TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
El JUZGADO SEGUNDO PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. PUERTO CABELLO
199° y 150°
DEMANDANTE: Pablo Alfredo González Pimentel, venezolano, mayor de edad, cédula de identidad No. 2.764.678, y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES: Abogados Jesús Rafael León y Luís Baptista Salas, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 24.276 y 9.835, respectivamente.
DEMANDADO: Florentino De Oliveira Rascado, cédula de identidad No. 8.599.186, domiciliado en España
APODERADAS JUDICIALES Zoraida Stela Sánchez Moreno, Martha Coromoto Leal Torres y María Graterol Gutiérrez, cédulas de identidad No. 5.440.582, 4.386.274 y 7.153.866, Inpreabogado Nos. 21.055, 22.264 y 47.651.
SEDE: Civil
MOTIVO: Nulidad de Contrato de Arrendamiento y Daños y Perjuicios
EXPEDIENTE No.: 2006 / 7657
SENTENCIA: Definitiva
Vistos con informe de las partes
CAPÍTULO I
NARRATIVA
Mediante auto de fecha 31 de octubre de 2006, se admitió pretensión por Nulidad de contrato de arrendamiento y Daños y Perjuicios, interpuesta por el abogado Jesús Rafael León, Inpreabogado No. 24.276, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Pablo Alfredo González Pimentel, venezolano, mayor de edad, cédula de identidad N° V-2.764.678, y de este domicilio, contra el ciudadano Florentino De Oliveira Rascado, cédula de identidad No. 8.599.186, domiciliado en España, emplazándose al demandado en la persona de su apoderado Antonio de Oliveira Rascado, cédula de identidad No. 5.617.343, a dar contestación a la demanda dentro de los veinte días de despacho siguientes a que constase en autos su citación.
En fecha 23 de enero de 2007, el Alguacil consignó compulsa manifestando la imposibilidad de citar personalmente al ciudadano Antonio De Oliveira Rascado.
En fecha 30 de enero de 2007, previa solicitud de la parte actora se acordó la citación mediante carteles siendo consignados y agregado a los autos el 13 de febrero de 2007.
Mediante diligencia de fecha 28 de marzo de 2007, la abogada Zoraida Stela Sánchez, cédula de identidad Nº V-5.440.582, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 21.055, consignó poder conferido por la ciudadana Doña Rosa Eugenia Ampuea De Oliveira, apoderada del ciudadano Florentino De Oliveira Rascado, a ella y otras abogadas.
En fecha 20 de abril de 2007, compareció el apoderado actor y presento escrito de reforma, siendo admitido el 25 de abril de 2007, ordenando la citación del Instituto Nacional de la Vivienda, y la notificación al Procurador General de la República,
En fecha 12 de diciembre de 2007, compareció el apoderado judicial de la parte demandante y ratificó la solicitud de medida preventiva de enajenar y gravar sobre inmueble objeto del litigio, lo cual fue negado en auto de fecha 14 de diciembre de 2007, en virtud de no haberse recibido respuesta de la notificación al Procurador General de la República.
En fecha 15 de febrero de 2008, se recibió oficio N° G.G.L.-C.C.P N° 1048 del 18 de septiembre de 2007, proveniente de la Procuraduría General de la República.
En fecha 17 de junio de 2008, compareció la apoderada judicial de la parte demandada, abogada Zoraida Stela Sánchez Moreno y consignó escrito de contestación.
En fecha 20 de junio de 2008, el Tribunal estampó auto declarando inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada en su escrito de contestación.
En fecha 15 de julio de 2008, comparecieron los abogados Jesús León y Zoraida Stela Sánchez y presentaron escritos de promoción de pruebas; los cuales fueron agregados mediante auto de fecha 21 de julio de 2008.
Por auto de fecha 30 de julio de 2008, fueron admitidas las pruebas presentadas por la parte demandante.
Mediante auto dictado en esa misma fecha el tribunal inadmitió las pruebas presentadas por la parte demandada.
En fechas 20 de noviembre y 03 de diciembre de 2008, compareció el abogado Jesús Rafael León y presentó escrito de informes.
En fecha 04 de diciembre de 2008, compareció la abogada María Graterol Gutiérrez, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y consignó escrito de informes.
CUADERNO DE MEDIDAS
Mediante auto de fecha 21 de mayo de 2008, se abrió el cuaderno de medidas. En la misma fecha mediante sentencia interlocutoria se negó la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar solicitada por la parte actora.
CAPITULO II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS PARTE ACTORA:
Fundamenta la parte actora su pretensión en los hechos siguientes:
• Que en fecha 08 de septiembre de 2005, su poderdante, ciudadano Pablo Alfredo González Pimentel, celebró conjuntamente con los ciudadanos Ilitch Javier Vargas Pérez, Carlos Miguel Sánchez García y Luis José Salazar Vásquez, cédulas de identidad Nos. 15.642.756, 11.100.455 y 10.252.853, respectivamente, un contrato de arrendamiento con opción a compra con el ciudadano Florentino De Oliveira Rascado, representado en ese acto por el ciudadano Antonio de Oliveira Rascado, cédula de identidad No. 5.617.343, sobre un inmueble constituido por un terreno cercado totalmente de bloque de concreto y un portón de hierro con una superficie de 8.752,47 Mts. 2, ubicado en la urbanización Cumboto II entre las Avenidas 01 y 04 y el depósito PEPSI COLA, en jurisdicción de la Parroquia Goaigoaza del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, dentro de los siguientes linderos: Norte: Con el canal existente que lo separa del terreno de INAVI. Sur: Con la Avenida 01; Este: Con parcela propiedad de Consolidado del Refresco S.A. y Oeste: Con Avenida 04.
