TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-000696
El juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de pago, intentado por la sociedad de comercio OSIRIS, C.A., (Manufacturas Químico Industriales), representada judicialmente por la abogada Shachenika Rodríguez Clark de Arena, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 51.295, contra la sociedad de AUTOSERVICIOS HERMANOS GONCALVES, C.A., representada en juicio por la abogada Raíza, se inició por escrito de demanda incoada para su distribución el 30 de marzo de 2009 y se admitió el 02 de abril de 2009.
PRIMERO
La parte actora en su escrito de demanda alegó que el 07 de septiembre de 2005, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la demandada sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 3, ubicado en la Tercera calle de la zona industrial de La Yaguara, parroquia Antímano del Municipio Libertador, por un año contado a partir del 01 de septiembre de ese año.
Que en el año 2006, al vencimiento del contrato, se le otorgó la prórroga legal, por un lapso mayor al que le correspondía, la que venció el 01 de septiembre de 2007.
Que el 01 de septiembre de 2007 se pactó un nuevo contrato por un año y finalmente el 10 de septiembre de 2008, se celebró un nuevo contrato de prórroga graciosa de seis (06) meses, dado que la prórroga legal ya se había concedido, lo que indica que la arrendataria debió entregar el inmueble el 02 de marzo de 2009.
Que el Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el 17 de marzo de 2009, profirió sentencia mediante la cual indicó que la arrendataria se encontraba en la prórroga legal que vencería el 02 de marzo de 2010, lo que no puede ocurrir así, dado que según lo dispuesto en el artículo 40 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al incumplir la arrendataria con una de sus obligaciones contractuales o legales, como es el pago de la mensualidad según lo previsto en la cláusula cuarta del último contrato donde se indicó que debía pagar a partir del 02 de septiembre de de 2008, más los intereses.
Sobre la base de esos hechos y con fundamento en los artículos 27, 33 y 40 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó a la otra sociedad de comercio a los fines que convenga o sea condenada en la resolución del contrato y en consecuencia a la entrega del inmueble arrendado así como al pago de los intereses moratorios y la indemnización de cien bolívares diarios (100) hasta la entrega definitiva del inmueble más las costas procesales.
El 16 de abril de 2009, el Alguacil dejó constancia de haber citado personalmente a la demandada en la persona de su presidente, Roberto Goncalves de Abreu, quien oportunamente el 20 de ese mismo mes y año, contestó a la pretensión de la actora.
En efecto, negó y rechazó en forma genérica los hechos alegados por la parte actora. Admitió la existencia del contrato de arrendamiento mediante el cual se regulaba la relación arrendaticia del 10 de septiembre de 2008, donde se mantenía en toda su vigencia y vigor el contrato de arrendamiento suscrito el 10 de octubre de 2007, donde se reconoce su solvencia moral y económica.
Que la arrendadora se negó a recibir el pago, por lo que incurrió en la denominada mora del acreedor.
Negó estar insolvente alegada por la parte actora, pues de llegar a existir fue provocada por la arrendadora maliciosamente quien pretende vender el inmueble. Que ante la negativa a recibir la pensión de arrendamiento acudió al procedimiento de consignaciones.
Que de acuerdo a la sentencia del Juzgado Sexto de Municipio se puede destacar que viene ocupando el inmueble desde el año 2005, por lo que la prórroga legal es de un año.
SEGUNDO
Como puede colegirse de los términos en que las partes expusieron sus hechos, el thema decidemdum, se limita a decidir, si el demandado incumplió con su obligación de pago de la pensión de arrendamientos alegada por la parte actora, capaz de causar o no las consecuencia alegadas por la actora, pues la existencia del contrato de arrendamiento es un hecho admitido.
A pesar que la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido, la parte actora aportó al expediente cuatro (04) ejemplares de instrumentos autenticados relativos al contrato de arrendamiento pactado entre las partes, que se valoran de conformidad con lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil, respecto al hecho material de las declaraciones en ellos contenidos. De los mismos, se destaca que efectivamente la relación arrendaticia se inició el 01 de septiembre de 2005. Que el 10 de septiembre de 2008, pactaron un contrato mediante el cual las partes quisieron “regular” la relación arrendaticia, especialmente en que la arrendataria se comprometió a pagar como pensión la suma de dos mil ciento sesenta bolívares (Bs. 2.160) mensuales a partir del 02 de septiembre de 2008 y acordaron mantener en toda su vigencia y vigor el contrato suscrito el 10 de octubre de 2007.
