TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO NIRGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
DICTA LA PRESENTE SENTENCIA DEFINITIVA

Nirgua, dieciocho (18) de mayo de 2010
200º 151º

DEMANDANTE: TEOLINDA HERNANDEZ, Cédula de identidad Nº V- 4.875.404,
de este domicilio
ABOGADA: MILAGRO PÉREZ MEDINA, I.P.S.A. Nº 86.202 cédula de identidad
APODERADA: N° V- 4.377.868 y de este domicilio
DEMANDADA: CARMEN AIDA ESPINOZA, venezolana, titular de la cédula de iden
tidad Nº V- 8.172.877 y de este domicilio.
ABOGADO: FERNANDO MÁRQUEZ AROCHA I.P.S.A. Nº 16242 cédula de ASISTENTE: identidad N° V- 3.575.147, con domicilio en Valencia, estado Carabobo
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO INMOBILI
ARIO
MATERIA: CIVIL.-
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: Nº 2.866 / 10-
CAPITULO PRIMERO
NARRATIVA
Se inicia el presente procedimiento por demanda incoada en fecha veintidós (22) de marzo de 2010, por la ciudadana: TEOLINDA HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V-4.875.404 y de este domicilio, asistida por la abogada, MILAGRO PÉREZ MEDINA, titular de la cédula de identidad N° V-4.377.868, I.P.S.A. Nº 86.202, y con domicilio en esta ciudad, exponiendo que “…Tal como quedó establecido en sentencia dictada por este tribunal en fecha 26 de junio de 2008, cuya copia certificada anexo marcada “A” en el mes de abril de 2000, celebré contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana CARMEN ESPINOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 8.172.877, y del mismo domicilio; sobre un inmueble de mi propiedad, ubicado en la calle 2, casa S/N, sector Los Pinos, Municipio Nirgua, estado Yaracuy, en dicha sentencia se estableció que la prorroga legal tenía que concedérsele a la arrendataria era de dos (2) años. Y como el último contrato suscrito entre ambas expiraba el día 01 de julio de 2007 (anexo b), en fecha 18 de mayo de 2007 se le notificó a la arrendataria a través de este Tribunal, que dicho contrato no sería renovado, que permanecían vigente las mismas condiciones y estipulaciones en él convenidas, comenzando a operar desde el vencimiento de dicho contrato una prorroga legal de dos años tal como lo ordenó dicha sentencia. Anexo notificación marcada “C”.
Culminada la Prorroga en fecha 01 de julio de 2009 y con el ánimo de resolver amigablemente el asunto, me dirigí personalmente a la arrendataria solicitándole la entrega del inmueble por cuanto ya había vencido la fecha, a pesar de ello, y ante los requerimientos verbales que le he efectuado ésta ha hecho caso omiso de su obligación, negándose a entregar el inmueble manifestando no tener sitio donde mudarse.-
Fundamenta su acción en lo dispuesto en el artículo 1159, 1160, 1167 y 1264 del Código Civil, 33 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Concluye demandando a la arrendataria antes indicada, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito en el mes de abril de 2000 y renovado en fecha 01 de enero de 2007, por vencimiento de prorroga legal, como en efecto demanda a la ciudadana: CARMEN ESPINOZA, anteriormente identificada para que: 1.- Le haga entrega del inmueble arrendado, libre de personas y bienes de su propiedad. 2.- El pago de las costas procesales, incluidos los honorarios de abogados, según establezca el tribunal (sic). Solicitó medida cautelar.
Admitida la acción (folio 27) se acordó el emplazamiento de la parte demandada, se fijó oportunidad para la celebración de un acto conciliatorio entre las partes y se dejó lo referente a la cautela solicitada para decidirlo en cuaderno separado.
A los folios 28 y 29 corre declaración del Alguacil dando cuenta al Tribunal de haber practicado la citación personal de la demandada y consigna la boleta debidamente firmada por ésta.-
A los folios 30 y 31 corre declaración del Alguacil dando cuenta al Tribunal de haber practicado la notificación personal de la demandante para el acto conciliatorio acordado y consigna la boleta debidamente firmada por ésta.-

