ASUNTO: AP31-V-2008-001011
El juicio por Desalojo intentado por el ciudadano ESPARTACO RANGHI MANDOLINI, titular de la cédula de identidad Nº 8.328.485, representado judicialmente por los abogados Carmine Romaniello, Mabel Cermeño y José Gregorio Romaniello, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 18.482, 27.128 y 97.265, en ese orden, contra los ciudadanos ENRICO MAIONE ABATE y SAVERIO AZZARELLI, titulares de las cédulas de identidad números 6.202.073 y 5.303.009, respectivamente, representados judicialmente por los abogados Sandra Maione León, Julynes Hidalgo y Aurimar Flores Maderas, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 63.990, 66.578 y 89.928, el primero y por la defensora judicial Jenny Labora, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 7.844, el segundo, se inició por escrito de demanda incoada para su distribución el 18 de abril de 2008 y se admitió el 22 de ese mismo mes y año, ordenándose el emplazamiento de los codemandados a los fines que contestara al segundo (2) día de despacho siguientes a la última de las citaciones.
PRIMERO
La parte actora en su escrito de demanda alegó que en fecha 14 de marzo de 1998, celebró contrato de arrendamiento con los demandados sobre un lote de terreno de su propiedad, ubicado en la avenida Ricaurte, zona Barrialito, que da su frente a la carretera que conduce de Baruta a los Guayabitos, entre la bomba Meneven y el restaurant El Placer, frente a la entrada de la urbanización, Municipio Baruta, Estado Miranda, constituido por parte de un galpón industrial, con entrada común a otras áreas del galpón, comprendido de mazzanina superior, baños y local, parte del galpón industrial con instalaciones eléctricas para uso comercial e iluminación por medio de seis (6) lámparas y bombillas aisladas, brekers principales, brekers sectoriales, baño para obrero con una poceta, urinario y lavamanos, ducha y un pequeño baño con una poceta, por una duración de cuatro (4) años fijos, pudiéndose prorrogar mediante contrato independiente y por un canon mensual de tres mil bolívares (Bs. 3.000).
Que según lo convenido, los arrendatarios recibieron el inmueble en buen estado de mantenimiento y así se comprometieron a entregarlo al finalizar el contrato, debiendo hacer las reparaciones necesarias.
Que según inspección extra litem, evacuada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 08 de abril de 2008, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento se encuentra totalmente deteriorado, lo que se subsume en el supuesto de hecho previsto en el literal “e” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que demanda a los arrendatarios a los fines que convenga o sea condenado en el desalojo del inmueble y hacer entrega del mismo así como al pago de las costas procesales.
Agotadas infructuosamente las gestiones para la citación personal de los demandados, a solicitud de parte, por auto del 07 de julio de 2008, se ordenó el emplazamiento por medio de carteles publicados en la prensa. Vencido el lapso de emplazamiento sin que los demandados acudiesen a darse por citados, a solicitud de parte se les nombró defensor judicial, quien una vez notificada el 22 de octubre de 2008, aceptó el cargo y prestó el juramento legal.
El 11 de noviembre de 2008, el Alguacil dejó constancia de haber citado a la defensora judicial, pero no acudió a contestar a la pretensión de la actora.
El 13 de noviembre de 2008, acudió la abogada Sandra Maione León, apoderada judicial del codemandado Enrico Maione Abate y contestó a la pretensión de la parte actora.
Reconoció la existencia del contrato de arrendamiento alegada por la parte actora y que el mismo se convirtió a tiempo indeterminado, por lo que no es un hecho controvertido sujeto a pruebas.
Negó que hubiese hecho uso de la prórroga legal, dado que esa figura jurídica no existía para el momento del vencimiento del contrato de arrendamiento.
Impugnó la inspección judicial extralitem aportada por la parte actora junto al libelo de demanda, al considerar que es violatoria del derecho a la defensa y al debido proceso, por haberse evacuado fuera del mismo sin su control.
