TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

EXPEDIENTE Nº 5535
PARTE ACTORA Ciudadana CARMEN AIDA VILLA DE GUEDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.911.680 y domiciliada en la calle 18, esquina carrera 10 de la ciudad de Yaritagua, Municipio Peña del estado Yaracuy.
APODERADOS JUDICIALES
PARTE ACTORA Abogados Pedro Enrique Quevedo y Yolimar Carolina Vanegas
Inpreabogado Nros. 90.113 y 90.228 respectivamente
(folio 31)
PARTE DEMANDADA Ciudadano LUIS RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.080.571 y de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL
PARTE DEMANDADA Abogada Consuelo Maribel Magdaleno
Inpreabogado Nro.86.650 (folio 47)

MOTIVO
DESALOJO ( A L Z A D A )

SUBIERON LOS AUTOS A ESTA ALZADA con motivo de la Apelación interpuesta por la abogada Consuelo Maribel Magdaleno, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la Decisión dictada por el A QUO, JUZGADO DEL MUNICIPIO PEÑA de esta Circunscripción Judicial, en fecha 23/07/2008, mediante el cual declaro CON LUGAR la presente demanda, cursante a los folios del 62 al 65, ambos inclusive del presente expediente.
Alega la parte actora que en fecha 6/08/2007 le fue acreditado un juicio de partición, un bien inmueble constituido por una casa de habitación, actualmente utilizada como local comercial, ubicado en la carrera 7 entre calles 3 y 4 del Sector “El Trocadero”, Jurisdicción del Municipio Peña, Yaritagua estado Yaracuy, cuyos linderos y demás especificaciones constan en el escrito libelar, asimismo manifiesta que antes de habérsele adjudicado la propiedad como coheredera de dicho inmueble, el mismo había sido arrendado como local comercial por su sobrina, ciudadana Ceimara Marrero Villa al ciudadano Luis Rodríguez; habiéndosele manifestado al mencionado ciudadano en reiteradas ocasiones que le estaba subrogando las obligaciones de arrendadora en el contrato de arrendamiento que tenía como objeto el inmueble ya mencionado, alegando igualmente que del mismo modo su sobrina hizo lo propio informándole debidamente al ciudadano Luis Rodríguez que debía entenderse con su persona a los fines de desarrollar la relación arrendaticia. Pero es el caso, sigue señalando, que el mencionado ciudadano aún y cuando estaba debidamente informado sobre la situación hizo mofa descarada de su persona dejando de pagar intencionalmente el canon correspondiente negándose a pagar hasta la presente fecha. Por lo que acude a demandar como en efecto demanda al ciudadano Luís Rodríguez por Desalojo fundamentando la acción en los literales a, c y g del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por auto de fecha 12/06/2008, se admitió la demanda y se ordenó la citación del demandado a los fines de su comparecencia para dar contestación a la demanda, al segundo día de la constancia en autos de su citación. En la oportunidad legal establecida y cursante a los folios 13 y 14, consta ESCRITO DE CONTESTACION A LA DEMANDA, mediante el cual el demandado alegó:
Que en primer lugar, su persona jamás a incurrido en ninguna de las causales de desalojo invocadas por la demandante y para lo cual promueve anexo marcado “A”, copias fotostáticas de expediente llevado por ante el mismo Tribunal A QUO, signado con el Nº 123.607; asimismo manifiesta que con quien ha mantenido una relación arrendaticia es con la ciudadana Ceimara Marrero, a quien le ha consignado pago de cánones de arrendamiento. En segundo lugar, niega y contradice que el inmueble ocupado por su persona en calidad de arrendatario esté en malas condiciones o extremadamente dañado, por cuanto durante los doce años que ha permanecido en el mismo le ha hecho el debido mantenimiento. Seguidamente y en tercer lugar, negó, rechazó y contradijo que su persona haya en algún momento cedido o subarrendado el bien objeto de la presente acción y a su vez manifiesta que jamás fue notificado ni de forma verbal ni escrita que el inmueble ocupado haya sido traspasado a otro dueño.
Al folio 31 consta poder otorgado por la ciudadana Carmen Aida Villa de Guédez a los abogados Pedro Enrique Quevedo y Yolimar Carolina Vanegas, Inpreabogado Nros. 90.113 y 90.228. A los folios del 32 al 34, ambos inclusive consta ESCRITO DE PRUEBAS PRESENTADO POR LA PARTE ACTORA:
• Merito de autos.
• Documentales ( cursantes a los folios 35 al 42, ambos inclusive)
• Testigos.
• Posiciones juradas.