• Que el uso del inmueble especificado en la cláusula primera del referido contrato era para ser utilizado por los arrendatarios como Almacén de Depósito General y estacionamiento de mercancía autopropulsada ya nacionalizada y/o cualquier otra actividad de lícito comercio, afín o conexa a la antes expresada, con una duración o vigencia de un año contado a partir del 10 de octubre de 2005 hasta el 10 de octubre de 2006, fecha en la que realizaría la negociación de compra-venta; con un canon de arrendamiento de Bs. 8.000.000,oo mensuales.
• Que los arrendatarios pagaron al arrendador la cantidad de Bs. 32.000.000,00, por concepto de tres (3) meses de depósito y un (1) mes por canon adelantado.
• Que el ciudadano Pablo Alfredo González Pimentel, se encargó de tramitar la permisología correspondiente para el uso de Almacén de Depósito General y Estacionamiento de Mercancías Autopropulsada ya nacionalizada.
• Que actuó de buena fe comenzando a acondicionar el inmueble al extremo de que la División e Investigación de Siniestros del Cuerpo de Bomberos del Municipio Autónomo Puerto Cabello, Estado Carabobo le otorgó el correspondiente Certificado de Conformidad N° 1248-2005 en fecha 28 de octubre de 2005, para cuya solicitud y tramite actuó como Vice-Presidente en representación de la entidad mercantil “CLI ALMACEN, C.A.”
• Que los arrendatarios entre ellos el demandante constituyeron una sociedad comercial denominada “CLI ALMACEN, COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo en fecha 18 de octubre de 2005, bajo el N° 74, tomo 281-A.
• Que el objeto principal de la antes citada entidad mercantil lo constituye la explotación de todas aquellas actividades mercantiles reguladas por la Ley de Almacenes Generales de Depósitos, asi como el almacenaje y depósito de mercancías autopropulsadas, contenerizada y carga suelta en general con cualquier tipo de embalaje, Regímenes Aduanero, Depósitos Aduaneros In Bond, y demás actividades de lícito comercio relacionada con las antes mencionadas.
• Que el demandante se dirigió ante la División de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Puerto Cabello del estado Carabobo, en fecha 18 de noviembre de 2005 y verbalmente solicitó la permisología correspondiente a la actividad procesal antes aludida como lo es la Patente de Industria y Comercio.
• Que en la División de Administración Tributaria le informaron que el Área de la zona ubicada en la Urbanización Cumboto II, entre las avenidas 01 y 04 y el depósito de PEPSI COLA en la Parroquia Goaigoaza del Municipio Puerto Cabello era una zona AR-4, en la cual estaba prohibido este tipo de uso.
• Que a los fines de cerciorarse sobre la veracidad de la antes mencionada información en fecha 14 de junio de 2006, solicitó por escrito ante la Oficina Municipal de Planeamiento Urbano del Municipio Puerto Cabello del estado Carabobo la zonificación y destino al cual corresponde el inmueble objeto del presente litigio.
• Que en la respuesta emanada de la antes mencionada oficina indica que el Nuevo Plan de Ordenación Urbanística (POU) le corresponde una zonificación AR-4-C1C2, cuyo uso es residencial con comercios hasta categoría 2 y densidad bruta máx 200 Hab/Hlá.
• Que en aras de aclarar la duda que esto le generó solicitó nuevamente información al respecto, mediante su apoderado judicial abogado Jesús León información ante la Oficina Municipal de Planeamiento Urbano, obteniendo la misma respuesta.
• Que igualmente el mencionado abogado solicitó información a la Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Puerto Cabello sobre el otorgamiento de Patente de Industria y Comercio para la actividad comercial en referencia a desarrollar en el inmueble objeto del litigio y aun cuando fue recibida dicha solicitud verbalmente le condicionaron la respuesta a lo que al respecto establecieran las Divisiones de Planeamiento Urbano y de Ingeniería Municipal en forma conjunta; por lo que siendo obvia tal respuesta por parte de la División de Administración Tributaria frente a la improcedencia de la permisología por el uso no conforme, el ciudadano Pablo Alfredo González Pimentel se abstuvo de insistir en la solicitud de otorgamiento de dicha patente.
• Que el Fundamento de su pretensión la constituyen los artículos 1.113, 1.141, 1.155, 1.157, 1.159,1.160, 1.167, 1.168, 1.579, 1.585, 1.587 y 1.592 del Código Civil.
• En las conclusiones señala que hay ausencia de uno de los elementos esenciales a la validez del contrato por vicios del consentimiento, toda vez que el arrendatario estaba en conocimiento del uso destinado al inmueble objeto del contrato (cláusula primera del contrato), estando prohibido dicho uso de acuerdo al Plan Rector del Área Metropolitana de Puerto Cabello, y el arrendador a sabiendas de tal situación no lo advirtió a los arrendatarios, por lo tanto, los hizo incurrir en un error, pues de haberlo sabido su representado y sus co arrendatarios jamás podrían hacer uso del inmueble arrendado para el cual efectivamente se contrato.
• Que la obligación del arrendador prevista en los artículos 1579 y 1585 ordinal 3° del Código Civil resultó de imposible cumplimiento y como consecuencia ni su mandante ni los coarrendatarios no han podido ni podrán hacer uso del inmueble para el uso que se pacto en el referido contrato, por lo que procede su nulidad con la exigencia de la devolución del dinero dado al arrendador por concepto de depósito y pago de canon adelantado con los siguientes daños y perjuicios materiales derivados del referido incumplimiento imputable solamente al arrendador por el error cometido.