Al folio 32 vuelto, corre acta relacionada con el acto conciliatorio, el cual se declaró desierto ya que al mismo sólo acudió la parte demandante.
A los folios 33, vuelto y 34 corre escrito de contestación a la demanda presentado por la parte demandada asistida por el abogado en ejercicio: FERNANDO MÁRQUEZ AROCHA, titular de la cédula de identidad N° V- 3.575.147, I.P.S.A. Nº 16.242, domiciliado en Valencia, estado Carabobo aquí de tránsito
En su escrito de contestación la demandada, opuso la cuestión previa por defecto de forma de la demanda, prevista en el numeral 6 (sic), del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al no haber cumplido con lo previsto en el numeral 4 (sic) del artículo 340 del citado Código al haber incurrido en vaga ubicación de un inmueble sin número, ubicado en la calle 2 del sector Los Pinos, del Municipio Nirgua, estado Yaracuy. Admitió que celebró contrato de arrendamiento con la demandante en el mes de abril del año 2000. Que la sentencia indicada por la actora indicó que la prorroga legal que debía concedérseme es de dos años. Negó que la prorroga legal culminara el 01 de julio de 2009. Que la actora se hubiera comunicado con ella. Que desde que se produjo la sentencia a la que se refiere la demandante, ésta no ha tenido ningún tipo de comunicación con ella, lo que la llevó a la consignación de los cánones arrendaticios. Que cabe preguntarse, si la prorroga legal culminó, como afirma (la actora) el 01 de julio de 2009, y la demandante continúo retirando las consignaciones que le hiciere sin estar en curso proceso judicial alguno, tal como lo preceptúa el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si los retiros de estas consignaciones implican la continuación de la relación arrendaticia por tiempo indeterminado. Se remite a lo preceptuado en el artículo 7 eiusdem que establece “…Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…”
Finalmente indicó que la intención de la demandante de desalojarla es porque tiene interés en vender la casa a una vecina y que ante tal evento invoca el contenido del Titulo Sexto DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO”.- Quedando así trabada la litis.
Al folio 35 corre diligencia de la parte actora en donde señala que vista la cuestión previa opuesta por la demandada procede a subsanar en los siguientes términos: “El inmueble objeto de la presente pretensión se encuentra ubicado en la calle 2, casa s/n, sector Los Pinos, Municipio Nirgua, Estado Yaracuy y comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte; Con parcela que es o fue de Francisco Rodríguez, Sur; Con parcela y casa de María Emiliana Ochoa de Linares, Oeste; Con casa y parcela de Tarcisio Ramón Linares, calle en medio y Este; con casa y Parcela de Henry Ceballos.
Al folio 36, corre diligencia de la actora mediante la cual otorga poder Apud Acta a las Abogadas MILAGRO PÉREZ MEDINA y JOSEFINA PERFETTI, de las características de autos.
A los folios 37 y su vuelto, 38, 39 y 40 corre escrito de promoción de pruebas y anexos presentados por la demandada.
Al folio 41 corre auto del Tribunal admitiendo las pruebas presentadas por la demandada
Al folio 42 corre auto del Tribunal donde fija nueva oportunidad para la realización de un acto conciliatorio entre las partes y ordena su notificación.
A los folios 43 al 46 corre declaración del Alguacil dando cuenta al Tribunal de haber practicado la notificación personal de la demandante y de la demandada para el acto conciliatorio acordado y consigna las boletas debidamente recibidas por éstas.-
Al folio 47 y su vuelto corre escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora y al folio 48 corre auto de admisión de las mismas.
Al folio 49 corre Acta levantada por el Tribunal relacionada con el acto conciliatorio en el cual no se pudo lograr un acuerdo satisfactorio dado que la parte demandada pidió un año de prorroga para desocupar pero la apoderada actora indicó que tenía que consultar con su poderdante y que informaría al Tribunal lo acordado con ésta el día 3 de mayo de 2010. El referido día, compareció la actora y asistida de su apoderada judicial manifestó que se negaba a conceder un año de prorroga porque tiene necesidad de la vivienda y por el lapso de dos (02) años de Prorroga que le fue asignado por este Juzgado. Que de ser cierto que la demandada obtenga un terreno e inicie la construcción de su vivienda podría esperar un lapso a convenir para dicha desocupación.
Al folio 51 corre auto del Tribunal difiriendo, por motivos preferentes, la oportunidad de dictar sentencia en esta causa para el décimo día de despacho siguiente, correspondiendo en el día de hoy la oportunidad legal para dictar el fallo.
Al folio 30 del Cuaderno de Medidas corre auto del tribunal donde niega la medida cautelar de desalojo requerida por la actora.