Por auto de fecha 7/07/2008 el Tribunal de origen admitió el escrito de pruebas por la parte actora (folio 43).
Al folio 45 consta diligencia suscrita y presentada por el ciudadano Luis A. Rodríguez, debidamente asistido por la abogada Consuelo Maribel Magdaleno M., Inpreabogado Nº 86.650, mediante la cual promueve pruebas:
• Mérito de autos.
• Documental (folio 46)
• Testigos.
Al folio 47, consta PODER APUD ACTA, otorgado por la parte demandada, a la abogada CONSUELO MARIBEL MAGDALENO. En fecha 9/07/2008 (folio 48), el Tribunal admitió el escrito de pruebas promovido por la parte demandada.
A los folios del 49 al 60, constan actuaciones relacionadas con los testigos promovidos por las partes.
Al folio 61 consta actuación del Tribunal, mediante la cual deja constancia que siendo la oportunidad procesal para el acto de posiciones juradas, compareció el apoderado actor y renunció al mismo, conviniendo en ese mismo estado la parte demandada.
A los folios del 62 al 65, consta Decisión dictada en la presente causa y debidamente notificada las partes del proceso, tal como consta a los folios 66 y 67. En fecha 31/07/2008, (folio 68), consta diligencia presentada por la Apoderada de la parte demandada, abogada Consuelo Maribel Magdaleno, mediante la cual apela de la decisión dictada por el A quo. En fecha 1/08/2008, el Tribunal de la causa, oye la apelación en ambos efectos, y remite los autos al Tribunal distribuidor.
Distribuida como fuera la causa la misma fue recibida en este Tribunal en fecha 11/08/2008, constante de setenta y un (71) folios útiles, dándosele entrada en fecha 14/08/2008, anotándose en el Libro de Causas bajo el Nro. 5535. Por auto de fecha 17/9/2008 esta Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil, fijó la causa para asociados y seguidamente en fecha 30 de septiembre 2008, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijó la causa para decidir, al décimo (10) día de Despacho siguiente.
La parte demandada presentó escrito de informes en nueve folios útiles y cursante el mismo del folio 75 al 83 ambos inclusive.
CUMPLIDOS LOS TRÁMITES PROCEDIMENTALES DE LA INSTANCIA, PASA EL TRIBUNAL A DECIDIR LA MATERIA SOMETIDA A SU CONOCIMIENTO, A CUYOS FINES OBSERVA:
El desalojo es la acción del arrendador contra el arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida por la Ley, es decir, “la acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, el contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use sin determinar por cuanto tiempo, o que habiéndose fijado inicialmente un lapso temporal mediante contrato escrito, se le dejó después de vencido el plazo de posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.
Al respecto, cuando se está en presencia de una relación arrendaticia verbal o por escrito a tiempo indefinido, el arrendador tendrá que esperar el vencimiento de dos mensualidades consecutivas para poder solicitar el desalojo. Siendo esta situación una insolvencia inquilinaria estando el arrendatario en un estado de mora cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago.
En el presente caso, la demandante alega dentro de las causales del desalojo judicial, la contenida en el literal a, c y g del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliario, por cuanto alega que el ciudadano Luis Rodríguez dejó de pagar intencionalmente el canon de arrendamiento correspondiente; aunado a ello, señala la actora que el demandado de autos en forma inconsulta ha sub-arrendado parcialmente el inmueble objeto de la presente acción y manifiesta que el inmueble amerita urgentemente ser demolido a los fines de evitar una tragedia, toda vez que es una construcción vetusta, desvencijada y socavada por los años que tiene de data.
Tenemos que el demandado al contestar la demanda negó que su persona jamás a incurrido en ninguna de las causales de desalojo invocadas por la demandante; asimismo manifiesta que con quien ha mantenido una relación arrendaticia es con la ciudadana Ceimara Marrero; asimismo, negó y contradijo que el inmueble ocupado por su persona en calidad de arrendatario esté en malas condiciones o extremadamente dañado y que en algún momento haya cedido o subarrendado el bien objeto de la presente acción y a su vez manifestó que jamás fue notificado ni de forma verbal ni escrita que el inmueble ocupado haya sido traspasado a otro dueño.

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
En cuanto a las pruebas traídas a los autos, consta anexo al escrito de demanda legajo de copias simples (folios 4 al 10) de actuaciones relacionadas con la causa signada bajo el nº 4729 y que igualmente fueron consignadas con el escrito de pruebas en copia certificadas (folios del 35 al 41), debidamente Registradas por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Peña del estado Yaracuy, quedando anotadas bajo el nº 03, folios 21-29, protocolo segundo, tomo primero, cuarto trimestre, año 2007; y a las cuales esta sentenciadora les otorga valor probatorio por tratarse de documentos públicos no impugnados en la oportunidad procesal, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1357 y 1359 del Código Civil; y de ellas se evidencia que el motivo de dicha causa fue Reconocimiento de Cuota Hereditaria, interpuesta por la ciudadana Carmen Aída Villa de Guedez, contra las ciudadanas Reina Antonia Villa de García y Ceimara del Carmen Marrero Villa, sustanciada por el entonces Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, donde se produjo un convenimiento entre las partes, en los términos siguientes: correspondiéndole a cada una de las coherederas una cuota parte de treinta y tres por ciento con treinta y tres (33,33 %) de derecho de la totalidad de la herencia, e igualmente solicitan al Tribunal la homologación a la partición, adjudicación y liquidación de la herencia y que se diera por terminado el juicio y el archivo del expediente, donde efectivamente se evidencia que dentro de dicho convenimiento la coheredera Ceimara del Carmen Marrero Villa, hija de la coheredera difunta Ceila Ubarda Villa de Marrero, cede y traspasa gratuitamente su cuota parte de treinta y tres por ciento con treinta y tres (33,33 %) de derechos que le corresponde en cada uno de los dos (2) únicos bienes inmuebles de la herencia a sus tías: Carmen Aída Villa de Guedez y Reina Antonia Villa de García, y que el inmueble objeto de la presente acción y ampliamente identificado en autos le fue adjudicado en plena y exclusiva propiedad a la coheredera Carmen Aída Villa de Guedez y así quedó declarado en sentencia de fecha 6/08/2007.
Asimismo, trajo a los autos (anexo al escrito de contestación a la demanda) legajo de copias de expediente de consignaciones signado con el Nº 123607, que cursa por ante el Juzgado del Municipio Peña del estado Yaracuy, donde el consignatario es el ciudadano Luis Alfredo Rodríguez y la Beneficiaria es la ciudadana Ceimara del Carmen Marrero Villa, de fecha 23/10/07; al respecto, considera esta Superioridad que de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, otorgándosele valor probatorio, en virtud de que no fue impugnada por su adversario; al respecto, quien suscribe observa que si bien es cierto que el ciudadano Luís Rodríguez consignó un pago en fecha 11/10/2007 a favor del Juzgado del Municipio Peña, por un monto actual de Ciento Veinte bolívares, tal como se evidencia de las referidas copias, no es menos ciertos que dicha consignación ante un juzgado de municipio debe ser consignada obligatoriamente (por su especial tramite), según lo regula la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en su artículo 51 que señala: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” y en consecuencia al no desprenderse de autos que el demandado haya dado cumplimiento a tal formalidad establecida en Ley para estos especiales casos, resulta forzoso para esta Juzgadora, validar un acto que aún cuando hubo la intención de cumplir la formalidad, no fue oportuno el pago, es decir, fue extemporáneo Y ASÍ SE DECLARA.
