TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY.
Suben las presentes actuaciones a esta alzada, con motivo de la apelación interpuesta por la abogada en ejercicio de su profesión Violeta Bradley de Carrero, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana CARMEN SUSANA PÁRRAGA URBINA, en el juicio que por DESALOJO DE INMUEBLE, le siguió el ciudadano JESALBERTH JOSÉ PÉREZ GUTIÉRREZ, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, de fecha 20 de octubre de 2009, la cual declaró con lugar la demanda por desalojo y condenó en costas a la parte demandada.
La apelación fue efectuada el día 26 de octubre de 2009,y oída en ambos efectos por el juzgado a-quo en fecha 29 de octubre de 2009, por lo cual se considera realizada la apelación dentro del lapso oportuno, correspondiéndole a esta alzada su conocimiento en virtud del sorteo de distribución realizado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 04 de noviembre de 2009, siendo recibidas dichas actuaciones en esta alzada, habiéndosele dado entrada con fecha 12 de noviembre de 2009, solicitándose información a la Rectoría Civil de esta Circunscripción Judicial, aclaratoria referida a la aplicación de la Resolución Nº 2009-006, solicitud de información que fue reiterado por auto de fecha 10 de diciembre de 2009, habiéndose fijado por auto de fecha 14 de enero de 2010, el 10º día de despacho siguiente para dictar sentencia de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, lo cual hace bajo los siguientes fundamentos (f. 148, 164 y 185 de la 2ª pieza).
I
NARRATIVA
PRIMERO: En fecha 20 de octubre de 2009, el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, dictó decisión, mediante la cual declaro CON LUGAR la demanda de desalojo de inmueble incoada por el ciudadano Jesalberth José Pérez Gutiérrez, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-7.106.654, quien estuvo inicialmente asistido y luego representado por el abogado en ejercicio de su profesión Enio Jesús Zerpa Boissiere, venezolano, mayor de edad titular de la Cédula de Identidad Nº V-8.513.515, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 49.979, contra la ciudadana Carmen Susana Párraga Urbina, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.707.031, quien estuvo inicialmente asistida y luego representada por la abogada en ejercicio de su profesión Violeta Bradley de Carrero, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 10.534; asimismo, condenó en costas a la parte demandada.
SEGUNDO: ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA.
En el libelo de demanda de fecha 08 de enero de 2009, la parte actora alegó:
Que el día 27 de enero de 2006, suscribió contrato privado de arrendamiento a tiempo determinado con la arrendataria Carmen Susana Párraga Urbina, con un lapso de duración de un 01 año, hasta el día 15 de enero de 2007.
Que el objeto del contrato de arrendamiento lo conformaba un inmueble constituido por un local comercial totalmente equipado, identificado “Local – I” o con las letras “L – I” , ubicado en la avenida Carabobo, esquina con la avenida principal de la Urbanización Norte Uno, Centro Comercial La Galería, San Felipe, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, con un área de 40 M2.
Que canon de arrendamiento durante el lapso comprendido desde el 27 de enero hasta el 15 de abril de 2006 fue convenido en la suma de Bs. 800.000,oo (hoy día BsF. 800,oo), y desde el día 15 de abril de 2006 hasta el día 15 de enero de 2007 fue convenido en la suma de Bs. 1.000.000,oo (hoy día BsF. 1.000,oo).
Que el contrato se prorrogó por 01 año, y el día 14 de octubre de 2007 le comunicó a la arrendataria, ciudadana Carmen Susana Párraga Urbina que no prorrogaría el contrato cuyo vencimiento operaría el día 15 de enero de 2008.
Que el día 06 de marzo de 2008, la arrendataria, ciudadana Carmen Susana Párraga Urbina, consignó por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta Circunscripción Judicial, la suma de Bs. 1.400,oo correspondiente al mes de febrero de 2008.
Que el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
Que la arrendataria se encuentra atrasada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008.
Que por las razones expuestas era que procedía a demandar a la ciudadana Carmen Susana Párraga Urbina, para que conviniese o a ello fuese condenado a los siguientes pedimentos:
1. A desalojo del inmueble antes señalado libre de personas y cosas.
2. Al pago de las costas y costos del presente proceso (folios 1 al 5).
Jurídicamente fundamentó la demanda en los artículo 1133, 1140, 1159, 1160, 1264 y 1269 del Código Civil y en los artículo1, 33, 34.a), b), d), f) y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estimó la demanda en la suma de Bs. 4.200,oo.
TERCERO: Por auto de fecha 12 de enero de 2009, el a quo admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana Carmen Susana Párraga Urbina, para que contestara la demanda al 2º día de despacho siguiente a que constara en autos su citación (f. 81), habiéndose dado por citada la accionada según consta de diligencia de fecha 11 de marzo de 2009 (f. 107), otorgándole poder apud acta a la abogada Violeta Bradley de Carrero, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 10.534 (f.108).

TERCERO: ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito de fecha 16 de marzo de 2009, la demandada de autos, ciudadana Carmen Susana Párraga Urbina, asistida de la abogada en ejercicio de su profesión Violeta Bradley de Carrero, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 10.534, dio contestación a la demanda y expuso (f. 109 al 115):
Opuso la falta de cualidad del actor.
Que el actor, ciudadano Jesalberth José Pérez Gutiérrez no es propietario del local comercial alquilado identificado como “Local – I” o con las letras “L – I”, así como de su bienehechurías.
Que el local comercial es propiedad del Centro Comercial La Galería.
Que el Centro Comercial La Galería en su carácter de propietaria del local comercial objeto de la presente demanda identificado como “Local – I” o con las letras “L – I”, a través de su Junta de Condominio, celebró con el actor, ciudadano Jesalberth José Pérez Gutiérrez contrato verbal de arrendamiento sobre dicho local comercial.
