TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY.
En el presente proceso incoado por el ciudadano FERNANDO MÁRQUEZ NAVAS, contra la ciudadana FLOR DE MARÍA PARRA DE GUTIÉRREZ por motivo de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, llegada la oportunidad de dictar sentencia de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal considera:
I
PRIMERO: En el libelo de demanda de fecha 11 de junio de 2010, por retracto legal arrendaticio, el cual fue presentado por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, y asignado a este Juzgado, el ciudadano Fernando Márquez Navas, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.038.602, con domicilio procesal en la calle 16, entre avenidas 2 y 3, Nº 2.19, San Felipe, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, inicialmente asistido y luego representado por el abogado en ejercicio de su profesión Pedro José Torres, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 52.579, representación que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe del Estado Yaracuy, anotado bajo el Nº 16, Tomo 74 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 02 de junio de 2010, y que se encuentra agregado a los folios al 14 de la 2ª pieza del expediente, ocurrió ante este tribunal para demandar por retracto legal arrendaticio a la ciudadana Flor de María Parra de Gutiérrez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-811.522, domiciliada en la avenida 11, entre calles 11 y 12, Nº 11-14, San Felipe, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, y civilmente hábil, quien estuvo inicialmente asistida y luego representada por la abogada en ejercicio de su profesión Sinahí Rodríguez, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 95.851, representación que consta de pode apud acta que se encuentra agregado al folio 80 y vto. de la 2ª pieza del expediente (f. 1 al 14 de la 1ª pieza).
Fundamentó la demanda en los siguientes hechos:
Que desde el día 01 de julio de 1984, esto es, desde hace más de 25 años, mantiene una relación arrendaticia con la ciudadana Flor de María Parra de Gutiérrez, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la calle 16, entre avenidas 2 y 3, Nº 2-19, San Felipe, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, según consta de documento privado
Que el inmueble pertenece a la arrendadora según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Felipe del Estado Yaracuy, inscrito bajo el Nº 10, Folio 16, Protocolo 1º, Tomo 2º, 1º Trimestre, de fecha 14 de enero de 1971.
Que ha cumplido en forma cabal y oportuna con sus obligaciones de arrendatario.
Que el día 26 de abril de 2008, recibió de manos de la arrendadora, ciudadana Flor Parra, una carta privada, donde le participó que el inmueble arrendado estaba disponible para la venta por la suma de Bs. 350.000,oo.
Que el día 10 de mayo de 2008 entregó a la arrendadora una carta privada donde le indicaba que estaba interesado en comprar la casa arrendada.
Que desde el mes de mayo de 2008 hasta el mes de junio de 2010 no ha sido notificado válidamente por documento autentico por parte de la arrendadora de la preferencia ofertiva sobre el inmueble arrendado.
Que pagó a la arrendadora el mes de enero de 2010 y le otorgaron el correspondiente recibo.
Que la arrendadora se negó a recibir el pago correspondiente al mes los meses de febrero y marzo de 2010, y cuando fue el día 30 de abril de 2010, a pagar el canon correspondiente a ese mes, junto con los meses anteriormente señalados, se le hizo entrega de forma conjunta de los recibos de pago del canon de arrendamiento referidos a los meses de febrero, marzo y abril de 2010, por parte de un familiar de la arrendadora, quien firmó los mismos
Que el día 24 de mayo de 2010, depositó por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de esta Circunscripción Judicial, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2010.
Que el día 26 de mayo de 2010 se enteró que la arrendadora, ciudadana Flor de María Parra de Gutiérrez, por documento de fecha 24 de febrero de 2010, dio en venta a la ciudadana Gregoria Coromoto Guedez Parra el inmueble arrendado.
Que se le violo el derecho de preferencia para adquirir el inmueble que tiene arrendado, incumpliendo con lo previsto en los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que no ha sido notificado de la venta del inmueble arrendado ni por la vendedora ni por la compradora.
Que por tales razones era por lo que demandaba a la ciudadana Flor de María Parra de Gutiérrez por retracto legal arrendaticio, así como al pago de las costas y costos del presente juicio.
Jurídicamente fundamentó su acción en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; en los artículos 43 y 48.a) de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en los artículos 4, 6 y 14 del Código Civil.
Estimó la demanda en la suma de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,oo).
SEGUNDO: Admitida la demanda el día 15 de junio de 2.010, se le dio el trámite de Ley correspondiente y se acordó citar a la parte demandada, ciudadana, Flor de María Parra de Gutiérrez, para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación y diere contestación a la demanda de autos (f. 313 de la 1ª pieza).
