TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS URACHICHE Y JOSE ANTONIO PAEZ DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

Expediente N° 861-2009.-

Está conociendo este Tribunal del Procedimiento de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, por demanda presentada y suscrita el día 30-04-2.009, por el ciudadano ELOY JOSÉ ALBORNOZ BARRETO, venezolano, mayor de edad, hábil en derecho, titular de la cédula de identidad N° V- 5.504.932 y de este domicilio, asistido y posteriormente representado según instrumento poder anexo a los autos, por el abogado en ejercicio OSWALDO HENRIQUEZ, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V- 15.388.987, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 102.394 y de este domicilio, en contra de la ciudadana ARCADIA SANCHEZ TORRES, titular de la cédula de identidad N° V- 3.856.263, asistida y posteriormente representada según instrumento de poder anexo a los autos, por los abogados en ejercicio ASTERIO ANTONIO GALINDEZ FIGUEREDO y JUAN ANTONIO GUTIERREZ, venezolanos, titular de la cédula de identidad N° V- 1.128.398 y 11.276.675 respectivamente e inscritos en el I.P.S.A. bajo el N° 120.910 y 92.203 en su orden.
En su escrito de demanda, alega el demandante, que en fecha 02 de enero de 2.009, salió publicado en los clasificados del periódico “El Diario de Yaracuy”, el alquiler de una casa con local comercial, con opción de compra, llamó al teléfono que aparece en la publicación y concertó una reunión para el día 03-01-2.009, en horas de la mañana, con la arrendadora ciudadana ARCADIA SANCHEZ TORRES, titular de la cédula de identidad N° V- 3.856.263, acordando el canon de arrendamiento en Seiscientos Bolívares (Bs. 600,00) mensual, en las mismas condiciones que indica la publicación de prensa, ofertando el valor del inmueble en la cantidad de Ciento Diez Mil Bolívares (B. 110,00) por un tiempo de un año para efectuar la posterior comprar del inmueble; que el mismo día pagó a la referida ciudadana, Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,00) correspondiente a cinco (05) meses de arrendamiento con el compromiso que la referida ciudadana efectuara algunas reparaciones al inmueble y así poder comenzar con la actividad en el local comercial y habitar de manera digna el inmueble, igualmente la referida ciudadana cancelaría las deudas de agua, luz eléctrica, vidrios de las ventanas y sistema eléctrico, condiciones que no cumplió la arrendadora.
Que un mes después que comenzara la relación arrendaticia, la arrendadora le presenta un contrato de arrendamiento totalmente contrario a lo que habían acordado de manera verbal, se hace dueña de la estación de servicio lo cual es falso (sic) y donde solo arrendaba la vivienda que está dentro del inmueble y sin el local comercial, modificando linderos y disponiendo a su antojo del dinero entregado como canon de arrendamiento al inicio de la relación arrendaticia, el cual se negó a firmar; que luego un empleado de la arrendadora llamado armando, visitó en muchas oportunidades el inmueble cuando no estaba en el mismo, atemorizando a la anciana madre, concubina e hijos, la arrendadora intentó guardar unos vehículos, en el inmueble de forma arbitraria se opuso a ello, por lo que discutieron.
Que en fecha 01-04-2.009, a las 5 p.m., penetraron al inmueble la arrendadora y seis (06) personas, una abogado que es sobrina de la arrendadora y cinco (05) hombres, uno de ellos se identificó como Juez del Municipio, amenazando la integridad física y moral de la hija de 15 meses de nacida, la del hijo de seis años de nacido, esposa y anciana madre, irrumpiendo con la firme intención de ejecutar un desalojo del inmueble arrendado solvente en canon de arrendamiento por cinco meses…; que llamó a la policía y se apersonó una comisión policial que se llevó a los ciudadanos implicados en el hecho y los identificó plenamente, violando la intimidad de su hogar y de su familia.
Que producto de la perturbación hecha por la arrendadora, no pudo poner en funcionamiento el local comercial y por falta de los arreglos que se convinieron en el acuerdo o contrato verbal se encuentra viviendo con toda su familia en condiciones infrahumanas por la negligencia, perturbación e incumplimiento de contrato por parte de la arrendadora.
Que el inmueble está constituido por una casa y un local comercial ubicado en la Autopista Centro Occidental, al lado de la Estación de Servicio Sabana de Parra, identificada con el nombre de Mi Gran Familia.