CAPITULO SEGUNDO
MOTIVA
La presente causa está relacionada con una acción de cumplimiento de contrato, contemplada en el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en cuyo artículo 35 se prevé que el demandado puede, en la contestación de la demanda, oponer las cuestiones previas y de fondo que considere conveniente alegar y que éstas serán decididas en la sentencia definitiva, por lo que habiendo opuesto la demandada como cuestión previa, el defecto de forma previsto en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por no haberse llenado los requisitos previstos en el artículo 340, toca al Tribunal resolver al respecto, y a tal evento, se precisa que la actora convino en la referida cuestión previa y procedió a subsanarlas indicando que “El inmueble objeto de la presente pretensión se encuentra ubicado en la calle 2, casa s/n, sector Los Pinos, Municipio Nirgua, Estado Yaracuy y comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte; Con parcela que es o fue de Francisco Rodríguez, Sur; Con parcela y casa de María Emiliana Ochoa de Linares, Oeste; Con casa y parcela de Tarcisio Ramón Linares, calle en medio y Este; con casa y Parcela de Henry Ceballos. Por lo que se considera debidamente subsanada la cuestión previa opuesta y así se decide.
Resuelta la cuestión previa opuesta pasa el tribunal al análisis de las pruebas presentadas por las partes así:
Pruebas de la parte Actora:
Con el escrito de demanda, la actora, acompañó en copia certificada sentencia proferida por este Juzgado en el expediente N° 2.406/08, (folios 4 al 11), que cursó por ante este Juzgado entre las mismas partes, por los mismos hechos y la misma causa la cual se valora como documento público emanado de una autoridad competente para emitirlo ya que al no haber sido declarada como falsa por ninguna autoridad competente para ello, hace plena fe tanto entre las partes como respecto a terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por sus otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, tal como lo establece el artículo 1360 del Código Civil.
Conjuntamente con la demanda la actora acompañó contrato privado de arrendamiento (folio 15 y su vuelto, el cual quedó reconocido por la parte demandada al no haberlo impugnado en la oportunidad de la contestación al fondo, tal como lo establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, que textualmente reza así: “… La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo…” (omissis, en negrilla resaltado del tribunal), por tanto dicho instrumento goza de un crédito similar al de un instrumento público.
Acompañó la actora copia original del documento de propiedad del inmueble en referencia (folios 16 al 17 y su vuelto) el cual al no haber sido impugnado ni tachado en ninguna forma en la contestación de la demanda, se valora como documento público emanado de una autoridad competente para emitirlo ya que al no haber sido declarado como falso por ninguna autoridad competente para ello, hace plena fe tanto entre las partes como respecto a terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por sus otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, tal como lo establece el artículo 1360 del Código Civil, por tanto del citado instrumentos se desprende la cualidad de propietaria que se abroga la actora sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se exige, e igualmente, con este instrumento y el contrato de arrendamiento antes valorado queda demostrado el interés de la actora para interponer ante este Juzgado la presente acción.
Acompañó instrumento mediante el cual este Juzgado notificó a la demandada la intención que tenía la actora de no continuar arrendándole el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, pero por cuanto la invalidez del mismo se declaró en el juicio referido que cursó por ante este Juzgado bajo el N° 2.406/08, entre las mismas partes y por la misma causa, el mismo no tiene ningún valor probatorio en la presente causa.
Pruebas de la demandada:
Las pruebas promovidas por la demandada, constituyen una ratificación de los argumentos esgrimidos en la contestación a la demanda y en hacer valer la comunidad de la prueba y por tanto se valoran las mismas.