Por auto de fecha 15 de junio de 2010, el Juzgado negó la medida de embargo preventivo sobre el bien inmueble (f. 02 del cuaderno de medidas).
Por diligencia de fecha 17 de junio de 2010, la parte actora, ciudadano Fernando Márquez Nava, asistido del abogado en ejercicio de su profesión Pedro José Torres, inscrito en el Inreabogado bajo el Nº 52.579, solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble arrendado (f. 02 de la 2ª pieza).
Por auto de fecha 22 de junio de 2010, el Juzgado decreto medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada (f. 03 del cuaderno de medidas).
Por diligencia de fecha 29 de junio de 2010, el Alguacil del tribunal informó que ese mismo día había citado a la demandada, ciudadana Flor de María Parra de Gutiérrez (f. 31 y vto. de la 2ª pieza).
TERCERO: Mediante escrito de fecha 01 de julio de 2.010, la demandada, ciudadana Flor de María Parra de Gutiérrez, asistida por la abogada en ejercicio de su profesión Sinahí Rodríguez, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 95.851, llevó a cabo la contestación a la demanda, habiendo consignado en 04 folios útiles la misma, la cual hizo en los siguientes términos (f. 32 al 35 de la 2ª pieza).
a) Opuso la cuestión previa a que se refiere el artículo 346.10º del Código de Procedimiento Civil, esto es, la caducidad de la acción establecida en la Ley.
Que el demandante tuvo la notificación y el conocimiento de la venta del inmueble en la oportunidad en que la compradora, ciudadana Gregoria Coromoto Guedez Parra se presentó en el inmueble arrendado para cobrar el canon de arrendamiento del mes de febrero de 2.010, y el arrendatario pagó sin ninguna objeción, recibiendo el correspondiente comprobante firmado por la nueva propietaria del inmueble.
Que la ciudadana Gregoria Coromoto Guedez Parra le manifestó al arrendatario que ella era la nueva propietaria del inmueble, por la venta efectuada por su tía el día 24 de febrero de 2010, haciéndole entrega de la copia del documento de compra venta, encontrándose notificado desde esa fecha.
Que el arrendatario acciona por retracto legal arrendaticio, siendo admitida el día 15 de junio de 2010, habiendo transcurrido el lapso de caducidad de 40 días a partir de la fecha de registro de la escritura.
Que el derecho a retraer debió ejercerlo dentro del término de 40 días contados a partir del registro de la escritura.
b) Opuso la ilegitimidad de la persona citada como demandada, con fundamento en que, la pretensión de retracto legal arrendaticio que se plantea en el presente caso, produce un litisconsorcio pasivo necesario, por cuanto, deben ser llamados al proceso tanto a la compradora, ciudadana Gregoria Coromoto Guedez Parra, así como la vendedora, ciudadana Flor de María Parra de Gutiérrez.
Durante el lapso probatorio las partes tanto demandante como demandada hicieron uso de este derecho y promovieron las que creyeron convenientes.
II
Conforme al esquema establecido en la consideración anterior, corresponde a este sentenciador el examen y valoración de las pruebas presentada por las partes a objeto de poder decidir en justicia.
PRIMERO: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
1º Anexos al escrito de demanda la parte actora presentó los recaudos que se analizan a continuación:
A) Acompañó marcado “A” y que se encuentra agregado al folio 15 de la 1ª pieza del expediente, documento privado. Con respecto a este documento, observa quien Juzga, que la parte contra quien se produjo guardó silencio con respecto a este instrumento, por tanto, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido, y así se declara.
El documento antes señalado prueba que la ciudadana Flor de María Parra Gutiérrez, actuando con el carácter de arrendadora, y el ciudadano Fernando Márquez Nava, actuando con el carácter de arrendatario, el día 01 de julio de 1984, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre una casa, ubicada en la calle 16, Nº 2-19, San Felipe, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, y así se declara.
B) Acompañó marcado “B” que se encuentra agregado a los folios 16 y 17 de la 1ª pieza del expediente, copia fotostática de un documento inscrito por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Felipe del Estado Yaracuy, bajo el Nº 10, Folio 16, Protocolo 1º, Tomo 2º, 1º Trimestre, de fecha 14 de enero de 1971. Asimismo se observa que a los folios 45 y 46 de la 1ª pieza del expediente se acompañó copia fotostática del mismo documento; el igualmente la parte actora consignó copia certificada del anterior documento y que se encuentra agregado a los folios 09 al 11 de la 2ª pieza del expediente, y por tratarse de un documento público este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
El anterior documento prueba que el ciudadano Gervasio Parra dio en venta a la ciudadana Flor Parra de Gutiérrez, una casa ubicada en la calle 16, entre avenidas 2 y 3, San Felipe, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, y así se declara.