Que no estando autorizado para sub arrendar, el accionante, ciudadano Jesalberth José Pérez Gutiérrez, celebró el 27 de enero de 2006 contrato de arrendamiento con la accionada Carmen Susana Párraga Urbina, sobre el local comercial cuyo objeto constituye la presente demanda identificado como “Local – I” o con las letras “L – I”.
Que el contrato de arrendamiento (sub arrendamiento) fue pactado por un plazo de 01 año, contado a partir del 15 de enero de 2006, siendo el último canon de arrendamiento la suma de Bs. 1.400,oo, pagaderos los primeros 05 días siguientes al vencimiento de cada mes.
Que el arrendador y sub arrendador de su mandante se encuentra incurso en prohibición contenida en el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al haber sub arrendado sin la autorización del propietario del local comercial.
Que el contrato de arrendamiento (sub arrendamiento) se convirtió de tiempo determinado a tiempo indeterminado.
Que a partir de febrero de 2008, su mandante ha venido depositando en el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta Circunscripción Judicial los cánones de arrendamiento del local comercial arrendado, cuyos montos a su vez ha retirado el arrendador.
Que igualmente depositó los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008, en razón de que el arrendador se había negado a recibirle el pago del canon correspondiente al mes de diciembre de 2008, negándose el arrendador a entregarle los recibos de pago de los cánones de los meses de octubre y noviembre de 2008, y los mismos fueron pagados por el ciudadano José Miguel Martín Camacho.
Que en el local arrendado identificado como “Local – I” o con las letras “L – I” funciona el fondo de comercio de su propiedad denominado “Todo Gusto Buen Provecho”.
Propuso reconvención contra el demandante, ciudadano Jesalberth José Pérez Gutiérrez, por nulidad del contrato de arrendamiento, cuyo objeto lo constituye el local comercial identificad como “Local – I” o con las letras “L – I”, celebrado el día 27 de enero de 2006, plenamente identificado por su situación, estimando dicha reconvención en la suma de Bs. 5.000,oo, para lo cual solicitó:
Que se declare con lugar la falta de cualidad del actor.
Sin lugar el desalojo
Con lugar la reconvención propuesta.
El reintegro de los cánones de arrendamientos pagados y consignados en el expediente Nº 191-08.
En la forma que antecede quedó trabado entre las partes el presente litigio.
II
MOTIVA
DECISIÓN DEL A-QUO.
El Juez Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, declaró con lugar la demanda por desalojo sobre la base de la siguiente consideración:
“…Ello así, colige este operador de justicia, que al quedar claro que la parte demandada de autos, se encuentra en estado de insolvencia, la presente acción es proponible en derecho, en virtud de que se ajusta al contenido del artículo 34 Literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y es evidente la insolvencia de la parte accionada en relación al pago de los cánones de arrendamientos, y así se decide…
Una vez analizadas minuciosamente las actas y pruebas que conforman este expediente, analizadas individualmente cada una y posteriormente con base el principio de la comunidad y unidad de la prueba, afianzado a los argumentos, razonamientos, y normas transcritas antes plasmadas, este Órgano Jurisdiccional colige, que la solvencia en cuanto al pago de los cánones de arrendamientos no fue probada, que es el principal objeto de esta demanda, por lo que considera quien decide, que la presente acción debe prosperar en derecho con todos los pronunciamientos de ley y en consecuencia debe ser declarada CON LUGAR tal como se decidirá, y así se establece…”.
TEMA A DECIDIR:
Conforme al esquema establecido con antelación, corresponde a esta Alzada el examen de la Sentencia apelada, con base a las pruebas presentadas por las partes a objeto de poder decidir en justicia.
ANÁLISIS PROBATORIO:
PRIMERO: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
1.1) Anexos al escrito de demanda la parte actora presentó los recaudos que se analizan a continuación:
A) Acompañó marcado “A” (f. 6 y 7), documento privado relacionado con un contrato de arrendamiento, suscrito entre la parte actora, ciudadano Jesalberth José Pérez Gutiérrez con el carácter de arrendador y la parte demandada, ciudadana Carmen Susana Párraga Urbina con el carácter de arrendataria. Con respecto a este documento, quien Juzga observa que el mismo no fue negado por la parte demandada, por tanto, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como reconocido, y así se declara.
Con respecto al anterior documento, la parte demandada, quien lo suscribió con el carácter de arrendataria, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, reconoció haber suscrito dicho contrato de arrendamiento el día 27 de enero de 2006, por un plazo de un año contado a partir del 15 de enero de 2006, por tanto, esta Alzada considera plenamente probada la existencia de la relación arrendaticia entre las partes actora y demandada, y así se declara.
B) Acompañó marcado “B” (f. 8), documento suscrito por la demandada de autos, ciudadana Carmen Susana Párraga Urbina, mediante la cual se le comunicó que el contrato de arrendamiento no sería prorrogado a la fecha de su vencimiento. Con respecto a este documento, quien Juzga observa que el mismo no fue negado por la parte demandada, por tanto, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como reconocido, y así se declara.
Con relación al documento anterior, quedó probado que la arrendataria y aquí demandada fue notificada de que el contrato no sería prorrogado, no obstante, observa quien Juzga, que el actor alegó que el contrato de arrendamiento que en un principio fue pactado a tiempo determinado, el mismo se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, siendo aceptada tal afirmación por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, por tanto, se tiene que en el contrato suscrito operó la tácita reconducción y el mismo es sin fijación de plazo alguno, y así se declara.
C) Acompañó marcado “C” (f. 09 al 79), copia simple del expediente de consignaciones Nº 191-08, llevado por el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual, la demandada, Carmen Susana Párraga Urbina, consignó a favor del demandante Jesalberth José Pérez Gutiérrez, los cánones de arrendamiento correspondientes al inmueble objeto de la presente demanda de desalojo. Asimismo, observa quien Juzga, que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, acompañó marcado “B” copia certificada del expediente de consignaciones Nº 191-08 antes referido (f. 138 al 220), y por tratarse de un documento público judicial, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
El anterior expediente de consignaciones prueba efectivamente que la ciudadana Carmen Susana Párraga Urbina efectuaba consignaciones por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta Circunscripción Judicial, y así se declara.
