Republica Bolivariana De Venezuela Juzgado Superior en Lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy. Años: 200° y 151° EXPEDIENTE N° 5.793 DEMANDANTE: Alexis Martínez Cafazzo, titular de cédula de identidad V-2.565.459. APODERADOS JUDICIALES:Magali Márquez de García y Ronald Jose Ramirez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 5.731 y 123.482 respectivamente DEMANDADO: Rafael Aníbal Herrera Gonzàlez, titular de la cédula de identidad Nº 4.483.821. ABOGADO ASISTENTE: Rubén Darío Salina Sirit, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 100.976. MOTIVO: Desalojo. SENTENCIA: Definitiva Conoce este Juzgado Superior del recurso de apelación en la presente demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano Alexis Martínez Cafazzo contra el ciudadano Rafael Aníbal Herrera González, por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta Circunscripción Judicial, que declaro Sin Lugar el presente juicio. Una vez remitida dichas actuaciones al Juzgado Primero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial revisadas y analizadas las presentes actuaciones declara la incompetencia de ese tribunal para conocer del presente recurso de apelación y declina la competencia por ante el juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy. Que se remite a este Juzgado Superior dándosele entrada el 10 de noviembre de 2010 oportunidad en la que de conformidad con el artículo 33 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios procedió a fijar de acuerdo a lo establecido por el artículo 893 del CPC para decidir la causa al décimo día de despacho. En fecha 17 de noviembre de 2010 la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito donde fundamenta su apelación de la siguiente manera: Capitulo primero: El juez de municipios fundamenta su decisión en una supuesta cuestión previa contenida en el numeral 6º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil que presuntamente fuera opuesta por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, y en base a la cual declaró la ilegitimidad del actor y por consiguiente con lugar la presunta e inexistente Cuestión Previa y sin lugar la demanda. Que las doctrinas y jurisprudencias han coincido que las cuestiones previas son situaciones e Incidencias previamente planteadas antes de conocer el fondo del asunto. Que estas cuestiones previas deben plantearse procesalmente hablando en la forma y manera como lo establece el articulo antes mencionado y articulo 35 de la ley de arrendamiento Inmobiliario. Que en el escrito de contestación de la demanda no aparece en ninguna parte la oposición o planteamiento de cuestiones previas. Que las mismas por ser una facultad del demandado dada por el legislador, si este se decide oponer cualquiera de las once (11) cuestiones que indica el articulo 346 del CPC., que no quede lugar a dudas que se esta oponiendo o proponiendo dicha cuestión previa, ya que de no ser así se estaría violando el derecho a la defensa y al debido proceso de la actora, bien sea para subsanarla en su oportunidad- articulo 350- o para contradecirla y rechazarla de conformidad con el articulo 352 eiusdem y nada ocurrió en el presente proceso. Que en vista< de que ningun Juez esta llamado o debe subsanar las omisiones de las partes en el proceso, ni sacar elementosd de convicción fuera de lo alegado y probado en autos, de conformidad con el articulo 12 del CPCV., solicita se declare con lugar el recurso de apelación ., ya que la parte demandada no opuso de manera cierta ,adecuada, clara e inteligible y conforme a la ley ( art 346 CPC y 35 de LAI) Capitulo segundo: Si el Juez superior no compartiera el criterio anterior hace referencia a la doctrina en materia Inquilinaria del Dr. Gilberto Guerrero Quintero causal b) del articulo 34 de la LAI y en cuanto al segundo requisito establecido en dicha ley “ La Cualidad del Propietario “ que ha podido suceder que el inmueble lo haya dado en arrendamiento no solo el propietario , sino también un mandatario o administrador , o bien un tercero no autorizado , pero si la duración es indefinida , priva la necesidad del propietario del inmueble del pariente consanguíneo, o del hijo adoptivo, sin que valga la necesidad del arrendatario cualquiera que sea el arrendador y la manera como lo haya arrendado. Que en el punto previo del libelo, en el presente caso ese carácter, esa cualidad, legitimidad viene dada por el carácter de propietario del inmueble arrendado, condición que deviene del documento publico que acompaña al libelo en copia fotostática y que no fuera impugnada en su oportunidad. Que la parte actora debe tenerse con la plena capacidad, cualidad e interés y por supuesto con plena legitimidad. Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este tribunal procede a hacerlo, previa las consideraciones siguientes: De la declinatoria de competencia La sentencia de declinación de competencia, dictada por el Juzgado Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial, expresa textualmente lo siguiente: LLEGADO EL MOMENTO PARA DECIDIR, EL TRIBUNAL OBSERVA: …La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela consagra la garantia de una Justicia sin formalismos o reposiciones inútiles, por lo que este Tribunal actuando de conformidad con lo previsto en los artículos 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 60 del Código de Procedimiento Civil, procede a examinar su competencia para conocer y decidir el asunto: Como es sabido, el principio del juez natural, le otorga al Tribunal un rol fundamental al establecer su habilidad objetiva para la tramitación de esta causa en alzada, situación que destaca el hecho tradicional a los fines de la competencia establecida en la Ley, que son tres los atributos que determinan el fuero competencial de un Órgano Jurisdiccional, a saber: la materia, el territorio y la cuantía. En tal sentido la competencia vertical o competencia jerárquica funcional, el Tribunal al cual corresponde el conocimiento de dichos recursos son los Juzgados de Primera Instancia, los cuales son superiores en grado a los Tribunales de Municipio. Ahora bien, con la entrada en vigor de los criterios para determinar el Tribunal competente, que fueron regulados por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena, mediante Resolución No. 2009-0006, del día dieciocho (18) de Marzo de 2009, publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.152, de fecha dos (2) de Abril de 2009, se advierte, que se modificó la competencia de los Tribunales, incluyendo la aplicable en materia de apelación, pues desde que la organización que brinda la legislación adjetiva y muy especialmente, el Código de Procedimiento Civil, se contrae a considerar para la asignación de competencias a los Tribunales de Instancia y a los Tribunales Superiores, conociendo