REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO BRUZUAL DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
ARCHIVO
Nº 1390-2008
DEMANDANTE:
MARIA FATIMA DA CONCEICAO DE FERREIRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 984.528,
Abogado Asistente
Milagros García, debidamente inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 54.890.
DEMANDADA: LUCI BEL VALENZUELA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 10.362.455, de este domicilio.
Abogado Asistente
MOTIVO: Gilbert Pastor Castro, debidamente inscrito en el Instituto de previsión Social del Abogado bajo el Nro. 62.066.
Resolución de Contrato de Arrendamiento.
En fecha 07 de Julio del año 2008, comparece por ante este Juzgado la ciudadana: MARIA FATIMA DA CONCEICAO DE FERREIRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 984.528, asistida por la abogada Milagros García, debidamente inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 54.890, exponiendo que celebró un contrato de arrendamiento Privado con la ciudadana LUCI BEL VALENZUELA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 10.362.455, desde el 01 de Mayo del 2006 hasta 01 de Mayo del 2007, prorrogable por dos periodos iguales, de un inmueble constituido por un apartamento en el segundo piso del Edificio San Antonio ubicado en la esquina de la calle 18 del cruce de la avenida 10 de la ciudad de Chivacoa Municipio Bruzual del estado Yaracuy, con un canon de arrendamiento mensual de Doscientos Bolívares Fuertes (Bs. 200,oo) y que posteriormente en el mes de Febrero del año 2008 acordaron un aumento a Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. 300,oo), encargando de dicha cobranza a la ciudadana OTILIA DOMINGUEZ, alegando que la inquilina tiene cinco meses sin cancelar el pago de canon de arrendamiento. Fundamentado la demanda en el articulo 33 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento. Estima la demanda en la cantidad de UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.750,oo). (Folios 1 y 2). Anexó a su libelo de demanda contrato de arrendamiento en original (folio 3 y 4), Asimismo anexo memorando librado a la ciudadana LUCI BEL VALENZUELA (folio 5).
DE LA ADMISION DE LA DEMANDA
En fecha 10 de Octubre del año 2008 (folio 6). Por auto del Tribunal se admite la demanda por no ser contraria a derecho ni a las buenas costumbres, por lo que ordena la citación a la demandada LUCI BEL VALENZUELA, por demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento.
En fecha 17 de Octubre del 2008 (folio 7) el alguacil del Tribunal consigna boleta de citación librada a la ciudadana LUCI BEL VALENZUELA, debidamente firmada.
DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA
En fecha 21 de Octubre del año 2008 (folios 8 y 9) Compareció la ciudadana LUCI BEL VALENZUELA LOPEZ, asistida de Abogado, presentó escrito de contestación de la demanda alegando lo siguiente: “Es cierto que mantenía una relación arrendaticia con la ciudadana MARIA FATIMA DA CONCEICAO DE FERREIRA, pero que dicha relación comenzó en el 01 de Mayo del año 2004 hasta Mayo del 2005 mediante contrato privado con un canon de arrendamiento de CIENTO CUARENTA BOLIVARES (Bs. 140,oo) y entregándole como deposito la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 280,oo) por concepto de deposito, para el año del 2005 no se firmo ningún contrato acordando renovarlo de forma verbal hasta el 01 de Mayo del 2006 aumentado el canon de arrendamiento a CIENTO SESENTA BOLIVARES (Bs. 160,oo), en el año 2007 mediante otro contrato se aumento el canon de arrendamiento a DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,oo). Fue aumentado el canon de arrendamiento de forma arbitraria en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 350,oo) los cuales fueron cancelados en los meses de febrero, marzo y abril del año 2008, realizando gestiones por la oficina de ONDECU sin lograr resultados, pero continuamos cancelando la cantidad de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,oo), depositando el dinero en la cuenta del Tribunal Supremo de Justicia los depósitos concernientes a los meses Mayo, Junio, Julio y Agosto”. Anexó a su escrito de contestación demanda: Contrato de arrendamiento (folio 10 y 11), copias fotostática de recibos de pago (folio 12), escrito dirigido al director del OMDECU (folio 13 y 14), Copia fotostática de tramitación de la Oficina de OMDECU (folio 15), Copia fotostática de planillas de depósitos del banco Banfoandes (folio 16).
