TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. N° AP71-R-2014-000040

PARTE ACTORA: COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA C.A., sociedad mercantil, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 21 de julio de 1998, bajo el No. 65, Tomo 164-A Primero.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanos ARABELLA MARGARITA SERRANO, CRISTINA NARVÁEZ RUIZ, ALEXIS FEBRES CHACOA abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.949, 44.287 y 17.069, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.968.714.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos JOSE RODOLFO SBERNA RATH, CARLOS MACHADO MANRIQUE, RAMIRO SOSA RODRIGUEZ, LUÍS MANUEL PALIS ACQUATELLA, RAMON ALFREDO AGUILAR CAMERO, MARÍA FATIMA DA COSTA GÓMEZ, DANIEL ALBERTO FRAGIEL ARENAS, SARAI CECILIA BARRIOS RAMIREZ y MARÍA VERÓNICA ZAPATA ARVELO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos: 60.104, 17.201, 37.779, 46.703, 38.383, 64.504, 118.243, 120.687, 13.622, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (SENTENCIA DEFINITIVA)

ANTECEDENTES EN ALZADA

Se recibieron en esta alzada las presentes actuaciones previo trámite administrativo de distribución, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 08 de enero de 2014, por el abogado Daniel Alberto Fragiel Arenas actuando como representante judicial del ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, contra la decisión dictada en fecha 02 de octubre de 2013, por el Juzgado Séptimo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 20 de enero de 2014, este Juzgado Superior le dio entrada al expediente signado con la nomenclatura AP71-R-2014-000040; y se fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. (f.224).
En fecha 24 de febrero de 2014 los abogados Daniel Fragiel y María Da Costa, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, consignaron escrito de informes, cursante a los folios 225 al 231, ambos inclusive.
En fecha 13 de marzo de 2014, la abogada Arabella Margarita Serrano, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de informes (f.232 al 236, ambos inclusive).
En fecha 29 de enero de 2014, este Tribunal dijo “Vistos” y dejó expresa constancia del inicio del lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia en el presente asunto. (f.237).
En esta oportunidad y estando dentro del lapso legal correspondiente, se pasa a emitir pronunciamiento, previo las siguientes consideraciones:

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

En fecha 02 de octubre de 2013, el Juzgado Séptimo de Municipio Ejecutor de Medidas Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva con la motivación siguiente:

"…observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un Contrato de Opción de Compraventa autenticado por ante la Notaria Publica Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 20 de noviembre de 2006, anotado bajo el número 11, Tomo 159, suscrito entre la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A., y el ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, el cual cursa a los autos de este expediente y valorado por éste Sentenciador en el capítulo III del presente fallo, aunado al hecho de que la parte demandada efectivamente convino en la existencia de la relación contractual, por lo tanto resulta tal hecho fuera del controvertido.
(…Omissis…)
...En virtud de lo anterior, observa este Juzgador que la naturaleza del contrato, es una promesa bilateral de compraventa y, como consecuencia de lo anterior, resulta suficientemente probada en este proceso, la procedencia del primero de los requisitos antes discriminados. Así se decide.
En relación al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que a decir de la parte actora, dicho incumplimiento se circunscribe a no obstante haber prorrogado el contrato anteriormente identificado, el demandado se niega a darle cumplimiento, no entregando los documentos necesarios para proceder a la elaboración del documento definitivo de compraventa y negándose a reintegrar el monto recibido y los daños y perjuicios estipulados.
Así pues, conforme a lo convenido en la Cláusula Segunda del Contrato de Opción de Compraventa, se establece que:
“ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ otorga una Opción de Compra a la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A., sobre el inmueble descrito en la cláusula Primera de este contrato, por un lapso de Treinta (30) días continuos, contados a partir de la firma del presente documento, pudiendo ser prorrogado por treinta (30) días mas, previo acuerdo escrito entre las partes.”
De una revisión exhaustiva de las actas que conforman el expediente, se observa que en fecha 20 de noviembre de 2006 fue autenticado el Contrato de Opción de Compraventa, en el cual se convino entre las partes lo contemplado en la cláusula antes transcrita, es decir el lapso de treinta (30) días continuos a partir de la firma de dicho documento, el cual podía ser prorrogado por treinta (30) días más, mediante acuerdo escrito entre las partes.
Sin embargo, aduce la parte actora reconvenida en su escrito libelar, que dichas prorrogas se efectuaron mediante acuerdo verbal, por lo que los lapsos llegaron a prorrogarse hasta el día 20 de enero de 2007, y que posteriormente en virtud de la espera de la firma del documento definitivo por parte del Consorcio Fonbienes se acordó esperar que fuera fijada nueva fecha para la mencionada firma.
Ahora bien, si bien es cierto que en el contrato de opción de compra venta se estableció que dichas prórrogas sólo podrían efectuarse mediante acuerdo escrito entre las partes, no es menos cierto que a los folios 95 y 96 del expediente, corre inserta misiva de fecha 06 de febrero de 2007, suscrita por el ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, mediante la cual entre otras cosas, expresa lo siguiente:
“… manifiesto que en relación a lo anteriormente señalado considerando lo contenido a la cláusula cuarta referida a la notificación y entrega de los recaudos y monto de los gastos a que hubiere lugar para el momento de la firma en la Oficina de Registro, declaro que hago entrega de:
1.- Copia del documento definitivo de compraventa debidamente redactado.
2.- Los recaudos necesarios para la firma ante la Oficina de Registro (anexo planilla de recaudos para la presentación de documentos).
3.- Planilla de Liquidación de los Derechos de Registro.
4.- Planilla de Registro de Transacciones CONACUID.
5.- Honorarios Profesionales de Abogado.
Tanto los recaudos solicitados y los montos de gastos respectivos, deberán ser entregados en un plazo no mayor de cinco (5) días hábiles, contados a partir de hoy 06 de Febrero del 2007, en la siguiente dirección: Calle el Carmen, Centro Dos Caminos, Piso 9, Oficina 9-D, Los Dos Caminos Caracas.
Una vez entregados dichos recaudos, transcurrirá un lapso no mayor de diez (10) días hábiles para el otorgamiento y firma del documento definitivo de Venta, en la Oficina de Registro, en la fecha y hora que se le comunicará.
En Caracas, a los seis (6) días del mes de febrero del año dos mil siete (2007).”
De la misiva anteriormente transcrita se desprende que para el 06 de febrero de 2007, si había prórroga vigente, que a pesar que no conste en autos escrito entre las partes, si existió una manifestación por parte del demandado de dar un lapso de espera para que una vez entregados los recaudos empezara a transcurrir un lapso no mayor de diez (10) días hábiles, para el otorgamiento y firma del documento definitivo de venta. Asimismo, se desprende de dicha misiva que era el demandado quien comunicaría a la sociedad mercantil la fecha y la hora para la protocolización en la Oficina de Registro; por lo que queda demostrado la falta de interés por parte del demandado ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ en querer finiquitar la venta del inmueble incumpliendo con lo establecido en el Contrato de Opción de Compraventa así como en la misiva antes mencionada. Así se decide.-
En virtud de ello, debe hacerse referencia al principio que rige el derecho probatorio en nuestro país, respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1.354 del Código Civil y, así mismo traer a colación, lo instituido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
(…Omissis…)
...se evidencia de autos que la actora reconvenida, probó verazmente sus afirmaciones y la parte demandada no trajo a autos elementos probatorios suficientes con los cuales demostrara haber cumplido con las obligaciones establecidas en el contrato, ni trajo a los autos el hecho demostrativo de la extinción de su obligación. Así se establece.
Ahora bien, la parte actora en su escrito libelar solicita la indemnización por daños y perjuicios ocasionados a su representada en base a la Cláusula Quinta del contrato de opción de compraventa, a tal efecto la referida cláusula establece lo siguiente:
“QUINTA:
…
Si la no protocolización del documento se debiere por causas imputables a ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ., este devolverá a la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A., la cantidad de Ochenta Millones de Bolívares (Bs.80.000.000,00), recibida por concepto de arras, y además le entregará la cantidad de Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 40.000.000,00) adicionales, como única indemnización por los daños y perjuicios ocasionados a esta, sin necesidad de prueba alguna de tales daños y perjuicios.”
Así, queda demostrado que por causas imputables al ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, específicamente por la falta de interés en querer finiquitar la venta del inmueble, en virtud que la protocolización del documento de venta no se realizó conforme a lo establecido en el contrato de opción de compra venta, y específicamente en lo expresado por él en la carta misiva del 06 de febrero de 2007, lo dio origen a la reclamación que legalmente interpusiera la parte actora reconvenida en su escrito libelar.
Considerando lo contenido en el correo electrónico de fecha 14 de febrero de 2007, el cual establece lo siguiente:
“Sr. Alexis Dorta: Por medio de la presente, le reitero la necesidad que tenemos de retirar nuestros materiales y equipos de la oficina 6-A del Centro Profesional Miranda, una vez que usted sin aviso y encontrándonos dentro de la prorroga (sic) de la opción de compra venta convenida a cuya consecuencia me envía el documento definitivo de compra-venta, procedió a cambiar una de las cerraduras de la oficina impidiéndome el acceso, no obstante que usted mismo me hiciera entrega de las llaves a través del Sr. Jose Luis Jesurum. Poniendo en riesgo los materiales y equipos médicos que allí colocamos reteniéndolos a su riesgo. Agradeciéndole a la mayor brevedad posible resolver la situación.”
Se evidencia de dicha comunicación la privación ilegítima del uso y disfrute de la oficina que había sido prometida para la venta, así como también, la privación ilegítima de los materiales y equipos médicos, que la actora tenía depositados dentro del inmueble, y que luego de enviado el correo antes transcrito, el demandado reconviniente no restituyó la oficina objeto del presente litigio, sino que solo hizo entrega de los bienes muebles propiedad de la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A.
Así pues, tomando en consideración el oficio No. 529/2007 de fecha 11 de junio de 2007, emanado del Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual riela al folio 06 del cuaderno de medidas, en el cual la ciudadana registradora participa que la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 06 de junio de 2007 por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, no pudo ser anotada, por cuanto el ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, vendió el inmueble objeto de la medida decretada a la sociedad mercantil INVERSIONES 27207, C.A., mediante documento registrado por ante esa misma oficina en fecha 26 de marzo de 2007, quedando dicha venta anotada bajo el No. 35, Tomo 18, Protocolo Primero.
Teniendo presente el actuar del demandado, según lo alegado y probado en autos, queda evidenciado la intención de no querer finiquitar la venta, evadiendo el respectivo trámite de protocolización, por lo que dicha conducta se encuentra enmarcada en lo previsto por las partes en la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta, toda vez que dicha causa ha quedado plenamente demostrada que es imputable al demandado, ya que la debida protocolización no se realizó en el momento oportuno siendo procedente la indemnización por daños y perjuicios. Así se declara.-
En consecuencia, en base a todas las consideraciones up supra señaladas y, con fundamento en el contenido de los artículos 12, 14, 15, 243 y 254 del Código de Procedimiento Civil y 2, 7, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, resulta forzoso señalar, que en el caso que nos ocupa, ha quedado probado el incumplimiento en cabeza de la parte demandada reconviniente, por lo que esta Juzgadora debe necesariamente declarar CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, que fuera incoada por la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A., con todos sus pronunciamientos de Ley, conforme los lineamientos determinados Ut Supra; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pautado en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y, así finalmente lo decide este Órgano Jurisdiccional.