1.2) Además de lo anterior, la parte actora durante el término probatorio presentó escrito de pruebas, el cual se encuentra agregado a los folios 22 al 27 de la 2ª pieza del expediente, y que se examina de seguida:
A) Promovió el documento marcado “A”, que acompañó el actor con la demanda (f. 6 y 7 de la 1ª pieza), documento privado relacionado con un contrato de arrendamiento, suscrito entre la parte actora, ciudadano Jesalberth José Pérez Gutiérrez con el carácter de arrendador y la parte demandada, ciudadana Carmen Susana Párraga Urbina con el carácter de arrendataria. Con respecto a este documento, observa quien Juzga que el mismo ya fue valorado en la parte II, PRIMERO; 1.1), literal “A” anterior, y así se declara.
B) Promovió el documento que acompañó marcado “B” (f. 8 de la 1ª pieza), suscrito por la demandada de autos, ciudadana Carmen Susana Párraga Urbina, mediante la cual se le comunicó que el contrato de arrendamiento no sería prorrogado a la fecha de su vencimiento. Con respecto a este documento, observa quien Juzga que el mismo ya fue valorado en la parte II, PRIMERO; 1.1), literal “B” anterior, y así se declara.
C) Promovió documento que acompañó marcado “C” (f. 09 al 79 de la 1ª pieza), copia simple del expediente de consignaciones Nº 191-08, llevado por el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual, la demandada, Carmen Susana Párraga Urbina, consigna a favor del demandante, Jesalberth José Pérez Gutiérrez, los cánones de arrendamiento correspondientes al inmueble objeto de la presente demanda de desalojo. Con respecto a este documento, observa quien Juzga que el mismo ya fue valorado en la parte II, PRIMERO; 1.1), literal “C” anterior, y así se declara.
D) Promovió marcado “G”, “G1”, “G2”, “G3”, “G4”, y “G5” (f. 28 al 74 de la 2ª pieza), copias simples del contenido de las Sentencias publicadas en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, siendo las siguientes:
Sentencia del Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 22 de septiembre de 2008.
Sentencia del Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 02 de abril de 2008, expediente 2949-08.
Sentencia del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 29 de noviembre de 2006, expediente Nº 13.100.
Sentencia del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, de fecha 27 de junio de 2007, expediente Nº 4974.
Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 15 de diciembre de 2005, expediente Nº 05-0656.
Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 05 de febrero de 2009, expediente Nº 07-1731.
Con respecto a estas copias simples, observa quien Juzga que, la parte demandada por diligencia de fecha 25 de marzo de 2009 (f. 77 de la 2ª pieza) impugnó las mismas. Ahora bien, no consta de autos que la parte promovente de las copias simples haya solicitado el cotejo con sus originales, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella, por tanto, quien Juzga considera que las mismas no pueden ser valoradas como una prueba instrumental, sin perjuicio de que el criterio contenido en las mismas pueda ser aplicado por este Tribunal, y así se declara.
E) Promovió inspección Judicial, y a tal fin, el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta Circunscripción Judicial, el día 02 de marzo de 2009 (f. 99 de la 2ª pieza), se trasladó y constituyó en el inmueble objeto de la presente demanda de desalojo, y por tratarse de un documento público judicial, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
El anterior documento prueba que en el inmueble objeto de la presente demanda de desalojo funciona una venta de comida, identificada con la denominación comercial “Todo Gusto Buen Provecho”.
SEGUNDO: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
2.1) Anexos al escrito de contestación a la demanda (f. 109 al 115 y 221 vto. de la 1ª pieza) la parte accionada presentó los recaudos que se analizan a continuación:
A) Acompañó marcado “A” (f. 116 al 137 de la 1ª pieza), copia certificada del documento de condominio del Centro Comercial La Galería, registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Felipe, hoy día Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, bajo el Nº 08, Tomo 5º, Folios 21 vto. al 39 vto., Protocolo 1º, 4º Trimestre, de fecha 12 de noviembre de 1979, y por tratarse de un documento público, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
El anterior documento prueba que las áreas comunes podían ser arrendadas por el administrador, y así se declara.
B) Acompañó marcado “B” (f. 138 al 220), copia certificada del expediente de consignaciones Nº 191-08, llevado por el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual, la demandada, Carmen Susana Párraga Urbina, consignó a favor del demandante Jesalberth José Pérez Gutiérrez, los cánones de arrendamiento correspondientes al inmueble objeto de la presente demanda de desalojo. Con respecto a este documento, observa quien Juzga que el mismo ya fue valorado con anterioridad en la parte II, PRIMERO, 1.1), literal “C”, y así se declara.
C) Acompañó marcado “C”, “D” y “E” (f. 222 al 225 de la 1ª pieza) documentos privados dirigidos por la Administración del Centro Comercial La Galería, al ciudadano Jesalberth Pérez. Con respecto a estos documentos, los mismos fueron emanados de un tercero que no es parte en el juicio ni causante de las mismas, sin que conste de autos que hubiesen sido ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto, quien Juzga no les concede ningún valor probatorio, y así se declara.
2.2) Además de lo anterior, la parte demandada durante el término probatorio presentó escritos de pruebas, los cuales se encuentran agregados a los folios 02 al 05; 75 vto. y 78 de la 2ª pieza del expediente, y que se examina de seguida:
2.2.1) Escrito de pruebas agregado a los folios 02 al 05 de la 2ª pieza del Expediente:
A) Reprodujo el mérito favorable de los autos. Quien juzga observa que lo referido no constituye un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición a que está obligado el Juez sin necesidad de alegación de parte, y así se declara.
