08, Tomo 68 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, la cual consignó marcado con la letra “E”, y aparece inserto a los folios 25 y 26 de las actas.
Denuncia también la demandada reconviniente, como consecuencia de lo antes dicho, el posible fraude procesal que se podría estar perpetrando con la presente acción, pues los hechos alegados y documentos acompañados están dirigidos a defraudar este Tribunal, ya que simulan una supuesta necesidad del propietario por no tener donde vivir, estar enfermo y necesitado de dinero.
Al respecto, nuestro máximo Tribunal con respecto al fraude procesal, ha sostenido que:
“… En los supuestos en que se denuncie el acaecimiento de un fraude procesal como causa petendi para reclamar la declaración de inexistencia de un juicio por ese motivo, quien impetra la tutela jurisdiccional debe acudir a la vía del juicio ordinario, conforme a los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, para que se resuelva la concreta controversia entre las partes que emerge del fraude delatado.” (OMISSIS). (RAMIREZ & GARAY. Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia. Sala Constitucional. Sentencia número 121-06 de fecha 17 de febrero de 2006. (Cursivas y subrayado del Tribunal).
Entendiendo, que el fraude procesal se da dentro del proceso como tal, ya fraguado, como sucede en el caso de marras, es que este sentenciador en base al anterior criterio, acogido también por este Tribunal, orienta a la parte demandada reconviniente denunciante, acudir a la vía del juicio ordinario, ya que el presente juicio es sustanciado por el procedimiento breve, y no es el procedimiento idóneo para aspirar a la declaración judicial acerca de la existencia del fraude procesal y subsiguiente inexistencia del juicio que se fraguó, sino el juicio ordinario, por lo que en consecuencia se desecha ésta denuncia formulada por la parte demandada reconviniente, y así se decide.
Por último, alega la parte demandada reconviniente, que al inicio de la relación contractual el canon de arrendamiento por el uso, goce y disfrute del inmueble objeto de esta demanda, se fijo en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) mensuales, que posteriormente fue obligada a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo). También manifestó que el demandante reconvenido, frente al conocimiento del hecho público y notorio que los cánones de arrendamientos de vivienda están congelados por decreto, la forzó a pagar más indebidamente.
Que en vista de que estaba prohibido aumentar los cánones de arrendamiento de vivienda, procedió a solicitar la repetición de las sumas de dinero pagadas indebidamente, de los meses que especifica en su contestación – reconvención.
Al respeto, observa este juzgador que si bien es cierto que el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: “El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados…” (OMISSIS), y el artículo 58 ejusdem señala que “…en los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.” (Cursivas y subrayado del Tribunal), tampoco es menos cierto, y tal como lo establece la norma ut supra, que el inmueble objeto de esta demanda, es un inmueble que puede ser sometido a regulación, pero es entendido según la norma antes transcrita, que existe sobre alquileres cuando, previamente haya sido regulado por los organismos competentes, lo cual en el presente caso no ha sucedido; por lo que en virtud de que dicho inmueble al no haber sido sometido a regulación por los órganos competentes, no podría determinarse si hubo o no cantidades de dinero pagadas en exceso, ya que no se tiene a ciencia cierta un monto mínimo fijado por la autoridad administrativa competente.
Este derecho de reintegro nace cuando la regulación del alquiler por parte del organismo administrativo competente, da como resultado un canon de arrendamiento mensual inferior al convenido por las partes en el contrato. En tal caso, y si así hubiese ocurrido, el arrendatario tiene derecho al cobro de las cantidades de dinero pagadas en exceso, es decir, lo que supera cuantitativamente el precio justo tasado por el justiprecio pericial de la entidad administrativa.
Por todo lo expuesto, en relación al derecho de repetición, este Tribunal desecha el alegato formulado por la parte demandada reconviniente, y así se establece.
Al ser analizadas todas y cada una de las pruebas documentales promovidas por la parte demandante reconvenida, tales como: el Resumen de Historia de egreso emanado del Hospital Dr. Placido Rodríguez Rivero; la Video-Endoscopia Digestiva Superior emanada de la Especialidades Médicas Angi; el Ecosonograma Abdominal emanado de la Especialidades Médicas Angi; el Estudio Anatomopatológico, expedido por la Unidad de Patología Diagnostica; el Ecograma abdominal, emanado del Hospital Dr. Placido Rodríguez Rivero; el Informe médico, realizado en la Clínica Especialidades suscrito por el Doctor Doryan Urdaneta; 2 Radiografías; la Comunicación emanada de la administración del Hotel San Felipe El Fuerte dirigida al demandante de autos; el Informe médico suscrito por la Doctora Rosa de Alvarado; Constancia de Hospitalización suscrita por la Doctora Rosa de Alvarado en su condición de jefe del departamento de cirugía del Hospital Central San Felipe; considera este juzgador que las mismas, no hacen plena prueba para demostrar es estado de necesidad del inmueble que tiene o pueda tener el demandante reconvenido, en virtud de que no poseen la idoneidad respectiva para demostrar lo que se quiere, por lo que se les niega todo valor probatorio y así se decide.
