REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO YARACUY
195º y 147º
EXPEDIENTE 13.614.
ASUNTO Demanda por PREFERENCIA OFERTIVAS EN ARRENDAMIENTO
DEMANDANTE: REYNA ROSA CALDERA VARGAS, venezolana, soltera, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 10.373.474, domiciliada en Yaritagua, Municipio Peña del Estado Yaracuy.
APODERADOS JUDICIALES PARTE ACTORA Abg. HECTOR LEON ESCALONA, Inpreabogado Nº 94.815
DEMANDADO: JUAN LUIS GARCIA ARELLANO Y ELADIA JOSEFINA LARA, Venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 1.626.801 y 4.478.083 respectivamente y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA Abg. ANDREINA M. VOLPE GUERRA, Inpreabogado Nº 45.716.
I
Se inicia el presente procedimiento con demanda intentada por la ciudadana REYNA ROSA CALDERA VARGAS, supra identificada, asistida de Abogado, en la cual expone: que en fecha 01 de marzo de 2.005, celebró contrato de arrendamiento, con el señor Juan Luis García Arellano, por un inmueble propiedad de éste, consistente en un local comercial y la casa con todas sus extensiones ubicada en la Aldea Rural CASIMIRO VASQUEZ, distinguida con el N° 20 calle Jamaica, Jurisdicción del Municipio Veroes del Estado Yaracuy, con una extensión de terreno de un mil doscientos metros cuadrados (1.200 mts2), con los siguientes linderos: NORTE: Calle Jamaica en línea recta de veinte metros, SUR: El cual es su fondo con la Iglesia Evangélica en línea de veinte metros, ESTE: Casa N° 150, calle Republica Dominicana, OESTE: Casa N° 150, con calle Jamaica en línea de sesenta metros; estableciéndose un canon de arrendamiento mensual de Bs. 200.000,oo. Refiere que en fecha 03 de abril del año 2006, recibió comunicación verbal de parte del arrendatario, manifestándole que debía desocupar el inmueble pues lo había vendido y era requerido por los compradores. Que ante esa situación buscó información, confirmando en la Notaría de San Felipe de la referida venta.
Sigue manifestando que esa acción del arrendador, violó sus derechos como arrendataria, contemplado en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cual señala que “La referencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario par que se le ofrezca en venta en primer lugar, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga mas de dos (02) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”
Concluye manifestando que demanda al su arrendador Juan Luis García Orellano, por preferencia ofertiva y que el tribunal le subrogue en los derechos del tercero comprador. Estimó la demanda en SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00) y solicitó medida de enajenar y gras sobre el bien objeto del arrendamiento y venta
Por auto de fecha 17 de abril de 2006, fue admitida la demanda, acordándose el emplazamiento de la parte demandada para comparecer al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquel en que constara en autos su citación, a dar contestación a la demanda.
Al folio 17, consta acta mediante el cual la demandante otorga poder al Abogado AYUAHT MASSOUD, inscrito en el Inpreabogado bajo N° 67.872 y, mediante escrito a los folios 19 al 22, el apoderado consigna escrito reformando la demanda. Dicha reforma consistió en agregar como codemandada a la ciudadota ELADIA JOSEFINA LARA, en su condición de comprador el inmueble objeto del arrendamiento.
Por auto de fecha 26 de abril de 2006, es admitida la reforma, ordenándose el emplazamiento de los demandados.
A los folios 24 y 25 consta la citación personal de los demandados.
Al folio 17, consta acta mediante el cual el demandado Juan Luis García Arellano y Eladia Josefina Lara, otorga poder a la Abogada ANDREINA M. \/OLPE GUERRA, inscrita en el Inpreabogado bajo N° 45.716 y, mediante escrito a los folios 27 AL 29, la apoderado consigna escrito dando contestación de la demanda.
