REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL
EXPEDIENTE Nº 5423
El 06 de noviembre de 2001, el abogado JOSÉ OJEDA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 6.338, obrando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana ELIZABETH OJEDA FLORES, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.052.248, interpuso ante este Juzgado Superior, recurso contencioso administrativo de nulidad, contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 002893 de fecha 09 de julio de 2001, dictado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda.
Asignado por distribución el libelo a este Tribunal, por auto de fecha 29 de enero de 2002 se admitió el recurso y ordenó notificar al Director General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, al Fiscal General de la República y al inquilino desconocido del inmueble identificado como Apartamento Pent-House C, del Edificio “CASPAL” ubicado en la avenida Sur, Esquina de Castan a Palmita, Parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador del Distrito Capital, como parte interesada en la resolución del presente juicio.
En fechas 19 y 20 de febrero de 2002 el Alguacil del Tribunal dejó constancia de haber practicado las notificaciones ordenadas.
Mediante diligencia de fecha 23 de abril de 2002, el apoderado judicial de la parte recurrente consignó el cartel de notificación publicado en el diario “El Universal”, en su edición correspondiente al día 22 de abril de 2002.
Por auto de fecha 29 de abril de 2008 se aperturó el lapso probatorio. Mediante escrito de fecha 31 de mayo de 2002 la parte recurrente promovió las pruebas que constan en autos. Por auto de fecha 9 de julio de 2002, se admitieron las mismas.
En fecha 16 de julio de 2002 se designaron los expertos y los días 26 y 31 de julio de 2002 éstos aceptaron el cargo y prestaron el juramento de Ley.
Por auto de fecha 15 de enero de 2003 se dio inicio a la primera etapa de la relación de la causa y fijó la oportunidad para celebrar el acto de informes, llevándose a cabo este último el 31 de enero de 2003, oportunidad en la cual compareció el apoderado judicial de la parte recurrente y presentó el escrito respectivo.
Por auto de fecha 1º de abril de 2003, una vez concluida la segunda etapa de la relación de la causa, se ordenó la apertura del lapso de sesenta (60) días consecutivos para dictar sentencia.
En fecha 15 de abril del año 2005, se abocó al conocimiento de ésta causa el Juez que suscribe el presente fallo y ordenó notificar a las partes.
Efectuado el estudio del expediente, procede este Juzgador a dictar sentencia definitiva, en los siguientes términos:
ALEGATOS DE LA PARTE RECURRENTE
En el escrito contentivo del recurso alegó la parte recurrente como fundamento de su pretensión, lo siguiente:
Que el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 002893, dictada en fecha 09 de julio de 2001 por la Dirección de Inquilinato del entonces Ministerio para la Infraestructura, infringió lo establecido en el artículo 9 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Que éste adolece del vicio de inmotivación y que la Administración a los fines de expedir el mismo incumplió los parámetros y requisitos exigidos para establecer el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble de su propiedad.
Afirma que en el acto impugnado no se señalaron los factores o razones que llevaron al ente administrativo a determinar el valor del inmueble, ni se expresaron los fundamentos de hecho ni de derecho que utilizó ese organismo, menoscabando su derecho a ejercer las defensas pertinentes en contra de ese acto.
Que el avalúo practicado carece de fundamentación legal, debiendo por ende ser revisado en su totalidad, conforme lo establecido en la normativa que regula la materia, pues no contiene la motivación adecuada, a los fines de que se pueda tener la misma como base fundamental al momento de fijar el canon de arrendamiento del inmueble al cual supra se hizo referencia.
Que el informe técnico presentado no cumple los extremos de ley para realizar el cálculo del valor del inmueble. Que el fiscal se limitó a plasmar en su informe meras observaciones visuales y superficiales sin detallar y determinar como profesional las características físicas, topográficas y económicas del inmueble dentro del mercado actual, violando con este proceder la normativa legal, ya que de ese informe se deriva el acto administrativo que tutela los intereses legítimos de los propietarios e inquilinos.