C) Acompañó copia simple de la Cédula de Identidad N° V-811.522, perteneciente a la ciudadana Flor de María Parra de Gutiérrez, y por tratarse de copia de documento público (f. 18 de la 1ª pieza), y siendo que la misma no fue impugnada, quien Juzga la tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el aparte 1° del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
D) Acompañó marcado “D”, y que se encuentra agregado a los folios 19 y 20 del expediente, documento expedido por Aguas de Yaracuy, C.A., donde hace constar que el ciudadano Rafael Carmona G. se encuentra solvente. Con respecto a este documento, observa quien Juzga, que el ciudadano antes mencionado no es parte ni causante en el presente juicio, por tanto, no se le concede ningún valor probatorio, y así se declara.
E) Acompañó marcado “E”, y que se encuentran agregados a los folios 21 al 23 de la 1ª pieza del expediente, documento expedido por la Compañía Anónima Luz Eléctrica del Yaracuy, y por tratarse de un documento público administrativo, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
El anterior documento prueba que el ciudadano Fernando Márquez Nava, paga el suministro eléctrico de la vivienda ubicada en la calle 16, entre avenidas 2 y 3, Nº 2-19, San Felipe, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, y así se declara.
F) Acompañó marcado “F”, y que se encuentran agregados a los folios 24 al 38 de la 1ª pieza del expediente, documento expedido por la Compañía Anónima Nacional Teléfonos de Venezuela, y por tratarse de un documento público administrativo, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
El anterior documento prueba que el ciudadano Fernando Márquez Nava, paga el suministro telefónico de los Nº 0254-2341884 y 0254-2316067, instalados en la vivienda ubicada en la calle 16, entre avenidas 2 y 3, Nº 2-19, San Felipe, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, y así se declara.
G) Acompañó marcado “G” y que se encuentra agregado al folio 39 de la 1ª pieza del expediente, documento privado. Con respecto a este documento, observa quien Juzga, que la parte contra quien se produjo guardó silencio con respecto a este instrumento, por tanto, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido, y así se declara.
El documento antes señalado prueba que la ciudadana Flor de María Parra Gutiérrez, actuando con el carácter de arrendadora propietaria, comunicó el día 26 de abril de 2008 al ciudadano Fernando Márquez Nava, en su carácter de arrendatario, que el inmueble que ocupa, ubicado en la calle 16, entre 2º y 3º avenida, San Felipe, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy estaba disponible para la venta por la suma de Bs. 350.000,oo, y así se declara.
H) Acompañó marcado “H” y que se encuentra agregado a los folios 40 y 41 de la 1ª pieza del expediente, documento privado. Con respecto a este documento, observa quien Juzga, que la parte contra quien se produjo guardó silencio con respecto a este instrumento, por tanto, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido, y así se declara.
El documento antes señalado prueba que el ciudadano Fernando Márquez Nava, en su carácter de arrendatario, comunicó el día 10 de mayo de 2008 a la ciudadana Flor de María Parra Gutiérrez, actuando con el carácter de arrendadora propietaria que tenía deseos de adquirir el inmueble que ocupa, ubicado en la calle 16, entre 2º y 3º avenida, San Felipe, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, y así se declara.
I) Acompañó marcado “I” y que se encuentran agregados a los folios 42 y 43 de la 1ª pieza del expediente, documentos privados. Con respecto a este documento, observa quien Juzga, que la parte contra quien se produjo guardó silencio con respecto a este instrumento, por tanto, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido, y así se declara.
Los documentos antes señalados prueban que el ciudadano Fernando Márquez Nava, en su carácter de arrendatario, pagó los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril de 2010, y así se declara.
J) Acompañó marcado “J” y que se encuentra agregado al folio 44 de la 1ª pieza del expediente, documento referido a un comprobante de ingreso de consignaciones, expedido por el Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de esta Circunscripción Judicial, y por tratarse de un documento público judicial, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
El anterior documento prueba que el ciudadano Fernando Márquez Nava, en su carácter de arrendatario, consignó los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2010, del inmueble arrendado y propiedad de la ciudadana Flor de María Parra de Gutiérrez, y así se declara.
