TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO NIRGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
DICTA LA PRESENTE SENTENCIA DEFINITIVA

Nirgua, Nueve (09) de Marzo de 2009
198º 150º

DEMANDANTE: INVERSIONES ACOSTA PEREZ C. A. (INAPECA)
de este domicilio
ABOGADO: RÚBEN RAFAEL RUMBOS GIL
APODERADO: I.P.S.A. Nº 34.930, de este domicilio
DEMANDADO: CAMILO GUILLERMO DONGO GONZALEZ DEL VALLE,
cédula de identidad Nº V- 13.139.471 y de este domicilio
ABOGADO: BALMORE RODRÍGUEZ NOGUERA
ASISTENTE: I.P.S.A. Nº 34.902 de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO.-
MATERIA: CIVIL.-
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: Nº 2.530/09.-
CAPITULO PRIMERO
NARRATIVA
Se inicia el presente procedimiento por demanda incoada en fecha veintitrés (23) de enero de 2009, por la sociedad de comercio: INVERSIONES ACOSTA PEREZ C. A. (INAPECA), inscrita por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, bajo el N° 218, folios 01 al 06, Tomo XLIII, adicional V de fecha 01 de junio de 1991, representada judicialmente por el abogado RÚBEN RAFAEL RUMBOS GIL, I.P.S.A. N° 34.930, cédula de identidad N° V- 7.583.616 y de este domicilio, según poder de administración que corre agregado a los folios 97 al 98 de este expediente, actuando en su condición de Arrendadora y propietaria de un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales y dos puestos de estacionamiento del centro comercial “La Palma”, distinguidos con los números 7 y 8, ubicados en la avenida Bolívar, frente al Polideportivo Nirgua, Municipio Nirgua, Estado Yaracuy, alegando que en fecha 20 de agosto del año 2007, su representada, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano: CAMILO DONGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.139.471 y de este domicilio, sobre los locales y puestos de estacionamiento referidos, según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de esta ciudad, inscrito bajo el N° 33, tomo 09 , de fecha 20 de agosto de 2007. Que el arrendatario se comprometió a pagarle a su mandante los cánones de arrendamiento dentro de los cinco días siguientes contados a partir del vencimiento de cada mes a razón de quinientos veinte Bolívares (Bs f 2.000) (sic) cada mes y que hasta la presente fecha han transcurrido consecutivamente siete (7) meses contados a partir del mes de junio de 2008 hasta diciembre de 2008, sin que el arrendatario haya pagado a su mandante los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses antes señalados que representan a la fecha una deuda de tres mil seiscientos cuarenta Bolívares (Bs. 3.640).
Estimó la cuantía de la acción en la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000)
Concluyó demandando al arrendatario por desalojo de inmueble conforme a los artículos 33 y 34 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y pide se conmine al demandado al desalojo del inmueble objeto del contrato, al pago de las cantidades insolventes de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van de julio a diciembre de 2008, a razón de Bs. 520 cada uno para un total de Bs. 3.640 del actual cono monetario, así como el pago de los cánones de arrendamiento que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble y se le condene al pago de las costas procesales.
Acompañó en original (folios 7 al 9) contrato de arrendamiento celebrado entre las partes e instrumentos públicos relacionados con la propiedad del inmueble que corren a los folios 10 al 16.
Admitida la acción (folio 21), se acordó el emplazamiento de la parte demandada, lo cual fue efectuado satisfactoriamente por el Alguacil de este Juzgado, consignando la boleta de citación debidamente firmada por ésta, tal como consta a los folios 22 al 23 del presente expediente.
Al folio 24 y su vuelto corre agregada la contestación formulada por la demandada en fecha 12 de febrero de 2009, asistido por el Abogado: BALMORE RODRÍGUEZ NOGUERA, I.P.S.A. Nº 34.902, de este domicilio, en la cual niega que se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento que le imputa la actora como fallidos porque ha venido pagando mediante consignaciones arrendaticias desde la fecha 04 de julio de 2008 y hasta enero de 2009 por ante este Juzgado como se evidencia del expediente numerado 51/08 de la nomenclatura de este Tribunal. Niega la procedencia de la acción y pide que así se declare en punto previo en la definitiva “…porque se está en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado conforme se lee en la cláusula de temporalidad del mismo (segunda) dado que el mismo se encuentra prorrogado Ope legis hasta el 01 de junio de 2009, defensa esta que se consagra en la prohibición establecida en el artículo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios vigentes…”. Quedando así trabada la litis.
Al folio 25 corre diligencia del demandado en la cual confiere poder Apud Acta al abogado BALMORE RODRIÍGUEZ NOGUERA, identificado en autos, para que lo represente en todos los asuntos relacionados con esta causa.
Al folio 26, corre escrito de pruebas, suscrito por el representante judicial de la parte demandante y del folio 27 al 233 corren instrumentos públicos consignados con el referido escrito.
Al folio 2 de la segunda pieza del presente expediente corre auto de admisión de las pruebas promovidas por la actora con la advertencia de que por cuanto no requieren de evacuación, se valoraran en su oportunidad legal.
Al folio 3 de la segunda pieza del presente expediente corre escrito de pruebas, suscrito por el representante judicial de la parte demandada
