TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO NIRGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
DICTA LA PRESENTE SENTENCIA DEFINITIVA

Nirgua, once (11) de noviembre de 2009
199º 150º

DEMANDANTE: DOMITILA AGUILAR DE JIMENEZ, Cédula de
identidad Nº 2.559.220 de este domicilio
ABOGADA : ADRIANA RODRÍGUEZ LINAREZ, cédula de identidad
APODERADA: N° V-10.858.671, I.P.S.A. Nº 102.619, de este domicilio
DEMANDADA: OLGA RAQUEL FLORES, cédula de identidad Nº V- 7.101.468 de
este domicilio
ABOGADA:
ASISTENTE:
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
MATERIA: CIVIL.-
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: Nº 2.734/09.-
CAPITULO PRIMERO
NARRATIVA
Se inicia el presente procedimiento por demanda incoada en fecha dos (2) de octubre de 2009, por la ciudadana: DOMITILA AGUILAR DE JIMÉNEZ, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad N° V- 2.559.220 y de este domicilio, asistida por la abogada en ejercicio, ADRIANA RODRÍGUEZ LINAREZ, titular de la cédula de identidad N° V- 10.858.671, I.P.S.A. N° 102.619, de este domicilio, actuando en su propio nombre y representación y en su condición de arrendadora y propietaria conjuntamente con sus hijos de un inmueble constituido por una casa de habitación, ubicado en la calle 9, entre avenida 2 y 3, sector “Pueblo Nuevo”, del Municipio Nirgua, Estado Yaracuy, comprendido dentro de los siguientes linderos: Este: Que es su frente, con casa propiedad de Ramón Rodríguez y calle 9 en medio; Oeste: con terreno ejido aprehendido por los hermanos Abreu, cerca en medio; Norte: con casa y solar propiedad de los señores Jiménez Aguilar, cerca en medio y Sur: con casa y solar que fue de la señora Rosaura Yuilarte, hoy del señor Gregorio Noguera, cerca en medio, alegando que en fecha primero (1°) de abril del año 2008 celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana OLGA RAQUEL FLORES venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.101.468 y de este domicilio, sobre el inmueble antes referido. Que la duración del contrato se pacto por el término de tres (3) meses contados a partir del día primero (1°) de abril de 2008, y un canon mensual de ciento cincuenta bolívares (Bs.150). Que antes del vencimiento del referido pacto, le notificó judicialmente a la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato y que las cláusulas que conforman el mismo no se verían alteradas, salvo la referida al canon de arrendamiento, el cual para la fecha de hoy se encuentra establecido en la cantidad de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) mensuales. Se le notificó, así mismo, la prorroga legal de un (1) año en virtud de que la relación arrendaticia había iniciado, según contratos anteriores, en fecha 3 de Abril del año 2006, todo conforme a lo dispuesto en el literal “b” del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de arrendamientos Inmobiliarios. Que culminada la prorroga legal, se dirigió a la arrendataria, mediante misiva, solicitándole, en forma amigable, la entrega del inmueble en referencia, pero que ésta ha hecho caso omiso a ello.
Fundamentó su petición en lo dispuesto en los artículos 1.159, 1167 y 1264 del Código Civil, e igualmente en los artículos 33, 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y concluye pidiendo se conmine a la demandada a cumplir los términos del contrato que las une y en consecuencia entregarle, en forma inmediata, el inmueble objeto del contrato por haber vencido su termino de duración y su prorroga legal. Que la demandada sea condenada al pago de las costas procesales y honorarios de Abogado según establezca el tribunal.
Acompañó en original (folios 6 al 33) notificación judicial, contratos de arrendamiento celebrados entre las partes y documento de propiedad del inmueble en referencia..
Admitida la acción (folio 34), se acordó citar a las partes para un acto conciliatorio previo a la contestación al fondo y el emplazamiento de la parte demandada.
La citación de la accionada fue efectuada satisfactoriamente por el Alguacil de este Juzgado, consignando la boleta de citación debidamente firmada por ésta, tal como consta a los folios 37 al 38 del presente expediente.
