TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, treinta de marzo de dos mil nueve
198º y 150º

EXPEDIENTE N°: AP31-V-2008-001582
PARTE ACTORA: ENGEL JOSUÉ MORENO GONZÁLEZ y MANAURE RAFAEL MORENO GONZÁLEZ
APODERADOS JUDICIALES: SAMIRA CHEJÍN SPERANDÍO y ALÍ JOSÉ NAVARRETE TORO
PARTE DEMANDADA: MARÍA EUGENIA CABANIEL MINAYA
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inició el presente procedimiento por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, mediante libelo de demanda interpuesta el día 20 de junio de 2008, ante este órgano jurisdiccional por la abogada Samira Chejín Sperandío, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 64.628, actuando como apoderada judicial de los arrendadores, ciudadanos ENGEL JOSUÉ MORENO GONZÁLEZ y MANAURE RAFAEL MORENO GONZÁLEZ, titulares de la Cédula de Identidad números V-18.994.501 y V-16.474.419, posteriormente reformada y admitida dicha reforma el día 16 de junio de 2008; contra la ciudadana MARÍA EUGENIA CABANIEL MINAYA, titular de la Cédula de Identidad No. V-7.662.843, fundamentados en que dicha ciudadana es arrendataria de un inmueble propiedad de los demandantes, constituido por una casa distinguida con el No. 1-A-7, situada en la calle principal Los Pinos, Urbanización Las Rosas, Parroquia Guatire, jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda.
El día 22 de octubre de 2008, siendo la oportunidad prevista para contestar la demanda, fue presentado en el expediente un escrito suscrito por la demandada, asistida por el abogado OSWALDO JOSÉ MENDOZA OJEDA, titular de la Cédula de Identidad No. V-2.149.548, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 2.939, en el cual solicitó lo siguiente: I) La declaratoria de nulidad del auto de admisión de la reforma de la demanda y de todos los actos subsiguientes y la reposición de la causa; II) Impugnó la cuantía establecida por la parte actora; III) Promovió la cuestión previa del ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia de este Tribunal para seguir conociendo del juicio, por la cuantía y la del ordinal 2°, referida al defecto de forma; IV) Alegó la falta de cualidad de ambas partes en el proceso; V) Contestó al fondo de la demanda; VI) Presentó reconvención contra los demandantes.
En esa misma fecha este Juzgado dictó auto mediante el cual resolvió el primer punto, por considerar que lo allí planteado revestía carácter de orden público y por ello debía ser resuelto antes de proseguir el procedimiento; declarando improcedente la solicitud de anulación del auto de admisión de la reforma de la demanda dictado el día 16 de julio de 2008 y el decreto de la reposición de la causa, motivado en las razones debidamente esgrimidas en el auto.
Por decisión separada, el mismo día 22 de octubre de 2008, se resolvió la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia del Tribunal para seguir conociendo la causa en razón de la cuantía, declarándola sin lugar y que por ello este Juzgado sí era competente por la cuantía para seguirla conociendo.
En la misma fecha se dictó auto mediante el cual se declaró inadmisible la demanda reconvencional interpuesta por la ciudadana María Eugenia Cabaniel Minaya contra los ciudadanos ángel Josué y Manaure Rafael Moreno Gonzalez.
El 24 de octubre de 2008, la parte demandada promovió prueba de informe al Banco Mercantil, C.A. Banco Universal y de inspección judicial a practicarse en el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda; admitidas mediante auto dictado el día 29-10-2008.
El 27 de octubre de 2008, el para entonces apoderado judicial de la parte demandada, abogado OSWALDO JOSÉ MENDOZA OJEDA, apeló del auto dictado por el Tribunal, por el cual se negó la solicitud de anulación de actas procesales y de reposición de la causa.
El 29-10-2008, se ordenó la tramitación del Recurso de Regulación de la competencia que fue ejercido previamente por la parte demandada, contra la decisión dictada el 22-10-2208, por la que se declaró sin lugar la cuestión previa referida a la incompetencia del Tribunal. En la misma fecha se dictó auto, oyendo en un solo efecto la apelación ejercida contra el auto que negó la reposición de la causa, se ordenó librar el oficio correspondiente al Tribunal de alzada una vez que constase en autos los recaudos faltantes para la expedición de las copias certificadas requeridas.
El día 29-10-2008, fue consignada una diligencia en el expediente, suscrita por la parte demandada y por el abogado OSWALDO JOSÉ MENDOZA OJEDA, exponiendo este último que renunciaba al poder apud acta que le otorgó la primera y ésta a su vez expresó que estaba notificada de dicha renuncia.
El 31-10-2008, la parte actora consignó escrito de pruebas, proveído mediante auto dictado el 3-11-2008.
El 5-11-2008, el Alguacil del Tribunal dejó constancia de haber entregado el oficio dirigido al Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, consignando un ejemplar sellado y firmado por el ente receptor.
El 6-11-2008, se dejó constancia por Secretaría de haberse remitido las copias certificadas relativas a la apelación antes referida, a través de oficio No. 10738, al Juzgado Distribuidor de turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial; sin que hasta la presente fecha consten en autos resultas de la misma.
