TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
San Felipe, 20 de Febrero de 2008
Años: 197° y 148°

EXPEDIENTE : 5103

PARTE DEMANDANTE : ISAEL SALVADOR GARCIA RIERA, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 13.095.692.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE : SIMON JOSE MELENDEZ SERRANO y JUAN PABLO SERRANO, Inpreabogado Nros. 67.213 y 76.435, respectivamente.

PARTE DEMANDADA

ABOGADO ASISTENTE
DE LA PARTE DEMANDADA

MOTIVO : RIVAS EUSEBIO ALBINO, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 823.599.

: RENNY JAVIER OUTON, Inpreabogado Nros 118.785.

: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (APELACIÓN)

Subieron los autos a esta alzada con motivo de Apelación interpuesta por la parte actora, contra decisión definitiva dictada por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 03 de julio de 2007, cursante la misma a los folios 47 al 54 ambos inclusive del presente expediente.
La causa fue remitida al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial en fecha 03 de agosto de 2007 y recibida en fecha 07 de agosto de 2007 por ante este Juzgado.
En fecha 06 de octubre de 2006 el Titular A-Quo admite la presente demanda ordenado la citación del demandado para el acto de contestación a la demanda y en cuanto a la medida innominada solicitada el Tribunal proveerá en su oportunidad.
En fecha 16 de octubre de 2006, la parte actora otorga poder Apud-Acta a los abogados SIMON JOSE MELENDEZ SERRANO y JUAN PABLO SERRANO Inpreabogado Nros 67.213 y 76.435 respectivamente, certificándolo la secretaria del Tribunal según consta al folio 36.
Al folio 37 corre inserto boleta de citación del ciudadano EUSEBIO RIVAS, parte demandada en el presente juicio, debidamente firmada y consignada por el alguacil del mismo. Al folio 39 corre inserto escrito de contestación a la demanda presentada por la parte demandada ciudadano EUSEBIO ALBINO RIVAS, asistido del abogado RENNY JAVIER LOPEZ OUTON, Inpreabogado N° 118.785.
A los folios 40 al 41, corre escrito de promoción de pruebas, presentado por el apoderado judicial de la parte actora abogado SIMON MELENDEZ, inpreabogado N° 67.213, admitiéndola el A - Quo por auto de fecha 30 de octubre de 2006 y fijó el tercer (3er) día de despacho siguiente al auto para la presentación los testigos promovidos. A los folios 43 y 44 corre auto del tribunal A-Quo, declarando desierto el acto de evacuación de los testigos.
Por auto de fecha 15 de noviembre de 2006, el Tribunal de origen difiere la oportunidad para dictar sentencia dentro de los treinta días de despacho siguientes al del auto. En fecha tres (03) de julio del 2007 el A- Quo dicta decisión declarando IMPROCEDENTE la acción intentada por el ciudadano ISAEL SALVADOR GARCIA.

ESTE TRIBUNAL ACTUANDO COMO TRIBUNAL DE ALZADA DENTRO DE SU PODER JURISDICCIONAL DE REVISIÓN PASA A DICTAR SENTENCIA DE LA SIGUIENTE MANERA:

El artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“El retracto arrendaticio es el derecho que tiene el Arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el articulo anterior.”

Es decir, que el retracto arrendaticio se refiere a la facultad del arrendatario de subrogarse al tercero que haya adquirido el inmueble vendido y sobre el cual tenia derecho preferente, pero para que el arrendatario pueda ejerce este derecho debe cumplir con las condiciones establecidas en el articulo 42 de la ley in comento, es decir, tener dos (02) años como arrendatario del inmueble, estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfacer las aspiraciones del propietario.
Ahora bien consta a los folios del 1 al 3, escrito libelar, de la lectura del mismo se evidencia que la parte actora alega los siguientes hechos: “..Que es arrendatario de un inmueble ubicado en la esquina de la calle 12, con avenida Sucre del Municipio Cocorote del Estado Yaracuy, el cual fue arrendado por el ciudadano Eusebio Albino Rivas, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 823.599, según contrato de alquiler escritos a tiempo indeterminado, encontrándose hasta la presente fecha solvente en el pago de canon arrendaticio…. Que el arrendador violentó su derecho a Preferencia Ofertiva establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y vendió sin notificación alguna, el inmueble que actualmente ocupo al ciudadano Raúl Jiménez Rivas, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 16.950.377,según documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, inserto bajo el N° 16, Tomo 30, de fecha 20 de abril de 2006, de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho”.