También la parte demandante reconvenida, promovió las siguientes pruebas testimoniales de los siguientes ciudadanos Dalila Mercedes Ramos, Miguel Ángel Bellorín Colmenarez, y Doryan Eduardo Urdaneta Labarca.
En cuanto a la testimonial evacuada de la ciudadana DALIA MERCEDES RAMOS, observa este operador de justicia, que la parte demandada reconviniente antes de repreguntar a la testigo promovida por la parte demandante reconvenida, solicitó al Tribunal no valorara esta deposición, en virtud de que pretende el promovente darle valor a unos supuestos comunicados suscritos por la testigo, ya que las preguntas inducen claramente a la testigo para su respuesta y que tales comunicaciones emanan de ella.
En principio, pasamos a definir lo que es la prueba de testigos, para Emilio Calvo Baca, la prueba de testigos:
“Esta constituida por la declaración jurada de la persona que no es parte en el procedimiento y que declara a petición de uno de los litigantes sobre los hechos que ha presenciado u oído y que son materia de controversia”. (CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela comentado y concordado. Comentarios al artículo 477. Décima Edición. Ediciones Libra. Caracas. Pág. 342)
Por otra parte, el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Los documentos privados emanados de tercero que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial.”
Al realizar la definición ut supra y del análisis de la deposición de la testigo, se evidencia, tal como lo manifiesta la parte demandada reconviniente, que el promovente pretende hacer valer los comunicados suscritos por la testigo, lo cual no es el medio o la vía más idónea para que dicha prueba obtenga el valor que el promovente quiere atribuirle, por lo que se desecha la declaración de la ciudadana DALIA MERCEDES RAMOS, y no le confiere valor probatorio, y así se establece.
En relación a la deposición del testigo DORYAN EDUARDO URDANETA LABARCA, observa este juzgador, que su deposición no guarda relación con los dichos expuestos por la ciudadana DALIA MERCADES RAMOS, ya que habla de puntos diferentes, pero al ser examinado con el libelo de la demanda, se evidencia que el demandante reconvenido, hace mención a una intervención quirúrgica a la cual debía someterse, por lo cual este testigo al contestar las preguntas de forma asertiva y técnicamente en relación a la evaluación que le realizó al referido ciudadano, queda conteste en sus dichos, por lo que se aprecia la declaración de este testigo y se le da todo valor probatorio en favor de su promovente, y así de declara.
Por último, y en cuanto a la deposición del testigo MIGUEL ANGEL BELLORIN COLMENARES, se desprende de la misma, que este testigo no aporta nada en su declaración, ya que solo hace afirmaciones de lo que se le pregunta sin agregar o contribuir a lo que quiere probar el demandante reconvenido, por lo que este Tribunal, le niega todo valor probatorio, y así se decide.
Y para finalizar, el demandante reconvenido, promovió en el Capítulo III de su escrito de promoción de pruebas, una inspección judicial, del cual observa este sentenciador, de la evacuación de la misma, que es cierto que el demandante reconvenido se encuentra hospedado en el Hotel donde se practicó la inspección desde el día 8 de agosto de 2005 y que tiene una deuda con el hotel que asciende a la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,oo).
Visto esto, y en virtud de que este Tribunal fue quien evacuó esta prueba de Inspección Judicial, en la forma que establece el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, se puedo constatar la veracidad de que el ciudadano si está hospedado en el Hotel El Fuerte, ubicado en esta ciudad de San Felipe del estado Yaracuy, y con base a lo alegado por el promovente de la prueba, se determina que en realidad el demandante reconvenido, con esta prueba demuestra el estado de necesidad que tiene de hacer uso del bien objeto de esta demanda, por lo que se colige que esta prueba debe ser valorada en su totalidad, por lo que se le otorga todo su valor probatorio en favor de su promovente, y así se declara.
ANALISIS DE LAS PRUEBAS
DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE
La parte demandada reconviniente promovió las pruebas que se especificaron en la parte narrativa de esta sentencia, en tal sentido y en relación a los contratos de arrendamientos consignados con la contestación reconvención, los mismos ya fueron analizados supra.
En cuanto a la prueba promovida, referida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en relación a la ratificación del contenido y firma del documento privado suscrito por la ciudadana EGILDA DE RUGGIERO, el Tribunal no se pronuncia, en virtud de que dicha prueba no fue evacuada, y así se establece.
Igualmente, promovió la demandada reconviniente recibos de pagos, oferta de venta realizada a la demandada y recibo de depósito complemento de la garantía de depósito, de los cuales se solicitó fuesen ratificados en su contenido y firma por la persona quien emitió de forma privada los mismos, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, además de que dichas pruebas son impertinente y no guardan relación con lo reclamado por el demandante reconvenido, no fue evacuada su ratificación tal como fue promovida, por lo que este Tribunal no se pronuncia en este sentido, y así se declara.