Expreso en el escrito de contestación que: rechazaba, negaba y contradecía los hechos y el derecho invocados por la accionante en su libelo. Negó que la demandada ocupase el inmueble en calidad de arrendamiento durante los dos (02) últimos años, ni que pagase Bs. 200.000,00 en calidad de canon de arrendamiento, pues el inmueble descrito era ocupado hasta el momento de la venta, por el hijo del co- demandado Rafael García. Que el inmueble consta de un área específica para vivienda y de local comercial, que en este funcionaba, hasta el momento de la venta, la firma personal denominada ABASTOS Y LICORERÍA “LA CONFIANZA”, que gira bajo la firma y responsabilidad del co-demandado ciudadano Juan Luis García Arellano y el conjuntamente con su hijo, por convenio verbal con la parte demandante, surtía el respectivo establecimiento para que la misma vendiera lo víveres a cambio de una ganancia, sin que ello reputase arrendamiento alguno. Realiza algunas observaciones referentes a la calificación de la acción intentada, indicando que no pueden ejercerse los derechos de preferencia ofertiva y retracto legal, que el primero se genera antes de la venta del inmueble arrendado y el segundo después de la venta.
En el lapso probatorio ambas partes promovieron lo que creyeron pertinente, su análisis y valoración se realizara en la parte motiva del fallo.
Concluida la fase de sustanciación del proceso, debe el Tribunal proceder la solución de la controversia planteada y lo hace conforme a las siguientes consideraciones.
II
Con su acción pretendió la demandante, obtener de a demandada, el reconocimiento de su derecho de preferencia ofertiva como arrendadora por mas de dos años, sobre el inmueble que, en tal condición, ocupaba y, en consecuencia subrogarse el los derechos del comprador de dicho inmueble.
Por los términos de la contestación realizada por los codemandados, se denota que: admiten la existencia de la venta, pero niegan la existencia del contrato de arrendamiento. Pero admite una relación con la accionante, que pretende una sociedad de gananciales o una relación de trabajo. Este hecho constituye una excepción, al hecho de la ocupación del referido inmueble por la accionante. En consecuencia, como tal excepción debe ser probada.
El thema decidendum, quedó circunscrito a que el demandante probase la existencia del contrato. Y por parte del codemandado Juan Luis García a veracidad de los hechos alegados
Pruebas:
Parte demandad. Documentales: 1) copias certificadas del documento constitutivo de la firma personal ABASTO Y LICOLERÍA LA CONFIANZA, pretendiendo demostrar su existencia y el funcionamiento en el inmueble objeto de la demanda.
1. Observa el Tribunal que, el documento referido es un original de la constitución de una firma personal en fecha 28 de octubre de 1.993. Se valora como documento público a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil.
2. Copia fotostática de la Autorización de Expendio de Licores donde funciona la firma (dirección). 3) originales facturas de compra de equipos propios para el desempeño de la firma, adquiridos por Rafael García, hijo del codemandad. Estos documentos sólo demuestran la existencia de una actividad comercial y están fechados en los años 1993 y 1994, por lo tanto no guardan relación con los hechos actuales en discusión y, además al ser emanados de terceros debieron ser ratificados por estos. En consecuencia no aportan nada al favor de la cuestión controvertida, Así se establece,
3.- originales de estados de cuenta del Banco Provincial, pretendiendo demostrar que el hijo del codemandado habitaba la parte correspondiente a la vivienda del referido inmueble. Considera el Tribunal que dichos documentos, por si solos, no tienen capacidad para demostrar residencia ni domicilio alguna
Testimoniales. Eleuterio Salomón Hernández. De sus respuestas, se evidencia que no sabe nada de la relación arrendaticia en discusión. Que el hijo del demandado ba los fines de semana y ocupaba la parte alta del local. No aporta nada a la solución de la controversia. Solo se demuestra que la demandada realizaba algunas actividades de comercio en el inmueble en discusión.
JONNY JOSÉ TARAZONA. Refiere una relación de la demandante con el hijo del demandado. Salvo la existencia de una relación de la demandada respecto al fondo de comercio existente en el inmueble, nada aporta a favor de las afirmaciones del codemandado. En conclusión, ni las testimoniales, ni las documentales prueban lo afirmado por el codemandado Juan Luis García Arellano, en relación a una presunta relación comercial distinta a un arrendamiento, con la demandante. Así se establece.