-VI-
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana y Por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO COMPRAVENTA fuera intentada por la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 21 de julio de 1998, bajo el número 65, Tomo 164-A Pro. contra el ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio y titular de la cedula de identidad número V-5.968.714.
SEGUNDO: SIN LUGAR la RECONVENCIÓN que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA Y DAÑOS MORALES Y MATERIALES, fuera intentada por el ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio y titular de la cedula de identidad número V-5.968.714, contra la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, .C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 21 de julio de 1998, bajo el número 65, Tomo 164-A Pro.
TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada reconviniente ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio y titular de la cedula de identidad número V-5.968.714, a la ejecución del contrato de compraventa autenticado en fecha 20 de noviembre de 2006, por ante la Notaria Publica Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el número 11, Tomo 159, otorgando la escritura ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente del inmueble constituido por “UNA OFICINA SOMETIDA AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, INTEGRANTE DEL EDIFICIO DENOMINADO CENTRO PROFESIONAL MIRANDA, SITUADA EN LA AVENIDA GENERALÍSIMO FRANCISCO DE MIRANDA, ENTRE LA CALLE LA JOYA Y LA AVENIDA ELICE, JURISDICCIÓN DEL MUNICIPIO AUTÓNOMO CHACAO DEL ESTADO MIRANDA, DISTINGUIDA CON EL NÚMERO Y LETRA SEIS – A (6-A), UBICADA EN EL LADO NOROESTE DE LA PLANTA SEXTA, AL LADO DE LA ESCALERA PRINCIPAL DEL EDIFICIO” con una superficie aproximada de noventa y cinco metros cuadrados con sesenta y dos decímetros cuadrados (95, 62 mts2) y esta alinderada así; NORTE: con fachada principal del edificio; SUR: pasillo de circulación, escalera principal y oficina distinguida con la letra D de la planta 6ta., ESTE: oficina distinguida con la letra B de la planta 6ta; OESTE: con fachada lateral oeste del edificio. Le corresponde un porcentaje en los derechos y obligaciones derivados de la comunidad de propietarios de dos enteros con treinta y una centésimas por ciento (2.31%), todo ello conforme a lo establecido en el documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Chacao del Estado Miranda, el día 6 de septiembre de 1996, anotado bajo el número17, Tomo 20, del Protocolo Primero.
CUARTO: A tal efecto y para mantener el equilibrio contractual, se ORDENA a la parte actora en proceder en ese acto a pagar la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) que corresponden al saldo del precio de venta según el contrato cuya ejecución se demanda en la presente causa, una vez que quede definitivamente firme el presente fallo.
QUINTO: Se CONDENA a la parte demandada reconviniente al pago de las costas conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil en virtud de haber resultado totalmente vencida.
En virtud en que la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso legal, se ordena de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil vigente, la notificación de las partes del presente juicio...”

FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

En fecha 24 de febrero de 2014, los abogados Daniel Fragiel Arenas y María Fatima Da Costa, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada -ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ- consignaron escrito de informes en los cuales expusieron los fundamentos de la presente apelación en los siguientes términos:

“FALSO SUPUESTO DE HECHO:
La Sentencia recurrida incurre en un Falso Supuesto de Hecho, por cuanto no existe correspondencia entre los hechos previstos tanto en las disposiciones previstas en el Contrato de Opción de Compra Venta así como en los hechos establecidos en las pruebas aportadas en el proceso, y la decisión dictada por el Tribunal. Es decir, que el Sentenciador dictó sus sentencia basándose en un hecho falso, distinto al que se encontraba previsto en los documentos antes mencionados.
En efecto, ciudadano Juez, la sentencia recurrida declaró con lugar la demanda argumentando lo siguiente:
"Ahora bien, si bien es cierto que en el contrato de opción de compra venta se estableció que dichas prórrogas solo podrían efectuarse mediante acuerdo escrito entre las partes, no es menos cierto que a los folios 95 y 96 del expediente, corre inserta misiva de fecha 06 de febrero de 2007, suscrita por el ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, mediante la cual entre otras cosas, expresa lo siguiente:
"manifiesto que en relación a lo anteriormente señalado considerando lo contenido a la cláusula cuarta referida a la notificación y entrega de los recaudos y monto de los gastos a que hubiere lugar para el momento de la firma en la Oficina de Registro, declaro que hago entrega de:
1. Copia del documento definitivo de compraventa debidamente redactado
2 Los recaudos necesarios para la firma ante la Oficina de Registro (anexo planilla de recaudos para la presentación de documentos)
3 Planilla de Liquidación de los Derechos de Registro
4 Planilla de Registro de Transacciones CONACUID 5. Honorarios Profesionales de Abogado.
Tanto los recaudos solicitados y los montos de gastos respectivos, deberán ser entregados en un plazo no mayor de cinco (5) días hábiles, contados a partir de hoy 06 de Febrero del 2007, en loa siguiente dirección: Calle el Carmen, Centro Dos Caminos, Piso 9, Oficina 9-D, Los Dos Caminos Caracas.
Una vez entregados dichos recaudos, transcurrirá un lapso no mayor de diez (10) días hábiles para el otorgamiento y firma del documento definitivo de Venta, en la Oficina de Registro, en la fecha y hora que se le comunicará.
En Caracas, a los seis (6) días del mes de febrero del año dos mil siete (2007)."
De la misiva anteriormente transcrita se desprende que para el 06 de febrero de 2007 sí había prórroga vigente, que a pesar que no consta en autos escrito entre las partes, sí existió una manifestación por parte del demando de dar un lapso de espera para que una vez entregados los recaudos empezara a transcurrir un lapso no mayor de diez (10) días hábiles para el otorgamiento y firma del documento definitivo de venta. Asimismo, se desprende de dicha misiva que era el demandado quien comunicaría a la sociedad mercantil la fecha y la hora para la protocolización en la Oficina de Registro; por lo que queda demostrado la falta de interés por parte del demandado ALEXIS DORA RODRÍGUEZ en querer finiquitar la venta del inmueble incumpliendo con lo establecido en el Contrato de Opción de Compraventa así como en la misiva antes mencionada. Así se decide."
(Cita Textual, páginas 21 y 22. Subrayado Nuestro)
Es decir, que la Sentencia recurrida consideró que nuestro representado había incumplido el contrato de Opción de Compra, por cuanto mediante la misiva del que se había producido una prórroga del referido contrato (que originalmente vencía el 20 de diciembre de 2006), por cuanto en dicha misiva además de establecerse un lapso no mayor de diez (10) días hábiles para el otorgamiento y firma del documento definitivo de venta, además era el demandado quien se obligó a comunicar a la sociedad mercantil la fecha y la hora para la protocolización en la Oficina de Registro, y al no haber ocurrido tales cosas quedó demostrado la falta de interés por parte del demandado en querer finiquitar la venta del inmueble, incumpliendo así su obligación contractual.
La Sentencia recurrida pues se basó en un falso supuesto de hecho, pues decidió que nuestro representado ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ incumplió sus obligaciones contractuales porque habiéndose prorrogado el contrato de Opción de Compra Venta en virtud de la misiva en referencia, el demandado dentro del lapso de esos diez (10) días hábiles a partir del 06 de febrero de 2007, no comunicó a la sociedad mercantil, parte actora, la fecha del otorgamiento del contrato definitivo de compra venta, cuando en realidad la parte actora fue quien incumplió su obligación contractual de suministrarle a nuestro representado dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la firma de la referida misiva, para que entonces nuestro representado pudiera presentar ante el Registro Subalterno respectivo el documento definitivo de compra venta y para que dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a esos cinco (5) días hábiles señalados, notificara a la parte actora el día y lugar para la firma de la protocolización de dicho documento definitivo de compra venta, hecho este el cual la Sentencia recurrida no se refirió sino que basó su decisión en otro hecho distinto.
En efecto, ciudadano juez, el contrato de Opción de Compraventa, establece en su Cláusula Cuarta, lo siguiente:
"CUARTA: La sociedad mercantil COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A. cancelará todos los gastos ocasionados por esta negociación, tales como notarías, registros, redacción de documentos, traslados que pudieren efectuarse para el otorgamiento respectivo. Quedando expresamente entendido entre las partes que ALEXIS DORTA se compromete a presentar el documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro Inmobiliario
correspondiente, y notificará a COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA C.A., por escrito los recaudos que estuviere obligada a presentar y el | monto de los gastos a que hubiere a lugar, y esta deberá entregarlos en un plazo máximo de cinco (5) días hábiles, contados a partir de la fecha en que le sean requeridos por este. Una vez entregados dichos recaudos, correrá un plazo de diez (10) días hábiles para el otorgamiento del documento definitivo en la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, en la fecha y hora que se le comunicará."
(Cita Textual. Subrayado Nuestro)
Tal como se evidencia de la Cláusula citada ut supra, nuestro representado ALEXIS DORTA se obligó a presentar ante el Registro Subalterno Inmobiliario el documento definitivo de compra venta, en virtud de lo cual se obligó también a notificarle a la empresa mercantil, parte actora en el presente juicio, los recaudos que él tendría que presentar ante dicho Registro Subalterno y que tendría que recibir de dicha empresa mercantil, quien se obligó a cancelar todos los gastos ocasionados con dicha negociación y quien debía entregar a ALEXIS DORTA los documentos necesarios requeridos por él para que pudiera presentar ante el Registro Subalterno Inmobiliario el citado documento definitivo de compra venta.
Ahora bien, como consecuencia de lo previsto en la referida Cláusula, en la misiva de fecha 06 de febrero de 2007, ALEXIS DORTA cumple con su obligación de notificarle a la empresa COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A., la lista de recaudos que necesita que le sean entregados por ésta para poder presentar el documento definitivo de compra venta ante el Registro Subalterno Inmobiliario correspondiente. Y, siguiendo lo pautado en la referida Cláusula Cuarta, se estipula muy claramente en la referida misiva que dichos recaudos deberían ser entregados a ALEXIS DORTA por la empresa mercantil dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la fecha de dicha misiva, en la dirección que allí se especifica (Calle el Carmen, Centro Dos Caminos, Piso 9, Oficina 9-D, Los Dos Caminos Caracas), que corresponde a la oficina de ALEXIS DORTA.
Solamente después que ALEXIS DORTA recibiera dentro del lapso estipulado (5 días hábiles) dichos recaudos de parte de la referida empresa mercantil, comenzaría a contarse otro lapso de diez (10) días hábiles para que ALEXIS DORTA presentara ante el Registro Subalterno el documento definitivo de compra venta para su protocolización, y además debería notificar a la empresa mercantil la fecha y hora en que se realizaría dicha firma en el Registro Subalterno Inmobiliario correspondiente. Ahora bien, en virtud de que la empresa mercantil COMERCIALIZADORA NEOPHARMA, C.A. nunca le hizo entrega a ALEXIS DORTA de los recaudos antes señalados en la misiva in comento, incumpliendo en consecuencia la empresa mercantil su obligación contractual, en consecuencia ALEXIS DORTA no estaba en la obligación ni podía, precisamente por falta de esos recaudos, hacer la presentación ante el Registro Subalterno Inmobiliario del documento definitivo de compra venta.
Como consecuencia de lo anterior, es evidente que quien incumplió su obligación contractual fue la empresa mercantil COMERCIALIZADORA NEOPHARMA, C.A., al no haber hecho entrega a ALEXIS DORTA dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la fecha de la misiva citada, de los recaudos que le fueron requeridos por ALEXIS DORTA y que eran necesarios para poder presentar ante el Registro Subalterno Inmobiliario respectivo el documento definitivo de compra venta.
En virtud de lo antes expuesto debemos señalar que cuando la Sentencia recurrida declara con lugar la demanda señalando que la parte demandada, ALEXIS DORTA, no cumplió su obligación contractual por cuanto al no comunicar a la empresa mercantil dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de la misiva del 06 de febrero de 2007 la fecha y hora de la firma para el otorgamiento del documento definitivo de venta, en la Oficina de Registro, y al no haber ocurrido tales cosas quedó demostrado la falta de interés por parte del demandado en querer finiquitar la venta del inmueble, incumpliendo así su obligación contractual, es más que evidente que el Sentenciador basó su decisión en un falso supuesto de hecho, ya que como hemos dicho, la obligación primaria era de la empresa mercantil, y consistía en hacer entrega a ALEXIS DORTA de los documentos requeridos por este mediante la citada misiva, documentos necesarios para que ALEXIS DORTA pudiera cumplir con su obligación de presentar ante el Registro Subalterno Inmobiliario para su protocolización el documento definitivo de compra venta. De esa obligación primaria, de ese hecho que tenía que realizar la parte actora, dependía que naciera o no la obligación de ALEXIS DORTA de presentar ante el Registro Subalterno Inmobiliario para su protocolización, el documento definitivo de compra venta, y al respecto la Sentencia recurrida NO se refirió en ningún momento, siendo que basó su Sentencia en otro hecho distinto que no guarda correspondencia entre los hechos previstos tanto en las disposiciones previstas en el Contrato de Opción de Compra Venta así como en los hechos establecidos en las pruebas aportadas en el proceso (misiva del 06 de febrero de 2007) y la decisión dictada por el Tribunal.
Y precisamente como la parte actora, la empresa mercantil COMERCIALIZADORA NEOPHARMA, C.A., no cumplió con dicha obligación primaria, es que la Sentencia recurrida por ese hecho ha debido declarar SIN LUGAR la demanda al determinarse que la parte demandada no había incumplido con su obligación contractual de entregarle a ALEXIS DORTA los documentos requeridos por él para que pudiera cumplir su obligación de presentar al Registro Subalterno para su protocolización el documento definitivo de compra venta.
En virtud de los argumentos antes expuestos, en nombre de nuestro representado, el ciudadano ALEXIS DORTA, es por lo solicitamos muy respetuosamente ante esta competente autoridad judicial, que declare la Nulidad de la Sentencia recurrida, revocándola en consecuencia, y declare SIN LUGAR la demanda incoada en contra de nuestro representado...”

