Republica Bolivariana De Venezuela Juzgado Superior en Lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy. Años: 200° y 151° EXPEDIENTE N° 5835 DEMANDANTE: Jaime González Jaimes, titular de la cédula de identidad N° 4.473.7228 APODERADO JUDICIAL: Abogado Ramón Enrique Marín González, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 55.313. DEMANDADO: Hugo de Jesús Henao Ramírez, titular de la cédula de identidad N° 15.965.672. ABOGADAS ASISTENTES: Abogadas Maria Liliana Younes Yunes y Zaida Lavite, Nros: 12.095 y 9.152, respectivamente. MOTIVO: Declinatoria de Competencia en el procedimiento de Desalojo de Inmueble SENTENCIA: Definitiva Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, por motivo de apelación y ulterior declaratoria de incompetencia en demanda de desalojo de inmueble interpuesta por el ciudadano Jaime González Jaimes contra Hugo de Jesús Enao Ramírez, por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta Circunscripción Judicial. Una vez remitido el expediente al Juzgado Tercero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial revisadas y analizadas las presentes actuaciones declara la incompetencia de ese tribunal para conocer del presente recurso de apelación y declina la competencia por ante el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy. Punto previo Corresponde a este juzgado superior primeramente determinar acerca de si le corresponde o no el conocimiento de la presente causa, es decir, si es competente o no para conocer de la apelación interpuesta en fecha 2 de diciembre de 2010 por el ciudadano demandado Jesús Henao Ramírez asistido de abogado, contra la sentencia de fecha 23 de noviembre de 2010. En este orden de ideas, y vista la declinatoria de competencia efectuada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, supra transcrita, quien suscribe debe entrar a resolver si es competente o no para el conocimiento de la presente causa de desalojo de inmueble, vistos los razonamientos allí esgrimidos. Así, tenemos efectivamente –como se hizo mención en la sentencia que declinó la competencia a este juzgado- que la resolución Nº 2009-006 de fecha 18/3/2009 emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.152, la cual modificando la competencia de los tribunales de la República, reza: Artículo 1.- Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, de la siguiente manera: a) Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.). b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.). A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del asunto. Así mismo, el artículo 4 de la misma resolución indica: Artículo 4.- Las modificaciones aquí establecidas surtirán sus efectos a partir de su entrada en vigencia y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia. También, la sentencia Nº 49 de fecha 10/3/2010 de la Sala de Casación Civil, la cual indica (y ratifica) que dicha modificación entrará a regir a partir de la entrada en vigencia de la resolución, es decir, el 2 de abril de 2009, y aplicara a las causas nuevas que ingresen con posterioridad a la referida fecha. En el caso de autos, la presente causa fue ingresada a la jurisdicción en fecha 18/03/10 y admitida por el Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de esta Circunscripción en fecha 24 de marzo de 2010, ambas fechas son posteriores al 2/4/2009, por lo que efectivamente corresponde a este Juzgado Superior conocer del presente asunto de desalojo de inmueble, en base a la resolución Nº 2009-006 de fecha 18/3/2009 emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.152. Así se decide; Pasando de seguida a conocer el fondo del asunto debatido. De la demanda de desalojo • Que en fecha 01 de abril de 2.009, el demandante suscribió contrato de arrendamiento privado, constante de dos folios útiles acompañado en original con la letra “A”, que el mencionado contrato lo suscribió con el ciudadano Hugo de Jesús Henao Ramírez sobre un inmueble de su propiedad como consta de documento autenticado por ante la Notaria Publica de San Felipe estado Yaracuy, Que en fecha 09 de abril de 2.002 bajo el Nº 63, tomo 21, de los libros de autenticaciones respectivas, en cual en copia fotostática acompaño signado con la letra “B“, constante de cuatro folios útiles. • Que el inmueble objeto del presente acción esta ubicado en la Avenida 07, con calle 09, frente a la plaza Bolívar de San Felipe estado Yaracuy, y se estableció en el contrato como canon de arrendamiento la cantidad de Mil Bolívares (Bs: 1.000,00). • Que