República Bolivariana de Venezuela Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy. Años: 201° y 152º.- Expediente: Nº 5880 Demandantes: Carmen Alida Oliveros Linares y Luis Baltasar Oliveros Linares, titulares de las cédulas de identidad N° 2.562.943 y 3.920.293, respectivamente Apoderado judicial: Abogado José Reinaldo Torres, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 41.243 Demandado: José Danilo Salas Vargas, titular de la cédula de identidad N° 25.616.828 Defensor ad-litem Abg. Omar Gabriel Castillo Jiménez, Inpre. Nº 154.107. Motivo: Desalojo de inmueble Sentencia: Definitiva Conoce este juzgado superior el recurso de apelación interpuesto el 23 de marzo de 2011 por la parte demandante debidamente asistida de abogado representación judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada el 18 de marzo de 2011 por el Juzgado del Municipio Nirgua de esta Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar la acción de desalojo, y condenó en costas a la parte demandante. Dicho recurso fue oído en ambos efectos por auto de fecha 24 de marzo de 2011 que ordenó remitir el expediente a este juzgado superior dándosele entrada el 13 de abril de 2011, oportunidad en la que de conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concatenación con lo establecido en el artículo 893 del CPC, fijó el décimo día de despacho siguiente para decidir dicho recurso. Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este tribunal procede a hacerlo previas las consideraciones siguientes: De la demanda Los demandantes asistidos por el abogado José Reinaldo Torres, en su reforma de demanda adujeron: De los hechos. - Que el 1° de septiembre del año 2009, la codemandante Carmen Alida Oliveros Linares con el consentimiento del propietario del inmueble, quien es su hermano, ciudadano Luis Baltazar Oliveros Linares, celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano José Danilo Salas Vargas, sobre un local comercial de su exclusiva propiedad distinguido con el N° 07, ubicado en la calle 4 entre avenidas 9 y 10 del municipio Nirgua del estado Yaracuy. - Que todo ello se demuestra en procedimiento consignatario que cursa ante ese Juzgado en expediente N° 67/10. - Que el tiempo de duración de dicho contrato fue de seis (6) meses, y se ha venido prorrogando por períodos iguales durante casi dos (2) años con un canon mensual de arrendamiento de quinientos bolívares (Bs. 500,00). - Que es el caso que desde el mes de mayo del año 2.010, el arrendatario ha incumplido su obligación de pagar el canon arrendaticio, sin causa aparente que lo justifique, y a pesar de que le han pedido la entrega del inmueble voluntariamente, se ha negado a ello, alegando defensas que no fueron estipuladas en el contrato, llegando a la temeridad de realizar por ante el tribunal una consignación incompleta y extemporánea de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley que rige la materia, el cual establece un plazo de quince días continuos para lograr insolventarse a partir de la fecha de vencimiento para que se efectúen los pagos de los cánones arrendaticios. - Que según la cláusula quinta del contrato deben hacerse al vencimiento de cada mes y no veintitrés (23) días después como se verifica en la consignación que hizo, y en el caso especifico, del mes de junio, en fecha 23 de julio, siendo que su insolvencia data desde el mes de mayo del año 2010 y no desde el mes de junio como lo expone en su consignación. Del derecho: Que fundamenta la presente demanda en lo establecido en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Petitorio Que por lo anteriormente manifestado demandan al ciudadano José Danilo Salas Vargas, para que sea obligado a desalojar el inmueble objeto del contrato. Estimación de la demanda Estimó la presente demanda en la cantidad sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00) lo que equivales a un mil unidades tributarias (1000 U.T.). Anexos a la demanda: Expediente N° 5336/10 del Juzgado del municipio Nirgua del estado Yaracuy, relativo a inspección judicial solicitada por Luis Baltasar Oliveros Linares (folios 2 al 24). De la contestación de la demanda El abogado Omar Gabriel Castillo Jiménez inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 154.107 actuando como defensor ad litem del ciudadano José Danilo Salas Vargas, contestó de la siguiente manera: Punto previo: que en fecha 19/2/2011 se trasladó al local comercial distinguido con el N° 27 ubicado en la calle 4 entre avenidas 9 y 10 del municipio Nirgua del estado Yaracuy con la finalidad de entrevistarse con el demandado y luego en el día 20 de febrero pudo hablar con él y éste le manifestó que conocía muchos abogados que pudieran defenderlo, negándose a proporcionarle argumentos y pruebas para su defensa, pero que como fue designado por el Tribunal para ello lo hace en los términos siguientes: De los hechos. Que es cierto que su defendido celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana Carmen Alida Oliveros Linares en fecha primero 1° de septiembre de 2009, para ocupar en calidad de arrendatario un local comercial propiedad del ciudadano Luis Baltazar Oliveros Linares, distinguido con el N° 7, ubicado en la calle 4, entre avenidas 9 y 10 de este municipio, todo lo cual quedó demostrado en el procedimiento consignatario llevado por ése Juzgado según expediente identificado con el N° 67/10. Que también es cierto que el tiempo estipulado en el contrato por las partes para la duración del mismo para la fecha de la celebración fue de seis (6) meses y de tiempo determinado, pero que