TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL
MERCANTIL, DEL TRANSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION
JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA

Ciudadana ROSA SEVERO DE FASULO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.108.037. APODERADOS JUDICIALES: JOSE RAMÓN MEIGNEN MEDINA, MIGUEL BRAVO VALVERDE, JOSE ALBERTO MEIGNEN CARREÑO, JOSE RAMON MEIGNEN CARREÑO y CARLA MARTHA GARCIA ORELLANA, letrados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 15.402, 33.166, 72.292, 63.151 y 121.993, respectivamente.

PARTE DEMANDADA

Sociedad Mercantil COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 14 de octubre de 2002, bajo el Nº 35, Tomo 73-A Cuarto, en la persona de su Director, ciudadano URIBE QUIÑONES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-4.834.181. APODERADO JUDICIAL: ALEJANDRO MATA BENÍTEZ, letrado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 13.471.

MOTIVO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

OBJETO DE LA PRETENSION: Un inmueble constituido por un Local Comercial distinguido con el Número Quince (Nº 15), situado en el Centro Comercial La Boyera, ubicado en el Conjunto Residencial Los Pinos, Urbanización La Boyera, Municipio Baruta del Estado Miranda.

I

Con motivo de la sentencia definitiva dictada el 18 de noviembre de 2011 por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana ROSA SEVERO DE FASULO contra la sociedad mercantil COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II C.A., ejerció apelación el 22 de noviembre de 2011 la representación judicial de la parte demandada, abogado Alejandro Mata Benítez.

Oído en ambos efectos el referido recurso el 07 de diciembre de 2011, se remitieron los autos al Superior Distribuidor, quien los asignó primigeniamente al Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual en fecha 15 de febrero de 2012 remitió las actas procesales al a-quo en virtud de que fueron oídas dos apelaciones mediante una sola providencia y en un solo cuaderno, vulnerando de esta manera la autonomía del que goza el cuaderno de medidas aun cuando goce de accesoriedad con la causa principal, por lo que revocó por contrario imperio el auto de fecha 08 de febrero de 2012, que había fijado el décimo (10º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran informes.

A través de auto del 02 de marzo de 2012, el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dejó sin efecto el auto dictado en fecha 07-12-2011, así como el oficio Nº 15.036, para que en su lugar se proveyera lo conducente mediante autos separados. Asimismo, oyó en ambos efectos la apelación interpuesta el 22 de noviembre de 2011 por la representación judicial de la parte demandada, y remitió el expediente al Superior Distribuidor, el cual lo asignó a esta Alzada para su conocimiento y decisión, abocándose a tales efectos el ciudadano Juez Titular de este Despacho Judicial.

Mediante auto de fecha 18 de abril de 2012, este Órgano Jurisdiccional a los fines de garantizar a las partes el derecho de defensa y el debido proceso, le otorgó un lapso de tres (3) días despacho siguientes a dicha data, con el objeto de que las mismas expusieran lo que consideraban conveniente, de conformidad con el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto las partes estaban a derecho, este Tribunal el 09 de mayo de 2012 fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a dicha data para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

A través de escrito de fecha 25 de mayo de 2012, compareció la parte demandada y consignó sus respectivos alegatos. Igualmente, el 28 de mayo de 2012 compareció la parte actora, haciendo lo propio.

II
ANTECEDENTES

Mediante libelo admitido el 27 de septiembre de 2011 por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las abogadas YANEIRA WETTER MENESES y ROSA FEDERICO DEL NEGRO, actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana ROSA SEVERO DE FASULO interpusieron demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en contra de la sociedad mercantil COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II C.A., en la persona de su Director ciudadano URIBE QUIÑONES, emplazándolo a comparecer por ante dicho Juzgado a los fines de dar la contestación respectiva.

Verificado el acto citatorio (25/10/2011), por escrito del 27 de octubre de 2011 el abogado Alejandro Mata Benítez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte accionada, dio contestación a la demanda, negándola, rechazándola y contradiciéndola; y adujó como punto previo la mala elección de la acción incoada por la actora. Asimismo, promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

A través de escrito del 31 de octubre de 2011, la abogada Rosa Federico del Negro, apoderada judicial de la parte accionante, procedió a impugnar el poder consignado por el abogado Alejandro Mata Benítez, representante judicial de la parte demandada y rechazó, en todas y cada una de sus partes, la cuestión previa promovida por la accionada.

En la fase probatoria, la apoderada judicial de la parte demandante promovió el mérito favorable de los autos, pruebas documentales e inspección judicial, las cuales fueron admitidas mediante auto del 03 de noviembre de 2011.

Por escrito de fecha 08 de noviembre de 2011, el apoderado judicial de la parte accionada hizo oposición a las pruebas promovidas por la actora.

Mediante escrito del 10 de noviembre de 2011, el apoderado judicial de la parte demandada consignó su respectivo escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas a través de auto de fecha 11 de noviembre de 2011.

A través de decisión de fecha 17 de noviembre de 2011, el a-quo declaró sin lugar la recusación planteada el 10 de noviembre de 2011, por el abogado Alejandro Mata Benítez, apoderado judicial de la parte demandada, contra el perito experto designado por el Juzgado de la Causa, ciudadano CESAR RODRIGUEZ GANDICA.

Por sentencia del 18 de noviembre de 2011, el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declaró con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana ROSA SEVERO DE FASULO contra la sociedad mercantil COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II C.A., cuya decisión fue recurrida por la representación judicial de la parte demandada el 22 de noviembre de 2011, siendo oída en ambos efectos el 02 de marzo de 2012.

III
PUNTOS PREVIOS

Por cuanto de la revisión de las actas procesales relativas al juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la ciudadana ROSA SEVERO DE FASULO contra la sociedad mercantil COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II C.A., y específicamente del escrito de contestación de la demanda de fecha 27/10/2011 cursante a los folios 97 al 104, se observa que la representación judicial de la parte demandada impugnó y rechazó la estimación y el valor de la demanda, además de que opuso cuestiones previas, esta Alzada ingresa al análisis y resolución de los mencionados puntos previos.

De la estimación de la demanda.

La representación judicial de la parte demandada impugnó y rechazó la estimación y el valor de la demanda, por los conceptos de daños y perjuicios y reparaciones menores, las cuales a su decir no fueron fundamentadas de acuerdo al artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, a través de documentos o facturas que den soporte a su petición, considerándola excesiva y contraria a la ley.

Esta Superioridad observa:

La cuantía señalada como exagerada por el apoderado del demandado, nace de una carga para el impugnante, pues no solamente debía establecer cual era el monto en que tenía que ser estimada la demanda por concepto de daños y perjuicios y reparaciones menores, sino también demostrar el hecho cierto de donde provenía tal valor, pues al no hacerlo no cumplía con el deber de otorgarle a la otra parte la oportunidad de desvirtuar tales argumentos, y así poder igualmente el Juez de mérito tener los elementos para establecer tal monto.

En el caso de autos el demandado no demostró la cuantía que debía contener la demanda, y al no hacerlo el monto estimado por el actor quedó firme. En consecuencia, la estimación hecha por el accionante en su pretensión quedó establecida en la cantidad de CUARENTA Y UN MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 41.725,00), correspondiendo a esta Alzada emitir pronunciamiento sobre los daños en el decurso de la sentencia de marras.

De las Cuestiones Previas

En el acto de contestación de la demanda, la representación de la parte demandada opuso la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 en concordancia con el ordinal 7º del artículo 340 y 78, todos del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, conforme al artículo 357 eiusdem las decisiones de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2º al 8º del artículo 346 ibídem como la de autos (referida al ordinal 6º) no se encuentran sujetas a apelación, por lo que en el presente caso la resolución judicial del a-quo de fecha 18 de noviembre de 2011 en lo alusivo al mencionado punto no es susceptible de ser recurrida y por lo tanto no está sometida a revisión en segundo grado de jurisdicción. Y así se decide.

Asimismo, en lo atinente a la indeterminación del contrato invocada por la representación de la accionada, esta Alzada emitirá pronunciamiento sobre la misma en la oportunidad del análisis del juicio de mérito, toda vez que las principales defensas de la demandada se fincan en la indefinición de la relación arrendaticia.

Resueltos los puntos previos en referencia, esta Superioridad se debe adentrar al juicio de mérito.

IV
MOTIVA

Vista la apelación interpuesta el 22 de noviembre de 2011 por la representación judicial de la parte demandada en contra de la sentencia definitiva dictada el 18 de noviembre de 2011 por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, esta Superioridad se adentra al análisis de la misma y al subsecuente pronunciamiento.

Se inició el presente proceso, con motivo de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de prórroga legal y contractual, incoada por las abogadas Yaneira Wetter Meneses y Rosa Federico del Negro, en su carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana ROSA SEVERO DE FASULO, en contra de la sociedad mercantil COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II C.A., en la persona de su Director ciudadano URIBE QUIÑONES, alusiva a un Local Comercial distinguido con el Nº 15, situado en el Centro Comercial La Boyera, ubicado en el Conjunto Residencial Los Pinos, Urbanización La Boyera, Municipio Baruta del Estado Miranda

Verificado el acto citatorio (25/10/2011), por escrito del 27 de octubre de 2011 el abogado Alejandro Mata Benítez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte accionada, dio contestación a la demanda, negándola, rechazándola y contradiciéndola, y adujó, como punto previo, la mala elección de la acción incoada por la actora. Asimismo, promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

A través de escrito del 31 de octubre de 2011, la abogada Rosa Federico del Negro, apoderada judicial de la parte accionante, procedió a impugnar el poder consignado por el abogado Alejandro Mata Benítez, representante judicial de la parte demandada, y rechazó en todas y cada una de sus partes la cuestión previa promovida por la accionada.

En la fase probatoria, ambas partes promovieron pruebas.

Por escrito de fecha 08 de noviembre de 2011, el apoderado judicial de la parte accionada hizo oposición a las pruebas promovidas por la actora.

A través de decisión de fecha 17 de noviembre de 2011, el a-quo declaró sin lugar la recusación planteada el 10 de noviembre de 2011 por el abogado Alejandro Mata Benítez, apoderado judicial de la parte demandada, contra el perito experto designado por el Juzgado de la Causa, ciudadano CESAR RODRIGUEZ GANDICA.

Por sentencia del 18 de noviembre de 2011 el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró con lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal y condenó a la parte accionada a lo siguiente: (i) a la entrega a la parte actora del inmueble identificado ab initio; (ii) al pago de la cantidad de TREINTA Y UN MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs.31.725,00) a título de cláusula penal derivada del incumplimiento de la parte demandada de su obligación de entregar el inmueble dado en arrendamiento, causada desde el día 28 de abril de 2011 (fecha de vencimiento del término de prórroga legal), exclusive, hasta el 16 de septiembre de 2011, inclusive, lo cual representa ciento cuarenta y un (141) días a razón de DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs.225,00) diarios; (iii) al pago de la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.F.10.000,00) por concepto de daños y perjuicios ocasionados al inmueble arrendado; y (iv) al pago de la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs.225,00) a título de cláusula penal, por cada día que trascurra desde el 17 de septiembre de 2011, inclusive, hasta el día en que la parte demandada haga entrega del inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio), totalmente desocupado de personas y bienes.

Contra la referida sentencia interpuso recurso de apelación el 22 de noviembre de 2011 el abogado Alejandro Mata Benítez, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada.

Este Órgano Jurisdiccional observa:

Como bien se deriva de autos, la acción por la cual se contrae el presente proceso es la de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de prórroga legal y contractual, basada en el literal “B” del artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, incoada por la ciudadana ROSA SEVERO DE FASULO, en contra de la sociedad mercantil COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II C.A., alusiva a un Local Comercial distinguido con el Nº 15, situado en el Centro Comercial La Boyera, ubicado en el Conjunto Residencial Los Pinos, Urbanización La Boyera, Municipio Baruta del Estado Miranda.

En el petitum del libelo la parte actora solicitó: (i) El cumplimiento del contrato de fecha 05 de junio del 2009 suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 54, Tomo 49; (ii) la entrega del inmueble arrendado (identificado ab-initio), completamente libre de personas y de bienes, en el mismo buen estado en que lo recibió; (iii) El pago de la cantidad de TREINTA Y UN MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs.31.725,00), a título de cláusula penal derivada del incumplimiento de la parte demandada de su obligación de entregar el inmueble dado en arrendamiento, causada desde el día 28 de abril de 2011 (fecha de vencimiento del término de prórroga legal), exclusive, hasta el 16 de septiembre de 2011, inclusive, lo cual representa ciento cuarenta y un (141) días a razón de DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs.225,00) diarios; (iv) El pago de la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.F.10.000,00) por concepto de daños y perjuicios ocasionados al inmueble arrendado; y (v) El pago de la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs.225,00) a título de cláusula penal, por cada día que trascurra desde el 17 de septiembre de 2011, inclusive, hasta el día en que la parte demandada haga entrega del inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio), totalmente desocupado de personas y bienes; y (vi) El pago de las costas del presente juicio.

