República Bolivariana de Venezuela Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy. Años: 201° y 153º.- EXPEDIENTE Nº 5.981 DEMANDANTE: Delia Mercedes Gutiérrez de Zamar, titular de la 1.378.154 APODERADO JUDICIAL: Abg. Emilio José Zamar Gutiérrez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 56021 DEMANDADO : Nelson Jesús Padrino Torrealba, titular de la cédula de identidad Nº 12.105.029 MOTIVO: Resolución de contrato Sentencia: Interlocutoria. Conoce este Juzgado Superior del recurso de apelación interpuesto en fecha 16 de febrero de 2012 por el apoderado judicial de la demandante contra la decisión dictada el 13 de febrero de 2012, por el Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, mediante la cual declaró inadmisible la demanda por ser contraria a derecho. Dicho recurso fue oído en ambos efectos por auto dictado el 22 de febrero de 2012, y se ordenó remitir el expediente a este Juzgado Superior Civil, dándosele entrada el 14 de marzo del 2012, oportunidad en la que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fijó para decidir dentro de los diez (10) días de despachos siguientes. Siendo esta la oportunidad para decidir este Tribunal Superior, procede a hacerlo previa las consideraciones siguientes: De la demanda La ciudadana Delia Mercedes Gutiérrez de Zamar debidamente asistida de abogado expuso: Capítulo I. De los hechos. Que en fecha 1° de junio de 2010 con una duración de seis (6) meses prorrogables previa participación de quince (15) días por escrito por parte del arrendatario a la arrendadora, en su condición de propietario del inmueble tipo local comercial ubicado en la Avenida Bolívar entre avenidas 7° y 8°, Sector Centro de la ciudad de Nirgua, celebró con el ciudadano Nelson Jesús Padrino Torrealba un contrato de arrendamiento por tiempo determinado según consta de instrumento debidamente inscrito bajo el N° 07, tomo 8 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública de Nirgua del estado Yaracuy de fecha 21/6/2010. Que de conformidad con lo estipulado en la cláusula tercera del mismo instrumento se prorrogó sin el cumplimiento del requisito de notificación anticipada previa para su prorroga convirtiéndolo unilateralmente en indeterminado, pero que ya no desea ni puede prorrogarlo nuevamente, no obstante que el arrendatario se niega a dar cumplimiento a la estipulación contenida en la cláusula cuarta de dicho instrumento al continuar ocupando el inmueble haciendo caso omiso a la notificación de desocupación que no era desalojo, por él efectuada en fecha 31 de diciembre de 2011 concediéndole treinta (30) días, aún cuando se encontraba solvente en el pago cuya última mensualidad fue satisfecha en fecha 31/1/2012. Que la desocupación se hace necesaria dada las circunstancias excepcionales por reparaciones locativas mayores requeridas por el local para que el arrendatario pudiera continuar usando y gozando del local conforme al arrendamiento entre ellos existente. Que ahora bien, durante los meses que duró el contrato unilateralmente reconducido, no se ha producido insolvencia por impago de cánon alguno ni modificación de uso de local; lo que ha surgido es la imperiosa necesidad de hacerle reparaciones locativas mayores las cuales de no efectuarse, dado que no las participó oportunamente, hacen imperiosamente necesario que deba resolverse el contrato a tiempo indeterminado existente. Que es el caso que específicamente a partir del 31/1/2012 luego de la notificación de desocupación contra la cual se tornó remiso, haciendo necesario que la relación se extinga so pena de que el inmueble se destruya por no hacerle las reparaciones locativas mayores que requiere, a saber: remoción y nueva colocación del friso interno para corregir filtración que ocasiona humedad progresiva de las paredes; cambio de viguetas interna del techo; remoción y colocación nueva en su totalidad del piso; reparación exterior del tejado por desplazamiento (corrida) de las tejas; reparación de las tuberías de aguas negras, todo lo cual se evidencia del acta de inspección efectuada el día viernes 27/1/2012. Capítulo II. Del derecho. Señala los artículos 1167, 1185, 1579, 1592, 1614, 1615 del Código Civil; literal C del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Señala también lo establecido en fallo N° 930-05 emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 09/06/2005 contenida en Jurisprudencia de Ramírez y Garay mes de junio 2005, página 138. Expresa de igual manera el apoderado judicial actor en este capítulo, que en el presente caso el ciudadano Nelson Jesús Padrino Torrealba, ha incumplido con el y con lo estipulado en el contrato, ocasionándole daños además daños y perjuicios ya que no ha desocupado voluntariamente el inmueble que se le cedió