Por otra parte, se observa que entre las pruebas traída a los autos por la parte demandada para probar su solvencia, fueron consignados 18 recibos de pago adjunto al escrito de pruebas, insertos a los folios del 26 al 30, donde se señala que se ha recibido del Sr. Luis Rodríguez, la suma de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00), lo que actualmente corresponden a la suma de Ciento Veinte Bolívares Fuertes (Bs.F. 120,00) C/U, por concepto de alquiler de local comercial, de fechas 30/01/05, 28/02/05, 30/03/05, 30/04/05, 30/05/05, 30/06/05, 30/07/05, 30/08/05, 30/09/05, 30/10/05, 30/11/05, 30/12/05, 30/01/06, 28/02/06, 30/03/06, 30/10/06, 30/07/07 y 30/07/07, al respecto quien juzga considera que son documentos emanados de terceros que deben ser ratificados mediante la prueba testimonial y no habiéndose cumplido con tal requisito no se les otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 42 consta comunicación emanada por el escritorio jurídico Marolyn Montilla. Abogada, dirigido al ciudadano Luis Rodríguez; Dirección: Avenida el Trocadero con carrera 7. Yaritagua – Yaracuy; al cual se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1357 y 1359 del Código Civil, evidenciándose del mismo que el contenido dirigido al ciudadano Luís Rodríguez y que se refiere a: “FAVOR PRESENTARSE ANTE ESTE DESPACHO EL DÍA: 16 DE AGOSTO DEL AÑO 2007, A LAS 4:30 DE LA TARDE, PARA TRATAR ASUNTO DE SU INTERES, DE LO CONTRARIO SE TOMARAN ACCIONES LEGALES EN SU CONTRA”. Y debidamente recibido en fecha 14/08/2007, firmada por el mencionado Luis Rodríguez, 5 p.m.
Al folio 46 consta contrato de arrendamiento celebrado en fecha 24 de agosto de 1996 celebrado entre la ciudadana Ceila Villa de Marrero y el ciudadano Luís Alfredo Rodríguez, sobre un local, ubicado en la carrera 7 entre calles 3 y 4 (El Trocadero) de la ciudad de Yaritagua, Municipio Peña del estado Yaracuy, el cual tenía un tiempo de duración de un año y que comenzaba a partir del 1/09/1996 y terminaba el 30/08/1997 se observa de dicha documental promovida por la parte demandada en la oportunidad probatoria, que aún cuando cumple con todas las formalidades para otorgarle valor probatorio ya que ninguna de las partes utilizó medio alguno para desvirtuar el mismo, este Tribunal no lo valora por cuanto fue celebrado sobre el mismo inmueble en el cual se celebró el contrato de arrendamiento presentado con el escrito libelar de fecha posterior al aquí mencionado (folio 19 de fecha 8/08/2006), por cuanto uno prevalece sobre el otro y ya fue valorado conforme a la Ley.
En cuanto a los testigos promovidos y evacuados (José Ulfrido Virguez, Damelys del Carmen Castillo, Marolyn Zuzet Montilla Riera, Vicencio Ignacio Rodríguez Hernández y Flor Olimpia Tovar Rodríguez), cuyas deposiciones cursan a los folios del 49 al 60 ambos inclusive, estos testigos fueron suficientemente preguntados y repreguntados no otorgándosele valor probatorio a las declaraciones de los ciudadanos José Ulfrido Virguez, Damelys del Carmen Castillo y Flor Olimpia Tovar Rodríguez, por ser testigos referenciales, todo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
En cuanto a las declaraciones rendidas por los testigos Marolyn Zuzet Montilla Riera y Vicencio Ignacio Rodríguez Hernández, considera esta Juzgadora que sus dichos concuerdan con los hechos y circunstancias por los cuales han sido llamados a declarar, otorgándosele pleno valor probatorio, de conformidad con la regla de valoración contenida en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y de sus dichos se evidencia que conocen al ciudadano Luís Rodríguez y que el mismo se encuentra en la condición de arrendador en el inmueble objeto de la presente acción y que el mismo fue debidamente informado de que la señora Carmen Aída Villa de Guedez, tenía la condición de nueva propietaria del inmueble en referencia.
En cuanto a las posiciones juradas promovidas este Juzgado no tiene materia sobre la cual pronunciarse por cuanto de autos se evidencia (folio 61) que el apoderado actor renuncio a las mismas y pidió que el Tribunal de la causa la desestimara como medio de prueba y la contraparte convino en ello.