En este contrato del 10 de octubre de 2007, las partes pactaron en su cláusula segunda:
“LA ARRENDATARIA conviene y se compromete expresamente a cancelar puntualmente dentro de los primeros cinco (5) días posteriores a la fecha de pago de cada mensualidad la cantidad de … por concepto de Canon de Arrendamiento, quedando expresamente convenido que la falta oportuna de pago dará derecho a EL ARRENDADOR o a quien sus derechos represente a demandar la resolución del Contrato por falta de pago, ante los Tribunales competentes con la consecuente entrega material del inmueble arrendado completamente desocupado de bienes y de personas, quedando a salvo los derechos por los daños y perjuicios que dicha medida ocasionares a EL ARRENDADOR”.

Y en la cláusula décima sexta, pactaron:
“LA ARRENDATARIA deberá una vez finalizado el lapso de tiempo de dicho contrato cancelar a EL ARRENDADOR la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (100.000 BS) diarios como indemnización de daños y perjuicios por cada día de atraso o demora en la entrega del inmueble”.

Aportó asimismo, copia simple y certificada de sentencia proferida el 17 de marzo de 2009, por el Juzgado Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en la que se declaró inadmisible la pretensión de desalojo (sic) por vencimiento de la prórroga legal, intentada por la misma parte actora, por encontrarse en curso la prórroga legal, que merece fe a tenor de lo dispuesto en el artículo 1384 del Código Civil, respecto de los hechos jurídicos en él contenido, en concordancia con lo dispuesto en el artículos 1359 y 1360 eiusdem.
En efecto, indicó que “…si computáramos la prórroga legal de un año, a partir del 02 de marzo de 2009, que es cuando dice terminar definitivamente la relación arrendaticia, según lo dicho por el mismo actor en su libelo, tenemos que, cuando se introduce la demanda en fecha 06 de marzo de 2009, ella estaría todavía en pleno decurso; actualizándose el dispositivo del art. 41 del Decreto ley,…”
Por su lado, la parte demandada a los fines de probar el pago de la pensión de arrendamiento reclamada del mes de marzo de 2009, aportó copia simple del expediente del Tribunal de Consignaciones, que se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedignos por no haber sido impugnados, mereciendo fe su contenido respecto a los hechos jurídicos que contiene, a tenor de lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. De tales actuaciones se tiene que el 26 de marzo de 2009, depositó en el Banco Industrial de Venezuela, la cantidad de dos mil ciento sesenta bolívares (Bs. 2.160) a favor de la actora e hizo la consignación en el Tribunal el 30 de ese mismo mes y año mientras que el 15 de abril de 2009 hizo otro depósito en dicho banco por igual suma de dinero a favor de la misma sociedad de comercio, que resulta impertinente dado que no es un hecho controvertido.
También resultan impertinentes las documentales aportados por esta parte en el lapso de promoción de pruebas, cursante a los folios 77 y 120 y entre los folios 138 y 174, relativos a recibos por el pago de las pensiones de los meses de septiembre de 2005 y enero de 2009, pues no guardan relación con los hechos controvertidos, dado que esas pensiones de arrendamiento no han sido alegados como insolutos. Asimismo, el segundo grupo de instrumentos se refieren a copia simple de informe técnico de avalúo de la parcela de terreno donde funciona la demandada, todo a los fines de probar el alegato de la venta por parte de la actora del inmueble. En este sentido se advierte que ese también es un hecho ajeno al juicio y por tanto resulta impertinentes dichos instrumentos. Además, se tratan de copias simples de instrumentos privados que no tienen ningún valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
De igual manera la parte actora promovió las testimoniales de los ciudadanos Emérito Hernández Jiménez, Jarry Glem Ortiz Rivera y Carlos Enrique Tiapa Rondón, quienes rindieron sus declaraciones el 30 de abril de 2009. A pesar de la admisión y evacuación de dicho medio de prueba, la misma resulta ilegal y por ello ineficaz para aportar al expediente elementos de convicción a objeto de demostrar el pago de la pensión reclamada por la parte actora, todo a tenor de lo previsto en el artículo 1387 del Código Civil, según el cual no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares, por lo que se desechan las testimoniales evacuadas.