• Que la presente acción no está prescrita ni conducida por cuanto la está intentando en tiempo hábil.
• Que la obligación contraída por los arrendatarios en forma conjunta, la hace indivisible, por lo que están obligados conjunta por la totalidad a tenor del artículo 1254 del Código Civil.
ESPECIFICACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS:
• Que el demandante conjuntamente con sus co-arrendatarios pagaron al arrendador Florentino De Oliveira Rascado la cantidad de Bs. 32.000.000,oo por concepto de tres (3) meses de depósito y un (1) mes de pago de canon por adelantado de Bs. 8.000.000,oo.
• Que los arrendatarios invirtieron y pagaron la cantidad de Bs. 31.131.829,48 por concepto de gastos varios en el acondicionamiento del terreno objeto del presente litigio.
• Que el demandante en su condición de Vice-Presidente de CLI ALMACENES, C.A., ofició los servicios de Almacenaje y Depósito de Mercancías autopropulsadas, contenerizada y carga suelta en general en fecha 16 de diciembre de 2005 a la entidad mercantil Técnicos Especialistas en Servicios Aduanales, C.A. TESACA, y ésta en fecha 19 de diciembre de 2005 aprobó utilizar los servicios como almacén general, tal como se evidencia en los anexos marcados con las letras “P”, “Q”, “R” y “S”, ascendiendo los precios por dicho servicios en un monto aproximado de Bs. 56.868.170,52.
• Que los daños y perjuicios en conjunto asciende a la cantidad de Bs.120.000.000,oo.
• Que demanda la 1° La Nulidad Absoluta del Contrato de Arrendamiento con opción a Compra, celebrado entre el ciudadano Florentino De Oliveira Rascado y los ciudadanos Pablo Alfredo González Pimentel, Ilitch Javier Vargas Pérez, Carlos Miguel Sánchez García y Luis José Salazar Vásquez, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello del estado Carabobo en fecha 08 de septiembre de 2005, bajo el N° 43, Tomo 67 de los libros de autenticaciones respectivos, 2° Por concepto de Daños y perjuicios especificados en la cantidad de Bs. 120.000.000,00.
REFORMA DE LA DEMANDA
En la reforma señala:
• Que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento con opción a compra venta fue adquirido por el arrendador por compra que le hizo a la entidad mercantil CONSTRUCTORA D´ OLIVEIRA, C.A. (CDEOCA), según documento protocolizado bajo el N° 30, folios 225 al 228, Protocolo 1°, Tomo 4° en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, en fecha 12 de mayo de 2000.
• Que la mencionada CONSTRUCTORA D´ OLIVEIRA, C.A. (CDEOCA), a su vez hubo el referido inmueble del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI).
• Que el artículo 16 de la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda indica que el Instituto Nacional de la Vivienda tiene derecho de preferencia para readquirir los inmuebles que haya vendido en cumplimiento del objetivo fundamental que le asigna esta ley dentro de los veinticinco (25) años siguientes a la operación de compra-venta. A tal efecto el comprador interesado en vender el inmueble adquirido lo notificará al instituto, a fin de que éste, dentro de los Noventa (90) días siguientes a contar de la fecha de la notificación, ejerza el derecho aquí establecido o entregue al interesado constancia de que no esta dispuesto a ejercerlo.
• Que al evidenciarse de la protocolización de los documentos antes aludidos que no consta el requisito legal de que el Instituto Nacional de la Vivienda haya otorgado la constancia escrita de no tener interés en la readquisición del mencionado inmueble, aunado a la falta de notificación a dicho instituto por parte del comprador para que ejerciera el derecho legal para readquirir el inmueble, se consuma otro vicio en el contrato de arrendamiento con opción a compra.
• Que en cuanto a la fundamentación jurídica agrega los artículos 16 y 17 de la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda.
• Solicitó el llamamiento al Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) para que se hiciese parte en la presente causa.
• Solicitó el decreto de medida preventiva de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del presente juicio.
ALEGATOS PARTE DEMANDADA:
• Rechazó, negó y contradijo la demanda intentada en contra de su representado y su reforma tanto en los hechos como en el derecho, fundamentándose en el hecho de que se basa la demanda sobre un contrato cuya vigencia y vida ha concluido; indicando que entre su representado y los ciudadanos Pablo Alfredo González Pimentel, Ilitch Javier Vargas Pérez, Carlos Miguel Sánchez García y Luis José Salazar Vásquez, se celebró un contrato de arrendamiento con opción a compra sobre el inmueble descrito en el libelo cuyo tiempo de duración la pactaron desde el 10 de octubre de 2005 hasta el 10 de octubre de 2006; siendo el caso que para el día 16 de mayo de 2006, es decir, a los siete (7) meses y seis (6) días de duración de dicha convención, el ciudadano Pablo Alfredo González, demandante de autos, entregó al ciudadano Antonio de Oliveira Rascado, el inmueble que les fue arrendado e hizo formal entrega de las llaves del mismo; por lo que admite que entre el actor y su representado existió una relación arrendaticia, pero que dicha relación arrendaticia ya feneció, concluyó por revocación unilateral. Manifestando que para intentar una acción de nulidad, se requiere que la convención, esté vigente, que exista.