En ese sentido, la representación judicial de la parte actora aduce en el escrito libelar, entre otros hechos, los siguientes:

 Que su poderdante celebró contrato de arrendamiento el 27 de abril de 2007 con la sociedad mercantil COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II C.A.;
 Que el referido contrato tenía una duración de un (1) año fijo, contado desde el 28 de abril de 2007 hasta el 28 de abril de 2008, de conformidad a lo establecido en la cláusula “TERCERA” del mismo;
 Que una vez extinguida la duración del señalado contrato suscribieron uno nuevo el 25 de abril de 2008, estableciendo en su cláusula “TERCERA” que el contrato regía por un (1) año a partir del 28 de abril de 2008 hasta el 28 de abril de 2009;
 Que en la cláusula “VIGESIMA” del nuevo contrato arrendamiento de fecha 25-04-2008 las partes establecieron que al término del contrato, es decir, el 28 de abril de 2009 la arrendataria se obligaba a entregar a la arrendadora el inmueble arrendado completamente libre de personas y de bienes, y en las condiciones en que lo recibió. Asimismo, las partes convinieron que todo retardo o demora en la devolución del inmueble, obliga a la arrendataria a pagar a la arrendadora la cantidad de doscientos veinticinco bolívares fuertes (Bs.F. 225,00) por cada día de retardo o mora en la entrega, ello como indemnización por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la cláusula, mas los gastos judiciales o extrajudiciales de cobranza y honorarios de abogados a que diere lugar;
 Que vencido el contrato del 25-04-2008 las partes mediante documento de fecha 05 de junio de 2009 acordaron: (i) Prorrogar la vigencia del contrato por un (1) año fijo, es decir, desde el 28 de abril de 2009 hasta el 28 de abril de 2010; (ii) Ajustar el canon mensual de arrendamiento a la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 6.535,00); y (iii) Dejar vigentes, en todas sus partes, las estipulaciones contenidas en el contrato de arrendamiento de fecha 25-04-2008;
 Que la relación arrendaticia existente entre las partes tuvo una duración de tres (3) años fijos, por lo que a la arrendataria le correspondía un término de prórroga legal equivalente a un (1) año, contado a partir del día 28 de abril de 2010, venciendo dicha prórroga el 28 de abril de 2011, todo ello conforme a lo establecido en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;
 Que su representada solicitó ante el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (el 21-05-2010) la notificación de la parte demandada, con el objeto de comunicarle que la prórroga legal vencía el día 28 de abril de 2011, fecha en la cual debía entregar el inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio);
 Que a pesar que el día 28 de abril de 2011 venció el término de la prórroga legal de un (1) año la parte demandada no realizó la entrega del inmueble arrendado;
 Que la parte demandada no conservó el inmueble arrendado en buen estado, en virtud de que no realizó las reparaciones menores que requirió el mismo, tal como se evidencia de la inspección realizada en el inmueble el 20 de julio de 2011 por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda;
 Que la reparación de los daños observados en el inmueble alcanza prudencialmente la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) que esta obligada la parte demandada a pagar a titulo de daños y perjuicios ocasionados;
 Que su representada demanda el cumplimiento del contrato de fecha 05 de junio de 2009, en virtud del incumplimiento de la parte demandada de las obligaciones contractuales asumidas. Igualmente, peticionó la cantidad estipulada en la cláusula “VIGESIMA” del contrato de arrendamiento de fecha 25 de abril de 2008, equivalente a la suma de DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 225,00) por cada día transcurrido desde el 28 de abril de 2011, exclusive, fecha de vencimiento de la prórroga legal, hasta la fecha de la entrega definitiva del inmueble, conforme a lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo, reclamó la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) a titulo de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados al inmueble, de conformidad a lo establecido en los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil.

Anexo al libelo, la representación de la parte actora, hizo valer las siguientes pruebas:

a) Original de instrumento poder (Folios 09 al 11), marcado con la letra “A”, otorgado el 18 de julio de 2011 por la parte actora a las abogadas Yaneira Wetter Meneses, Rosa Federico del Negro, Isabella Ruíz Guevara y Rosa Torres, el cual mantiene su eficacia probatoria al no haber recibido ningún cuestionamiento;
b) Copia Certificada de Documento Constitutivo –Estatutario de la sociedad mercantil COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II C.A. (Folios 12 al 29), marcado con la letra “B”, inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 14 de octubre de 2002, bajo el Nº 35, Tomo 73-A. El mencionado instrumento tiene su valor contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil;
c) Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento (Folios 30 al 32), marcado con la letra “C”, suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda el 27 de abril de 2007, reconocido por la parte demandada, manteniendo su eficacia;
d) Original de Notificación Judicial (Folios 33 al 58), marcada con el número “1”, realizada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Exp. Nº AP31-S-2010-003118). Dicha notificación se practicó en la siguiente dirección: “Local para comercio distinguido con el número Quince (15), el cual forma parte del Centro Comercial “La Boyera” ubicado este en la Urbanización La Boyera de esta Ciudad de Caracas, en el Conjunto residencial Los Pinos, carrera Baruta El Hatillo, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda”, con el fin de notificar a la sociedad mercantil COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II C.A., en la persona de su Director ciudadano ALVARO URIBE QUIÑONES. El funcionario designado por el Tribunal para practicar la notificación, entregó la misma al ciudadano EDGAR SANCHEZ, quien se negó a firmar y no presentó su cédula. Según lo aducido por la demandada en su contestación, la referida notificación fue realizada de manera extemporánea, empero el mencionado instrumento no fe impugnado en forma legal, por lo que resulta improcedente su alegación y mantiene su valor probatorio contenido en el artículo 1.359 del Código Civil. Cabe destacar que existía conocimiento de las partes en cuanto a las fechas de inicio y vencimiento del término contractual convenido, y que la prórroga legal operaba de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podía exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.
Dentro del mencionado expediente cursan Copias Certificadas de: 1) Contrato de Arrendamiento de fecha 25 de abril de 2008 (Folios 42 al 48), marcado con la letra “D”; y 2) Contrato de Arrendamiento de fecha 05 de junio de 2009 (Folios 49 al 52), marcado con la letra “E”, suscritos entre las partes por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre. Dichos instrumentos se valoran conforme a lo dispuesto en el artículo 1.384 del Código Civil;
e) Inspección Ocular (Folios 60 al 72), marcada con la letra “F”, practicada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 20 de julio de 2011, en la siguiente dirección: “Urbanización La Boyera Conjunto Residencial los Pinos Carretera Baruta el Hatillo, Centro Comercial La Boyera Local N.15 El Hatillo Municipio Baruta del Estado Miranda” (objeto de la pretensión), con el fin de demostrar el estado general del inmueble y quienes ocupan el mismo. Esta Alzada observa que la mencionada inspección fue impugnada por la parte demandada en su contestación, en virtud de que fue realizada de manera extrajudicial sin presencia de la accionada, criterio que este Tribunal no comparte por ser contraria a la norma sustantiva que regula la prueba.
La inspección judicial extralitem prevista en el artículo 1.429 del Código Civil, llamada inspección ocular, ha sido prevista para los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, antes del juicio, para hacer constar el estado o circunstancia que pueda desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo.
La no presencia de la futura contraparte en el acto de la inspección judicial extralitem, no puede considerarse per se, como una violación al derecho de defensa o que aquella no sea susceptible de apreciación en la sentencia, como incorrectamente cuestiona la representación de la accionada, en contravención a lo dispuesto en el artículo 1.429 del Código Sustantivo, sino que el Juez debe verificar las circunstancias de que pudiera sobrevenir un perjuicio al interesado y que el hecho o situación que se trate de hacer constar pueda desaparecer. De ahí que se desestime el cuestionamiento formulado en ese sentido por la accionada.
Ahora bien, revisado el acto de inspección (del 20/07/2011) practicada por el funcionario MARLON FLORES de la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, se observa:
Revisados los instrumentos bajo análisis (Fls. 60 al 72), se desprende de los mismos que la parte actora produjo con su libelo certificación de transcripción del acta Nº 28 (del 20/07/2011) referida a una inspección ocular practicada en el lugar antes mencionado por el funcionario MARLON FLORES, adscrito a la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda. Ahora bien, a pesar de que se trata de la transcripción del contenido de una acta original (no de copia certificada) referida a un hecho pretérito, el acto certificatorio notarial y el funcionario de la Notaría que actuó en la inspección ocular, sino, de manera poco ortodoxa, fue también suscrita (con firma original) por el solicitante de la inspección. De igual forma, observa esta Alzada que, a pesar de que se señala que en el acto de fecha 20-07-2011 estuvo presente el ciudadano HUMBERTO URIBE QUIÑONES, no puede precisarse si el mismo suscribió el acta ya que ésta no fue producida en original ni en copia, y en las transcripciones no se hace referencia alguna a esa circunstancia (si firmó o se negó a firmar el acta original no producida en autos), lo cual es relevante en el presente caso ya que en el acto de la contestación de la demanda fue negada la presencia de cualquier representante de la accionada. Por otro lado, en la transcripción del contenido del acta de inspección se hace mención al estado de cerámicas, paredes, tuberías eléctricas y a la obtención de fotografías, sin que el funcionario de la Notaría se hubiese hecho asistir de prácticos. De ahí, que conforme a las observaciones anteriores sin necesidad de ingresar el examen de otras circunstancias que aluden a la prueba, la referida inspección notarial debe desestimarse al no producir convencimiento en el jurisdicente;
f) Copia Certificada del Título de propiedad del inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio) (Folios 73 al 81), marcado con la letra “G”, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda en fecha 26 de mayo de 2000, apreciándosele conforme al artículo 1.384 del Código Civil, quedando demostrado que la accionante es propietaria del bien arrendado.

En el acto de la litis contestatio, la representación de la parte accionada dio contestación a la demanda: (1) contradiciendo la misma tanto en los hechos como en el derecho, en virtud de que su representada no le adeuda a la actora suma alguna por concepto de daños y perjuicios; (2) adujó que la vía para demandar daños y perjuicios es de carácter ordinario, empero la actora solicitó se lleve la acción de cumplimiento de contrato por el procedimiento breve; e (3) impugnó la supuesta inspección judicial realizada por el Notario Público Cuarto del Municipio Chacao del Estado Miranda debido a que fue ejecutada de manera extrajudicial y sin estar presente un representante de la parte demandada, por lo que no puede ser apreciada en la sentencia definitiva. Asimismo, (4) negó y contradijo que su poderdante estuviera obligada a pagar a la actora la cantidad de TREINTA UN MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs.F. 31.725,00), desde el día 28 de abril de 2011 hasta el 16 de septiembre de 2011, en virtud de que el contrato de arrendamiento de fecha 27 de abril de 2007 estaba incólume; (5) alegó la tácita reconducción del contrato, por lo que su representada no estaba en la obligación de entregar el inmueble arrendado y su única obligación era la de pagar el canon, únicamente la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.F.2.250,00) mensual; (5) contradijo y negó que la demandada esté obligada a pagar la suma de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs.F.225.000,00) diarios desde el 17 de septiembre de 2011 hasta la entrega del inmueble, ya que el contrato del 27 de abril de 2007 se indeterminó. Igualmente, (6) adujó que la notificación de vencimiento de prórroga fue realizada de manera extemporánea en fecha 14 de junio de 2010 por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; e (7) impugnó y rechazó la estimación y el valor de la demanda, por los conceptos de daños y perjuicios y reparaciones menores, las cuales no fueron fundamentadas de acuerdo al artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue resuelto como punto previo del fallo. También, (8) alegó que el contrato de fecha 27 de abril de 2007 no puede ser considerado a tiempo determinado y mucho menos que la relación arrendaticia duró tres (3) años, pues de ser así, los años de prórroga no podrían ser cobrados a razón de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.F.5.000,00) ni de SEIS MIL QUINIENTOS TREINTA Y CINCO (Bs.F.6.535,00) porque la Ley de Arrendamiento en su artículo 38 no permite que sean aumentados los cánones de arrendamiento del contrato original, por lo cual dichos pagos son superiores a DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA (Bs.F.2.250,00); (9) adujó como punto previo la mala elección de la acción incoada por la actora, el cual ya fue resuelto con anterioridad.

Igualmente, la parte accionada promovió la Cuestión Previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346, en concordancia con los artículos 78 y el ordinal 7º del 340 del Código de Procedimiento Civil, relativas a la especificación y causa de la indemnización de daños y perjuicios peticionados y la prohibición de la acumulación de las acciones. Dicha Cuestión Previa fue declarada sin lugar por el Tribunal de la Causa, no siendo susceptible de revisión el mencionado pronunciamiento, ya que aquélla no está sometida a apelación alguna, como lo prescribe el artículo 357 eiusdem.