DE LAS PRUEBAS DE LA DEMANDADA
En fecha 04 de Noviembre del año 2008 (folio 17) compareció la ciudadana LUCI BEL VALENZUELA asistida por el Abg. Gilbert Pastor Castro, debidamente inscrito en el Instituto de previsión Social del Abogado bajo el Nro. 62.066, consignando escrito de pruebas promoviendo Primero: El merito favorable de los autos, Segundo: Ratificando el contrato de arrendamiento original privado, Tercero: Consignando dos recibos de depósitos de pago por Doscientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 200,oo) cada uno (folios 18 y 19) y Cuarto: Consignó tres recibos de pagos uno de Ciento Sesenta Bolívares Fuertes(Bs. F 160,oo) y los otros dos de Trescientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 350,oo) cada uno (folio 20 al 22).
En la misma fecha (folio 23) por auto del tribunal se acuerda agregar y admitir las pruebas presentadas por la parte demandada, salvo su apreciación en la definitiva.
DE LAS PRUEBAS DEL ACTOR
La parte demandante no hizo uso de este derecho.
En fecha 04 de Noviembre del año 2008 (folio 24) La secretaria hace constar que siendo las 3:30 de la tarde venció el lapso probatorio en la causa.
En fecha 05 de Noviembre del año 2008 (folio 25) se declara la causa en estado de sentencia.
Estando la presente causa en estado de Sentencia, este Juzgador pasa a decidir conforme a lo alegado y probado en autos previa las siguientes consideraciones:
En lo que concierne al fondo de la controversia, la trabazón de la litis quedo circunscripta por una parte la demandante ciudadana MARIA FATIMA DA CONCEICAO DE FERREIRA, plenamente identifica en autos alega que tiene una relación arrendaticia con la demandada desde el 01 de Mayo del año 2006 y que la inquilina en la actualidad se niega a pagar el canon de arrendamiento establecido debiendo hasta la presente fecha cinco (05) meses de alquiler, por lo que demanda por Resolución de contrato de conformidad con el artículo 33 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y basándose en la cláusula tercera y undécima del contrato y por la otra parte la ciudadana LUCI BEL VALENZUELA parte demandada en el presente juicio, al contestar la demanda que riela a los folios 8, vto, 9 y vto el expediente da respuesta a la demanda deducida en su contra donde admite la relación arrendaticia con la ciudadana MARIA FATIMA DA CONCEICAO DE FERREIRA, más niega que dicha relación comenzó en el año 2006 sino que comenzó en el año 2004, también niega que este insolvente en el pago del canon de arrendamiento por cuanto realizó los pagos en la cuenta del Tribunal Supremo de Justicia correspondiente a los meses de mayo, junio, julio y agosto.
En la forma como la demandada dio contestación a la demanda se evidencia que la misma admitió la relación arrendaticia con la parte actora.
Planteada la controversia en esos términos corresponde a este Juzgador analizar y valorar las pruebas traídas a los autos, con la finalidad de determinar la verdad o la falsedad de los hechos controvertidos a probarse, ya que no puede declararse con lugar la demanda sino existe plena prueba de los hechos alegados en ella. (Articulo 254 del Código de Procedimiento Civil Venezolano Vigente).
En materia inquilinaria debe el Juez examinar previamente la naturaleza del contrato cuya resolución se demanda, para así determinar las normas de derecho aplicables al caso sometido a su consideración y si estamos en presencia no sólo de la vía procesal adecuada sino de la acción pertinente, ya que al actor no le esta permitido escoger la vía que más le convenga a sus intereses, por cuanto si se equivoca al escoger la acción, el juez se verá en la obligación de declarar sin lugar la acción.
En el presente caso, riela a los folios 3 y 4 del presente expediente contrato de arrendamiento privado suscrito por la parte demandante y demandada en su condición de arrendadora y arrendataria con un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 200,oo), el cual no fue negado por la contraparte, se le otorga el valor probatorio como documento reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil Venezolano Vigente y del artículo 1.364 del Código Civil Venezolano Vigente, así se decide.
El antes referido documento de arrendamiento en su cláusula segunda establece: “La duración de este contrato será de un (01) año fijo, contado a partir 01-05-06 hasta el 01-05-07, prorrogable por dos períodos iguales, a meno que una de las partes contratantes participe expresamente a la otra con (30) días de anticipación antes del vencimiento del año de alguna de sus prorrogas, su deseo de no renovarlo.”