Que en el informe técnico presentado por la Administración no se determino el uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar el justo valor del inmueble las cuales no se especifican adecuadamente, siendo el valor que se fijó en la Resolución impugnada como canon mensual máximo de arrendamiento sumamente bajo, con lo cual se lesiona directamente el derecho del inquilino, ya que con dichos valores y omisiones en la fijación del canon de arrendamiento mensual, nadie invertirá en la adquisición o construcción de viviendas para alquilar
En base a lo expuesto solicitó se decreta la nulidad de la Resolución No 002893 de fecha 09 de julio de 2001 emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Solicita el apoderado actor se decrete la nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 002893, dictada en fecha 09 de julio de 2001, por la Dirección de Inquilinato del Ministerio para la Infraestructura, por considerar el recurrente que adolece de los vicios de falso supuesto y de inmotivación, así como por el hecho de haber incumplido el mencionado organismo los parámetros y requisitos de ley para establecer el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble a que se refieren los autos.
Ahora bien, conforme a la doctrina jurisprudencial imperante el vicio de inmotivación al cual supra se hizo referencia, se tipifica cuando no esté presente en el acto administrativo la determinación prevista en el artículo 9 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, es decir, cuando no se expresan ni las razones de hecho, ni las razones jurídicas, ni puede deducirse la presencia de esos elementos del contexto general del acto.
Para la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia este es el sentido al cual alude el legislador al exigir la determinación de las circunstancias fácticas (hechos), que puedan subsumirse en las normas expresas para configurar la motivación (supuestos jurídicos). Esa motivación se afirma, no tiene por qué ser extensa, puede ser sucinta sin que esto signifique la inexistencia de motivación del acto administrativo, pues a pesar de que esta no sea muy amplia, puede ser suficiente para que los destinatarios del acto conozcan las razones que causaron la actuación de la Administración. Por ello se señala que la motivación que supone toda resolución administrativa, no es necesariamente el hecho de contener dentro del texto que la concreta, una exposición analítica o de expresar los datos o razonamientos en que se funda de manera discriminada, pues una resolución puede considerarse motivada cuando ha sido expedida con base en hechos, datos o cifras concretas y éstos consten de manera explícita en el expediente administrativo.
En este contexto se considera que la inmotivación como vicio de forma de los actos administrativos consiste en la ausencia absoluta de motivación, pero no aquélla que contenga los elementos principales del asunto debatido y su principal fundamentación legal, lo cual garantiza al interesado el conocimiento del juicio que sirvió de fundamento para la decisión, por lo cual, cuando ésta a pesar de ser sucinta permite conocer la fuente legal, así como las razones y hechos apreciados por el funcionario, la motivación debe reputarse como suficiente.
En el caso de autos, de la lectura de la Resolución Nº 002893 objeto del presente recurso, se pueden deducir en forma clara las razones de hecho y de derecho en que se fundamentó la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, para sustentar la misma, a saber:
“Vista la solicitud presentada en fecha 05 de julio del año 2000, por la ciudadana SILENE ELIZABETH OJEDA FLORES, actuando en su carácter de propietaria del Apartamento, Pent-House C, (PROPIEDAD HORIZONTAL), del Edificio denominado “CASPAL” situado en la Avenida Sur, Esquina de Castan a Palmita, Parroquia Santa Teresa, quien de conformidad con lo previsto en los artículos 2°, 11 y 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitó la regulación para la vivienda, del inmueble antes identificado.
Se admitió el procedimiento en fecha 08 de junio del 2000, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario.
Siendo la oportunidad para decidir sobre la solicitud presentada, según lo dispuesto en el artículo 71 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Despacho observa:
De conformidad con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta Dirección General analizados los Informes Técnicos elaborados al efecto, en los cuales han sido tomados en consideración los siguientes factores: uso, case, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar al inmueble de autos su justo valor, así como también, según sea el caso, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, e igualmente el estado de conservación y mantenimiento en que se encuentra el inmueble de autos; determina que el valor total del inmueble objeto del presente procedimiento de fijación del canon de arrendamiento es la cantidad de. SESENTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y UN MIL CINCUENTA BOLIVARES (Bs.68.981.050,00), de acuerdo a lo indicado en el correspondiente Informe de Avalúo.
Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde un porcentaje de rentabilidad de 7% anual, por cuanto su valor representa el equivalente a 5.895 Unidades Tributarias a razón de ONCE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 11.600,00) cada una, de conformidad con lo dispuesto en la Resolución No.417 de fecha 23 de enero del 2000, dictada por el Ministerio de Finanzas y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Número 36.957de fecha 24 de mayo del año 2000.
En consecuencia, esta Dirección General actuando en uso de sus atribuciones legales, y de conformidad con lo establecido en los artículos 9°, 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. RESUELVE: Fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda, al inmueble constituido por el Apartamento Pent-House C, (PROPIEDAD HORIZONTAL), del Edificio denominado “CASPAL”, ubicado en la Avenida Sur, Esquina de Castan a Palmita, Parroquia Santa Teresa, con 87,38 m2 de placa y 25,75 m2 de terraza, en la cantidad siguiente de: TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS VEINTICUATRO BOLIVARES Y CINCO CENTIMOS (Bs.398.924,65), disponiéndose además de establecer la cantidad de. DIECINUEVE MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs.19.949,95), como contribución para el pago de los gastos comunes (condominio) causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes a que se refiere la Ley de propiedad Horizontal, (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículo 30, parágrafo único)
Se advierte a las partes interesadas en la presente Resolución, que la misma constituye un acto administrativo de efectos particulares. Por tanto, aquellos que tengan interés personal, legítimo y directo en impugnarlo, podrán interponer el correspondiente recurso contencioso administrativo inquilinario de nulidad, por ante los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la última de las notificaciones que de la presente Resolución se efectúe a las partes, todo de conformidad con lo previsto en los artículos 77 y 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.”
En dicho acto se observa que la Administración describió la zona donde esta edificado el inmueble a evaluar, expreso sus características, la discriminación de su áreas, las mediciones de las construcciones, el inventario de los equipos e instalaciones que posee el mismo, los valores unitarios y los resultantes respectivos que arrojaron en definitiva la estimación de su valor total, en la forma dispuesta en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispositivo que exige que el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, tome en consideración esos factores para determinar el valor del inmueble y el monto de su renta máxima mensual o de las unidades que lo conformen, motivo por el cual se desestima la denuncia referida a la existencia en el acto recurrido del vicio de inmotivación.
Por otra parte se observa, que estas determinaciones a pesar de haberse hecho constar en la Resolución impugnada, señalando que las mismas fueron incorporadas en el informe de avalúo, no se desprenden del contenido de este último ni en ningún otro instrumento del expediente administrativo de manera explícita, configurándose por ende el vicio de falso supuesto, por haberse basado dicha Resolución en hechos que no constan en el expediente administrativo, lo que amerita su declaratoria de nulidad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, como en efecto se establecerá en la parte dispositiva del presente fallo.
Establecido lo anterior, se ordena elaborar por un solo experto designado por el Tribunal, experticia complementaria del presente fallo, con el objeto de determinar el valor del inmueble propiedad de la parte actora y proceder con base en los resultados que la misma arroje, a fijar el canon máximo de arrendamiento máximo mensual del inmueble identificado en el libelo, en la forma dispuesta en los artículos 30, 31 y 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad, interpuesto por el abogado JOSE OJEDA, obrando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana ELIZABETH OJEDA FLORES, plenamente identificada en autos, contra la Resolución Nº 002893, de fecha 09 de julio de 2001, emanada por la DIRECCIÓN DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA, hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, mediante la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble identificado como Apartamento Pent-House C, (PROPIEDAD HORIZONTAL), del Edificio denominado “CASPAL”, ubicado en la Avenida Sur, Esquina de Castan a Palmita, Parroquia Santa Teresa, el cual se ANULA.
SEGUNDO: Se ordena elaborar experticia complementaria del presente fallo, en los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo.
Publíquese y Regístrese. Notifíquese a las partes.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de mayo del año dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ,
JORGE NÚÑEZ MONTERO.
LA SECRETARIA,
MARÍA ISABEL RUESTA.
En la misma fecha de hoy, siendo las (12:40 p.m.), quedó registrada bajo el Nº 65-2009.
LA SECRETARIA,
MARÍA ISABEL RUESTA.
Exp. Nº 5423
JNM/eab/jg
|