estos últimos las causas en alzada. Cuando se adicionan las funciones de un Tribunal de clasificación C, como los de Municipio, se vuelve menester la revisión de las competencias, atendiendo a que los Tribunales que son de Primera Instancia, por ser “superiores” a los de Municipio, empiezan a conocer de las causas como Tribunales ad quem, desnaturalizando la intención del legislador, que consideró Tribunales Superiores, a los que actualmente se les atribuye este nombre. En el caso de marras, la demanda fue presentada y tramitada cuando cobró plena vigencia la Resolución mediante la cual se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito. Al respecto resulta oportuno e imprescindible, transcribir de seguida, contenido del fallo dictado por la Sala de Casación Civil en fecha 10 de Marzo de 2010, expediente N° 09-673, caso, Milagro del valle Hernández Gómez contra Noratcy Elena Semprún Ocando, en la cual entre otros particulares, la Sala dejó establecido lo siguiente: “ … De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo Tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece el Juzgado de Municipio. En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela…” (Negritas del Tribunal). En razón de lo expuesto estima este Tribunal, atendiendo a lo establecido en la nueva regulación interpuesta en la Resolución No. 2009-0006, del día dieciocho (18) de Marzo de 2009, publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.152, de fecha dos (2) de Abril de 2009, y acogiendo el criterio de la Sala de Casación Civil, ordena declinar la competencia para su conocimiento en alzada al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Así se decide. IIIDECISION Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: LA INCOMPETENCIA, de este Juzgado para conocer el presente juicio de DESALOJO (APELACIÓN), que se inició en fecha 07 de agosto de 2010, por ante el Juzgado de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, incoado por el ciudadano ALEXIS MARTINEZ CAFAZZO, contra RAFAEL ANIBAL HERRERA GONZALEZ, plenamente identificados en autos. SEGUNDO: Se DECLINA la competencia al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, para conocer de la presente apelación. Por consiguiente, remítase las presentes actuaciones una vez vencido el lapso consagrado en el artículo 69 del Código de Procedimiento Civil, al Juzgado antes mencionado. Punto previo Corresponde a este juzgado superior determinar acerca de si le corresponde o no el conocimiento de la presente causa, es decir, si es competente o no para conocer de la apelación interpuesta en fecha 7 de junio de 2010 por la parte demandante, contra la sentencia de fecha 24 de mayo de 2010. En este orden de ideas, y vista la declinatoria de competencia efectuada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, supra transcrita, quien suscribe debe entrar a resolver si es competente o no para el conocimiento de la presente causa de desalojo, vistos los razonamientos allí esgrimidos. Así, tenemos efectivamente –como se hizo mención en la sentencia que declinó la competencia a este juzgado- que la resolución Nº 2009-006 de fecha 18/3/2009 emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.152, la cual modificando la competencia de los tribunales de la República, reza: Artículo 1.- Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, de la siguiente manera: a) Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.). b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.). A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del asunto. Así mismo, el artículo 4 de la misma resolución indica: Artículo 4.- Las modificaciones aquí establecidas surtirán sus efectos a partir de su entrada en vigencia y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia. También, la sentencia Nº 49 de fecha 10/3/2010 de la Sala de Casación Civil, la cual indica (y ratifica) que dicha modificación entrará a regir a partir de la entrada en vigencia de la resolución, es decir, el 2 de abril de 2009, y aplicara a las causas nuevas que ingresen con posterioridad a la referida fecha. En el caso de autos, la presente causa fue ingresada a la jurisdicción para su distribución por el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia y Veroes de esta Circunscripción Judicial el 4 de agosto de 2009, fecha en la que se remite al Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la misma Circunscripción Judicial, efectivamente correspondiendo a este Juzgado Superior conocer del presente asunto de desalojo, en base a la resolución Nº 2009-006 de fecha 18/3/2009 emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.152. Así se decide; Pasando de seguida a conocer el fondo del asunto debatido. Alegatos del demandante ( f.1 al 6) Asistido de abogado, señala la parte actora en su libelo: 1. Que el demandante es propietario de dos (2) galpones ubicados en la carretera panamericana entre Marroquina y puente yurubi “Las Tapias”, sector La Aduana, Municipio San Felipe de (300mts) cada uno. 2. Que esta debidamente protocolizado bajo el Nº 61, P.P., Tomo 1, II Trimestre en fecha 27 de mayo de 1970. 3. Que dicho inmueble fue dado en arrendamiento por su hermano Rafael Ángel Martínez Cafazzo al ciudadano Rafael Aníbal Herrera Gonzàlez, estableciendo en dichos locales un establecimiento comercial denominado “Herrería Cosmetal”. Según su cláusula 5ta con vigencia de 6 meses prorrogándose por periodos iguales previo convenio entre las partes. 4. Que se hicieron dos (2) contratos uno por cada galpón, iniciándose el primero en el año 2005 y el segundo en el 2006, cada uno con un canon de arrendamiento de (Bs. 180.00). 5. Que dichos contratos continuaron así hasta diciembre de 2008, cuando se le notificó la intención al demandado de no seguir con la prorroga, ya que por su avanzada edad, decide montar su propio negocio atendido por sus hijos. 6. Que el ciudadano demandado se ha negado a firmar la notificación y desde ese momento opta por depositar dicho canon de arrendamiento ante el Juzgado Primero de Municipio de San Felipe, correspondiente a un solo local. 7. Que por lo anteriormente expuesto y habiendo agotado la vía conciliatoria, siendo infructuosos los intentos de la entrega material del inmueble comparecen ante el tribunal a los fines de solicitar el desalojo. 