ASUNTO: AP31-V-2009-000414
Se refiere el presente asunto a una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento que ha presentado la compañía INVERSIONES MRROS, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 28 de octubre de 1960, bajo el No.2 , tomo 39-A; representada por la abogado en ejercicio Rosa Federico del Negro, IPSA # 26.408; contra la empresa LUNCHERIA Y HELADERIA LA BRIOCHE, S.R.L., con domicilio en Caracas, inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito federal y Estado Miranda, en fecha 29 de mayo de 1984, bajo el No.96, Tomo 33-A Sgdo.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la apoderada del actor que su defendida es propietaria de una parcela de terreno distinguida con el No.185 en el Plano General de la urbanización Las Mercedes, y la casa sobre ella construida, denominada “QUINTA MENDI ALDE”, situada en la Calle Madrid, entre las Avenidas Carona y Veracruz, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda.
Desde el año 1986 la empresa demanda ha venido ocupando en calidad de arrendataria el inmueble referido, de acuerdo con diferentes contratos a tiempo fijo; siendo el ultimo contrato, el suscrito por notaria en fecha 4 de febrero de 2003, con la demanda por intermedio de La Administradora Castro Vegas c.a., quien posteriormente se lo cedió a la parte demandante.
Ahora bien, de acuerdo con el contrato, la vigencia del mismo fue por tres años, contados a partir del 01 de febrero de 2003 hasta del 31 de enero de 2006; estableciéndose diferentes cánones de arrendamientos para cada uno de los tres años de su vigencia.
En fecha 29 de julio de 2005, la administradora antes mencionada procedió a notificarle judicialmente a la demandada que el contrato vencía el 31 de enero de 2006 y que no sería renovado. Posteriormente es la arrendataria la que participa a la administradora que iba hacer uso de la prórroga legal de tres años, a partir del 31 de enero de 2006 hasta 31 de enero de 2009.
Es el caso que a pesar que la prórroga legal se ha vencido en esta última fecha, la arrendataria no ha cumplido con su obligación de entregar o devolver el inmueble arrendado, por lo que la demanda para que desaloje y entregue el inmueble libre de bienes y personas, y solvente en los servicios de teléfonos, electricidad, gas, agua y aseo .
Estima la demanda en Bs.3.600, oo.
Contestación de la demanda
La parte demanda no pudo ser citada personalmente en la persona de su representante; por lo que hubo necesidad, después de emplazarlo sin resultado por la prensa, de nombrarle defensor ad litem, en la persona del abogado Walter Reina Rincón, IPSA # 78.564; quien, una vez citado, procedió a contradecir la demanda, argumentando que el contrato se había convertido en uno a tiempo indeterminado.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis y definido los límites de la presente controversia, corresponde pasar a analizar los medios probatorios traídos a los autos.
1.-
Al folio 08 y ss corre documento protocolizado, representativo del título de propiedad del inmueble de autos, en cabeza de la parte actora.
La condición de propietario de la parte demandante no ha sido cuestionada en el presente juicio.
2.-
Al folio27 y ss corre un documento notariado representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio.
En relación con su duración, en él se estipuló que su vigencia era de un plazo fijo de tres años desde el 01 de febrero de 2003 hasta 31 de febrero de 2006.
Quiere decir que a partir del 31 de febrero de 2006 comenzaría a cursar de pleno derecho una prórroga legal de tres años; habida cuenta que el mismo actor reconoce en su libelo que la relación arrendaticia empezó desde el año 1986.
Correspondiéndole la prórroga de esa extensión, de acuerdo con el art. 38 del Decreto Ley Inquilinario, la misma concluiría en 31 de febrero de 2009.
Para que el contrato se haya indeterminado por tácita reconducción, de acuerdo con el art. 1600 CC, se deberá demostrar que después de esa fecha el arrendatario quedó y se le dejó en posesión del inmueble; lo cual es carga probatoria de la parte demandada, que es quien se beneficia y quien alega la indeterminación.
2.-
Al folio 34 corre fotostato de documento privado representativo de una carta firmada por la parte actora y dirigida a la parte demandada; la cual carece de valor probatorio, por ser un fotostato.
3.-
Al folio 35 y ss corren las resultas de una notificación judicial que la Administradora Castro y Vega, c.a. le habría cursado (29 de julio de 2005) a la parte demandada, avisándole que el contrato objeto de este juicio, no sería renovado.
Desde el momento que en el contrato se estipuló un lapso fijo de vigencia de tres años, desde 01 de febrero de 2003 hasta el 31 de enero de 2006, no habría necesidad de notificar al arrendatario la no renovación del contrato; ya que la sola fecha de vencimiento por sí sola interpela al deudor, sin necesidad de notificación.
4.-
Al folio 40 corre en original un documento privado representativo de una carta de respuesta de la parte demandada le dirige a la Administradora Castro Vega c.a.; en la cual le acusa recibo de la notificación anterior de no renovación del contrato, y le avisa que hará uso de la prórroga legal de tres años, cuyo vencimiento cae el 311 de enero de 2009.
Con ello se esta demostrando la duración total de la relación arrendaticia; ya que la misma parte demandada es la que confiesa o reconoce allí que es arrendataria del local desde el año 1984; con lo cual queda demostrado el tipo de extensión de prórroga legal que le corresponde, de acuerdo con el art. 38 del Decreto ley Inquilinario.
5.-
Al folio 40 y ss corren recaudos representativos de consignaciones judiciales de alquileres
Prueba que no resulta pertinente a la presente causa que se circunscribe al vencimiento de la prórroga legal, y no a la falta de pago de los cánones de arrendamiento.
Conclusiones.
Visto el material probatorio allegado a estos autos, podemos concluir que la parte actora ha demostrado el vencimiento de la prórroga legal y en consecuencia el nacimiento a cargo de la parte demandada, como arrendataria, de la obligación de devolver o entregar el inmueble arrendado; sin que existan pruebas en los autos de que se haya producido la tácita reconducción del contrato para considerar que el mismo se ha convertido en uno sin determinación de tiempo de vigencia, de acuerdo con el art. 1600 del Código Civil.
Parte Dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA que presentó Inversiones Los Morros c.a. contra Lunchería y Heladería La Brioche s.r.l., ambas partes arriba identificadas.
En consecuencia adopta las siguientes resoluciones:
Declara finalizado el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, arriba identificado, por motivo del vencimiento de la prórroga legal.
Como consecuencia de dicha terminación, condena a la parte demandada a que entregue a la parte actora el inmueble arrendado identificado como una parcela de terreno distinguida con el No.185 en el Plano General de la urbanización Las Mercedes, y la casa sobre ella construida, denominada “QUINTA MENDI ALDE”, situada en la Calle Madrid, entre las Avenidas Carona y Veracruz, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda.
Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Audiencia del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez y nueve días del mes de junio de dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONENE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las doce del medio día se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria