TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO NIRGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
DICTA LA PRESENTE SENTENCIA DEFINITIVA

Nirgua, veintisiete (27) de Junio de 2008
198º 149º
DEMANDANTE: TEOFILO RAMON RUMBOS cédula de identidad Nº 2.559.246,
de este domicilio
ABOGADOS: JOSE ANTONIO AGUILAR y VIRGINIA ESCOBAR ROJAS
APODERADOS: I.P.S.A. Nº 128.674 y 129.269, respectivamente, con domicilio en es-
ta ciudad
DEMANDADA: PETRA MARILÚ SÁNCHEZ, venezolana, cédula de identidad Nº 10.
366.669, de este domicilio.
ABOGADO: JOSÉ REINALDO TORRES
ASISTENTE: I.P.S.A. Nº 41.243 de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE.-
MATERIA: CIVIL.-
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: Nº 2.417 / 08.-
CAPITULO PRIMERO
NARRATIVA
Se inicia el presente procedimiento por demanda incoada en fecha Diecinueve de mayo de 2008, por el ciudadano: TEOFILO RAMÓN RUMBOS, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.559.246 y de este domicilio, asistido por los abogados, JOSE ANTONIO AGUILAR AGUILAR Y VIRGINIA MILAGROS ESCOBAR ROJAS, I.P.S.A. Nº 128.674 y 129.269, respectivamente, ambos con domicilio en esta ciudad, exponiendo que en fecha 22 de septiembre del año 2005 arrendó a la ciudadana PETRA MARILÚ SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.366.669 y de este domicilio, una casa-quinta de su propiedad, según contrato de arrendamiento que acompaña marcado “a”. Que dicho contrato tenía una duración de seis (6) meses contados a partir del día 22 de septiembre de 2005 y hasta el día 22 de marzo de 2006, convirtiéndose en un contrato de tracto sucesivo (sic) por no haberse suscrito otro entre las partes y mantener no obstante la relación arrendaticia. Que las partes acordaron verbalmente en el mes de Abril, que el canon arrendaticio sería de Bs. 250.000, en lugar de los Bs. 200.000, que establecía la cláusula segunda del contrato. Que una vez culminado el contrato, le solicitó a la arrendataria la desocupación del inmueble confiriéndole la prorroga legal. Que desde el mes de octubre de 2007 no ha recibido el correspondiente canon de arrendamiento. Que fue notificado por este juzgado que la mencionada arrendataria había depositado ante este despacho en fecha siete (7) de enero de 2008, la cantidad de Bs. 750.000, correspondientes a los meses de Octubre, noviembre y Diciembre de 2007.según notificación que acompaña marcada “B”.- Que dicho pago lo realizó la arrendataria fuera del plazo indicado en el artículo 51 de la ley de arrendamientos Inmobiliarios y concluye demandando a la arrendataria antes indicada, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (sic), con fundamento en la falta de pago de los cánones adeudados y que suman la cantidad de UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.750) del cono monetario actual. Acompañó copias de los instrumentos citados.
Admitida la acción (folio 6), se acordó el emplazamiento de la parte demandada.
A los folios 7 y 8 corre declaración del Alguacil dando cuenta al Tribunal de haber practicado la citación personal de la demandada y consignando la boleta de citación debidamente firmada por la accionada.
A los folios 9 y 10 corre escrito de contestación presentado por la demandada en el cual expone: Que el día 18 de agosto de 2004 celebró un contrato de arrendamiento con el demandante en el cual el canon de arrendamiento era de Bs.180.000, como consta de copia fotostática que acompaña identificada con la letra “a”, que luego el arrendador le ha ido aumentando dicho canon llegando a la fecha de hoy a la suma de Bs. 250.000, o lo que equivale a Bs. 250,00 del nuevo cono monetario, contraviniendo el decreto que congeló (sic) desde el mes de mayo de 2004 los alquileres de viviendas, lo cual fue una decisión conjunta tomada por los ministros para las industrias ligeras y comercio Nº 313, para la vivienda y hábitat Nº 156 y para infraestructura Nº 059, publicada en la Gaceta Oficial Nº 38.811 del 15 de Noviembre de 2004. Que es falso que el 22 de septiembre de 2007 el demandante le hubiere notificado que le confería la prorroga legal para la desocupación del inmueble. Que por cuanto el actor se negó a recibirle el canon de arrendamiento desde el día 22 de Octubre de 2007, fue por lo que comenzó a depositarlo por ante este Juzgado a partir del día 07 de enero de 2008, habiéndolo hecho hasta el mes de mayo 2008 inclusive, por lo que es incierto que adeude por alquileres la cantidad de Bs. 1.750,00, actuales, todo lo cual consta de los instrumentos que consigna marcados “B”, “C”, “D”, “E”, “F” y, “G” que corresponden a los meses de octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero, marzo, abril y mayo.- Quedando así trabada la litis.
A los folios 18 y 19 corre escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora y del folio 20 al 22 corren instrumentos consignados con dicho escrito.