Parte actora: Testificales. No fueron evacuadas.
Documentales: 1) Acta compromiso entre la Demandante y CALEY (Empresa de Servicio Eléctrico). Contiene compromiso de la demandante Reyna Rosa Caldera, para pagar deuda por consumo eléctrico del inmueble objeto de esta acción, lo cual supone un interés de la accionante al comprometer un pago por el propietario de dicho mueble, 2) Referencias personales y comerciales a favor de la demandante, No aportan nada a favor de la controversia, por lo tanto no se le asigna valor probatorio alguno. 3) Dos recibos de pago de cánones de arrendamiento de los meses de mayo y abril del año 2004. No fueron impugnados, se valoran como documento privado a tenor de lo dispuesto por los artículos 1.364 y 44 del Código de Procedimiento Civil. 4) Carta de la Alcaldía del Municipio Veroes del Estado Yaracuy (Dirección de Hacienda), relacionada con oferta de pago de la demandante por deudas de impuestos municipales sobre el inmueble en discusión, de los años 2004, 2005 y 2006, lo cual no pudo hacerse, por otras deudas anteriores del inmueble. Estas gestiones hacen presumir la ocupación del inmueble referido. 5) Copia de denuncia formulada ante la Defensoría del Pueblo, por agresiones a la demandada, donde la sacan del inmueble por actos de fuerza. Crea una presunción cierta que, la demandante ocupaba el inmueble en referencia. 6) copias de letras y facturas
cancelando muebles. No se les asigna valor probatorio directo para la acción deducida. 7) Fotos. No se les asigna valor probatorio.
Prueba de informes: 1) A las Oficinas de la C.A. Luz Eléctrica Yaracuy, la cual informó de la existencia de un convenio celebrado por la ciudadana Reyna Rosa Caldera Vargas, para el pago de acreencia del inmueble propiedad del ciudadano Juan Luis García Arellano, que es el mismo objeto de esta querella. 2) A la Comisaría Policial de El Guayabo, remitió informe levantado con motivo de la denuncia de desaojo por parte de la demandante. Se comprobó que efectivamente le fueron sacados sus bienes y enseres del inmueble en discusión.
Inspeccion Judicial: De su evacuación se evidenciado a existencia de bienes dentro del inmueble objeto de la controversia propios para la realización actividad comercial de venta de víveres y licores. Así como de las condiciones del inmueble en general. No aporta valor probatorio directo para la cuestión planteada.
Revisadas y analizadas en su conjunto las pruebas aportada por las partes al proceso, con respecto al demandado, no quedó probada la condición de socio de la demandante, en ninguna actividad comercial relacionada con el inmueble del cual se ha generado esta acción. Por tal motivo se desechan la defensa y alegatos propuestos por el accionado.
Con respecto a la accionante, existen en autos una pluralidad de indicios que crean la presunción cierta de la existencia de una relación arrendaticia entre el propietario del inmueble, Juan Luís García Arellano y la demandante, y que, se analizan en la siguiente forma. Con respecto a la relación arrendaticia: 1) La propia afirmación del demandado en su contestación, donde admite a ocupación del inmueble, por parte de la demandante, una cuando alegó una relación comercial con su hijo, cual no probó, 2) de las testimoniales, la manifestación de que la demandante realizaba algunas actividades comerciales en el inmueble; aún cuando no afirman que fuese arrendamiento, por lo menos demuestran la ocupación por la accionante, 3) los documentos (cartas u oficios) demostrativo de las gestiones de la demandante, para solventar las acreencias del inmueble por energía eléctrica e impuestos municipales, sobre lo cual no hubo objeción alguna por parte de los demandados, 4) las actuaciones ante la Defensoría del Pueblo y la Comisaría Policial del El Guayabo, que prueban la ocupación permanente del inmueble por parte de la demandada, así como los actos de fuerza por parte del codemandado Juan Luís García Arellano, tratando de desalojarla, 5) el informe de la C.A Luz Eléctrica de Yaracuy, que demuestra el convenio de pago realizado por la demandante sobre las deudas del inmueble por concepto de energía eléctrica, lo que demuestra un interés real y, que coincide, lógicamente, con el alegato del arrendamiento, 6) los recibos de pago de cánones de arrendamiento del año 2004, que además de constituir prueba de la existencia del contrato de arrendamiento, prueba el tiempo de duración de esa relación.