• Negó, rechazó y contradijo que en la celebración del contrato de arrendamiento se haya inducido en error al demandante co-arrendatario, en cuanto al uso del inmueble especificado en la cláusula primera y de la misma manera rechazó la invocación de los artículos 1.146, 1.147, 1.579 y 1.585, ordinal 3°, todos del Código Civil; indicando que el contrato bilateral donde el arrendador le entrega la cosa arrendada, a conservarla conforme al fin arrendado y a mantener el goce pacífico de la cosa durante el tiempo del contrato, fueron cumplidas por su poderista durante los siete (7) meses de los doce (12) pactados que duró por voluntad del actor al hacer entrega anticipada del inmueble y las llaves del mismo. De la misma manera adujo que resulta sin sentido el que el arrendatario demandante pretenda soportar una carga sobre los hombros de su poderdante, en virtud de que no era el quien debía acudir antes las autoridades municipales a ver si el uso que necesitaba el actor para el funcionamiento de su empresa era permitido en el área o zona donde está ubicado el inmueble que le fue arrendado; pues quien debe velar por la de la empresa es su dueño.
• Rechazó negó y contradijo el argumento expuesto por la parte demandante en cuanto al derecho de preferencia invocado que supuestamente tiene INAVI sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por cuanto no goza el actor de la titularidad de ese derecho de invocar el derecho preferente, ni es el momento procesal para invocarlo, como tampoco fue pactado contractualmente; correspondiendo tal invocación al Instituto Nacional de la Vivienda. Resultando significativo señalar que en el contrato mediante el cual INAVI vende el terreno a Constructora D´ Oliveira y esta su vez le vende a su representado, pero ni en el primero, y mucho menos en el segundo, se establece cláusula que establezca la obligación de ofrecimiento preferente.
• Rechazó, negó y contradijo que deba su poderista cantidad alguna de dinero por concepto de gastos en el acondicionamiento del terreno lo cual alcanza a la cantidad de Bs. 31.131.829,48. Admitió que en el contrato de arrendamiento con opción a compra se pactó el reconocimiento de la cantidad de Bs. 16.000.000,oo deducibles de los cánones de arrendamiento conforme a lo establecido en la cláusula décima segunda, cantidad esta limitada contractualmente y ya deducida de los cánones correspondiente a los meses de noviembre y diciembre del año 2005.
• Negó, rechazó y contradijo que su defendida deba cancelar alguna por concepto de unos supuestos daños y perjuicios en la cantidad Bs. 120.000.000, oo, por cuanto al haberse extinguido el contrato de arrendamiento por la acción unilateral del demandante, al no ser carga de su representado el ocuparse de tramitar y consultar la información y permisología ante las autoridades municipales y otras autoridades nacionales o estadales, no puede su representado ser víctima del cobro de unos supuestos daños y perjuicios demandados. Asimismo rechazó, negó y contradijo los daños y perjuicios demandados indicando que al establecerse que los daños y perjuicios fueron ocasionados a una supuesta entidad mercantil denominada CLI ALMACEN, COMPAÑÍA ANONIMA, la cual no es arrendataria, por lo que no tiene cualidad activa para demandar el resarcimiento de unos daños, por lo que opuso la defensa de fondo de falta de cualidad.
• Opuso de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la defensa de fondo de falta de cualidad del ciudadano Pablo Alfredo González Pimentel para demandar la nulidad de un contrato en nombre de los ciudadanos Ilitch Javier Vargas Pérez, Carlos Miguel Sánchez García y Luis José Salazar Vásquez, por cuanto de autos no se desprende la legitimación requerida, toda vez que al ser varios los ex arrendatarios, se conforma un litis consorcio activo necesario, que exige a todos los litigantes interesados actuar, para impedir proliferación de controversias y sentencias contradictorias.
• Reconvino en toda forma de hecho y de derecho al ciudadano Pablo Alfredo González Pimentel, la cual consiste en demandar el pago de los cánones de arrendamiento debidos desde el día 10 de marzo de 2006 hasta el 16 de mayo del mismo año, fecha esta en que se entregó el inmueble y sus llaves a su representada en señal de extinción y termino del contrato de arrendamiento; por tanto demanda la suma de Bs. 7.000.000,oo por el mes de marzo de 2006, ya que fue abonada la cantidad de Bs. 1.000.000,oo, por ese mes; por concepto del mes de abril Bs. 8.000.000,oo; por concepto del mes de mayo Bs. 8.000.000,oo; por concepto del mes de mayo de 2006 la suma de Bs. 266.666,oo por 6 días del mes de mayo para una suma de Bs. 1.599.996,00, para un total general de Bs. 24.599.996,00 por concepto de cánones de arrendamientos debidos de conformidad con la cláusula tercera del contrato que existió entre las partes. Así como la cancelación de la sanción contractual contenida en la cláusula cuarta a razón de Bs. 50.000,00 diarios por cada día de atraso en el pago de canon de arrendamiento, el cual alcanza la suma de Bs. 61.550.000. Ambos rubros demandados ascienden a la cantidad de Bs. 86.149.996,oo. Estimó la reconvención en la cantidad de Bs. 150.000.000,00 . Solicitó que el reconvenido convenga, por ser deudor solidario, en pagar las cantidades reclamadas o a ello sea condenado por el Tribunal. Fundamentó la reconvención en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil y en las cláusulas tercera y cuarta del contrato de arrendamiento con opción a compra celebrado entre las partes.