En este orden de ideas, es necesario señalar que el artículo 56 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario establece:
“…En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Titulo, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda…”

De la norma transcrita anteriormente, se evidencia que se requiere de una consignación legítimamente efectuada. Pues bien, la consignación inquilinaria se entiende como una forma excepcional de pago judicial establecido por el legislador en beneficio del arrendatario cuando el arrendador rehúsa recibir el pago del alquiler. Ahora bien, la simple consignación del pago no produce la liberación y solvencia del arrendatario, en cambio si la produce la consignación realizada cumpliéndose los requisitos esenciales a que se contrae la Ley, y mientras el arrendador no objete esa consignación en su oportunidad, la presunción de pago funciona en beneficio del arrendatario hasta tanto el Tribunal no declare lo contrario, es decir, que esa consignación no fue legítimamente efectuada. Se evidencia de la revisión de las actas que conforman el presente expediente que no aparece consignación oportuna del canon arrendaticio efectuado por la parte demandada ante el Tribunal competente.
La consignación deberá hacerse dentro del indicado lapso de aspirar el arrendatario que la misma no sea extemporánea por la demora. La consignación “después del tiempo”, “preclusiva” o “por retardo”, como se deduce de su propia expresión es aquella realizada después del agotamiento o extinción del tiempo prefijado o su consumación. La “preclusión consignataria” la podemos entender en dos sentidos; uno que la consignación haya tenido lugar después de extinguido el plazo legal de los quince (15) días del artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y otro de haberse efectuado la misma después de agotado el plazo convencional.
El pago constituye uno de los medios de extinción de las obligaciones consagradas en nuestra legislación, mas en el ámbito arrendaticio tiene una especificidad propia mediante la utilización de un mecanismo especial orientado a la protección no solo del arrendatario para que se encuentre en estado de solvencia, sino también al arrendador a fin de que este pueda conocer el Tribunal donde el arrendatario puede pagarle a través de ese modo. Por ello, la consignación es conducente al pago judicial de conformidad con las exigencias que establece la Ley, formalidad ésta que no fue constatada de autos, por lo que se demuestra un incumplimiento al contrato de arrendamiento suscrito por las partes por lo que esta Juzgadora considera los pagos realizado por la parte demandada extemporáneo (23/10/07), considerando que además fue presentado a beneficio de una persona distinta a la propietaria del inmueble, aun cuando prevalece el hecho de que el mismo fue notificado en fecha 16/08/2007 que la propiedad del inmueble correspondía a la ciudadana Carmen Aida Villa de Guedez, tal como se desprende de declaración de la abogada Marolyn Zuzet Montilla Rierra (folios 53 y 54), por tanto de la apreciación de todas las pruebas y establecido un criterio de la situación planteada en autos, es por lo que quien juzga considera procedente la presente demanda de desalojo y así se decide.
En fuerza de los anteriores razonamientos este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, actuando como Tribunal de Alzada dentro de su poder jurisdiccional de revisión, y administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley.

D E C L A R A
PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACION interpuesta por la abogada CONSUELO MARIBEL MAGDALENO, contra la Decisión dictada por el JUZGADO DEL MUNICIPIO PEÑA de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy.
SEGUNDO: SE CONFIRMA LA DECISIÓN dictada en fecha 23/07/2008, por el A Quo JUZGADO DEL MUNICIPIO PEÑA de esta Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, cursante a los folios del 62 al 65 ambos inclusive.
TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS, a la parte perdidosa de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: BAJESE LOS AUTOS en su oportunidad a su Tribunal de origen.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho de este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy. En San Felipe, a los 14 días del mes de octubre de Dos mil ocho (2008) Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-

La Jueza,

Abog. WENDY C. YANEZ RODRIGUEZ.
La Secretaria Temporal,

Abog. INES MARTÍNEZ
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En esta misma fecha y siendo la 3:25 de la tarde, se público y registró la anterior decisión.
La Secretaria Temporal,

Abog. INES MARTÍNEZ