Que en el local comercial se abriría un restaurant, donde se venderían desayunos, almuerzos y cenas, donde según su proyecto se estaría generando una venta de Seiscientos Bolívares (Bs. 600,00) diarios, además en el patio del inmueble se pensaban guardar Tres (03) camiones que pagarían Veinte Bolívares (Bs. 20,00) diarios cada uno, todo ello multiplicado por los días que lleva en el inmueble sin que funcione y los días que quedan por venir contemplados en el contrato.
Que visto el peligro inminente en que se encuentra junto a su familia por las acciones de la arrendadora, solicita se dicte medida preventiva de secuestro sobre este inmueble para asegurar que la sentencia no quede ilusoria y ejecute la arrendadora un nuevo fraude, igualmente solicita medida de prohibición de enajenar y grabar (sic) en (sic) el referido inmueble.
Fundamenta la demanda en los artículos 1185, 1191 y 1196 al código Civil.
Demanda a la ciudadana ARCADIA SANCHEZ TORRES, por Incumplimiento de Contrato de arrendamiento, Lucro Cesante, Daño emergente, para que convenga o sea condenada en: Cumplir con el Contrato de Arrendamiento verbal, mejorar la luz eléctrica del local, pagar los recibos de servicios atrasados, colocar los vidrios de las ventanas y realizar las reparaciones pendientes del inmueble; pagar la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) por concepto de lucro cesante; pagar la cantidad de Diez mil Bolívares (Bs. 10.000,00) por concepto de daño emergente; pagar la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) por concepto por (sic) violación de domicilio.
De conformidad con los artículos 36 y 37 del Código de Procedimiento Civil, estima la cantidad de Ochenta Bolívares (Bs. 80.000,00).
En fecha 05-05-2.009, se admitió la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, conforme a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en concordancia con el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se exhortó al Juzgado del Municipio Peña de esta Circunscripción Judicial para la citación de la demandada y en cuanto a las medidas preventivas solicitadas, el Tribunal acordó proceder por separado.
A los folios 7 al 15 corren insertos resultas del exhorto remitido al Juzgado del Municipio Peña.
Al folio 16 corre inserta diligencia de fecha 15-06-09 de la parte actora solicitando al Tribunal se pronuncie con relación a la medida de secuestro y de la prohibición de enajenar y gravar; y que se ejecute la citación complementaria visto que la demandada no quiso firmar la boleta de citación y pide se comisione al Juzgado del Municipio Peña.
Al folio 17, diligencia de fecha 15-06-2.009 de la ciudadana ARCADIA SANCHEZ TORRES, asistida por el Abogado ASTERIO ANTONIO GALINDEZ FIGUEREDO, dándose por citada y enterada de la presente causa.
Al folio 18, poder apud acta otorgado en fecha 15-06-2.009 por la ciudadana ARCADIA SANCHEZ TORRES a los abogados ASTERIO ANTONIO GALINDEZ FIGUEREDO y JUÁN ANTONIO GUTIÉRREZ CAMACHO, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-1.128.398 y V-11.276.675 respectivamente e inscritos en el I.P.S.A. bajo los números 120.910 y 92.203 en su orden.
En su escrito de contestación de demanda, de fecha 17-06-2.009, inserto a los folios 19 al 24, con anexos insertos a los folios 25 al 46, el apoderado judicial de la demandada, ciudadano Abg. Asterio Antonio Galíndez Figueredo, de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, opone las cuestiones previas siguientes: 1) Inepta Acumulaciones de Pretensiones, alegando que el demandante además de ser impreciso en su pedimento, al no indicar con exactitud el procedimiento que le corresponde, ni el fundamento legal pertinente, solicita en su petitorio que se abra un proceso por “Incumplimiento de Contrato, Lucro Cesante, Daño Emergente y Violación de Domicilio”, incurriendo en pretensiones que se excluyen mutuamente y son contrarias e incompatibles entre sí; que al procurar el demandante “el incumplimiento del contrato”, se refiere a la “resolución” del mismo, que mal podría el juzgador admitir y darle la categoría procesal de “cumplimiento de contrato”; mencionando el principio “Iura Novit Curia” y la máxima emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Nº 1618, expediente Nº 03-2946, de fecha 18 de agosto 2.004, caso Industria Hospitalaria de Venezuela 2943, que señala “…pero la sala considera que este último, quien igualmente es director de proceso, sin necesidad que la inepta acumulación haya sido anunciado debió declararla… la sala admite, que en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el Juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa…”; que el Tribunal admitió este procedimiento, subvirtiendo el orden procesal establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, cercenando el derecho de la defensa y el debido proceso, causando “inseguridad jurídica” al admitir una demanda con varias pretensiones incompatibles con ambigüedad y oscuridad en el petitorio; que al intentar el demandante un procedimiento de incumplimiento de contrato y tratar de aplicar un procedimiento autónomo dentro de éste, como lo es el Lucro Cesante, Daño Emergente y Violación del Domicilio, los hace contrarios e incompatibles entre sí, por cuanto lo incluye en el petitorio. 2) Falso supuesto del Derecho Esgrimido, alegando que la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, proviene de un contrato o de algún documento que establezca una relación jurídica vinculante entre el demandante y demandado, que al pretender invocar una acción de esta naturaleza, manifestando que ocurrió una perturbación y violación del domicilio, daños ocasionados por concepto de lucro cesante y emergente, y repitiéndolo constantemente, no existe una combinación entre los hechos alegados y el derecho invocado, lo que la hace improcedente por presentar ambigüedad y oscuridad.