Aunado a ello, la parte demandada produjo los siguientes instrumentos:

a) Original de instrumento poder (Folios 5 y 7) otorgado el 30 de junio de 2010 por los ciudadanos Alvaro Uribe Quiñones y Humberto Uribe Quiñones, en su carácter de directores de la empresa mercantil COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II C.A. (parte demandada) al abogado ALEJANDRO MATA BENITEZ. Dicho poder fue impugnado por la representación judicial de la parte demandada por escrito de fecha 31-10-2011. A pesar, de que la parte accionada consignó dentro del expediente Nº 2010-0844 Copia Certificada de Acta Nº 1 de Asamblea Extraordinaria de la Empresa COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II C.A. de fecha 14 de mayo de 2008 (Folios 114 al 118), la cual se valora de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, donde se evidencia de la “CLÁUSULA DECIMA OCTAVA” que fueron elegidos como de Directores los ciudadanos ALVARO URIBE QUIÑONES y HUMBERTO URIBE QUIÑONES por un periodo de diez años, y éstos fueron los mismos que en su carácter de directores le otorgaron poder al abogado ALEJANDRO MATA BENITEZ, dicha acta no fue registrada sino solamente autenticada, por lo que no puede acreditársele la condición de Director de la empresa accionada al ciudadano HUMBERTO URIBE QUIÑONES. Sin embargo, la impugnación resulta improcedente en virtud de que se deriva de la Copia Certificada de Documento Constitutivo –Estatutario de la sociedad mercantil COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II C.A. (Folios 12 al 29), anexa al libelo de demanda, que el ciudadano ALVARO URIBE QUIÑONES fue elegido como Director de la empresa demandada, y éste fue una de las personas que otorgó el poder al abogado ALEJANDRO MATA BENITEZ, por lo que su representación es legitima;
b) Legajo de Copias Certificadas de Expediente Nº 2010-0844 (Folios 108 al 160) emitidas por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 15 de junio de 2011, las cuales se aprecian conforme al artículo 429 del Código Procedimiento Civil, quedando demostrado que la demandada consignó ante el referido Tribunal los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses: Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2010; Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo del año 2011, todos por la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs.6.535,00) a favor de la accionante. Asimismo, se evidencia de los referidos instrumentos que la ciudadana ROSA SEVERO DE FASULO (parte actora) retiró las consignaciones correspondiente a los cánones de arrendamiento del periodo MAYO a DICIEMBRE 2010 (Folios 147 y 149). También, cursa a los autos copia certifica (Folio 119) de Recibos pago de fechas 12-01-2010, 10-02-2010, 10-03-2010 y 04-04-2010, recibidos por la ciudadana ROSA SEVERO (parte demandante).

Llegada la fase probatoria, ambas partes promovieron pruebas.

La parte actora hizo valer las siguientes pruebas:

1. Reprodujo el mérito favorable de los autos, el cual no constituye un medio de prueba conforme a la Doctrina y la Jurisprudencia Patrias;
2. Hizo valer los instrumentos consignados junto al libelo, los cuales ya fueron objeto de análisis;
3. Promovió Inspección Judicial en el inmueble arrendado (identificado ab-initio) con el fin de demostrar judicialmente los daños existentes en el inmueble objeto del presente juicio. La misma fue practicada por el Tribunal de la causa el 09 de noviembre de 2011 (folios 177 al 183) en la siguiente dirección: “Local comercial distinguido con el Nº 15, el cual forma parte del Centro Comercial La Boyera, ubicado en el Conjunto Residencial Los Pinos, situado éste, en la Urbanización La Boyera, Carretera Intercomunal Baruta-El Hatillo, Municipio El Hatillo del Estado Miranda”. Estando presentes ambas partes y designado el perito Ingeniero Cesar Rodríguez Gandica, quien aceptó el cargo y prestó el juramento de ley, se procedió a dejar constancia de los particulares respectivos.
Revisada la mencionada inspección se observa: (i) que el Tribunal de la Causa, con la ayuda del práctico, dejó constancia que el local objeto de la inspección se encuentra en regular estado de conservación; (ii) que el baño se encuentra en general en mal estado de conservación, observándose la cerámica de los pisos y paredes con manchas y pequeñas perforaciones. Empero no se precisa el número de piezas dañadas (o deterioradas), lo que no permite, dado lo genérico, establecer el quantum de dichos daños, para lo cual era menester una experticia, y no una inspección que, en el presente caso resulta insuficiente por si sola para determinar los daños señalados en el libelo, máxime si en la propia acta de inspección se constató un estado regular de conservación del inmueble; (iii) asimismo, se observa que el acta de inspección, en forma incorrecta, se dejó constancia que de acuerdo al perito, se estimó que el monto de la reparación de los daños observados era entre Bs.15.000 y Bs. 20.000 aproximadamente, cuestión ésta que debe acreditarse por vía de experticia y no mediante inspección judicial, razón ésta y las demás ya especificadas para que sea desechada la inspección aquí analizada, sin que se haga menester ingresar al examen de otras alegaciones referidas a esta prueba ya que ineludiblemente el resultado será el mismo: la desestimación del medio probatorio.

A través de decisión de fecha 17 de noviembre de 2011, el a-quo declaró sin lugar la recusación planteada el 10 de noviembre de 2011, por el abogado Alejandro Mata Benítez, apoderado judicial de la parte demandada, contra el perito experto designado por el Juzgado de la Causa en la inspección ocular, ciudadano CESAR RODRIGUEZ GANDICA. Dicha decisión no fue recurrida, por lo que la accionada se conformo con la misma.

La parte demandada se basó en las siguientes pruebas:
A) Copia Simple de Contrato de Arrendamiento (Folios 199 al 201), marcado con la letra “C”, suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda el 27 de abril de 2007, el cual fue promovido por la parte accionante en copia certificada junto al libelo;
B) Copia Simple de Acta Nº 1 de Asamblea Extraordinaria de la Empresa COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II C.A. de fecha 14 de mayo de 2008 (Folios 214 al 2016), la cual fue consignada en copia certificada en la contestación de la demanda y ya fue valorada con anterioridad;
C) Legajo de Copias Simples de Expediente Nº 2010-0844 (Folios 217 al 235) emitidas por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 15 de junio de 2011, las cuales fueron consignadas en copias certificadas en el acto de la litis contestatio y ya apreciadas anteriormente.

Analizadas con antelación las pruebas y alegaciones cursantes en autos, esta Alzada hace las siguientes consideraciones:

PRIMERO. Como se deriva del libelo, la acción incoada es la de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de fecha 05-06-2009 por vencimiento de prórroga legal y contractual, basada en el literal “B” del artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, incoada por la ciudadana ROSA SEVERO DE FASULO, en contra de la sociedad mercantil COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II C.A., alusiva a un Local Comercial distinguido con el Nº 15, situado en el Centro Comercial La Boyera, ubicado en el Conjunto Residencial Los Pinos, Urbanización La Boyera, Municipio Baruta del Estado Miranda.