Al folio 23 corre auto del tribunal admitiendo las pruebas promovidas por el actor y que se consideraron pertinentes.
Al folio 24 y su vuelto corre escrito de pruebas de la demandada y del folio 25 al 30 corren instrumentos acompañados al anterior escrito.
Al folio 31 corre auto de admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada.
MOTIVA
El actor pide se constriña a la demandada: PETRA MARILÚ SÁNCHEZ ha convenir en la resolución de contrato de arrendamiento que los une desde el 22 de Septiembre del año 2005, por haber ésta incumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento durante los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007, y los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril y Mayo de 2008 y que como consecuencia de ello debe entregarle desocupada la casa objeto del referido contrato. Por su parte la demandada replicó que el contrato que la une al actor se inició el 18 de Agosto de 2004 y que no se encuentra insolvente porque efectúo los depósitos de los meses que el actor alega como insolutos por ante este Juzgado tal como se evidencia de las constancias de consignaciones que acompaña, por lo que a los fines de dilucidar la presente acción pasa el Juzgador a valorar el merito de las pruebas y a tal efecto valora las:
Pruebas de la parte Actora:
Con el escrito de demanda, la actora, acompañó en copia simple (folio 4 y vuelto) contrato de arrendamiento celebrado con la demandada sobre una casa situada en la Urbanización Villa Rica, Quinta Renny de esta ciudad el cual al no haber sido impugnado en la contestación de la demanda, se considera fidedigno conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil que reza así: “…Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes. Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas…. (omissis) (resaltado del tribunal)”, por tanto del citado instrumento se desprende la cualidad de Arrendador que se abroga el actor y por ende su interés para intentar la presente acción
Del citado contrato se desprende que la relación contractual arrendaticia, existentes entre las partes de este juicio, es de naturaleza escrita que se inicio como de tiempo determinado, pero que a la expiración del termino convenido la arrendataria quedó y se le dejó en el uso del inmueble de marras, por lo que el arrendamiento se presume que quedó renovado y su efecto se rige por las disposiciones legales que regulan los arrendamientos celebrados sin determinación de tiempo, es decir; se convirtió en contrato a tiempo indeterminado como lo pauta el artículo 1.600 del Código Civil y no de tracto sucesivo como lo alega el actor, por lo que es igualmente incorrecta la nominación que le da a la acción, pues pide la resolución del contrato de arrendamiento y alega que lo hace por la insolvencia de la Arrendataria en más de tres (3) mensualidades consecutivas, por lo que en puridad de criterios, la nominación legal de la acción es DESALOJO INMOBILIARIO, previsto y sancionado en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que atendiendo al principio de Tutela Judicial Efectiva prevista en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y sumado a que el actor fundó su acción en lo dispuesto en los artículos 33 y 34 literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como que la demandada no interpuso ninguna cuestión previa por defecto de forma, que se entiende que la intención del actor fue interponer una acción de DESALOJO INMOBILIARIO y no una acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
A mayor abundamiento, la acción de desalojo inmobiliario es aquella intentada por el Arrendador contra su Arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida por la ley, es decir, “la acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo determinado y de acuerdo con las causales del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, el contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado”, como ya antes se dijo, cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use sin determinar por cuanto tiempo, o que habiéndose determinado inicialmente un lapso temporal mediante contrato escrito, se le dejó después de vencido el plazo de posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.
En el presente caso, la parte actora alega dentro de las causales de desalojo judicial, la contenida en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al indicar “ La arrendataria ha dejado de pagar el canon arrendaticio correspondiente a tres (03) mensualidades consecutivas, ya que el pago consignado ante este despacho lo realizó fuera del plazo establecido, de acuerdo con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala que el pago debe realizarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad…”
Al respecto, cuando se está en presencia de una relación arrendaticia verbal o por escrito a tiempo indeterminado, el arrendador tendrá que esperar el vencimiento de cuando menos dos (2) mensualidades consecutivas para poder solicitar el desalojo. Siendo esta situación una insolvencia inquilinaria y por tanto el arrendatario se encontraría en estado de mora cuando no haya pagado en canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago.
Tenemos que la demandada al contestar la demanda alegó:
“…De igual manera miente al señalar que desde el día 22 de octubre del año 2007 no recibe el correspondiente canon de arrendamiento ya que en vista de que siempre se negó a recibirme el dinero que le adeudaba me dirigí a este Juzgado donde he consignado desde el día 07 de Enero del año 2008…” (omissis) y a los fines de demostrar su acierto, consignó constancias de depósito de cánones de arrendamiento que corren a los folios 25, 26, 27, 28, 29, y 30 de este expediente, los cuales constituyen documentos públicos emanados de una autoridad competente para emitirlos y que al no haber sido declaradas como falsas por ninguna autoridad competente para ello, hacen plena fe tanto entre las partes como respecto a terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por sus otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, tal como lo establece el artículo 1360 del Código Civil, en consecuencia, del instrumento consignado al folio 25, se desprende que la arrendataria consignó la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 750,00), el día 07 de Enero de 2008, correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2007 y los restantes comprobantes, están relacionados con los pagos de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008.
Al respecto, el artículo 56 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“…En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Titulo, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda…”
De la norma antes transcrita, se evidencia que se requiere de una consignación legítimamente efectuada. Pues bien, la consignación inquilinaria se entiende como una forma excepcional de pago judicial establecido por el legislador en beneficio del inquilino cuando el arrendador rehúsa recibir el pago del alquiler, pero la simple consignación del pago no produce la liberación y solvencia del arrendatario, en cambio si la produce la consignación realizada mediante el cumplimiento de los requisitos esenciales a que se contrae la Ley, ya que mientras el arrendador no objete esa consignación en su oportunidad, la presunción de pago funciona en beneficio del arrendatario hasta tanto el tribunal no declare lo contrario, es decir, que declare que esa consignación no fue legítimamente efectuada .
Por lo antes expuesto, al haber alegado la demandada que efectúo consignaciones arrendaticias, toca al juzgador verificar si ellas reúnen los requisitos legales como para considerar la solvencia de la arrendataria demandada, y para ello la consignación debe hacerse dentro del lapso indicado de aspirar el arrendatario que la misma no sea extemporánea por la demora. La consignación después del tiempo, preclusiva o por retardo, como se deduce de su propia expresión es aquella realizada después del agotamiento o extinción del tiempo prefijado para su consumación, de allí que la preclusión consignataria la podemos entender en dos sentidos; uno que la consignación haya tenido lugar después de extinguido el plazo legal de los quince (15) días que otorga el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y otro de haberse efectuado la misma después de agotado el plazo convencional.
Es de resaltar que el pago constituye uno de los medios de extinción de las obligaciones consagradas en nuestra legislación, más en el ámbito arrendaticio tiene una especificidad propia mediante la utilización de un mecanismo especial orientado a la protección no sólo del arrendatario para que se encuentre en estado de solvencia, sino también para el arrendador a fin de que éste pueda conocer el Tribunal donde el arrendatario puede pagarle a través de ese modo. Por ello, la consignación es conducente al pago judicial de conformidad con las exigencias que establece la Ley.
Revisadas las probanzas aportadas por la demandada y que corren del folio 25 al 30 de esta causa, se observa que quedó demostrado que la demandada no consignó legalmente como lo establece la Ley, las pensiones arrendaticias correspondiente a los meses de octubre y noviembre del año 2007, ya que las efectúo en forma extemporánea al haberlo hecho en el mes de Enero del presente año, cuando debió depositar el canon correspondiente al mes de octubre a más tardar dentro de los quince días iniciales del mes de noviembre de 2007 y por consiguiente el mes de noviembre de 2007, debió depositarlo cuando menos, dentro de los quince días iniciales del mes de diciembre de 2007, por lo que al no haber la arrendataria procedido de tal forma, la presente acción ha de prosperar por haber la arrendataria incumplimiento una de las principales obligaciones formales arrendaticias, como lo es el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Octubre y Noviembre 2007 en la forma pactada en el contrato o dentro del término legal para ello, por lo que ésta debió demostrar su solvencia al respecto, ya que era de su cargo la responsabilidad de probar el pago de los mismos, lo cual no hizo. En consecuencia al haber quedado demostrada la existencia del contrato de Arrendamiento entre el actor y la demandada y de que ésta incumplió con una de sus obligaciones principales como lo es el pago de la pensión arrendaticia en los términos convenidos o dentro del término legal para ello, como lo pauta el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil, la presente acción debe prosperar, todo lo cual se determinará en la dispositiva de este fallo.
CAPITULO TERCERO
DISPOSITIVA
Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR LA PRESENTE ACCIÓN DE DESALOJO INMOBILIARIO, por haber quedado demostrada la existencia de la relación arrendaticia y la extemporaneidad de las consignaciones arrendaticias efectuadas por la arrendataria por un término mayor a dos mensualidades consecutivas.
SEGUNDO: Se ordena a la demandada a entregar al actor, completamente desocupada la casa ubicada en la Urbanización “Villa Rica”, Quinta Renny, municipio Nirgua, Estado Yaracuy y que constituye el objeto del contrato de arrendamiento que los unía.
TERCERO: Se declara extinguido el contrato de Arrendamiento que unía a las partes.
CUARTO: Se condena a la demandada al pago de las costas procesales por haber resultado vencida totalmente.-
Publíquese, Regístrese y Déjese copia.-
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de despacho del Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Nirgua a los Veintisiete (27) días del mes de Junio del Año Dos Mil Ocho.- Año 198º de la Independencia y 149º de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR
Abog. Iván Palencia Arias
La Secretaria Titular
Abog. Melida Rodríguez

En esta misma fecha y siendo las 2:30 p.m. se publicó la anterior decisión.

La Secretaria Titular
Abog. Melida Rodríguez