Según el texto de dicha cláusula es evidente que dicho contrato tiene un plazo fijo, con prorroga con periodos iguales, asimismo no consta en autos que ninguna de las partes haya participado expresamente antes del vencimiento de la prorroga, su deseo de no renovarlo, por lo que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado en vista de que las partes establecieron el termino inicial (dies a quo) o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y así mismo, establecieron el termino final (dies ad quem), es decir el momento en que esa longitud de tiempo llega a su final o agotamiento conclusivo.
En estos casos, cuando las partes señalan el termino final de cesación de los efectos, se da existencia de un contrato a tiempo determinado, con respecto a las prorrogas automáticas y sucesivas que aparecen en el contrato es doctrina pacifica y reconocida que en los casos de contratos de arrendamientos en donde se prevé en las cláusula prorrogas por igual tiempo una ves fenecido, esta no se convierte a tiempo indeterminado, ni opera la tacita reconducción sino que se prorroga por periodos iguales a los fijados al inicio del contrato de arrendamiento (Contreras G (1990) casos prácticos inquilinarios. Caracas. Paredes Editores S.R.L).
Con la doctrina antes señalada queda evidentemente claro que las prorrogas automáticas sucesivas y si ninguna de las partes manifiesta a una de la otra su deseo de no prorrogarlo, el contrato continuará por otro lapso igual y así sucesivamente, es de considerar que el contrato continuará siendo a tiempo determinado, cada prorroga se entenderá como plazo fijo.
Hay que tener sumo cuidado con estas prorrogas sucesivas, que se insertan en los contratos de arrendamientos, para saber cuando se esta o cuando se opera la tacita reconducción y ¿cuando estamos en presencia de la expresa reconducción? Estamos en presencia de esta cuando simplemente la voluntad de las partes al celebrar el contrato establecen la prorroga automática una vez fenecido el termino de esa prorroga ninguna de las partes contratantes notifica expresamente a la otra antes del vencimiento del termino fijo su voluntad de no prorrogarla más. Por lo que este Juzgador determina que el contrato de arrendamiento suscrito por la demandante (arrendadora) y la demandada (arrendataria) es de la denominación a tiempo determinado y así se establece.
En relación a la pretensión presentada por la demandante en su escrito libelar donde “demanda a la ciudadana LUCI BEL VALENZUELA por resolución de contrato de arrendamiento por incumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, basando dicha pretensión en lo establecido en las cláusulas tercera y undécima del contrato de arrendamiento”, quien aquí juzga hace las siguientes consideraciones:
Ahora bien, para discernir el alcance y contenido de la acción de resolución en materia inquilinaria es necesario precisar lo que la doctrina ha establecido a este respecto.
En su obra problema de los juicios de resolución, cumplimiento y desalojo en los contratos de arrendaticios, Iraida Ortega Carvajal, ediciones livrosca, 2002, pp. 46 y 47 plantean lo siguiente:
“Los juicios de resolución de contrato de arrendamiento es un tipo de acción la cual debe ser intentada por ante el órgano jurisdiccional en contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, y debido al incumplimiento de alguna de las partes, a fin de resolver el contrato pactado entre ellos.
Bracho (1993) explica que el artículo 1.167 del Código Civil dispone lo siguiente:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
De la transcripción anterior y de la experiencia de la autora, se infiere que se está en presencia de un contrato bilateral del cual se ha hablado en reiteradas oportunidades. De igual manera se observa que el fundamento de dicho artículo es el incumplimiento de una de las partes contratantes. También se deduce de la norma anteriormente transcrita dos acciones a saber: a) Cumplimiento del contrato: Mediante la cual cualquiera de las partes que incumpliera con su obligación deberá o podrá exigir el cumplimiento eficaz de la obligación no cumplida; b) Resolución de contrato: La finalidad de esta acción es acatar el contrato mismo para resolverlo e impedir su continuación sobre la base del incumplimiento del demandado y en la parte in fine se prevé la posibilidad de reclamar los daños y perjuicios a que haya lugar.”
Asimismo el maestro civilista Melich O. J, (1979). En su obra “La resolución del contrato por incumplimiento”. Editorial Temis. Bogota-Caracas; expone que: “Para poder demandar por la acción resolución de contrato se hace necesario que se trate de un contrato a tiempo determinado”.
