ASUNTO: AP31-V-2009-000996

El juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por la sociedad de comercio OFICENTRO COLINAS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 08 de noviembre de 1988, bajo el Nº 49, Tomo 37-A-Pro., representada judicialmente por los abogados Antonio Brando, Federica Alcalá y Paola Brando, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.710, 101.708 y 13.293, en ese orden, contra la sociedad de comercio SERVICIO SURAMERICANO DE PROTECCIÓN SERSUPRO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 06 de septiembre de 2005, bajo el Nº 75, Tomo 80-A-Cto., representada judicialmente por los abogados Octavio García Contasti y Elizabeth Bravo Hernández, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 55.623 y 45.947, respectivamente, se inició por escrito de demanda incoada para su distribución el 24 de abril de 2009 y se admitió el 28 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
La parte actora en su escrito de demanda alegó que por documento autenticado el 04 de octubre de 2005, cedió en arrendamiento a la demandada un bien inmueble constituido por una oficina ubicada en el piso 6, signada con el número y letra 6-C del edificio Oficentro Colinas, situado en la avenida principal de Colinas de Bello Monte con calle Beethoven del Municipio Baruta, Estado Miranda, por la duración de un (1) año, contado a partir del 01 de octubre de 2005, prorrogables por períodos de igual duración y consecutivos, a menos que una de las partes diere a la otra aviso por escrito con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del término correspondiente, manifestando su voluntad de no prorrogar el contrato, por un canon de mil doscientos bolívares (Bs. 1.200) mensuales.
Que el 23 de julio de 2008, se notificó a la demandada su deseo de no seguir prorrogando el contrato de arrendamiento, por lo que terminó el 30 de septiembre de 2008 y comenzó a transcurrir la prórroga legal.
Que la Dirección General de Inquilinato adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, dictó Resolución Nº 12668 del 14 de noviembre de 2008, mediante la cual fijó el canon mensual por dicho inmueble en cinco mil ciento sesenta y tres bolívares con 75/100 céntimos (Bs. 5.163,75) y el 08 de enero de 2009, la demandada recibió comunicación donde se le informó que a partir de enero de 2009, el nuevo canon de arrendamiento era por dicha suma.
Que la demandada ha incumplido con su obligación de pagar el nuevo canon de arrendamiento fijado por la Dirección General de Inquilinato, por los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2009, para un total de veinte mil seiscientos cincuenta y cinco bolívares (Bs. 20.655), por lo que la demanda a los fines que convenga o sea condenada en la resolución del contrato; en consecuencia, a entregar la cosa arrendada y a pagar por concepto de daños y perjuicios la suma de veinte mil seiscientos cincuenta y cinco bolívares (Bs. 20.655), por los meses insolutos más las costas procesales.
El 27 de mayo de 2009, se hizo presente en el juicio el abogado Octavio García Contasti, actuando como apoderado judicial de la demandada y facultado para ello, se dio por citado.
Oportunamente, el 01 de junio de 2009, la parte demandada presentó escrito de contestación a la pretensión de la actora, proponiendo la cuestión previa prevista en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que contra la Resolución Nº 12668 del 14 de noviembre de 2008, se intentó Recurso Contencioso Administrativo Inquilinario de Nulidad con Medida Cautelar, admitido el 06 de abril de 2009, por lo que no puede considerarse definitivamente firme y, teniendo relación directa con el tema central de la demanda, que se han pagado, hasta tanto no exista un pronunciamiento firme del Recurso de Nulidad, este Tribunal no puede tomar una decisión.
Sobre el mérito admitió su cualidad de arrendataria del inmueble indicado por la parte actora, pactado mediante documento autenticado el 04 de octubre de 2005 y por la pensión inicial de un mil doscientos bolívares (Bs. 1.200) y que debía pagar dentro de los primeros cinco días de cada mes. Que se han realizado aumentos progresivos de la pensión de arrendamiento, siendo el último la suma de dos mil seiscientos veintidós bolívares con 46/ 100 céntimos (Bs. 2.622,46) que ha venido consignando en el Tribunal respectivo. Admitió la existencia de la Resolución Nº 126689 del 14 de noviembre de 2008, que fijó la pensión de arrendamiento en la cantidad de cinco mil ciento sesenta y tres bolívares con 75/100 céntimos (Bs. 5.163,759, contra la cual intentó recurso de nulidad.
Negó y rechazó la pretensión de la actora fundamentada en la falta de pago de las pensiones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2009, dado que “canceló y consignó” en la oportunidad legal por ante el Tribunal de consignaciones, de lo cual tiene conocimiento la parte actora.