en arrendamiento, incumpliendo con lo estipulado en la cláusula cuarta, materializándose lo estipulado en la cláusula décima del referido contrato de arrendamiento. Capítulo III. Del petituum. En atención a lo expresado y con fundamento en las normativas legales invocadas, es que procede a demandar por resolución de contrato arrendaticio, subsecuente desocupación inmobiliaria y subsidiario pago de cánones al ciudadano Nelson Jesús Padrino Torrealba para que convenga o a ello sea condenado por el tribunal en: Primero: la resolución del contrato de arrendamiento y decrete la subsecuente desocupación inmediata del inmueble local comercial. Segundo: satisfacer el pago de los cánones que se generen durante el presente procedimiento y la ejecución de la sentencia, para lo cual consideró necesario destacar que el arrendatario satisface un canon de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00). Tercero: al pago de las costas y costos procesales estimados prudencialmente en el treinta (30%) por ciento del total a que sea condenado el demandado ciudadano Nelson Jesús Padrino. Capítulo IV. De la cuantía. Estimó la demanda en la cantidad de treinta y cinco mil bolívares sin céntimos (Bs. 35.000,00), equivalentes a cuatrocientas sesenta con cincuenta y tres unidades tributarias (460,53 U.T.) Anexo con la demanda: Solicitud de inspección judicial N° 5874/12 de fecha 24 de enero de 2012 (folios 5 al 18, marcado “A”) De la sentencia apelada El Juzgado del Municipio Nirgua de esta Circunscripción Judicial, dicto sentencia en fecha 13 de febrero de 2012, declaro inadmisible la demanda exponiendo debía declararse así la demanda por ser contraria a derecho, en virtud de que no podía acordar de manera simultanea la resolución del contrato y que este siguiera teniendo efectos hacia el futuro; no hubo condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión. RATIO DECIDENDI (Razones para decidir) Encontrándose la presente causa en el lapso para dictar sentencia, esta alzada considera procedente hacer las siguientes consideraciones: Verifica esta Superioridad que el Tribunal de la causa declaró inadmisible la demanda incoada, por considerar que se ha configurado en el caso in examine una inepta acumulación, producto de lo cual, resulta impretermitible citar, lo dispuesto en el artículo 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil: El artículo 77 del Código de Procedimiento Civil, por razones de economía procesal, faculta al demandante para que en una sola demanda acumule varias pretensiones, es decir, intente una demanda compleja. “Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí. Es necesario distinguir entre acumulación de procesos incompatibles es decir aquellos cuya tramitación es distinta caso por ejemplo del juicio ordinario y el procedimiento monitorio y las pretensiones incompatibles las cuales pueden dilucidarse a través del mismo procedimiento pero que por su naturaleza no pueden ejercerse en una misma demanda salvo que sea solicitada su resolución como subsidiaria una de la otra. Vale decir cuando se solicita que en caso de que la primera no prospere se declare con lugar la otra por ejemplo cuando se ejerce la acción paulina y subsidiariamente la oblicua, contenidas en el Código Civil. Sobre este aspecto, en sentencia dictada por la misma Sala de Casación Civil, en fecha 11 de febrero de 2010, en el expediente Nº AA20-C-2009-000527, con ponencia del Magistrado Dr. LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, se señaló: “… la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los supuestos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda. Ahora bien, la Sala observa, que en este caso se acumularon dos pretensiones en el libelo de demanda,… … al haberse permitido la acumulación de dos pretensiones que tienen procedimientos incompatibles, la sentencia recurrida infringió el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, por disposición de dicha normativa no podían acumularse en el mismo escrito libelar las referidas pretensiones, por lo que la Sala estima que la demanda es inadmisible. Así se decide. Por lo tanto, esta Sala concluye que el ad quem infringió además el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, por no haber garantizado el derecho de defensa del intimado; el artículo 208 eiusdem, al no declarar la inepta acumulación de pretensiones y la subsecuente inadmisibilidad de la acción; y el artículo 212 del Código de Procedimiento Civil al no decretar la nulidad de todas las actuaciones en el presente juicio. Así se decide. …”. . Para sustentar el anterior criterio de la Sala de Casación Civil, también el autor Arístides Rengel Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo II, pág. 110, ha expuesto lo siguiente: …….. La exigencia de la unidad del procedimiento es de tal entidad en esta materia, que si bien se permite la acumulación subsidiaria de dos o más pretensiones incompatibles entre sí, esta acumulación tampoco es posible cuando no hay unidad de procedimientos (Art. 78 C.P.C.)