TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veinticuatro de abril de dos mil siete
197º y 148º
ASUNTO Nº AP31-V-2006-000247.
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES.
Resolución de Contrato de Arrendamiento.
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:
-PARTE DEMANDANTE: Constituida por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (Hoy Capital) y Estado Miranda en fecha 09 de Octubre de 1.984, bajo el Nº 36, Tomo 8-A Sgdo. Representada en la causa por los abogados Raymon Orta Martínez, Roberto Orta Martínez y Carlos Calanche Bogado, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad N°s. V-9.965.651, V-10.801.131 y V-14.061.079 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N°s. 40.518, 63.275 y 105.148, en sus caracteres de Directores Gerentes los primeros de los nombrados y apoderado judicial el último de ellos, conforme se desprende de Acta de Asamblea Extraordinaria celebrada en fecha 08 de Diciembre de 1.999, inscrita bajo el Nº 22, Tomo 61-A Cto., y documento poder otorgado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao, Estado Miranda en fecha 06 de Diciembre de 2004, bajo el Nº 66, Tomo 91 de los Libros de Autenticaciones y cursante a los folios 10 al 20 del expediente.
-PARTE DEMANDADA: Constituida por al ciudadano MANUEL BURGUESA MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad y portador de la cédula de identidad Nº V-11.561.199. Representado en la causa por la abogada María Eugenia Maceo Ponte, venezolana, mayor de edad e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 104.548, en su carácter de defensora judicial designada por auto de fecha 13 de Diciembre de 2006, cursante al folio 91 del expediente.
-II-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Conoce de la presente causa este Juzgado Décimo de Municipio en virtud de la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., en contra del ciudadano MANUEL BURGUESA MARTÍNEZ, ambas partes plenamente identificadas.
En efecto, mediante escrito de fecha 02 de Mayo de 2006, la parte actora presentó demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento en contra de su Arrendatario, argumentando en síntesis, lo que sigue:
1.- Que es la arrendadora de un inmueble constituido por un local comercial, distinguido con el Nº 9, ubicado en la planta baja del edificio denominado “EL ÁGUILA”, situado entre las esquinas de El Conde a Piñango, Parroquia Catedral, Municipio Libertador, Distrito Capital, con área aproximada de construcción de Doscientos Cincuenta metros cuadrados (250,00 mts2), situado al lado de otro local contiguo identificado con las siguientes letras y número PB-2 y alinderado: NORTE: Calle esquinas El Conde a Piñango; SUR: Retiro Sur (fondo) del Edificio El Águila; ESTE: En parte con la fachada del Edificio El Águila y local pequeño al frente del inmueble identificado con la siguiente nomenclatura PB-2, ocupado por el señor Jean Carlos Torres; y OESTE: Terreno vacío, contiguo a la fachada Oeste del Edificio El Águila; conforme a contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao, del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 13 de Junio de 2003, anotado bajo el Nº 04, Tomo 29 de los libros respectivos.
2.- Que en el contrato de arrendamiento se habría estipulado en la cláusula Quinta, el canon de arrendamiento en la cantidad de Quinientos Mil Bolívares mensuales (500.000,00 Bs.).
3.- Que el arrendatario ha dejado de cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Septiembre a Diciembre de 2005, así como los correspondientes a los meses de Enero a Marzo de 2006, totalizando una deuda de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (3.500.000,00 Bs.), a razón de Quinientos Mil Bolívares cada uno (500.000,00 Bs. c/u); incumpliendo con lo previsto en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil y cláusula quinta del contrato de arrendamiento.
4.- Que en virtud del incumplimiento del arrendatario al contrato locativo, procede a demandarlo para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en: A.- Resolver el contrato de arrendamiento por su falta de cumplimiento, suscrito en fecha 13 de Junio de 2003, y en consecuencia proceda a la Entrega Material del inmueble arrendado; y B.- Al pago por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (3.500.000,00 Bs.), equivalentes a los meses dejados de cancelar por pensiones de arrendamiento, más aquellos que se siguieren venciendo desde la fecha de presentación de la demanda hasta la real y efectiva entrega del inmueble.
5.- Fundamentó su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (3.500.000,00 Bs.). (Folios 01 al 08).
-DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
Por su parte, el demandado mediante escrito de fecha 26 de Marzo de 2007, a través de la defensora judicial designada al efecto, procedió a dar contestación a la pretensión incoada en su contra, argumentando, grosso modo:
1.- Rechazó y contradijo la demanda incoada en contra de su defendido, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho que se pretende deducir. (Folio 103).
En éstos términos quedó planteada la controversia sometida a decisión de éste Juzgado de Municipio.
-III-
-BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-
