REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-

EXP. N° AP31-V-2009-000737


DEMANDANTE: DOMINGO ELIAS ALVAREZ ROSQUETE, FRANCISCO RSOQUETE GONZALEZ, LERMIT ROSQUETE GONZALEZ, WILIAMS ROSQUETE GONZALEZ y EREMITA GONZALEZ DE ROSQUETE, Venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad N° V-4.441.992, V- 10.627.034, V- 11.993.934, V- 6.848.162 Y E- 838.061, respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDANTE: BERTHA ROGELIA MENDEZ MONTERO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 71.609.-

DEMANDADA: CARMEN TEXEIRA DE SANTANA, Venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la cédula de identidad N° V- 4.340.530.-

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: ALEJANDRO AMARAL GOMEZ, ELIMAR URIBE JAIMES y PAOLA LINARES, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 48.111, 70.467 y 137.241, respectivamente.-



MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

Se inicia el presente juicio, por libelo de demanda el cual fue reformado, donde la apoderada de los demandantes, alega que sus representados son propietarios del inmueble constituido por una casa y el terreno sobre la cual está construida, distinguido con el N° 91-1, ubicado en el cruce de las calles Méjico y Aguadilla, de la Urbanización Nueva Caracas, Jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital: Que desde el 01 de Abril de 1.997, sus representados mantienen una relación arrendaticia determinada con la ciudadana CARMEN TEXEIRA DE SANTANA, sobre un apartamento con entrada independiente destinado a vivienda familiar distinguido con el N° 92-3, el cual forma parte del inmueble antes identificado. Que desde el mes de Enero de 2.004, hasta el mes de Febrero de 2.009, ha sido imposible hacer efectivo el cobro de los cánones de arrendamientos vencidos, a razón de CINCUENTA Y UN BOLIVARES CON TREINTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 51,35) cada mensualidad, por concepto de alquiler que debe la demandada, además de las cuotas partes correspondientes a electricidad, aseo y agua, de los mismos periodos reclamados a razón de DOCE BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 12,75) mensuales, todo lo cual resulta la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 3.183,70), y es por ello que proceden a demandar a la ciudadana CARMEN TEXEIRA DE SANTANA, para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal en la Resolución del Contrato de arrendamiento anteriormente identificado; a pagar a la parte actora la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 3.974,20) por concepto de los cánones de arrendamientos dejados de cancelar, y las cuotas partes correspondientes a electricidad, aseo y agua, de los mismos periodos reclamados, más los meses que se sigan venciendo hasta la entrega real, física y efectiva del inmueble objeto de arrendamiento, y se condene en costas a la parte demandada. Fundamentó su acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.579, 1.592, y 1.597, del Código Civil, en las cláusulas Segunda, Décima Sexta y Décima Séptima del referido contrato de arrendamiento y 33 de la Ley de Arrendamiento s Inmobiliarios y estimó la misma en la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 3.974,20).-

En fecha 12 de Mayo de 2.009, se admitió la presente Reforma de demanda y se ordenó la citación de la parte demandada, para el segundo (2°) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de que de contestación a la demanda.-

Mediante diligencia que cursa al folio 51 del presente expediente, el ciudadano DAVID ALEXIS BERMUDEZ en su condición de Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipios, ubicados en el Edificio José María Vargas, dejó constancia de haber logrado la citación de la demandada, y consignó el correspondiente recibo de citación debidamente firmado.-

En fecha 09 de Junio de 2.009, la demandada, confirió Poder Apud Acta a los abogados ALEJANDRO AMARAL GOMEZ, ELIMAR URIBE JAIMES y PAOLA LINARES, anteriormente identificados y mediante escrito de la misma fecha, dio contestación a la demanda, y opuso como punto previo la PERENCION BREVE, contenida en el artículo 267 ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil, asimismo, alegó la falta de cualidad del actor, contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. De igual manera, alegó como defensa de fondo la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, de conformidad con lo previsto en el artículo 78 ejusdem, por inepta acumulación de pretensiones.-

En fecha 18 de Junio de 2.009, la apoderada actora, hizo oposición al punto previo y fondo de la materia en la contestación presentada por la parte demandada.-

Durante el lapso probatorio ambas partes promovieron sus respectivas pruebas, las cuales fueron admitidas en su oportunidad.-