SEGUNDO
De acuerdo a los hechos afirmados en el libelo y la contestación, se tienen como hechos admitidos, la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble indicado por la parte actora y la existencia de la Resolución Administrativa que fijó el nuevo canon en la suma de cinco mil ciento sesenta y tres bolívares con 75/ 100 céntimos (Bs. 5.163,75), por lo que dichos hechos quedan fuera del debate probatorio.
Sin embargo, queda por determinar si existe o no la prejudicialidad alegada por la parte demandada y si el hecho que se haya ejercido el correspondiente recurso de nulidad contra la Resolución en referencia que fijó la nueva pensión de arrendamiento, enerva la pretensión resolutoria.
A pesar de ser un hecho reconocido, se tiene que la parte actora aportó documento autenticado relativo al contrato de arrendamiento pactado entre las partes por el inmueble descrito, por el precio inicial equivalente a mil doscientos bolívares (Bs. 1.200) mensuales que debía pagar el arrendatario por adelantado dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, por un año, contado a partir del 01 de octubre de 2005, prorrogables por igual lapso, a menos que hubiese manifestación en contrario de una de las partes por escrito y con por lo menos sesenta (60) días de anticipación.
Consta que el 23 de julio de 2008, se notificó de manera auténtica a la arrendataria la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato al vencimiento del 30 de septiembre de 2008, luego de lo cual, comenzaría a correr la prórroga legal. Dicha notificación merece fe dado que lo realizó un funcionario competente para ello.
Consta asimismo copia simple de la Resolución Nº 12668 del 14 de noviembre de 2008, proferida por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, que fijó la pensión mensual de arrendamiento por el inmueble arrendado en la cantidad de cinco mil ciento sesenta y tres bolívares con 75/ 100 céntimos (Bs. 5.163,75).
Consta igualmente comunicación de fecha 07 de enero de 2009, remitida por la parte arrendadora a la arrendataria donde se le hace del conocimiento que a partir del 01 de enero de 2009, el nuevo canon de arrendamiento es por la cantidad de cinco mil ciento sesenta y tres bolívares con 75/ 100 céntimos (Bs. 5.163,75), según la tantas veces indicada Resolución 12668, lo cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 1371 del Código Civil.
Consta en el expediente que efectivamente contra la citada Resolución 12668, la arrendataria ejerció Recurso Contencioso Administrativo Inquilinario de Nulidad, que correspondió al conocimiento del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, quien lo admitió por auto del 06 de abril de 2009, actuación que merece fe, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil.
Igual fe pública merece el contenido de la decisión de ese mismo Juzgado Superior Contencioso de fecha 28 de mayo de 2009, aportada en copia certificada, a través de la cual otorgó medida cautelar de suspensión de los efectos del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 12668 del 14 de noviembre de 2008, dictada por la Dirección General de Inquilinato, mediante el cual “reguló el monto del canon de arrendamiento”, solicitada por la parte arrendataria y ordenó a la parte actora a constituir caución o garantía “…dentro del plazo de treinta (30) días continuos computado desde la fecha de emisión del presente fallo interlocutorio, …En caso de incumplimiento a la orden contenida en el presente dispositivo, una vez expirado el plazo acordado para constituir la garantía solicitada, se procederá a revocar la medida acordada”.
La arrendataria aportó al expediente, cinco (5) copias al carbón de depósitos bancarios hechos en el Banco Industrial de Venezuela en fechas 19 de enero, 10 de febrero, 04 de marzo, 08 de abril y 06 de mayo, todos del 2009; por las sumas de bolívares 2.622,76, 2.622,46, 2.622,76, 2.623 y 2.623 respectivamente, en cuyos reversos aparece sellos húmeros en los cuales se pueden leer: “Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas…. Comprobante de consignación de fechas 21 ene 2009, 10 de feb 2009, 12 de mar 2009, 13 de abril 2009 y 06 de mayo de 2009, los cuales se valoran como tarjas a tenor de lo previsto en el artículo 1383 del Código Civil, mereciendo fe su contenido, por no haber sido impugnados.
Asimismo, la arrendataria aportó copia certificada de expediente de consignaciones llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, relativo al inmueble arrendado, que se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 1384 del Código Civil, mereciendo fe su contenido por haber sido expedida por funcionario competente. De dichos instrumentos, se aprecia que la arrendataria efectuó las consignaciones de los meses de diciembre de 2007 y enero de 2008, hecho que resulta impertinente por no ser controvertido, al igual que el mes de mayo de 2009. Asimismo, se aprecia que el 21 de enero de 2009, el 10 de febrero de 2009, el 12 de marzo de 2009, el 13 de abril de 2009 y 06 de mayo de 2009, hicieron las consignaciones por dichas pensiones mensuales depositadas por bolívares 2.622,76, 2.622,46, 2.622,76, 2.623, en ese orden, por lo que al concordar estos dos instrumentos analizados, se tiene que se efectuó el pago de las pensiones reclamadas por las sumas antes indicadas y no por el monto fijado en la Resolución Nº 12668 del 14 de noviembre de 2008, de la Dirección General de inquilinato, es decir, por la suma de cinco mil ciento sesenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 5.163,75) mensuales.