Al folio 4 de la segunda pieza corre auto de admisión de las pruebas promovidas por la demandada con la advertencia de que por cuanto no requieren de evacuación, se valoraran en su oportunidad legal.
CAPITULO SEGUNDO
MOTIVA
La parte actora demanda el DESALOJO INMOBILIARIO, del inmueble constituido por dos (2) locales comerciales y dos puestos de estacionamiento del centro comercial “La Palma”, distinguidos con los números 7 y 8, ubicados en la avenida Bolívar, frente al Polideportivo Nirgua, Municipio Nirgua, Estado Yaracuy, que dice arrendó en fecha 20 de agosto del año 2007, al ciudadano: CAMILO DONGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.139.471 y de este domicilio, según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de esta ciudad, inscrito bajo el N° 33, tomo 09 , de fecha 20 de agosto de 2007, fundamentándose en los artículos 33 y 34 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al considerar que el arrendatario se encuentra insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento inmobiliario en forma consecutiva desde hace siete (7) meses contados a partir del mes de junio de 2008 hasta diciembre de 2008, pero la parte demandada negó tal hecho y pidió que en punto previo se resolviera sobre la improcedencia de la acción al considerar que siendo el contrato que une a las partes un contrato a tiempo determinado, que se encuentra prorrogado Ope legis hasta el día 01 de junio de 2009, no es procedente la acción de desalojo ya que ésta sólo es posible en los contratos a tiempo indeterminado, por lo que éste juzgador revisará en forma previa el referido alegato.
Al respecto hay que indicar que la demandante consignó junto con su escrito de demanda contrato original de arrendamiento celebrado entre las partes y el cual se encuentra autenticado por ante la Notaría Pública de esta ciudad, inscrito bajo el N° 33, tomo 09 , de fecha 20 de agosto de 2007 (folios 7, 8 y 9), el cual por ser documento público, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil y no haber sido objeto de impugnación o tacha por parte del demandado reviste todo su valor probatorio para dar por demostrada la relación contractual arrendaticia alegada.
Ahora bien; el contrato, constituye el medio más idóneo para que los individuos manifiesten su voluntad y reglamenten sus relaciones económicas. La voluntad libremente manifestada, produce efectos obligatorios para las partes intervinientes en la relación contractual, siendo por tanto fuente de obligaciones, es decir; de derechos y deberes.
Señala la doctrina, que el contrato ha de entenderse como un todo coherente, en consecuencia, sus cláusulas han de ser objeto de una interpretación global relacionando las unas con las otras, y como lo indicó Messineo, citado por Guerrero Quintero, cada cláusula puede adquirir un significado inexacto y que solamente de la correlación armónica de cada una de ellas con las otras y de la luz que se proyectan recíprocamente, surge el significado efectivo de una y de todas, las tomadas en el conjunto (La duración del contrato de arrendamiento y la consignación inquilinaria, 1990, p: 35).
Analizado lo anterior, si se presentan dudas acerca de si un contrato de arrendamiento es a plazo fijo o por tiempo indeterminado, se tiene, indefectiblemente, que realizar la interpretación de la cláusula o cláusulas del contrato en las cuales las partes contratantes fijaron la duración de la relación arrendaticia y luego subsumirlas dentro del supuesto normativo que la regula. Pues bien, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, otorga a los jueces facultad para interpretar los contratos ateniéndose al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes y teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, por lo que al interpretar la cláusula segunda del contrato que une a las partes en contienda, se aprecia que la misma establece “… El plazo de duración del presente contrato es de un (01) año fijo a partir del 01 de junio del (sic) 2007 hasta el 01 de junio del año 2.008 (sic) pudiendo prorrogarse automáticamente por un lapso igual y de no querer algunas (sic) de las partes dicha prorroga, se deberá dar aviso a la otra por lo menos con Diez (sic) (10) días de anticipación al término de finalización de dicho contrato, es (sic) el caso de que ambos contratantes no se notifique (sic) en el lapso establecido, se considerará la tacita reconducción del contrato por un lapso de un (01) año en las mismas condiciones…” De donde se observa claramente que la voluntad de las partes fue el de establecer un vínculo jurídico contractual que tiene las siguientes características:
1.- Es de tiempo determinado, ya que dicha cláusula establece que el término de duración se iniciaría en fecha 01 de junio de 2007, hasta el primero de junio de 2008.
2.- Que tendría una prorroga por un lapso igual, pero que en caso de no querer la prorroga alguna de las partes daría aviso a la otra con diez (10) días de anticipación al término de finalización del contrato y
3.- Que en el caso de que los contratantes no se hubieren hecho la notificación antes referida, el contrato se consideraría prorrogado por el lapso de un (1) año bajo las mismas condiciones.
Como no existe en autos prueba alguna que demuestre que se cumplió la condición indicada en el particular segundo de este análisis, lógico es deducir, que operó la condición indicada en el número de tres del anterior análisis, y por tanto el contrato se prorrogó por un año (1) más, es decir; desde el primero (1°) de junio de 2008 hasta el primero de Junio de 2009 y que a partir de esa fecha se iniciará una prorroga legal de un año conforme a las previsiones del artículo 38, literal “b” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que dicho contrato ha tenido una duración mayor a un (1) año y menor de cinco (5) años, siendo la prorroga legal de cumplimiento imperativo para el Arrendador y facultativa para el arrendatario.