En este mismo orden de ideas el especialista en derecho inquilinario Dr. Gilberto Guerrero Quintero en su tratado de “Derecho Arrendaticio Inmobiliario”. Volumen I. pp.186 y 187 expone: “No es igual, en cuanto a las consecuencias, la falta de pago del arrendatario en un contrato a tiempo determinado, que en otro sin determinación de tiempo. En efecto, en el primer tipo de contrato, la falta de pago con más de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios) conduce por lo general a que el arrendador solicite la resolución del contrato; en tanto que cuando se esta en presencia de una relación arrendaticia verbal o por escrita a tiempo indefinido, el arrendador tendrá que esperar el vencimiento de dos mensualidades consecutivas para poder solicitar el desalojo”.
Para ahondar más en cuanto a los distintos regimenes a que está sometido tanto el desalojo como la resolución, en Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20 de Julio del año 2001, dejo sentado lo siguiente: “El distinto régimen, a que esta sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el Artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato. En virtud de lo antes expuesto, la Sala concluye, que en los casos en que la demanda se fundamente en supuestos diferentes a lo previsto en el artículo 34 de la referida Ley, es decir por alguno de los motivos previstos en el artículo 1.167 del Código Civil de cumplimiento o de resolución de contrato.”
En consecuencia a criterio de este sentenciador la parte actora escogió la vía correcta para hacer valer su pretensión a través de la acción resolutoria por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y así se decide.
Corresponde a este operador de justicia analizar y valorar las pruebas traídas a los autos por parte de la demandada para establecer si ésta incurrió en el incumplimiento de su obligación de pagar los cánones de arrendamientos que alega la parte actora (arrendadora).
La parte demandada en su escrito de pruebas que riela al folio 17 del expediente, promovió las siguientes pruebas:
En cuanto al merito favorable de los autos, el cual se desecha por cuanto tal merito no constituye un medio probatorio en el proceso judicial venezolano, tal como ha sido ratificado en reiteradas jurisprudencias del Tribunal Supremo de Justicia y acatado en innumerables sentencia de los juzgados de instancia y así se decide.
En cuanto al punto uno del escrito de prueba la parte demandada ratificó el contrato de arrendamiento original privado, este Juzgador le otorga el valor probatorio como documento reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil Venezolano Vigente en concordancia con el artículo 1.364 del Código Civil Venezolano Vigente, donde se evidencia que la relación arrendaticia entre ambas partes comenzó en fecha 01 de Mayo del año 2004 hasta la presente fecha habiendo transcurrido cuatro (04) años de relación arrendaticia y no como falsamente lo alegó la parte demandante en su escrito libelar expresando que comenzó desde el 01 de Mayo del año 2006 y así se establece.
Respecto al punto dos del escrito de prueba la parte demandada promovió lo siguiente: “Consignamos en Original marcados “A” y “B” recibos de pago de depósitos realizados en la cuenta del Tribunal Supremo de Justicia (BANFOANDES) a nombre del demandante que evidencia que efectivamente PAGUE los cánones de arrendamientos respectivos”; en relación a este medio de prueba para que sea ingresado al proceso es necesario y obligatorio promoverlo cumpliendo con los extremos legales establecidos en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil Venezolano que establece:
Artículo 433: Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, bancos, asociaciones gremiales, sociedades civiles o mercantiles o instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal, a solicitud de parte, requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos.
Las entidades mencionadas no podrán rehusar los informes o copias requeridas invocando causa de reserva, pero podrán exigir una indemnización, cuyo monto será determinado por el juez en caso de inconformidad de la parte, tomando en cuenta el trabajo efectuado, la cual será sufragada por la parte solicitante.