En fecha 13 de marzo de 2014, la abogada Arabella Serrano en su carácter de apoderada judicial de la parte actora -sociedad mercantil COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA-, consignó escrito de informes en los cuales expuso los fundamentos de la presente apelación en los siguientes términos:
“Ratifico en todas y cada una de sus partes, los alegatos presentados oportunamente y probados por ante el Juzgado Sexto de Primero Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que dio lugar a que el Juzgado Séptimo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en Lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declarara Con Lugar, la demanda por Cumplimiento de Contrato y Daños y Perjuicios contra el ciudadano Alexis Dorta Rodríguez. Por lo que reproduzco en todas y cada una de sus partes la motivación y la dispositiva contenida en dicha sentencia.
CAPITULO I
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha dos (02) de octubre de 2013, el Juzgado Séptimo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en Lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente N° 00717-12, declaró 1- "CON LUGAR" la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Compraventa y Daños Morales y Materiales, intentara mi representada contra el ciudadano Alexis Dorta Rodríguez. 2.- "SIN LUGAR" la Reconvención que por Cumplimiento de Contrato de Compraventa y Daños Morales y Materiales, interpuesta por el ciudadano Alexis Dorta Rodríguez contra mi representada "Comercializadora Neopharma de Venezuela, C.A". 3.- Se condena a la parte demandada reconviniente, ciudadano Alexis Dorta Rodríguez, a la ejecución del contrato de compraventa antes mencionado, otorgando la escritura ante el Registro Inmobiliario de la oficina mencionada al inicio de este escrito. 4.- Se ordena a mi representada a pagar la cantidad del saldo del precio, una vez que quede firme la presente demanda. 5.- Se condena a la parte demandada reconviniente al pago de las costas procesales en base al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
La pretensión de cumplimiento de contrato demandado se fundamentó en: a.- Que el contrato de opción de compraventa suscrito entre el ciudadano Alexis Dorta Rodríguez, titular de la cédula de identidad No. 5.968.714 y Juan Manuel Rodríguez Ramos, titular de la cédula de identidad No. 11.032.797, en su carácter de Presidente de mi representada, autenticado en fecha 20 de noviembre de 2.006 por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el No. 11, Tomo 159, por el inmueble constituido por la oficina N° 6-A, integrante del Edificio denominado "CENTRO PROFESIONAL MIRANDA", situada en la Avenida Generalísimo Francisco de Miranda, entre la Calle La Joya y la Avenida Elice, jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, es un contrato bilateral y se basó en que la norma rectora de la acción de cumplimiento de contrato, está contemplada en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece: "En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con las daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello".
Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención".
Artículo 1.160 "... Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley...".Del texto de las normas anteriores, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes para que proceda o no la acción de cumplimiento de contrato, objeto de la presente apelación, los cuales son: 1.- La existencia de un contrato bilateral y 2 - El incumplimiento de una de las partes respecto de una obligación principal.
Tal y como se desprende de la síntesis del proceso, mi representada interpuso una acción de Cumplimiento de Contrato y daños y perjuicios del Opción de Compraventa, motivado en el incumplimiento del demandado en negarse a entregar los documentos necesarios para proceder a la protocolización del documento definitivo de compraventa. La empresa celebró el contrato bilateral de opción compra venta, actuando bajo la presunción de buena fe, cumpliendo hasta el último momento con las obligaciones contraídas en el mismo, no así la parte demandada que actuó de mala fe, incumpliendo sus obligaciones contractuales de finiquitar dicha venta.
Ahora bien, dentro de los elementos sostenidos en la negociación, específicamente en la cláusula segunda de dicho contrato, se convino el lapso de treinta (30) días continuos contados a partir de la firma de dicho documento, lapso que podría ser prorrogable por treinta (30) días más, previo acuerdo escrito de las partes, resultando que sin que mediara escrito alguno, mediante acuerdo verbal, el lapso se prorroga, como en efecto se prorrogo.
Ahora bien, si bien es cierto que en el contrato de opción de compra venta se estableció que dichas prorroga solo podría efectuarse mediante acuerdo escrito entre las partes, no es menos cierto, la misiva de fecha 06 de febrero de 2007, emanada y suscrita por el ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, mediante la cual manifiesta y considera según lo contenido en la cláusula cuarta (referida a la notificación y entrega de los recaudos y monto de los gastos a que hubiera lugar para el momento de la firma en la Oficina de Registro), declara que hacer entrega de los recaudos exigidos por el Registro de la Oficina de Chacao para que se concretara la protocolización definitiva del bien inmueble objeto de la presente negociación, incumpliendo éste con señalado en la misiva y con el contrato compraventa celebrado con la parte actora, de dicha misiva determina que la prorroga estaba vigente, probando de esta manera lo dicho por mi representada en el libelo, donde quedo demostrado para la sentenciadora que la parte demandada no trajo a los autos elementos suficientes que demostrara haber cumplido con su obligación contraída en el contrato.
CAPITULO II
DE LOS INFORMES PRESENTADOS POR EL DEMANDADO
Alegan los recurrentes en su escrito de formalización de su apelación, que la Juez A-quo incurrió en un hecho falso, por cuanto no existía correspondencia entre los hechos previstos tanto en las disposiciones contenidas en el Contrato de Opción de Compra venta como en los hechos establecidos en las pruebas aportadas en el proceso, por lo que señalan que el Sentenciador dictó la sentencia en base a un falso supuesto de hecho, distinto al que se encontraba previsto en los mencionados documento.

El artículo 243 ordinal 5o del Código de Procedimiento Civil, prevé que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. Esta norma es acorde con el artículo 12 eiusdem, el cual dispone, entre otras cosas que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil consagra los principios de veracidad y legalidad de los jueces. Así pues, establece: "Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe".

De las normas antes transcrita, vemos que el legislador impone a los operadores de justicia el deber de analizar y revisar las actas sin sacar conclusiones ajenas al expediente, con la facultad de interpretar la intención de las partes al contratar. En tal sentido, el juez en su labor decisoria debe tener presente todo el estadio jurídico en el cual las partes se desenvolvieron y platearon su controversia para que una vez hecho su análisis, determinar la verdad verdadera.
Nuestro Máximo Tribunal ha señalado en forma reiterada que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el Juez incurra en
desnaturalización o desviación intelectual de su contenido. En este orden de ideas, la Sala ha establecido que '...El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato...'."
(Sentencia N° 00717 del 27 de julio de 2004.TSJ. Sala de Casación Civil. Exp. N° AA20-C-2003-000756. Magistrado Ponente Tulio Álvarez Ledo).
Ambas normas constituyen una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil en el ordenamiento jurídico venezolano, y sujetan la actividad decisoria del juzgador: a) Sólo sobre los hechos alegados en el proceso, sin extender su pronunciamiento a los no controvertidos por las partes; y, b) Sobre todos y cada uno de los alegatos en que quedó trabada la litis, so pena de cometer el vicio de incongruencia positiva o incongruencia negativa, respectivamente.
Este requisito de congruencia está referido a aquellos hechos alegados en la demanda y en la contestación, pues luego de ello no es posible alegar nuevos hechos, por disposición del articulo 364 del Código de Procedimiento Civil.
El falso supuesto está consagrado en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, que establece: "En la sentencia del recurso de casación, la Corte Suprema de Justicia, se pronunciará sobre las infracciones denunciadas, sin extenderse al fondo de la controversia, ni al establecimiento ni apreciación de los hechos que hayan efectuado los Tribunales de instancia, salvo que en el escrito de formalización se haya denunciado la infracción de una norma jurídica expresa que regule el establecimiento o valoración de los hechos, de las pruebas, o que la parte dispositiva del fallo sea consecuencia de una suposición falsa por parte del Juez, que atribuyó a instrumentos o actas del expedientes menciones que no contiene, o dio por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en autos o cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo......".
La doctrina patria ha definido como el vicio de falso supuesto de la sentencia, al respecto se aprecia que el aludido vicio se bifurca en dos sentidos 1) El vicio de falso supuesto de hecho, en el cual la Juez al dictar una decisión, la fundamenta en hechos inexistentes falso o no relacionados con el asunto objeto de la controversia; y 2) El vicio de falso supuesto de derecho, cuando el sentenciador realiza una incorrecta interpretación de la norma, aplicando las consecuencias previstas en dicha norma a la circunstancia de hecho fácticas. (Vid. Sentencia N° 2007-1778, de fecha 22 de octubre de 2007, caso: Guillermo Bernal Vs El Estado Táchira).
Ahora bien, en cuanto al falso supuesto de hecho, advierte que se patentiza de dos maneras, a saber: como se indicó anteriormente, cuando al dictarse una sentencia su decisión se fundamenta en hechos inexistentes, falsos o que acaecieron de una manera distinta a la apreciada en su pronunciamiento, es decir, se trata de un hecho positivo y concreto que ha sido establecido falsa o inexactamente a causas de un error de percepción de conformidad con la interpretación jurisprudencial realizada de forma reiterada y pacífica por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela (Vid. Sentencias Nros. 00092,00044 y 06159, de fechas 19 de enero de 2006,3 de febrero de 2004 y 9 de noviembre de 2005, respectivamente).
Aunado a lo anterior, para la determinación del vicio de falso supuesto de hecho es necesario que resulte totalmente falso el supuesto o supuestos que sirvieron de fundamento a lo decidido, ya que cuando la falsedad es sobre uno o unos motivos, pero no sobre el resto no puede decirse que la base de la sustentación de la decisión sea falsa, ergo, la certeza y la demostración del resto de los motivos impiden anular la sentencia, siempre que la prueba de éstos últimos lleven a la misma conclusión a quien decide, tal y como al respecto ha sido asentado por la jurisprudencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela mediante sentencias de fechas 7 de noviembre de 1985 y 20 de noviembre de 2001).
Es por ello, que sobre la base de las anteriores premisas, no se determina que en el caso de autos el Juzgado A-quo apreció erróneamente los hechos que le sirvieron de fundamento para dictar la Sentencia apelada, ya que la acción de cumplimiento de contrato, objeto de la presente apelación, se fundamentó en 1.- La existencia de un contrato bilateral y 2.- El incumplimiento de una de las partes respecto de una obligación principal, en el caso concreto de la parte demandada.