Esta valoración indicara, se sustenta en la disposición del artículo 510 del Código de Procedimiento Civil
En efecto, el indicio, según criterio del tratadista Romero y Alonso, citado por Bello Lozano en su Obra “El tratamiento de los medios de prueba en el Código de Procedimiento Civil”, “es circunstancia cierta de la que se puede obtener por inducción una conclusión lógica sobre el hecho desconocido cuyo esclarecimiento se intenta”
Hecha estas observaciones, es forzoso concluir que esta demostrado la existencia de la relación arrendaticia, desde el año 2004, entre el codemandado Juan Luís García Arellano y la demandante Reyna Rosa Caldera Vargas, sobre el inmueble supra descrito, en consecuencia, no constando a insolvencia de la demandante en el pago de los cánones de arrendamiento, debemos concluir que, era acreedora del derecho de preferencia para adquirir en venta, el inmueble ocupado, y que no habiéndosele ofertado antes y, lo que es mas ser vendido a otra persona, hace nacer en la arrendataria, el derecho de subrrogarse en los derechos del tercero comprador
así será establecido por la dispositiva de este fallo
III
En fuerza de los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y, por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR LA ACCION POR: PREFERENCIA OFERTIVA EN ARRENDAMIENTO, intentada por Reyna Rosa Caldera Vargas, contra los ciudadanos Juan Luís García Arellano y Eladia Josefina Lara. consecuencia: PRIMERO: Declara el derecho preferente de la ciudadana Reyna Rosa Caldera Vargas, para adquirir el inmueble constituido por una casa con local comercial edificada sobre un lote de terreno propiedad de la municipalidad que tiene un área de mil doscientos metros cuadrados (1.200 mts2) y alinderado así: NORTE: Calle Jamaica en línea recta de veinte metros, SUR: El cual es su fondo con la Iglesia Evangélica en línea de veinte metros, ESTE: Casa N° 150, calle Republica Dominicana,
OESTE: Casa N° 150, con calle Jamaica en línea de sesenta metros.; ubicado en la Aldea Rural “Casimiro Vásquez”, distinguida con el N° 120, Calle Jamaica, Municipio Veróes del Estado Yaracuy. SEGUNDO: Declara subrogada a la demandante, en los derecho que como compradora obtuvo la codemandada Eladia Josefina Lara, sobre el inmueble en cuestión, adquirido según documento registrado por ante el Registro Subalterno del Distrito San Felipe, Estado Yaracuy, en fecha 30/04/1992, bajo el N° 12, Folios 1 al 2, Protocolo 1°, Tomo 4, 2do trimestre del año 1.992, en las mismas condiciones establecidas en dicho instrumento. TERCERO: La demandante subrogada, deberá consignar el monto de la cantidad pagada por la codemandada Reyna Rosa Caldera Vargas, a favor de la codemandada compradora Eladia Josefina Lara.
Por cuanto el presente fallo salió fuera del lapso, se acuerda notificar a las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de procedimiento Civil.
De conformidad con el artículo 274, se condena en costas a los demandados.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal a los veintisiete (27) días del mes de Septiembre de dos mil seis.
El Juez Titular,
Abg. HUMBERTO J. BRITO B.
La Secretaria,
Abg. LINETTE VETRI MELEAN
En la misma fecha se publicó y fijó la decisión anterior, siendo las 1:30 p.m. La Secretaria,
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