B) Promovió el documento marcado “A”, que acompañó el actor con la demanda (f. 6 y 7 de la 1ª pieza), documento privado relacionado con un contrato de arrendamiento, suscrito entre el actor, ciudadano Jesalberth José Pérez Gutiérrez con el carácter de arrendador y la parte demandada, ciudadana Carmen Susana Párraga Urbina con el carácter de arrendataria. Con respecto a este documento, observa quien Juzga que el mismo ya fue valorado en la parte II, PRIMERO; 1.1), literal “A” anterior, y así se declara.
C) Promovió el documento que acompañó marcado “B”, que acompañó el actor (f. 8 de la 1ª pieza), suscrito por la demandada de autos, ciudadana Carmen Susana Párraga Urbina, mediante la cual el demandante le comunicó que el contrato de arrendamiento no sería prorrogado a la fecha de su vencimiento. Con respecto a este documento, observa quien Juzga que el mismo ya fue valorado en la parte II, PRIMERO; 1.1), literal “B” anterior, y así se declara.
D) Promovió copia certificada del documento de condominio del Centro Comercial La Galería, que acompañó marcado “A” con su contestación a la demanda (f. 116 al 137 de la 1ª pieza), registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Felipe, hoy día Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, bajo el Nº 08, Tomo 5º, Folios 21 vto. al 39 vto., Protocolo 1º, 4º Trimestre, de fecha 12 de noviembre de 1979. Con respecto a este documento, observa quien Juzga que el mismo ya fue valorado en la parte II, SEGUNDO; 2.1), literal “A” anterior, y así se declara.
E) Promovió copia certificada del expediente de consignaciones Nº 191-08, llevado por el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta Circunscripción Judicial, que acompañó marcado “B” con su contestación a la demanda (f. 138 al 220), mediante el cual, la demandada, Carmen Susana Párraga Urbina, consignó a favor del demandante Jesalberth José Pérez Gutiérrez, los cánones de arrendamiento correspondientes al inmueble objeto de la presente demanda de desalojo. Con respecto a este documento, observa quien Juzga que el mismo ya fue valorado con anterioridad en la parte II, PRIMERO, 1.1), literal “C” de la presente sentencia, y así se declara.
F) Promovió marcado “C”, “D” y “E” (f. 222 al 225 de la 1ª pieza) documentos privados dirigidos por la Administración del Centro Comercial La Galería, al ciudadano Jesalberth Pérez. Con respecto a este documento, observa quien Juzga que el mismo ya fue valorado en la parte II, SEGUNDO; 2.1), literal “C” anterior, y así se declara.
G) Promovió marcado “F”, (f. 06 al 18 de la 2ª pieza) Inspección extrajudicial efectuada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta Circunscripción Judicial, el día 27 de marzo de 2008, recayendo sobre el inmueble objeto de la presente acción de desalojo, y por tratarse de un documento público judicial, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
La anterior inspección dejó constancia y así quedó probado que en el inmueble funciona una venta de comida, denominada Todo Gusto Buen Provecho; que posee Patente de Industria y Comercio; que dentro del inmueble existen bienes propios de la actividad comercial del negocio de venta de comida.
H) Promovió marcado “G” (f. 19 de la 2ª pieza), Patente de Industria y Comercio, expedida por la Dirección de Rentas Municipales de la Alcaldía del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, Nº 3625, y por tratarse de un documento público administrativo, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
El anterior documento prueba que el negocio Todo Gusto Buen Provecho es contribuyente, siendo representada por la ciudadana Susana Párraga, y así se declara.
I) TESTIMONIALES: Promovió la declaración como testigos de los ciudadanos FREDDY ARGENIS BARRAEZ TOYO, YARITZA SUSANA CHIRINOS PARRA, YADIRA NATALY QUIROZ RANGEL y FRANCA MAURIZIO PÉREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nº V-3.407.999, V-7.333.378, V-10.862.168 y V-5.456.623, respectivamente, habiendo rendido declaración los testigos Yaritza Susana Chirinos Pérez y Yadira Nataly Quiroz Rangel.
La testigo Yaritza Susana Chirinos Pérez declaró de la forma siguiente:
“SÉPTIMA PREGUNTA: Diga la testigo, si tiene conocimiento de que dicho canon de arrendamiento del mes de octubre de 2.008, le fue cancelado al señor JESALBERTH PEREZ?. Contestó: Si. OCTAVA PREGUNTA: Diga Usted quien se lo canceló, la cantidad y en que forma?. Contestó: El esposo de la señora CARMEN SUSANA PARRAGA JOSE MIGUEL MARTIN, UN MILLÓN CUATROCIENTOS y en efectivo…”. DECIMA PRIMERA: Diga la testigo si tiene conocimiento que el señor JESALBERTH PÉREZ GUTIERREZ, se presentó también el 05 de diciembre de 2008 a dicho modulo para cobrar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2008? Contesto:…estaba allí, fue ese día a las 10 de la mañana…DECIMA TERCERA:… Diga la testigo que cantidad de dinero le fue cancelada al señor JESALBERTH PEREZ GUIERREZ por el canon de arrendamiento del mes de noviembre de 2008?. Contestó: MIL CUATROCIENTOS.
Por su parte, la testigo Yadira Nataly Quiroz Rangel, declaró:
“…CUARTA PREGUNTA: Diga Usted si sabe y le consta que el ciudadano JOSÉ MIGUEL MARTIN CAMACHO, esposo de CARMEN SUSANA PÁRRAGA URBINA le pagó a JESALBERTH JOSÉ PÉREZ GUTIERREZ, bolívares MIL CUATROCIENTOS el día 05 de noviembre de 2008, por concepto del canon de arrendamiento del mes de octubre de 2008? Contestó: “Si se y me consta”… SEXTA PREGUNTA: Diga Usted, si es cierto y le consta que el cinco de diciembre de 2008, el señor JOSÉ MIGUEL MARTÍN CAMACHO, también le pagó a JESALBERTH JOSÉ PÉREZ GUTIERREZ bolívares MIL CUATROCIENTOS por concepto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2008? Contestó: “Si se y me consta”
J) Promovió la prueba de INFORMES, para lo cual, solicitó se oficiase a la Junta de Condominio del Centro Comercial La Galería, con el objeto de que informasen sobre los siguiente: Quien es el arrendatario del “Local I” o “L-I”; tiempo que lleva arrendado; cual es el canon de arrendamiento, si se encuentra solvente o no.
