REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, trece (13) de Julio de dos mil nueve 2009 199º y 150º PARTE ACTORA: GLORIA JOSEFINA MOLINA HUECK, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 2.074.629.- APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogada MARIANELLA BENAVIDES, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nro. 17.181.- PARTE DEMANDADA: LEONARDO D´ADDAZIO MILANO, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nro. 4.937.727.- APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JESÚS ANTONIO BLANCO GARCÍA Y MAURICIO CIRROTTOLA RUSSO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 112.474 y 79.375, respectivamente. MOTIVO DE LA DEMANDA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SENTENCIA: INTERLOCUTORIA ASUNTO: AP31-V-2009-000434 I NARRATIVA Se refiere la presente causa a una demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la ciudadana GLORIA JOSEFINA MOLINA HUECK, en contra del ciudadano LEONARDO D´ADDAZIO MILANO. En fecha tres (03) de marzo de 2009, se recibió de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, (URDD), libelo de demanda presentado por la parte demandante.- Mediante auto de fecha 04 de marzo de 2009, se admitió la demanda, posteriormente en fecha 11 de marzo de 2009, la parte actora consignó escrito de reforma de la demanda y en fecha diecisiete (17) de marzo de 2009, se admitió la misma por los trámites del procedimiento breve, lográndose la respectiva citación en fecha 03 de junio de 2009, mediante Boleta de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.- En fecha 09 de junio de 2009, comparecieron loS abogados Jesús Antonio Blanco García y Mauricio Cirrottola Russo, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 112.474 y 79.375, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano Leonardo D´Addazio Milano, parte demandada en el presente juicio y consignaron escrito de oposición de la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así mismo consignaron documento poder que acredita su representación. Posteriormente en fecha 10 de junio de 2009, comparecieron los apoderados judiciales de la parte demandada y consignaron escrito de contestación. En la misma fecha compareció la apoderada actora y contradijo la cuestión previa opuesta por la parte demandada. En la oportunidad de promoción de pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho.- TERMINOS DE LA CONTROVERSIA Alegatos de la parte actora: Alega la representación de la parte actora en su escrito libelar, que su mandante en fecha 08 de agosto de 2005, dio en arrendamiento al ciudadano LEONARDO D´ADDAZIO MILANO, ya identificado, un inmueble constituido por el apartamento 3-A y un puesto de estacionamiento, situado en el piso 3, del Edificio Residencias Las Garzas, ubicado en la Calle C de la Urbanización Santa Rosa de Lima en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, por un (1) año fijo prorrogable por lapsos iguales. Que al principio del mes de junio de 2006, y con más de sesenta (60) días de antelación, su representada manifestó verbalmente al arrendatario su intención de no renovar el contrato de arrendamiento y requirió la devolución del apartamento arrendado, a entregarse al finalizar el plazo fijo, mas la prórroga legal, manifestando el arrendatario que haría uso de la prórroga legal Que finalizado como fue el plazo, su representada no pudo obtener la devolución del inmueble y que el arrendatario continuó consignando el pago mensual en el Banco de modo intempestivo, haciendo caso omiso a lo convenido contractualmente. Que a finales del mes de abril de 2008, y ante la falta de palabra, ambas parte sostuvieron una conversación en la que su representada le exigió al arrendatario nuevamente la devolución del inmueble, haciéndole saber que le notificaría por escrito, fue así, cuando en fecha 12 de mayo de 2008, su representada le notificó por escrito al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, el cual vencía el 08 de agosto de 2008. Que a partir del mes de mayo y ante la notificación de la no prórroga enviada, y en virtud de la exigencia del pago de los gastos ocasionados, que ascienden a la suma de Bs.F 1.500,00, el arrendatario propuso a su representada el incremento de la pensión de arrendamiento a Bs.F. 2.250,00 mensuales, por lo que en fecha 18-07-2008, éste depositó en la cuenta corriente perteneciente a su representada la suma de Bs.F 3.750,00, cantidad ésta que comprende: La suma de Bs.F 1.500,00 por gastos ocasionados y la suma de Bs.F. 2.250,00, por pensión de arrendamiento, correspondiente al mes de julio de 2008, en forma extemporánea por tardía. Que nuevamente en fecha 07 de octubre de 2008, su representada le notificó al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, mediante instrumento privado, que del contenido de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, el arrendatario se obligó a pagar el canon convenido por la cantidad de Bs.F. 1.200,00 mensuales, por mensualidades adelantadas a partir del 08-08-05., en la cuanta corriente N° 0134-0038-52-0383050367, a nombre de la actora. Que el canon de arrendamiento fue aumentado en el año 2007 a Bs.1.500.000,oo y, a partir de julio de 2008 a Bs.F.2.250,oo. Alega también que el arrendatario ha incumplido con el pago de los meses agosto 2008 a diciembre de 2008 y enero a febrero de 2009, al haber hecho los depósitos de manera irregular. Que por todo lo anteriormente expuesto, es que demanda al ciudadano LEONARDO D´ADDAZIO MILANO, ya identificado, para que sea condenado a lo siguiente: Primero: Resolver el contrato de arrendamiento suscrito por el apartamento 3-A y un puesto de estacionamiento, situado en el piso 3, del Edificio Residencias Las Garzas, ubicado en la Calle C de la Urbanización Santa Rosa de Lima en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda. Segundo: En la devolución del inmueble libre de personas y en el mismo buen estado en que lo recibió. Tercero: En el pago de la pensión de arrendamiento insoluta correspondiente al mes de agosto de 2008 y de las pensiones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la sentencia definitiva. Por último solicitó el decreto de la medida de secuestro y estimó su demanda en la cantidad de Bs.F. 10.500,00.