Por cuanto estaban pendientes por recibir las resultas de las pruebas promovidas, así como del recurso de regulación de competencia ejercido por la parte demandada, este Juzgado dictó auto el día 12-11-2008, mediante el cual acordó diferir el pronunciamiento de la sentencia por un lapso de cinco (5) días de despacho.
El 17-11-2008, se dieron por recibidas las resultas de la prueba de inspección.
El último día del lapso de diferimiento, aún no se habían recibido las resultas del recurso de regulación de competencia, por lo cual se declaró suspendida la causa hasta que constase en autos la decisión correspondiente, de conformidad a lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El 9 de diciembre de 2008, se ordenó agregar a los autos el oficio remitido a este Juzgado por el Banco Mercantil, C.A. Banco Universal, relativo a la prueba de informes promovida por la parte demandada.
El 17 de marzo de 2009, se recibió el cuaderno contentivo del recurso de regulación de competencia, contentivo de la decisión dictada por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, confirmando la decisión dictada por este Juzgado Primero de Municipio, que declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y en consecuencia confirmó la competencia de este Juzgado para seguir conociendo la causa.
Corresponde ahora a este Tribunal dictar la sentencia definitiva en el presente procedimiento.
DE LOS HECHOS EXPUESTOS POR LAS PARTES.-
Señaló la apoderada judicial de la parte actora que en fecha 23 de enero de 2007, sus representados celebraron un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el No. 62, Tomo 01, con la ciudadana MARÍA EUGENIA CABANIEL MINAYA, sobre el inmueble antes descrito. Que como inventario del referido contrato, se encuentran ubicados en la casa arrendada, los siguientes bienes muebles: cocina empotrada de madera con su fregador, grifería y campana, dos (2) calentadores eléctricos, un equipo de aire acondicionado de 15.000 BRU, marca Comet, dos (2) duchas, tres (3) pocetas, tres (3) lavamanos con grifería, dos (2) puertas plegables para ducha, dos (2) puertas plegables, una de las cuales separa el cuarto principal del vestier y la otra sirve de puerta para el baño de la habitación principal, tres (3) puertas de madera con cerraduras, cuatro (4) clósets de madera con sus puertas y gavetas, once (11) lámparas de metal y vidrio con sus respectivos bombillos, siete (7) ventanas panorámicas, una (1) en cada habitación, una (1) en el vestier, dos (2) en la sala comedor, una (1) en la sala y una (1) en el lavanderos, dos (2) bombonas de gas con su sistema de conexión.
Que la arrendataria se obligó a cancelar un canon de arrendamiento por la suma de QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 550,00), que debería depositar la arrendataria por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, a favor de los arrendadores.
Que el lapso de duración del contrato era de seis (6) meses fijos, contados a partir del 1° de julio del año 2007, prorrogables por períodos fijos de seis (6) meses, siempre y cuando una de las partes no manifieste por escrito a la otra, su voluntad de no prorrogarlo, con por lo menos treinta (30) días de anticipación.
Que vencido el contrato el día 1° de julio de 2007, como ninguna de las partes manifestó por escrito nada en contrario, se prorrogó automáticamente por seis (6) meses más. Por lo que a su decir, se deduce que el contrato vencía el primero de enero de 2008.
Que el 1° de diciembre de 2007, los arrendadores se trasladaron al inmueble a entregarle a la arrendataria una carta recibida y firmada por ella, en la cual le dicen que en cumplimiento de la cláusula segunda del contrato, cumplen en notificarle que dicho contrato de arrendamiento no sería prorrogado, debido a sus consecutivas faltas de pago del canon de arrendamiento, por lo cual tampoco tendría derecho a la prórroga legal, debiendo desocupar el inmueble el 1° de enero de 2008.
Que la arrendataria dejó de pagar tres cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de abril, mayo y junio de 2008, a razón de (Bs. 550,00) cada mes, que ascienden a la cantidad de (Bs. 1.650,00), como se evidencia, a su decir, de la libreta de la cuenta de ahorros del Banco Mercantil, en donde se demuestra que desde abril de 2008 hasta la fecha, sus representados no han recibido la cancelación de los cánones de arrendamiento.
Que por lo antes expuesto, la arrendataria ha incurrido dentro de los supuestos de hecho establecidos en el artículo 1167 del Código Civil, por lo cual demanda la acción resolutoria del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, para que la ciudadana MARÍA EUGENIA CABANIEL MINAYA, en su carácter de arrendataria, convenga o en su defecto a ello sea condenada en los siguientes puntos: PRIMERO: De conformidad con el ordinal séptimo del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, solicita como medida preventiva el secuestro del inmueble arrendado; SEGUNDO: Que el Tribunal ordene la entrega del inmueble, totalmente vacío por parte de la arrendataria, en la definitiva; TERCERO: Al pago de los cánones de arrendamiento que se venzan hasta la definitiva entrega del inmueble arrendado; CUARTO: Seguir la causa por los trámites del procedimiento breve, de conformidad a lo previsto en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; QUINTO: A las costas y costos del presente juicio.