En fecha 21 de octubre de 2009, se celebró el acto conciliatorio al cual concurrieron personalmente las partes, pero no fue posible lograr el cometido del acto.
La arrendataria demandada no dio contestación a la demanda
Al folio 40 corre diligencia de la demandante en la cual confiere poder Apud Acta a la abogada ADRIANA RODRÍGUEZ, identificada en autos para que la represente en todos los asuntos relacionados con esta causa.
A los folios 41 al 42, corre escrito, suscrito por la apoderada de la parte demandante, con el cual promueve pruebas instrumentales que corren agregadas a los autos.
Al folio 43 corre auto del tribunal admitiendo las referidas pruebas y advirtiendo que por cuanto no requieren de evacuación, se valoraran en su oportunidad legal.
CAPITULO SEGUNDO
MOTIVA
La parte actora demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento que tiene suscrito con la demandada sobre un inmueble constituido por una casa de habitación, ubicado en la calle 9, entre avenida 2 y 3, sector “Pueblo Nuevo”, del Municipio Nirgua, Estado Yaracuy, comprendido dentro de los siguientes linderos: Este: Que es su frente, con casa propiedad de Ramón Rodríguez y calle 9 en medio; Oeste: con terreno ejido aprehendido por los hermanos Abreu, cerca en medio; Norte: con casa y solar propiedad de los señores Jiménez Aguilar, cerca en medio y Sur: con casa y solar que fue de la señora Rosaura Yuilarte hoy del señor Gregorio Noguera, cerca en medio, argumentando que la arrendataria incumplió su obligación contractual de entregarle desocupada la casa, una vez vencido el término del contrato, no obstante; haberle ella notificado su voluntad de no continuar arrendándole y de haberle concedido la prorroga legal prevista en literal “b” del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual pide se conmine a la arrendataria a entregarle desocupado, el inmueble objeto del contrato de marras.
La demandada no dio contestación a la demanda por lo que admitió como cierta la relación contractual arrendaticia que alega la actora como existente entre ellas y los demás argumentos de la actora relacionados con la vinculación contractual, en virtud de que operó la confesión ficta conforme a lo previsto en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, no obstante ello y atendiendo a que las acciones de cumplimiento de contrato de arrendamiento, como el presente, que en el caso de declararse con lugar producen como efecto la desocupación inmobiliaria, se hace necesario que se estudie pormenorizadamente si se cumplen los requisitos legales para la procedencia de la acción, de allí que sea necesario el análisis de las pruebas aportadas.
Pruebas de la parte Actora:
Con el escrito de demanda, la actora acompañó en original: notificación judicial de desahucio efectuado a la demandada en fecha cuatro (4) de julio de 2008 por este Juzgado y que corre del folio 6 al 16 de este expediente, el cual por ser documento público se valora con todos sus efectos conforme a las previsiones del artículo 1359 del Código Civil, para dar por demostrada la voluntad de la actora de no continuar arrendando y de respetarle a la arrendataria el goce de la prorroga legal que le confiere el artículo 38 del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual por efecto de dicha notificación feneció el día 4 de julio de 2009.
Acompañó los originales de los contratos privados de arrendamiento celebrados entre las partes, los cuales se valoran plenamente al no haber sido desconocidos o tachados por la actora, en su oportunidad legal (acto de contestación de la demanda) conforme lo previene el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por tanto con ellos queda demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes sobre el inmueble antes referido. Igualmente queda demostrado que el último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre el inmueble en referencia es de fecha primero (1°) de abril de 2008, con una duración de tres (3) meses, es decir, hasta el primero de julio de 2008, según lo indica la cláusula quinta del citado contrato, por lo que se trata de una convención de naturaleza determinada y por tanto susceptible de fenecer al transcurrir el plazo de la prorroga legal establecida en el artículo 38 del antes referido decreto.
Acompañó titulo supletorio que acredita la propiedad del inmueble en referencia a la accionante y a otras personas, el cual por ser documento público se valora con todos sus efectos conforme a las previsiones del artículo 1359 del Código Civil, para tener como copropietaria a la accionante del inmueble objeto de la acción y por ende facultada legalmente para intentar la presente demanda.
