Exp. N° 1.032-07
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA



EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA, COCOROTE Y VEROES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

Se inicia la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el ciudadano MANUEL VICENTE NAVAS PIETRI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.261.070, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 11.563 y con domicilio procesal en la Avenida Yaracuy, Edificio Hispana, planta baja, Urbanización Obispo Alvarado del Municipio San Felipe Estado Yaracuy, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana AVA PINASCO DE VILCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-13.315.518, y de este domicilio, según documento autenticado ante la Notaria Pública de esta ciudad de San Felipe, en fecha 30 de enero de 2007, inserto con el número 08 del Tomo 11 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida notaria; contra la ciudadana SOLANGER NACARY MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 7.500.044, y domiciliada en la Urbanización San Antonio, Transversal 9, casa número 9-1-B del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy.
La demanda y sus anexos son presentados para su distribución en el Juzgado Distribuidor de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy en fecha 02 de febrero de 2007, y cumplidos éstos trámites, fue recibida en este Juzgado en fecha 05 de marzo del mismo año.
El día 06 de marzo de 2007, se acuerda darle entrada, y se ordena emplazar a la demandada de autos, para que de contestación de la demanda. Los recaudos de citación se libran en fecha 07 de ese mismo mes y año, según constancia de secretaría que cursa al vuelto del folio 29 del expediente.
En fecha 12 de marzo de 2007, el alguacil del Tribunal consigna la boleta de citación debidamente firmada por la demandada de autos.
En fecha 14 de marzo de 2007, el abogado DIXON ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.963.640, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado con el número 67.215, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la demandada de autos, dio contestación a la demanda y anexos.
A los folios 62 y 63, consta escrito de promoción de pruebas consignado en fecha 28 de marzo de 2007, por la parte demandante, el cual fue admitido por auto de esa misma fecha y evacuado tal como consta en autos.
En fecha dos de abril de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas y anexos, admitido el día 2 de ese mismo mes y año, las cuales fueron evacuadas tal y como consta en autos.
Por último, el día 12 de abril de 2007, consta auto de diferimiento del pronunciamiento de esta decisión.
PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA
Alega la parte demandante en su libelo de demanda, que su representada convino en entregar en arrendamiento por tiempo determinado a la demandada de autos, un inmueble constituido por una casa propiedad de la comunidad conyugal, ubicada en la Transversal 9 de la Urbanización San Antonio, distinguida con el número 9-1-B situada en el Municipio San Felipe Estado Yaracuy; que dicha relación arrendaticia se inició en fecha dos de agosto del año 2005, amparada por contrato celebrado entre ellas contenido en documento privado; que en la Cláusula Tercera se estableció que su duración era de un año, comprendido entre el dos de agosto de 2004 al primero de agosto de 2005, previendo la posibilidad de prologarlo de mutuo acuerdo entre las partes; que la prórroga correspondiente a la vigencia de ese contrato igualmente se documento y asimismo se estableció en su Cláusula Tercera que la duración del contrato es de seis meses; que se constaba desde el dos de agosto del año 2005 al dos de febrero del año 2006 sin posibilidad de prorrogarlo nuevamente, salvo la potestad del arrendatario de acogerse a la prorroga legal; que la demandada se acogió a dicha prórroga, y que la misma comenzó a transcurrir a partir del tres de febrero de año 2006 hasta el 02 de febrero del año 2007; que han realizado infructuosamente todas las diligencias amigables a los fines de que la arrendataria entregara el inmueble arrendado en las mismas condiciones como le fue entregado; que la solicitud de desocupación fue ratificada por su representada mediante comunicación escrita, que suscribiera la arrendataria en fecha 7 de febrero de 2007 y recibida por la arrendataria el 23 de febrero de 2007.