En este mismo sentido la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, en el expediente No. 15.993, de fecha 8 de mayo del 2003, argumentó lo dicho a continuación:
“De la normativa transcrita se deduce que a través de dicho medio probatorio puede el Tribunal, a instancia de parte, solicitar que sean traídos al proceso datos concretos relativos a hechos o actos litigiosos que estén contenidos en libros, documentos, archivos u otros papeles que se encuentren en oficinas públicas, instituciones bancarias, sociedades civiles o mercantiles e instituciones similares, aunque ellas no sean parte en el proceso. Así, la naturaleza de dichos informes estriba en ser un medio probatorio por medio del cual, tal como se señaló, se busca traer al debate actos y documentos de la administración pública o de otros organismos, sin que tal circunstancia entrañe, en forma alguna, una actividad instructora, de igual forma, tal prueba queda sujeta al onus probandi incumbit, toda vez que si bien es requerida por el juez, debe serlo a solicitud de parte, y, respecto a los sujetos de la misma esta Sala en anterior oportunidad expresó:
“...la doctrina nacional ha señalado que “los sujetos de la prueba son pues, de un lado, la parte proponente y del otro los terceros informantes: oficinas públicas, bancos, asociaciones gremiales, sociedades civiles o mercantiles e instituciones similares, las cuales actúan mediante sus representantes autorizados. Sin embargo, se ha señalado expresamente, que si bien algunas legislaciones admiten también como sujeto informante a la contraparte el Código de Procedimiento Civil venezolano sólo permite que la prueba sea requerida a entidades o personas jurídicas, toda vez que cuando se trata de documentos que se hallen en poder de la contraparte o de terceros, sólo se admite la prueba de exhibición de documentos, pero no la prueba de informes” (Sentencia No. 01151 del 24 de septiembre del 2002, caso Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo).
De acuerdo a la doctrina y la jurisprudencia antes transcrita se infiere que cuando se refiere a planillas de depósitos bancarias las mismas no constituyen instrumentos privados provenientes de la parte contraria, sino que son documentos emitidos por una institución bancaria cuya veracidad y autenticidad probatoria emana de los informes que deben practicarse al banco respectivo, asimismo para la procedencia de este medio probatorio deben cumplirse los requisitos establecidos en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil Venezolano Vigente, los cuales son:
1) Los informes o aporte de datos deben versar sobre hechos litigiosos.
2) Deben constar en los archivos de la entidad bancaria donde se realizaron los depósitos, dicha entidad no es parte en el presente juicio.
3) Dichos informes deben pedirse a solicitud de parte interesada ya que es su obligación hacerlo.
4) El juez debe solicitarlos a la entidad bancaria una vez promovida por la parte contraria.
5) El banco no debe rehusarse y enviar los informes solicitados. Y
6) El banco podrá exigir una indemnización por el trabajo efectuado la cual será sufragada por la parte solicitante, en caso de que la parte estuviere inconforme el juez lo determinará.
Por las anteriores consideraciones anteriormente expuestas quien aquí juzga considera que las planillas de depósitos bancarias presentadas por la parte demandada fueron mal promovidas ya que no fueron cumplidos los requisitos establecidos para la procedencia de este medio probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil Venezolano Vigente, en consecuencia dichas planillas de depósitos no se les otorga ningún valor probatorio y por lo tanto son desechadas y así se decide.
Respecto al punto tres y cuatro donde promueve tres (03) recibos de pagos el primero de los nombrados por un valor de Ciento Sesenta Bolívares Fuertes (Bs. F 160,oo) de fecha 30/09/2005 el cual aparece firmado por Fátima y los otros dos por la cantidad de Trescientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 350,oo) cada uno de fecha 03/04/2008 y 03/05/2008 respectivamente, el cual están firmados por Otilia, por cuanto dichos recibos fueron presentados en original y no fueron negados por la contraparte, se le otorga el valor probatorio como documento reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil Venezolano Vigente en concordancia con el artículo 1.364 del Código Civil Venezolano Vigente, de los mismos se evidencian que dichos pagos fueron realizados y así se decide.
En relación al escrito de denuncia dirigido al director de Omdecu adscrito a la Alcaldía Bolivariana del Municipio Bruzual que riela a los folios 13 y 14 del presente expediente, así como la copia fotostática de la boleta de citación relativa a la denuncia formulada, la cual riela al folio 15 del expediente, este juzgado las desecha por cuanto no aporta ninguna prueba a los hechos controvertidos en este proceso y así se decide.
Por cuanto la demandada aduce que ha pagado los cánones de arrendamientos respectivos a los meses de Mayo, Junio Julio, Agosto y Septiembre demandados por la parte actora, corresponde a este Juzgador analizar y valorar el material probatorio traído a los autos por la demandada para determinar si realmente se efectuó dicho pago.