es el caso del ciudadano Hugo de Jesús Henao Ramírez, que desde el pasado mes de enero dejó de cancelar el canon de arrendamiento, teniendo hasta la presente fecha dos meses consecutivos de atraso. • Por todas las argumentaciones hechas, es por lo que procede en carácter de propietario a demandar por desalojo, al ciudadano Hugo de Jesús Enao Ramírez, antes identificado, a que proviniera a ceder íntegramente el inmueble, y solvente de los servicios públicos, inclusive recién pintado, como le fue entregado al inicio de la convención; ya que como arrendatario ha incumplido con su obligación, con dos meses consecutivos. Esta solicitud se basa en el literal A del articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y con fundamento a lo señalado en el articulo 1.592, Ordinal 2º del Código Civil. • Conclusión y petitorio: Por todas las defensas de hecho y de derecho expuestas concluyó, que demanda por desalojo al ciudadano Hugo de Jesús Henao Ramírez, y que el inmueble debe ser devuelto en perfectas condiciones, de la misma manera que fue entregado. En general todas sus anexidades y solvente de todos sus servicios. • De la Estimación y Citación: Evalúo la actual operación en la cantidad de Doce Mil Bolívares (Bs.12.000,00) es decir Doscientas Dieciocho punto dieciocho (218.18) unidades tributarias. Se solicita que la citación sea ejercida en la dirección arriba mencionada. Y en cuanto a la parte demandante fijo como domicilio procesal el centro profesional, comercial y residencial ROSAJUAN, avenida 10 esquina calle 16, planta baja, de la ciudad de san Felipe, estado Yaracuy, a los efectos de citación y notificaciones conforme a lo señalado en el artículo del código de procedimiento civil. • Para finiquitar requiero que la actual demanda sea aceptada, resumida acorde a derecho y expresada con lugar en la concluyente, con específica condenatoria en costas de la parte demandada. En contestación a la demanda El Ciudadano Hugo de Jesús Henao Ramírez, debidamente asistido por la abogado Maria Liliana Younes Yunes, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 12.095, adujo lo siguiente: • Que en su condición de inquilino del local, arriba especificado, esta desconcertado, ya que en su calidad de arrendatario, acuden como propietarios dos personas diferentes, una de ellas es el demandante indicado en autos y la otra persona es Antonio Cardan Renovell, en su posición de administrador del domicilio. • Que en vista de la confusión y para no incumplir con el pago, me aproxime a depositar en una cuenta del Banco Caribe Nº 011440270412709006730 y mantenerme al día en las mismas, adjunto copias del inicial contrato, donde el demandante aparece como representante de los propietarios mas no como propietario del mismo. • Que por tal motivo es falso que tenga meses de insolvencia en los pagos, ya que esta solvente, tal y como se refleja en las copias de recibos que consigna como prueba. • Que le causa asombro la demanda de desalojo en su contra, ya que esta solvente no solo en el canon de arrendamiento sino con todo lo requerido anteriormente, y continuará depositando en la cuenta antes mencionada, hasta que se concrete quien es realmente el propietario con el cual debo entenderme. • Que se presentaron a su establecimiento las ciudadanas Nancy Vilmas Geluvez, Maryury Coromoto Romero Chacon, a informarlo que el actual administrador de la propiedad es el Sr. Antonio Cerdan Renovell, y no entiende porque el demandante le ofreció la venta del local, la cual no se pudo concretar por falta de documentación solicitada. Del material probatorio De la parte accionante Anexo a la demanda: • Fotostato de cedula de identidad del ciudadano Jaime González Jaime, demandante en la presente causa. • Fotostato de instrumento privado denominado como contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes litigantes y donde se da en arrendamiento un inmueble tipo local-vivienda ubicado en la Av. 7 con calle 9 frente a la Plaza Bolívar del Estado Yaracuy y figura el ciudadano Jaime González como arrendador y el ciudadano Hugo de Jesús Enao como arrendatario. • Fotostato de Documento autenticado por ante la Notaría Pública de la ciudad de San Felipe de fecha 9/4/2002 bajo el número 63, tomo 21. En el referido documento consta una cesión del ciudadano Villanueva Renovell, Antonio (tercero ajeno a la presente causa) al ciudadano demandante sobre unos derechos sobre el inmueble objeto de la presente controversia. De la parte demandada Anexo a la contestación: • Fotostatos de