Al contestar el fondo de la demanda, la ciudadana MARÍA EUGENIA CABANIEL MINAYA, asistida por el profesional del derecho, OSWALDO JOSÉ MENDOZA OJEDA, expuso lo siguiente:
Que no es cierto que voluntariamente se hubiese negado a pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2008. Que a tenor de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, se obligó a depositar los pagos en la cuenta de ahorros número 01050618270618342419, del Banco Mercantil, por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.
Que se hizo imposible cumplir con esa obligación, porque la actora cerró la cuenta de ahorros el día 22 de abril de 2008. Que ello se evidencia de la planilla de depósito de fecha 15-10-2008, que no fue aceptada por la conformación de taquilla del mencionado banco, en la cual el cajero estampó la expresión “cancelada” el día 22 de abril de 2008. Que esa planilla estaba dirigida a abonar dinero a favor de la mencionada cuenta de ahorros, determinada como su única posibilidad de mantener su solvencia arrendaticia frente a la actora.
Que a ello se agrega el hecho de que el Tribunal de Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, designado para recibir las consignaciones de arrendamiento en caso de negativa de recibo por parte del arrendador, estuvo sin labores desde el día 28 de abril de 2008 hasta el 16 de septiembre de 2008, por lo que no podía la arrendataria realizar lo imposible, que era pagar mediante depósito en la cuenta de ahorros cerrada, ni pagar en el Tribunal competente para recibir consignaciones arrendaticias.
Señaló que considera por parte de la actora, un acto de mala fe y de “infidelidad contractual” el cierre de la cuenta, para impedirle pagar los cánones de arrendamiento correspondientes, toda vez que a la luz del contrato de marras se estableció esa obligación específica de pagar los cánones de arrendamiento a través de depósitos.
PUNTO PREVIO.-
Al contestar la demanda, la parte demandada señaló que se oponía a la cuantía estimada por la parte actora en la demanda, lo cual entiende este Tribunal que se trata de una impugnación de cuantía. Sin embargo, la cuantía de la demanda ya quedó suficientemente establecida por este Tribunal al decidir la cuestión previa de incompetencia por la cuantía, y dicha decisión fue confirmada por el Juzgado Quinto Superior antes referido, ratificando que la cuantía de la demanda debía establecerse de la misma forma en que lo hizo la parte actora, sumando las pensiones sobre las cuales se litiga. En base a ello, quedó fijada en la cantidad de UN MIL SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.650,00), conforme a lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia, habiendo quedado definitivamente firme dicho valor, no le es dable a este Tribunal volver a pronunciarse sobre ello. Así se declara.
CUESTIÓN PREVIA ORDINAL 6° DEL ARTÍCULO 346.-
Al contestar la demanda, la parte demandada promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del mismo Código; en los siguientes términos que se citan en forma textual:
“En efecto, alega la actora que según una carta de fecha 01 de diciembre de 2007, ésta manifestó a mi persona que el contrato de marras “NO VA A SER PRORROGADO” y me notifica que no tengo derecho a la prórroga legal y me solicita la desocupación del objeto arrendado a partir del 01 de enero de 2008. Pues bien, si el contrato de marras no se prorrogó a partir del 01 de enero de 2008, mal puede la actora pedir la resolución de un contrato de arrendamiento inexistente.
En este sentido, invoco doctrina: “...94.- Si hay desahucio, no se verifica la tácita reconducción; ahora bien, el inquilino que se ha quedado ocupando el inmueble después de vencido el término del contrato y habiendo sido notificado por el arrendador de su voluntad de no prorrogarlo, ¿qué carácter jurídico tiene?. No se puede considerar que es un arrendatario, pues el contrato ha expirado; si sigue ocupando a pesar de la oposición del propietario “ es un ocupante sin título, un usurpador” (Colin y Capitan, Derecho Civil Tomo 4, página 311); para Sanojo, el conductor en esta hipótesis considera un poseedor de mala fe, debiendo regularse las relaciones entre el locador y el ocupante, por los principios generales del derecho que rigen las relaciones existentes entre el propietario de la cosa y el poseedor de mala fe…” (cita del punto 94 de la obra Estudios de Derecho Inquilinario, Isaac Bendayán Levy, Editorial Cromotip, Caracas, 1968).
Así tenemos que por un lado la actora alega que el contrato de arrendamiento expiró el día 01 de enero de 2008, y por el otro exige el pago de cánones de arrendamiento derivados de ese contrato extinto, generados con posterioridad a su extinción, lo que hace que la presente demanda sea contradictoria, puesto que por una parte alega la existencia del contrato de marras para cobrar el arrendamiento y fundamentándose en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda la resolución de dicho contrato de arrendamiento y por la otra alega la terminación del mismo contrato a partir del 01 de enero de 2008, por lo que siendo así, se hace imposible para mi persona convenir total o parcialmente en la demanda o contradecirla, toda vez que me encuentro frente a dos (2) pretensiones que se excluyen mutuamente, incurriendo así la actora en el supuesto prohibido por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil que establece: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí…”. Por tanto, opongo la presente Cuestión Previa en contra de la actora”.