....’ Para fundamentar el referido criterio en sede casacional se permite transcribir decisión No. 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003. (…) Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, (…) la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano…, nada la impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos-los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandar con la acción resolutoria, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa…” Igualmente en materia arrendaticia existen numerosas sentencias del máximo Tribunal de la República que han desestimado la inepta acumulación de pretensiones en aquellas causas en las que se pretende la resolución de un contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, así encontramos sentencia de fecha 21 de septiembre de 2006 de la Sala de Casación Civil, que sostiene: “(…) En sintonía con lo anterior, cabe precisar que en todo caso, la formalizante lo que pretende con la denuncia es insistir en la supuesta configuración de la predicha inepta acumulación de pretensiones. Asunto este último sobre el cual esta sede casacional ha señalado que involucra el orden público, pues su doctrina pacífica y consolidada ha sido exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de los actos procesales del órgano jurisdiccional, de las partes y de los terceros que eventualmente en el intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cual se rige por los principios procesales de la legalidad de las formas procesales, y del orden consecutivo legal con etapa de preclusión. Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve. Ahora bien, el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para ese momento “las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”. Así que, siendo que se demandó la resolución del contrato de arrendamiento y subsidiariamente la desocupación inmobiliaria y el pago de cánones de arrendamiento en cuyo caso el procedimiento es el mismo a tenor de la norma supra citada, en criterio de este operador de justicia no existe acumulación indebida de pretensiones en el asunto bajo examen y así se decide. Igualmente se desprende que es posible demandar la resolución de un contrato de arrendamiento y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, estos últimos como indemnización de daños y perjuicios, a tenor de lo establecido en el Artículo 1167 del Código Civil, pretensiones que no sólo se tramitan a través del mismo procedimiento sino que además no se excluyen mutuamente, tal y como lo ha establecido el Tribunal Supremo de la República. Ahora bien, el caso que nos ocupa la parte actora en primer lugar demanda la resolución del contrato de arrendamiento objeto del inmueble arrendado, con base en lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil; y en segundo lugar, la parte actora demanda subsidiariamente la desocupación inmobiliaria y el pago de cánones de arrendamiento acciones estas que de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve. En tal virtud, esta Alzada debe concluir que ambas acciones persiguen el mismo interés práctico, esto es la devolución o entrega del inmueble arrendado, por lo que es posible aplicar lo resuelto por el máximo Tribunal de la República respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamientos insolutos, además se observa en el libelo que el petitorio de la parte actora demanda es la Resolución de contrato arrendaticio, subsidiariamente la desocupación y el pago de cánones de arrendamiento, lo cual es permitido según lo dispuesto en el segundo aparte del articulo 78 del código de procedimiento civil y así se declara. Decisión En mérito de los razonamientos expuestos, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 16 de febrero de 2012 por el apoderado judicial de la demandante contra la decisión dictada el 13 de febrero de 2012, por el Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, mediante la cual declaró inadmisible la demanda por ser contraria a derecho. No hay condenatoria en costas por la naturaleza de la decisión. Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los treinta (30) días del mes de marzo del año dos mil doce (2012). Años 201º de la Independencia y 153º de la Federación. El Juez Superior, Abg. Eduardo José Chirinos. La Secretaria Abg. Linette Vetri Meleán. En la misma fecha, siendo las siendo las 11:50 de la mañana se publicó la anterior sentencia. La Secretaria Abg. Linette Vetri Meleán Exp. N°5981. EJCC/lvm.