En dicho escrito de apelación, los apoderados reconocen la misiva de fecha 06 de febrero de 2007, aportada en el escrito de pruebas de mi representada, con esa misiva reconoce que la prórroga del contrato de opción de compra venta se dio, a pesar de lo que establecía el contrato en su Cláusula Segunda,., "la vigencia de 30 días continuos y que se podía prorrogar por un lapso de treinta (30) días adicionales, previo acuerdo dado por escrito entre las partes...", confirmándose lo dicho por mi representada en la línea 15 del folio segundo del libelo de la demanda que: "resultando, que sin que mediara escrito alguno, mediante acuerdo verbal, el lapso se prorrogara" y en la sentencia aquí apelada el sentenciador decidió que la prórroga del contrato estaba vigente a pesar de que no constaba en autos escrito entre las partes, tal y como se alegó en el libelo de la demanda. Hecho éste rechazado específicamente por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda y ahora se apoyan en dicha misiva de fecha 06 de febrero de 2007, los apoderados judiciales apelantes para señalar que la Juez A-quo se fundamento en un hecho falso, cuando a consecuencia del contenido de dicha misiva se decide que el demandado incumplió por falta de interés para finiquitar la venta.

De acuerdo a la admisión de los hechos por parte del demandado, reconociendo así la misiva generada por él en fecha 06 de febrero de 2007 que cursa en los folios 95 y 96 del expediente, siendo así valorada y respetada por el Juez de Primera Instancia, partiendo siempre del principio que rige el derecho probatorio en nuestro país. El demandado en su escrito de apelación sustenta que si existió prorroga Legal. Cabe destacar que el Juez de Primera Instancia sentenció basándose y valorando todas las pruebas que constan en los autos, pero principalmente en la misiva arriba identificada, donde indico que realmente existió una prorroga legal, que desde un inicio abre la controversia del caso, cuando el demandado el ciudadano ALEXIS DORTA Rodríguez y sus apoderados no admitieron los hechos y negaron dicha prueba, manifestando así el vencimiento de la prorroga legal y por tanto la extinción del contrato. Sin embargo ciudadano juez me llama la atención una apelación por un Falso Supuesto de hecho donde los apoderados del demandado están afirmando y reconociendo la prórroga, basándose en otro supuesto distinto al de la controversia planteada en la contestación de la demanda, cuando indicaron que la culminación del documento definitivo de venta no se pudo realizar por causas imputadas a mi representada judicial, por haber vencido el tiempo natural establecido en el contrato pan formalizar la venta en fecha 20 de diciembre de 2006. En tal sentido, no se visualiza el falso supuesto de hecho denunciado por los apelantes de la sentencia, en el cual según ellos incurrió el sentenciador.

Definitivamente, ciudadana Juez de Alzada, la mencionada sentencia está ajustada a los requerimientos exigidos por la Constitución, convencida de que la decisión tomada por el Juez A-quo es la correcta, máxime si se valora efectivamente el hecho de que mi representada cumplió con todos los requerimientos necesarios para comprar el inmueble al demandado reconviniente y que fue valorado por la juzgadora y motivo más que suficiente para haber declarado con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato y daños y perjuicios incoada por mi representada contra el ciudadano Alexis Dorta Rodríguez, por el incumplimiento atribuido a éste de no proceder a la protocolización del documento de venta del inmueble, tal y como se señalo en el escrito libelar y se probó en los autos del expediente.

Planteado lo anterior, al haberse demostrado y estudiado en la presente decisión que la actora dio cumplimiento a sus deberes frente al contrato celebrado e igualmente demostrado el incumplimiento del demandado, ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, que hiciera procedente la decisión del cumplimiento de contrato, razón por la cual debe declararse sin lugar la apelación propuesta por haberse demostrado a lo largo del iter procesal el cumplimiento de la parte actora.
CAPITULO III PETITORIO
Por todos los motivos expuestos, leyes y el criterio jurisprudencial transcrito en el presente escrito, es por lo que en nombre de mi representada "COMERCIALIZADORNEOPHARMA DE VENEZUELA C.A", solicito sea admitido el mismo, sustanciado conforme a derecho y declarada "Sin Lugar" la presente Apelación y en consecuencia ratificada la Sentencia de fecha de fecha 02 de octubre de 2013, emanada del Juzgado Séptimo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera instancia en Lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas expediente N° 717-12(…)”

TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA
Se inició la presente causa mediante escrito libelar (más anexos) presentado en fecha 09 de abril de 2007, por la abogada Arabella Margarita Serrano y Cristina Narváez Ruiz. (F.01 al 09).
Previa distribución de ley, le correspondió conocer el presente asunto al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual, mediante auto dictado en fecha 06 de junio de 2007 admitió la presente demanda (F. 19 y 20, ambos inclusive).
En fecha 18 de julio de 2007, la abogada Cristina Narváez Ruiz, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó el pago de los emolumentos correspondientes a los fines de practicar la citación personal de los demandados. (F.28).
Mediante diligencia de fecha 11 de junio de 2007 la parte actora, consignó los fotostatos necesarios a los fines de la elaboración de las compulsas (F.21).
En fecha 11 de octubre de 2007, el ciudadano Antonio Capdevielle, en su carácter de Alguacil Titular, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación al ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, en virtud de que la persona a quien se encontraba dirigida la compulsa y orden de comparecencia no respondió al llamado. (F. 30 y 31, ambos inclusive).
En fecha 04 de diciembre de 2007, el abogados José Rodolfo Sberna Rath, representante judicial de la parte demandada, procedió a dar contestación a la demanda y formuló reconvención. (F. 46 al 55, ambos inclusive).
En fecha 10 de enero de 2008, el Tribunal de la causa admitió la reconvención propuesta por la parte demandada. (F. 82).
En fecha 21 de enero de 2008, la abogada Arabella Serrano, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, procedió a dar contestación a la reconvención presentada por la parte demandada, ciudadano ALEXIS DORTA. (F. 84 al 87, ambos inclusive).
En fecha 28 de febrero de 2008, las abogadas Arabella Serrano y Cristina Narváez, en su carácter de apoderadas judiciales de la parte actora, consignaron escrito de pruebas. (F. 90 al 93, ambos inclusive).
Mediante diligencia de fecha, 29 de marzo de 2008, la abogada Cristina Narváez, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó pruebas promovidas en el escrito de contestación, que en la oportunidad de consignarlo se traspapelaron. (F.96 al 101, ambos inclusive).
En fecha 02 de abril de 2008, el Tribunal de la causa se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte actora. (F. 102).
En fecha 04 de agosto de 2008, las abogadas Arabella Serrano y Cristina Narváez, en su carácter de apoderadas judiciales de la parte actora, consignaron escrito de informes. (F. 106 al 109, ambos inclusive).
En fecha 22 de junio de 2009, la abogada Arabella Serrano, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó al juez que se avocara al conocimiento de la causa. (F. 111).
En fecha 26 de junio de 2008, la Jueza Temporal del Tribunal de la causa, Dra. Marisol Alvarado, se abocó al conocimiento de la causa en el estado que se encontraba. (F. 112).
En fecha 21 de julio de 2010, se abocó al conocimiento de la causa, el Juez Provisorio, Dr. Luis Tomás León. (F. 119).
En fecha 02 de agosto de 2010, el Tribunal ordenó la notificación del abocamiento dictado en fecha 21 de julio de 2010 a la parte demandada ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, mediante cartel, en virtud de que no constaba en autos domicilio procesal. (f. 123).
Mediante oficio de fecha 13 de febrero de 2012, el Tribunal de la causa ordenó remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, a los fines de su distribución equitativa a través del Sistema Juris 2000, en virtud de la Resolución Nº 2011-0062 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 30 de noviembre de 2011. (F. 134).
En fecha 12 de abril de 2012, fue recibido el presente expediente en el Juzgado Séptimo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerantes de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según resolución Nº 2011-062 de fecha 30 de noviembre de 2011, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia. (F. 135).
Mediante diligencia de fecha 26 de abril de 2012, la abogada Cristina Narváez Ruiz, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal se avocara al conocimiento de la causa. (F. 136).
En fecha 27 de abril de 2007, el Juez del Juzgado Séptimo Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se abocó al conocimiento de la presenta causa. (F. 139).
En fecha 09 de julio de 2013, el Juez Rolando Dorta López, se abocó al conocimiento de la presente causa, en virtud del oficio Nº Cj-13-1453 de fecha 06 de mayo de 2013, mediante el cual, fue designado Juez Temporal del Juzgado Séptimo Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, se ordenó la notificación de las partes para la continuación del juicio. (F. 144 y 145, ambos inclusive).
En fecha 29 de julio de 2013, la abogada Arabella Serrano, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, se dio por notificada del abocamiento del ciudadano Juez Rolando Dorta López. (F.146).
En fecha 07 de agosto de 2013, la Dra. Milena Márquez Juez Titular, luego de haber culminado la suplencia en el Juzgado Duodécimo de Primera instancia, se abocó al conocimiento de esta causa. (F. 151).
En fecha 02 de octubre de 2013, Juzgado Séptimo Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, procedió a dictar sentencia declarando PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA fuera intentada por la sociedad mercantil NEOPHARMA VENEZUELA C.A., contra el ciudadano ALEXIS DORTA, SEGUNDO: SIN LUGAR la RECONVENCIÓN que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA Y DAÑOS MORALES Y MATERIALES, fuera intentada por el ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada reconviniente, ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, a la ejecución del contrato compra venta, CUARTO: SE ORDENA a la parte actora en proceder a pagar la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (300.000,00), que corresponden al saldo del precio de venta según el contrato, QUINTO: SE CONDENA a la parte demandada reconviniente al pago de las costas. (F. 171 al 198, ambos inclusive).
En fecha 08 de octubre de 2013, la abogada Arabella Serrano, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, se dio por notificada de la sentencia emanada por el Juzgado Séptimo Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en fecha 02 de octubre de 2013 y solicitó la notificación de la parte demandada. (F. 199).
En fecha 09 de octubre de 2013, el Tribunal ordenó la notificación mediante boleta del ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, parte demandada en el presente juicio. (F. 201).
En fecha 25 de octubre de 2013, comparece el ciudadano Jairo Álvarez, en su carácter de Alguacil del Juzgado Séptimo Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación al ciudadano ALEXIS DORTA, en consecuencia, consignó original y copia sin firmar. (F. 203 y 204, ambos inclusive).
En fecha 20 de noviembre de 2013, la abogada Arabella Serrano, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó la notificación por carteles del demandado, ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ. (F. 205).
En fecha 21 de noviembre de 2013, el Juzgado Séptimo Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia ordenó librar cartel de notificación al ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, parte demandada en el presente juicio. (F.207).
En fecha 28 de noviembre de 2013, la abogada Arabella Serrano, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó la entrega de los carteles librados, a los fines pertinentes legales. (F. 208).
En fecha 12 de diciembre de 2013, la abogada Arabella Serrano, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó cartel de notificación al demandado ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, publicado en el Diario “El Universal”. (F. 210).
En fecha 08 de enero de 2014, el abogado Daniel Alberto Fragiel en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, se dio por notificado de la sentencia dictada en fecha 02 de octubre de 2013. (F. 218).
En fecha 08 de enero de 2014, el abogado Daniel Alberto Fragiel en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, apeló de la sentencia dictada por el Juzgado Séptimo Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en fecha 02 de octubre de 2013. (F. 219).
En fecha 10 de enero de 2014, el Tribunal oyó la apelación en ambos efectos y ordenó la remisión inmediata del presente expediente al Tribunal de Alzada correspondiente. (F. 220).