8. Que como punto previo con el carácter de propietario y aun cuando el arrendamiento lo haya suscrito su hermano Rafael Ángel Martínez Cafazzo hace referencia al “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario en su pag. 217 y establecido por los juristas Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Guerrero Rocca . Que fundamenta la presente acción en los artículos 33 y 34 de la LAI. Que estima la presente demanda en la cantidad de trescientas nueve (309) unidades tributarias. Indexación Judicial Solicita que las cantidades que sea condenado a pagar el demandado se recalculen conforme a los índices de inflación. Petitorio: que el demandado convenga en: desalojar y desocupar los locales comerciales ya descritos y si no sea condenado por el tribunal. Que cancele las costas procesales prudencialmente calculadas por el tribunal. Anexos con la demanda: Copia simple de documento publico de venta debidamente registrado por ante el registro subalterno bajo el Nº 61 . P.P., Tomo 1º, 2º Trimestre del año 1982. Contestación de la demanda (f. 18 al 22) El demandado de autos debidamente asistido por el abogado Rubén Darío Salina Sirit Inpreabogado Nº 100.976 siendo la oportunidad fundamenta su defensa bajo los siguientes términos: • Que rechaza, niega y contradice la presente demanda en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho el libelo de demanda. • Que en dicha demanda se desprende que han efectuado una serie de solicitudes y tramites para solicitar el inmueble para su entrega aun cuando el demandado haya cumplido con sus obligaciones. • Cita el artículo 883 y 882 del Código de Procedimiento Civil. • Que en la demanda no existen los requisitos de procedibilidad establecidos en el artículo 340, Ordinal 8º. • Que en el presente caso existe un pago indebido y en consecuencia un contrato irrito. • Que la presente demanda es una solicitud de desalojo de un inmueble arrendado por un estado de necesidad familiar que tampoco se ha indicado ni tampoco se indica con claridad cual es la realidad. • Que invoca el ordinal 5to y 6to del Código de Procedimiento Civil. • Que mal podría acreditarse el derecho alegado la parte actora en el presente caso en virtud de la ausencia de legitimidad que se atribuye, ya que existe un contrato de arrendamiento que en ningún momento se pacto con el demandante siendo el contrato suscrito en su propio nombre, de lo cual no hay constancia en original de documento privado o publico que le acredite la titularidad del bien inmueble. • Que no hay contratación arrendaticia de la cual se alega la parte actora la plena y exclusiva propiedad aun cuando acredite su condición de poderdante en el contrato de arrendamiento aducido sin haberse informado al arrendatario de tal circunstancia en ningún momento. • Que si existe una oferta de venta sobre el galpón por un valor de cuatrocientos mil bolivares fuertes, del cual se pretende a través de este proceso el desalojo, a fin de impedirle el derecho preferente para la compra del mismo del cual tiene pleno derecho. • Hace referencia a lo establecido en el articulo 34 del articulo antes mencionado en tal sentido seria absurdo y violatorio que una persona en calidad de arrendataria de un inmueble solo por que se alegue la necesidad de un inmueble de su propiedad sin justificar la necesidad y motivos, de buenas a primeras y cumpliendo a cabalidad con sus obligaciones contractuales por mas de cuatro años, se pretenda a través de esta acción evitar el lapso conferido por la ley para la desocupación a la cual tiene derecho así como el derecho preferente de compra del galpón arrendado. • Que el presente escrito sea admitido tramitado conforme a derecho de conformidad con el artículo 26 del Código de Procedimiento Civil. Del material probatorio De la parte accionante ( f. 24) En el lapso probatorio: 1. Capitulo Primero: reproduce el merito favorable de los autos especialmente el reconocimiento de la parte demandada de la relación arrendaticia y que la misma es a tiempo indeterminado. Con respecto al merito favorable a establecido el Tribunal Supremo de Justicia en Sala política Administrativa que no constituye un medio de prueba el merito favorable y así se decide. 2. Documentales: a) con el objeto de probar la propiedad del inmueble objeto de la relación arrendaticia y la legitimidad, cualidad e interés para actuar, promueve reproduciendo copia del documento de propiedad que acompaña el libelo de demanda marcado “A”. Con respecto a ésta copia simple del documento público donde la parte actora se acredita la propiedad de los galpones aquí descritos, considera quien decide que por cuanto la parte demandada no tacho dicho documento por ser publico se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1359 del código civil en concordancia con el artículo 429 del código de procedimiento civil con el cual el actor probo que es propietario de los dos galpones que está solicitando el desalojo y así se decide. b). con el objeto de probar la necesidad que tiene para ocupar el inmueble, promueve contrato original de venta que le hiciera el ciudadano Segundo Ramón Ramírez, que tiene por objeto la venta de materiales y utensilios necesarios para realizar la actividad comercial de Cauchera, marcado “B”. Con respecto a este demento privado, se evidencia que el mismo fue ratificado en su contenido y firma por el ciudadano SEGUNDO RAMÍREZ, titular de cedula de identidad numero 5.459.913, en fecha 23 de marzo 2010 tal como se evidencia en los folios 53 y 54 con la cual se cumplió con lo establecido en el artículo 431 del código de procedimiento civil lo que lleva a este operador de justicia de otorgarle valor probatorio pero con respecto a que mediante este documento está probando el estado de necesidad de ocupar los dos galpones esta superioridad analizara si se cumplió con el objeto de probar la causal de desalojo invocada más adelante y así se decide. 3. Ratificación de Documento: que promoviera en el capitulo anterior numeral 2) marcado “B”, que contiene o tiene por objeto un contrato de venta de materiales y utensilios necesarios para realizar la actividad comercial de cauchera, y solicita oportunidad para que el ciudadano Segundo Ramón Ramirez, suscribiente con su persona del mismo, a través de la prueba testifical lo ratifique o reconozca en su contenido y firma. Valen las mismas consideraciones hechas anteriormente y así se decide. 4. Promueve como testigos a los ciudadanos Fernando Antonio Orozco, Maria Álvarez Rafael Ramírez y Guillermo Miranda. Con respecto a estos testigos serán analizados más adelante. 5. Que las presentes pruebas sean admitidas y sustanciadas y se declare con lugar la demanda. 6. Consigna contrato original de venta pura, simple perfecta e irrevocable que le hiciera el ciudadano Segundo Ramón Ramirez al ciudadano Alexis Martínez Cafazzo de una serie de materiales y utensilios necesarios para la actividad cauchera., pactado en cinco mil bolivares fuertes de fecha 29 de julio de 2009. De la parte demandada ( f. 26 al 28) En el lapso probatorio: 1. Invoca el merito favorable de autos., de las pruebas presentadas y ratifica formalmente el escrito de contestación de la demanda en todas y cada una de sus partes. Con respecto al merito favorable a establecido el Tribunal Supremo de Justicia en Sala política Administrativa que no constituye un medio de prueba el merito favorable y así se decide. 