ANÁLISIS DE LAS DOCUMENTALES CONSIGNADAS EN LOS AUTOS

De las pruebas promovidas por la parte actora esta Juzgadora pasa a analizar las mismas, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil; el demandante consignó junto al libelo de demanda contratos de alquiler (privados) escrito a tiempo indeterminado suscrito entre las partes inserto a los folios 06 al 10; los cuales son validos como instrumentos privados, ya que han sido firmados por las partes tal como lo señala el articulo 1.358 del Código Civil Venezolano, pues por ser una prueba preconstituida por las partes se desprende de ella la presunción de autenticidad una vez firmado por las partes, y la relación arrendaticia existente entre el ciudadano EUSEBIO RIVAS y el ciudadano ISAEL GARCIA, partes del presente juicio, y por cuanto no fueron objeto de desconocimiento por la parte contraria, en la oportunidad procesal correspondiente esta Juzgadora el confiere pleno valor probatorio conforme al articulo 1.363 ejusdem. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En cuanto a los documentos públicos consignados por la parte actora e inserto a los folios 25 al 31, quien suscribe le da valor probatorio, por cuanto se evidencia que las partes señaladas en el mismo son las partes intervinientes en este proceso y fueron autorizados con las solemnidades legales, es decir, por la autoridad competente tal como lo señala el articulo 1.357 del Código Civil Venezolano.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda la parte demandada aceptó que el demandante sea arrendatario del inmueble identificado en autos y del cual es el propietario; y negó, rechazó y contradijo que el demandante tenga derecho a la Oferta de venta, por cuanto el mismo no se encontraba solvente.
Ahora bien señala el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:
“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendador para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendamiento. Solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga mas de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”.
De lo alegado por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda y de la norma antes transcrita esta Juzgadora señala que la parte actora si tenia el derecho preferente de venta, por cuanto el demandado aceptó que él era arrendatario del inmueble objeto de la presente causa, y aunque señalo que no se encontraba solvente el ciudadano ISAEL GARCIA, de autos se evidencia que el mismo ha cumplido con el correspondiente pago del canon arrendaticio para el momento de la venta, tal como consta de las solvencias de pago consignadas junto con el libelo de demanda cursante a los folios del 11 al 24 del presente expediente. Por otra parte no consta en autos la respectiva notificación a que se refiere el artículo 44 ejusdem la cual reza:
“A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento autentico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación…”. (Subrayado nuestro).
De la norma antes transcrita podemos determinar los elementos que distinguen la institución y, en ese sentido establecer que, al estar estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como un derecho, es irrenunciable por parte del arrendador a quien no se ha ofrecido en venta el inmueble que ocupa en tal calidad en primer lugar y con preferencia del tercer adquiriente del mismo, o cuando se ha hecho pero con omisión de alguno de los requisitos exigidos por el articulo 44 ibidem.
Asimismo el artículo 48 ejusdem señala:
El arrendador podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjera cualesquiera de los supuestos siguientes:
a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el articulo 44 de este Decreto-Ley o se omitiera en ella algunos de los requisitos exigidos.
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren mas favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario”.(negrilla nuestro)

Ahora bien, esta Juzgadora encuentra que la pretensión deducida por el ciudadano ISAEL SALVADOR GARCIA RIERA, se contrae a ejercer el DERECHO DE RETRACTO LEGAL ARRENDATIRCIO como consecuencia del contrato de arrendamiento que mantuvo con el ciudadano EUSEBIO ALBINO RIVAS plenamente identificados en autos; en virtud de que éste le habría vendido el inmueble arrendado al ciudadano RAUL DAVIS JIMENEZ RIVAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 16.950.377; sin habérselo ofrecido previamente a dicho ciudadano, tal como lo prevé la norma antes transcrita. Sin embargo la parte actora solicita en su petitorio: “…Así como venderme en el monto en que el subrepticiamente vendió sin notificación alguno y que es el valor que el le ha dado a su inmueble…” . Si bien es cierto que el literal “b” a que se refiere el articulo 48 ejusdem señala que si el bien es vendido a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueran favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendador, pero en el caso bajo estudio no se da este supuesto, por cuanto de los autos se desprende que si no existe una notificación tal como lo establece en el articulo 44 ejusdem menos existió un precio inferior al vendido.
Por lo cual concluye esta Sentenciadora que la parte actora de autos goza del derecho de ejercer el retracto arrendaticio, por cuanto el demandado no trajo a los autos elementos de prueba que demostraran los hechos expuesto en su escrito de contestación de la demanda y en consecuencia se hace procedente la presente acción intentada por el ciudadano ISAEL SALVADOR GARCIA RIERA, y debe revocarse la sentencia apelada y en consecuencia, con lugar el recurso de apelación intentado por la parte actora. Y ASI SE DECIDE.
Por los razonamientos anteriormente explanados, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, actuando como Tribunal de Alzada dentro de su poder jurisdiccional de revisión, y administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley.
DECLARA

PRIMERO: CON LUGAR LA APELACION interpuesta por el abogado SIMON MELENDEZ, apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano ISAEL SALVADOR GARCIA RIERA, contra la DECISION dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy en fecha 03 de julio de 2007, cursante a los folios 47 al 45 ambos inclusive, en consecuencia queda REVOCADA la sentencia apelada.

SEGUNDO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA intentada por el ciudadano ISAEL SALVADOR GARCIA RIERA plenamente identificado en autos, y en consecuencia se ordena al demandado de autos ciudadano EUSEBIO ALBINO RIVAS ya identificado a darle cumplimiento a lo establecido en el articulo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

TERCERO: No hay condenatoria en costa dada a la naturaleza del fallo.

CUARTO: Se ordena notificar a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de procedimiento Civil.

QUINTO: Remítase en su oportunidad el presente expediente a su Tribunal de origen.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy. En San Felipe a los 20 días del mes de febrero de 2008. Años: 197° y 148°.

La Jueza,

Abog. WENDY YANEZ RODRIGUEZ

El Secretario,

Abg° LUIS ALFONSO VERASTEGUI

En esta misma fecha y siendo las 3:00 p.m. se publicó y registró la anterior decisión.
El Secretario,

Abg° LUIS ALFONSO VERASTEGUI