- PUNTO PREVIO En la oportunidad correspondiente para dar contestación a la demanda, la parte demandada solo opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que señala:”Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:… 11° La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.” A tal efecto aduce que el contrato de arrendamiento que tiene suscrito con la actora es indeterminado y, que la indeterminación temporal del contrato se refiere a que se prorrogó sucesivamente durante los períodos 2006-2007; 2007-2008, toda vez que en fecha 07 de octubre de 2008, y no antes se le notificó la voluntad de no renovación por la arrendadora. Alegó que el contrato vencía el 08 de agosto de 2006, que no existe prueba donde se le manifestara que no se le renovaba mas el mismo con sesenta (60) días de anticipación, que igual ocurre con el periodo contractual que automáticamente se renovó en el año 2007, que incluso vuelve a ocurrir en el año 2008, ya que la notificación referida fue hecha extemporáneamente el día 07-10-2008, que con lo cual se produjo una tercera renovación que convierte la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil. Que la acción intentada está prohibida por la Ley, pues debió intentarse la acción de Desalojo conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El Tribunal a los fines de decir la cuestión previa opuesta observa: Que la actora con la presente acción pretende la Resolución del contrato a tiempo determinado cuyo objeto es el inmueble que le tiene arrendado al demandado, señalando que este no ha pagado varios meses de cánones de arrendamiento. Ahora bien, de una revisión exhaustiva a los documentos acompañados a la demanda, específicamente a la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, en fecha 08 de agosto de 2005, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, al cual este Tribunal le otorga valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código Civil, toda vez que no fue tachado de falso por el adversario en su oportunidad legal, y que textualmente dice: SEGUNDA: “El plazo de este contrato es de UN (1) AÑO fijo, y empezará a regir desde la fecha de suscripción que del documento presente hagan las partes por ante la Notaría Pública, este término podrá ser prorrogable por lapsos iguales, ahora bien, si una de las partes da aviso a la otra, expresando su deseo por escrito de realizar un nuevo contrato o fijar posibles prórrogas, deberán hacerlo por lo menos sesenta (60) días de antelación a la fecha de vencimiento del presente contrato o de cualquiera de sus prórrogas…”. Se observa con meridiana claridad, de la cláusula transcrita que la duración del contrato de arrendamiento era por un año fijo desde el 08 de agosto de 2005, fecha de suscripción del contrato hasta el 08 de agosto de 2006 y, que la intención de las partes, fue que si deseaban prorrogar el tiempo debían realizarlo por escrito con por lo menos sesenta (60) días de anticipación. Asimismo, se observa de comunicación privada de fecha 07 de octubre de 2008, emanada de la apoderada actora y dirigida al demandado, recibida por éste en la misma fecha, en la cual se le comunica que no le será renovado el contrato de arrendamiento y, que la prórroga legal comienza en fecha 09 de agosto de 2009 y culmina el 08 de agosto de 2010, a la cual este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, toda vez que no fue impugnada de modo alguno por el adversario en la oportunidad legal, que la arrendadora-demandante notificó su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento cuando éste se había indeterminado por efecto del artículo 1.600 del Código Civil, pues tal y como quedó expresado en la cláusula segunda del contrato de marras, el término de duración era de un año, que venció el 08 de agosto de 2006, pues no consta en autos que las partes hayan suscrito documento alguno de prórroga de éste, es decir, dicho contrato nació determinado con un término de duración de un (01) año, contemplando prórrogas convencionales siempre que lo manifestaren las partes por escrito, por lo que al dejarse en posesión del inmueble al arrendatario vencido el plazo de duración del contrato, sin haber suscrito prórroga del lapso mediante documento escrito con sesenta (60) días de anticipación, su naturaleza paso a ser indeterminada, debiendo la apoderada actora intentar la acción de DESALOJO y no la RESOLUCIÓN DE CONTRATO como erróneamente lo hizo, por cuanto la norma establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…” (Subrayado nuestro), existiendo una prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, tal y como lo opuso el demandado, por lo que se declara CON LUGAR, la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por el demandado en el juicio, quedando desechada la demanda y extinguido el proceso, Y ASÍ SE DECIDE. PARTE DISPOSITIVA En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por el demandado en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la ciudadana GLORIA JOSEFINA MOLINA HUECK en contra del ciudadano LEONARDO D´ADDAZIO MILANO. Se condena en costras a la parte actora, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. REGÍSTRESE y PUBLÍQUESE.- Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los trece (13) días del mes de julio de Dos Mil Nueve (2009). 199 Años de Independencia y 150 Años de Federación.- LA JUEZ, Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA LA SECRETARIA ACC, IDALINA PATRICIA GONCALVES F. En la misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 A.M) se registró y publicó la sentencia que antecede.- LA SECRETARIA ACC, IDALINA PATRICIA GONCALVES F.