Aduce además, que el canon de arrendamiento se comprometió a pagarlo por mensualidades adelantadas a más tardar los primeros cinco días de cada mes; que la cantidad del canon era de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) mensuales, los cuales debían ser depositados en la Cuenta de Ahorro número 270-46-2701255634 del Banco del Caribe, cuyo titular es el cónyuge de la arrendadora; que dicha obligación no ha sido cumplida a cabalidad por parte de la arrendataria y que se encuentra insolvente con el pago de los cánones de arrendamientos convenidos.
También manifiesta, que la demandada incumplió con su obligación de pago del canon de arrendamiento durante los meses de Diciembre de 2006 y Enero de 2007; que fueron infructuosas todas las comunicaciones dirigidas a la arrendataria en la cual le solicitan la desocupación y entrega de dicho inmueble al vencimiento del contrato y de la prórroga legal; que por todas esas razones es ha que demandado a la demandada de autos por cumplimiento de contrato de arrendamiento, para que desocupe totalmente el inmueble de bienes y personas y que se le haga entrega del mismo en el mismo estado de habitabilidad, mantenimiento y conservación y solvente con los servicios públicos; y que pague las dos mensualidades correspondientes al canon de arrendamiento.
En la oportunidad legal correspondiente, la parte demandada a través de su apoderado judicial, en la contestación de la demanda, negó, rechazó y contradijo las pretensiones de la parte actora tanto en los hechos por carecer de realidad objetiva, como el derecho por su manifiesta improcedencia, porque los dos contratos de arrendamiento que fueron celebrados de manera privada entre las partes, reflejan que se tratan de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y no a tiempo determinado tal como fue alegado por la parte actora; reprodujo el mérito favorable de su mandante.
Igualmente, pidió que se deje sin efecto la medida de secuestro por no llenar los requisitos extremos de ley; que en el contrato de arrendamiento se estableció la disposición de las reparaciones realizadas por la arrendataria, a las cuales podía darle buen uso como buen padre de familia; que al momento de realizar el contrato de arrendamiento, el inmueble arrendado se encontraba y que aún se encuentra en estado de deterioro, y fue por ello que su mandante tuvo que realizar las reparaciones mayores; que no opera la prórroga legal alegada por el demandante en virtud de que se encuentran en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES
La parte actora, en la oportunidad legal correspondiente, presentó escrito de promoción de pruebas y promovió las siguientes:
Con e libelo de la demanda:
a) Promovió e hizo valer el documento público de propiedad del inmueble objeto de esta demanda consignado en copia simple.
b) Contratos de arrendamientos privados de fecha 1 de agosto de 2004 y de fecha 2 de agosto de 2005.
c) Copias simple de la libreta de ahorros correspondiente a la cuenta número 270-46-2701255634 del Banco del Caribe, cuyo titular es el ciudadano José Oscar Vilchez Bello.
d) Comunicación de fecha 16 de mayo de 2005 emitida por la demandante.
e) Comunicación de fecha 15 de noviembre de 2005 emitida por la demandante.
f) Comunicación de fecha 7 de febrero de 2007 emitida por la demandante.
Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó su escrito de promoción de pruebas oportunamente y promovió las siguientes:
Con la contestación de la demanda:
1. Copia simple de los contratos antes mencionados.
2. Copia simple de la libreta de ahorro antes identificada.
3. Copia simple de las comunicaciones antes dichas.
4. 29 copias a carbón de depósitos bancarios realizados en el Banco del Caribe todos por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) y una copia a carbón de depósito bancario del Banco Provincial por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,oo).
5. Recibos de Intercable, Aguas de Yaracuy y CALEY.
6. 4 facturas emitidas por la Cooperativa ARCO 2000, S.R.L.,
En el escrito de promoción de pruebas consignó las siguientes:
7. Ratificó en cada una de sus partes tanto los hechos por ser ciertos y por tener la realidad objetiva de los hechos y como en el derecho, por ser absolutamente de ley.
8. Ratificó en cada una de las facturas y recibos consignados en la presente causa.
9. Reprodujo el mérito favorable para su mandante. Este no constituye un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición a que está obligado el Juez sin necesidad de alegación de parte.
10. Ratificó en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como del derecho los argumentos esgrimidos en el presente asunto.