De igual manera en su escrito la parte demandada rechazó los hechos y alegatos presentados por el demandante, bajos los siguientes términos: Rechazó, negó y contradijo: 1) En todas sus partes la demanda por ser contraria a la verdad, probidad y lealtad; 2) La afirmación del demandante en cuanto a que el arrendamiento se efectuó tal como se publicó en el periódico “El Diario de Yaracuy”, que por el contrario, el alquiler solamente se concretó con respecto a la casa de habitación familiar, que el demandante no estaba interesado en el local comercial, que ocupó la vivienda el día 07 de enero del 2.009 fecha en que se entrego la cosa, sin que hubiese ninguna otra obligación para la arrendadora; 3) Que el inmueble requería de algunas reparaciones, por el contrario en inspección efectuada el 03-03-2.009, el demandante estuvo de acuerdo que dicha vivienda se encontraba en buenas condiciones de habitabilidad, no habiendo compromiso alguno de parte de la arrendadora de realizar mantenimiento o reparaciones; 4) Que existieran deudas u obligaciones con los respectivos proveedores que pudiesen afectar la habitabilidad de la vivienda; 5) Que en lo convenido se haya hablado de alguna actividad comercial a ser realizada por el arrendador en el inmueble alquilado; 6) Que después de un mes de estar el demandante ocupando la vivienda, su representada le presentó por escrito un contrato de arrendamiento cambiando totalmente lo que se pactó de manera verbal; 7) Que en fecha 01 de abril del 2.009, la 5 p.m. penetraron a su inmueble, su representada y seis personas más amenazando la integridad física y moral de sus hijos, su esposa y madre, irrumpiendo su hogar con la intención de efectuar un desalojo; 8) Que la arrendadora haya perturbado al señor Eloy José Albornoz Barreto, a fin de causarle algún daño; 9) Que su representada a incumplido el contrato de arrendamiento; 10) Que en el local comercial se abriría un restaurante, destinado a vender desayunos, almuerzos y cenas; 11) Lo dicho por el demandante que tuvo que suspender el proyecto ya adelantado perjudicando así sus ingresos; 12) La medida cautelar solicitada por el demandante; 13) El derecho esgrimido por el demandante en su escrito de demanda; y 14) Los concepto de incumplimiento de contrato, lucro cesante, daños emergentes y violación de domicilio alegados por el demandante en su petitorio.

VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES

DE LA PARTE ACCIONANTE
Durante el lapso probatorio según escrito de fecha 26-06-2.009 que riele a los folios 51 al 75, promovió las siguientes:
1) Merito favorable de autos, el cual no requiere valoración.
2) Admisión de los hechos, que será analizado más adelante en esta sentencia.
3) Testimoniales, promoviendo como testigos a los ciudadanos Marisol Rivero, Jenny Elena Moreno Parra y Simón Rafael Rivero Colina, a la primera de la nombradas en su declaración inserta al folio 85, solo le fue formulada una pregunta y una repregunta, por lo que se desecha su declaración conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por incompleta y por no merecer confianza la testigo por sus dichos; la segunda testigo en su declaración inserta al folio 86, incurre en contradicciones e incongruencias, pues después de afirmar en la respuesta a la primera pregunta “no conocer al ciudadano Eloy José Albornoz”, en la segunda pregunta señala “que tiene conocimiento del arrendamiento porque se lo dijo la cuñada de él”, en la tercera ¿si tiene conocimiento a que actividad se iba a dedicar el ciudadano Eloy José Albornoz? responde de manera incongruente “el iba a poner a trabajar el me dijo a mi que el me dijo que antes de mudarse para allá el estaba buscando gente para trabajar allá y yo llegue hasta la casa de el y el me dijo que ya no podía trabajar porque el local no tenia luz el como fue para lo del contrato de la luz porque la señora le había dicho que quien podía poner la luz era la señora”, como incongruentemente responde a la segunda repregunta ¿diga la testigo como le consta y si estuvo presente en el acto de establecer el arrendamiento de la casa?. Contestando “No yo iba pasando por allí lo vi sentado y lo saludé me puse a hablar con el y el me dijo que andaba buscando muchacha para trabajar y yo le dije que sabia algo de cocina que cualquier cosa me avisara y el me dijo que me iba a pagar depende lo que hiciera si lo ponía a trabajar y lo ponía por turno un día en la mañana y un día en la tarde”, motivos por los cuales se desecha su declaración de conformidad con el artículo 508 ejusdem; el tercer testigo Simón Rafael Rivero Colina, no compareció al Tribunal en la oportunidad y hora señalada.