No obstante de haber sido desechados los depósitos bancarios promovidos por la parte demandada por no solicitar los informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil Venezolano Vigente antes analizados este juzgador considera necesario analizar si efectivamente la demandada (arrendataria) efectuó el pago de los cánones arrendaticios a favor de la demandante (arrendadora) para que sea considerado en estado de solvencia.
En el ámbito arrendaticio para que el arrendatario se tenga en estado de solvencia es indispensable que haya realizado el pago por consignación judicial legítimamente efectuada y como muestra de ello observamos el contenido del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuando expresa:
Artículo 56: En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente titulo, se considera al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá al Juez, ante quien el arrendador presentare la demanda.
De la norma antes transcrita, se deja claro que la consignación inquilinaria es una forma excepcional de pago judicial establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en beneficio exclusivo del arrendador y mediante un trámite especial sólo realizable en materia arrendaticia; hasta el punto que en virtud de la consignación legítimamente efectuada se considera al arrendatario en estado de solvencia.
Ahondando más en el tema de la consignación arrendaticia tenemos que el pago por consignación consiste en el beneficio o derecho que le concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al arrendatario, o a cualquier tercero que actúe en nombre y en descargo de aquél, cuando el arrendador o propietario rehúse a recibir la pensión de arrendamiento vencida, para que pueda consignarla en el Tribunal de Municipio, de la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos al vencimiento de esa mensualidad. De esta noción deducimos algunos elementos como son: La existencia jurídica de la relación arrendaticia, la persona del consignante (su aptitud) la aptitud para recibir el pago por consignación, el objeto de pago por consignación (en relación con su identidad e integridad) lugar de pago y tiempo para la consignación. (Roberto H. Cavalieri. El nuevo régimen inquilinario en Venezuela. Ediciones paredes. 2002.)
Los artículos 51, 53,54 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios constituyen el fundamento de la consignación arrendaticia en nuestro Derecho. Allí se encuentran indicados los requisitos que deben cumplirse para que la consignación sea tenida como legítima y por lo tanto afirme la misma el “estado de solvencia” del arrendatario, pues su motivo es crear las condiciones de protección en beneficio del deudor arrendaticio, de modos que se produzcan determinados efectos, no sólo en la vida del mismo como tal, sino también de la sociedad que sienta la eficacia presencial del Derecho en actividad que conduce hacia el cumplimiento de las obligaciones.
De tal modo que la omisión de cualquier requisito exigido por los artículos antes señalados o la falta absoluta de consignación judicial constituye un hecho o negligencia imputable al consignante o al arrendatario que le hace caer en estado de insolvencia, es decir, que no ha pagado legítimamente los cánones de arrendamientos vencidos.
En el caso de marras no consta en autos que la demandada (arrendataria) haya hecho el pago a través de la consignación judicial siguiendo el procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo consta depósitos realizados por la demandada pero es a favor de la Corte Suprema de Justicia por la cantidad de OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 800,oo) y no ha nombre o a favor de la demandante (arrendadora) en la forma como fue hecho dicho deposito no extingue la obligación de pagar los cánones arrendaticios vencidos a favor de la arrendadora, por cuanto el efecto del pago por consignación judicial consiste en que el arrendatario se desprenda de la suma de dinero consignada y la deja a disposición de la arrendadora cumpliendo con los requisitos exigidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al hacer dichos depósitos a favor de la Corte Suprema de Justicia la demandada nunca dejo a disposición de la arrendadora la suma depositada, es más nunca se dio por enterada de dichos depósitos ya que no fue consignada legalmente como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Es por lo que este Juzgador considera que la parte demandada (arrendataria) no se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamientos vencidos demandada por la parte actora incumpliendo de esta forma la demandada su obligación en el pago de los meses Mayo, junio, julio, agosto y septiembre del presente año y así se decide.
Otro de los puntos a dilucidar por quien aquí juzga es determinar el monto exacto de cada canon de arrendamiento, en vista de la confusión que existe entre ambas partes , ya que la parte actora en su escrito libelar alega: “Posteriormente en el mes de febrero del año 2008, acordamos un aumento del canon de arrendamiento a trescientos bolívares (Bs. 300,oo) el cual fue pagado por la inquilina nombrada durante los meses de Febrero, Marzo y Abril, siendo aceptado dicho aumento al realizar los pagos respectivos a la persona que deje encargada de cobrarlos (Otilia Domínguez)”… y por la otra parte la demandada en su contestación de demanda en el punto séptimo expone: “Ciudadano juez los cánones de arrendamiento aumentados a Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 350,oo), aun siendo arbitrarios fueron cancelados los meses de Febrero, Marzo y Abril, de este año”….Asimismo en el punto Octavo de la contestación la demandada varia el canon de arrendamiento estipulando que continuo pagando DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,oo), los cuales fueron depositados a favor de la Corte Suprema de Justicia.