En fecha 02 de Julio de 2.009, la parte actora, hizo oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada, y tachó de falsas las mismos.-
En fecha 07 de Julio de 2.009, se declararon DESIERTOS los actos de las declaraciones testimoniales, de los testigos promovidos por la parte demandada, ciudadanos MARCOS AROCHA TOLEDO, BLANCA ELENA PERNIA y MARIA DE LOS SANTOS DURAN.-

La apoderada de la parte actora, presentó sus respectivos informes, mediante escrito de fecha 13 de Julio de 2.009

Trabada así la litis, este Tribunal para decidir observa:

PRIMERO: Alega la apoderada actora, que procede a demandar la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito entre las partes, en virtud de que la demandada ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento de los meses que van de Enero de 2.004, a Febrero de 2.009, a razón de CINCUENTA Y UN BOLIVARES CON TREINTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 51,35), lo que representa un total de TRES MIL CIENTO OCHENTA Y TRES BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 3.183,70), y los que se sigan venciendo hasta la entrega real, física y efectiva del inmueble objeto de arrendamiento.-

SEGUNDO: En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la demandada, alegó como Punto Previa, la Perención Breve, por inactividad de la parte actora, de acuerdo al Ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, ya que desde el 07 de Abril de 2.009, la actora no cumplió con la obligación que le impone la Ley para que fuera practicada la citación de la demandada, por lo que el proceso estuvo paralizado sin que la demandante, oportunamente haya solicitado al órgano jurisdiccional su activación, o realizado algún acto orientado a darle continuidad; De igual manera, alegó como defensa de fondo la falta de cualidad del actor, por cuanto la demandada tiene como arrendataria más de 38 años, y la actora pretende que el arrendador de otro contrato suscrito en fecha 01 de Abril de 1.997, en el cual aparece administradora ARVEGAR, S.A., como arrendador y pretende dar validez a una cesión de derechos cuando a tenor de lo previsto en el artículo 1.550 del Código Civil, el cesionario no tiene derechos contra terceros sino después que la cesión le ha sido notificada al deudor, por lo que dicha cesión no cumple con las formalidades de Ley, ya que se limitaron a colocar un sello sin indicar quien representa a la Administradora ARVEGAR, y el cesionario nunca suscribió dicha cesión y tampoco le fue notificada la misma. Asimismo, alegó la Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, conforme a lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, ya que en el presente caso ocurre la inepta acumulación de pretensiones de la parte actora, por cuanto en su petitorio solicita la resolución del contrato por falta de pago, y también solicita el pago de los cánones de arrendamiento supuestamente vencidos e insolutos, con lo cual estaría solicitando además, el cumplimiento de contrato. También la demandada, rechazó, negó y contradijo, tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora, señalando que ha ocupado dicho inmueble desde hace más de 38 años, puesto que la relación arrendaticia se inició el 12 de Marzo de 1.971, con su padre MANUEL TEXEIRA MENDES, y en dicho contrato se señaló que la duración del contrato sería de un año fijo, prorrogables por periodos iguales y consecutivos, y desde esa fecha se han mantenido viviendo en el referido inmueble, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado. Que siempre ha cumplido con todas y cada una de sus obligaciones, y que motivado a que el contrato de arrendamiento se encuentra dentro de los que se han denominado a tiempo indeterminados, el procedimiento aplicable es el regulado por la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.-

