Sentencia interlocutoria (fuera de lapso) Exp.: 28.504 / Civil. REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. DEMANDANTE: CONDOMINIO del Edificio TORRE CREDICARD, inmueble ubicado en la Avenida Principal del Bosque con Avenida Santa Lucía, Urbanización El Bosque, Municipio Chacao, Estado Miranda, constituida según documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Chacao el 21-10-1994, bajo el Nº 3, Tomo 8, Protocolo Primero, modificado según documentos protocolizados el 04-04-1995, bajo el Nº 34, Tomo 3, Protocolo Primero, y 20-11-1995, bajo el Nº 6, Tomo 14, Protocolo Primero. Representada por la administradora OMMIS, C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 03-03-1972, bajo el Nº 10, Tomo 38-A. APODERADOS: LAURA PIUZZI, abogada inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula No. 93.786.- DEMANDADA: INVERSIONES 7782, C.A., sociedad mercantil domiciliada en Caracas e inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 06-09-1988, bajo el Nº 29, Tomo 75-A-Pro.; en su carácter de propietaria de la Oficina Nº 132. REPRESENTANTE: EDSON BRANDAO; en su carácter de Gerente General. APODERADOS: JOSE ARAUJO PARRA, abogado inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula No. 7.802.- MOTIVO: cobro de bolívares. I Corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre la cuestión previa del ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que fue opuesta conjuntamente con la del ordinal 1º ibídem por el apoderado de la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda. Los hechos relevantes que dieron origen a la actual delación se compendian así: A través de escrito presentado para su distribución el día 01-04-2005, la sociedad mercantil que administra el condominio del Edificio TORRE CREDICARD demandó de la sociedad mercantil INVERSIONES 7782, C.A. el pago de los montos correspondientes a las pensiones de condominio supuestamente insolutas; demanda que fue admitida el 21-04-2005 y en la que el apoderado de la demandada se dio por citado en fecha 20-07-2005. El 25-07-2005, en la oportunidad de contestar la demanda, el apoderado de la sociedad mercantil demandada opuso las cuestiones previas contempladas en los ordinales 1º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. El 02-08-2005, el apoderado de la parte actora consignó copia certificada del poder que le fuera otorgado por su mandante y además contradijo la cuestión previa a que se refiere el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. El 27-09-2005, la apoderada de la parte actora solicitó se desechara la cuestión previa relativa al ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil “al no haber sido debida y tempestivamente fundamentada y comprobada”. El 29-09-2005, el apoderado de la sociedad mercantil demandada rechazó los alegatos del apoderado de su contraparte. El 05-10-2005, el apoderado de la parte demandada presentó escritos promoviendo pruebas. El 25/05/2006, el Tribunal declaró sin lugar la cuestión previa del ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. El 09/08/2006, la parte demandada solicitó la regulación de la competencia. El 15/03/2007, se recibió el cuaderno de regulación de competencia proveniente del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que mediante decisión de fecha 08-02-2007 confirmó la sentencia dictada por este tribunal el 25-05-2006 y declaró sin lugar el recurso de regulación de competencia interpuesto por la representación de la parte demandada, quedando así fijada la competencia de este tribunal para conocer de esta causa, en razón de lo cual corresponde ahora librar la decisión que atañe a la cuestión previa no resuelta que estando lista, se dicta con fundamento en las consideraciones siguientes: II El promovente de las cuestiones previas, opuso también la contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, porque el poder no está otorgado en forma legal, porque en la nota de autenticación no consta que medie autorización de la junta de propietarios al administrador para el ejercicio del referido mandato, incumpliendo así lo preceptuado por el literal e) del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. El artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone: “Artículo 20.- Corresponde al administrador: ... e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio”. De otra parte, el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, dispone: “Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: ... 3° La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente”. (negritas del tribunal). Este tercer supuesto previsto en el ordinal 3º del artículo 346 ibídem, fue invocado por el apoderado de la parte demandada, porque la legislación especial que regula la materia de propiedad horizontal exige requisitos adicionales a los normalmente previstos cuando el ejercicio de la representación versa sobre los inmuebles regidos por dicha ley y se pretende hacerla valer en juicio. No obstante, leído con detenimiento el texto del literal e) del artículo 20 de la citada ley, se advierte que su supuesto de hecho se refiere a que la autorización del administrador para ejercer la representación de los propietarios en juicio esté dada por la Junta de Condominio y que ésta conste en el Libro de Actas de la mencionada Junta, nada más. En otras palabras, la norma no exige que el poder otorgado por el administrador deba tener incorporada copia de la parte del acta de la asamblea donde se nombró la Junta de Condominio y copia del acta de dicha Junta autorizando el juicio correspondiente. Sin embargo, el poder que le confirió la sociedad mercantil Administradora Onnis, C.A. a la abogada Laura Piuzzi no fue otorgado en forma legal para representar a esta empresa que funge como administradora del edificio Torre Credicard, ya que la administradora no cumplió con los requisitos expresamente previstos por la Ley de Propiedad Horizontal para demandar el pago de cuotas de condominio insolutas en representación del edificio TORRE CREDICARD, como en el caso de autos, donde se evidencia de la documentación arrimada a folios 10 al 12 del expediente que en el Libro de Actas de la Junta de Condominio si bien consta la elección de la Administradora Onnis C.A. para ese cargo, sin embargo no hay constancia de que haya sido autorizada por la Junta de Condominio el ejercicio de la representación judicial de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, en virtud de lo cual resulta insuficiente la autorización genérica que le fue conferida a la administradora en la cláusula séptima del contrato de administración otorgado el 24/02/2000 porque esta autorización es la que precisamente no se ha hecho constar, por imperativo de la ley, en el mentado Libro de Actas de la Junta de Condominio. Así se decide. En virtud de las consideraciones antes expuestas, este juzgador declarará con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en relación con la representación que en nombre del edificio TORRE CREDICARD ostenta la Administradora Onnis, C.A.. III En vista de los planteamientos analizados con antelación, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido: PRIMERO: declarar CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por el apoderado de la sociedad mercantil INVERSIONES 7782, C.A., identificada en el encabezamiento de esta decisión. SEGUNDO: como consecuencia del anterior pronunciamiento, una vez que conste en autos la notificación de las partes, por aplicación del artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, se le concede a la parte actora un lapso de cinco (5) días para que subsane los defectos u omisiones en el otorgamiento de la autorización y lo haga constar ante este tribunal en cualquiera de las formas que se indican en el artículo 350 idem. TERCERO: cargar las costas de la incidencia a la demandante. Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los TRECE (13) días del mes de ABRIL de dos mil siete (2007). Años: 196° de la Independencia y 148° de la Federación. EL JUEZ, GERVIS A. TORREALBA. LA SECRETARIA, JANETHE VEZGA C.