CAPITULO III
MOTIVACION
A. ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL JUICIO POR LAS PARTES
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
Junto al libelo la parte actora acompañó:
1.- Copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Publica Segunda del Municipio Puerto Cabello, en fecha 07 de junio de 2006 (folios 09 al 11), contentivo de poder otorgado por el ciudadano Pablo Alfredo González Pimentel, cédula de identidad No. 2.764.678, a los abogados Luis Ramón Baptista Salas y Jesús Rafael león, Inpreabogado Nos. 9.835 y 24.276, respectivamente. Dicho documento se aprecia en su valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al tratarse de copia fotostática de documentos reconocido no impugnada por el adversario, demostrativo de la representación legal de los abogados.
2.- Copia certificada expedida por la Notario Pública Primera del Municipio Puerto Cabello, contentiva del contrato de arrendamiento cuya nulidad se solicita el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, estado Carabobo, bajo el N° 43, Tomo 67, de fecha 08 de septiembre de 2005, (folios 12 al 16), la cual se aprecia en su valor probatorio de acuerdo con lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrativo de la relación arrendaticia entre las partes.
3.- Copia fotostática de Certificado de Conformidad No. 1248-2005, de fecha 28 de octubre de 2005 (folio 17) emanado del Cuerpo de Bomberos del Municipio Puerto Cabello, dejando constancia de Inspección Ocular en las instalaciones de CLI ALMACEN, C.A, ubicado en la urbanización Cumboto II, entre avenidas 01 y 04 y el depósito de Pepsi Cola. Se trata de un documento administrativo con presunción de legalidad por lo que al no encontrarse impugnada dicha copia se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
4.- Copia fotostática de Acta Constitutiva de la entidad Mercantil CLI ALMACEN, C.A, protocolizada por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 18 de octubre de 2005, No. 74. Tomo 281-A (folios 18 al 25), la cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
5.- Oficio No. 27906, de fecha 16 de junio de 2006, emanado de la División de Planeamiento Urbano del Municipio Puerto Cabello (folio 27 y 28), indicando la Zonificación correspondiente al inmueble objeto de litigio, a solicitud de la parte actora. Tal información se aprecia en su valor probatorio al emanar del Organismo Competente, y no encontrarse desvirtuada de manera alguna, indicativo de dicha zonificación.
6.- Oficio No. 408-06, de fecha 08 de agosto de 2006, y 407/06 de la misma fecha, emanado de la División de Planeamiento Urbano del Municipio Puerto Cabello (folio 31 y 32), con indicación sobre el Plan Rector Vigente (año 1967), y la Ordenanza de Zonificación en Puerto Cabello, a solicitud de la parte actora. Tal información se aprecia en su valor probatorio al emanar del Organismo Competente y no encontrarse desvirtuada de manera alguna, indicativo de que el plan rector vigente es del año 1967, así como la Ordenanza de Zonificación.
7.- Relación de facturas y facturas emanadas de terceros (folios 34 al 67). Se trata de instrumentos privados emanados de terceros ajenos al juicio que debieron ser ratificadas mediante la prueba testimonial, por lo tanto al no encontrarse evacuado tal medio probatorio bajo lo indicado en el artículo 431, carece de valor probatorio y se desecha del juicio.
Con el escrito de reforma la parte actora acompañó:
1.- Copia fotostática de documento protocolizado bajo el N° 12, folios 63 al 69, Protocolo 1°, Tomo 4° en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Puerto Cabello, estado Carabobo, en fecha 21 de julio de 1993, mediante el cual el Instituto Nacional de la Vivienda da en venta el inmueble objeto del presente juicio a la entidad mercantil Constructora D´ Oliveira, C.A, tal documento se aprecia de acuerdo a lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
2.- Copia fotostática de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Puerto Cabello, bajo el N° 30, folios 225 al 228, Protocolo 1°, Tomo 4°, mediante el cual Constructora D´ Oliveira, C.A. da en venta el inmueble objeto del presente juicio al ciudadano Florentino De Oliveira Rascado, tal documento se aprecia de acuerdo a lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
LAPSO PROBATORIO:
En el lapso probatorio la parte actora promovió:
I.- Ratificó todas y cada una de las instrumentales acompañadas junto al libelo. Tales instrumentos fueron valorados en consideraciones anteriores.