La cuestión previa promovida, la fundamenta la demandada, asistida por el profesional del Derecho, OSWALDO JOSÉ MENDOZA OJEDA, en que se acumularon indebidamente “dos (2) pretensiones que se excluyen mutuamente”.
No encuentra este Tribunal, de los argumentos expuestos por la parte demandada, asistida por el nombrado profesional del Derecho, cuáles son las dos (2) pretensiones que alega ejerció la parte actora, para determinar si se excluyen una a la otra o no. Sin embargo, por los principios de exhaustividad y congruencia que debe revestir toda decisión judicial, este órgano jurisdiccional examinará el libelo para determinar si existe dicha acumulación indebida, que se encuentra prohibida en nuestra legislación procesal; tomando en consideración que la demandada afirmó que se le hace imposible convenir total o parcialmente en la demanda o contradecirla, por dicha acumulación.
Fundamentada en que el término fijo del contrato de arrendamiento que le vincula a la parte demandada, expiró el día 1° de enero de 2008, ya que el día 1° de diciembre de 2007, se le notificó que no le sería renovado, la parte actora accionó la RESOLUCIÓN de dicho contrato de arrendamiento, por cuanto la demandada no cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento convenidos, desde el mes de abril hasta junio de 2008.
Lo que no señaló expresamente la parte actora en el libelo y tal vez sea eso lo que no entiende la parte demandada, y ello es comprensible ya que aparentemente no es profesional del Derecho, ya que actuó asistida por uno, es que los cánones señalados como no pagados estaban dentro del lapso que le otorga la ley al arrendatario para que pueda seguir ocupando el inmueble luego de la finalización del lapso contractual estipulado por las partes, es decir, el de la prórroga legal, dentro del cual, de conformidad con la parte in fine del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original...”
De los alegatos de la parte demandada se puede inferir que más que una acumulación impropia de pretensiones, lo que cuestiona es la interposición y admisión de una demanda por resolución de un contrato de arrendamiento, que ya venció, lo cual no está relacionado con la cuestión previa promovida. No obstante ello, este Juzgado se permite remitir a dicha ciudadana hacia el contenido del artículo 41 de la misma ley, que estable que cuando esté en curso la prórroga legal, podrán admitirse las demandas interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.
La demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por falta de pago de cánones de arrendamiento, fue fundamentada legalmente en el artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil, y de la lectura del libelo no se desprende que haya otra acción diferente a ésta. En consecuencia, se declara improcedente la cuestión previa promovida por acumulación indebida de pretensiones.
DE LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA POR LA ACCIONADA.-
Señaló la parte demandada, asistida por el profesional del Derecho, OSWALDO JOSÉ MENDOZA OJEDA, que hacía valer la falta de cualidad de los actores y de su persona para sostener el juicio, toda vez que los actores han señalado que el contrato de marras se extinguió el 01 de enero de 2008, por lo tanto, habiéndose extinguido el mismo, ocurre que ni ella posee la cualidad de arrendataria, ni los actores poseen la cualidad de arrendadores, por lo que este juicio es totalmente “impertinente” para readquirir la posesión del bien que otrora fue arrendado. Por lo tanto, no une a las partes ninguna relación arrendaticia.
Para decidir, el Tribunal observa:
La falta de cualidad alegada ha sido fundamentada en una interpretación muy particular que le da la parte demandada, asistida de abogado, a las afirmaciones realizadas por la apoderada judicial de la parte actora en el libelo, con ocasión a la relación arrendaticia alegada por ésta. Pero visto que en definitiva la demandada niega que los actores tengan el carácter de arrendadores y que ella tenga el de arrendataria, este órgano jurisdiccional se pronunciará sobre dicha falta de cualidad, pues de resultar que ninguna de las partes ostenta tal carácter, la demanda sería inadmisible.
Señaló la apoderada judicial de la parte actora que en fecha 23 de enero de 2007, sus representados celebraron un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el No. 62, Tomo 01, con la ciudadana MARÍA EUGENIA CABANIEL MINAYA, por el lapso de seis (6) meses fijos, contados a partir del 1° de julio del año 2007, prorrogables por períodos fijos de seis (6) meses, siempre y cuando una de las partes no manifestara por escrito a la otra, su voluntad de no prorrogarlo, con por lo menos treinta (30) días de anticipación.
Que vencido el contrato el día 1° de julio de 2007, como ninguna de las partes manifestó por escrito nada en contrario, se prorrogó automáticamente por seis (6) meses más; por lo que a su decir, se deduce que el contrato vencía el primero de enero de 2008.
Que el 1° de diciembre de 2007, los arrendadores se trasladaron al inmueble a entregarle a la arrendataria una carta recibida y firmada por ella, en la cual le dicen que en cumplimiento de la cláusula segunda del contrato, cumplen en notificarle que dicho contrato de arrendamiento no sería prorrogado, debido a sus consecutivas faltas de pago del canon de arrendamiento, por lo cual tampoco tendría derecho a la prórroga legal, debiendo desocupar el inmueble el 1° de enero de 2008.
Que la arrendataria dejó de pagar tres cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de abril, mayo y junio de 2008, incurriendo dentro de los supuestos de hecho establecidos en el artículo 1167 del Código Civil, por lo cual demanda la acción resolutoria del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.