2.- Promueve como prueba la carencia de legitimidad del accionante en virtud de la ausencia de representación por poder o de autorización del mismo por parte de quien funge como arrendador del inmueble; mal podría acreditarse el derecho alegado la parte actora en el presente juicio, aun cuando sea el propietario del inmueble. Con respecto a éste medio de prueba considera quien decide que el mismo no constituye un medio de prueba sino una defensa que será analizada con posterioridad y así se declara. 3.- Promueve como prueba original el escrito de oferta de venta de fecha 19 de agosto de 2008 mediante la cual el demandante le ofrece al demandado el inmueble arrendado por la cantidad de cuatrocientos bolivares fuertes (bs .f 400.00), la misma es con el fin de demostrar el interés real del objeto de la presente demanda que es la venta del inmueble sin permitirle la compra del mismo, el cual ha sido sometido a peritaje por la alcaldía correspondiente y tiene un valor de (Bs. F.40.000).Con respecto a esta prueba considera quien decide que la misma resulta impertinente por cuanto no estamos en presencia de una acción por retracto legal en donde se pueda hacer valer esta oferta de venta y así se decide. 4.- Que por ser terrenos de los ferrocarriles del estado venezolano debió ser notificada la Procuraduría de la República Bolivariana de Venezuela. Igualmente considera quien decide que la misma no es un medio de prueba sino una defensa a favor de los intereses del estado pero en este caso no se está afectando ningún interés del estado por lo que así se decide. 5.- Que invoca el merito favorable que se des prende del libelo de demanda en virtud que el mismo careciendo de la justificación del calculo efectuado., de igual forma no se indica la cantidad en bolivares solo lo indican en unidades tributarias. Tampoco constituye un medio de prueba sino una defensa que debió ser alegada en la contestación de la demanda y así se decide. 6.- Que no indica los motivos ni justifica el monto que alega le sea cancelado, tampoco señala si es por daños y perjuicios o a que se debe la estimación del monto indicado. No constituye igualmente un medio de prueba sino una defensa que debió ser alegada en la contestación de la demanda y así se decide 7.- Que invoca el merito favorable que se desprende del libelo de demanda y su anexo en copia simple en virtud de que el mismo carece de documento autentico o protocolizado, ni demuestra ser el propietario de las bienhechurías. Con respecto al merito de auto ya fue considerado el mismo y con respecto a que no consta el documento de propiedad de las bienhechurías se evidencia que el mismo consta a los folios7 al 13 en copia simple que no fue tachada por ser un documento público y así se decide. 8.- Que tampoco existe contrato alguno entre el demandante y demandado, la utilidad, necesidad y pertinencia por lo que no existe vinculo entre las partes en el presente proceso. No constituye igualmente un medio de prueba sino una defensa que debió ser alegada en la contestación de la demanda y así se decide. 9.- Que aun cuando la parte actora sea propietaria del inmueble el presente desalojo no debía ventilarse fundamentándose en el artículo 34 de la Ley Especial. No constituye igualmente un medio de prueba sino una defensa que debió ser alegada en la contestación de la demanda y así se decide. 10.- Que en la presente demanda no se ha ofrecido prueba alguna del estado de necesidad alegado en el libelo. No constituye igualmente un medio de prueba sino una defensa que debió ser alegada en la contestación de la demanda y así se decide. 11.- Que el presente escrito sea admitido y tramitado conforme a derecho de conformidad con el artículo 26 del Código de Procedimiento Civil. 12.- Que la presente demanda sea desestimada y declarada sin lugar. Consigna copia de notificación enviada al demandado donde le ofrece el inmueble como primera opción de adquirirlo, por la cantidad de ( 400.000 Bs. F) , y se le conceden 30 días continuos a partir de la recepción de la notificación para dar su respuesta, así mismo le manifiesta la decisión de no renovarle el contrato de arrendamiento , por lo que deberá entregar el inmueble en un lapso de tres (3) meses contados a partir de la fecha de notificación y en el cual queda exonerado del pago del canon de arrendamiento. Con respecto a esta prueba considera quien decide que la misma es impertinente ya que no se está en una acción por retracto legal que es la acción en donde pudiera tener eficacia jurídica esta prueba y así se decide. De la sentencia apelada En fecha 24/5/2010, el juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote Independencia y Veroes de esta Circunscripción Judicial dictaminó sin lugar la pretensión en los siguientes términos: Al respecto este Tribunal observa que la norma adjetiva es clara al establecer en su artículo 346, ordinal 6º, lo siguiente:“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas (…) 6º El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340…” En tal sentido, la cuestión previa alegada hace mención a la legitimidad activa para ejercer la acción propuesta donde el demandado de autos expone que: “Mal podría acreditarse el derecho alegado la parte actora en el presente procedimiento en virtud de la ausencia de LEGITIMIDAD que se atribuye, por cuanto estamos en presencia de una contratación de un arrendamiento que en ningún momento se pactó con el ciudadano demandante siendo el contrato suscrito intuito personae,…” (Cursivas nuestra)Siendo que se trata de un contrato de arrendamiento verbal acordado entre los sujetos Rafael Ángel Martínez Cafazzo y Rafael Aníbal Herrera González, en donde el hermano del arrendador, ciudadano Alexis Martínez Cafazzo actúa como demandante y concuerda con el demandado-arrendatario, en que no pertenece a la relación arrendaticia, es menester para este Juzgado apoyarse en la norma mencionada ut supra, así como en la jurisprudencia para su apreciación definitiva respecto al alegato planteado, ya que la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luís Loreto, como aquélla “... relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera ...”