Con fecha 26 de marzo de 2009, se recibió comunicación procedente de la Junta de Condominio del Centro Comercial La Galería, mediante la cual informó a este Tribunal,:
Que el arrendatario del local “T” es el ciudadano Jesalberth José Pérez Gutiérrez, titular de la Cédula de Identidad Nº V-7.106.654.
Que el primer contrato de arrendamiento fue a partir del día 10 de agosto de 2005.
Que el canon de arrendamiento asciende a la suma de Bs. 400,oo, encontrándose solvente en el pago de las mensualidades a la presente fecha.
2.2.2) Escrito de pruebas agregado al folio 75 vto. de la 2ª pieza del Expediente:
TESTIMONIALES: Promovió la declaración como testigos de los ciudadanos ANABELL ECHEVERRIA DE ANDRADE y PEDRO FERNANDO FUSTER, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nº V-7.908.073 y V-14.038.841, respectivamente, habiendo rendido declaración solo la testigo Anabell Echeverría de Andrade, quien señaló lo siguiente:
La testigo Anabell Echeverría de Andrade declaró de la forma siguiente:
“…CUARTA PREGUNTA: Diga Usted si sabe y le consta que el ciudadano JOSE MIGUEL MARTIN CAMACHO, esposo de CARMEN SUSANA PARRAGA URBINA le pagó a JESALBERTH JOSÉ PEREZ GUTIERRE, MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES el cinco de noviembre de 2008, por concepto del canon de arrendamiento del mes de octubre de 2008? Contestó “Si se lo pagó”… SEXTA PREGUNTA: Diga Usted, si es cierto y le consta que el cinco de diciembre de 2008, el señor JOSE MIGUEL MARTIN CAMANCHO, también le pagó a JESALBERTH JOSÉ PEREZ GUTIERREZ, MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES por concepto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2008? Contestó: “Si se los pagó”
Con respecto a las declaraciones de los testigos Yaritza Susana Chirinos Pérez, Yadira Nataly Quiroz Rangel y Anabell Echeverría de Andrade, quien Juzga hace las siguientes consideraciones:
El artículo 1.387 del Código Civil señala que “No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares…”.
En la presente causa, tenemos que la parte demandada trató de probar durante el lapso probatorio, con las pruebas testimoniales promovidas y analizadas, que se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008, siendo que en el presente caso, tanto la parte actora como la parte demandada reconocieron que el canon de arrendamiento actual del local comercial objeto de la presente demanda era por la suma de Bs. 1.400,oo mensuales; y no existiendo además, ni constando en autos ningún principio de prueba por escrito referido a los pagos que los testigos afirman hizo el ciudadano JOSE MIGUEL MARTIN CAMACHO, esposo de CARMEN SUSANA PARRAGA URBINA, es forzoso concluir, que la prueba testimonial promovida y evacuada por la parte demandada, es carente de todo valor probatorio, por cuanto de las deposiciones de los testigos, se desprende que las mismas son tendentes a demostrar el pago de los cánones insolutos alegados por el actor, y a todas luces la obligación excede del monto especificado en el contenido del artículo 1387 del Código Civil Venezolano, que hoy día de conformidad con la reconversión monetaria no han de exceder de Bs. 2,oo, por lo tanto las mismas son carentes de todo valor probatorio para la demostración de los hechos controvertidos, y así se decide.
2.2.3) Escrito de pruebas agregado al folio 78 de la 2ª pieza del Expediente:
Promovió marcado “H” (f. 80 de la 2ª pieza), documento privado, suscrito por el demandante Jesalberth Pérez. Con respecto a esta prueba, el tribunal constata que la misma no fue negada por la parte contra quien se opuso, dentro de los 05 días siguientes a aquél en que fue producida, por tanto, el Tribunal de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil da por reconocido dicho instrumento, y así se declara.
El anterior documento prueba que el actor recibió de la demandada sumas de dinero por concepto de cánones de arrendamiento, no obstante, es preciso señalar que las fechas en las cuales ocurrió dichos pagos no indican a que año se refiere, por tanto, dada la imprecisión de que adolecen, quien Juzga no le concede ningún valor probatorio, y así se declara.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
PUNTO PREVIO:
Antes de entrar a resolver el fondo de la presente acción, es preciso resolver previamente un punto de orden procesal, para lo cual quien Juzga considera lo siguientes:
La parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, opuso la falta de cualidad del actor para intentar el juicio.
Con respecto a esta defensa opuesta, quien Juzga se permite citar la Sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, el día 14 de julio de 2003, referida al expediente 02-1597, donde expone a que está supeditada la cualidad o legitimación ad causam y su actual tratamiento procesal; a tal efecto señaló:
“…debe esta Sala aclarar los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia. Anteriormente se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar.
La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa. Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. (…) Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, que pueda ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa…”.
Rengel Romberg, define a la parte en el proceso al igual que Guasp: “para quien pretende y frente a quien se pretende, o más ampliamente, quien reclama y frente a quien se reclama la satisfacción de una pretensión”. Definiéndola en última instancia “como el sujeto activo y el sujeto pasivo de la pretensión que se hace valer en la demanda judicial' (En Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, según el nuevo Código de 1987).
Señala el citado autor, que no basta en ser parte en un proceso, sino es necesario tener legitimidad y cualidad. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). Pero no hay que confundir legitimación con la titularidad del derecho controvertido (cualidad).