Ahora bien, en el lapso de pruebas la demandada promovió recibo de pago por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F 350,oo) de fecha 04/04/2008 y 03 /05/2008, los cuales no fueron negados por la contraparte, de dichos recibos se evidencia que la demandada para esos meses (Abril y Mayo) pagó el canon de arrendamiento a TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F 350,oo) monto este que se toma para determinar que el canon de arrendamiento es por el monto de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F 350,oo), así se decide.
Con respecto a de que si es arbitrario o no el canon de arrendamiento pagado por la demandada por el monto de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F 350,oo) este operador de justicia no es competente para dilucidar dicho asunto ya que la competencia le corresponde a la Dirección de Inquilinato de las Alcaldías regular el monto de los cánones de arrendamientos y así se decide.
Asimismo es necesario aclarar, que el criterio reiterado del Tribunal Supremo de Justicia a través de sus diversas decisiones es que si se pide la resolución del contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el pago de las pensiones adeudadas simplemente. Para justificar lo antes dicho se señala la sentencia de fecha 04 de Abril del año 2003 en Sala Constitucional donde dejo asentado:
“Conforme a la jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato”
En este mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 13 de Noviembre de año 2006 con ponencia de la Magistrado Yris Armenia Peña Espinoza expreso:
“Igualmente el artículo 1.167 ejusdem señala: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con lo (sic) daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Esta norma es la anunciadora de los derechos que le corresponden al acreedor victima del incumplimiento de su contraparte en un contrato bilateral, luego de señalar la opción que tiene entre demandar la resolución del mismo, aclara de manera incidental que en ambos casos pueda acumularse la acción elegida, otra demanda por el pago de los daños y perjuicios”.
Según las decisiones anteriormente transcritas es criterio reiterado del Tribunal Supremo de Justicia que no es procedente acumular en una misma demanda la resolución de un contrato de arrendamiento y a la vez el pago de los cánones de arrendamientos vencidos, ya que para poder cobrar dichos cánones debe hacerse por otra demanda por el pago de daños y perjuicios y así se decide.
De las pruebas anteriormente analizadas y valoradas quedo demostrado que la demandada (arrendataria) incumplió con su obligación contraída en el contrato de arrendamiento suscrito por ella de pagar a favor de la demandante (arrendadora) los cánones de arrendamientos de los meses Mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2008, por lo que con dicho incumplimiento infringió lo preceptuado en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano Vigente siendo este el requisito sine quanon para que prospere la resolución de contrato y así se decide.
Por los razonamiento anteriormente expuestos de hecho y de derecho este Juzgado del Municipio Bruzual de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley
DECLARA
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por la ciudadana MARIA FATIMA DA CONCEICAO DE FERREIRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 984.528, asistida por la abogada Milagros García, debidamente inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 54.890, contra la ciudadana LUCI BEL VALENZUELA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 10.362.455, de este domicilio, por lo que se resuelve el contrato de arrendamiento culminando la relación arrendaticia que las unía y en consecuencia se ordena la entrega del apartamento situado en el segundo piso del Edificio San Antonio ubicado en la esquina de la calle 18 del cruce de la avenida 10 de la ciudad de Chivacoa Municipio Bruzual del estado Yaracuy, libre de bienes y personas sin concedérsele plazo alguno (por no gozar del beneficio de prorroga legal de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), a su propietaria (arrendadora) MARIA FATIMA DA CONCEICAO DE FERREIRA, anteriormente identificada.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese Copia certificada de la presente Sentencia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Bruzual de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en Chivacoa, a los Once (11) días del mes de Noviembre del año Dos Mil Ocho. Años: 198° y 149°.
El Juez Temporal,
Abg. Efraín Ballester Acosta
La Secretaria,
Ysaura Giménez B.
En esta misma fecha se publicó la anterior Sentencia, siendo las 3:00 de la tarde. La Secretaria,
Ysaura Giménez Brito
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