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p.183. ). En ese sentido y conforme lo establece nuestro máximo Tribunal, las razones del pronunciamiento tienen su fundamento en que el Estado al prohibir la violencia privada, crea el proceso, para que los justiciables resuelvan sus conflictos intersubjetivos de intereses. La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su artículo 257 dispone expresamente que: "el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la Justicia". Esta finalidad no sería de posible ejecución sin la intervención del Juez, que como director del proceso coadyuve con las partes en la búsqueda de este elevado propósito. La cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionándola con esa finalidad del proceso, está dirigida a controlar el acto constitutivo de la relación jurídica procesal, vale decir, la demanda. Así, el señalamiento del defecto de forma del escrito de la demanda, lo que pretende es una mejor formación del contradictorio, esto es, la búsqueda del mayor esclarecimiento de los hechos que conforman la litis. Vale decir, que además, tiende a permitir el cumplimiento del principio de congruencia de la sentencia, el cual, es en nuestra legislación procesal de necesaria observancia, de conformidad con lo previsto en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. En ese orden de ideas y de acuerdo a lo previsto en el artículo 350, ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil, lo alegado procede siempre y cuando la parte actuante no demuestre la cualidad activa con la que actúa, esto es, la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra. Ahora bien, en el presente caso se aprecia de la pretensión de la actora así como de los hechos establecidos conforme a los alegatos, afirmaciones y defensas de ambas partes demostrados en este proceso, que no hay una relación de identidad entre la persona que suscribió el contrato de arrendamiento con el ciudadano Rafael Aníbal Herrera González, que dio origen a la interposición de la presente demanda, y la persona, en este caso jurídica, que actúa activamente en el presente juicio; razón por la cual este Juzgado concluye que hay una falta de cualidad activa en el presente procedimiento, por lo que el alegato esgrimido por la parte demandada debe ser declarado con lugar. Así se declara. En ese orden de ideas, considera quien juzga que por ser una cuestión previa subsanable a lo largo del proceso y como quiera que el demandante de autos no subsanó la misma, tomando en cuenta que los dichos en los escritos de las partes actuantes ratifican que la relación arrendaticia fue celebrada por los ciudadanos Rafael Ángel Martínez Cafazzo y Rafael Aníbal Herrera González, conforme a los artículos 271 y 354 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta Juzgadora concluye que la cuestión previa opuesta se deberá declarar con lugar sin menoscabo de los derechos de quienes tengan interés personal, legítimo y directo para que puedan proponer nuevamente la demanda conforme a los supuestos y mediante los mecanismos legalmente establecidos. DECISIÓN Por los fundamentos expuestos anteriormente, este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, COCOROTE, INDEPENDENCIA Y VEROES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la presente demanda que por DESALOJO DE INMUEBLE, sigue el ciudadano ALEXIS MARTÍNEZ CAFAZZO, contra el ciudadano RAFAEL ANÍBAL HERRERA GONZÁLEZ. Consideraciones finales. Habiendo revisado y valoradas algunas de las pruebas promovidas por las partes considera quien decide que por cuanto el a-quo se pronuncio como punto previo a la sentencia sobre la cuestión previa contenida en el ordinal 6°del artículo 346 del código de procedimiento civil alegada por la parte demandada , relativa al defecto de forma de la demanda por no haberse cumplido con los requisitos que indica el artículo 340 eiusdem, relacionada con la falta de cualidad activa y dicho tribunal decido en los términos siguientes :…..”Ahora bien, en el presente caso se aprecia de la pretensión de la actora así como de los hechos establecidos conforme a los alegatos, afirmaciones y defensas de ambas partes demostrados en este proceso, que no hay una relación de identidad entre la persona que suscribió el contrato de arrendamiento con el ciudadano Rafael Aníbal Herrera González, que dio origen a la interposición de la presente demanda, y la persona, en este caso jurídica, que actúa activamente en el presente juicio, razón por la cual este juzgado concluye que hay una falta de cualidad activa en el presente procedimiento, por lo que el alegato esgrimido por la parte demandada debe ser declarado con lugar. Así se declara….” (Negritas del Tribunal), Sobre este punto previo decide esta alzada en los términos siguientes: El artículo 12 del decreto con rango de fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios establece: “Los propietarios y administradores de inmuebles destinados al arrendamiento……,”(Negritas del Tribunal) igualmente el artículo 1582 del código civil establece: “Quien tiene la simple administración no puede arrendar por más de dos años, salvo disposiciones especiales.” (Negritas del Tribunal) Ahora bien estas dos normas establecen que cualquier persona puede ser administrador de un inmueble claro está con la debida autorización del propietario como por ejemplo; existen personas jurídicas dedicadas a la administración de los inmuebles, pero en todo caso si ocurriese que se tuviera que demandar al arrendador y que este fuera un simple administrador alegaría la falta de cualidad por no ser el propietario, la repuesta es no porque él está facultado jurídicamente para administrar ese inmueble y puede ser demandado igualmente porque este tienes sus atribuciones bien clara en el código civil y la ley especial de la materia, entonces en el caso bajo estudio tenemos que él ciudadano ALEXIS MARTÍNEZ CAFAZZO, es propietario de los dos locales tal como quedo demostrado con la copia simple del documento público de propiedad y éste autorizo al ciudadano RAFAEL ÁNGEL MARTÍNEZ CAFAZZO, para que arrendara su inmueble aun cuando no consta en auto la autorización por escrito pero también puede ser autorizado de forma verbal como en este caso ya que ambos son hermanos como así lo manifestó el actor propietario, al ciudadano RAFAEL HERRERA GONZÁLEZ, aun cuando ninguna de las partes consigno los contratos de arrendamientos suscritos por ambas partes, siendo así que el ciudadano RAFAEL MARTÍNEZ CAFAZZO, actuó como un simple administrador ,por lo que, lo manifestado por el demandado de que no hay relación contractual entre él y ALEXIS MARTÍNEZ CAFAZZO, es totalmente incierto porque de auto se desprende que el demandado acepto dicho contrato por cuando desde el momento que el ciudadano RAFAEL MARTÍNEZ C le ofreció en venta los locales ya le habían ofrecido dicho locales, por lo que considera esta alzada que la falta de cualidad activa no prospera y por lógica razón la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del código de procedimiento civil y así se decide. Resuelto como ha quedado el punto previo esta superioridad pasa al análisis del fondo de la causa. Con respecto al ordinal 8° del artículo 340 del código de procedimiento civil; alega el demandado que en el libelo de la demanda no consta el poder o mandato por parte del propietario, sobre este particular es evidente y así se demuestra que cursa