La demandada no aportó prueba alguna
Por lo que valorado el bagaje probatorio, el tribunal pasa al análisis de fondo así:
Se demandó el cumplimiento del contrato, alegando la actora que al haber vencido el término contractual y la prorroga legal arrendaticia, luego de ella haberle notificado a la arrendataria su voluntad de no continuar arrendándole el inmueble antes citado, ésta debía entregarle desocupado el objeto del contrato, pero que la arrendataria se ha negado a ello argumentando que no tiene casa para donde mudarse.
Al respecto se debe apuntar que conforme a lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir un vinculo jurídico.
El contrato, constituye el medio más idóneo para que los individuos manifiesten su voluntad y reglamenten sus relaciones económicas. La voluntad libremente manifestada, produce efectos obligatorios para las partes intervinientes en la relación contractual, siendo por tanto fuente de obligaciones, es decir; de derechos y deberes.
Señala la doctrina, que el contrato ha de entenderse como un todo coherente, en consecuencia, sus cláusulas han de ser objeto de una interpretación relacionada las unas con las otras, y como lo indicó Messineo, citado por Guerrero Quintero, cada cláusula puede adquirir un significado inexacto y que solamente de la correlación armónica de cada una de las otras y de la luz que se proyectan recíprocamente, surge el significado efectivo de una y de todas, las tomadas en el conjunto (La duración del contrato de arrendamiento y la consignación inquilinaria, 1990, p: 35).
Analizado lo anterior, si se presentan dudas acerca de si un contrato de arrendamiento es a plazo fijo o por tiempo indeterminado, se tiene, indefectiblemente, que realizar la interpretación de la cláusula o cláusulas del contrato en las cuales las partes contratantes fijaron la duración de la relación arrendaticia y luego subsumirlas dentro del supuesto normativo que la regula.
Ahora bien, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, otorga a los jueces facultad para interpretar los contratos ateniéndose al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes y teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. Por lo que al interpretar la cláusula quinta del último contrato que une a las partes en contienda, encontramos que la misma es del tenor siguiente “… De manera expresa se establece y lo acepta LA ARRENDATARIA que el plazo de duración del presente Contrato (sic) será de TRES (3) MESES contados a partir del 01 de abril de 2008 al 01 de julio de 2008…”. De donde se observa claramente que la voluntad de las partes fue el de establecer un vinculo jurídico contractual de tiempo determinado. Ahora bien los contratos celebrados a tiempo determinado, una vez vencido su plazo de duración, tienen una prorroga legal que es imperativa o de cumplimiento obligatorio para el arrendador y facultativa para el arrendatario, esto es; que el arrendador, una vez vencido el término de duración, debe respetar la prorroga legal que conforme a la duración que haya tenido el contrato le corresponda al arrendatario para seguir ocupando el inmueble en atención a las previsiones del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que no puede considerarse que ha operado la tacita reconducción, cuando vencido el término de duración convenido, el arrendatario haga uso de la prorroga legal para entregar desocupado el inmueble objeto del arrendamiento, ya que al interpretar el alcance y sentido del citado artículo 38, encontramos que el contrato nacido como de tiempo determinado sólo puede presumirse renovado sin determinación de tiempo, cuando haya transcurrido la prorroga legal prevista en el referido artículo y el arrendatario hubiere quedado o se le hubiere dejado, en posesión de la cosa arrendada, una vez transcurrida dicha prorroga, ya que esta norma legal vino a matizar los efectos imperativos del artículo 1.599 del Código Civil que establece: “…Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio…”, dando así, al arrendatario una posibilidad de entregar, desocupado, el inmueble arrendado, no el día que concluye el contrato, sino; dentro de un plazo legal que varia según el tiempo que haya durado la relación contractual, de allí que el Dr. Edgar Núñez Alcántara al referirse a la prorroga legal diga: (omissis) “… La prorroga legal, por el contrario, se ha de convertir en una formula catalizadora en las relaciones, de por sí controvertidas y contrapuestas, entre el arrendador y el arrendatario. En verdad, puede constituir una magnifica manera de aliviar y atemperar las diferencias…” (Edgar Darío Núñez Alcántara. El Nuevo Derecho Inquilinario pag. 61. Editorial Vadell Hermanos). Siendo ello también; la razón por la cual el legislador inquilinario estableció en el artículo 41 del Decreto citado que: “…Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término…(omissis)