Ahora bien, el desalojo es la acción mediante la cual el arrendador puede ir contra el arrendatario con el fin de poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito celebrado a tiempo indeterminado (negrillas del tribunal) para obtener la devolución del inmueble arrendado, por unas causales únicas, taxativas e impuestas por el Estado, es decir; indicadas en la ley, ya que el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“…Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (negrillas del tribunal) cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…” (Omissis)
De la anterior norma se desprende que el primer requisito para que prospere la acción de desalojo por una cualquiera de las causales indicadas en dicha norma, es que la duración del contrato sea INDETERMINADA (resaltado del tribunal) y como en el presente caso ha quedado comprobado que el contrato que une a las partes se celebró a TIEMPO DETERMINADO, (resaltado del tribunal) forzoso es concluir que el actor erró su acción ya que la acción procedente era la de resolución del contrato por incumplimiento o la de cumplimiento de contrato y al no haberlo hecho así la acción debe declararse sin lugar como se determinará en la dispositiva de este fallo.
Es pertinente aclarar, que la acción de desalojo y la acción de resolución de contrato de arrendamientos inmobiliarios, tienen una separación muy tenue, casi imperceptible, pero aún así se mantienen separadas en la legislación respectiva, esto es, como lo afirma el Dr. Edgar Nuñez Alcantara en su obra El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano”, editorial Vadell Hnos. pag. 246, “…que el desalojo sólo es aplicable a los contratos a tiempo indeterminado y que a los contratos a tiempo determinado siempre se les aplicará el artículo 1.167 del Código Civil, para plantear el cumplimiento (ejecución) o resolución del contrato…”
El distinto régimen al que está sometido el desalojo respecto de las acciones que puedan intentarse conforme a lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y aquellas que puedan intentarse por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil se caracteriza en que las causales de desalojo previstas en el referido artículo 34, son únicas, taxativas e impuestas por el Estado y sólo aplicables a los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo indeterminado o que se hayan convertido en indeterminados por efecto de las previsiones del artículo 1.600 del Código Civil, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneas en el sentido de que las partes las pueden establecer y modificar condiciones de acuerdo a lo pautado en el contrato y sólo son aplicables a los contratos celebrados a tiempo determinado, encontrándose allí la tenue diferencia entre estas acciones.
Precisado que el contrato que une a las partes en contienda en esta causa es un contrato a tiempo determinado y que la acción se intentó conforme a lo dispuesto en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual la hace improcedente por las razones ya advertidas, se considera inoficioso analizar las demás pruebas promovidas y evacuadas por las partes. Así se decide.
En cuanto a la estimación de la demanda por parte de la actora en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000), se considera improcedente toda vez que en los casos en los cuales se demande la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determina acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios y siendo que el contrato de arrendamiento que une a las partes es un contrato de tiempo determinado y que el canon de arrendamiento vigente entre las partes es de QUINIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs.520) del actual cono monetario, de los cuales se adujo que el arrendatario adeuda la cantidad de siete (7) mensualidades que suman un total de tres mil seiscientos cuarenta Bolívares (Bs. 3.640) la cuantía de la acción debe ser dicha cantidad y no la indicada por el actor, todo conforme a las previsiones del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
CAPITULO TERCERO
DISPOSITIVA
Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LA PRESENTE ACCIÓN, por haber quedado demostrado que la relación contractual arrendaticia que une a las partes es de tiempo determinado y que la acción intentada es sólo procedente cuando se trata de contratos a tiempo indeterminado como lo prevé el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,
SEGUNDO: Se declara que la cuantía de la acción es la cantidad de tres mil seiscientos cuarenta Bolívares (Bs. 3.640) como se dejó establecido.
TERCERO: Se condena a la demandante al pago de costas procesales por haber resultado vencida totalmente.-
Publíquese, Regístrese y Déjese copia.-
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de despacho del Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Nirgua a los Nueve (09) días del mes de Marzo del Año Dos Mil Nueve.- Año 198º de la Independencia y 150º de la Federación.-

El Juez Titular
Abog. Iván Palencia Arias
La Secretaria Titular
Abog. Melida Rodríguez

En esta misma fecha y siendo las 9:00 a.m. se publicó la anterior decisión.

La Secretaria Titular
Abog. Melida Rodríguez