considera importante destacar que debido a las circunstancias pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, es decir, fue un contrato de arrendamiento a plazo fijo que no tenía pactado renovación, de dejó vencer y se siguió cobrando más allá de lo pautado en la prorroga legal. Que no es cierto que su defendido haya incumplido con su obligación, porque desde el mes de junio, en vista que la arrendadora se había rehusado a recibirle el dinero referente a las mensualidades, procedió a consignarlos por ante este Juzgado tal como se aprecia en el expediente N° 67/10 que por consignación de arrendamiento cursa por ante ese juzgado. Que con ello queda demostrado que su defendido en ningún momento ha estado insolvente tal como lo alega la parte demandante. Que se opone a las pretensiones de la parte actora, porque no le asiste el derecho invocado, ya que carece de fundamentación leal debido a que quedó demostrado que su defendido no incurrió en causal de desalojo, porque su representado está solvente y que para que prospere la acción por desalojo por la causal “A” del artículo 34 de la Ley respectiva se requiere que el demandado haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades. Estimó sus honorarios profesionales en la cantidad de mil quinientos bolívares fuertes de conformidad con el artículo 23 de la Ley de Abogados. Material probatorio De la parte demandada El defensor ad litem del ciudadano José Danilo Salas Vargas indicó se tuviera como prueba el procedimiento consignatario llevado a cabo por la ciudadana Esther Julia Moreno Guevara en su carácter de esposa del demandado, identificado con el N° 67/10, del cual consignó en copias simples las cuales fueron certificadas por el tribunal a quo (marcado A, folios 56 al 102) De la parte demandante Los demandantes asistidos de abogado promovieron: Capítulo primero. Reproducen el merito favorable del documento de propiedad que riela al folio 4 y 5 del expediente, y del escrito de consignación que realizó la ciudadana Esther Julia Moreno Guevara en nombre del demandado en su presunto carácter de cónyuge de éste, lo cual no aparecer demostrado en las actas del expediente, así como tampoco la cancelación de los meses de mayo y junio, además de ser extemporánea la misma. Capítulo segundo. Reproducen el merito favorable de la diligencia que riela al folio 31, en cuanto a que demuestra que el arrendatario jamás ha ocupado el inmueble sino que son otras personas que lo ocupan. Capítulo tercero. Reproducen los carteles de citación que rielan al folio 41, por el cumplimiento del deber procesal vista la contumacia del demandado. Capítulo cuarto. El mérito favorable del punto previo que reseña el defensor ad litem donde se desprende una vez mas que el arrendatario no ocupa el local comercial objeto del contrato de arrendamiento. Consideraciones para decidir En primer término, procederá esta alzada a la revisión de la pretensión de desalojo, propuesta por los ciudadanos Carmen Alida y Luis Baltasar Oliveros Lineros, asistidos de abogado, contra el ciudadano Mileyda del Carmen Peña de Herrera, con motivo de un contrato de arrendamiento privado que comenzó siendo a tiempo determinado, como se vislumbra en el contrato traído a los autos y que ningunas de las partes impugnaron, por el contrario hicieron valer, teniendo una vigencia de seis meses hasta la fecha 1/3/2009, y al momento en que continuó la relación arrendaticia, se convirtió en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, con un canon de arrendamiento mensual convenido (y aceptado en el presente juicio por ambas partes) por la cantidad de quinientos Bolívares (Bs. 500,oo), cancelados por mensualidades consumidas, y pagaderos (según lo convenido) al vencimiento de cada mes, todo esto efectivamente constatado al evaluar el material probatorio traído a los autos por las partes. En este sentido, establece el legislador civil que los contratos de arrendamiento a plazo fijo, en los cuales el “inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto del tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado…” (Artículo 1.614 del Código Civil), esto es, para que opere lo que en doctrina se ha denominado la “tácita reconducción” es menester que el arrendador consienta voluntariamente en la continuación de la ocupación por parte del inquilino, después de vencido el plazo del contrato. En el caso de autos el arrendador consintió y aceptó tácitamente, la continuación de la ocupación por parte de la arrendataria, pues el al vencimiento del contrato de arrendamiento traído a los autos venció el 1/3/2009, y la parte demandante demandó en 10/11/2010, por lo que al haber consentido el arrendador en la ocupación por parte del inquilino después del vencimiento del contrato a término fijo, el contrato de arrendamiento devino en uno sin determinación de tiempo por haber operado la tácita reconducción consagrada en el artículo 1.614 del Código Civil. Y así se decide. Ahora bien, al haber quedado establecido que el contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, es un contrato de arrendamiento escrito a tiempo INDETERMINADO por haber operado la TÁCITA RECONDUCCIÓN del mismo, este juzgador procede a examinar la causal de desalojo del inmueble invocada por el actor, es decir, la falta de pago de cánones de arrendamiento. Al respecto, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. …omissis… Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”. Por su parte el artículo 1.592 del Código Civil dispone que: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. Ahora bien, en