AP11-V-2009-000085 REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, Ocho (08) de Julio de Dos Mil Nueve (2009) 199º y 150º ASUNTO: AP11-V-2009-000085 Sentencia Interlocutoria con Fuerza de Definitiva DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS DEMANDANTE: Ciudadana MARÍA TERESA GONZÁLEZ ANGARITA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-2.993.687. APODERADAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanas ROSA F. TARICANI, VERISA TARICANI CAMPOS y GTABRIELA A. PARRA TARICANI, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Números 21.004, 82.590 y 138.501, respectivamente. DEMANDADA: Ciudadana JOSEFA MARÍA BECERRA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-1.734.233. ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano JOSÉ MIGUEL AZOCAR, abogado en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo el Número 54.453. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. I DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS Y vistos estos autos resulta que: En fecha 04 de Junio de 2009, la abogada Rosa F. Taricani Campos, quien actúa en representación de la parte demandante, ciudadana MARÍA TERESA GONZÁLEZ ANGARITA, y la ciudadana JOSÉFA MARÍA BECERRA, asistida por el abogado José Miguel Azocar, consignaron por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, una transacción, regida bajo los términos siguientes: “… (Sic) Las partes dan por terminada la relación contractual que tienen celebrada sobre el inmueble constituido por la quinta Canaracuny, situada en la calle “B”, urbanización El Pinar, jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo Contrato de Arrendamiento venció en fecha Primero (1º) de diciembre de 2005 y cuya prorroga legal de tres (3) años se cumplió el Primero (1º) de diciembre de 2008. En este estado la parte demandada, solicita a la parte actora que a los fines de la entrega del inmueble antes identificado, se le conceda un plazo hasta el treinta (30) de agosto de 2009, fecha en la cual se compromete a entregar la quinta completamente desocupada de personas y bienes. Asimismo ofrece cancelar por concepto de indemnización por el uso del inmueble la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. F. 1.300,00) mensuales hasta la definitiva entrega del inmueble. Queda entendido que el incumplimiento de las obligaciones aquí contraídas, dará derecho a la parte actora a solicitar la ejecución de la presente transacción y todos los gatos que se causen serán de su exclusiva cuenta” en este estado presente la apoderada judicial de la parte actora ROSA F. TARICANO CAMPOS suficientemente identificada, quien expone: Acepto para mi representada MARIA TERESA GONZALEZ ANGARITA la transacción en los términos expuestos y concedo el plazo solicitado hasta el treinta (30) de agosto del año 2009. Asimismo acepto el ofrecimiento económico por concepto de indemnización por el uso del inmueble, como pago hasta la definitiva entrega del mismo. Queda entendido que el incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones dará derecho a solicitar la ejecución inmediata de la presente transacción y en consecuencia la entrega del inmueble y todos los gatos que se causen serán de la exclusiva cuenta de la parte demandada”. Ambas partes declaran no tener nada que reclamarse en virtud de la relación contractual que hoy se extingue dejando a salvo las obligaciones contraídas en esta transacción. Ambas partes declaran que cada una de ellas cancelarán los honorarios profesionales correspondientes o pactados a sus respectivos abogados. De igual forma ambas partes solicitan al Tribunal se sirva impartir la homologación de Ley al presente medio de auto composición procesal que se corresponde con esta transacción. Es todo. Terminó. Se leyó y conformes firman…” II DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR El Tribunal al respecto observa: El Artículo 1.713 de Código Civil define el contrato de transacción en los siguientes términos: "La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual". En este orden es necesario destacar que la fuerza que el convenio tiene entre aquellos que lo suscriben, es el de la cosa juzgada, conforme puede verse del texto de los preceptos 255 del Código de Procedimiento Civil y 1.718 del Código Civil, al disponer simultáneamente lo siguiente: "La transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada". Así las cosas, el Artículo 256 del mencionado Código Adjetivo, establece: "Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución". Por su parte pauta el Artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”. Ahora bien, de lo antes expuesto, considera quien aquí decide, que el contenido del escrito suscrito por la abogada Rosa F. Taricani Campos, apoderada judicial de la parte actora, ciudadana MARÍA TERESA GONZÁLEZ ANGARITA, y por la ciudadana JOSEFA MARÍA BECERRA, parte demandada en la presente causa, es una transacción que tiene por objeto terminar un litigio pendiente y hacerse los contendores recíprocas concesiones; asimismo, el Tribunal encuentra que el contrato cumple con los requisitos exigidos en las normas antes citadas, como lo son: 1) La capacidad para disponer de la pretensión o derecho litigioso, es decir, la apoderada de la parte actora tiene facultad expresa otorgada por su