En el petitum del libelo la representación de la parte actora solicitó lo siguiente: (i) El cumplimiento del contrato de fecha 05 de junio del 2009 suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 54, Tomo 49; (ii) La entrega del inmueble arrendado (identificado ab-initio), completamente libre de personas y de bienes, en el mismo buen estado en que lo recibió; (iii) El pago de la cantidad de TREINTA Y UN MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs.31.725,00), a título de cláusula penal derivada del incumplimiento de la parte demandada de su obligación de entregar el inmueble dado en arrendamiento, causada desde el día 28 de abril de 2011 (fecha de vencimiento del término de prórroga legal), exclusive, hasta el 16 de septiembre de 2011, inclusive, lo cual representa ciento cuarenta y un (141) días a razón de DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs.225,00) diarios; (iv) El pago de la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.F.10.000,00) por concepto de daños y perjuicios ocasionados al inmueble arrendado; y (v) El pago de la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs.225,00) a título de cláusula penal, por cada día que trascurra desde el 17 de septiembre de 2011, inclusive, hasta el día en que la parte demandada haga entrega del inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio), totalmente desocupado de personas y bienes; y (vi) El pago de las costas del presente juicio.

SEGUNDO. Como bien fue señalado con antelación, en el acto de la litis contestatio el apoderado judicial de la sociedad mercantil COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II C.A. (parte accionada), alegó que el contrato de fecha 27 de abril de 2007 no puede ser considerado a tiempo determinado y mucho menos que la relación arrendaticia duró tres (3) años, pues de ser así, los años de prórroga no podrían ser cobrados a razón de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.F.5.000,00), ni de SEIS MIL QUINIENTOS TREINTA Y CINCO (Bs.F.6.535,00) porque la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38 no permite que sean aumentados los cánones de arrendamiento del contrato original, por lo cual dichos pagos son superiores a DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA (Bs.F.2.250,00) monto estipulado en el contrato de fecha 27 de abril de 2007.

Asimismo, la representación de la accionada señaló que operó la tácita reconducción, ya que operó la tácita reconducción, ya que al vencimiento del contrato la arrendadora no notificó a su cliente su deseo de no continuar con la relación, de no renovar el contrato en las mismas condiciones convenidas por las partes. Por otro lado, aduce el apoderado de la demandada que el contrato suscrito por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Sucre del Estado Miranda que tiene fecha 25 de abril de 2008, fue otorgado con tres días de antelación al vencimiento del contrato marcado con la letra “B”, lo que se colige que se convirtió a tiempo indeterminado y se “debe declarar inadmisible (la demanda)”.

De acuerdo a los asertos de la representación de la accionada a que se ha hecho referencia, aquellos aluden como punto principal a una supuesta reconducción de la relación locataria o la indeterminación de la convención estricta (del 25/04/2008).

De modo que, en el presente caso la indeterminación contractual invocada por el letrado Alejandro Mata Benítez, apoderado de la accionada, constituye un punto trascendental para la resolución del asunto de marras, motivado a que las defensas desplegadas por el mencionado abogado con la finalidad de enervar la pretensión principal gravitan sobre un mismo eje central: la indefinición del contrato.

Revisados los autos que conforman la presente causa, esta Alzada observa:
1) Consta en el proceso (folios 42 al 58), tal como fue apreciado en el análisis del acervo probatorio, que el 18 de junio de 2010 el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, practicó notificación a COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II C.A., en el local objeto de la pretensión, en el sentido de que se encontraba en la prórroga legal y que la misma finalizaría el 28 de abril de 2011. De dicha actuación se impuso al ciudadano EDGAR SANCHEZ, a quien se le hizo entrega de una copia de la solicitud. De modo que, queda acreditado que la notificación en referencia, fue verificada en la persona que se encontraba presente cuando se realizó el acto, lo que desvirtúa la alegación en contrario de la parte demandada;
2) La representación de la parte accionada denuncia que el contrato de arrendamiento de 25 fe abril de 2008 fue otorgado con tres días de antelación al vencimiento del marcado “B” (27/04/2007).

Analizado el mencionado instrumento, se observa que tal alegación es intrascendente en el presente proceso, motivado a que el contrato de arrendamiento del 25/04/2008 fue prorrogado por las partes en fecha 05 de junio de 2009 por un año hasta el 28 de abril de 2010, lo cual se consustancia con el contenido del principio de voluntad de los contratantes y constituye dicha convención locataria (del 05/06/2009) cuyo cumplimiento que se demanda es Ley privada para quienes la suscribieron, de acuerdo a la interpretación del artículo 1.159 del Código Civil, por lo tanto se desestima la alegación de la representación de la demandada.

De modo que, en el caso de marras al no haberse constatado la verosimilidad de las denuncias formuladas por la representación de la parte accionada y toda vez que, ex oficio, esta Alzada no observó que se hubiese recibido directamente el pago del arriendo con posterioridad al término de la prórroga legal, ya que el simple retiro de consignaciones no constituye per se elemento que configure tácita reconducción por cuanto la acción que se ventila no está referida a una falta de pago, sino a un cumplimiento de contrato, por lo tanto en el caso sub-iudice debe desestimarse la indeterminación invocada y avanzarse al examen de la pretensión de cumplimiento contractual.

TERCERO. En el presente proceso, para dilucidar el asunto controvertido, se hace menester ingresar al análisis de los contratos de arrendamientos suscritos por las partes, alusivos al inmueble constituido por un Local Comercial distinguido con el Nº 15, situado en el Centro Comercial La Boyera, ubicado en el Conjunto Residencial Los Pinos, Urbanización La Boyera, Municipio Baruta del Estado Miranda.

Mediante contrato suscrito por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda el 27 de abril de 2007 (Folios 30 al 32), la ciudadana ROSA SEVERO DE FASULO dio en arrendamiento a la sociedad mercantil COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II C.A. el inmueble objeto de la pretensión identificado ab-initio. La referida convención establecía en su cláusula “SEGUNDA” un canon de arrendamiento mensual de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.2.250.000,00), así como en su cláusula “TERCERA” la duración de un (1) año fijo, contado desde el 28 de abril de 2007 hasta el 28 de abril de 2008.

Una vez extinguido el señalado contrato las partes suscribieron uno nuevo el 25 de abril de 2008 (Folios 42 al 48), estableciendo en su cláusula “TERCERA” que el contrato regía por un (1) año a partir del 28 de abril de 2008 hasta el 28 de abril de 2009; y en la cláusula “CUARTA” un canon de arrendamiento mensual de CINCO MIL BOLIVARES (Bs.5.000,00).