análisis del caso de autos, se desprende de la demanda, que la pretensión de los ciudadanos actores, es el desalojo de un local comercial distinguido con el N° 07, ubicado en la calle 4 entre avenidas 9 y 10 del municipio Nirgua del estado Yaracuy, del cual son propietarios, y que le fuera arrendado al ciudadano José Salas Vargas, mediante contrato de arrendamiento privado, que en su inicio fue a tiempo determinado, pero que pasó a ser indeterminado, cuyo análisis quedo establecido ut supra. Ahora bien, la petición de desalojo del descrito inmueble tiene su fundamento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento “desde mayo del 2010” y para demostrar tal hecho trajo a los autos fotostatos de procedimiento de consignación arrendaticia solicitada por el ciudadano demandado de autos, siendo que del mismo se observa lo siguiente: Efectivamente no consta la debida consignación del mes de mayo de 2010 motivo por el cual, quien suscribe considera que dicho mes quedó insoluto al pago. Igualmente, y muy por el contrario de lo que consideró el juez de la causa, al momento en que dio por consignado el mes de junio de 2010 el día 12/7/2010, tal y como lo expresó en su sentencia, por cuanto tomó en cuenta la fecha de deposito ante la entidad bancaria, considera este juzgador que el canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio de 2010 que extemporáneo por cuanto, el mismo tribunal de instancia emitió constancia que cursa al folio 64, donde refleja que la consignación hecha para tal mes (junio 2010) fue hecha el 23 de julio del 2010, lo cual hace que tal consignación no fuera hecha con las formalidades que establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Visto lo anterior, se observa de lo constatado, que la parte demandante probó la insolvencia en la que incurrió la parte demandada al momento en que no pagó oportunamente los meses de mayo y junio de 2010. Siguiendo en el mismo orden de ideas, lo anteriormente evidenciado, supone que la cancelación de las referidas consignaciones fue a destiempo; quedó demostrado que efectivamente el inquilino se encontraba insolvente con dichos cánones, ya que lo establecido en el artículo 51 de la ley que rige la materia, estipula que dicha consignación debe hacerse dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, con lo que al haber convenido entre las partes que el pago del canon era pagadero a la mensualidad vencida, dicha consignación tenía como fecha tope dentro de los quince primeros días de cada mes, para considerarse efectivamente solvente el inquilino. Veamos, la sentencia de la SALA CONSTITUCIONAL de fecha 27 de noviembre de 2007, recurso de revisión interpuesto por la sociedad mercantil INMOBILIARIA 200555 C. A., donde se expresó lo siguiente: “En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago. Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales. En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas). Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces. Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica. Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos. Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.” Así, por lo que al quedar demostrado lo alegado por el demandante en su escrito libelar, en cuanto a que la parte demandada incurrió en insolvencia durante dos meses seguidos, lo procedente, es declarar conforme a la legislación que rige la materia, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en su artículo 34 literal a, la petición de desalojo incoada por la parte demandante, por estar llenos todos los extremos legales; esto es, un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y la prueba de que el inquilino se hizo insolvente con dos cánones de arrendamientos consecutivos. Así se decide. Por otro lado, cree conveniente este juzgador superior APERCIBIR al juez del Juzgado de municipio Nirgua de esta Circunscripción, abogado Ivan Palencia Arias, para que en lo sucesivo se acoja el criterio pacifico y reiterado de que las consignaciones arrendaticia se consideran efectivamente hechas al momento en que son llevadas al tribunal y éste emite la respectiva constancia y no cuando se dirige a la institución bancaria. Decisión En mérito de las razones expuestas este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante en fecha 23 de marzo de 2011 contra la sentencia de fecha 18 del mismo mes y año. Como consecuencia se ordena al demandado ciudadano CAMILO DONGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero 13.139.471 de manera inmediata hacer entrega del inmueble constituido por dos (2) locales comerciales y dos puestos de estacionamiento, en el Centro Comercial “La Palma”, distinguidos con los números 7 y 8, ubicado en la Avenida Bolívar frente al Polideportivo Nirgua, en la ciudad de Nirgua Municipio Nirgua, Estado Yaracuy. Como consecuencia se ordena al demandado ciudadano JOSE DANILO SALAS VARGAS, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero E-25.616.828 de manera inmediata hacer entrega del inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 7, ubicado en la calle 4, entre avenidas 9 y 10, Municipio Nirgua, Estado Yaracuy. No hay condenatoria en costas procesales por la naturaleza de la decisión. Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los tres días del mes mayo de dos mil once. Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación. El Juez Superior, Abg. Eduardo José Chirinos La Secretaria, Abg. Linette Vetri Meleán En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las 3:20 p.m La Secretaria, Abg. Linette Vetri Meleán