11. Promovió y consignó copias de las partidas de nacimientos de sus menores hijos.
12. Promovió la prueba de Inspección Judicial.
PUNTO PREVIO
Alega la parte demandante en su libelo de demanda, que “… convino en entregar “por tiempo determinado” a …” la demandada, que la relación arrendaticia como ha afirmado se convino por tiempo determinado; que se inició el 2 de agosto de 2005 y por otro lado la parte demandada en su contestación alega que “que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y no a tiempo determinado como lo establece la norma adjetiva.” (OMISSIS)
En este sentido, la doctrina ha establecido lo siguiente:
“En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.” (Cursivas del Tribunal) (GUERRERO QUINTERO, Gilberto. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I. Universidad Católica Andrés Bello. Caracas 2003. Pág. 105)
Ahora bien, en este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos del contrato, se da la existencia del contrato a tiempo determinado. Pero, si observamos lo dispuesto en el artículo 1.559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de ese término el contrato queda extinguido, concluido, terminado; sin embargo, no es así, pues según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla.
Asimismo, establece el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado.
En el caso de marras, se observa de las actas y del contrato consignado por el demandante, que del primer contrato suscrito entre las parte, en su Cláusula Tercera, se fijó un plazo fijo, es decir, establece textualmente: “La duración de este contrato será de un (1) año a partir del 2° de agosto de 2004 al 1° de agosto de 2005, prorrogable de año en año.”, y un segundo contrato de arrendamiento que establece en su Cláusula Tercera lo siguiente: “La duración de este Contrato será de SEIS (6) MESES a partir del 2° de agosto de 2006 al 2° de FEBRERO del 2006, fecha en que el arrendatario deberá desocupar el inmueble.”.
Si a ver vamos, se observa del primer contrato de arrendamiento que, si bien es cierto, se estableció una fecha de inicio y una fecha de finalización de la relación contractual, sin que la parte hiciera uso por voluntad propia de la prórroga legal que establece el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que la misma, según establece la norma antes dicha, opera de pleno derecho.
Sin embargo, se observa del segundo contrato de arrendamiento comenzó a regir entre las partes, el día siguiente inmediato de la finalización del primer contrato de arrendamiento, es decir, se venció el primer contrato de arrendamiento el día 1° de agosto de 2005 y el segundo contrato de arrendamiento comenzó a regir para las partes el 2° de agosto de 2005 hasta el 2 de febrero de 2006, por lo que se infiere, que se dio la continuidad de la relación arrendaticia, y no la tácita reconducción como lo alega la demandada en su escrito de contestación, es decir, se tiene como si se hubiese suscrito un solo contrato de arrendamiento y en consecuencia estaríamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y así se declara.
Así pues, si revisamos nuevamente la fecha en que comenzó el primer contrato de arrendamiento, es decir el día 2° de agosto de 2004, y verificamos la fecha de vencimiento del segundo contrato de arrendamiento, que fue el día 2 de febrero de 2006, podemos colegir que la relación arrendaticia existente entre las partes, tuvo una duración de un año y seis meses, por lo que según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente lo que establece el literal “b”, le correspondería a la arrendataria una prórroga legal de un (1) año.
Por otro lado, vemos que a la presente demanda se le dio entrada en este Tribunal, el día 6 de marzo de 2007, por lo que de una simple operación matemática, se deduce que para la fecha de admisión de la demanda ya se había vencido el lapso de la prórroga legal, que por ley le correspondía a la arrendataria, la cual se venció el 2 de febrero de 2007, tomando en cuenta que el segundo contrato se venció el 2 de febrero de 2006; en consecuencia, se hace procedente la presente acción, y así se establece.
ANALISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES
En cuanto a la prueba anteriormente signada con la letra “a”, promovida por la parte demandante, referida al documento que demuestra la propiedad del inmueble objeto de esta demanda, considera quien decide que, en virtud de que en el presente caso no se discute la propiedad del inmueble procurado en arrendamiento, se le niega valor probatorio al mismo, y así se decide.