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
1. DE LA DEMANDA
En fecha 09 de abril de 2007, las abogadas Arabella Serrano y Cristina Narváez, representantes legales de COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A., consignaron libelo en el cual expusieron lo siguiente:
Señala la parte actora que en fecha 20 de noviembre de 2006, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 11, Tomo 159, el ciudadano Alexis Dorta celebró con el ciudadano Juan Manuel Rodríguez Ramos, éste último en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil Comercializadora Neopharma de Venezuela, C.A., contrato de opción de compraventa, por el inmueble, constituido por una oficina sometida al régimen de propiedad horizontal, integrante del edificio denominado “CENTRO PROFESIONAL MIRANDA”, situada en la Avenida Generalísimo Francisco de Miranda, entre la Calle La Joya y la Avenida Elice, jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, distinguida con el número y letra 6-A, ubicada en el lado noreste de la planta 6ta., al lado de la escalera principal del edificio.
Agrega la parte accionante que en la cláusula segunda del contrato se convino el lapso de treinta días continuos contados partir de la firma de dicho contrato, lapso que podía ser prorrogado por treinta (30) días mas, previo acuerdo escrito de las partes. Frente a lo cual agrega que “resultando, que sin que mediara escrito alguno, mediante acuerdo verbal, el lapso se prorroga, como en efecto se prorrogó, para el veinte (20) de enero de los corrientes (20/01/07) y posteriormente en virtud de la espera de la firma del documento definitivo por parte de Consorcio Fonbienes, se acuerda en la reunión sostenida el día 02 de febrero de 2007, en la oficina de nuestra representada [parte actora], ubicada en el piso 4, oficina 4-B del mismo edificio donde se encuentra la oficina objeto del contrato de opción de compraventa, en presencia del Sr. Alexis Dorta Rodríguez, Sr.l José Luis Jesurum Paz, Sra. Engracia Valdespino y Sr. Juan Manuel Rodríguez, esperar para que fuera fijada la fecha de la firma del documento definitivo por parte del Consorcio Fonbienes, entregándole al Sr. Dorta la carta de fecha 01/02/07, emanada del Consorcio y dirigida al Sr. Dorta, en la cual se le indicaba que efectivamente el crédito solicitado había sido aprobado”.
Continúa alegando la representación judicial actora que en la cláusula tercera del contrato se establece el precio de venta convenido entre los contratantes, constituido por la cantidad de trescientos ochenta millones de bolívares (Bs. 380.000.000,00), cantidad que debía ser pagada en el acto de protocolización del documento definitivo de compraventa por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, recibiendo el vendedor en el acto de la firma de la opción de compra-venta la cantidad de ochenta millones de bolívares (Bs. 80.000.000,00), mediante cheque Nº 62000008, de fecha 20/11/2006, a la orden de Alexis Dorta, contra el Banco Bolívar, por concepto de arras en garantía de la compra venta, cantidad que sería imputable al precio de venta al momento del otorgamiento del documento definitivo.
Aduce la actora que en la parte final de la cláusula cuarta, se indica que el vendedor se compromete a presentar el documento definitivo de compraventa por ante la Oficina del Registro Inmobiliario, y que tal y como –a su decir- es de conocimiento del ciudadano Alexis Dorta, en fecha 22 de noviembre de 2006, la accionante introduce el documento de propiedad del inmueble al Consorcio Fonbienes para la tramitación del crédito para la adquisición del inmueble dado en opción de compra venta, y agrega que tal situación fue aceptada por el demandado quien en su carácter de propietario y vendedor del inmueble suministra todos los recaudos iniciales como la certificación de gravamen del inmueble, solvencia de Hidrocapital, original de la liquidación de los Impuestos Urbanos con vencimientos al 31/01/07 y 31/02/07, pago de electricidad, quedando a la espera por entregar las solvencias de aseo urbano y de derecho de frente, así como el RIF personal del demandado.
Seguidamente expone que “no obstante el vendedor, estar en conocimiento de la solicitud del crédito al Consorcio Fonbienes, quien elaborará y presentará el documento definitivo de venta en las condiciones de pago establecidas en el documento del crédito hipotecario. Que en fecha 05/02/07, el Consorcio Fonbienes envía el borrador del documento definitivo de venta a nuestra representada, a los fines de que se presente al vendedor para su aprobación, el señor Alexis Dorta no acusó recibo, ni da repuesta alguna sobre cualquier objeción al documento de compra venta que oportunamente se le hace llegar su revisión, a los fines de ser presentado con todos los recaudos por ante la oficina del Registro inmobiliario para su protocolización, sino que un acto de mala fe, presenta por ante la Oficina Subalterna de Registro un documento de compra venta , que en ningún momento nuestra representada tuvo conocimiento de dicho documento, tampoco era lo procedente que el lo presentara, dado el crédito con el Consorcio Fonbienes”.
Agrega la representación actora, que el demandado actuando igualmente de mala fe, en fecha 04/02/07 cambia una de las cerraduras de la puerta de la oficina, ya que las llaves de la misma se encontraban en poder de la actora, al haber sido entregadas en la fecha de la firma del contrato de opción de compra venta, motivo por el cual la actora tenía dentro de la oficina una serie de productos y equipos médicos, los cuales quedaron dentro de ella, lo cual le fue notificado al demandado mediante comunicación de fecha 14/02/07 y se le solicita la entrega de los mismos, lo cual se produjo de forma personal por parte del demandado quien entregó los productos y equipos a dos trabajadores de la empresa actora.
En cuanto al derecho la parte actora fundamentó la presente acción en los artículos 1.167, 1.159, 1.160, 1.357, 1.360, 1.257, 1.354 del Código Civil.
Concluyen que “de lo expuesto se infiere que en el aludido contrato de opción de compra venta nuestros mandantes cumplieron cabalmente con su obligación, no obteniendo de parte del señor Alexis Dorta Rodríguez, el interés en querer finiquitar la venta del inmueble con nuestra representada, en consecuencia es evidente que el demandado antes citado, no hizo ningún acto, ni presentó los requisitos necesarios, tales como las solvencias de derecho de frente, aseo y el Rif. Personal para proceder a la protocolización del documento definitivo de compraventa, incumpliendo con lo establecido en el contrato de opción de compra venta”.
Seguidamente solicitaron medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la controversia.
Demandaron en el petitorio de su escrito libelar el cumplimiento del contrato de opción de compra venta por parte del ciudadano Alexis Dorta y que “proceda a otorgarle ante la Oficina Subalterna del Registro correspondiente, el documento definitivo de venta y en el supuesto de que no convenga en la misma, el Tribunal ordene realizar la misma o en su defecto que la sentencia definitiva que declare con lugar nuestra acción sirva de título para la protocolización ante la Oficina de Registro Inmobiliario, previa consignación ante el Tribunal de la diferencia del monto total de la compraventa del inmueble, a favor del vendedor. Segundo: Que para el caso de ordenar la protocolización del documento definitivo de compraventa, se establezca un plazo para efectuar la misma y se ordene la indemnización del pago de la cláusula penal, establecida en la cláusula quinta del referido contrato de opción de compra venta, cuyo monto es la cantidad de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00) con sus respectivos intereses desde la fecha de incumplimiento hasta que la misma se haga efectiva, las cuales deben ser objeto de una experticia complementaria del fallo (…)”.

2. DE LA CONTESTACIÓN
En fecha 04 de diciembre de 2007, el abogado Jose Sberna, representante legal del ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ consignó escrito de contestación en el cual señaló lo siguiente:

“(…) CAPITULO I
RECHAZO GENERAL.
En nombre de mi representado rechazo, niego y contradigo toda la demanda tanto en los hechos como en el derecho por no ser ciertos los planteamientos de fondo de la acción y no ser aplicables las normas invocadas.
CAPITULO II
RECHAZO ESPECÍFICO.
Si bien es cierto que se celebro un contrato de opción de compraventa en fecha 20 de noviembre del 2006 mediante documento autenticado por ante la Notaría Publica Séptima del Estado Miranda del Municipio Chacao, anotado bajo el Nº ll tomo 159, por un inmueble ya antes señalado por la parte demandante, el cual fue anexo por la parte demandante en fecha diez y seis (16) de abril del 2007 por medio de diligencia en ese acto y acompañado con la letra marcada "B" al cual hacemos mención.

También es cierto que en la Cláusula (sic) segunda de dicho documento, se evidencia que la vigencia de esta opción compraventa era por 30 días continuos contados a partir de la fecha de dicha negociación la cual fue como celebrada como se explico antes el Veinte (20) del mes de noviembre de dos mil seis (2006)........(hasta aquí estamos de acuerdo.)
(Queremos aclarar y aceptamos parcialmente)..........lo cual implico que la duración natural de dicho contrato era y fue hasta el Veinte (20) día del mes de diciembre del dos mil seis (2006). Además, dispone esa cláusula la posibilidad de que al vencimiento natural (el cual como indiqué venció el 20.12.2006) se pudiera prorrogar por treinta (30) días adicionales, previo acuerdo dado por escrito entre las partes. (subrayado nuestro importante)
Rechazamos, negamos y contradecimos categóricamente parte del texto que señala la parte demandante en su escrito del libelo de la demanda en el segundo (2) folio, línea quince (15) donde señala ""Resultando, que sin que mediara escrito alguno, mediante acuerdo verbal, el lapso se
prorrogara......... "" (señalado por la parte demandante tal y como lo describimos nosotros, demostrando así la mala fe de la parte demandante al inventar y adicionar dicha frase inexistente en el texto de la segunda cláusula (sic) de la opción compra venta antes señalada, propiciando esta grave injuria en el debido proceso a fin de engañar a este digno tribunal con su mala fe;
Definimos injuria según Guillermo Cabanellas de Torres como "" En sentido lato, todo hecho o dicho contrario a la razón o a la injusticia. Agravio o ultraje de palabra o de obra, con intención de deshonrar, afrentar, envilecer, desacreditar, hace odiosa, despreciable o sospechosa a otra persona, mortificarla con sus defectos, ponerla en ridículo o mofarse de ella.................. En derecho civil, En el orden patrimonial, a través de la apreciación del daño moral por los tribunales, las injurias pueden determinar un resarcimientos discrecional de perjuicios, ello se toma más evidente, ya en la jurisdicción mercantil cuando se lesionan los intereses, al desprestigiar al comerciante.........""

Rechazo, niego y contradigo categóricamente todo el texto siguiente que señala la parte demandante en su escrito del libelo de la demanda en el segundo (2) folio ,línea diez y seis en adelante (16 y siguientes ) donde señala "como en efecto se prorrogo para el veinte de enero (20-01-2007) y posteriormente en virtud de la espera de la firma del documento definitivo por parte del Consorcio Fonbienes, se acuerda en la reunión sostenida el día dos (02) de febrero del 2007 , en la oficina de nuestra representada, ubicada......entregándole al Sr Dorta una carta de fecha 01-02-07 emanada del Consorcio y dirigida al Sr Dorta en el cual le indica que el crédito solicitado había sido aprobado el cual la parte demandante lo consigna en fecha diez y Cabe señalar y explicar que nunca se prorrogo dicho lapso de duración de 30 días que señala la clausula (sic) segunda, ya que para que se hubiese prorrogado es necesario e imprescindible tal y como lo señala la clausula (sic) , la existencia de un acuerdo escrito de ambas partes , por ende tal lapso de tiempo de vigencia del documento de opción compra venta venció el veinte (20) del mes de diciembre del 2006 ...( tal y como lo señala la parte demandante en el folio catorce (14) contracara línea seis (2) y siete (7) del documento de opción compra venta.)
También queremos señalar que dicha carta que señalan que envió Fonbienes al Sr Dorta, parte demandada en este proceso nunca fue recibida por nuestra parte, además que dicha carta tiene fecha del 01-02-2007 que según computo calendario es emitida CUARENTA Y TRES DÍAS (43) siguientes al vencimiento del lapso de vigencia del documento de opción compraventa y DOCE DÍAS (12) siguientes al supuesto e inexistente lapso de prórroga del referido contrato de opción compra venta. También cabe señalar que el documento de opción compraventa fue celebrado entre el Sr Alexis Dorta propietario del inmueble y Comercializadora Neopharma de Venezuela C.A. en dirección de su presidente Juan Manuel Rodríguez Ramos y NO y NUNCA Consorcio Fonbienes.