TERCERO
En cuanto a la cuestión previa de la prejudicialidad alegada, relativo a que contra la Resolución Nº 12668 del 14 de noviembre de 2008, se intentó Recurso Contencioso Administrativo Inquilinario de Nulidad con Medida Cautelar, por lo que no puede considerarse definitivamente firme y, teniendo relación directa con el tema central de la demanda, hasta tanto no exista un pronunciamiento firme del Recurso de Nulidad, este Tribunal no puede tomar una decisión, se destaca que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta es la oportunidad de decidirla.
La prejudicialidad, como lo define el maestro Arístides Rengel Romberg, son:
“…antecedentes necesarios de la decisión de mérito, porque influyen en ella y la decisión depende de aquellas, se ve claramente, que no se refieren al proceso sino que son atinentes a la pretensión, en la cual han de influir….Lo esencial para que proceda la cuestión prejudicial, como lo ha decidido la casación, es que la cuestión sea de naturaleza tal que su resolución ha de atender necesariamente a la decisión del asunto en el cual se plantea, por constituir aquélla un requisito previo para la procedencia de ésta”.

Se trata de una cuestión que afecta a la pretensión y no a la regularidad formal del proceso. En efecto, su procedencia no detiene el curso de aquel, por el contrario, sigue su trámite, sólo que si procede se detiene el pronunciamiento de la sentencia sobre el fondo.
No hay dudas que en este caso, la arrendataria recurrió de la Resolución de la Dirección General de Inquilinato del 14 de noviembre de 2008, que fijó nuevo canon de arrendamiento mensual por el inmueble arrendado y que en fecha 08 de enero de 2009, la arrendataria recibió comunicación remitida por la arrendadora que a partir del 01 de enero de 2009, el nuevo canon fijado era por la suma de cinco mil ciento sesenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 5.163,75) mensuales.
Que tal como se analizó con anterioridad, el Juzgado Superior Contencioso a quien correspondió el conocimiento del Recurso Contencioso Administrativo Inquilinario, dictó fallo interlocutorio el 28 de mayo de 2009, a través de la cual se declaró procedente la solicitud de medida cautelar solicitada por la arrendataria, suspendió temporalmente los efectos de la Resolución recurrida “durante toda la vigencia del presente juicio y, además, se ordenó constituir caución o garantía suficiente dentro de los treinta (30) días continuos, computados desde la fecha de la sentencia, so pena de ser revocada.
De acuerdo al principio de ejecutividad de los actos administrativos, éstos desde que son eficaces frente a los particulares afectados, por haber sido notificado, en el caso de aquellos con efectos particulares, se encuentran amparados por una presunción de legalidad que no requiere ser verificados judicialmente para ello. Asimismo, gozan del principio de la ejecutoriedad, lo que supone que la propia administración, puede ejecutarlos sin la necesidad de acudir a otra autoridad, todo a tenor de lo dispuesto en las normas contenidas en los artículos 8, 79 y 87 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
Siendo así, el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 12668 del 14 de noviembre de 2008, debió ser cumplida por la arrendataria inmediatamente que tuvo conocimiento de ella, esto es, debió pagar la nueva pensión de arrendamiento fijado en la suma de cinco mil ciento sesenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 5.163,75) mensual, pues el hecho de haberse intentado en su contra el Recurso Contencioso de Nulidad, per se no enerva sus efectos.
Igualmente, la sentencia interlocutoria de suspensión de los efectos de la Resolución, tampoco puede tener efectos retroactivos o ex tunc (hacia el pasado), sino ex nunc (hacia el futuro), y así se desprende de la sentencia dictada cuando se suspendió temporalmente los efectos del acto impugnado “…durante toda la vigencia del presente juicio”.
Por ello, revestido el acto administrativo del principio de ejecutividad, imponía la obligación a la arrendataria de pagar el nuevo canon mensual inmediatamente a su eficacia, sin menoscabo del derecho de ejercer en su contra el Recurso de Nulidad como lo hizo. Y la medida de suspensión del acto sólo permitía a la arrendataria seguir pagando la pensión mensual anterior a la Resolución, mientras se tramitaba el juicio a la espera de la suerte del Recurso intentado, dado que dicha sentencia surtía efectos ex nunc.