En cuanto a la prueba de informe promovida por la parte demandada reconviniente, observa quien imparte justicia, que en relación a los recibos de pago de canon de arrendamiento, ya se pronunció anteriormente; en lo atinente a la prueba de informe solicitada a la empresa CANTV, al Colegio Universitario de Administración y Mercadeo (CUAM); y al Colegió Fray Luís Amigo; las misma, considera este sentenciador que son impertinentes, ya que lo que tratan de probar en nada se relaciona con lo debatido en juicio, y sería inoficioso pronunciarse al respecto, por lo que a dichas pruebas se desechan y así se establece.
Por último, la parte demandada reconviniente promueve las testimoniales de los ciudadanos FERMINIA TORO DE RODRIGUEZ, MARIA MERCEDES MARTINEZ, MIREYA EGLEE ORIHUELA LOPEZ, EDY ROSA MENDOZA DE BRACHO, y PRISCILA CASTILLO, de los cuales solo serán analizadas las deposiciones evacuadas, de la siguiente manera.
En relación a las deposiciones de las ciudadanas MARIA MERCEDES MARTINEZ y EDY ROSA MENDOZA DE BRACHO, ambas coinciden en sus dichos, pero lo que manifiestan las deponentes es en cuanto al carácter que tiene la demandada reconviniente sobre el inmueble y el tiempo que tiene habitando el mismo, lo cual no es materia a debatir en el presente asunto, ya que no se discute ni el tiempo ni la condición en que se encuentra la demandada reconviniente en le inmueble, por que no se aprecian estas declaraciones y se les niega valor probatorio en favor de su promovente, y así se decide.
Por otra parte, cuando analizamos la deposición de la ciudadana PRISCILA CASTILLO, observamos que la referida ciudadana hace mención en cuanto a los contratos de arrendamientos y quienes suscribieron los mismos, pero en este sentido al ser estudiado los contratos de arrendamiento anteriormente, vemos que no es materia de discusión quien suscribió o no los contratos de arrendamientos, además, los mismos fueron estudiados ampliamente ut supra, por lo que a esta deposición tampoco se le confiere valor probatorio y se desecha esta prueba en favor de su promovente, y así se concluye.
Para finalizar, y en base a las anteriores consideraciones, partiendo del análisis exhaustivo de las actas procesales, puede colegir este sentenciador, que no hay discusión en cuanto a la legalidad o no del contrato de arrendamiento; que en si solo lo que entró en discusión en el desarrollo de esta sentencia y su análisis, si le corresponde o no prórroga legal e indicar el tiempo que debe otorgarse a la demandada reconviniente, aunado a que la misma Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé que se debe respetar el derecho que tienen los arrendatarios a prórroga legal obligatoria, por lo que la presente acción debe prosperar, tal como se decidirá.
DECISIÓN
En fuerza de los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA, COCOROTE Y VEROES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE INMUEBLE, sigue el ciudadano ANTONIO FIGUEREDO FERRER, actuando en su carácter de representante legal de la empresa INMOBILIARIA FERRER, contra la ciudadana MARISELA PEREZ MOLINA, todos identificados anteriormente.
SEGUNDO: SE ORDENA a la demandada de autos MARISELA PEREZ MOLINA, antes identificada, hacer entrega a la parte actora, ANTONIO FIGUEREDO FERRER, en su carácter de representante legal de la empresa INMOBILIARIA FERRER, el inmueble objeto de esta controversia, ubicado en la Urbanización San Antonio, Transversal 8, Casa N° 20-2 A, del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, desocupado de bienes y personas, en las mismas condiciones en que fue entregado.
Considerando que la parte demandada reconviniente se encuentra solvente y en virtud de que se trata de un inmueble destinado a vivienda, considera prudente, justo y humanamente razonable este operador de justicia, concederle a la arrendataria demandada, un lapso improrrogable de 30 días continuos, contados a partir del día inmediatamente siguiente de que quede definitivamente firme el presente fallo, para que la arrendataria haga entrega del inmueble arrendado totalmente desocupado y en el mismo estado de uso y condiciones en que lo recibió al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, en virtud de que la prórroga legal fenece el día 6 de octubre de 2006, tal como se explicó en la parte motiva de este fallo
TERCERO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la demandada MARISELA PEREZ MOLINA, antes identificada, contra el ciudadano ANTONIO FIGUEREDO FERRER, en su carácter de representante legal de la empresa INMOBILIARIA FERRER.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad con lo establecido en la parte in fine del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes que integran el presente juicio, de la decisión dictada en esta fecha.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE. NOTIFIQUESE.
Déjese copia certificada por Secretaria de conformidad con el Articulo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Articulo 1.384 del Código Civil y a los fines del Articulo 72, Ordinales 3ro y 9no de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA, COCOROTE Y VEROES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, en San Felipe, a los 25 días del mes de octubre de 2006. Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
El Juez,

Hebert Javier Perozo Araujo La Secretaria Temporal,

Abog. Neyra Herrera.

En la misma fecha, siendo la una de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia.

La Secretaria Temporal