Vencido el contrato del 25-04-2008 las partes acordaron mediante documento de fecha 05 de junio de 2009 otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda (Folios 49 al 52) lo siguiente: (i) Prorrogar la vigencia del contrato por un (1) año fijo, es decir, desde el 28 de abril de 2009 hasta el 28 de abril de 2010; (ii) Ajustar el canon mensual de arrendamiento a la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 6.535,00); y (iii) Dejar vigentes, en todas sus partes, las estipulaciones contenidas en el contrato de arrendamiento de fecha 25-04-2008.

Como primer punto del petitorio, la parte accionante solicitó el cumplimiento del contrato de arrendamiento de fecha 05 de junio del 2009 (Folios 49 al 52) suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 54, Tomo 49, el cual tenía una vigencia de un (1) año fijo a partir del día 28 de abril de 2009 hasta el día 28 de abril de 2010, y es Ley entre ellas conforme al artículo 1.159 de Código Civil.

Terminado el referido contrato operó de pleno derecho una prórroga legal de un (1) año, conforme a lo previsto en el literal b) del artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció el día 28 de abril de 2011, sin que la arrendataria desocupara el inmueble objeto de la pretensión.

En efecto, la relación arrendaticia entre las partes se inició mediante contrato de arrendamiento de fecha 27-04-2007 (Folios 30 al 32), donde se establecía en su cláusula “SEGUNDA” un canon de arrendamiento mensual de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.2.250.000,00), así como en su cláusula “TERCERA” la duración del mismo en un (1) año fijo, contado desde el 28 de abril de 2007 hasta el 28 de abril de 2008.

De ahí que, el vínculo arrendaticio existente entre las partes tuvo una duración de tres (3) años fijos, por lo que a la arrendataria le correspondía efectivamente un término de prórroga legal equivalente a un (1) año, contado a partir del día 28 de abril de 2010, venciendo dicha prórroga el 28 de abril de 2011, todo ello conforme a lo establecido en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin que la arrendataria desocupara el inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio).

De modo que, evidenciada la voluntad de ambas partes y el consentimiento de cada una de ellas al momento de suscribir un nuevo contrato y fijar en cada uno de ellos un tiempo fijo de duración y un aumento progresivo del canon de arrendamiento mensual, este Órgano Jurisdiccional observa que resulta procedente que la actora exija el cumplimiento de la obligación contraída por la demandada en el contrato de arrendamiento de fecha 05-06-2009 por vencimiento de prórroga legal, de acuerdo a lo previsto en el artículo 39 eiusdem, en virtud de que la demandada no realizó la entrega del inmueble dado en alquiler, en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil.

En consecuencia, la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada resulta procedente, de conformidad a lo pautado en el artículo 39 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la parte demandada queda obligada a la entrega del inmueble arrendado (identificado ab-initio), completamente libre de personas y de bienes, en el mismo buen estado en que lo recibió.

CUARTO. La representación judicial de la parte accionante también peticionó el pago de la cantidad de TREINTA Y UN MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs.31.725,00), a título de cláusula penal derivada del incumplimiento de la parte demandada de su obligación de entregar el inmueble dado en arrendamiento, causada desde el día 28 de abril de 2011 (fecha de vencimiento del término de prórroga legal), exclusive, hasta el 16 de septiembre de 2011 (fecha en que se introdujo la demanda), inclusive, lo cual representa ciento cuarenta y un (141) días a razón de DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs.225,00) diarios. Asimismo, solicitó el pago de la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs.225,00) a título de cláusula penal, por cada día que trascurriera desde el 17 de septiembre de 2011 (fecha en que se introdujo la demanda), inclusive, hasta el día en que la parte demandada haga entrega del inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio), totalmente desocupado de personas y bienes.

En el caso bajo análisis, en el instrumento de fecha 05 de junio de 2009 (Folios 49 al 52), las partes pactaron, entre otras cosas, en dejar vigentes, en todas sus partes, las estipulaciones contenidas en el contrato de arrendamiento de fecha 25-04-2008 (Folios 42 al 48), manteniéndose así vigente todas las cláusulas pactadas en dicha convención, la cual es ley privada entre los contratantes conforme al artículo 1.159 del Código Civil.

La Cláusula “VIGESIMA” del Contrato de Arrendamiento de fecha 25-04-2008, suscrito por las partes por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, estableció lo siguiente:
“(…) Cláusula Penal. Al término del presente contrato de arrendamiento, es decir, el día 28 de Abril de 2.009, “la arrendataria” se obliga a entregar a “la arrendadora”, el inmueble arrendado, completamente libre de personas y de sus bienes propios. Asimismo, la obligación de entregar el inmueble comprende su devolución en las mismas buenas condiciones en que “La Arrendataria” lo recibió, vale decir, en el mismo buen estado de conservación, pintadas sus paredes y áreas en general; íntegras y pulcras las piezas y accesorios de baños, completos y en buen estado los pisos, las instalaciones eléctricas y sanitarias. Expresamente las partes convienen que todo retardo o demora en la devolución del inmueble, al vencimiento de este contrato, obliga a “La Arrendataria”, a pagar a “La Arrendadora”, la cantidad de Doscientos Veinticinco Bolívares Fuertes (Bs.225,00), por cada día de retardo o mora en la entrega del inmueble, ello como indemnización por lo daños y perjuicios derivados del incumplimiento de ésta cláusula, más los gastos judiciales o extrajudiciales de cobranza y honorarios de abogados a que se diera lugar. (…)” (Folio 46) Negritas y Subrayado de este Tribunal

De la citada estipulación, se desprende que las partes convinieron expresamente que al momento en que hubiera demora en la entrega del inmueble, la arrendataria quedaría obligada a pagar a la arrendadora la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES FUERTES (Bs.F.225,00) por cada día de retardo, y reconocido por la accionada la celebración de dicho contrato resulta procedente el pago peticionado en el libelo de demanda por la parte actora derivado de la cláusula penal, de acuerdo a lo pautado en el artículo 28 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero no hasta la fecha en que fue solicitada por la actora.

Efectivamente, la parte actora solicitó el pago de Bs. 225 diarios, en ejecución de la cláusula penal hasta la entrega del inmueble, y así fue acordado en el fallo (del 18-11-2011) recurrido.

Sin embargo, analizado el fallo del Juzgado a-quo y las circunstancias en que fue dictado aquel, esta Alzada observa que en el caso sub-examine copulan dos elementos relevantes impeditivos de la petición de pago hasta la entrega del inmueble objeto de la pretensión.

El primer elemento, lo constituye el carácter indeterminado de la petición, en la que se solicita el pago hasta una oportunidad imprecisa: el día de la entrega de inmueble. El Tribunal de la Causa, también en forma indeterminada, declaró procedente dicha petición en su decisión de fecha 18 de noviembre de 2011, lo que quiera un problema práctico ante una posible o futura ejecución dada la imprecisión de la misma.