K) Acompañó marcado “L” que se encuentra agregado a los folios 47 al 49 de la 1ª pieza del expediente, copia fotostática de un documento inscrito por ante el Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, bajo el Nº 2010.147, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 462.20.4.1.775, correspondiente al Libro de Folio Real de fecha 24 de febrero de 2010; asimismo se observa que la parte actora consignó en copia certificada el anterior documento y que se encuentra agregado a los folios 05 al 08 de la 2ª pieza del expediente, y por tratarse de un documento público este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
El anterior documento prueba que la ciudadana Flor de María Parra de Gutiérrez dio en venta a la ciudadana Gregoria Coromoto Guedez Parra, una casa ubicada en la calle 16, entre avenidas 2 y 3, San Felipe, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, y así se declara.
L) Promovió marcado “LL” y “M”, constancia de recepción expedida por el Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, de fecha 02 de junio de 2010, y por ser documento público administrativo, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
El anterior documento prueba que el ciudadano Fernando Márquez Nava, solicitó copia certificada fotostática de dos documentos, y así se declara.
M) Acompañó marcado “N” y que se encuentra agregado al folio 52 de la 1ª pieza del expediente, documento referido a un comprobante de ingreso de consignaciones, expedido por el Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de esta Circunscripción Judicial, y por tratarse de un documento público judicial, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
El anterior documento prueba que el ciudadano Fernando Márquez Nava, en su carácter de arrendatario, consignó los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre de 2010, del inmueble arrendado y propiedad de la ciudadana Flor de María Parra de Gutiérrez, y así se declara.
N) Acompañó marcado “Ñ”, “O”, “P”, “Q” y “R” y que se encuentran agregados a los folios 53 al 57 de la 1ª pieza del expediente, documentos privados. Con respecto a este documento, observa quien Juzga, que la parte contra quien se produjo guardó silencio con respecto a este instrumento, por tanto, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido, y así se declara.
Los documentos antes señalados prueban que la ciudadana Flor de Gutiérrez informó al arrendatario Fernando Márquez, el aumento de los cánones de arrendamiento, y así se declara.
Ñ) Acompañó 268 documentos privados, correspondientes a recibos de alquiles, y que se encuentran agregados a los folios 59 al 312 de la 1ª pieza del expediente. Con respecto a estos documentos, observa quien Juzga, que la parte contra quien se produjo guardó silencio sobre estos instrumentos privados, por tanto, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido, y así se declara.
Los documentos antes señalados prueban que el ciudadano Fernando Márquez Nava, en su carácter de arrendatario, pagó los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio de 1985 a agosto, así como octubre y diciembre de 1987; febrero de 1988 a diciembre de 1990; enero de 1993 a julio de 1994; septiembre de 1994 a noviembre de 1996; enero de 1997 a julio de 1999; septiembre de 1999 a abril de 2000; junio de 2000 a junio de 2002; agosto de 2002 a junio de 2006; agosto de 2006 a junio de 2008; noviembre de 2008; febrero, marzo, mayo, junio y agosto a diciembre de 2009 y enero de 2010, y así se declara.
O) A los folios 16 al 28 de la 2ª pieza del expediente, se encuentra copia certificada del expediente de consignaciones Nº 211/10 de la nomenclatura del Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de esta Circunscripción Judicial, y por tratarse de un documento público judicial, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
El anterior documento prueba que el ciudadano Fernando Márquez Nava, en su carácter de arrendatario, consignó los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010, del inmueble arrendado y propiedad de la ciudadana Flor de María Parra de Gutiérrez, y así se declara.
2º Además de lo anterior, la parte actora durante el término probatorio presentó escrito de pruebas, el cual se encuentra agregados a los folios 40 al 43 de la 2ª pieza del expediente, y que se examina de seguida:
A) Reprodujo el mérito favorable de los autos. Quien juzga observa que lo referido no constituye un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición a que está obligado el Juez sin necesidad de alegación de parte, y así se declara.
B) Opuso la confesión ficta de la demandada Flor de María Parra de Gutiérrez por no haber contestado la demanda en el lapso procesal.
C) Reprodujo el valor probatorio del contrato de arrendamiento suscrito entre la arrendadora, ciudadana Flor de María Parra de Gutiérrez y el arrendatario, ciudadano Fernando Márquez Nava, suscrito el día 01 de julio de 1984. Con respecto a este documento, observa quien Juzga que el mismo ya fue valorado en la parte II, PRIMERO, 1º A) ut supra de la presente sentencia, y así se declara.