En tal sentido, si bien es cierto que tanto la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento como la de nulidad del acto administrativo, tienen relación con la pensión de arrendamiento, dado que en una se alegó que la arrendataria no pagó el nuevo canon fijado y en la otra se cuestionó su validez, la decisión de la primera no depende de la segunda, pues para el momento en que se intentó la primera de las demandas, ya se encontraba vigente y eficaz la Resolución que fijó la pensión de arrendamiento y por ello, ha debido la arrendataria pagar el nuevo canon fijado, so pena de incurrir en la insolvencia alegada. Esa eficacia del acto no se enerva con la medida, pues la misma, se insiste, surte sus efectos hacia el futuro y fuere cual sea la suerte del Recurso de Nulidad, no cambia el hecho que la arrendataria para el momento de suspenderse sus efectos, no había cumplido con el acto administrativo contenido en la Resolución impugnada, razón por la cual se declara improcedente la cuestión previa de prejudicialidad alegada.
Así lo sostuvo la Sala Político Administrativo de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 02 de abril de 1981, con ponencia de la magistrada Josefina Calcaño de Temeltas, cuando señaló:
“Como tal, constituye una importante excepción legal al principio general según el cual, con base en una presunta validez intrínseca a todo acto administrativo, éste tiene fuerza obligatoria y produce todos sus efectos desde el momento de su emisión o desde el que él mismo lo disponga” (Luis A. Ortiz Álvarez. Jurisprudencia de las Medidas Cautelares en el Contencioso Administrativo 1980- 1984, pág. 183.
CUARTO
Efectivamente, los actos administrativos no producen efectos sino hacia el futuro. Se ha dicho que uno de los pilares básicos del derecho administrativo lo constituye el principio de irretroactividad de las leyes, en aras de preservar la seguridad de las relaciones jurídicas.
En este caso, como se ha insistido, una vez eficaz en cabeza de la arrendataria la Resolución que fijó nueva pensión de arrendamiento, debió cumplirla, pagando en la forma pactada, pues le era exigible en virtud del principio ya señalado de la ejecutividad de que gozan dichos actos, pues sólo posterior a la suspensión lograda, podía dejar de pagar la nueva pensión, mientras se conociese la suerte del recurso de nulidad y sólo a los efectos futuros, pero no por los meses de enero a abril de 2009, que la parte pagó la antigua pensión pactada y no la establecida por la Resolución cuestionada.
En efecto, quedó establecido con anterioridad que la arrendataria pagó las cantidades de bolívares 2.622,76, 2.622,46, 2.622,76, 2.623 y 2.623, que se corresponde a los meses controvertidos de enero, febrero, marzo y abril de 2009, en ese orden, cuando ha debido pagar por cada mes la suma de cinco mil ciento sesenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 5.163,75), por lo que en virtud de los principios de identidad e integridad del pago, previsto en el artículo 1290 y 1291 del Código Civil, según los cuales: “No puede obligarse al acreedor a recibir una cosa distinta de la que se le debe, aunque el valor de la cosa ofrecida sea igual o aun superior al de aquélla” y “El deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda, aunque ésta fuera divisible”, visto que la arrendataria no pagó en su integridad la pensión de arrendamiento, como una de sus principales obligaciones, no puede tenerse como liberado de ella en la forma asumida en el contrato pactado con la arrendadora.
Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente bien el cumplimiento o la resolución, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
Específicamente, en materia de arrendamiento el artículo 1592.2 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Siendo que la parte demandada, no cumplió con su carga de probar su solvencia en los cánones de arrendamientos indicados por la parte actora, resulta procedente la pretensión resolutoria.
Visto igualmente que la parte actora pretende el pago de las pensiones insolutas, a título de daños y perjuicios, se acuerda en conformidad, pues como se dijo, junto con la resolución la parte puede solicitar los daños y perjuicios, que en este caso deviene de las pensiones insolutas, causadas por ser el arrendamiento un contrato de tracto sucesivo que se va perfeccionando en la medida del transcurso del tiempo.
QUINTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la Cuestión Previa de prejudicialidad alegada por la demandada. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por la sociedad de comercio OFICENTRO COLINAS, C.A., contra la sociedad de comercio SERVICIO SURAMERICANO DE PROTECCIÓN SERSUPRO, C.A., TERCERO: RESUELTO el Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes, autenticado el 04 de octubre de 2005. CUARTO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la hoy actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por una oficina ubicada en el piso 6, signada con el número y letra 6-C del edificio Oficentro Colinas, situado en la avenida principal de Colinas de Bello Monte con calle Beethoven del Municipio Baruta, Estado Miranda. QUINTO: Se CONDENA igualmente a la parte demandada a pagarle a la parte actora la suma de veinte mil seiscientos cincuenta y cinco bolívares (Bs. 20.655), por los meses insolutos de enero a abril de 2009, a cinco mil ciento mil sesenta y tres bolívares con 75/100 (Bs. 5.163,75) cada uno, a título de daños y perjuicios.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de julio de dos mil nueve (2009). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA ACC,

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 03:17 p.m, se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA ACC,