Rechazo, niego y contradigo categóricamente la supuesta mala fe que alega la parte demandante en el folio cuatro (4) línea quince (15) donde señalan al Propietario del inmueble el Sr Alexis Dorta, de actuar de mala fe, al cambiar la cerradura de entrada a su inmueble luego de cuarenta y seis (46) días, de vencido el lapso de la opción compra venta, en virtud, que es necesario mencionar que habiendo terminado el lapso de vigencia de dicha opción compra venta el día veinte (20) de diciembre del 2006 ninguna de las partes acordó prorrogar dicha opción. (Subrayado nuestro.), ni consta prueba alguna que acredite tal circunstancia. Vencido ese lapso natural, quedé libre en disponer del inmueble y como quiera que aún cuando no se celebró dicha negociación por causa imputable a COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A por haber culminado el tiempo establecido para formalizar dicha venta.
Ciudadano Juez, de esta manera rechazo todos y cada uno de los hechos y fundamentos de la acción uno a uno conforme a lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, y solicitamos al tribunal por ser falsos todos estos alegatos esgrimidos por la parte actora desecha la acción en los términos por ella propuesta.
CAPITULO III
LA VERDAD DE LOS HECHOS.

Mi representado Por documento autenticado en fecha del Veinte (20) de noviembre de dos mil seis (2006), ante la oficina del Público Séptimo Interino del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nro. 11, tomo 159 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría, celebro un contrato de opción de compraventa por un inmueble más adelante señalado, el cual ya fue anexado a este expediente por la parte demandante en fecha diez y seis (16) de abril del 2007 por medio de diligencia en ese acto y acompañado con la letra marcada "B" al cual hacemos mención. Dicha opción la hube celebrado en carácter de propietario del inmueble constituido por una oficina sometida al régimen de Propiedad Horizontal, integrante del Edificio denominado "CENTRO PROFESIONAL MIRANDA", situada en la avenida Generalísimo Francisco de Miranda. Dicha Oficina esta distinguida con el numero y letra seis-A (6-A), ubicada en el lado noroeste de la planta 6ta., al lado de la escalera principal del edificio. Dicho inmueble tiene una superficie aproximada de noventa y cinco metros cuadrados con sesenta y dos decímetros cuadrados (95,62 m2), cuyos linderos son los siguientes: NORTE: con fachada principal del edificio; SUR: pasillo de circulación, escalera principal y oficina distinguida con la letra D de esta planta; ESTE: oficina distinguida con la letra B de esta planta; OESTE: con fachada lateral oeste del edificio. Le corresponde un porcentaje de dos enteros con treinta y una centésimas por ciento (2.31%) sobre los derechos y cargas de la comunidad del propietario, según consta en el documento de condominio, protocolizado ante la oficina subalterna del Tercer Circuito de registro del Municipio Autónomo Chacao, en fecha 6 de septiembre de 1996 , bajo el numero 17, tomo 20 del protocolo primero, junto con la compañía COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A, en carácter de optante, estando representada para ese acto por su presidente JUAN MANUEL RODRÍGUEZ RAMOS, quien es venezolano, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad numero V-ll.032.797, representación que consta en documento debidamente registrado ante el registro mercantil I de la Circunscripción Judicial del distrito capital y estado Miranda, Nro. 65, tomo 164-A-Pro, de fecha 21 de julio del 1998 como se evidencia de la certificación que hizo la oficina notarial al momento de celebrar la opción de compra venta que nos ocupa.
En el referido negocio jurídico marcado con la letra "B" me comprometo a vender el inmueble arriba identificado señalado en la cláusula Nro. l de dicho Documento de opción de compra venta.
De la cláusula segunda de dicho documento, se evidencia que la vigencia de esta opción compraventa era por 30 días continuos contados a partir de la fecha de dicha negociación la cual fue como celebrada como se explico antes el Veinte (20) del mes de noviembre de dos mil seis (2006) lo cual implica que la duración natural de dicho contrato era hasta el Veinte (20) día del mes de diciembre del dos mil seis (2006). Además, dispone esa cláusula la posibilidad de que al vencimiento natural (el cual como indiqué venció el 20.12.2006) se pudiera prorrogar por treinta (30) días adicionales, previo acuerdo dado por escrito entre las partes. Es necesario mencionar que habiendo terminado el lapso de vigencia de dicha opción compra venta el día veinte (20) de diciembre del 2006 ninguna de las partes acordó prorrogar dicha opción. {Subrayado nuestro.), ni consta prueba alguna que acredite tal circunstancia Vencido ese lapso natural, quedé libre en disponer del inmueble y como quiera que aún cuando no se celebró dicha negociación por causa imputable a COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A por haber culminado el tiempo establecido para formalizar dicha venta, quedé comprometido según la cláusula QUINTA a devolver la suma de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES ( Bs.40.000.000, 00) que me entregara el optante comprador por concepto de parte de las arras.
En vista de ello y cumpliendo a cabalidad mis obligaciones anteriormente descrita y contraídas procedí a introducir ante El Juez Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Y en fecha trece (13) de febrero del 2007 le dio entrada el Juzgado Octavo de Municipio de la circunscripción judicial del área metropolitana de caracas, la Solicitud de Oferta Real incoada por el Sr. Alexis Dorta Rodríguez contra Comercializadora Neopharma de Venezuela C.A. Recibida dicha solicitud el Tribunal ya en conocimiento de la Solicitud ordeno el traslado y constitución de ese juzgado en el lugar señalado como domicilio procesal de la Compañía Comercializadora Neopharma de Venezuela C.A. todo esto según la Clausula (sic) DECIMA del documento de opción compra venta debidamente señalado y anexado al expediente marcado con la letra "B", dicho traslado fue fijado para las cuatro de la tarde (04:00 pm) del día catorce (14) de febrero del 2007 , y así fue al día siguiente se presento el tribunal y se constituyo en el sitio indicado por la parte demandante en su opción compra venta , a fin de cumplir con la clausula (sic) quinta de la opción compra-venta en cuestión . Dicho expediente numerado con el Nº s-5035 por Oferta real es consignado en este momento y acto de manera de copia certificada y marcada con la letra "D", y consta de diez y nueve (19) folios ,para así poder demostrar como el Sr Alexis Dorta Rodríguez cumplió con las obligaciones contraídas en la opción compra-venta.
Es por estas razones que siendo falso el supuesto en que se fundamenta la acción esta debe ser declarada SIN LUGAR. Y por ello solicitamos que sea declarada improcedente la demanda, como solicitamos sea así declarado.

CAPITULO IV
PETITORIO FINAL DEMANDA PRINCIPAL

Por último solicitamos al Tribunal sustancie el presente expediente conforme a derecho y declare en la definitiva SIN LUGAR la demanda presentada por COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA C.A. contra ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, con la correspondiente condenatoria en costas.

CAPITULO V
LA RECONVENCIÓN.
En nombre de nuestro representado ALEXIS DORTA RODRIGUE^ identificado en autos, procedemos formalmente a reconvenir, como en efecto reconvenimos a la parte demandante del juicio principal COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA C.A. identificado en autos en Cumplimiento de Contrato y derecho que explicamos a continuación.
CAPITULO VI
MEDIDA PREVENTIVA.

Por cuanto consideramos que la pretensión de derecho de nuestra reconvención hacia la parte demandante, está plenamente demostrado, conforme a lo preceptuado en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil o en su defecto está demostrado como probable que es jurídicamente probable la posición materia de nuestra pretensión , es decir que existe plena prueba del "fomus bonis juris" a favor de mi representado, específicamente con los motivos de hecho y de derecho ya reseñados en la contestación de la demanda y por cuanto consideramos que está plenamente demostrado el requisito de la existencia del peligro inminente que amenaza la efectividad del derecho controvertido con esta acción de intentar una demanda sin justa causa demostrada, cuando en verdad si fueron cumplidos todas la obligaciones del contrato por parte del vendedor ahora parte demandada, la cual solicita la reconversión, respetuosamente es decir, existe plena prueba del "Mala fe " a favor de mi representado, es por lo que ciudadano juez pedimos que a los fines de que no queden ilusorias las pretensiones de mi mandante se decrete en el cuaderno separado de medidas un embargo preventivo de la suma señalada como indemnización a favor del Sr Alexis Dorta, contra una cuenta corriente en el Banco Bolívar, agencia Centro Lido, en la cuenta corriente N90150-0101.17.0300001068 a nombre de Comercializadora Neopharma de Venezuela , C.A. y/o se acuerde decretar UNA PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRABAR el siguiente inmueble propiedad de COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA C.A. dicho bien inmueble es una oficina sometida al régimen de propiedad horizontal , integrante del edificio denominado CENTRO PROFESIONAL MIRANDA, situada en la avenida Generalísimo Francisco de Miranda, entre la calle La Joya y la Avenida Elice, en jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda distinguido con el numero y letra cuatro-B(4-B) . Dicha Oficina tiene una superficie aproximada de Noventa y dos Metros cuadrados con setenta y tres Decímetros Cuadrados (92,73 m2) y cuyos linderos son los siguientes NORTE: fachada principal del edificio; SUR: con vestíbulo de los ascensores, escalera de escape y oficina distinguida con la letra D de la respectiva planta; ESTE: fachada lateral este; y OESTE: con la oficina distinguida con la letra A de la planta cuarta. Este inmueble le pertenece a la compañía anteriormente descrita según documento público Registrado ante el Registro Publico del Municipio Chacao del Estado Miranda de fecha veinte y cuatro (24) de Octubre del dos mil dos (2002) quedando registrado bajo el numero 7, tomo 4, protocolo primero. Todo esto a fin de que no quede ilusoria la sentencia del presente juicio. Dicho documento se consigna en este acto en copia simple marcada con la letra E , consta de 3 folios.

CAPITULO VII
ESTIMACIÓN.

En virtud de lo arriba expuesto y de conformidad con los artículos 31 y 33 del código de procedimiento civil, estimamos la presente acción contentiva en la reconvención por daños morales y materiales en la cantidad de Cuatrocientos millones de Bolívares (Bs. 400.000.000,00), mas su corrección monetaria, y sus debidos intereses bancarios.