Entre las pruebas consignadas por la parte actora, se evidencia que se encuentra un ejemplar original del referido contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante Notario Público, por los ciudadanos MANAURE RAFAEL MORENO GONZÁLEZ, como arrendador y MARÍA EUGENIA CABANIEL MINAYA, como arrendataria, el cual se aprecia con valor de plena prueba, de conformidad a lo previsto en el artículo 1360 del Código Civil. Se evidencia que en la cláusula segunda, las partes convinieron en que el lapso de duración del contrato era de seis (6) meses fijos, contados a partir del 1° de enero de 2007 hasta el 1° de julio de 2007, prorrogable por períodos iguales, siempre y cuando una de las partes no manifestase a la otra, su voluntad de no prorrogarlo, con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del término fijo o de sus prórrogas, si las hubieren.
De la disposición contractual referida se evidencia claramente que el contrato celebrado entre las partes es a tiempo determinado, de seis (6) meses el lapso inicial. Y en caso de haber prórrogas, serían igualmente por tiempo fijo de seis (6) meses.
Ahora bien, la única forma de no renovarse el contrato automáticamente, era si cualquiera de las partes notificaba a la otra su voluntad de no renovarlo, con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento, ya fuese del lapso fijo inicialmente pactado, o de cualquiera de las prórrogas.
Al respecto, la parte actora afirmó que al vencer el lapso de los primeros seis (6) meses, el contrato se renovó automáticamente, ante la falta de comunicación de los contratantes en contrario. Esta afirmación no encontró resistencia en la parte demandada, por lo este Juzgado debe tener como un hecho admitido que al vencimiento del lapso primeramente pactado, el contrato se prorrogó por un lapso adicional de seis (6) meses, que vencieron el día 1° de enero de 2008. Lo que significa que la relación arrendaticia siguió siendo a tiempo determinado, con duración de un (1) año hasta esa fecha.
Ahora bien, en cuanto a la afirmación referida en el libelo, sobre la notificación de no prórroga del contrato, que se le hizo a la parte demandada el día 1° de diciembre de 2007, tampoco este hecho fue expresamente negado por la parte demandada. En consecuencia, este Juzgado debe tener por cierto que el día 1°-12-2007, los demandantes notificaron a la arrendataria que el contrato de arrendamiento no sería renovado; notificación que se hizo debidamente, con treinta (30) días de antelación al vencimiento del lapso fijo, en cumplimiento de lo previsto en la cláusula segunda contractual.
Así las cosas, al vencer el lapso fijo de un (1) año, contractualmente convenido por las partes, que se cumplió el día 1° de enero de 2008, comenzó a correr obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para la arrendataria, el lapso de la prórroga legal, que de acuerdo a lo previsto en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de un lapso fijo de seis (6) meses, que vencían el día 1° de julio de 2008.
Según lo previsto en el único aparte del mismo artículo, durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original.
Si la arrendataria continuó ocupando el inmueble arrendado después del día 1° de enero de 2008, hecho éste que no fue controvertido en el proceso, se entiende que hizo uso de la prórroga legal, y no debía su arrendador solicitarle la entrega del inmueble arrendado por vencimiento del lapso fijo pactado, hasta que concluyera dicho lapso de la prórroga legal, pues de conformidad a la norma antes referida, durante el lapso de la prórroga legal, se sigue considerando la relación arrendaticia a tiempo determinado. Para este caso concreto, vencía la prórroga legal el día 1° de julio de 2007.
Sin embargo, sí procede cualquier otro tipo de demandas, fundamentadas en el incumplimiento de la arrendataria con sus obligaciones contractuales, de conformidad a lo previsto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En el presente caso, los demandantes indicaron que la arrendataria incumplió su obligación de pagar el canon de arrendamiento durante los meses de abril, mayo y junio de 2008, es decir, cuando aún estaba en curso el lapso de la prórroga legal, tiempo durante el cual la relación arrendaticia se sigue teniendo como a tiempo determinado.
Por las razones detalladamente explicadas, se concluye que el argumento sostenido por la parte demandada no tiene razón de ser en Derecho, pues ésta afirma que al haberse extinguido el tiempo fijo pautado en el contrato, ninguna de las partes tiene el carácter de arrendador y arrendatario; y por ello opuso la falta de cualidad.
Ahora bien, ya quedó plenamente establecido quiénes fueron las personas que suscribieron el contrato de arrendamiento antes analizado, de lo cual se deriva el carácter de arrendador que se abrogó el ciudadano MANAURE RAFAEL MORENO GONZÁLEZ y el que endilgó como arrendataria a la ciudadana MARÍA EUGENIA CABANIEL MINAYA. Igualmente consta en el expediente que el otro demandante, ciudadano ENGEL JOSUÉ MORENO GONZÁLEZ, es copropietario del inmueble arrendado, tal como se alegó en el libelo, y consta del documento que acredita dicha propiedad, que en original fue consignado al interponer la demanda; por lo que siendo copropietario del inmueble arrendado a la demandada, sin lugar a dudas también posee el carácter de arrendador que se abrogó en el libelo, junto con el otro demandante, ciudadano MANAURE RAFAEL MORENO GONZÁLEZ.