II.- En concordancia con los artículos 482, 483 y 431, promovió las testimoniales de los ciudadanos Yaneth Doumet de Alcalá y Alberto Parziale, en su condición de jefes de las divisiones de Planeamiento Urbano e Ingeniería Municipal del Municipio Puerto Cabello del estado Carabobo, a los fines de la ratificación de los documentos marcados “F”, es decir oficio N° 27.906, enumerado de la oficina de Planeamiento Urbano de fecha 16 de junio de 2006 y oficios Nos. 407/06 y 408/06 de fecha agosto de 2006. De las actas procesales se evidencia que tales ciudadanos fueron citados y no comparecieron en la oportunidad procesal correspondiente. No obstante, es criterio de quien decide que su comparecencia en juicio a los fines de la ratificación de documentos emanados de la administración pública no es prueba idónea en juicio, por cuanto: i) La información que suscriben proviene de un funcionario público, es decir de la administración pública, competente para dar dicha información, por lo que al no encontrarse en modo alguno desvirtuada el juez debe someterla a valoración; ii) En todo caso, el medio probatorio idóneo para ratificar y comprobar dicha información lo es la prueba de Informes tal como lo indica el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
III.- Solicitó de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se requiriera información tanto a la: 1) Oficina de Planeamiento Urbano como a la División de Ingeniería Municipal acerca de: PRIMERO: La zonificación y destino que le corresponde al inmueble objeto del litigio (identifica el mismo). SEGUNDO: Si en dicho terreno es procedente la permisología para ser utilizado como almacén general de depósito y estacionamiento de mercancía propulsada. TERCERO: Sobre las variables urbanas que corresponden con la ubicación del terreno objeto de litigio. 2) Al Instituto Nacional de vivienda (INAVI) para que informara sobre: PRIMERO: La cabida exacta de un lote de terreno que forma parte de mayor extensión y que ese instituto dio en venta a Constructora D´ Oliveira, C.A. SEGUNDO: Si ese instituto tiene conocimiento oficial sobre la aclaratoria que sobre el lote de terreno hizo el ciudadano Florentino De Oliveira Rascado, por ante el Registro Público (menciona los datos de dicha aclaratoria). TERCERO: Si el ciudadano Florentino De Oliveira Rascado, solicitó autorización a ese instituto y le fue concedida para que registrara dicha aclaratoria. 3) A la entidad mercantil Técnicas Especialistas en Servicios Aduanales, C.A., para que informe: PRIMERO: Si esa empresa recibió oferta de servicios del ciudadano Pablo Alfredo González Pimentel, relacionados con servicios de almacenaje y depósito de mercancía autopropulsada, contenerizada y en general cualquier tipo de carga suelta a ser prestado en el terreno objeto del presente juicio. SEGUNDO: Si esa empresa de servicios aduaneros aprobó en Junta Directiva contratar la utilización de los servicios de almacén general a partir del 19 de diciembre de 2005, a utilizar por los clientes que menciona. TERCERO: Si previa solicitud de precios por los servicios de almacenaje dirigidos por esa empresa de servicios aduaneros recibieron la lista de precios de dichos servicios en fecha 23 de diciembre de 2005. Informaciones requeridas a por el Tribunal mediante oficio Nos. 20820041-613, 614, 615 y 618.
A los folios 30 al 34, riela información emanada mediante oficios Nos. 299/08, 303/08 y 299/08, de la División de Planeamiento Urbano de la Alcaldía del Municipio Puerto Cabello, tal medio probatorio se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, al no encontrarse desvirtuada de manera alguna en la presente causa.
Al folio 38, riela oficio sin número de fecha 24 de septiembre de 2008, proveniente de la entidad mercantil TESACA. Tal medio probatorio se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, al no encontrarse desvirtuada de manera alguna en la presente causa.
A los folios 43 y 44, riela oficio No. 210 de fecha 17 de septiembre de 2008, proveniente del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI). Tal medio probatorio se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, al no encontrarse desvirtuada de manera alguna en la presente causa. Demostrativo que dicho Instituto se encuentra en conocimiento del asunto planteado, y que se ha reservado las acciones pertinentes, razón para que este Tribunal no realice pronunciamiento al respecto.
IV.- Con fundamento en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, promueve inspección judicial, a los fines de dejar constancia: Primero: Sobre la existencia física del lote de terreno descrito. Segundo: Que dicho lote de terreno se encuentra cercado así como pintado de colores con el logo de la empresa CLI ALMACENES, C.A. Tercero: Si el mencionado lote de terreno se encuentra ocupado por alguna persona natural o jurídica y en calidad de que lo ocupa.
Tal medio probatorio no fue evacuado por inasistencia de su promovente, razón para no otorgarle valor probatorio alguno.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Junto al escrito de contestación (folios 229-231), la parte accionada acompañó:
1.- Documento privado de fecha 16 de mayo de 2006, mediante el cual el ciudadano Pablo Alfredo González, demandante de autos, le hace entrega formal al ciudadano Antonio De Oliveira de las llaves del inmueble objeto del litigio. Tal instrumento no fue desconocido por el ciudadano Pablo Alfredo González, por lo que a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como reconocido otorgándosele valor probatorio.
2.- Original de la página 5, Cuerpo “D” del diario El Carabobeño, de fecha 18 de abril de 2006, (folio 233), donde aparece publicado Aviso dirigido a los ciudadanos Luís Salazar Vásquez, Carlos Miguel Sánchez e Ilitch Vargas con el objeto de finiquitar el contrato de arrendamiento que dio origen al presente juicio. Tal instrumento adminiculado con la documental valorada anteriormente, la aprecia este Tribunal de acuerdo a lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, otorgándole valor probatorio.
3.- Documentos identificados como Patente de Industria y Comercio Nos. 0071921-05-407-002-001, años: 94, 95, 96 y 97, correspondientes a la entidad mercantil Almacenadora CDEOCA, C.A., la cual funcionó en el inmueble objeto del litigio con toda la permisología municipal para desempeñar la actividad de almacenaje (folios 234 al 237). Se trata de documentos administrativos con presunción de legalidad, razón para otorgarles valor probatorio al no encontrarse desvirtuados en la presente causa.
4.- Copia fotostática de documento protocolizado bajo el No. 12, folios 63 al 69, protocolo 1°, Tomo 4°, en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Puerto Cabello, estado Carabobo, en fecha 21 de julio de 1.993 (folios 238 al 243), mediante el cual el Instituto Nacional de la Vivienda da en venta el inmueble objeto del presente juicio a la entidad mercantil Constructora De Oliveira, C.A. Tal documento se aprecia en su valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
5.- Copia certificada de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliaro del Municipio Puerto Cabello Estado Carabobo, en fecha 12 de mayo de 2000, bajo el No.30, folios 225, protocolo 1°, Tomo 4° (folios 244 al 250), mediante el cual Constructora D´ Oliveira, C.A. (CDEOCA) da en venta al ciudadano Florentino De Oliveira Rascado el inmueble objeto de litigio. Tal documento se aprecia en su valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
LAPSO PROBATORIO:
En el lapso probatorio la parte demandada invoco el merito favorable que emergen de las documentales que acompañó junto a la contestación. El merito favorable como medio probatorio susceptible de valorar no se encuentra establecido en nuestro ordenamiento procesal, razón por la que el tribunal inadmitió tal invocación por cuanto sólo constituyen alegatos. No obstante, las documentales acompañadas junto al escrito de contestación fueron valoradas en consideraciones anteriores.