Negó que el inmueble se encuentre deteriorado o destrozado. Que si bien en el contrato de arrendamiento se indicó que los arrendatarios recibían el inmueble en buen estado de mantenimiento, se les autorizó para cambiar el piso de la parte baja y modificar los baños, por lo que no es claro el estado del inmueble para la fecha de inicio de la relación contractual.
Que el juez que evacuó la inspección judicial extra litem, se extralimitó en sus funciones al emitir juicios de valor sobre el estado del inmueble. Que en todo caso, no puede considerarse deteriorado el inmueble por el hecho de tener telarañas, polvo y repuestos regados, puesto que el inmueble puede seguir funcionando y servir para lo cual fue creado, si se retira dichos elementos apreciados por el Juez.
Que en el inmueble desde hace más de veinte (20) años, se trabaja con aceite, pintura, soplete, cierra, grasa y maquinaria pesada, implica no mantenerlo como un centro de salud o de comida.
Mediante diligencia de fechas 19 de noviembre y 01 de diciembre de 2008, el abogado Carmine Romaniello, apoderado judicial de la parte actora, solicitó la reposición de la causa al estado en que la defensora judicial contestara la demanda en nombre del codemandado Saverio Azzarelli, por no haberlo hecho en su oportunidad.
SEGUNDO
De acuerdo a los hechos expuestos, la litis se centra en precisar si los demandados causaron deterioros al inmueble arrendado, que conduzca al desalojo del mismo, pues no se discute ni su existencia ni su aspecto temporal, por ser hechos reconocidos por la parte demandada. Sin embargo, previo al mérito del asunto, se impone al Tribunal, resolver la reposición solicitada por la parte actora.
En efecto, la parte actora a través de su representante judicial alegó la reposición de la causa al estado que la defensora judicial conteste a la demanda a favor del codemandado Saverio Azzarelli, dado que no lo hizo en su oportunidad.
Ciertamente, la defensora judicial a pesar de haber sido citada, tal como consta por diligencia del Alguacil del 11 de noviembre de 2008, no acudió a contestar a favor del citado codemandado, como sí lo hizo el otro codemandado.
En este sentido, el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, señala:
“Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litisconsortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún plazo”.

En este caso a pesar que la defensora judicial designada para uno de los codemandados no compareció a contestar a la demanda, sí lo hizo el otro codemandado y, vista que la decisión que se dicte en el caso, necesariamente debe ser uniforme para ambos, dado que se trata de una pretensión de desalojo de un inmueble, y de ser el caso, la obligación debe cumplirse indivisiblemente, se cumple el supuesto de la citada norma a los fines que los efectos de la contestación de uno de los codemandados, se extienda a aquel cuya defensora judicial no contestó a la demanda.
No obstante, es de advertir que toda reposición debe perseguir un fin útil, pues se debe evitar las nulidades por la nulidad misma. Este principio lo recoge el único aparte del artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, según el cual “En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado”. Principio este que adquiere mayor relevancia en el texto Constitucional en su artículo 257 cuando indica que el proceso constituye un instrumento fundamental para la consecución de la justicia, valor que no debe sacrificarse por la omisión de formalidades no esenciales.
Siendo así, visto que en estos casos, las propias normas procesales dan una salida a los fines que se conozca el mérito del asunto y no la reposición de la causa, debe negarse esta petición de reposición, que por demás no es una petición autónoma sino que debe ser consecuencia de una nulidad útil al proceso.
TERCERO
De acuerdo a los hechos expuestos por las partes, no hay controversia en relación a la existencia del contrato de arrendamiento ni en su aspecto temporal, pues el codemandado que contestó a la pretensión, aceptó haber pactado esa relación arrendaticia y su indeterminación a pesar de haber nacido a tiempo determinado.
No obstante, la parte actora junto a su libelo de demanda, aportó copia simple de instrumento autenticado en fecha 14 de marzo de 1988, que se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al tenerse como fidedignas por no haber sido impugnadas, mereciendo fe su contenido.