4) Documentales: Promovió los documentos siguientes: Marcado “A” recibo en original de pago de canon de arrendamiento, por adelantado y por seis (sic) meses; marcado “B” recibo de transporte de mudanza; marcado “C” copia de denuncia hecha por ante el INDEPABIS Seccional Yaracuy; marcado “D” acta del INDEPABIS Seccional Yaracuy; marcado “E” y “F” copias de las cédulas de identidad de la esposa y madre del demandante; marcado “G” copia de la boleta de nacimiento de la hija del demandante; marcado “H” e “I” partidas de nacimiento de dos (2) hijos del demandante; marcada “J” y “K” copias de constancias médicas; marcada “L” original de proyecto económico a desarrollar en el local comercial; y marcada “M” copia de guía turística.
Por diligencia de fecha 02-07-2.009 inserta al folio 88, el Abg. Juan Antonio Gutiérrez Camacho, apoderado judicial de la parte demandada, “rechaza, niega, contradice, impugna y desconoce, los documentos presentados por el demandante en su escrito de promoción de pruebas anexos marcados A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q, R, S,. Por ser copias fotostáticas sin ningún asidero jurídico, ni validez jurídica, y por ser documentos emanados de terceros que no son partes en el juicio y por ser un documento privado”.
En este sentido, el que Juzga observa, que el recibo original de pago de canon de arrendamiento por adelantado, marcado “A”, inserto al folio 54, se trata de un documento privado con una firma al pie que lo suscribe y que de conformidad con los artículos 444 y 445 del Código de Procedimiento Civil y 1364 y 1365 del Código Civil, aquel contra quien se produce está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente, en especial en lo que se refiere a la firma de dicho documento, por lo que el acto de desconocimiento de documento, es un acto formal, no desde el punto de vista de formulas sacramentales, sino en cuanto a su seriedad, tal como lo ha establecido la casación civil, al señalar: “… ese desconocimiento (si tal es el caso), debe ser categórico y formal; la negativa debe ser clara, precisa y específica; y si son varios documentos, debe concretarse bien cuales son reconocidos y cuales desconocidos, de modo que la otra parte pueda hacer valer su derecho al cotejo únicamente respecto a los que hayan sido positivamente desconocidos…”. Por lo que el desconocimiento de este documento por parte del demandado, carece de precisión y certeza, lo que lo hace irregular e ineficaz, motivo por el cual se tiene por reconocido, de conformidad con el artículo 1364 del Código Civil.
En relación al recibo marcado con la letra “B”, inserto al folio 55, y la constancia marcada “K” inserta al folio 65, se desechan por tratarse de documentos privados firmados por terceros, no ratificados en juicio; los anexos marcados con la letra “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, insertos a los folio 56 al 64, “M”, “N”, “O”, “P”, Q”, “R” y “S” insertos a los folios 69 al 75, se desechan de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de copias fotostáticas o reproducciones fotográficas impugnadas por la contraparte; y el proyecto marcado “L” inserto a los folios 66 al 68, se desecha por tratarse de documento privado que emana del demandante y que no le es oponible al demandado.
5) Informes, a través de la cual se solicita a los Comisarios de Policía del IAPASEY y de la Policía Municipal del Municipio José Antonio Páez, Estado Yaracuy, “informe sobre la novedad reportada, detallando sobre la violación de domicilio perpetrado por la ciudadana Arcadia Sánchez en compañía de otras personas”. De la cual consta a los autos el informe de la Policía Municipal del Municipio José Antonio Páez, Estado Yaracuy, inserto a los folios 133 al 135, que es valorado de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y en el que se evidencia que “… es totalmente negativo que funcionarios de esta Institución policial hallan participado en lo que está informando…”; y de las resultas del informe del IAPASEY, recibido en fecha 08-07-2009 e inserta a los folios 149 y 150, se evidencia que en fecha 01-04-09, a las 09:00 p.m., aproximadamente hubo una alteración al orden público entre los ciudadanos Eloy José Albornoz Barreto, Arcadia Sánchez Torres y otras personas, que motivo la interposición de una denuncia por la referida ciudadana, informes éstos que se valoran de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de las rencillas que existe entre los ciudadanos Eloy José Albornoz Barreto y Arcadia Sánchez Torres, pero no demuestran la perturbación o agresión por parte de la ciudadana Arcadia Sánchez Torres.