En cuanto a la oportunidad en que opera la tacita reconducción tenemos que el Dr. Gustavo Contreras decía que una de las posibilidades en que un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, se transforme en uno de tiempo indeterminado es: “…Cuando habiendo nacido el contrato a término fijo mediante cláusula clara al respecto, al término de expiración de éste, el arrendatario queda ocupando el inmueble, dejándosele en posesión pacífica y sin que hubiese mediado desahucio, el contrato se revierte a tiempo indefinido de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.613 del C.C., que es la denominada Tácita Reconducción que tiene como consecuencia un nuevo arrendamiento escrito surgido del consentimiento tácito del arrendador sin solución de continuidad y como prolongación del contrato anterior, en todo su contenido, menos en cuanto al tiempo…”(Omissis) (Gustavo Contreras. Casos Prácticos Inquilinarios, pag. 64. Editorial Paredes Editores)
En el presente caso, antes de la expiración del término legal, la arrendadora notificó judicialmente a la arrendataria, en fecha 4 de julio de 2008 su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento que tenían suscrito tal como consta de instrumento que corre a los folios 14 y 15 de esta causa, por lo que habiendo transcurrido el término convenido y el de la prorroga legal, la arrendataria está obligada a devolver desocupado, a la arrendadora, el inmueble objeto del contrato. Así se decide.
En cuanto a la solicitud de la demandante de que la demandada pague los honorarios de Abogado, cabe indicar, que los honorarios de Abogado son estimables e intimables al respectivo obligado y en consecuencia tal conducta debe desarrollarse por procedimiento aparte conforme a las indicaciones del artículo 23 de la Ley de Abogados, razón por la cual se niega la petición de condena referida y Así se decide.
En cuanto a las Costas Procesales, es de observar que la condena en costas, es una consecuencia del vencimiento total de una parte en juicio, por lo que habiendo resultado vencida la demandada en todas y cada una de las peticiones formuladas por la actora, forzoso es concluir que queda condenada al pago de las costas procesales y Así se decide.
En consecuencia al haber quedado demostrado que la demandada, una vez transcurrida la prorroga legal, no entregó desocupado a la arrendadora el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que les une, pese a que ésta le había desahuciado tempestivamente, la presente acción debe prosperar, todo lo cual se determinará en la dispositiva de este fallo y así se deja establecido.
CAPITULO TERCERO
DISPOSITIVA
Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR LA PRESENTE ACCIÓN, por haber quedado demostrado la obligación que tiene la demandada de entregar desocupado el inmueble objeto del contrato a la demandante, al haber concluido el término de duración consensual y su prorroga legal así como haber mediado desahucio que imposibilitó la tácita reconducción por lo que en consecuencia de lo anterior, deberá entregar a la demandante, en forma inmediata, completamente desocupado de personas y bienes, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y que se identifica en las actas de este juicio, el cual debe estar solvente con respecto al pago de los servicios que le son prestados y en buen estado de uso.
SEGUNDO: Se declara Sin Lugar la solicitud de pago de honorarios de Abogado requeridos por la actora por ser ello materia de estimación e intimación que debe ventilarse por procedimiento separado.
TERCERO: Se condena a la demandada al pago de costas procesales por haber resultado vencida totalmente.-
Publíquese, Regístrese y Déjese copia.-
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de despacho del Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Nirgua a los once (11) días del mes de noviembre del año dos mil nueve.- Año 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-
El Juez Titular
Abog. Iván Palencia Arias
La Secretaria Titular
Abog. Melida Rodríguez
En esta misma fecha y siendo las 9:00 a.m. se publicó la anterior decisión.

La Secretaria Titular
Abog. Melida Rodríguez