La indeterminación de la petición en referencia, asentida por el Juzgado a-quo, no sólo crea una situación de irresolución de la ejecución sino que ésta se cierre en auténtico peligro para el inquilino (parte demandada), puesto que la parte actora gananciosa, ante la imprecisión del fallo, podría retardar maliciosamente la ejecución en su beneficio, cuya demora generaría réditos diarios (Bs.225) a la parte demandante quien no ejecuta en provecho propio. Se convierte así la falta de ejecución en un verdadero capital generador de dividendos a favor del actor quien no ejecuta, beneficiándose de la demora y de la cláusula penal pactada en el contrato.

En tal sentido, considera esta Alzada que la determinación o límite para el cálculo del pago referido a una cláusula penal en materia de arrendamiento, debe ser la fecha de la resolución judicial definitiva cuando quede definitivamente firme, lo cual no es un hecho incierto.

Ahora bien, además del elemento anterior, se aúna un segundo elemento justo que impide que en el presente caso puede ejecutarse el particular “SEGUNDO (iii)” de la sentencia del Tribunal de la Causa en la forma en que fue concedida, lo constituye un hecho trascendental que no está ajeno al proceso principal: el secuestro del inmueble objeto de la pretensión.

En efecto, consta en el cuaderno de medidas (Folios 25 al 30) que en fecha 13 de octubre de 2011 fue practicado secuestro por el Juzgado Séptimo de Municipio Ejecutor de Medidas sobre el inmueble arrendado, y puesto aquel en posesión de la actora.

De modo tal, que el secuestro en referencia, en el caso de marras, se constituye en un hecho que metamorfoseó la petición primigenia de la actora de exigencia de pago hasta que fuese entregado el bien, cuestión que se adelantó por la práctica de la cautelar (aunque no por voluntad de la accionada), al posesionarse la demandante del inmueble objeto de la pretensión el 13 de octubre de 2011, situación que no consideró el a-quo en su sentencia, y que bien constituía y constituye una fecha límite de ingente trascendencia para hacer determinable el pago al que se condenó a la demandada.

De manera que, esta Alzada, conforme a los artículos 26 y 27 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituyendo el proceso un instrumento fundamental para la realización de la justicia, y el contenido de las actas procesales, establece que en el presente caso el pago por cláusula penal pactado por las partes en el contrato de arrendamiento (del 25/04/2008, renovado el 05/06/2009) debe calcularse desde el 28 de abril de 2011 (exclusive), fecha de vencimiento de la prórroga legal, hasta el 13 de octubre de 2011, data en que la parte actora se posesionó del inmueble, cuyo cálculo se hará por experticia complementaria por un solo perito, que será designado por el Tribunal de la Causa, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO. Como punto “TERCERO” del petitorio del escrito libelar la parte accionante solicitó el pago de la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.F.10.000,00) por concepto de daños y perjuicios ocasionados al inmueble arrendado, con la finalidad de probar dichos daños promovió inspección judicial en la fase probatoria del juicio de marras, la cual fue practicada por el Tribunal de la causa el 09 de noviembre de 2011 (folios 177 al 183) y sometida a análisis dentro del acervo probatorio aportado por las partes.

En efecto, en la oportunidad del examen de todas las pruebas, esta Alzada, entre otros argumentaciones, desestimó la inspección judicial en referencia al considerarla insuficiente per se para demostrar que los daños ocasionados ascendieran entre Bs.15.000 y Bs. 20.000, lo cual debía acreditarse mediante experticia.

De modo que, habiendo sido desestimado el único medio de prueba promovido para acreditar los daños demandados, ha de declararse la improcedencia de los mismos.

De ahí, que se modifica el dispositivo del fallo recurrido (del 18-11-2011) dictado por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que había declarado con lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y en su lugar se declara parcialmente con lugar la pretensión de la parte actora en el juicio incoado por la ciudadana ROSA SEVERO DE FASULO contra la sociedad mercantil COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II C.A.

Asimismo, se condena a la parte demandada al cumplimiento del contrato de arrendamiento de fecha 05 de junio de 2009 por vencimiento de la prórroga legal y a la consecuente entrega material del inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio).

Igualmente, se declara parcialmente con lugar la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, y dada la naturaleza de la decisión no hay imposición de costas generales ni del recurso.

V
DECISION
Por las razones precedentes, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley dicta la siguiente decisión:

PRIMERO: Se MODIFICA, en la forma en que se establece en la presente sentencia, el dispositivo del fallo de fecha 18 de noviembre de 2011 dictada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que había declarado con lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y en su lugar se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de la parte actora en el juicio incoado por la ciudadana ROSA SEVERO DE FASULO contra la sociedad mercantil COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II C.A.;

SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la denuncia de indeterminación del contrato de arrendamiento formulada por la parte demandada;

TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada, al cumplimiento del contrato de arrendamiento de fecha 05 de junio de 2009 por vencimiento de la prórroga legal y a la consecuente entrega material del inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Número Quince (Nº 15), situado en el Centro Comercial La Boyera, ubicado en el Conjunto Residencial Los Pinos, Urbanización La Boyera, Municipio Baruta del Estado Miranda;

CUARTO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la petición de pago de DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs.225,00) diarios, conforme a la cláusula penal “VIGESIMA” del contrato del 25-04-2008, renovado el 05-06-2009, desde el día 28 de abril de 2011 (exclusive), fecha de vencimiento del término de prórroga legal, hasta el 13 de octubre de 2011 (exclusive), data en que la parte actora se posesionó del inmueble objeto de la pretensión mediante medida de secuestro, cuyo cálculo se hará por experticia complementaria del fallo por un único perito, que será designado por el Tribunal de la Causa, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil;

QUINTO: Se declara SIN LUGAR la petición de pago de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.F.10.000,00) por daños y perjuicios consistente en la reposición de piezas sanitarias, cerámicas y pinturas del local objeto del arriendo;

SEXTO: Se declara incólume el fallo con respecto a la resolución de la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no estas sujeto apelación conforme al artículo 357 eiusdem;

SÉPTIMO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación ejercida por la representación de la parte demandada, y dada la naturaleza de la decisión no hay imposición de costas generales ni del recurso.

Publíquese, Regístrese y Notifíquese la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad Capital de la República, a los veinte (20) días del mes de marzo del año dos mil trece (2.013).
EL JUEZ,

Dr. ALEXIS CABRERA ESPINOZA
LA SECRETARIA,
Abg. ANA MORENO V.
En esta misma fecha siendo las dos y cincuenta minutos de la tarde (02:50 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. ANA MORENO V.
AJCE/AMV/fccs.
Exp. N° 10454
Def.