Sólo tienen cualidad para demandar la resolución del contrato de arrendamiento, quienes tienen el carácter de arrendadores, ya por ser los propietarios del inmueble, o por actuar en nombre de éstos cuando son sus administradores o mandatarios; y tienen cualidad para sostener el juicio, sólo quien es señalado como arrendatario y en definitiva se demuestra en autos que tiene dicho carácter. Visto que dichas condiciones quedaron plenamente comprobadas en este proceso, se concluye que ambas partes tienen cualidad para interponer y sostener el juicio. En consecuencia, se declara improcedente la falta de cualidad alegada.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA.-
La controversia en el presente asunto, ha quedado planteada en el señalamiento que hacen los actores, respecto a la falta de pago que endilgan a la demandada, quien a su vez admite dicha falta de pago, sin embargo se excepcionó alegando que dicho incumplimiento se debió a la actitud asumida por la parte actora, quien cerró la cuenta convenida para hacer el depósito del canon de arrendamiento; y que el Juzgado competente para recibir las consignaciones estuvo sin despachar. Corresponde al Tribunal, analizar las pruebas promovidas y evacuadas en el proceso, a instancias de la parte demandada, para verificar la procedencia de su excepción.
De acuerdo al señalamiento de la apoderada judicial de la parte actora, la arrendataria se obligó a cancelar un canon de arrendamiento por la suma de QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 550,00), que debería depositar la arrendataria por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, a favor de los arrendadores. Que la arrendataria dejó de pagar tres cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de abril, mayo y junio de 2008, a razón de (Bs. 550,00) cada mes, que ascienden a la cantidad de (Bs. 1.650,00), como se evidencia, a su decir, de la libreta de la cuenta de ahorros del Banco Mercantil, en donde se demuestra que desde abril de 2008 hasta la fecha, sus representados no han recibido la cancelación de los cánones de arrendamiento.
Al contestar el fondo de la demanda, la ciudadana MARÍA EUGENIA CABANIEL MINAYA, asistida por el profesional del derecho, OSWALDO JOSÉ MENDOZA OJEDA, expuso que no es cierto que voluntariamente se hubiese negado a pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2008. Que a tenor de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, se obligó a depositar los pagos en la cuenta de ahorros número 01050618270618342419, del Banco Mercantil, por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes; y que fue imposible cumplir con esa obligación, porque la actora cerró la cuenta de ahorros el día 22 de abril de 2008. Que ello se evidencia de la planilla de depósito de fecha 15-10-2008, que no fue aceptada por la conformación de taquilla del mencionado banco, en la cual el cajero estampó la expresión “cancelada” el día 22 de abril de 2008. Que esa planilla estaba dirigida a abonar dinero a favor de la mencionada cuenta de ahorros, determinada como su única posibilidad de mantener su solvencia arrendaticia frente a la actora.
Para demostrar esta primera excepción (cierre de la cuenta), la parte demandada promovió prueba de informes dirigida al Banco Mercantil, Banco Universal, la cual fue recibida en fecha 9 de diciembre de 2008. Este Juzgado aprecia dicha prueba, por cuanto la parte demandada la promovió tempestivamente y su recibimiento en el expediente luego de transcurrido el lapso probatorio, no es un hecho que deba imputarse a las partes. Informa dicha institución bancaria a este Juzgado que la cuenta de ahorros No. 0618-34241-9, a nombre del ciudadano MORENO GONZÁLEZ MANAURE RAFAEL, fue cancelada el día 21-4-2008, mediante nota de crédito No. 55411, por la cantidad de (Bs. 554,11).
Se evidencia de dicha prueba de informes, que a partir del 21 de abril de 2008, la cuenta de ahorros en la que las partes pactaron que fuese realizado el canon de arrendamiento, quedó inhabilitada para realizar dicho pago, pues el término “cancelada”, lo entiende este Tribunal como que fue ya definitivamente cerrada la misma.
Sin embargo, llama la atención del Tribunal que la parte demandada pretende beneficiarse hoy en día del cierre de dicha cuenta corriente, cuando de sus afirmaciones puede entenderse que no se enteró de ello, sino varios meses después, cuando el día 15 de octubre de 2008, pretendió hacer un pago en la cuenta convenida. Ello se desprende cuando la propia parte demandada afirma que la planilla en la que el cajero del Banco Mercantil estampó la expresión “cancelada el día 22 de abril de 2008”, estaba dirigida a abonar dinero a favor de la mencionada cuenta de ahorros, determinada como su única posibilidad de mantener su solvencia arrendaticia frente a la actora, y que eso sucedió el día 15 de octubre de 2008.
Es decir, que estando obligada a pagar el canon de arrendamiento del mes de abril 2008, por adelantado, hasta el día 5-4-2008, no fue sino hasta el mes de octubre que aparentemente la arrendataria se percató de que la cuenta convenida para el pago fue cancelada. Debe concluirlo así el Tribunal, por cuanto no hay ninguna otra afirmación de la arrendataria o cualquier otra prueba promovida en autos, que le permita concluir que dicha ciudadana estuvo dispuesta a pagar en esa cuenta, dentro del lapso convenido, los cánones de arrendamiento que se le imputan como no pagados.