DE LAS PRUEBAS

TERCERO: Trajo a los autos la parte actora original del Poder Especial que otorgó DOMINGO ELIAS ALVAREZ ROSQUETE, a la abogada BERTHA MENDEZ, autenticado en fecha 20 de Enero de 2.009, por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 42, Tomo 128, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (folios 06 y 07); original del Poder que otorgaron los ciudadanos FRANCISCO ROSQUETE GONZALEZ, LERMIT ROSQUETE GONZALEZ, WILIAMS ROSQUETE GONZALEZ Y EREMITA GONZALEZ DE ROSQUETE, a la abogada BERTHA MENDEZ, en fecha 20 de Enero de 2.009, por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 17, Tomo 124, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (folios 08 y 09); copia simple del documento de propiedad del inmueble de autos, registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito capital (hoy Municipio Libertador del Distrito Capital), en fecha 18 de Agosto de 1.967, bajo el N° 27, Tomo 20, Folio 138, Protocolo Primero, de los Libros llevados por esa Oficina de Registro folios 10 al 15); copia simple de la solicitud de las declaraciones sucesorales, contentiva de Planilla Sucesoral N° 3869 de fecha 13-06-1,990, expedida por el Ministerio de Hacienda, Administración de Hacienda, Región Centro-Norte-Costera, Administración de Rentas- Departamentote Sucesiones, a favor de la Sucesión de FRANCISCO ROSQUETE RODRIGUEZ, (folios 16 al 29), documentos éstos que fueron autorizados con las solemnidades de Ley, por lo que este Tribunal, les da todo su valor probatorio de acuerdo al contenido del artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo trajo a los autos la parte actora, Contrato de Arrendamiento privado, suscrito entre ARVEGAR, S.A., y CARMEN TEXEIRA, Actas Nos. 17 y 18, emanadas de la Coordinación Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de caracas, con sede en el edificio José María vargas, , comunicaciones de fechas 26 y 30 de Enero de 2.009, que envía la ciudadana BERTHA MENDEZ MONTERO, en representación de los demandantes, a CONDOMINIOS ARVEGAR, C.A., rescindiendo el contrato de administración que tiene dicha empresa sobre el inmueble identificado como edificio ROSQUETE, propiedad de los demandantes (folios 69 y 70); Comunicación de fecha 05 de Febrero de 2.009, emanada de CONDOMINIOS ARVEGAR, C.A., donde hacen formal entrega de la administración de los alquileres pertenecientes al edificio ROSQUETE, y dan por terminada la relación comercial según la carta de fecha 26 de Enero de 1.009, comunicación esta que aparece firmada por la ciudadana BERTHA R. MENDEZ MONTERO, anexo a dicha parte copia del cheque N° 01549790 por Bs. 241,78 (folios 71 y 72); comunicación de fecha 22 de Octubre de 2.008, enviada por la ciudadana CARMEN TEXEIRA a la señora BERTHA MENDEZ, proponiéndole el pago de la deuda de alquileres que tiene con ella (folio 73); Mandatos de administración que otorgan los ciudadanos EREMITA GONZALEZ DE ROSQUETE y DOMINGO ELIAS ALVAREZ ROSQUETE, a la ciudadana BERTHA MENDEZ MONTERO (folios 78 y 82) respectivamente; Consultas realizadas vía Internet, emanadas del Consejo Nacional Electoral de fechas 06 de Julio de 2.009, (folios 211 al 213), documentos éstos que no fueron impugnados, tachados, ni desconocidos por la parte demandada, por lo que este Tribunal los valora de acuerdo al artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

CUARTO: Durante el lapso probatorio trajo a los autos la parte demandada, recibos emanados de Hidrocapital, correspondientes al pago del servicio de agua, (folios 87 al 92); Informes Médicos, de la ciudadana CARMEN TEXEIRA, (folios 93 al 110); Recibos de pago de arrendamiento emanados de la arrendadora ARVEGAR S.A., a nombre de MANUEL TEXEIRA MENDEZ (folios 111 al 131 y 139 al 143), pruebas éstas, que éste Tribunal desecha por cuanto las mismas no aportan prueba alguna en contra de la pretensión de la parte actora; Asimismo, la demandada trajo a los autos, recibos de pago de arrendamiento a nombre de CARMEN TEXEIRA (folios 132 al 138 y 144 al 198). Todos estos documentos fueron tachados por la parte accionante, pero no se desprende de autos que la parte actora, haya formalizado la misma, al quinto día siguiente a la presentación de la tacha, por lo que este Tribunal conforme lo establece el artículo 441 del Código de Procedimiento Civil, desecha la misma y ASI SE DECIDE.-

PUNTO PREVIO


QUINTO: Con respecto a la Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, alegada por la demandada en su contestación de demanda, señalando que, en el presente caso ocurre una inepta acumulación de pretensiones de la actora, por cuanto en su petitorio solicita la Resolución del Contrato por falta de pago, y en el particular segundo solicita el pago de los cánones de arrendamiento supuestamente vencidos e insolutos, con lo cual se estaria solicitando el cumplimiento del contrato.-

Observa esta Sentenciadora, que establece el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí”.-

Ahora bien, dentro de la doctrina mas autorizada encontramos el criterio sostenido por el tratadista Arístides Rengel Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Edición de 1999, Tomo III, Página 77:

“…hay inepta acumulación de pretensiones, cuando ellas se excluyen mutuamente, o son contrarias entre sí, o cuando por razón de la materia no corresponde al conocimiento del mismo Tribunal, o finalmente, cuando sus procedimientos son incompatibles entre sí. En estos casos, la ley prohíbe la acumulación de tales pretensiones en una misma demanda, porque tanto por la naturaleza de ellas, como por la materia que determina la competencia, o bien por la diversidad de sus procedimientos, no puede cumplirse la finalidad que persigue con la acumulación, que consiste en decidir las pretensiones acumuladas en un solo procedimiento, y por tanto, la acumulación prohibida, o inepta acumulación, es un defecto de la demanda, que hace procedente, por el segundo motivo, la proposición de la cuestión previa a que se refiere el Ordinal 6° del Art. 246 C.P.C...”