B.- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
B.1 PUNTO PREVIO AL FONDO
DE LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA POR LA PARTE DEMANDADA
Plantea el presente asunto pretensión por Nulidad de Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra Venta, y Daños y Perjuicios interpuesta por el ciudadano Pablo Alfredo González Pimentel, contra el ciudadano Florentino de Oliveira Rascado. Como medio de defensa, la parte demandada alegó de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad de la parte actora, desde dos enfoques: i) Señala que al establecerse que los daños fueron ocasionados a una supuesta entidad mercantil, los rechaza y niega toda vez que la empresa CLI ALMACEN, C.A, no es arrendataria por lo que no tiene cualidad activa para demandar el resarcimiento de unos daños, ni puede demandar en su carácter de Vicepresidente daños supuestamente ocasionado a dicha empresa, ii) En el mismo, tenor, opuso la falta de cualidad del ciudadano Pablo Alfredo González Pimentel, para demandar la nulidad del contrato, en nombre de los ciudadanos Ilitch Javier Vargas Pérez, Carlos Miguel Sánchez García y Luís José Salazar Vásquez, en virtud que de autos no se desprende la cualidad requerida, toda vez que al ser varios los ex arrendatarios, se conforma un litis consorcio activo necesario que exige a todos los litigantes actuar.
Es por todos conocido, que la noción de cualidad denota una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa), con la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concebida (cualidad pasiva). A consecuencia de ello, toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva).
Por lo tanto, desde el punto de vista procesal, tal como lo afirma Ramos Méndez (1997, citado por Ortiz Ortiz en la Teoría General de la Acción Procesal en la Tutela de los Intereses Jurídicos, 2004), estrictamente, el significado de la legitimación se circunscribe a determinar quienes son las partes de un juicio en concreto. De allí entonces, que solo basta la autoatribución para determinar la legitimación o cualidad.
Pues bien, atendiendo a los aspectos antes indicados es evidente que las partes en el caso de autos tratándose de Nulidad de Contrato de Arrendamiento, lo son las partes contratantes llámense Arrendador y Arrendatarios, que no son mas que los ciudadanos Pablo Alfredo González Pimentel, Ilitch Javier Vargas Pérez, Carlos Miguel Sánchez García y Luís José Salazar Vásquez, como arrendatarios y el ciudadano Florentino De Oliveira Rascado, como arrendador, tal como lo indica el contrato acompañado a los autos. Por lo que, en principio son ellos los legitimados para interponer o contra los que se puede interponer cualquier acción (pretensión), es decir figurar como demandantes o como demandados.
Ahora bien, la parte demandada ha opuesto la falta de cualidad con relación a los daños demandados señalando que CLI ALMACEN, C.A, no tiene cualidad para demandar el resarcimiento de tales daños. Así las cosas, entiende esta juzgadora que tal alegato se ha basado en lo indicado por la parte actora en su libelo cuando especificó como daños la oferta de servicios realizada por el demandante como Vicepresidente de CLI ALMACEN, C.A, a TESACA, C.A, señalando una cantidad especifica. Sin embargo, tal alegato se encuentra estrechamente ligado a la procedencia de tales daños lo que significa que no es materia a determinar como punto previo al fondo del asunto. Así se declara.
Con relación, a la falta de cualidad por falta de integración del litisconsorcio activo, en principio siendo varios los arrendatarios a ellos en conjunto correspondería el ejercicio de cualquier acción para interponerla contra el arrendador. No obstante, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ha venido sosteniendo un tratamiento distinto en materia de arrendamiento, estableciendo mediante sentencia No. 5007 del 15 de diciembre de 2005, ratificada en la sentencia No. 1115 del 26 de mayo de 2006, que la cualidad no se pierde por el hecho de que en una comunidad, alguno de los comuneros ejerza su derecho como medio de protección de sus intereses particulares (Resaltado del Tribunal).
En la citada sentencia la Sala estableció:
Más aún las disposiciones legales aplicables al caso, (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Código de Procedimiento Civil y Código Civil), ni el contrato de arrendamiento, el cual es ley entre las partes, establecen que en casos como el de autos, donde un determinado bien es arrendado por más de una persona, no pueda uno de los co-arrendadores demandar en forma separada la resolución del mismo por alguna de las causas contempladas en la ley; siendo que por regla general en nuestro ordenamiento jurídico, las personas naturales pueden realizar todo aquello que no esté prohibido por ley, por lo que no puede imponerse a un particular una prohibición sin base legal que lo sustente.
Ello así, donde no distingue el legislador mal podría hacerlo el intérprete en desmedro al derecho a la tutela judicial efectiva de las partes; pues nuestra justicia, debe imponerse como un mecanismo progresista, en aras del interés general, con miras al cumplimiento de los postulados contenidos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, relativos al derecho a la tutela judicial efectiva y al proceso como instrumento fundamental para la realización de la justicia, respectivamente.
Así pues, debe indicarse que el derecho a la tutela judicial efectiva supone no sólo el derecho de acceso a la justicia y de poder accionar ante los Tribunales, sino también a obtener con prontitud la decisión correspondiente, poder confiar en la ejecutividad de los fallos, y evitar trabas o formalismos inútiles que obstaculicen el derecho de llevar un proceso judicial hasta sus últimas instancias.