La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa, es decir, a lo que la doctrina procesal moderna ha denominado una absolución en la instancia -cuestión distinta a la absolución de la instancia- o sentencia inhibitoria.
Bajo el nuevo Código la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, sólo pueden proponerse por el demandado junto con las defensas invocadas en la contestación de la demanda conforme al artículo 361 ejusdem.
En consonancia con lo anterior, el Maestro Luís Loreto, ha señalado que: “La cualidad en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación, Allí donde se discute acerca de la permanencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación.
En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esa manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando correctamente un derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quién se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo o contra quién se ejercita en tal manera”. Conforme a la casi unánime Doctrina Procesal Civil, por cualidad debe entenderse el derecho o potestad para ejecutar determinada acción o sostenerla entre tanto, el concepto de interés es de la garantía, provecho o utilidad que puede proporcionar la acción intentada.
Ahora bien, consta en las actas que conforman la presente causa que la parte actora acompañó junto con la demanda marcado “A” (f. 6 y 7), documento privado relacionado con un contrato de arrendamiento, suscrito entre la parte actora, ciudadano Jesalberth José Pérez Gutiérrez con el carácter de arrendador y la parte demandada, ciudadana Carmen Susana Párraga Urbina con el carácter de arrendataria, quien a su vez lo promovió en la oportunidad de promover pruebas
Con respecto al anterior documento, la parte demandada, quien lo suscribió con el carácter de arrendataria, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, reconoció haber suscrito dicho contrato de arrendamiento el día 27 de enero de 2006, por un plazo de un año contado a partir del 15 de enero de 2006, por tanto, esta Alzada considera plenamente probada la existencia de la relación arrendaticia entre las partes actora y demandada, y así se declara
Tal como lo señaló la Sala Constitucional en la Sentencia antes citada, la cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, y en el presente caso, el arrendador, Jesalberth José Pérez Gutiérrez afirmó ser titular del derecho derivado del contrato de arrendamiento suscrito, por tanto, tiene cualidad o legitimación activa, y por lo que respecta a la parte demandada, reconoció haber suscrito el contrato de arrendamiento, y el actor la señaló como la accionada, y contra ella se quiere hacer valer la titularidad del derecho, por tanto, tiene legitimación pasiva.
En razón de lo anteriormente expuesto, quien Juzga considera, que quedó demostrado en el juicio, y así lo indicó el a-quo, con lo que igualmente está de acuerdo esta alzada que el demandante, Jesalberth José Pérez Gutiérrez, tiene cualidad para intentar la presente acción, y así se declara.
TERCERO: Resuelto como ha quedado el punto anterior, quien Juzga pasa a examinar los hechos por los cuales la parte actora fundamenta la acción por desalojo de inmueble, las circunstancias alegadas a su favor, así como las excepciones opuestas por la parte accionada, para decidir la cuestión controversial planteada a la luz de los elementos probatorios aportados, de la siguiente manera:
3.1) Quedó demostrado en el juicio, y así lo indicó el a-quo, con lo que igualmente está de acuerdo esta alzada, que existe una relación arrendaticia entre la parte actora arrendador Jesalberth José Pérez Gutiérrez y la accionada arrendataria Carmen Susana Parraga Urbina, lo que se desprende de las afirmaciones llevadas a cabo tanto por el demandante en su escrito de demanda como por el demandado en la contestación de la misma, donde asume el primero el carácter de arrendador y el segundo el carácter de arrendatario, por tanto quedó fehacientemente demostrado que entre ambos existe una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, con un canon mensual de Bs. 1.400,oo, y así se declara.
3.2) Alegó la parte actora que el objeto del contrato de arrendamiento lo conformaba un inmueble constituido por un local comercial totalmente equipado, identificado “Local – I” o con las letras “L – I” , ubicado en la avenida Carabobo, esquina con la avenida principal de la Urbanización Norte Uno, Centro Comercial La Galería, San Felipe, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, con un área de 40 M2. con lo cual estuvo de acuerdo la parte demandada; no obstante, esta última señaló que el arrendador, Jesalberth José Pérez Gutiérrez no era propietario del mismo, sino que el local comercial pertenece al Centro Comercial La Galería, lo que quedó demostrado con las pruebas aportadas, y así se declara.
3.3) Se excepcionó la demandada señalando que el Centro Comercial La Galería en su carácter de propietaria del local comercial objeto de la presente demanda identificado como “Local – I” o con las letras “L – I”, a través de su Junta de Condominio, celebró con el actor, ciudadano Jesalberth José Pérez Gutiérrez contrato verbal de arrendamiento sobre dicho local comercial, y no estando autorizado para sub arrendar, el accionante, ciudadano Jesalberth José Pérez Gutiérrez, celebró el 27 de enero de 2006 contrato de arrendamiento con ella.
Con respecto a lo alegado por la parte demandada, quien Juzga habiendo hecho una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, y de las pruebas aportadas, concluye que no está demostrado en autos, si entre el demandante arrendador y la Junta de Condominio del Centro Comercial La Galería, existe o no un contrato de arrendamiento verbal, asimismo no se demostró que existiese prohibición de sub arrendar el inmueble objeto de la presente acción de desalojo, y así se declara.
3.4) Alegó la arrendataria y aquí demandada que el arrendador había sub arrendado el local comercial objeto de la presente causa, encontrándose incurso en la prohibición contenida en el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al haber sub arrendado sin la autorización del propietario del local comercial.
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 15 señala que “Es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto-Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo”.
Por su parte, el artículo 1.583 del Código Civil señala que “El arrendatario tiene derecho de subarrendar y ceder, si no hay convenio expreso en contrario”.
El artículo 1.584 eiusdem indica que “El subarrendatario no queda obligado para con el arrendador, sino hasta el monto del precio convenido en el subarrendamiento de que sea deudor al tiempo de la introducción de la demanda, y no puede oponer pagos hechos con anticipación.