D) Reprodujo el valor probatorio del documento de propiedad del inmueble arrendado y que se encuentra a nombre de la arrendadora, ciudadana Flor de María Parra de Gutiérrez. Con respecto a este documento, observa quien Juzga que el mismo ya fue valorado en la parte II, PRIMERO, 1º B) ut supra de la presente sentencia, y así se declara.
E) Promovió copia simple de la Cédula de Identidad N° V-811.522, perteneciente a la ciudadana Flor de María Parra de Gutiérrez. Con respecto a este documento, observa quien Juzga que el mismo ya fue valorado en la parte II, PRIMERO, 1º C) ut supra de la presente sentencia, y así se declara.
F) Reprodujo el valor probatorio de los recibos de pago y solvencia de los servicios de agua, electricidad y teléfono correspondientes al inmueble arrendado. Con respecto a este documento, observa quien Juzga que el mismo ya fue valorado en la parte II, PRIMERO, 1º D), E) y F) ut supra de la presente sentencia, y así se declara.
G) Reprodujo el valor probatorio de los 268 documentos privados, correspondientes a recibos de alquiles, elaborados y suscritos por la arrendadora, ciudadana Flor de María Parra de Gutiérrez. Con respecto a este documento, observa quien Juzga que el mismo ya fue valorado en la parte II, PRIMERO, 1º Ñ) ut supra de la presente sentencia, y así se declara.
H) Reprodujo el valor probatorio de las cartas que acompañó marcadas “G” y “H”. Con respecto a este documento, observa quien Juzga que las mismas ya fueron valoradas en la parte II, PRIMERO, 1º G) y H) ut supra de la presente sentencia, y así se declara.
I) Reprodujo el valor probatorio de los documentos que acompañó marcados “I”•y “J”. Con respecto a estos documentos, observa quien Juzga que los mismos ya fueron valorados en la parte II, PRIMERO, 1º I) y J) ut supra de la presente sentencia, y así se declara.
J) Reprodujo el valor probatorio del documento que acompañó marcado “K”. Con respecto a este documento, observa quien Juzga que el mismo ya fue valorado en la parte II, PRIMERO, 1º B) ut supra de la presente sentencia, y así se declara.
K) Reprodujo el valor probatorio del documento que acompañó marcado “L”. Con respecto a este documento, observa quien Juzga que el mismo ya fue valorado en la parte II, PRIMERO, 1º K) ut supra de la presente sentencia, y así se declara.
SEGUNDO: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANDA:
1º La parte accionada durante el término probatorio presentó escrito de pruebas, el cual se encuentra agregado a los folios 82 y 83 de la 2ª pieza del expediente, y que se examinan de seguida:
A) Reprodujo las cuestiones previas opuestas.
B) Promovió el valor probatorio del documento de compra venta del inmueble arrendado, protocolizado por ante la oficina de Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, de fecha 24 de febrero de 2010, y que acompañó marcado “A”, agregado a los folios 85 y 86. Con respecto a este documento, observa quien Juzga que el mismo ya fue valorado en la parte II, PRIMERO, 1º K) ut supra de la presente sentencia, y así se declara.
C) Promovió la confesión del accionante, ya que fue notificado y tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado, en la oportunidad en que la ciudadana Gregoria Coromoto Guedez Parra se presentó y le efectúo el cobro del canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2010, habiéndosele entregado copia del documento de compra venta.
D) Promovió los documentos marcados “LL” y “M”, y que corresponden a las constancias de recepción expedida por el Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, de fecha 02 de junio de 2010. Con respecto a este documento, observa quien Juzga que el mismo ya fue valorado en la parte II, PRIMERO, 1º L) ut supra de la presente sentencia, y así se declara.
E) Promovió el criterio de que el derecho de retraer debe ejercerse dentro del lapso de 40 días contados a partir del registro de la escritura.
F) Promovió los recibos de pago de los cánones de arrendamientos que se encuentran agregados a los folios 42 y 43 de la 1ª pieza del expediente, referidos al pagó de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril de 2010. Con respecto a este documento, observa quien Juzga que el mismo ya fue valorado en la parte II, PRIMERO, 1º I) ut supra de la presente sentencia, y así se declara.
G) Promovió copia certificada del expediente de consignaciones Nº 211/10 de la nomenclatura del Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de esta Circunscripción Judicial. Con respecto a este documento, observa quien Juzga que el mismo ya fue valorado en la parte II, PRIMERO, 1º O) ut supra de la presente sentencia, y así se declara.