Pues si por voluntad de los propios arrendadores fue cerrada la cuenta referida, ello sin lugar a dudas representa un obstáculo para que su arrendataria realizase el pago en el lugar y la forma convenidos contractualmente, pero no le libera de hacerlo, de conformidad a lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, se declara que la prueba de informes referida no perjudica a la parte actora en el presente proceso.
La otra prueba promovida por la parte demandada, se trata de la inspección judicial, dirigida a demostrar que los días comprendidos desde el 28-4 al 16-9-2008, no se dio despacho en el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, y con ello demostrar la imposibilidad en la que se encontró la demandada, de realizar las consignaciones arrendaticias.
Dicha prueba de inspección judicial la aprecia este Tribunal con efecto de plena fe, por cuanto fue promovida tempestivamente por la parte demandada, aun cuando fue recibida en el expediente luego del vencimiento del lapso probatorio. Así, se evidencia de acta levantada el día 12 de noviembre de 2008, por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, órgano que se constituyó en su propia sede, ubicada en la Avenida Intercomunal Guarenas-Guatire, Centro Comercial Oasis Center, piso 1, local quince (15), y actuando como comisionado de este Juzgado, dejó constancia de que en el calendario judicial emanado de la Dirección Ejecutiva de la Magistratura, correspondiente al año 2008, fijado en dicho Juzgado comisionado, se observa que desde el día 28-4-2008 hasta el 15-9-2008, ambas fechas inclusive, no hubo despacho; y que el día 16-9-2008, sí hubo.
De conformidad a lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando el arrendador de un inmueble se rehúsa expresa o tácitamente, recibir el pago del canon de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
El inmueble arrendado a la parte demandada de este proceso está ubicado en la jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda. Aun cuando no fue alegado por la parte demandada en su contestación, con la promoción de dicha prueba de inspección, entiende este Juzgado que dicha parte pretende hacer valer que el comisionado era el único Tribunal competente para recibir las consignaciones arrendaticias, y que en base a que no dio despacho durante el lapso indicado, se vio imposibilitada de liberarse de su obligación con el pago de los cánones de arrendamiento.
Ahora bien, de conformidad a lo pactado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, la arrendataria debía pagar el canon de arrendamiento por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, en la cuenta antes indicada, del Banco Mercantil. Si como quedó demostrado en autos, dicha cuenta fue cerrada, podría entenderse que la parte actora tácitamente estaba rehusándose a recibir el pago del canon de arrendamiento, por lo que debía la arrendataria realizarlo a través del procedimiento consignatario previsto en la ley especial. De acuerdo a la norma referida, debía hacerlo dentro del lapso, de los quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad, de acuerdo a lo contractualmente pactado; es decir que en el presente caso, la demandada tenía hasta el día veinte (20) de abril de 2008, para pagar el canon de arrendamiento del mes de abril de ese año.
Para esa fecha, presume este Tribunal que el Juzgado competente para recibir dichas consignaciones sí dio despacho; pues quedó demostrado en autos, que fue a partir del día 28 de ese mes que no despachó, y por ende tal vez también estuvo imposibilitado de recibir los pagos que de pensiones arrendaticias fuesen a consignar los justiciables.
Es decir, que para la fecha en que el Juzgado del Municipio Zamora dejó de dar despacho, ya la parte demandada estaba incursa en el incumplimiento de su obligación de pagar al menos un (1) mes de canon de arrendamiento a sus arrendadores. Pretendió excepcionarse la parte demandada en que no procedió de acuerdo a lo previsto en la ley en cuanto al pago del canon de arrendamiento convenido, en el hecho de que el Juzgado competente para recibir las consignaciones no dio despacho durante los días comprendidos desde el 28-4 hasta el 16-9-2008. Sin embargo, no hay constancia en autos, y tampoco así fue alegado por la demandada, de que antes del 28 de abril de 2008, ella acudiese ante el Juzgado referido, para que a sus instancias se formase un (1) expediente de consignaciones arrendaticias, aun cuando ya para esa fecha se encontraba vencido el lapso dentro del cual debía realizar el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril 2008.
Por otro lado, conoce este Juzgado por máximas de experiencia, que los Juzgados competentes para recibir consignaciones arrendaticias, y formar el expediente respectivo, no son receptores directos de cantidades de dinero, sino que previamente los depósitos se realizan en la cuenta que mantiene cada Tribunal en una institución bancaria del país, y lo que consigna posteriormente el arrendatario ante el Juzgado competente, es la planilla de depósito debidamente validada por el Banco.
Es decir, que bien pudo la parte demandada realizar los depósitos respectivos en la institución bancaria en que el Juzgado del Municipio Zamora del Estado Miranda posee cuenta, y posteriormente consignar las planillas de depósito una vez que se reanudara el despacho en dicho Juzgado, pero no procedió de esa forma. Igualmente, ante la emergencia que pudo habérsele presentado, también ha podido acudir a un Juzgado incompetente, quien posteriormente remitiera las actas al competente para recibir las consignaciones. Por lo que la falta de despacho en ese Tribunal durante el lapso comprendido desde el 28 de abril al 15 de septiembre de 2008, no hace procedente la excepción de la parte demandada, como imposibilidad de cumplir su obligación de pagar el canon de arrendamiento de los meses de abril a junio de 2008.