CAPITULO VI
PETITORIO.
Por todo lo antes expuesto, en nombre de nuestro representado ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, ya antes identificado, reconvenimos formalmente como en efecto lo hacemos a la empresa COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA C.A ya identificada a fin de que convenga o a ello sea condenada por el tribunal en:
PRIMERO: Que declare que la empresa demandante reconvenida no cumplió en el lapso establecido de 30 días pactado en la opción compraventa que se firmo el día veinte (20) de noviembre del 2006 y venció el Veinte (20) de diciembre del 2006, establecido en la cláusula segunda.
SEGUNDO: Que declare que la empresa demandante reconvenida miente al agregar un texto que no está escrito en la opción compra venta en la cláusula (sic) segunda tal como lo explicamos y demostramos en la pagina tres (03) de nuestra contestación en la parte del RECHAZO ESPECIFICO.
TERCERO: Que declare que la empresa demandante reconvenida no quiso aceptar el ofrecimiento de Oferta Real que hiciera el Tribunal Octavo de Municipio, en el domicilio legal de la empresa en cuestión donde se le entregaría en ese acto un cheque de gerencia por la cantidad de cuarenta millones cuatrocientos mil bolívares a fin de cumplir con la quinta clausula (sic) de la opción. Negación esta de mala fe por parte de la empresa para poder intentar esta demanda de cumplimiento de contrato para así ocasionarle daños morales y materiales a mi cliente el Sr Alexis Dorta Rodríguez.
CUARTO: En que como parte que intentare una demanda sin fundamento real y preciso y solo con el ánimo de ocasionar un daño moral y material, deba pagar las costas y costos del presente proceso, incluyendo los honorarios de los abogados, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con al artículo 648 ejusdem, calculados prudencialmente por este tribunal.
QUINTO: que sean decretadas ambas medidas preventivas señaladas anteriormente.
Por último solicitamos que la presente reconvención se admitida, sustanciada, conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de ley que sobre ella recaiga...”

2. DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVECIÓN
En fecha 21 de enero de 2008, los abogados Arabella Serrano y Alexis Febres Chacoa, representantes legales de COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A., consignaron escrito de contestación a la reconvención en el cual expusieron lo siguiente:

“Rechazamos en todas y cada una de sus partes, la RECONVENCIÓN promovida por la parte demandada, ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.968.714, en virtud que, la forma como ha sido presentada la misma, no cumple con lo ordenado en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, ya que se observa claramente en forma desordenada la forma como determina su improcedente reconvención, que lejos de ser una mutua petición, se trata de defensas de la propia acción para pretender enervarla y no de nueva petición, en tal virtud, y conforme la doctrina, se entiende como "Reconvención o mutua petición o contrademanda", según nuestro tratadista Dr. Arístides Rengel Romberg, recogido en su tratado de Derecho Procesal Civil, consiste en: "la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que le da el actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante una misma sentencia."
Agrega el autor citado: Que en esa definición, se destaca:
a) La reconvención es una pretensión independiente, no es defensa de excepción para rechazar o anular la pretensión del actor, y por lo tanto, no es una defensa, ni aún en sentido amplio, sino un ataque, es una demanda reconvencional.
Por ello, no existe reconvención cuando el demandado pide que se rechace la demanda, aún basándose en una contrapretensión, como la de un crédito que se opone en compensación; o cuando el demandado plantea la demanda de declaración negativa; ya que no hace valer ninguna contrapretensión independiente, pues la aparente reconvención no es otra cosa que la petición de rechazo de la demanda. En esencia - como sostiene (Lent). La demanda reconvencional debe introducir en la litis un objeto nuevo, de tal naturaleza, que no pueda ser satisfecho con el simple rechazo de la demanda del actor.
b) La pretensión objeto de la reconvención puede estar fundada en el mismo o en diferente título que la del actor.
c) La reconvención debe ser propuesta ante el mismo Juez que conoce de la demanda principal, junto con la contestación y decidida contemporáneamente con aquella en el mismo proceso de la demanda."
Por su parte, la jurisprudencia ha sostenido, según sentencia dictada por la Corte en Pleno, en fecha del 16 de Febrero de 1.994, lo siguiente:

"En lo atinente ya no a las características que presenta la norma dada su naturaleza procedimental, sino a la naturaleza de la Institución de la Reconvención, debe señalarse que la reconvención en su contenido es una nueva demanda surgida como manifestación de la acumulación de pretensiones, que da origen a un proceso con pluralidad de objetos, cuya situación procedimental es la necesidad de que ambas sean tratadas ante un solo Juez (idem iudex) y mediante un solo proceso (simultaneus procesus), en virtud del principio de economía procesal."

Como anteriormente se ha señalado, en el caso de marras, no están dados los supuestos necesarios y jurídicos que determina en que casos, se podría estar presente y promoverse jurídicamente una Reconvención, porque como se ha dejado establecido, la que ha sido propuesto por el demandado, son defensa de fondo de la acción judicial intentada en su contra, dado que comienza incoherentemente con hacer solicitud de medida preventiva, sin antes hacer una narración de los hechos y los fundamentos de derecho en los cuales sustenta y propone la Reconvención, además cumplir con los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, como lo refiere el artículo 365 ejusdem, porque pretende hacer narrar los mismos hechos del libelo de demanda, pero en forma acomodaticio a su favor, tergiversando los mismos sobre situaciones fácticas contrarias a las indicadas en el libelo de demanda, a su vez solicitando dos (2) tipos de medida preventiva, esto es, el "embargo preventivo contra una cuenta corriente de nuestra representada signada con el Nro. 0150-0101-17.0300001068 en el Banco Bolívar, y/o una Prohibición de Enajenar y Gravar un inmueble descrito en el escrito de contestación ubicado en el Centro Profesional Miranda, sin cumplir con los requisitos de Ley, para solicitar dichas medidas, la cual carece de fundamento dicha solicitud, por lo tanto, la rechazamos en todas y cada una de sus partes y solicitamos al Tribunal, desestime dicho pedimento por contrario a derecho.
Después se observa que, en esa inexistente reconvención se hace una estimación en la cantidad de CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 400.000.000,00) (actualmente Bs. 400.000,00), conforme el decreto de conversión monetaria que rige desde el 1ro. de Enero de 2008, en nuestro país, el cual rechazamos por improcedente. Y, por último hace unos pedimentos que no es otra cosa que el rechazo de los hechos invocados en el libelo de demanda por nuestra representada, lo cual determina fehacientemente que no estamos en presencia de una reconvención, sino de defensa de la propia acción, razón por la cual procedemos a rechazar en todas y cada una de sus partes esa reconvención y solicitamos respetuosamente al Tribunal, la declare SIN LUGAR, con la correspondiente condenatoria en costas procesales.
No existe duda alguna que, nuestra acción está sustentada sobre hechos, evidencias y pruebas que serán objeto de análisis en su debida oportunidad, que los hechos alegados por nuestra representada se ajustan a la verdad real y procesal de este caso, sin que exista una posibilidad cierta del demandado, que su intención al venderle a nuestra representada el inmueble objeto de esta acción, era una realidad cierta y veraz, sino por el contrario consistió una operación engañosa y de mala fe, porque esa ficción jurídica la hizo con el ánimo de hacerle perder tiempo y dinero, y mas cuando tenía en su poder las arras como pago inicial de la operación de compra venta del inmueble, la cual por culpa y responsabilidad del vendedor y demandado en este caso, no se pudo materializar y formalizar ante la oficina de registro inmobiliaria, y se concreta nuestra apreciación y certeza de los dicho en el libelo de demanda, con todos los demás actos que se han realizado por el mismo vendedor para pretender evadir su responsabilidad de esta acción, y en especial con la empresa ficticia de su padre y madre, porque su conducta y actuación en esa negociación, que no es otra que han mantenido una mala fe de su parte, con el propósito de tratar de desprenderse del bien inmueble vendido a nuestra representada y frustrada la finalización del otorgamiento del documento ante la oficina de registro inmobiliario por culpa y responsabilidad del vendedor, quién nunca tuvo la intención de vender, sino de aprovecharse de la buena de fe de nuestra representada, quién de buena fe hizo el pago de la inicial, sin reserva alguna, pero la intención del vendedor fue y sigue siendo la evadir su responsabilidad en el traspaso de propiedad, y se evidencia una vez más, esa mala fe, en la forma que pretende llevar las defensas en este juicio, sobre situaciones fácticas falsas y fantasiosas, que no son otra cosas que tácticas dilatorias infundadas y de mala fe, porque no estamos en presencia de una verdadera reconvención, como defensa sería y responsable en beneficio del sistema de administración de justicia, sino de unos planteamiento vagos y sin fundamento alguno, que constituyen verdaderas defensas de fondo de nuestra acción y en el fondo deben ser desestimadas por el ciudadano Juez. Por las consideraciones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, en nombre y representación de nuestra representada COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA C. A., rechazamos en todas y cada una de sus partes, la reconvención propuesta por el demandado ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, identificado en las actas procesales y solicitamos que sea DECLARADA SIN LUGAR, dicha RECONVENCIÓN y CON LUGAR, la demanda intentada en su contra, y se condene en costas de la demanda y de la reconvención, por ser infundada ésta última(…)”.
3. DELIMITACIÓN DE LA CONTROVERSIA
Ahora bien, respecto los límites en que ha quedado planteada la controversia, corresponde determinar la distribución de la carga de la prueba, según lo establecido el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a saber:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

Conformes los límites de la demanda y la contestación, considera esta Jurisdicente que, se tienen en el presente caso como hechos no controvertidos los siguientes: 1. La existencia de una relación contractual entre la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A. y el ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ en virtud del contrato de opción de compra venta suscrito por las partes; 2. las condiciones establecidas en dicho contrato y el lapso convenido inicialmente para la suscripción del contrato definitivo de venta; Ahora bien resultan igualmente de las exposiciones efectuadas por las partes en sus escritos que son hechos controvertidos los siguientes: 1. la existencia de un acuerdo verbal entre las partes en el cual se acordó prorrogar el lapso establecido en el contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes.
En consecuencia, conforme a las reglas de distribución de la carga probatoria, corresponde a la parte actora probar su alegato referido a la existencia de una supuesta prórroga acordada verbalmente a las partes, ello ante la negación formulada por el demandado respecto a tal hecho.