Consono con el anterior criterio la jurisprudencia ha sido constante al considerar que si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas. Como en efecto en sentencia de fecha 04/04/2003, dictada en el expediente N° 01-2891, de la Sala Constitucional sentencia N° 699 en la cual se estableció lo siguiente:

“…Conforme a la jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato (…) Para la Sala es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimento y resolución, ya que son antinómica, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o la resolución, más los daños y perjuicios. (R&G Tomo 198 555-03).. ( omisis).”

Por otra parte el Código Civil en su artículo 1.167 establece:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

De manera que el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato si hubiere lugar a ello, y adicional a ello se reclamase los daños y perjuicios, el fundamento legal es el previsto en esta norma

Por otra parte del análisis de la norma in comento se observa, que tanto la resolución de contrato como la acción de cumplimiento constituyen dos pretensiones excluyentes entre sí, es decir, se demanda la resolución del contrato o se demanda su ejecución, pero bajo ninguna circunstancia se pueden demandar las dos pretensiones, siendo aplicable esta norma a los contratos de arrendamiento, al ser ellos obligatoriamente contratos bilaterales.

Ahora bien, en el caso que nos ocupa se evidencia del escrito libelar que la demandante solicita la resolución del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio y como consecuencia la entrega material del inmueble, pero además, solicita el pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van de Enero de 2.004 a Febrero de 2.009, a razón de CINCUENTA Y UN BOLIVARES CON TRESINTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 51,35), lo cual arroja la suma de TRES MIL CIENTO OCHENTA Y TRES BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 3.183,70), más los que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble de autos, pero en su escrito de oposición a las pruebas de la parte demandada, alega, que en el petitorio contenido en su libelo, claramente se expresa la pretensión de demandar la resolución del Contrato de Arrendamiento y no su cumplimiento, ya que la causa de la demanda es la insolvencia del arrendatario, y por ende de manera accesoria se solicita el pago de la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 3.974,20) por daños y perjuicios ocasionados por el arrendador durante la ocupación del inmueble de autos, trayendo como consecuencia un hecho nuevo al presente asunto.-


Establecido lo anterior, este Tribunal observa que la parte demandante pretende por un lado la resolución del contrato y por otra el cobro de las pensiones arrendaticias insolutas, sin apuntar que lo hace de manera subsidiaria o diferenciar que lo hace por concepto de daños y perjuicios, por lo tanto, la manera en que está planteada la demanda se torna en dos pretensiones o como lo llama el Código de Procedimiento Civil acciones incompatibles, ya que se está pidiendo por un lado la resolución del contrato y por la otro se pide el cumplimiento del mismo, razón por la cual este Juzgador considera PROCEDENTE la INEPTA ACUMULACION DE PRETENSIONES, establecida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.-

SEXTO: En vista de las consideraciones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Tribunal se abstiene de analizar las demás probanzas y alegatos traídas a los autos en el presente proceso. ASI SE DECIDE.-

DECISION

En fuerza a los anteriores motivos de hecho y de derecho, este Tribunal Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO intentada por DOMINGO ELIAS ALVAREZ ROSQUETE, FRANCISCO ROSQUETE GONZALEZ, LERMIT ROSQUETE GONZALEZ y EREMITA GONZALEZ DE ROSQUETE contra CARMEN TEXEIRA DE SANTANA, ambas partes anteriormente identificadas.-

Se condena en costa a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA CERTIFICADA.-

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. En Caracas, a Los Cuatro (04) día del mes de Agosto del año Dos Mil Nueve.- AÑOS: 199° y 150°.-
LA JUEZ,


Dra. INDIRA PARIS BRUNI.-
LA SECRETARIA,



ABG. MARIELA ARZOLA P.-
En la misma fecha, siendo las 3:00 de la tarde, se registró y publicó la anterior decisión.-
LA SECRETARIA,





IPB/MAP/damaris
Exp. N° AP31-V-2009-000737