6) Exhibición de documento, la cual fue evacuada por acta de fecha 02-07-2.009, inserta a los folios 130 y 131 con anexo al folio 132, de cuyo contenido se evidencia la exhibición de un escrito, presuntamente visado por una Abogado cuyos datos identificatorios son ilegible, en cuyo contenido se pretende establecer las condiciones de un supuesto contrato de arrendamiento, entre la ciudadana Arcadia Sánchez Torres y el ciudadano Eloy José Albornoz Barreto, que al carecer de lugar, fecha y firmas que lo suscriban, no es oponible a las partes, por lo que carece de efecto jurídico.
7) Hecho público y comunicacional, el cual no se valora, en virtud que las copias de las publicaciones consignadas por el demandante, fueron impugnadas por la contraparte, por tratarse de copias fotostáticas.
8) Inspecciones, de las cuales en la primera evacuada en fecha 03-07-2.009, en la comandancia Policial del IAPASE, inserta a los folios 138 al 140, se constató que en el libro de denuncia llevado por dicha institución, no se encuentra inserta novedad o denuncia alguna que menciona el ciudadano ELOY JOSÉ ALBORNOZ BARRETO para el día 12-03-2.009; la segunda , fue renunciada su evacuación por la parte demandante según diligencia inserta al folio 141; y en relación a la tercera, en la misma fecha se trasladó y constituyó el Tribunal en un terreno ubicado en el canal de Servicio en la Autopista Centro Occidental, al lado de la Estación de Servicio El Parra, según consta a los folios 142 al 145 y constató la existencia de un inmueble tipo local y de un inmueble tipo vivienda de dos plantas, se dejó constancia de la descripción y el estado en que se encuentra cada uno de estos inmuebles, por l oque se valora de conformidad con el artículo 1430 del Código Civil, como prueba del estado que presentaban los inmuebles para el momento en que se practicó la inspección.

DE LA PARTE DEMANDADA
Durante el lapso probatorio, según escrito y anexos insertos a los folios 89 al 129, promovió.
1) Reprodujo el mérito favorable de autos, el cual no requiere valoración.
2) Documentales marcado “A” copia del expediente N° 22F13-414-09, emanada de la Fiscalía Décima Tercera de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy; marcado “B” constancia emanada del Instituto Autónomo de Policía, Comisaría del Municipio Páez de fecha 16-05-2.009; y marcado “C” constancia emanada de la Comisaría del Municipio Bruzual de fecha 12-06-2.009.
Por diligencia de fecha 06-07-2.009, inserta al folio 146, la parte demandante impugnó y desconoció las pruebas documentales que rielen a los folios 92 al 129, “por tratarse de copias fotostáticas sin ningún valor legal y por tratarse por documentos emanados de tercero que no son parte en el juicio y que nada tiene que ver con los hechos litigados”. En relación a esta impugnación, el que Juzga observa que efectivamente las copias que conforman el expediente N° 22F13-414-09, inserta a los folios 92 al 127, se trata de copias fotostáticas, por lo que se desechan de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. La constancia marcada “B” inserta al folio 128, por ser original y emanada de un Funcionario Policial, es valorada como documento administrativo, con presunción de veracidad, como prueba de la denuncia formulada ante la referida Comisaría por la ciudadana ARCADIA SANCHEZ TORRES, en contra del ciudadano ELOY JOSÉ ALBORNOZ BARRETO, el día 01-04-2.009; y la constancia original marcada “C” inserta al folio 129, se valora como documento administrativo por emanar de un Funcionario Policial, rodeado de presunción de veracidad, como prueba de problemas que en varias oportunidades se han participado a la Comisaría en referencia y en los que ha estado involucrado el ciudadano ELOY JOSÉ ALBORNOZ BARRETO, que no guardan relación con esta causa.
3) Pruebas de Informe, la cual fue declarada por este Tribunal inadmisible por extemporánea.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Antes de entrar a conocer del fondo de la demanda, este Tribunal de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede a decidir las cuestiones previas opuestas en los términos siguientes:
Inepta Acumulaciones de Pretensiones.