Mediante escrito de fecha 02 de Mayo de 2006, la parte actora incoó acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento en contra del ciudadano Manuel Burguesa Martínez, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo. (Folios 01 al 08).
Por auto de fecha 04 de Mayo de 2006, se admitió cuanto ha lugar en derecho la acción incoada y consecuencialmente se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda (Folios 27 y 28).
Mediante diligencia de fecha 24 de Mayo de 2006, la Secretaria del Juzgado, dejó constancia de haberse librado la correspondiente compulsa de citación a la parte demandada en la causa. (Folio 35).
En fecha 26 de Junio de 2006, el Alguacil del Juzgado dejó constancia de la imposibilidad material de lograr la citación personal de la parte demandada. (Folios 38 al 50).
Por auto de fecha 13 de Diciembre de 2006, se designó defensora judicial a la parte demandada (Folio 91), quien aceptó la designación y juró cumplir bien y fielmente a los deberes inherentes al mismo, mediante diligencia de fecha 22 de Enero de 2007. (Folio 93).
Mediante acta de fecha 26 de Marzo de 2007, se dejó constancia de haber procedido la defensora judicial de la parte demandada, a dar contestación a la pretensión incoada en contra de su defendido. (Folio 102).
Mediante escrito presentado en fecha 12 de Abril de 2007, la parte actora procedió a promover pruebas en la causa (Folios 110 al 115), siendo proveído por auto de fecha 12 de Abril de 2007 (Folios 120 y 121).
Por auto de fecha 20 de Abril de 2007, se acordó diferir el pronunciamiento del fallo, para dentro de los tres (03) días de despacho siguientes a la fecha. (Folio 122).
-IV-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgado a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto determina:
Dada la naturaleza del proceso que nos ocupa, conviene observar que la acción de resolución de contrato o acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes contratante en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, en resumen, la acción resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas.
Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, en opinión de quien decide, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.
Normativas éstas que encuentran a su vez, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.
De cuyo articulado base, se desprende, indiscutiblemente, los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber:
a).- Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello.
b).- Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos.
c).- Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución. Y,
d).- Debe ser declarada por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes.
Derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la Resolución es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.
La resolución del contrato no basta para desinteresar al actor, al recobrar o conservar lo que constituye el objeto de su obligación, ya que a menudo obtendrá menos de lo que le hubiese dado el cumplimiento efectivo del contrato, del que esperaba obtener un beneficio. Por esta razón, para compensar el perjuicio que experimente por esta ganancia dejada de percibir, puede pedir del Tribunal que se condene a su contrario a la indemnización de los daños y perjuicios a que hubiere lugar.
Por último, la resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose éstos más allá de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aún en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria. En otras palabras, el contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera como si jamás hubiese existido el contrato. Las partes que suscriben un contrato bilateral que después de declarado resuelto, vuelven a la situación precontractual como si jamás hubiesen celebrado contrato alguno. Sin embargo, en los contratos de ejecución sucesiva, como el arrendamiento de cosas o el de trabajo, la resolución sólo podrá producir efectos para el futuro. Así se establece.
Sentado todo lo anterior y visto el fundamento de la pretensión incoada, observa éste Juzgado que efectivamente la parte actora alegó la falta de cumplimiento por parte de su arrendatario del pago de los cánones de arrendamiento convenidos en el contrato suscrito en fecha 13 de Junio de 2003, pactados en la suma de Quinientos Mil Bolívares mensuales (500.000,00 Bs.), tal y como se desprende la cláusula Quinta del señalado contrato, cursante a los folios 22 al 26 del expediente y cuya valoración probatoria adquiere en la causa a tenor de lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrándose con ello la relación locativa alegada y los términos en que resultó contratada. Así se decide.
Es así, que la parte demandada, a través de la defensora judicial designada al efecto, solo se limitó a rechazar y contradecir los argumentos de la parte actora, sin traer a la causa prueba alguna que desvirtuara las afirmaciones de su contraparte, como requisito ineludible para enervar la pretensión deducida a tenor de lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil.
Por ello, era imprescindible para la parte demandada, traer o aportar a los autos prueba que desvirtuara la falta de pago alegada, lo que no sucedió en la causa, sucumbiendo de ésta forma ante la pretensión de la actora, pues resultó evidente la falta de cumplimiento del arrendatario a lo previsto en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil y referido a la obligación principal que asume en un contrato de la especie suscrita, como lo es el pago de lo convenido como canon de arrendamiento como contraprestación por el uso y disfrute de la cosa arrendada.