H) Promovió documento privado que se encuentra agregado al folio 87 de la 2ª pieza del expediente. Con respecto a este documento, observa quien Juzga, que la parte contra quien se produjo guardó silencio con respecto a este instrumento, por tanto, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido, y así se declara.
El documento antes señalado prueba que la ciudadana Flor Parra de Gutiérrez, actuando con el carácter de arrendadora propietaria, comunicó el día 28 de octubre de 2008, al ciudadano Fernando Márquez, en su carácter de arrendatario, que tenía necesidad de ocupar el inmueble ubicado en la calle 16, entre 2º y 3º avenida, San Felipe, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, razón por la cual, procediese ha hacer uso de la prorroga legal de 03 años, y así se declara.
I) Promovió el contenido de la sentencia de Nº 237, de fecha 19 de julio de 2000, emanada de la Sala Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia expediente Nº 99-1004. Observa quien Juzga que la sentencia aludida no fue producida, y la misma no puede ser valorada como una prueba instrumental, ello sin perjuicio de que el criterio contenido en la misma pueda ser aplicado por este tribunal en la resolución de la incidencia, por emanar de la Sala de adscripción de este Tribunal, y por tanto le fuesen vinculantes, y así se declara.
TERCERO: Antes de entrar a decidir el fondo de la presente acción por retracto legal arrendaticio, quien Juzga se ve precisado a resolver los siguientes puntos previos de orden procesal, que resultan fundamentales en la presente causa.
PUNTOS PREVIOS:
Con respecto a estos puntos previos, debe este sentenciador, establecer un orden de prelación para pronunciarse sobre ellos, de modo que primero se resuelvan las que constituyen un presupuesto lógico para poder resolver las otras.
Este Juzgado considera que debe decidir, en primer orden, la excepción de falta de legitimación ad-causam, esto es, la excepción de legitimación pasiva, por cuanto de prosperar ésta, enerva preliminarmente la pretensión, y hace innecesario pronunciarse sobre cualquier otra defensa de fondo, por ello se decide en forma previa a cualquier otra defensa de fondo.
En segundo lugar, si se desecha la cuestión anteriormente señalada, se dilucidará el alegato de confesión ficta, promovida por la parte actora contra la parte demandada.
En tercer orden, si se comprueba y determina que los sujetos que conforman las partes procesales, son los legítimos contradictores, es decir, tienen legitimación, se entrará a conocer sobre la excepción de caducidad legal de la acción de retracto legal arrendaticia, propuesta por la parte demandada. La razón por la cual este juzgador le da prevalencia a la excepción de falta de legitimación ad-causam, sobre la excepción de caducidad legal, es porque considera, que la caducidad legal, no obstante poderse alegar como cuestión previa y resolverse así in limini litis, sin embargo, cuando se resuelve en el fondo, entre contradictores legítimos, se decide de manera definitiva el conflicto, mientras que si es decidido sin que hayan sido establecidos judicialmente los contradictores legítimos, es posible, que otros sujetos distintos se presenten y hagan valer el mismo derecho con fundamento en los mismos hechos, y sea necesario un nuevo pronunciamiento sobre la caducidad legal.
Por último, si no lo impide la declaratoria con lugar de alguna de las peticiones y excepciones opuestas, se entrará a conocer el núcleo de la pretensión de retracto legal arrendaticio, esto es, los fundamentos de hecho, a la luz de los medios de prueba y del derecho.
3.1) SOBRE LA FALTA DE LEGITIMACIÓN AD-CAUSAM DE LA DEMANDADA FLOR DE MARÍA PARRA DE GUTIÉRREZ:
La demandada, ciudadana Flor de María Parra de Gutiérrez argumentó que, la pretensión de retracto legal arrendaticio que se planteo en el presente caso, produce un litisconsorcio pasivo necesario, por cuanto, deben ser llamados al proceso tanto la vendedora como la compradora, según la venta de que se trate. Sin embargo, -considera- este litisconsorcio no se integró, ya que ha debió llamarse al proceso a la comparadora, ciudadana Gregoria Coromoto Guedez Parra.
A juicio de quien Juzga, la figura procesal del litis consorcio necesario aparece prevista en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil: “Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes de los litisconsortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún plazo.”