al folio 23 poder apud actas debidamente certificado y firmado por la secretaria del tribunal a-quo y quien aparece otorgando dicho poder es el ciudadano ALEXIS MARTÍNEZ CAFAZZO , titular de la cedula de identidad numero 2.565.459, por lo que dicha cuestión previa no prospera y así se decide. La del ordinal 5° en cuanto a la relación de los hechos y los fundamentos de derecho, alegando el demandado que no existe una relación clara de hechos, sobre este particular es evidente y así se demuestra al leer el libelo de demanda que los hechos se refieren es al estado de necesidad que tiene el propietario de ocupar los locales por cuanto dice que los necesita para poner su propio negocio debido a la edad, y siendo este el hecho no cabe la menor dudad que es el hecho controvertido, por lo que dicho ordinal tampoco prospera y así se decide. En cuanto al ordinal 6° Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo. Sobre este ordinal la parte demandada alego la ausencia de legitimidad del demandante. En cuanto a este ordinal ya esta superioridad se pronuncio anteriormente y así se decide. Ahora como no prosperaron ninguna de las cuestiones previas ni defensas opuestas en la contestación de la demanda esta superioridad pasa al análisis del hecho controvertido y así tenemos que: En interpretación legal de la normativa contenida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, es a la parte actora, es decir al ciudadano ALEXIS MARTÍNEZ CAFAZZO a quien le correspondía la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, por ser quien moviliza el aparato jurisdiccional del Estado con el objeto de proponer la pretensión en el juicio. Ahora bien, para dilucidar la presente controversia y tomando en consideración todo lo anteriormente escrito, se hace necesario indicar los requisitos que han de cumplirse para la procedencia de la segunda causal de Desalojo de un Inmueble indicada en el Artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, como son, literal “b” Que la necesidad sea del propietario, parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. Por lo que no importa quién lo haya dado en arrendamiento, como tampoco importa si la duración es indefinida o no, ya que en esta causal priva la necesidad del propietario del inmueble, en el presente caso el ciudadano ALEXIS MARTÍNEZ CAFAZZO, cualesquiera sea el arrendador y la manera como lo haya arrendado, no hace falta que la necesidad sea económica, basta que esta sea de cualquier naturaleza, ya que es suficiente que el propietario manifieste y pruebe fehacientemente su necesidad de ocupar el inmueble que tiene en arrendamiento. No se trata de un incumplimiento imputable al arrendatario como tampoco al arrendador, sino el estado de necesidad del propietario. Tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional han sido contestes al señalar, que el acto de la contestación a la demanda es un evento concebido por el Legislador en beneficio del demandado, en el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 884 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se le permite desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses en el juicio, que como el que nos ocupa, se tramita por el capítulo que regula el procedimiento breve. Ahora bien, es doctrina y jurisprudencia que el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso, la prueba debe ser hecha por éste no sólo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo l.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun impeditivo de la pretensión procesal en virtud del viejo aforismo "Reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba. Ello induce a pensar, como ocurre en el presente caso, que el rechazo puro y simple de la demanda, hecho por el apoderado del demandado, no representa una excepción en el sentido técnico de la palabra, pues las excepciones constituyen evidentes medios de defensa que no contradicen directamente la pretensión de la actora, pues quien se excepciona intenta anular los efectos de la pretensión mediante hechos que impidan o extingan su evidencia. En virtud del sistema dispositivo que rige nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren fehacientemente la base fáctica de sus argumentos. En el caso de autos, tenemos una distribución de la carga de la prueba, donde el demandante debe probar su pretensión contentiva en el juicio de desalojo que intenta, mientras el demandado debe probar los hechos nuevos alegados a su favor. Es decir, la necesidad de probar por parte del demandante propietario, la afirmación de la necesidad que él tiene de habitar u ocupar el inmueble o los locales; siendo el hecho controvertido en la presente causa, por haberlo así reconocido expresamente ambas partes. El punto del debate, es la necesidad que tiene el propietario, antes identificado de ocupar el inmueble objeto de la acción de desalojo, y en la cual se fundamenta la pretensión, contenida en el literal “b)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esta causal de desalojo tiene su fundamento en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento: El propietario, alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. Dicha disposición legal contempla, que el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, podrá demandarse el desalojo cuando el propietario tenga la necesidad de ocuparlo. De un examen literal de la disposición comentada, se observa, que la propia ley, no señala los requisitos que debe el propietario acreditar en el proceso en cuanto a la necesidad invocada, para que el Juez acuerde el desalojo con fundamento a esa causal, de manera que corresponde al Juzgador delinear los aspectos básicos que deben estar probados durante la secuela del juicio, para poder ordenar la restitución del inmueble en los términos establecidos en el Parágrafo Primero del citado artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En criterio de este Juzgador, cuando el desalojo tiene como fundamento la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, deben cumplirse tres (3) requisitos fundamentales, para que en la sentencia pueda el Juez ordenar el desalojo en beneficio del sujeto solicitante, como son: A) La existencia de una relación arrendaticia por tiempo indefinido, bien se trate, de un contrato verbal o por escrito. En el presente caso la parte demandante alego que se hicieron dos contratos el primero se inicio en el año 2005 y el segundo en el año 2006 los cuales fueron continuando hasta el año 2008, por su parte el demandado de auto alego en la contestación de la demanda que con este desalojo se le está impidiendo el derecho preferente de comprar el inmueble lo que sin lugar a dudas es que el demandado acepto la relación arrendaticia y aun mas es evidente que el demandado continua ocupando los locales lo que conlleva a