Es así que evidenciada la falta de pago del arrendatario de los cánones de arrendamiento convenido y correspondiente a los meses de Septiembre a Diciembre de 2005 y Enero a Marzo de 2006, resulta concluyente para éste Juzgado de Municipio declarar CON LUGAR la acción de Resolución incoada con la subsiguiente e inmediata ENTREGA MATERIAL del bien inmueble arrendado y constituido por un local comercial, distinguido con el Nº 9, ubicado en la planta baja del edificio denominado “EL AGUILA”, situado entre las esquinas de El Conde a Piñango, Parroquia Catedral, Municipio Libertador, Distrito Capital, con área aproximada de construcción de Doscientos Cincuenta metros cuadrados (250,00 mts2), situado al lado de otro local contiguo identificado con las siguientes letras y número PB-2 y alinderado: NORTE: Calle esquinas El Conde a Piñango; SUR: Retiro Sur (fondo) del Edificio El Águila; ESTE: En parte con la fachada del Edificio El Águila y local pequeño al frente del inmueble identificado con la siguiente nomenclatura PB-2, ocupado por el señor Jean Carlos Torres; y OESTE: Terreno vacío, contiguo a la fachada Oeste del Edificio El Águila; así como al PAGO por concepto de daños y perjuicios, de la cantidad de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (3.500.000,00 Bs.), equivalentes a los meses dejados de cancelar por pensiones de arrendamiento y correspondientes de Septiembre a Diciembre de 2005 y Enero a Marzo de 2006, cada uno a razón de Quinientos Mil Bolívares, más aquellos que se siguieren venciendo desde el de mes de Marzo de 2006 (fecha de presentación de la demanda) hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa. Así se decide.
-V-
-DISPOSITIVO-
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, éste Juzgado Décimo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, conforme a lo previsto en el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declara CON LUGAR la acción que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., en contra del ciudadano MANUEL BURGUESA MARTÍNEZ, ambas partes plenamente identificadas en el fallo.
-SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior, se declara RESUELTO el contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 13 de Junio de 2003 por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chaco del Distrito Metropolitano y anotado bajo el Nº 04, Tomo 29 de los libros de autenticaciones.
-TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa, ciudadano MANUEL BURGUESA MARTÍNEZ, a efectuar a favor de la parte actora, Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., la ENTREGA MATERIAL real y efectiva del bien inmueble arrendado y constituido por un local comercial, distinguido con el Nº 9, ubicado en la planta baja del edificio denominado “EL AGUILA”, situado entre las esquinas de El Conde a Piñango, Parroquia Catedral, Municipio Libertador, Distrito Capital, con área aproximada de construcción de Doscientos Cincuenta metros cuadrados (250,00 mts2), situado al lado de otro local contiguo identificado con las siguientes letras y número PB-2 y alinderado: NORTE: Calle esquinas El Conde a Piñango; SUR: Retiro Sur (fondo) del Edificio El Águila; ESTE: En parte con la fachada del Edificio El Águila y local pequeño al frente del inmueble identificado con la siguiente nomenclatura PB-2, ocupado por el señor Jean Carlos Torres; y OESTE: Terreno vacío, contiguo a la fachada Oeste del Edificio El Águila.
-CUARTO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa al pago a favor de la actora, por concepto de daños y perjuicios por el uso y disfrute del inmueble arrendado, la cantidad de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (3.500.000,00 Bs.), equivalentes a los meses dejados de cancelar por pensiones de arrendamiento y correspondientes de Septiembre a Diciembre de 2005 y Enero a Marzo de 2006, cada uno a razón de Quinientos Mil Bolívares (500.000,00 Bs.) mensuales, más aquellos que se siguieren venciendo desde el de mes de Marzo de 2006 (fecha de presentación de la demanda) hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa, cada uno a razón del monto antes señalado.
-QUINTO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa, al pago de las costas y costos del proceso, al resultar totalmente vencida en la causa, ello a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
-SEXTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del lapso legal previsto para ello por el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil y al auto de diferimiento de fecha 20 de Abril de 2007, por lo que resulta innecesaria su notificación.
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los VEINTICUATRO (24) días de mes de ABRIL del año DOS MIL SIETE (2007). Años 196° de la Independencia y 148° de la Federación.
EL JUEZ

NELSON GUTIERREZ CORNEJO

LA SECRETARIA.

ABG. KAREN SANCHEZ OSUNA.
En la misma fecha, siendo las DIEZ Y TREINTA Y CINCO MINUTOS DE LA MAÑANA (10:35 A.M), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el asiento Nº 03 Del Libro Diario del Juzgado.
LA SECRETARIA.

ABG. KAREN SANCHEZ OSUNA.

NGC/KSO/*
Resolución de Contrato de Arrendamiento.
09 Páginas, 01 Pieza, 01 Cuaderno de Medidas Nº AN3A-X-2006-000008