La jurisprudencia de nuestro Máximo Tribunal ha tenido oportunidad de emitir su criterio sobre el tema, en distintos momentos, el más reciente, fue en su sentencia de la Sala de Casación Civil Nº 223 de fecha 30 de abril de 2.002, donde sostuvo lo siguiente:
“…Del estudio detenido que se ha efectuado de la denuncia planteada la Sala, estima pertinente citar su propia doctrina sobre la materia de litis consorcio. En este sentido, en la decisión N°.132 de fecha 26 de abril de 2000 en el expediente N° 99-418, bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe ésta, en el juicio de Gloria Lizarraga contra Luís Pérez Mena y Otros, se expresó:
“...Se acusa la infracción de los artículos 146, 147 y 148 del Código de Procedimiento Civil, por errónea interpretación.
La delación de los citados artículos, contiene la figura procesal de litisconsorcio, sobre esta materia la Sala ha dejado establecido:
‘Llamase al litisconsorcio necesario cuando una sola causa o relación sustancial con varias partes sustanciales activas o pasivas, que deben ser llamadas todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio, pues las cualidades activas o pasiva, no reside plenamente en cada una de ellas.
Así la demanda de nulidad de matrimonio que propone el progenitor de uno de los contrayentes, conforme al art. 117 Código Civil, debe dirigirse contra ambos supuestos cónyuges y no contra uno solo de ellos, ya que la ley concede la acción contra ambos, pues siendo única la causa ventilada (el vínculo matrimonial) no podría el juez declarar la nulidad respecto a uno de los interesados y omitirla respecto al otro. Igual sucede cuando se demanda la nulidad, resolución o cumplimiento de un contrato o negocio jurídico de los previstos en el art. 168 del Código Civil reformado, según el cual está repartida entre ambos cónyuges la cualidad pasiva. De la misma manera, si varios comuneros demandan el dominio sobre la cosa común o la garantía de la cosa vendida: (sic) uno de ellos no puede ejercer singularmente la acción porque carece de la plena legitimación a la causa’
Al respecto, esta Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 27 de junio de 1996, expresó:
‘La doctrina patria es unánime en afirmar que en los casos de litisconsorcio pasivo necesario la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos, frente a todos los demás, y resolverse de modo uniforme para todos, por lo cual la legitimación para contradecir en juicio corresponde en conjunto a todos, aun a los que no han asumido la condición de actores y no separadamente a cada uno de ellos’(Sentencia de la Sala de Casación Civil, Tribunal Constitucional, del 1º de julio de 1999,en el juicio de Antonio Dahdah contra Assad Dahdah Dhado (o Khadau), en el expediente 99-1900 sentencia N0 317)...’…”.
En cuanto a la doctrina, Rengel Romberg, señala que, “…El litisconsorcio necesario o forzoso, se tiene cuando existe una relación sustancial o un estado jurídico único para varios sujetos, de tal forma que las modificaciones de dicha relación o estado jurídico, para ser eficaces, deben operar frente a todos sus integrantes y, por tanto, al momento de plantearse la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás…” En “Manual de derecho procesal civil venezolano”, vol. II, Editorial Arte, Caracas, 1.983, pág. 157.
De acuerdo con la legislación, la doctrina y la jurisprudencia, cuando existe una relación jurídica sustancial única e indivisible y sea necesario modificarla, deben participar todos los sujetos que la integran. Por lo tanto, si la relación jurídica sustancial indivisible va a ser objeto de una decisión judicial constitutiva, modificativa o extintiva, e incluso declarativa, requiere la actuación de todos los que forman parte de la misma porque la decisión tiene que ser única y uniforme para todos.
Los efectos procesales de este litisconsorcio necesario, se pueden resumir así: 1) Es única y de idéntico contenido para la pluralidad de sujetos, la sentencia que se profiera. 2) En cuanto a los actos que impliquen disposición del derecho en litigio, deben provenir de todos los litisconsortes para que el acto sea eficaz. 3) Respecto a las excepciones, las propuestas por uno alguno de los litisconsortes, favorecen a los demás. 4) En cuanto a los recursos, los que sean interpuestos por cualesquiera de los litisconsortes favorecen o perjudican a los demás.
En el caso sub examine, el demandante accionó contra la ciudadana Flor de María Parra de Gutiérrez por retracto legal arrendaticio.
En este sentido, el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala:
“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.
La subrogación a que se refiere el artículo anterior, es la que la doctrina ha denominado como subrogación personal, la que según Maduro Luyando, la misma “…Supone la sustitución jurídica de una persona por otra que se beneficia de todos los derechos de la primera…”. En “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuarta edición, Editorial Sucre, Caracas, 1.983, pág. 314.