De esta manera, y aplicando la disposición jurisprudencial no es posible considerar la falta de integración del litisconsorcio activo en el caso de autos. Así, se declara.
B.2 CONSIDERACIONES DE FONDO
Con relación al fondo de la controversia, este Tribunal observa que el ciudadano Pablo Alfredo González Pimentel, como co-arrendatario, interpuso pretensión por Nulidad de Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra Venta y Daños y Perjuicios, contra el ciudadano Florentino De Oliveira Rascado, en su carácter de arrendador, alegando vicios en el consentimiento como uno de los elementos esenciales a la validez del referido contrato, por cuanto el inmueble objeto de arrendamiento fue arrendado como Almacén General de Depósito, no siendo procedente su funcionamiento debido a la zonificación clasificada en el Plan Rector del Área Metropolitana de Puerto Cabello.
Pues bien, del estudio de las actas procesales este Tribunal evidencia que en efecto el ciudadano Pablo Alfredo González Pimentel, conjuntamente con los ciudadanos Ilitch Javier Vargas Pérez, Carlos Miguel Sánchez García y Luís José Salazar Vásquez, suscribieron en fecha 08 de septiembre de 2005, contrato de arrendamiento con opción a compra, con el ciudadano Florentino De Oliveira Rascado, representado en ese acto por su apoderado Antonio De Oliveira Rascado, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Cumboto II entre las avenidas 01 y 04 y el deposito de Pepsi Cola, contrato que tendría vigencia por un año contado a partir del 10 de octubre de 2005, hasta el 10 de octubre de 2006, tal como se evidencia del contrato que riela a los folios 12 al 16.
Asimismo, se evidencia de las actas procesales que el hoy demandante suscribió junto con el ciudadano Antonio De Oliveira en su carácter de Apoderado del Sr. Florentino De Oliveira, un documento privado en fecha 16 de mayo de 2006, mediante el cual entregaba a éste las llaves del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, libre de todo tipo de bienes muebles, aduciendo que realizó un llamado de prensa (sic) por el diario el Carabobeño a sus socios y hasta la fecha no ha logrado localizarlos (folio 232 1ra pieza). A los autos, también riela el aviso mencionado en dicho documento de donde se infiere el llamado público realizado a los co-arrendatarios en fecha 18 de abril de 2006, por el diario El Carabobeño con el objeto de tratar el finiquito del contrato de arrendamiento.
En este sentido, dispone el artículo 1159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causa autorizadas por la ley”.
De esta manera, refleja el legislador el carácter esencialmente consensualista del contrato encontrándose las partes obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen no pudiendo darlo por terminado unilateralmente sino por causas autorizadas por la ley , o por el mutuo consentimiento. Así entonces, el legislador dispone que al formarse los contratos por el mutuo consentimiento, también pueden deshacerse por el mutuo disensu, pues si las partes son libres de vincularse por su propia voluntad, son igualmente libres de desvincularse jurídicamente también por su propia voluntad.
Debido a esto, existen los medios de terminación de los contratos que la doctrina define como la extinción de los mismos, en el sentido que el contrato deja de producir sus efectos jurídicos normales y cesa de cumplir los fines para los cuales había sido celebrado (Maduro Luyando, Curso de Obligaciones, Cuarta Edición 1979).
En el caso de autos, y en criterio de quien decide cuando el ciudadano Pablo Alfredo González, y el ciudadano Antonio De Oliveira apoderado del demandado, suscribieron de mutuo acuerdo la documental en referencia, pusieron fin mediante el mutuo consentimiento al contrato de arrendamiento que los unía, dejando el contrato de producir sus efectos, razón por la que ya no puede hablarse de un contrato existente. Por otra parte, el contrato de arrendamiento que suscribieron las partes no se encuentra sometido a ninguna formalidad o solemnidad que fuera necesaria cumplir en la disolución.
De allí entonces, que disuelto el contrato por voluntad de las partes materialmente no es posible demandar su nulidad como lo pretende la parte actora por cuanto el contrato no existía para el momento en que fue interpuesta dicha pretensión, nótese que el documento privado suscrito entre las partes tiene fecha del 16 de mayo de 2006, y la demanda fue interpuesta el 29 de septiembre de 2006, razón que obliga a este Tribunal a declarar improcedente la Nulidad del Contrato de Arrendamiento, y en consecuencia improcedente los Daños y Perjuicios demandados. Así, se decide.
CAPITULO IV
DECISION
Por todas las razones expuestas, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en Puerto Cabello, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le concede la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión por Nulidad de Contrato de Arrendamiento y Daños y Perjuicios interpuesta por el ciudadano Pablo Alfredo González Pimentel, Cédula de identidad No. 2.764.678, contra el ciudadano Florentino De Oliveira Rascado, cédula de identidad No. 8.599.186. Se condena al pago de las costas, a la parte perdidosa, con fundamento en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho de este tribunal, a trece días del mes de julio de 2009, siendo las 03:00 de la tarde. Año 199° de la Independencia y 150° de la Federación. Publíquese, regístrese y anótese en los libros respectivos. Déjese copia en el copiador de sentencias.
La Juez Temporal

Abogada Marisol Hidalgo García

La Secretaria Titular

Abogada Maritza Raffo Paiva

En la misma fecha se cumplió lo ordenado, previa formalidades de Ley
La Secretaria Titular

Abogada Maritza Raffo Paiva

Expediente No.
2006/ 7657