En consecuencia, se declara que la parte demandada incumplió su obligación de pagar los cánones de arrendamiento referido, por lo cual es procedente la demanda interpuesta contra ella en carácter de arrendataria, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, fundamentada en la falta de pago de los referidos cánones de arrendamiento.
Ahora bien, en cuanto a los efectos que tiene dicha declaratoria de procedencia de la presente demanda, a los fines de dictar la parte dispositiva de la sentencia, es necesario que este Juzgado se pronuncia previamente sobre el petitorio contenido en el libelo, pues por el principio de congruencia, el dispositivo de la sentencia debe dictarse de conformidad a lo solicitado por la parte actora. Al respecto, tal como fue registrado previamente, la apoderada judicial de la parte actora, expuso en el capítulo denominado PETITORIO, que la arrendataria incurrió dentro de los supuestos de hecho establecidos en el artículo 1167 del Código Civil, por lo cual demanda la acción resolutoria del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, para que la ciudadana MARÍA EUGENIA CABANIEL MINAYA, en su carácter de arrendataria, convenga o en su defecto a ello sea condenada en los siguientes puntos:
“PRIMERO: De conformidad con el ordinal séptimo del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, solicita como medida preventiva el secuestro del inmueble arrendado”.
En relación a esta petición, se evidencia que la misma no es procedente al dictar la sentencia definitiva que resuelta la controversia planteada por las partes, pues la medida solicitada sólo procede en sede cautelar.
“SEGUNDO: Que el Tribunal ordene la entrega del inmueble, totalmente vacío por parte de la arrendataria, en la definitiva.”
Dicho pedimento sí es procedente, como una consecuencia de la declaratoria de procedencia de la resolución del contrato celebrado entre las partes.
“TERCERO: Al pago de los cánones de arrendamiento que se venzan hasta la definitiva entrega del inmueble arrendado.”
Se evidencia que dicho pedimento fue solicitado sin motivación alguna, por lo cual, de conformidad a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, no le es dable a este Juzgado suplir las razones por las cuales la parte actora considera que debe condenarse a la demandada a pagar una cantidad de dinero, y mucho menos si es solicitada por concepto de “cánones de arrendamiento”; pues debe este Juzgado analizar primero las razones esgrimidas por la parte solicitante para luego determinar su procedencia en Derecho; y ante la ausencia de esas razones, no hay algo que analizar. Por lo cual es improcedente dicha petición.
“CUARTO: Seguir la causa por los trámites del procedimiento breve, de conformidad a lo previsto en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.
Este es un pedimento que de ninguna manera ha debido incluirse en el petitorio de la demanda, pues si bien es procedente para el trámite procesal, no lo es para acordarlo en la sentencia definitiva.
“QUINTO: A las costas y costos del presente juicio.
Es una práctica reiterada que en el libelo la parte actora incluya en el petitorio como un punto adicional, el pago de las costas procesales, sin embargo, éstas proceden siempre a favor de la parte que resulte totalmente gananciosa en el proceso, sin necesidad de que cualquiera de ellas lo solicite. Es decir que su inclusión o no en el petitorio, no perjudica a la parte actora, para su procedencia o no, pues sólo basta que se de la condición establecida en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, para que se condene a su contraparte, si resulta totalmente vencido en el proceso.
Con fundamento en las consideraciones que han quedado explanadas en el cuerpo del presente fallo, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpusieron los ciudadanos ENGEL JOSUÉ MORENO GONZÁLEZ y MANAURE RAFAEL MORENO GONZÁLEZ, contra la ciudadana MARÍA EUGENIA CABANIEL MINAYA, identificados ut supra. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano MANAURE RAFAEL MORENO GONZÁLEZ, como arrendador y la ciudadana MARÍA EUGENIDA CABANIEL MINAYA, como arrendataria, autenticado el 23 de enero de 2007, ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el No. 62, Tomo 1 de los libros de autenticaciones de esa Notaría. Se condena a la demandada a entregar a la parte actora, el siguiente bien inmueble: casa distinguida con el número 1-A-7, situada en la calle principal Los Pinos, Urbanización Las Rosas, Parroquia Guatire, Jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda.
No hay condenatoria en costas, por cuanto a la parte actora no se le concedió todo lo que solicitó en el petitorio, de lo cual se desprende que la demandada no fue totalmente vencida en el proceso, de conformidad a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por razones ajenas al Tribunal, antes relacionadas en la parte narrativa, no fue posible dictar la sentencia dentro del lapso legalmente previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se ordena su notificación a las partes, una vez que cualquiera de ellas impulse la notificación de la otra.
Publíquese y déjese copia certificada de esta decisión, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 247 y 248 eiusdem.
Dada, firmada y sellada a los treinta (30) días del mes de marzo de dos mil nueve, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO

LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (3:10) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,