decir que existe el contrato de arrendamiento y tomando en cuenta que se suscribieron los contratos en el año 2005 y 2006 y estamos en el 2010 se lógico que el contrato es a tiempo indeterminado aun cuando no consta en auto ninguno de los contratos presuntamente suscritos por las partes pero es claro que ambas partes aceptaron que existe un contrato de arrendamiento por lo que se cumple con el primero de los requisitos y así se decide. B) Acreditar en el proceso la cualidad de propietario del inmueble arrendado, pues de lo contrario, el accionante carecería de legitimidad activa para sostener el juicio, y el Juez en tal caso sólo podrá acordar la extinción del contrato, cuando la parte actora abstente la titularidad del derecho controvertido en los términos establecidos ex lege. En cuanto a este requisito quedo demostrado como se dijo anteriormente que el actor ciudadano ALEXIS MARTÍNEZ CAFAZZO, es propietario de los dos locales tal y como se demuestra con la copia simple del documento público consignado y que no fue tachado en su oportunidad por el demandado por lo que se cumple con el segundo de los requisitos y así se decide. C) Por último y de manera concurrente a los requisitos señalados, debe el propietario justificar la necesidad que tiene de ocupar el inmueble con preferencia al propio arrendatario. Con respecto a éste requisito el propietario demandante justifico su estado de necesidad de ocupar los locales por cuanto pretende realizar una actividad económica relacionado con una cauchera y que será atendido por sus hijos por cuanto él es una persona de edad avanzada y para probar que existe un estado de necesidad de ocupar los locales trajo como prueba un contrato original de venta que le hiciera el ciudadano Segundo Ramírez antes identificado, lo cual ya esta superioridad se pronuncio sobre su valoración, pero en lo que respecta al punto a probar como lo es el estado de necesidad alegando que desea dedicarse al comercio de cauchera , es sobre este punto que faltaría valorar esta prueba y este juez superior procede a ello, si bien es cierto y quedo demostrado que fueron vendidos unos materiales y utensilios para realizar la actividad comercial de cauchera y aun cuando en dicha venta no se señala las facturas de procedencia de dicha mercancía también es de observar que no fue consignada ninguna otra prueba capaza de convencer a esta superioridad de que existe la intención de dedicarse a dicho ramo comercial de cauchera como seria haber consignado el registro de comercio, la patente de industria y comercio así como también documentos administrativos como por ejemplo el registro de información fiscal , los certificados de salud , en fin toda la documentación requerida para que así pueda ser demostrada la necesidad alegada. Igualmente promovió los testigos que a continuación esta superioridad valora sus declaraciones para esto es necesario aplicar la sentencia que señala la Sala de Casación Social en sentencia Nro. 1158 de fecha 03 de Julio del año 2006 “…. El Juez es soberano y libre en la apreciación de la prueba de testigos, pudiendo escoger sus dichos cuando le merezcan fe o confianza o por el contrario, desecharlo cuando no estuviere convencido de ello…”. Por lo tanto se considera que la apreciación de los jueces en cuanto a la credibilidad que le merecen los testigos y las razones para desechar sus testimonios escapa del control de la Sala toda vez que estos son soberanos en cuanto a la apreciación de una función o labor que le es propia dentro de la actividad jurisdiccional desplegada. Análisis de las Testimoniales El 18 de marzo de 2010 comparece la ciudadana María Evelin Álvarez Almeron, cedula de identidad NºV-10.855.668 presentes la parte promovente y el ciudadano Rafael Aníbal Herrera González debidamente asistido de abogado Juan José Viez Parra, contestó: 1) que conoce al señor Martínez Cafazzo Alexis y Rafael Martínez Cafazzo igualmente al señor Aníbal Herrera; 2) le consta que en varias oportunidades se le ha pedido el local por el hecho de que lo necesita para montar un negocio, igualmente le consta que ha comprado utensilios para montar una cauchera y le consta porque conoce al señor desde hace tiempo y siempre hablan. Repregunta: no tiene ningún vinculo con el demandante tiene años conociéndolo y tiene un negocio al lado del señor Rafael Aníbal 2) que no tiene ningún vinculo ni relación arrendaticia con el demandante; y manifiesta lo expuesto por que conoce al demandante desde hace mucho tiempo.; 3) que el local al lado del señor Aníbal lo tiene arrendado su esposo; que no tiene ningún interés en el juicio solo que le parece justo que si el demandante necesita montar su negocio el demandado debe regresárselo. Con relación a esta testigo considera quien decide que de las declaraciones y exposiciones de sus respuesta se puede concluir que dicha testigo tiene una relación de dependencia ya que de la repuesta a la repregunta cuarta se le pregunto “ Indique la testigo si el local en el que se encuentra junto al señor Aníbal Herrera se encuentra arrendado por el hoy demandante”, Contesto: “ si el local lo tiene arrendado a mi esposo”, por lo que no puede dársele valor probatorio a esta declaración por existir una relación de dependencia con el demandante por cuanto existe una relación arrendaticia aunque sea con el esposo de la testigo, todo de conformidad con el artículo 508 del código de procedimiento civil y así se decide. Comparece el Testigo ciudadano, Rafael Antonio Ramirez, C.I. 4.091.633 , presentes la apoderada judicial de la parte promovente, el demandado y su abogado asistente, contestó: 1) Que conoce a los ciudadanos Alexis y Rafael Martínez Cafazzo , así como al señor Aníbal Herrera; 2) Que si tiene conocimiento de la relación arrendaticia entre Aníbal Herrera y Alexis Martínez de un local ubicado en la carretera panamericana sector las tapias desde hace como cuatro años; y que el señor Rafael Martínez Cafazzo siempre ha alquilado esos locales; 3) que el señor Alexis Martínez Cafazzo le comento una vez que en varias ocasiones había pedido el ciudadano Aníbal la desocupación del inmueble e igualmente le comento que el señor Aníbal había comprado utensilios para montar una cauchera en dicho inmueble; 4) Que le consta lo declarado por que ha tenido amistad con el señor Martínez Cafazzo desde hace mas de 20 años. Repregunta: 1) que no le une ningún vínculo familiar con el Martínez Cafazzo, solo amistad y al señor Aníbal lo conoce hace muy poco tiempo. 2) que no tiene conocimiento del tipo de relación arrendaticia que mantiene el demandante y demandado, 3) que tenía conocimiento de la relación arrendaticia porque siempre lo comentaban. 4) que el señor Rafael Martínez Cafazzo es quien siempre ha alquilado el local al señor Aníbal Herrera. 