TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 14 de Agosto de 2009
199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000397

PARTE DEMANDANTE: ANAHOC PH7 C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, en fecha 6-1-1992, bajo el Nº 4; Tomo 1-A-Pro.

APODERADA DE LA PARTE DEMANDANTE: Otilde Porras Cohen, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 19.028.

PARTE DEMANDADA: GLADELYS HERNÁNDEZ DE ORTEGA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número 6.471.248.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Freddy Figarella Rossi, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 3.157.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Apelación)

I

Se recibió el presente expediente proveniente del juzgado distribuidor de turno de primera instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación propuesta por la representación de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 14 de julio del presente año.

En fecha 14-7-2009 el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoara la sociedad mercantil ANAHOC- PH7 C.A., contra la ciudadana GLADELYS HERNÁNDEZ de ORTEGA, declarándola parcialmente con lugar. Contra dicha sentencia la parte demandada, a través de su apoderado, ciudadano Freddy Figarella, propuso recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 17 de julio del año en curso, en ambos efectos.

En fecha 27 del mes próximo pasado, se recibió el expediente en la Unidad de Recepción de expedientes de este circuito, correspondiendo el conocimiento a este juzgado, dándosele entrada a la causa, el 31-7-2009, fijándose, de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

II

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con fundamento en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA

Afirma la apoderada actora en su libelo y reforma de demanda que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el número y letra 9B, ubicado en el piso 9 del edificio Residencias 26, situado en la avenida Circunvalación del Sol, Urbanización Santa Paula, Municipio Baruta, estado Miranda; que dicho inmueble fue dado en arrendamiento a la ciudadana Gladelys Hernández de Ortega, a partir del 1-7-2007, por 6 meses, fijándose un canon de arrendamiento de Bs. 2.100,00 mensuales; que el contrato venció el 1-1-2008, transcurriendo la prórroga legal la cual venció el 1-7-2008; que la arrendataria no consiguió un sitio donde mudarse y pidió se le concediesen 6 meses adicionales para entregar el inmueble; lo que fue acordado por las partes, firmando el correspondiente documento, por lo que la arrendataria debía hacer entrega del inmueble el 1-1-2009; que durante la prórroga de estos 6 meses, el canon se pactó en Bs. 2.800,00 mensuales. Que la arrendataria no ha dado cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble. Por tales razones y con base en lo dispuesto en los artículos 1159, 1160, 1167, 1599 y 1594 del Código Civil, en armonía con los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda a la ciudadana Gladelys Hernández, para que convenga o en defecto de ello, sea condenada a cumplir el contrato y como consecuencia de ello haga entrega del inmueble arrendado. Asimismo pide le sea pagada la suma de Bs. 11.200,00 a razón de Bs. 2.800,00 cada mes, por concepto de los cánones de enero, febrero, marzo y abril del año 2009, así como los meses que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble. Acompaña a la demanda poder que acredita su representación; documento constitutivo estatutario de la sociedad demandante; contrato de arrendamiento; documento de propiedad y convenios de prórroga.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Citada personalmente la demandada, ésta en la oportunidad legal correspondiente, asistida de abogado dio contestación a la demanda, fundamentándola en los siguientes argumentos:

Niega, rechaza y contradice la demanda en todas sus partes. Admite la existencia de la relación locativa. Indica que el contrato es a tiempo indeterminado. Al efecto arguye que el contrato fue celebrado originalmente por 6 meses, venciendo el 1-1-2008; sin embargo, firmaron una prórroga por 4 meses, la cual venció el 1-5-2008; que transcurrida tal prórroga y luego de recibir la arrendadora el pago correspondiente al mes de junio 2008, se suscribió otra prórroga por 6 meses, es decir, que esta última prórroga se acordó luego de haberse indeterminado el contrato, la cual venció el 1-1-2009; que la actividad desplegada por las partes refleja la voluntad de indeterminar el contrato. Afirma que se encuentra al día con los pagos de los cánones de arrendamiento, toda vez que los consigna ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Pide se declare sin lugar la demanda y se condene en costas a la parte actora. Acompaña comunicación contentiva de prórroga legal de 4 meses y copia del expediente de consignaciones llevado por el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, consistente en documentales, las cuales fueron agregadas y admitidas en su oportunidad.

III

Establecidos los términos en que quedó planteada la controversia, este tribunal observa.

Comoquiera que la apelante es la parte accionada, debe el tribunal atenerse a la revisión de la sentencia en cuanto a los aspectos que a ésta resultan desfavorables, con base en el principio tantum apellatum quantum devolutum, de ahí que, no habiendo apelado la accionante, nada tiene que decidir el tribunal respecto al canon de arrendamiento establecido por el a quo en la suma de Bs. 2.100,00, así como la improcedencia del pago de los mismos hasta la fecha de entrega del inmueble y que fueran limitados hasta el último mes vencido en que la sentencia quede definitivamente firme. Pasar a revisar ello, sin que la parte actora se alzara contra la decisión del tribunal de la causa implicaría incurrir en el vicio de la reformatio in peius (desfavorecer la condición del apelante). Así se establece.

D E L F O N D O

Versa la presente demanda sobre un cumplimiento de contrato, en virtud que la parte actora afirma haber vencido la prórroga legal, acordada de mutuo acuerdo entre las partes, contada a partir del vencimiento de la prórroga legal establecida en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Este hecho fue negado por la demandada, quien aduce que vencido la prórroga de 4 meses acordada por las partes, la cual venció el 1-5-2009, la arrendadora recibió el canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio; y, luego de indeterminado el contrato se procedió a suscribir una prórroga de 6 meses que culminaría el 1-1-2009.