Sabemos, que el contrato es una norma jurídica individualizada que tiene vigencia entre las partes contratantes. Así el Código Civil en su artículo 1.159 establece “… Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley… y que esta fuerza obligatoria deriva de la autonomía de la voluntad. Sin embargo, tal rigor se encuentra atenuado por la constante intervención del estado al crear normas jurídicas en protección de los débiles y a la exigencia de que las partes deben ceñirse rigurosamente a lo que ellos hayan pactado, pues la tolerancia de una conducta contraria a la exigencia normativa contractual produce la derogación tacita de aquella norma, pues al imperar la voluntad de las partes ha de valorarse por el juez aquella conducta que los contratantes han tolerado y admitido como valida aún cuando sea contraria a lo que expresaron en el contrato, ya que la relación contractual es dialéctica, es decir; que el comportamiento de las partes en el cumplimiento del contrato debe ser congruente con lo indicado en las normas que lo conforman, ya que un comportamiento distinto y tolerado por ellas, no puede considerarse un incumplimiento sino una modificación pasiva del contrato.
Por lo que analizadas las pruebas, promovidas y evacuadas por las partes, se aprecia que la relación contractual entre ellas se inicia con un contrato celebrado en el mes de abril del año 2000, tal como lo afirma la actora y conviene la demandada. Luego el último contrato firmado entre ellas lo celebran el día primero de enero del año 2007, por un lapso de seis (6) meses, que venció el día primero de julio del año 2007, es decir; que la duración del contrato para ese momento, era de siete años, por lo que vencido dicho plazo, conforme a lo dispuesto en el literal “c” del artículo 38 del Decreto Ley con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a la arrendataria correspondía un plazo de prorroga legal de “pleno derecho”, (no requiere de notificación por parte del arrendador) máximo de dos (2) años, el cual de acuerdo a la fecha de vencimiento del contrato que une a las partes, es decir; primero (1°) de Julio de 2007, se extendía hasta el día primero (1°) de Julio del año 2009, por lo que la actora, si no quería continuar el arrendamiento, debió intentar la acción en forma inmediata al vencimiento de dicho plazo, y no recibir los pagos de los cánones, pero eso no fue lo que hizo, ya que el día veintidós (22) de marzo del presente año, ocurrió por ante este Juzgado y solicitó se le autorizara para el retiro de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van de enero del año 2008 hasta el mes de noviembre del año 2009, lo cual le fue autorizado, tal como se evidencia a los folios 106 al 107 del expediente de consignaciones arrendaticias que bajo el N° 48/08, se lleva por ante este Tribunal y que está relacionado con las consignaciones arrendaticias que la demandada CARMEN ESPINOZA DE AGUILAR hace a la demandante TEOLINDA HERNANDEZ, por concepto de alquileres relacionados con el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, por lo que el contrato de arrendamiento que une a las partes se presume renovado sin determinación de tiempo, toda vez que el artículo 1.600 del Código Civil, establece: “…Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…” . Esta regla conocida por la doctrina como “Tacita Reconducción”, sufrió en nuestro derecho inquilinario una modificación sustancial y es que conforme al espíritu del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Arrendamientos Inmobiliarios, la tacita reconducción, no se producirá en forma inmediata al vencimiento del plazo de duración del contrato, si el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, sino, cuando haya vencido la prorroga legal que según la duración del contrato le corresponda al arrendatario u arrendataria, es decir; se producirá la tacita reconducción, cuando vencida la prorroga legal que corresponda al arrendatario, éste quede y se le deje en posesión de la cosa arrendada, como sucedió en el presente caso, por lo que en fuerza de las argumentaciones anteriores la presente acción no puede prosperar y Así se decide.

CAPITULO TERCERO
DISPOSITIVA
Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, por haber quedado demostrado que el contrato de arrendamiento que une a las partes, se convirtió en contrato a tiempo indeterminado por haber operado la tacita reconducción.
SEGUNDO: Se condena a la actora al pago de las costas procesales por haber resultado vencida totalmente.-
Publíquese, regístrese y déjese copia.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Nirgua a los dieciocho (18) días del mes de mayo del año dos mil diez.- Año 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-
El Juez Titular
Abog. Iván Palencia Arias

La Secretaria Titular
Abog. Melida Rodríguez

En esta misma fecha y siendo las 11,30 a.m. se publicó la anterior decisión.

La Secretaria Titular
Abog. Melida Rodríguez