5) que no fue testigo de ningún contrato de arrendamiento realizado entre las pares; 6) que no conoce Al señor Segundo Ramírez; 7) que tiene conocimiento de que los Martínez Cafazzo adquirieron implementos para montar una cauchera por comentarios de ellos mismos. Con relación a este testigo considera quien decide que dicha declaración se desecha por cuanto el testigo manifestó tener una amistad desde hace más de veinte años como lo declaro en la pregunta séptima “ Diga el testigo porque le consta lo declarado? Contesto: “porque he tenido una amistad con Martínez Cafazzo desde más de veinte años “, por lo que no cabe la menor duda que este testigo tiene un interés indirecto con las resultas de este juicio por cuanto los une un lazo de amistad por más de veinte años y sin lugar a dudas siempre favorecería con su testimonio al demandante por lo que no se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 508 del código de procedimiento civil y así se decide. Comparece el testigo, ciudadano Guillermo Ascensión Miranda Silva C.I.V-7.513.505, presentes la apoderada promoverte, y la parte demandada debidamente asistido de abogado y responde: 1) que si conoce a los señores Martínez Cafazzo y al señor Aníbal Herrera , 2) si sabe y le consta que el señor Alexis Martínez tiene una relación arrendaticia con el señor Aníbal Herrera y en varias oportunidades le ha pedido que desocupe por que va a montar un negocio de cauchera y le consta que el señor Martínez ha comprado utensilios de ese ramo al ciudadano Segundo Ramírez y a otros . 3) que le consta todo lo declarado. Repregunta: 1) que conoce solo de amistad a los señores Martínez Cafazzo desde hace veinte años, y al señor Aníbal Herrera de vista trato y comunicación desde más de veinte años. 2) que fue testigo del contrato de arrendamiento, tiene como seis años de arrendamiento , se celebro un contrato de alquiler ; 3) si fue testigo de la celebración del contrato y dije que eran como seis años, y el contrato fue de manera verbal , y no tiene ningún interés en la demanda ;4) que el contrato se celebró entre su persona, Aníbal Herrera y Martínez Cafazzo y no recuerda el nombre, 5) si estuvo presente cuando el señor Alexis Martínez Cafazzo le ha pedido la desocupación del inmueble al señor Aníbal Herrera, 6) he estado presente en dos oportunidades; 7) que conoce al señor Segundo Ramírez, pero hace poco tiempo , no tiene mucho trato y es abogado., 8) específicamente se los vendió al señor Alexis Martínez Cafasso ; 9) que los Martínez Cafazzo necesitan el local para montar un negocio de cauchera; 10) no sabe ni le consta que estos señores Martínez sean dueños y tengas otros locales adyacentes al que ocupa el señor Aníbal Herrera. Con relación a este testigo considera quien decide que dicha declaración se desecha por cuanto el testigo manifestó tener una amistad desde hace más de veinte años como lo declaro en la primera repregunta “ Indique el testigo, que vinculo lo une a los señores Alexis Martínez Cafazzo y Rafael Martínez Cafazzo Contesto: “Lo conozco de amistad” igualmente la Segunda Repregunta : Indique el testigo: cuanto tiempo tiene conociéndolo?: Tengo más de veinte años “, por lo que no cabe la menor duda que este testigo tiene un interés indirecto con las resultas de este juicio por cuanto los une un lazo de amistad por más de veinte años y sin lugar a dudas siempre favorecería con su testimonio al demandante por lo que no se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 508 del código de procedimiento civil y así se decide. El 23 de marzo de 2010 compareció el ciudadano Segundo Ramón Ramírez Rojas , cedula de identidad Nº 5.459.913 a los fines de reconocer y ratificar el contenido y firma que aparece en el documento privado inserto al folio 25 del expediente y que el tribunal le pone de manifiesto a lo que expone: 1) Que reconoce y ratifica el contenido general del documento privado que se le acaba de imponer y la firma que aparece al reverso de dicho documento a nombre de Segundo Ramón Ramírez, de fecha 29 de julio de 2009; 2) que es cierto y verdadero que vendiera materiales y utensilios necesarios para la actividad de cauchera al ciudadano Alexis Martínez Cafazzo, descritos en el documento que acaba de ratificar , 2) que el ciudadano Martínez le manifestó que efectivamente montaría una cauchera en el local de su propiedad ocupado por el señor Rafael Aníbal Herrera a quien se le notificaría lo conducente para que procediera a hacer entrega del mismo; 3) la fecha de la venta de esos utensilios fue es el 29 de julio de 2009 y el precio pactado fue por la cantidad de cinco mil bolívares fuertes (Bs. F 5.000,oo); 4) que le consta todo lo manifestado por tener conocimiento y ser el vendedor de los materiales y utensilios que consta en el documento privado ya ratificado. Con respecto a este testigo ya fue valorado anteriormente y así se declara. De manera que todo esto nos lleva a concluir que la causal de desalojo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al hablar de necesidad como factor fundamental de la acción de desalojo está planteando un elemento totalmente subjetivo no imputable al arrendatario sino a un estado de necesidad del propietario o de su pariente consanguíneo o de su hijo adoptivo, elemento que, debidamente probado y sanamente apreciado, ponga de manifiesto esa necesidad, y el que complementado con el cumplimiento de los requisitos anteriormente señalados sería suficiente para declarar la procedencia de la acción de desalojo intentada, pero en el caso bajo estudio no fue suficiente las pruebas aportadas por el propietario demandante para demostrar la causal de desalojo por necesidad de ocupar los locales, dicha causal está contenida en el articulo 34 ordinal b de la ley de arrendamiento inmobiliario la cual no prospero tal como será decidido en la dispositiva de esta sentencia y así se decide. Decisión En mérito de las razones expuestas este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante ciudadano ALEXIS MARTÍNEZ CAFAZZO por intermedio de su apoderada judicial Abogada Magali Márquez, inscrita en el Inpreabogado N°5.731, de la sentencia definitiva producida por el Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta Circunscripción Judicial el día veinticuatro (24)de mayo de 2010. Queda modificada la sentencia apelada en toda y cada una de sus partes, tal como se explica en la motiva de esta sentencia. Se condena en costas a la parte perdidosa. Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy. En San Felipe, a los veinticuatros (24) días del mes de noviembre del año dos mil diez. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación. El Juez Superior, Abg. Eduardo José Chirinos Chaviel La Secretaria, Abg. Linette Vetri Meleán. En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde. La Secretaria, Abg. Linette Vetri Meleán. Exp. N°5793. EJCC/lv.