No se reputan anticipados los pagos hechos por el subarrendatario de conformidad con los usos locales”.
Para Bendayan Levy, “El derecho de goce que tiene el arrendatario sobre la cosa arrendada con relación a su arrendador, es un derecho personal que está en su patrimonio y no en su persona;…El subarriendo es un contrato de arrendamiento celebrado entre el arrendatario y un tercero, que toma el nombre de subarrendatario;…el subarriendo es de todo o de parte de la cosa arrendada…”.
Al comentar el alcance del artículo 1.584 del Código Civil, aclara: “Si el propietario tiene una acción directa contra el subarrendatario es en virtud de una expresa disposición de la ley, hecha sin duda para proteger y mejorar los derechos de los arrendadores, derogatoria de los principios generales del derecho, según los cuales los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes, sus herederos y causahabientes, siendo evidente que el arrendador es res inter alios acta en relación al contrato de subarriendo efectuado entre el inquilino principal y el subarrendatario; se trata de un derecho especial en relación al derecho común y por lo tanto de interpretación restrictiva; en consecuencia, no se puede deducir de esa norma, por argumento a contrario, que así como el arrendador tiene acción directa contra el subarrendatario, éste tendrá acción contra aquél, el subinquilino no tiene acción sino contra el inquilino principal, con quien ha contratado, cualquier reclamación que tenga que hacer, ya sea por defectos o deterioros de la cosa, como por cualquier otro motivo, deberá dirigirse al inquilino principal” (En Estudios de Derecho Inquilinario).
Ahora bien, tal como lo indicó la demandada, el Centro Comercial La Galería en su carácter de propietaria del local comercial objeto de la presente demanda identificado como “Local – I” o con las letras “L – I”, a través de su Junta de Condominio, celebró con el actor, ciudadano Jesalberth José Pérez Gutiérrez contrato verbal de arrendamiento sobre dicho local comercial, no obstante, la demandada de autos no probó la veracidad de tal afirmación, dado que no consta de autos el tipo de contrato celebrado entre el Condominio del Centro Comercial La Galería y el demandante, y por tanto, tampoco se probó que existiese prohibición alguna para sub arrendar por parte del demandante, correspondiendo en todo caso hacer valer el contenido del artículo 15 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios a la Junta de Condominio del Centro Comercial la Galería, y no a la demandada de autos, y así se declara.
3.5) Alegó la parte actora que la arrendataria se encuentra atrasada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008; habiéndose excepcionado la parte demandada, señalando haber depositado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008, en razón de que el arrendador se había negado a recibirle el pago del canon correspondiente al mes de diciembre de 2008.
Con respecto a lo señalado tanto por la parte actora como por la parte demandada, corresponde a quien Juzga la interpretación del contrato de arrendamiento por el cual se vincularon las partes, y así determinar en que oportunidad se debían pagar los cánones de arrendamiento.
Podemos decir siguiendo a Maduro Luyando que toda manifestación de voluntad expresada por los individuos y que tienen como fin producir efectos jurídicos, se pueden encuadrar dentro de los denominados actos jurídicos. Esta manifestación de voluntad puede ser de distinta naturaleza y perseguir fines distintos, encontrando dentro de las mismas, aquella destinada a producir efectos jurídicos considerados por el legislador como emanados de manera directa de la voluntad del sujeto, que están destinados a la creación, modificación o extinción de una relación jurídica, siendo estos los denominados negocios jurídicos, entendiendo por tales, el acto en virtud del cual un sujeto de derecho, con sujeción a las normas que el ordenamiento jurídico positivo dispone para normar sus efectos típicos, regula sus intereses propios en las relaciones con otros (en Curso de Obligaciones, 1.983, p: 373 y 374).
Estos negocios jurídicos pueden ser bilaterales, entendiendo por el mismo, aquél que comprende dos o más manifestaciones de voluntad que conjugadas vienen a producir efectos para todas las partes, siendo el contrato uno de los negocios jurídicos típicos.
Nuestro Código Civil define el contrato en su artículo 1.133, al señalar que "El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico".
El contrato viene a ser el medio más indicado para que los individuos reglamenten sus relaciones económicas y pecuniarias, como convención que es, involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas, que conlleva la realización de un determinado efecto jurídico. Esta voluntad libremente manifestada, producen efectos obligatorios para las partes, siendo por tanto, fuentes de obligaciones, esto es, de derechos y deberes, de comportamientos y conductas.
Asimismo, nos indica el Código Civil en su artículo 1.579 que "El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…", siendo el arrendador la persona obligada a hacer gozar de una cosa mueble o inmueble, y por un cierto tiempo, a otra denominada arrendatario, corriendo a cargo de esta última el pago del precio, llamado canon, pensión o alquiler.
Señala la doctrina, que el contrato ha de entenderse como un todo coherente, en consecuencia, sus cláusulas han de ser objeto de una interpretación relacionada las unas con las otras, y como señaló Messineo, citado por Guerrero Quintero, cada cláusula puede adquirir un significado inexacto y que solamente de la correlación armónica de cada una de las otras y de la luz que se proyectan recíprocamente, surge el significado efectivo de una y de todas, tomadas en el conjunto (La duración del contrato de arrendamiento y la consignación inquilinaria, 1.990, p: 35).
Partiendo de la facultad otorgada a los Juzgadores por el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil para la interpretación de los contratos, y de lo previsto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, nos encontramos que la cláusula "Segunda" del contrato que vinculó a las partes contratantes, señaló lo siguiente “Se establece y así lo acuerdan ambas partes que el canon mensual de arrendamiento por el Local Comercial es por la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs, 1,000.000,oo); a excepción de los tres (03) primeros meses que serán a razón de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,oo), los cuales La Arrendadora se obliga a pagar puntualmente por mensualidades vencidas los primeros cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes y hasta el día en que El Arrendador reciba el inmueble arrendado a su entera satisfacción, de acuerdo con lo previsto en este contrato”.