TERCERO
De acuerdo al contenido de la sentencia definitivamente firme que juzgó sobre la inadmisibilidad de la pretensión de la actora por encontrarse vigente dicho derecho a favor de la arrendadora para el momento en que intentó la pretensión de “desalojo”, se tiene que la misma vence el 02 de marzo de 2010.
La prórroga legal es un derecho beneficio otorgado por el legislador al arrendatario a la finalización de un contrato celebrado a tiempo determinado, condicionado a que éste se encuentre ejecutado las obligaciones pactadas y por el tiempo máximo según la duración de la relación arrendaticia. Es de orden público relativo, dado que si bien es obligatorio para el arrendador, es potestativo para el arrendatario.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, permaneciendo vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, según lo previsto en la última parte del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De allí que, el arrendatario, según lo pactado en el contrato a debido pagar la pensión reclamada dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, como lo venían reglando y no como lo alegó la parte que el pago debía hacerse el 02 de marzo de 2009 y, en caso que la arrendadora se negase a recibir el pago, las consignaciones debían hacerse dentro de los quince días siguientes al vencimiento de la mensualidad en la forma pactada, de modo que si tenía los primeros cinco días de cada mes para hacer el pago, las consignaciones podían hacerse válidamente hasta el día veinte de cada mes, a tenor de lo dispuesto en el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De acuerdo a lo pautado en el artículo 56 eiusdem, sólo debe considerarse al arrendatario en estado de solvencia cuando dichas consignaciones se hagan en la forma de modo y tiempo previsto en dichas normas y en este caso, de acuerdo a lo previamente analizado, se evidencia que la consignación por la mensualidad cuestionada del mes de marzo de 2009, se consignó el 30 de marzo de 2009, por lo no se ajustó a la forma establecida ni legal ni contractualmente, no produciendo los efectos liberatorios, a pesar que el dinero queda a disposición de la arrendataria quien puede retirarlos según lo dispuesto en el artículo 52 ibídem.
Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de Ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
Específicamente, en materia de arrendamiento el artículo 1592.2 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Siendo así, habiendo convenido que la arrendataria debía pagar en el lapso pactado ni consignó en el plazo legalmente establecido, opera en su contra las consecuencias por ellos prefijadas en el contrato, en la cláusula segunda del contrato, esto es, la posibilidad que la otra parte solicitase su resolución.
Por ello, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente bien el cumplimiento o la resolución, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello, con fundamento en lo previsto en el artículo 1167 eiusdem.
Respecto a la petición de pago de la indemnización de cien bolívares (Bs. 100) diarios por la mora en la entrega del inmueble, estima el Tribunal que ciertamente las partes pactaron esa contraprestación como indemnización de daños y perjuicios por la mora en la entrega del inmueble. Sin embargo, no se trata de una pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga, caso en el que se tiene fecha cierta en que la parte debe hacer entrega de la cosa arrendada, sino una petición de resolución por incumplimiento de una obligación legal y contractual que debe conocer el órgano jurisdiccional, por lo que hasta tanto no se pronuncie la sentencia definitivamente firme, no podría conocerse el momento en que el arrendatario pueda retardarse en la entrega, por lo que se declara sin lugar este petición.
CUARTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares intentado por la sociedad mercantil OSIRIS, C.A., (Manufacturas Químico Industriales), contra la sociedad de comercio AUTOSERVICIOS HERMANOS GONCALVES, C.A., SEGUNDO: RESUELTO el Contrato de Arrendamiento celebrado entre dichas partes. TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por un local comercial distinguido con el Nº 3, ubicado en la Tercera calle de la zona industrial de La Yaguara, parroquia Antímano del Municipio Libertador, Distrito Capital. CUARTO: SIN LUGAR la pretensión subsidiaria de indemnización por mora en la entrega del inmueble.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condena en costas.
Regístrese y publíquese.
Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de noviembre de dos mil nueve (2009). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA ACC,

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 02:54 p.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA ACC,

TABATA GUTIERREZ