Observa quien decide que el contrato acompañado por la parte actora, ha sido plenamente admitido por la demandada, por lo que se le atribuye pleno valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, no siendo un hecho controvertido la relación locativa existente entre las partes.

Establece la cláusula cuarta de dicho contrato:

“La duración de este contrato es de SEIS meses fijos improrrogables, contado a partir del día Primero (sic) (1) (sic) de Julio del 2007 hasta el Primero (sic) (1) (sic) de Enero del 2008…”.

De la cláusula parcialmente transcrita se evidencia palmariamente que el contrato fue suscrito a tiempo determinado, por seis meses sin prórroga. Así se establece.

Ahora bien dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que en caso de contratos a tiempo determinado, una vez llegado el día del vencimiento del plazo, el mismo se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario por un lapso que varía dependiendo de la duración de la relación arrendaticia.

En el caso que nos ocupa, al tratarse de un contrato de seis meses, es evidente que se aplica lo dispuesto en el literal a) del artículo señalado, esto es que la prórroga legal será por un plazo máximo de 6 meses, lapso obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario. De ahí que, la arrendataria disponía hasta el día 1-7-2008 para hacer entrega del inmueble, estableciéndose que en tal fecha vencería la prórroga legal. Así se precisa.

Ahora bien, vencida la prórroga legal, el 1-7-2008, las partes de mutuo acuerdo acordaron extenderla por seis meses más, lo que lejos de desvirtuar la naturaleza determinada del contrato de arrendamiento, refleja la voluntad de la arrendadora de permitir al arrendatario una prórroga legal mayor en aras de que entregase el inmueble. Ello se evidencia de la comunicación original aportada por la parte actora, suscrita por la parte demandada, a la que se le atribuye el valor que le otorga el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido atacada en forma alguna por la demandada. Así se resuelve.

Para considerar que ha operado la tácita reconducción y como consecuencia de ello la indeterminación del contrato, es imperioso que vencida esta última prórroga que se otorgaron las partes, la arrendadora hubiere permitido la permanencia de la inquilina en el inmueble, con su plena aprobación; hecho que se materializa a través del recibimiento del canon de arrendamiento. En este caso a partir del mes de enero del año 2009 (inclusive) lo que ha quedado desvirtuado, toda vez que la arrendataria, ante la negativa de la arrendadora a recibirlos, los consignó ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, quedando desvirtuado el argumento de la demandada en el sentido que el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado. Así se decide.

Así tenemos, -como se indicara- que del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se acciona, admitido por las partes, se evidencia sin lugar a dudas que el mismo se suscribió por seis meses, por lo que vencido el contrato el 1-1-2008, se aperturó ope legis la prórroga legal, de seis meses, la cual venció el 1-7-2008; y, ante el acuerdo de las partes de extender la prórroga legal por seis meses más, a fin de que la arrendataria tramitase su mudanza, la misma indefectiblemente concluyó el 1-1-2009. Así se establece.

Para que se indetermine el contrato, -como se indicara- se requiere que una vez vencida la prórroga legal el arrendatario se mantenga en el inmueble con la venia del arrendador siendo una prueba indefectible de ello, el hecho que el arrendador continúe recibiendo los cánones de arrendamiento vencida la prórroga legal.

Del cúmulo de pruebas aportadas por la demandada contentivas de comunicaciones y consignaciones arrendaticias, sólo se infiere, -se reitera- que la arrendadora no deseaba continuar con el arrendamiento, debiendo la arrendataria hacer entrega del inmueble al vencimiento de la última prórroga acordada. Así se precisa.

En el presente caso, no existe en autos prueba alguna que permita inferir que una vez vencida la prórroga legal el 1-1-2009, la arrendadora continuó percibiendo los cánones de arrendamiento. Por el contrario dejó de recibirlos, procediendo la arrendataria a depositarlos en el tribunal de consignaciones, (Vigésimo quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial) tal y como se infiere de las copias por ésta aportadas, lo que demuestra la voluntad de la demandante de que no continuara la relación locativa una vez vencida la misma, debiendo la arrendataria hacer entrega del inmueble arrendado, lo cual no hizo. Así se decide.

No habiendo la demandada probado sus afirmaciones de hecho; y, estando los méritos procesales a favor de la parte actora, ya que quedó plenamente demostrado que la prórroga legal venció el 1º de enero del año 2009, sin que la arrendataria haya hecho entrega del inmueble, resulta forzoso declarar sin lugar la apelación propuesta por la parte demandada. Así se declara.

IV

Por las razones que se han dejado precedentemente expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación propuesta por la parte demandada, ciudadana GLADELYS HERNÁNDEZ DE ORTEGA.

SEGUNDO: Se confirma la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de julio del presente año.

TERCERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de la prórroga legal incoara la sociedad mercantil ANAHOC-PH7 C.A., contra la ciudadana GLADELYS HERNÁNDEZ de ORTEGA, ambas partes identificadas al inicio de este fallo y como consecuencia de ello se condena a la demandada a hacer entrega a la parte actora un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el número y letra 9B, ubicado en el piso 9 del edificio Residencias 26, situado en la avenida Circunvalación del Sol, Urbanización Santa Paula, Municipio Baruta, estado Miranda. Asimismo deberá pagar la suma de Bs. 2.100,00 por cada mes transcurrido desde enero del año 2009 (inclusive) hasta el último mes vencido a la fecha en que la presente sentencia quede definitivamente firme.

Se condena a la demandada en las costas del recurso a tenor de lo pautado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de agosto del año dos mil nueve. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
La Juez.

María Rosa Martínez C.
La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En la misma fecha de hoy 14-8-2009 siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria.

Exp. AP11-R-2009-000397.