En relación a los contratos de arrendamiento privados, promovidos por la parte actora con el libelo de la demanda, los mismos fueron analizados ut supra, y tienen el valor que se les otorgó, por lo que quien decide se releva de analizarlos nuevamente, y así se establece.
También, promovió copias simples de la libreta de ahorros correspondientes a la cuenta cuyo titular es el ciudadano José Oscar Vilchez Bello, donde supuestamente se evidencian los depósitos efectuados por la parte demandada, para el pago de los cánones de arrendamientos. En este sentido, como se desprende de las copias simples de la libreta de ahorros antes mencionada, que en dicha libreta no se especifica el concepto por el cual se realizaron esos depósitos o cantidades de dinero en la referida cuenta, mal pudiera este sentenciador suponer que tales cantidades de dinero depositadas corresponden al pago de los cánones de arrendamiento.
Sin embargo, concordando la libreta de ahorros con los bouchers consignados por la parte demandada, se hace el siguiente análisis:
Corre al folio 24 de las actas, copia simple de la libreta de ahorro correspondiente a la cuenta número 270-46-2701255634 del Banco del Caribe, cuyo titular es el ciudadano José Oscar Vilchez Bello, donde se observa en la página 6 y resaltado por el promovente, que aparecen dos depósitos por la cantidad cada uno de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) lo que es lo mismo que TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F 300,oo) de fechas el primero 13 de diciembre de 2006 y el segundo 12 de enero de 2007, por otra parte se observa, que al folio 57 de las actas, aparecen dos planillas de depósito una signada con el número 64642803 de fecha 13 de diciembre de 2006 y otra planilla signada con el número 62390400 de fecha 12 de enero de 2007, cada uno por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) lo que es lo mismo que TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F 300,oo), a nombre de José Vilchez y depositado por Solanger Martínez.
Ahora bien, por cuanto ni las copias simples de la libreta de ahorro ni las copias de los bouchers, fueron impugnados ni tachados en la forma que establece el Código de Procedimiento Civil, se consideran como ciertos sus contenidos, entonces al verificar que los montos y las fechas en que fueron realizados los depósitos coinciden con la información que refleja la libreta de ahorros antes identificada, se tiene como solvente a la parte demandada, en cuanto a los cánones de arrendamientos reclamados por la parte actora, en su libelo de demanda, y así se declara.
Por otra parte, la actora trajo a las actas como prueba tres comunicaciones en original suscritas por ella y su contrincante, fechadas 16 de mayo de 2005, 15 de noviembre de 2005 y 7 de febrero de 2007, a los fines de demostrar la existencia de la relación contractual arrendaticia y las condiciones que rigieron, así como el cumplimiento de todos los extremos exigidos por la Ley para la celebración de contratos.
De la justificación realizada en el escrito de promoción de pruebas, por el apoderado judicial de la parte actora, en cuanto a estas comunicaciones, observa quien decide, que de la revisión de las actas procesales, no se evidenció que la parte demandada haya negado la relación arrendaticia existente con la parte actora, por lo que se le niega valor probatorio a las referidas comunicaciones, en virtud de que no es punto a debatir en este juicio, y así se decide.
De igual forma, de las pruebas presentadas por la parte demandada, se observa que presentó copia simple de los contratos de arrendamientos, copia de la libreta de ahorro identificada anteriormente, y copia de las comunicaciones, de los cuales este sentenciador se pronunció anteriormente, por lo que quien decide se releva de analizarlos nuevamente, y así se establece.
Promueve igualmente 29 copias a carbón de depósitos bancarios realizados en el Banco del Caribe, todos por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) lo que es lo mismo TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F 300,oo) y una copia a carbón de depósito bancario del Banco Provincial por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,oo), lo que es lo mismo NOVECIENTOS BOLIVARES FUERTE (Bs.F 900,oo).