factura Nº 0011 y 0002 emitido por Antonio Cerdan Renovell, apareciendo una firma autógrafa de un tercero ajeno al proceso. Ahora bien, considera oportuno este juzgado expresar que tales documentales no cuentan con las formalidades del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, es decir, no esta confirmado por vía testimonial, motivo por el cual no pueden ser valoradas. • Fotostatos de recibos numerados 12/12, 10/2009, 11/2009, 09/2009. Ahora bien, tal es instrumentos en copia versan sobre unos pagos de los meses de diciembre, octubre, noviembre y septiembre de 2009, lo cual lo hace impertinente, pues, el hecho a probar es la insolvencia (o solvencia según la posición de litigante) del mes de enero a marzo de 2010. Ahora bien, declarándose la impertinencia de los precedentes recibos, nada tiene que expresar este juzgador al respecto. • Fotostato de instrumento privado denominado como contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes litigantes y donde se da en arrendamiento un inmueble tipo local-vivienda ubicado en la Av. 7 con calle 9 frente a la Plaza Bolívar del Estado Yaracuy y figura el ciudadano Jaime González como arrendador (y también en representación de dos terceros ajenos al proceso) y el ciudadano Hugo de Jesús Enao como arrendatario. No obstante es válido indicar que la relación arrendaticia es un hecho que se encuentra fuera del debate probatorio, por cuanto ambas partes convienen en la existencia de la misma. Consideraciones finales En primer término, procederá esta alzada a la revisión de la pretensión de desalojo, propuesta por el ciudadano Jaime González Jaimes, asistido de abogado, contra el ciudadano Hugo de Jesús Enao Ramírez, con motivo de un contrato de arrendamiento privado que comenzó siendo a tiempo determinado, como se vislumbra de los contratos traídos a los autos por ambas partes, el cual tenía (el último de ellos) una duración de 6 meses y luego de expirar el mismo y continuar la relación arrendaticia, se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado, con un canon de arrendamiento mensual convenido (y aceptado en el presente juicio por ambas partes) por la cantidad de mil Bolívares (Bs. 1000,oo), cancelados por mensualidades vencidas, y pagaderos (según lo convenido) y “puntualmente”. En este sentido, establece el legislador civil que los contratos de arrendamiento a plazo fijo, en los cuales el “inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto del tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado…” (Artículo 1.614 del Código Civil), esto es, para que opere lo que en doctrina se ha denominado la “tácita reconducción” es menester que el arrendador consienta voluntariamente en la continuación de la ocupación por parte del inquilino, después de vencido el plazo del contrato. En el caso de autos el arrendador consintió y aceptó tácitamente, la continuación de la ocupación por parte de la arrendataria, pues el último contrato de arrendamiento traído a los autos venció el 01/10/2009, y el actor demandó en el mes de marzo de 2010, por lo que al haber consentido el arrendador en la ocupación por parte del inquilino después del vencimiento del contrato a término fijo, el contrato de arrendamiento devino en uno sin determinación de tiempo por haber operado la tácita reconducción consagrada en el artículo 1.614 del Código Civil. Y así se decide. Ahora bien, al haber quedado establecido que el contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, es un contrato de arrendamiento escrito a tiempo INDETERMINADO por haber operado la TÁCITA RECONDUCCIÓN del mismo, este juzgador procede a examinar la causal de desalojo del inmueble invocada por el actor, es decir, la falta de pago de cánones de arrendamiento. Al respecto, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. …omissis… Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”. Por su parte el artículo 1.592 del Código Civil dispone que: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. Ahora bien, en análisis del caso de autos, se desprende de la demanda, que la pretensión del ciudadano Jaime Gozalez Jaime, es el desalojo de un inmueble constituido para vivienda y local comercial ubicado en la Av. 7 con calle 9 frente a la Plaza Bolívar del Estado Yaracuy, del cual es propietario, y que le fuera arrendado al ciudadano Hugo Enao Ramírez, mediante contrato de arrendamiento privado, que en su inicio fue a tiempo determinado, pero que pasó a ser indeterminado, cuyo análisis quedo establecido ut supra. Ahora bien, la