De dicho instrumento se destaca que efectivamente las partes celebraron dicho contrato de arrendamiento sobre el local antes identificado, constituido por parte de un galpón industrial, con entrada común a otras áreas del Galpón, comprendida lo arrendado de mezzanina superior, baños y local, con instalaciones eléctricas para uso comercial e iluminación por medio de seis (6) lámparas de tubo neón de 1,20 mts por 0,60 mts y bombillas aisladas, brekers principales, brekers sectoriales, baño para obrero con una poceta, urinario y lavamanos, ducha, un pequeño baño con una poceta, una mezzaniona con una estructura metálica y piso de tablero aglomerado templado.
Asimismo, consta según el citado documento que los arrendatarios recibieron el inmueble en buen estado de mantenimiento y así lo debían entregar, autorizándose a los inquilinos a cambiar el piso de la parte baja y modificar los baños y además, debían mantener una póliza de seguro contra incendio.
Asimismo, la parte actora produjo actuaciones cumplidas por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, relativo a una inspección extrajudicial efectuada al inmueble objeto del contrato de arrendamiento y cuyo desalojo se solicitó.
En efecto, consta en acta del 08 de abril de 2008, que el citado tribunal a petición de parte actora, se trasladó y constituyó al lugar donde se encuentra el citado inmueble y dejó constancia entre otras particularidades que: el inmueble se encontraba en “…muy mal estado de conservación”. Que en el mismo “…funciona un taller mecánico”. Que la “…puerta de entrada al taller está oxidada y rota en su parte inferior”. Que “…en las paredes se observan telarañas”. Que en la pared izquierda existe una brekera expuesta, con todos sus cables visibles, sin ningún tipo de protección”. Dejó constancia además de la existencia de una mezzanina con numerosas piezas regadas, así como tablas, cajas y basura. De la existencia de una escalera que da acceso a la mezzanina con cantidad de repuestos de vehículos que obstruyen el paso. Que observó un hueco en el piso de la mezzanina. Que la poceta, los urinarios, lavamanos y duchas del baño, se encontraban en mal estado de aseo y conservación. Que debajo de la mezzanina se observó poca iluminación, funcionando tres (3) lámparas, paredes rotas, cables visibles, pisos y paredes sucias y llenas de polvo.
Respecto a esta prueba preconstituida, el codemandado Enrico Maione Abate, la impugnó genéricamente, alegando que se trataba de una prueba practicada fuera del proceso, en la cual no se indicó su objeto y sobre la cual no se tuvo su control.
Al respecto, cabe destacar que ciertamente se trata de una inspección evacuada extrajudicialmente y que por ello, la parte demandada en este juicio no pudo haber intervenido en su control. Sin embargo, ello no es óbice para que la misma surta sus efectos procesales válidos, pues se trata de una prueba legal evacuada por un funcionario competente para ello de acuerdo a las formalidades que al efecto establece el Código de Procedimiento Civil y que valora el Tribunal de acuerdo al principio de la sana crítica.
Si la parte ha querido enervar la eficacia probatoria de esa inspección, ha debido bien promover la tacha, si lo que se quería era impugnar el acto de documentación o bien, aportar prueba en contrario, si lo que quería era desvirtuar los hechos que el Juez asentó haber visto; pruebas en contrario que, pueden nacer de otras evacuadas, lo cual no sucedió en este caso, pero en modo alguno pretender enervar su validez mediante una impugnación genérica.
De la misma manera este mismo Juzgado, en la etapa de evacuación de pruebas practicó inspección judicial al mismo inmueble, según acta del 15 de diciembre de 2008, donde se dejó constancia, entre otros hechos, del levantamiento del friso tanto de la pared colindante al extremo derecho como en la parte superior del baño. Que el piso de la mezzanina estaba compuesto de ”tablopan”, el cual se encontraba roto en parte. Que las piezas de los baños y sus instalaciones se encontraban sucios, ducha sin llave empotrada y puerta de madera rota. Que se observó cables eléctricos empotrados y a la vista. La existencia de un breker principal.