La no ejecución de las obligaciones por una de las partes, faculta a la otra parte para solicitar judicialmente la ejecución (cumplimiento) o la resolución del contrato con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, según el artículo 1167 del Código Civil, que aún cuando no fue invocado por el actor en su fundamentación, tiene aplicación en esta causa, en que la parte demandante en su libelo alude al cumplimiento del contrato como consecuencia de su incumplimiento sin mencionar bajo ningún respecto la resolución, por lo que procura es el cumplimiento contractual.
La Doctrina Jurídica nacional, nos enseña que:
Una pretensión es autónoma cuando para su ejecución no se subordina a ninguna otra pretensión o petición; es subsidiaria cuando se propone con otra pretensión incompatible por lo general, para que sea resuelta en el caso que la principal no prospere; y es accesoria la que se intenta junto a la principal respecto de la cual se hace depender, por tanto de no proceder la principal, la accesoria seguirá la misma suerte.
La acumulación es simple, cuando las pretensiones que la componen se plantean todas concurrentemente, de modo que el Tribunal ha de examinarlas simultáneamente y satisfacerlas todas frente al sujeto pasivo en caso de resultar fundadas; y la acumulación es eventual o subsidiaria, cuando el actor hace valer en primer término una pretensión, pero subsidiaria o eventualmente, para el caso de que sea acogida o desechada, se formula otra pretensión.
Los daños y perjuicio contractuales son los daños y perjuicios causados al acreedor de una obligación derivada del contrato por el deudor que incumple culposamente.
Las pretensiones por daño emergente o lucro cesante, se denominan acción de daños y perjuicios y son consagrados conjuntamente en el artículo 1273 del Código Civil, al establecer: “Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la perdida que haya sufrido y por la utilidad que se le haya privado…”
El daño moral consiste en la afección de tipo psíquico, moral espiritual o emocional que experimente una persona, dentro de los cuales se encuentra la violación de domicilio previsto en el artículo 1196 del Código Civil.
De lo antes citado, este juzgado concluye que el artículo 1167 del Código Civil, permite la acumulación de pretensiones de cumplimiento o resolución contractual con la de daños y perjuicios, por razones de economía procesal y para evitar decisiones contradictorias; y en tal caso, la pretensión de daños y perjuicios, que incluye el daño emergente y el lucro cesante, resultan accesorias a la principal. Igualmente el daño contractual, además de las sanciones previsibles por incumplimiento contractual, puede producir daños morales que deben ser reparados, independientemente de la reparación de las sanciones del contrato, sea escrito o verbal. Aunado a ello el artículo 33 de la ley de arrendamiento Inmobiliario no excluye ni limita el ejercicio conjunto de las pretensiones de cumplimiento, daño emergente, lucro cesante y violación de domicilio, pues la descripción que contiene no es taxativa, sino enunciativa como se desprende de las frases “y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos”.
Por otro lado, este Tribunal es competente por la materia, cuantía y territorio, para conocer de las pretensiones de cumplimiento de contrato de arrendamiento, daño emergente, lucro cesante y violación de domicilio, por tratarse de pretensiones que no se excluyen mutuamente ni son contrarias entre sí y cuyos procedimientos legales no son incompatibles.
En cuanto a la segunda cuestión previa opuesta, fundada en “falso supuesto de derecho esgrimido”, este presunto vicio no esta incluido como cuestión previa en la descripción taxativa que hace el legislador en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto no debe tramitarse como cuestión previa.
Por los razonamientos antes expuestos, el que Juzga estima que las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, no son procedentes, y así se establece.
Entrando a conocer del fondo de la causa, este juzgador observa que al trabarse la litis el demandante exige en cumplimiento de contrato verbal de arrendamiento, reparar la luz eléctrica del local, pagar los recibos de servicios atrasados, colocar los vidrios de las ventanas y realizar las reparaciones pendientes al inmueble, con el pago de indemnizaciones correspondiente a los conceptos de lucro cesante, daño emergente y violación del domicilio. Por otro lado, la parte demandante rechaza, niega y contradice: en todas sus partes la demanda; que el arrendamiento se efectuó tal como se publico en el periódico “El Diario de Yaracuy” afirmando que el día 07-01-09, se entregó la casa, sin que hubiese ninguna otra obligación de parte de la demandada; que existan deudas con los respectivos proveedores que pudiesen afectar la habitabilidad de la vivienda; que en lo convenido se haya hablado en alguna actividad comercial a ser realizada por el arrendador en el inmueble arrendado; que después de una mes de estar el demandado ocupando la vivienda, la demandada le presentó por escrito un contrato de arrendamiento cambiando totalmente lo que se pactó de manera verbal, afirmando que aceptó el pago por adelantado del canon de arrendamiento de los cinco (05) meses convenidos sin previamente firmar el correspondiente contrato y con acuerdo de suscribirlo posteriormente; lo dicho por el demandante que en fecha 01 de abril de 2.009, a las 5:00 p.m., penetraron al inmueble, la demandante y seis personas más, amenazando la integridad física y moral de sus hijos, esposa y madre, irrumpiendo su hogar con la intención de ejecutar un desalojo; que haya perturbado al señor Eloy José Albornoz Barreto, a fin de causarle algún daño; que ha incumplido el contrato de arrendamiento; que en el local comercial se abriría un restaurant, destinado a vender desayunos, almuerzos y cenas; lo dicho por el demandante, que tuvo que suspender el proyecto ya adelantado, perjudicando así sus ingresos; el derecho esgrimido por el demandante; los conceptos de incumplimiento de contrato, lucro cesante, daño emergente y violación de domicilio.