Del artículo anterior se desprende que el arrendatario y aquí demandante, ciudadano Fernando Márquez Nava, pretende subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el lugar de la ciudadana Gregoria Coromoto Guedez Parra, quien adquirió el inmueble arrendado por la venta efectuada por la ciudadana Flor de María Parra de Gutiérrez, según consta de documento inscrito por ante el Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, bajo el Nº 2010.147, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 462.20.4.1.775, correspondiente al Libro de Folio Real de fecha 24 de febrero de 2010
Ahora bien, este negocio jurídico, constituye una relación jurídica sustancial indivisible; de modo que si se pide la modificación, la extinción, de esta relación, deben ser llamados todo los sujetos que la integran, así: en el caso de la presente venta, si quiere el demandante arrendatario, ciudadano Fernando Márquez Nava, sea subrogado en la persona de la compradora, ciudadana Gregoria Coromoto Guedez Parra, debió demandar, tanto a la vendedora, ciudadana Flor de María Parra de Gutiérrez como a la compradora antes señalada, y mantenerlos hasta la sentencia, para que una sola decisión los vincule a todos, ya que no puede declararse tan sólo frente a la vendedora la subrogación, mientras que para la compradora, la venta continua vigente. Eso va contra el principio lógico de identidad, el cual predica, que una cosa no puede ser y no ser al mismo tiempo. Por lo tanto, era necesario llamar a la vendedora y compradora y mantenerlas vinculadas al proceso hasta que se profiriese sentencia definitiva y firme. Sin embargo, esto no ocurrió, dado que la parte actora no accionó contra la compradora, ciudadana Gregoria Coromoto Guedez Parra, lo que constituye razón suficiente, para concluir, que no se encuentra integrado el litisconsorcio necesario al momento de proferir esta sentencia definitiva.
Como es el criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil, expuesto en la sentencia transcrita y en la Nº 132 del 26 de abril de 2.000, en Venezuela, la no integración del litisconsorcio necesario, cuando es alegada oportunamente, salvo en el procedimiento de partición y en el de ejecución de hipoteca que es de conocimiento oficioso, trae como consecuencia, la desestimación de la pretensión por falta de legitimación ad-causam.
Y es que, la falta de cualidad o legitimación ad-causam, es un presupuesto de la pretensión, no de existencia de la sentencia de fondo. Hay que recordar los tres elementos estructurales de la pretensión: 1) Los sujetos procesales: juez, parte demandante y parte demandada; 2) La causa petendi, es decir los hechos que configuran la situación lesiva del derecho del demandante o que amenazan lesionarla, y; 3) El petitum, lo que pide el demandante para restablecer su derecho o para evitar que su derecho se vea afectado. De modo que, si ese demandante o ese demandado no es la persona a quien o contra quien, de acuerdo con la ley, le corresponde pedir o que sea pedida esa tutela, la pretensión fracasa.
En consecuencia, al no haberse constituido el litisconsorcio en la presente causa, debe prosperar la excepción de falta de legitimación ad-causam por pasiva, alegada oportunamente por la demandada Flor de María Parra de Gutiérrez, y por consiguiente la declaratoria sin lugar de la demanda, lo cual se hará en forma expresa positiva y precisa, en el dispositivo de la sentencia, y así se establece.
Finalmente, por cuanto prosperó la excepción de falta de legitimación ad-causam por pasiva, el tribunal se abstiene de pronunciarse sobre cualquier otra excepción opuesta por cualquiera de las partes, y así se declara.
III
De acuerdo a las consideraciones expuestas este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, basado en los artículos 42, 43, 44. 45 y 48 a) de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, incoada por el ciudadano FERNANDO MÀRQUEZ NAVA, representado por el abogado en ejercicio de su profesión Pedro José Torres, contra la ciudadana FLOR DE MARÍA PARRA de GUTIÉRREZ, representada por la abogada en ejercicio de su profesión Sinahí Rodríguez.
Se condena al pago de las costas procésales a la parte demandante, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en San Felipe, a los dieciséis (16) días del mes de septiembre de dos mil diez (2.010). AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez,
Dr. Luis Humberto Moncada Gil,
La Secretaria accidental,
Sra. Arlenis Rossangel Martínez Hernández
En la misma fecha siendo las 10:30 de la mañana se publicó la anterior decisión y se dejó copia para el archivo.
La Secretaria accidental,
Sra. Arlenis Rossangel Martínez Hernández