petición de desalojo del descrito inmueble tiene su fundamento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento de enero y febrero de 2010. En este punto, para este juzgador es importante hacer mención a que en cuanto a las reglas que regulan la carga de la prueba, a saber, el artículo 506 del CPC, especifica que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Así mismo, Ricardo Henriquez La Roche, en el análisis que hace de este mismo artículo, en su obra de comentarios al Código de Procedimiento Civil, Tomo III, tercera Edición, pag. 553 y ss. expresó: … “La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es que: ´Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma juridica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal. o como dice el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil Colombiano: (incumbe a las partes el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídicos que ellas persiguen). (…) Si el actor aduce en su demanda de cobro de dinero que el demandado no le ha pagado ninguna de las cuotas convenidas en el contrato que presenta, ya tendrá hecha su prueba con tal contrato, y para el demandado será necesario oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo, pues, la falta de pago no constituye supuesto de existencia o exigibilidad de la obligación. (…) No tiene sentido que el arrendador suministre un justificativo para probar que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento, a los fines de obtener el secuestro de la cosa o el embargo que garantice el pago de los cánones, según el caso, ni que se tenga que valer de letras o giros, causados en el contrato, para demostrar esa falta de pago mediante su consignación en autos junto con la demanda correspondiente. Basta que con el contrato de alquiler, demuestre que el arrendamiento estaba obligado a un pago de tacto (sic) sucesivo, por determinada cantidad, líquida y exigible, para que proceda la demanda y, preventivamente, la medida que corresponda. El demandado deberá oponer la excepción de pago y a él corresponderá el onus de esa prueba. Por eso dice la Corte que ´al actor sólo le basta demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél…” Inequívocamente se observa de lo transcrito, y con quien esta totalmente de acuerdo este juzgador, que la parte demandante probó la obligación de pagar de la demandada con el contrato de arrendamiento y alega la falta del mes de enero y febrero de 2010, y la parte demandada se excepcionó en el pago de las mismas, por lo que esta en cabeza de la parte demandada probar que si ha pagado oportunamente dichas mensualidades. Siguiendo en el mismo orden de ideas, no observa quien suscribe que, la parte demandada habiéndose excepcionado en el pago de dichas mensualidades haya probado el pago de las mismas, de igual forma, en los fotostatos traídos a los autos por la parte demandada, los cuales no fueron valorados por quien suscribe por las razones supra expuestas, de igual forma, trajo a los autos recibos de pago de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2009, los cuales estaban fuera del thema decidendum, por lo que al ser impertinentes fueron desechados. Bajo el supuesto fáctico en el que nos encontramos no probo de forma alguna, como la parte demandada, habiéndose excepcionado en el pago demostró dicho pago y menos aún su pago “oportuno”. Así, por lo que al quedar demostrado lo alegado por el demandante en su escrito libelar, en cuanto a que la parte demandada incurrió en insolvencia durante dos meses seguidos, lo procedente, es declarar conforme a la legislación que rige la materia, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en su artículo 34 literal a, la petición de desalojo incoada por dicho ciudadano, por estar llenos todos los extremos legales; esto es, un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y la prueba de que el inquilino se hizo insolvente con dos cánones de arrendamientos consecutivos. Así se decide. Decisión En mérito de las razones expuestas este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación Se condena en costas a la parte recurrente. Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy. En San Felipe, a los once días del mes de febrero del año dos mil once. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación. El Juez Superior, Abg. Eduardo José Chirinos Chaviel La Secretaria, Abg. Linette Vetri Meleán En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las nueve de la mañana. La Secretaria, Abg. Linette Vetri Meleán