Pese a las contradicciones puede apreciarse, que la parte demandante y demandada al admitir tácitamente algunos hechos, están de acuerdo en: 1) La existencia de una relación contractual arrendaticia, cuyo arrendador es la ciudadana ARCADIA SANCHEZ TORRES y el arrendatario el ciudadano ELOY JOSÉ ALBORNOZ BARRETO; 2) Que dicho contrato se perfeccionó de manera verbal y posteriormente se suscribiría el documento en el que se describirían las condiciones del mismo, lo cual no se hizo; 3) que el canon de arrendamiento fue fijado en SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 600,00) mensual; y 4) que se pagaron cinco (5) mensualidades adelantadas.
La circunstancia que no se haya suscrito por las partes el documento contentivo de sus convenciones, el cual es un medio probatorio, no tiene influencia en la validez del hecho jurídico que está destinado a probar, sin embargo no deja de ocasiones problemas y dificultades; y es por ello, que en la resolución de este conflicto de intereses, debe hacerse hincapié y tomar en consideración lo alegado y probado por las partes para interpretar su convención y las previsiones legales en materia de arrendamiento, para subsanar las omisiones.
Respecto al contrato, los artículos 1615 del Código Civil y 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, preveen la existencia y regulación del contrato verbal de arrendamiento.
Respecto al tiempo del contrato, en el que la parte actora alega que se inicio el 03-01-2.009 y la parte demandada el 07-01-2.009, de acuerdo con el recibo de fecha 03-01-2.009, inserto al folio 54, de pago de cinco (05) meses de alquiler desde el 07-01-2.009 al 07-05-2.009, este Juzgador aprecia que el día 07-01-2.009, fue la fecha en que se entregó la cosa, con lo cual se perfecciona el contrato de arrendamiento y a partir de esta fecha comienzan sus efectos y que al no determinarse el tiempo de su duración por otros medios, se considera que es por tiempo indeterminado.
Respecto al objeto material de la relación arrendaticia, que según el demandante está conformado por una vivienda y un local comercial y según la demandada solamente por una vivienda; de acuerdo a la inspección judicial practicada por este Tribunal en fecha 03-07-2.009 inserta a los folios 142 al 145, se constató que sobre el terreno inspeccionado existe un inmueble tipo local, cuyas características de construcción y estado en que se encuentra, aparecen descritas en dicha inspección; así mismo existe separadamente otro inmueble tipo vivienda de dos plantas, que igualmente se describe en la inspección, el cual es habitado por el ciudadano ELOY JOSÉ ALBORNOZ BARRETO y su grupo familiar, de lo que se infiere que se trata de dos inmuebles individualmente considerados, aun cuando se encuentren ubicados en un área de terreno compartido ubicado en la Autopista centro occidental, al lado de la estación de Servicio Sabana de Parra. De la ocupación de la vivienda por el ciudadano ELOY JOSÉ ALBORNOZ BARRETO y su grupo familiar, concordada con el reconocimiento de la relación arrendaticia y pago adelantado de canon de arrendamiento, constituye de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, un indicio a su favor de su carácter de arrendatario de dicha vivienda; lo que no ocurre respecto al local comercial, que no se encuentra ocupado, que se encuentra desatendido en cuanto a limpieza y mantenimiento, y aun cuando el ciudadano ELOY JOSÉ ALBORNOZ BARRETO, tiene posesión de la llave del candado de la reja por la que el Tribunal tuvo acceso al local, esto no es suficiente para demostrar que es arrendatario de ambos inmuebles.