En cuanto a estos depósitos, puede observar quien decide, que no existe en las actas la justificación de esos depósitos bancarios o qué se quiere probar con los mismos, ya que simplemente se limitó el promovente, en la contestación de la demanda a mencionarlos y en el escrito de promoción de pruebas a ratificarlos, sin que haya manifestado que quiere probar con los mismos, pero éstos fueron analizados anteriormente, eximiendo a este sentenciado de analizarlos nuevamente, y así declara.
En relación a las pruebas promovidas por la parte demandada, identificadas en la parte narrativa de esta sentencia con los número 5,6,8 y 11, considera quien decide, que las misma además de que no se menciona que se quiere probar con ellas, de la revisión realizada a esas pruebas, se pudo observar que no guardan relación con lo debatido en este juicio, es decir, que no demuestran la solvencia o no de la arrendataria en cuanto al pago de los cánones de arrendamientos reclamados, ni el cumplimiento del contrato por finalización o expiración del lapso, por lo que quien decide, les niega todo el valor probatorio, y así se decide.
Por último, de la inspección judicial promovida por la parte demandada, el Tribunal se abstiene de emitir pronunciamiento alguno, ya que la misma no fue evacuada, y así se establece.
Así pues las cosas, si se ha manifestado anteriormente, que la relación arrendaticia existente entre las partes ha fenecido, mal puede el demandante pedir el pago de los cánones de arrendamientos que se sigan causando, tal como lo ha solicitado, ya que se extinguen las obligaciones para ambas partes habiéndose cumplido con las mismas, una vez finalizado o culminado el contrato, además, desde el punto de vista procesal, plantear el cumplimiento o la ejecución del contrato, significa que el pretensor, es decir el demandante, está exigiendo que se dé cumplimiento a una obligación y que no se rompa el vínculo contractual, salvo que se refiera al caso del cumplimiento por vencimiento del término, como lo es en el presente caso, entonces quedaría a criterio de la parte actora, intentar la acción correspondiente de manera autónoma y separa a este juicio, para el cumplimiento de las otras obligaciones, por lo que este sentenciador, niega tal pedimento, y así se declara.
En conclusión, del estudio realizado a las actas procesales que conforman este expediente, y del análisis de las pruebas descrito anteriormente, puede colegir quien decide, que la parte demandada a pesar que demostró estar solvente con los pagos de los cánones de arrendamientos, por lo menos los reclamados, tal como fue analizado ut supra, siendo ésta una obligación contraída a través del contrato de arrendamiento suscrito con la parte actora, y demostrado como fue la solvencia, pero evidenciado como ha sido la culminación de la relación arrendaticia entre las partes, considera quien juzga, que la presente acción debe prosperar parcialmente, tal como se decidirá, y así se establece.
DECISION
Por todos los argumentos precedentes, este Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue el ciudadano MANUEL VICENTE NAVA PIETRI, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana AVA PINASCO DE VILCHEZ, contra la ciudadana SOLANGER NACARY MARTINEZ, todos antes identificados.
SEGUNDO: Se ordena a la ciudadana SOLANGER NACARY MARTINEZ, antes identificada, DESOCUPAR EL INMUEBLE ubicado en la Urbanización San Antonio, Transversal 9, casa número 9-1-B del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, y hacerle entrega del mismo a la demandante o su apoderado judicial, antes identificados, desocupado de bienes y personas, y solvente de los servicios públicos, una vez quede definitivamente firme este fallo.
TERCERO: No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza de este fallo.
De conformidad con lo establecido en la parte in fine del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes que integran el presente juicio, de la decisión dictada en esta fecha.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE
Déjese copia certificada por Secretaria de conformidad con el Articulo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Articulo 1.384 del Código Civil y a los fines del Articulo 72, Ordinales 3ro y 9no de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA, COCOROTE Y VEROES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, en San Felipe, a los 24 días del mes de enero de 2008. Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
El Juez,


Hebert Javier Perozo Araujo La Secretaria,


Lic. Irma Isabel Giménez Guevara
En la misma fecha, siendo la una y cincuenta minutos de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia.
La Secretaria,



Lic. Irma Isabel Giménez Guevara