Tal como quedó convenido por las partes contratantes, el canon de arrendamiento fue pactado para ser pagado por mensualidades vencidas, dentro de los primeros 05 días del mes siguiente, observando quien Juzga que las partes fueron contestes en señalar que el canon de arrendamiento ascendía en la actualidad a la suma de Bs F. 1.400,oo.
3.6) La parte demandada, Carmen Susana Párraga Urbina promovió marcado “B” (f. 138 al 220), copia certificada del expediente de consignaciones Nº 191-08, llevado por el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual, consignó a favor del demandante Jesalberth José Pérez Gutiérrez, los cánones de arrendamiento correspondientes al inmueble objeto de la presente demanda de desalojo, los cuales fueron valorado plenamente en la parte II, PRIMERO, 1.1), literal “C” de la presente sentencia.
El documento promovido marcado “B”, prueba plenamente que el día 09 de enero de 2009, la demandada de autos, ciudadana Carmen Susana Parraga Urbina, consignó por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta Circunscripción Judicial, a favor del demandante de autos, ciudadano Jesalberth José Pérez Gutiérrez, los comprobantes de depósitos Nº 0413530 y Nº 0413532, de fecha 05 de enero de 2009, por la suma de Bs. 1.429,oo, y Bs.1.415,oo, respectivamente, de la entidad bancaria Banfoandes, por el pago del canon de arrendamiento de un inmueble constituido por un local comercial totalmente equipado, identificado “Local – I” o con las letras “L – I” , ubicado en la avenida Carabobo, esquina con la avenida principal de la Urbanización Norte Uno, Centro Comercial La Galería, San Felipe, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, con un área de 40 M2, correspondiente a los meses de octubre y noviembre de 2008.
El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios indica que “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”.
Por su parte, artículo 51 ejusdem señala que “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad” (Negrita de este Tribunal).
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 55 de fecha 05 de febrero de 2009, interpretó el contenido del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tal sentido señaló que “…en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario…”.
Tal como se indicó ut supra, las partes fijaron como inicio de la relación arrendaticia el día 15 de enero de 2006, plasmado en el contrato de arrendamiento suscrito el día 27 de enero de 2006, así como también, que el pago del canon de arrendamiento se haría por mensualidades vencidas los primeros cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes, correspondiendo los 15 días siguientes el lapso a que se refiere el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, tendría hasta el día 20 del mes siguiente para efectuar la correspondiente consignación del canon de arrendamiento, según criterio aplicado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia según Sentencia antes señalada.
Ahora bien, de acuerdo con el recibo de consignación de los cánones de arrendamiento, emitido por el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta Circunscripción Judicial, promovido por la accionada marcado “B” y que se encuentra agregado al folio 215 del expediente, se constata que para el día 09 de enero de 2009, fecha de la consignación de los comprobantes de depósito, el arrendatario se encontraba atrasado en el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre y noviembre de 2008, mensualidades estas que se debieron haber pagado y consignado, la correspondiente al mes de octubre, hasta el día 20 de noviembre; y la del mes de noviembre, hasta el día 20 de diciembre de 2008, habiendo transcurrido íntegramente los 15 días continuos siguientes a la fecha convenida por las partes para el pago de las mensualidades de alquiler, estando fuera del lapso que otorga el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, no basta con que el arrendatario efectúe el depósito del monto del canon de arrendamiento en la Cuenta Corriente del Juzgado, es necesario que sea dentro del plazo estipulado por ellos, o en su defecto en el lapso otorgado por el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como también que se incorpore en el expediente de consignaciones que lleva el Tribunal la constancia de haberlo efectuado, dado que, es a partir de esta última actuación que el arrendador tiene conocimiento de la misma, y puede disponer del pago correspondiente.
Como ya se indicó con anterioridad, las partes demandante y demandada se encuentran vinculadas mediante una relación arrendaticia a tiempo indeterminada, con lo cual se cumple la hipótesis planteada en el encabezamiento del artículo anterior 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; asimismo, quedó probado que la parte accionada, incurrió en el supuesto contemplado en el literal a) ejusdem, esto es, se atrasó en el pago de 02 mensualidades consecutivas de alquiler.
El artículo 34.a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé el desalojo cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a 02 mensualidades consecutivas, hipótesis que en la presente causa se ha cumplido, por tanto, es forzoso para este Juzgador considerar procedente el desalojo, como lo indicó el a-quo, con lo que igualmente está de acuerdo esta alzada, y así se declara.
III
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, actuando como Tribunal de alzada, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: Declara SIN LUGAR LA APELACION interpuesta por la abogada en ejercicio de su profesión Violeta Bradley de Carrero, en su condición de co-apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana CARMEN SUSANA PARRAGA URBNINA, contra la decisión dictada en fecha 20 de octubre de 2009, por el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy.
SEGUNDO: Se confirma la decisión dictada en fecha 20 de octubre de 2009, por el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, mediante la cual Declara CON LUGAR LA DEMANDA de desalojo de inmueble incoada por el ciudadano JESALBERTH JOSÉ PÉREZ GUTIÉRREZ, quien estuvo representado por el abogado en ejercicio de su profesión Enio Jesús Zerpa Boissiere, contra la ciudadana CARMEN SUSANA PARRAGA URBNINA.
TERCERO: Se impone a la parte demandada y aquí perdidosa el pago de las costas procesales de la presente apelación.
Se ordena notificar a las partes de la presente decisión.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en el archivo del tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe, a los veintidós (22) días del mes de febrero de dos mil diez (2010). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
El Juez,
Dr. Luís Humberto Moncada Gil,
La Secretaria,
Abg. Karelia Marilú López Rivero
En la misma fecha y siendo las 09:00 de la mañana se publicó y registró la anterior decisión. Se libraron las correspondientes boletas de notificación.
La Secretaria,
Abg. Karelia Marilú López Rivero