CUARTO
La parte actora fundamentó su pretensión en la causal de desalojo prevista en el literal “e” del artículo 34 del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual procede esa pretensión:
“Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”.

Según la letra de la citada causal, se requiere que el arrendatario despliegue una actuación sobre la cosa arrendada, que le cause un deterioro mayor que aquel proveniente del uso normal del mismo, esto es, que además del deterioro propio del uso de la cosa, por el desarrollo de la actividad comercial para lo cual fue contratado, signifique un desgaste mayor, pero que provenga ya no del uso, sino de una actividad distinta a la que estaba destinado contractualmente.
El inmueble de autos, según lo estipulado en el documento aportado por la parte actora, es un galpón industrial, usado como taller mecánico, que se viene usando al menos desde el 14 de marzo de 1988, es decir, desde hace más de veinte (20) años. Por máxima de experiencia, los locales comerciales destinados a reparación de vehículos, como es el caso de autos, sus instalaciones sufren daños provenientes de los desechos de combustibles, aceites y pinturas usados, lo que es propio del desarrollo de esa actividad. Cosa distinta es esos mayores daños que no provienen de la explotación comercial, sino que se debe a una acción del arrendatario que cause menoscabo en el inmueble arrendado.
Como se dijo con antelación, ese galpón se viene usando a los fines de taller mecánico desde hace al menos veinte (20) años y ciertamente de las inspecciones levantadas en el local, se pudo constatar que el mismo presenta algunos daños en su estructura, como por ejemplo en las piezas de baños, piso de la mezzanina que por ser en parte de un material denominado “tablopan”, naturalmente con el transcurrir del tiempo se corroe al igual sucede con el levantamiento del friso de algunas partes de las paredes.
Cabe destacar que de acuerdo a lo plasmado en el documento contentivo del contrato de arrendamiento, se les autorizó a los arrendatarios a los fines que cambiaran el piso de la parte baja y modificar los baños. Esa declaración da a entender al tribunal que para ese momento, tanto el piso de la parte baja como los baños, no se encontraban en el mejor estado, pues no resulta lógico cambiar el piso o reparar los baños si los mismo se encontraban en buen estado de mantenimiento y funcionamiento para el momento de contratar, pero tal autorización no significaba en modo alguno una obligación para los inquilinos, a juzgar por la forma en que se redactó esa cláusula.
Tal declaración resulta genérica, pues no se especifica las características de cada una de las dependencias del mismo, más allá de las menciones a las lámparas, brekers e instalaciones eléctricas, las cuales fueron observadas en la inspección judicial y no presentaban el deterioro mayor necesario a los fines de configurar el supuesto de hecho previsto en la norma en la cual la parte actora fundamentó su pretensión. Además, tampoco se puede subsumir dentro de la causal en que se basó la pretensión el hecho que dentro del inmueble se haya observado repuestos, sucio y telarañas, pues siendo un taller mecánico resulta lógico encontrar tales elementos, mientras que el sucio y telarañas, realmente no afecta al inmueble en forma tal que impida cumplir con el objeto a que fue destinado, según lo pactado en el contrato.
En todo caso, de conformidad con lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado…”. Siendo así, resulta improcedente la pretensión solicitada.
QUINTO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR tanto la petición de reposición de la causa como la Pretensión de Desalojo intentado por el ciudadano ESPARTACO RANGHI MANDOLINI contra los ciudadanos ENRICO MAIONE ABATE y SAVERIO AZZARELLI.
De conformidad con lo previsto en los artículos 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.
Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ejusdem.
De acuerdo a lo dispuesto en los artículos 233 y 251 ibídem, se ordena la notificación del fallo a las partes.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veinte (20) días del mes de febrero de (2009). Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA ACC

TABATA GUTIERREZ


En esta misma fecha siendo la(s) 11:49 a.m., p.m., se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA ACC

TABATA GUTIERREZ