mandante para firmar la referida transacción, y la demandada, tiene capacidad plena para obligarse válidamente y disponer de sus derechos patrimoniales. No obstante lo anterior, cuando las partes de autos arriba identificadas, convinieron en un plazo de gracia a fin de diferir la entrega del bien para el día 30 de Agosto de 2009, y del mismo modo se comprometieron a que la demandada quedaba obligada a pagar a la demandante por concepto de indemnización por el uso del referido inmueble, la cantidad de Mil Trescientos Bolívares (Bs.F 1.300,oo) mensuales hasta la entrega definitiva del mismo, infiere este Órgano Jurisdiccional que la transacción judicial celebrada a este respecto afecta el orden público, toda vez que, en ella se indujo al demandado al pago que denominan “indemnización por el uso del inmueble”, pero que no es otra cosa para quien aquí suscribe que un nuevo canon de arrendamiento, inclusive superior al acordado en la última renovación del contrato de fecha 01 de Diciembre de 2004, suscrito inicialmente entre ellos; tomando en consideración que la pretensión libelar que le dio origen a la autocomposición procesal versa única y específicamente sobre la entrega material del bien inmueble en cuestión en ocasión a la ejecución del contrato por vencimiento del término y de la prórroga legal sin ningún tipo de compensación; aunado a que por Decreto Presidencial se resolvió mantener en todo el Territorio Nacional los montos de los cánones establecidos para el 30 de Noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, y que se encuentra vigente en la actualidad; por lo que dicha indemnización es nula debido a que desmejora la relación locataria de la referida ciudadana, razón que motiva a éste Juzgador a declararla inexistente y sin efecto jurídico alguno, quedando desechada del proceso; pues, si bien los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, y que no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, según el postulado contenido en el Artículo 1.159 del Código Civil, también es cierto que ello no implica en modo alguno la renuncia de los derechos de la arrendataria consagrados en el citado Artículo 7 de la Ley Especial, ya que los mismos son de carácter irrenunciables por ser normas de orden público no derogables por convención privada, conforme el marco legal determinado anteriormente, y así lo deja establecido formalmente este Tribunal. Con vista a las anteriores determinaciones y en atención a que con la promulgación de la Ley Especial en la materia quedó establecida la seguridad jurídica para las partes intervinientes en la relación arrendaticia, teniendo presente el derecho de defensa y la debida celeridad procesal con la consiguiente disminución de costos para el Estado como para las partes, creando un equilibrio entre el arrendador y el arrendatario que equivale a los mecanismos judiciales que en plano de igualdad que le otorga las herramientas necesarias para que puedan valerse en su legítimo derecho a la defensa sin interferencias ni desigualdades, es por lo que este Órgano Jurisdiccional en el ejercicio de sus funciones y bajo el amparo de una Ley justa, equilibrada y protectora de la seguridad de los derechos de las partes involucradas, concluye en HOMOLOGAR la transacción judicial celebrada entre las partes, solo en lo que respecta a la terminación del vínculo contractual y a la entrega material del bien inmueble en comento, y así se establecerá finalmente en el dispositivo de esta decisión. III DE LA DISPOSITIVA En consonancia con lo razonado anteriormente, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, HOMOLOGA LA TRANSACCIÓN JUDICIAL celebrada en fecha 04 de Junio de 2009, por ante la Sede de este Despacho, entre la abogada Rosa. F. Taricani Campos, apoderada judicial de la parte actora, ciudadana MARÍA TERESA GONZÁLEZ ANGARITA, y la demandada de autos, ciudadana JOSEFA MARÍA BECERRA, asistida por el abogado José Miguel Azocar, todos identificados en el encabezamiento de esta decisión, única y exclusivamente en lo que respecta a la extinción del contrato de alquiler que vinculaba a las partes y a la entrega material del bien inmueble constituido por la Quinta Canaracuny, situada en la Calle “B”, Urbanización El Pinar, Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, para el día 30 de Agosto de 2009, completamente desocupado de bienes y personas, conforme a las determinaciones de esta decisión señaladas Ut Supra. Finalmente, la transacción realizada en los límites señalados, procede como en sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada de conformidad con lo previsto en el Artículo 255 del Código Civil Adjetivo. Dada la naturaleza de esta decisión no se hace expresa condenatoria en costas. Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, déjese copia certificada y hecho todo, archívese el expediente. Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Ocho (08) días del mes de Julio de Dos Mil Nueve (2009). Años: 199º y 150º. EL JUEZ, LA SECRETARIA, JUAN CARLOS VARELA RAMOS DIOCELIS PÉREZ BARRETO En la misma fecha, siendo las 03:10 p.m., se publicó y registró la anterior decisión previo anuncio de Ley. LA SECRETARIA, Transacción. JCVR/DJPB/PL-B.CA. AP11-V-2009-000085. Cumplimiento de Contrato de Alquiler. Materia Civil. Arrendamiento Inmobiliario.