Respecto al cumplimiento contractual, ante la ausencia del documento, como medio probatorio de las convenciones de las partes, a fin de determinar que obligaciones han sido incumplidas por parte de la arrendadora, recurrimos al artículo 1585 del Código Civil, que establece las obligaciones del arrendador, en estos casos al señalar: “El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:
1° A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2° A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado
3° A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato. ”
En cuanto a la primera obligación de entregar la cosa arrendada, consta a los autos que el ciudadano ELOY JOSÉ ALBORNOZ BARRETO, se encuentra ocupando un inmueble tipo vivienda, ubicada en la Autopista centro occidental, al lado de la estación de Servicio Sabana de Parra, que le fue arrendado por la ciudadana ARCADIA SANCHEZ TORRES.
En cuanto a la segunda obligación de conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado, se aprecia de la inspección judicial practicada por este Tribunal en fecha 03-07-2.009, que en relación a las condiciones generales de la vivienda se dejó constancia que “…presenta un cableado eléctrico colgante incompleto y ausente en algunas áreas en la que no existe electricidad, faltan algunos vidrios de las ventanas, grietas en el piso del segundo nivel, pintura deteriorada por efecto del tiempo…”, lo cual no se compadece con el petitorio de cumplimiento contractual del libelo de demanda referido a “reparar la luz eléctrica del local, colocar vidrios de las ventanas y realizar las reparaciones pendientes del inmueble”, no siendo descritas ni especificadas estas últimas; igualmente esta inspección fue practicada casi seis meses después de encontrarse el actor en posesión de la vivienda, lo que no constituye una prueba fehaciente del estado en que se encontraba el inmueble en el momento de su entrega ; en relación al pago de los servicios atrasados, no aparecen demostrados a los autos a que tipo de servicios atrasados se refiere.
En cuanto a la tercera obligación a mantener al arrendatario el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato. Aun cuando corre a los autos, información policial relacionada con alteración del orden público en que se mencionan a los ciudadanos ELOY JOSÉ ALBORNOZ BARRETO, ARCADIA SANCHEZ TORRES y otras personas, no indica de manera expresa los hechos ni el lugar en que ocurrieron, limitándose a señalar “cerca de la Estación de servicio el Parra. de esta localidad”, por lo que esta información no es suficiente para establecer una perturbación en el goce pacífico de la cosa arrendada ni violación de domicilio por parte de la arrendadora, por el contrario demuestra trato hostil de parte del referido ciudadano y la formulación de una denuncia de la referida ciudadana en fecha 01-04-09, lo que es confirmado por constancia policial inserta a los autos.
Por las razones anteriormente enunciadas, este Juzgador concluye que no existe a los autos suficientes elementos de convicción que permitan sostener el incumplimiento contractual por parte de la ciudadana ARCADIA SANCHEZ TORRES, en su condición de arrendadora del inmueble ocupado por el ciudadano ELOY JOSÉ ALBORNOZ BARRETO, en su condición de arrendatario, en consecuencia la acción de incumplimiento de contrato verbal de arrendamiento, ha de ser declarada sin lugar, como igualmente ha de declararse sin lugar las acciones de lucro cesante, daño emergente y violación de domicilio, por no existir a los autos ninguna prueba que las sustente, y así se establece.

DECISION

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado de los Municipios Urachiche y José Antonio Páez de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, conforme a la Resolución N° 2.009-0006 de fecha 18 de Marzo del 2.009 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en sede Inquilinaria, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, las cuestiones previas de inepta acumulación de pretensiones y falso supuesto del derecho esgrimido, opuestas por la parte demandada ciudadana ARCADIA SANCHEZ TORRES, a la demanda formulada en sus contra por el ciudadano ELOY JOSÉ ALBORNOZ BARRETO, identificados en autos.
SEGUNDO: SIN LUGAR, la acción de cumplimiento de contrato verbal de arrendamiento, intentada por el ciudadano ELOY JOSÉ ALBORNOZ BARRETO, en contra de la ciudadana ARCADIA SANCHEZ TORRES.
TERCERO: SIN LUGAR, las acciones de lucro cesante, daño emergente y violación de domicilio, intentadas por el ciudadano ELOY JOSÉ ALBORNOZ BARRETO, en contra de la ciudadana ARCADIA SANCHEZ TORRES.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA

Dada y firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Urachiche y José Antonio Páez de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy.
Urachiche, a los Diez (10) días del mes de Julio del año Dos Mil Nueve. Años: 199° y 150°.-
El Juez Provisorio;

Abg. JOSE ANTONIO MARIN GONZALEZ

La Secretaria;

Abg. Yuly R. Suárez V.

En esta misma fecha, y siendo la 9:40 a.m., se publicó y se registró la anterior decisión.-
La Secretaria;

Abg. Yuly R. Suárez V.

JAMG/lcbm