4. DE LOS MEDIOS PROBATORIOS.
De las pruebas de la parte actora.

Anexas al escrito libelar.
a. Consignó marcado “A”, copia simple de instrumento poder judicial otorgado por el ciudadano Juan Manuel Rodríguez en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA NEOPHARMA, C.A. –parte actora- a los abogados Arabella Mararita Serrano, Cristina Narváez Ruiz y Alexis Antonio Febres Ochoa autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 16 de noviembre de 2005, anotado bajo el Nº 46, Tomo 132 de los libros de autenticaciones de esa Notaría (F.10 al 13 ambos inclusive). Observa este juzgador que el presente instrumento no fue objeto de impugnación por consiguiente, se le concede pleno valor probatorio en conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia la representación judicial que de la parte actora, ejercen los Arabella Mararita Serrano, Cristina Narváez Ruiz y Alexis Antonio Febres Ochoa.
b. Consignó marcado “B” original de instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 20 de noviembre de 2006, el cual quedó inserto bajo el Nº 11, Tomo 159 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; (f. 14 al 16), el cual al no haber sido objeto de tacha se le confiere valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Dicho instrumento contiene contrato de opción de compraventa suscrito entre el ciudadano Alexis Dorta Rodríguez y el ciudadano Juan Manuel Rodríguez Ramos en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil Comercializadora Neopharma, C.A. en fecha 17 de noviembre de 2006, en el cual se establece lo siguiente:
“PRIMERA: ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, antes identificado, es propietario de un inmueble constituido por una Oficina sometida al Régimen de Propiedad Horizontal, integrante del Edificio denominado “CENTRO PROFESIONAL MIRANDA” situado en la Avenida Generalísimo Francisco de Miranda, entre la Calle La Joya y la Avenida Elice, jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda. Dicha oficina esta distinguida con el Número y letra seis-A (6-A), ubicada en l lado noreste de la planta 6ta., al lado de la escalera principal del edificio. Dicho inmueble tiene una superficie aproximada de Noventa y Cinco Metros Cuadrados con Sesenta y Dos Decímetros (95,62 m2), cuyos linderos son los siguientes: (…).
SEGUNDA: ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ otorga una Opción de Compra a la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A. sobre el inmueble descrito en la cláusula Primera de este contrato, por un lapso de Treinta (30) días continuos contados a partir de la firma del presente documento, pudiendo ser prorrogado por treinta (30) días mas, previo acuerdo escrito entre las partes.
TERCERA: El precio de venta del inmueble ha sido fijado por ambas partes, en la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 380.000.000,00) que deberá ser pagado en el acto de protocolización del documento de compraventa ante el Registro Inmobiliario correspondiente.
CUARTA: La sociedad mercantil COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A. cancelará todos los gastos ocasionados por esta negociación, tales como notarías, registros, redacción de documentos, traslados que pudieren efectuarse para el otorgamiento respectivo. Quedando expresamente entendido entre las partes que ALEXIS DORTA, se compromete a presentar el documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, y notificará a COMERCILIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A. por escrito los recaudos que estuviere obligada a presentar y el monto de los gastos a que hubiere lugar, y ésta deberá entregarlos en un plazo máximo de cinco (5) días hábiles, contados a partir de la fecha en que le sean requeridos por este. Una vez entregados dichos recaudos, correrá un plazo de diez (10) días hábiles para el otorgamiento del documento definitivo en la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, en la fecha y hora que se les comunicará.
QUINTA: La sociedad mercantil COMERCILAIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A., antes identificada, a los efectos de garantizar los eventuales daños y perjuicios que puedan derivarse de su incumplimiento del presente contrato, entrega a ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ en este acto, por concepto de arras, la cantidad de Ochenta millones de Bolívares (Bs. 80.000.000,00). En caso de incumplimiento de las obligaciones asumidas por la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A., de una cualesquiera de las estipulaciones contenidas en ese documento, la cantidad de Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 40.000.000,00) quedará en beneficio de ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, a título indemnizatorio por los daños y perjuicios que haya sufrido, sin necesidad de prueba alguna de tales daños y perjuicios; y éste devolverá a la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A. el monto restante de la cantidad entregada por concepto de arras, es decir, la cantidad de Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 40.000.000,00, sin que haya lugar a reclamo alguno por este concepto, por vía judicial o extrajudicial; y ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, tendrá pleno derecho de negociar el citado inmueble, objeto de este contrato con un tercer, a su mejor elección. En el caso de llevar se a cabo la venta definitiva de la Oficina objeto de la presente Opción, la suma entregada en arras será imputada al precio de venta en el momento del otorgamiento del documento definitivo. Si la no protocolización del documento se debiere a causas imputables a ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, éste devolverá a la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A., la cantidad de Ochenta Millones de Bolívares (Bs. 80.000.000,00), recibida por concepto de arras, y además le entregará la cantidad de Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 40.000.000,00) adicionales, como única indemnización por los daños y perjuicios ocasionados a esta, sin necesidad de prueba alguna de tales daños y perjuicios.
SEXTA: Ambas partes acuerdan que no será imputable a ninguna de ellas todos aquellos hechos, circunstancias, o situaciones que por fuerza mayor, hechos de príncipe, acontecimientos políticos, militares, sociales o fenómenos naturales, que no pudiendo ser previstos por ellos, así como cualquier hecho o circunstancia que no dependa de la voluntad de las mismas, e impidan llevar a cabo la presente negociación, quedará la misma sin efecto y todo volverá a su estado original; devolviéndose la suma recibida por concepto de arras, no teniendo ninguna de las partes que indemnizar a la ora por ningún concepto.
SEPTIMA: Juan Manuel Rodríguez Ramos en nombre de su representada COMERCILIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A., antes identificada, declara expresamente conocer y aceptar el estado actual de la oficina objeto del presente contrato.
OCTAVA: El presente contrato no podrá ser traspasado o cedido, ni total ni parcialmente a ningún tercero sin el previo consentimiento dado por escrito por el propietario del inmueble.
NOVENA: El presente contrato contiene todas las estipulaciones convenidas entre las partes y no será válida alguna otra que las derogue, amplíe o modifique sin el previo acuerdo por escrito entre las partes.
DÉCIMA: A los efectos de realizar cualquier notificación y/o entrega de documentos relativos al presente contrato, las partes convienen que éstas podrán ser practicadas válidamente por cualquiera de los siguientes medios: a) carta con acuse de recibo; b) notificación judicial; en las siguientes direcciones:
ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ: (…).
COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A.: (…).
DÉCIMA PRIMERA: Para todos los efectos de este contrato, sus derivados y consecuencias se elige la ciudad de Caracas como domicilio especial, a la jurisdicción de cuyos Tribunales declaran las partes someterse. Se hacen dos (2) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto”.
c. Cursa inserto en el folio 17, instrumento contentivo de impresión de mensaje de datos, emanado del ciudadano Juan Manuel Rodríguez, dirigido al ciudadano Alexis Dorta, el cual no fue impugnado y emana del Presidente de la sociedad mercantil actora dirigido al demandado se le confiere valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se evidencia que en fecha 14 de febrero de 2007, la parte actora le envió comunicación al demandado, reiterando la necesidad de retirar sus materiales y equipos se la oficina 6-A del Centro Profesional Miranda, toda vez que “usted sin aviso y encontrándonos dentro de la prórroga de la opción de compra venta convenida a cuya consecuencia me envía documento definitivo de compra venta, procedió a cambiar una de las cerraduras de la oficina impidiéndome el acceso, no obstante usted mismo me hiciera entrega de las llaves a través del Sr. Jose Luis Jesurum (…)”.
d) Cursa inserto al folio 18, marcado con la letra “D” copia simple de instrumento privado emanado de un tercero que no fue ratificado en juicio en consecuencia carece de valor probatorio de conformidad de conformidad con el artículo 429 y 431 del Código de Procedimiento Civil.

Durante el lapso probatorio.

a) Promovieron copia certificada de documento de opción de compra venta que corre inserto de los folios 14 al 16, con el objeto de probar la existencia de la relación entre la actora y el demandado. Aprecia esta Juzgadora que el instrumento in commento fue previamente valorado por esta alzada en el acápite marcado “b” de las pruebas consignadas por la parte actora de forma conjunta con el escrito libelar.
b) Promovieron misiva de fecha 01 de febrero de 2007 que corre inserta al folio 18 del expediente, con el objeto de probar que el saldo restante del precio se iba a cancelar mediante un préstamo. Aprecia esta Juzgadora que el instrumento in commento fue previamente valorado por esta alzada en el acápite marcado “d” de las pruebas consignadas por la parte actora de forma conjunta con el escrito libelar.
c) Promovieron misiva de fecha 14 de febrero de 2007 que corre inserta al folio 17 del expediente, con el objeto de probar “que nuestra representada, al tener productos de su propiedad, dentro de la oficina objeto de la presente causa, es cierto que se mantuvo en conversaciones debido a prórroga verbal”. Aprecia esta Juzgadora que el instrumento in commento fue previamente valorado por esta alzada en el acápite marcado “c” de las pruebas consignadas por la parte actora de forma conjunta con el escrito libelar.
d) Promovieron marcada con la letra “A” misiva de fecha 06 de febrero de 2007, constante de siete folios útiles, suscrita por el ciudadano Alexis Dorta, mediante la cual se anexa copia del presunto documento definitivo de compraventa (f. 95 al 101). Observa esa juzgadora que el medio de prueba bajo estudio se trata de un instrumento privado suscrito por el demandado de forma ilegible el cual no fue desconocido, en consecuencia goza de valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se desprende que en fecha 06 de febrero de 2007, el demandado suscribió una declaración a tenor de lo siguiente:
“Yo, Alexis Dorta Rodríguez, venezolano, mayor de edad, casado bajo el Régimen de Capitulaciones Matrimoniales, según se evidencia en el documento protocolizado ante la oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 26 de marzo de 1996, bajo el Nº 2, Tomo 3, Protocolo Segundo, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 5.968.714, de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Cuarta del documento de Opción de Compraventa autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 20 de noviembre de 2006, inscrito bajo el Nº 11, Tomo 159 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y firmado por la sociedad mercantil de este domicilio, Comercializadora Neopharma de Venezuela, C.A. (…), representada en dicho acto por su Presidente Juan Manuel Rodríguez Ramos, (…), manifiesto que en relación a lo anteriormente señalado considerando lo contenido a la cláusula cuarta referida a la notificación y entrega de los recaudos y monto de los gastos a que hubiere lugar para el momento de la firma en la Oficina de Regisro, declaro que hago entrega de;
1.-Copia del documento definitivo de compraventa debidamente redactado.
2.-Los recaudos necesarios para la firma ante la Oficina del Registro (anexo planilla de recaudos para la presentación de documentos).
3.-Planilla de Liquidación de Derechos de Registro.
4.-Planilla de Registro de Transacciones CONACUID.
5.-Honorarios Profesionales de Abogado.
Tanto los recaudos solicitados y los montos de gastos respectivos, deberán ser entregados en un plazo no mayor a cinco (5) días hábiles contados a partir de hoy (…).
Una vez entregados dichos recaudos, transcurrirá un plazo no mayor de diez (10) días hábiles para el otorgamiento y firma del documento definitivo de venta, en la Oficina de Registro, en al fecha y hora que se le comunicará”.
Anexo a dicha comunicación se encuentra planilla de liquidación de derechos d registro Nº S1000259; planilla de recaudos para la presentación de documentos, prospecto sin suscribir de contrato definitivo de compra venta y prospecto sin suscribir de recibo emanado a nombre de la actora por concepto de honorarios profesionales.

De las pruebas de la parte demandada.

Anexas a la contestación de la demanda.

a) Copia certificada de legajo del expediente signado con el Nº S-5035, cursante ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 56 al 74) El referido instrumento constituye un documento judicial que no fue tachado, al que se le confiere valor de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se desprende que en fecha 13 de febrero de 2007, el ciudadano Alexis Dorta inició un procedimiento de oferta real a favor de la sociedad mercantil Comercializadora Neopharma de Venezuela, C.A. por la cantidad de cuarenta millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 40.400.000,00) hoy cuarenta mil cuatrocientos bolívares (Bs. 40.400,00) en virtud de la no celebración del contrato definitivo de venta del inmueble objeto de la opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, habiendo sido fijado el traslado el Tribunal para el día 14 de febrero de 2007, con el objeto de practicar la oferta real, en el acta levantada con tal ocasión se dejó constancia de la infructuosidad de dicha diligencia.
b) Copia de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 24 de octubre de 2002, quedando inserto bajo el Nº 7, Tomo 4, Protocolo Primero. Aprecia esta jurisdicente que el documento bajo estudio se trata de un documento público contentivo de contrato de compra venta suscrito entre la ciudadana María Inés Buitrago Serrano y la sociedad mercantil Comercializadora Neopharma de Venezuela, C.A. respecto a un bien inmueble constituido por una oficina distinguida con la letra y número 4-B, ubicada en el Centro Profesional Miranda. Con relación a este medio observa quien juzga que el documento en cuestión no guarda relación alguna con los hechos objeto de la presente controversia, en consecuencia dada su impertinencia deben ser desechados por esta alzada.
Durante el lapso probatorio.
Durante la fase probatoria la parte demandada no promovió medio alguno.

MOTIVACIÓN

Corresponde a esta Juzgadora determinar la procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta suscrito entre la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A. y el ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, en fecha 20 de noviembre de 2006 autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 11, Tomo 159 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un inmueble constituido por una oficina sometida al régimen de propiedad horizontal, integrante del Edificio denominado Centro Profesional Miranda, situada en la Avenida Generalísimo Francisco de Miranda, entre la Calle La Joya y la Avenida Elice, jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, distinguida con el número y letra seis – a (6-a), ubicada en el lado noroeste de la planta sexta, al lado de la escalera principal del edificio; todo lo cual fue expresamente aceptado por el demandado en su escrito de contestación a la demanda.
Al tratarse el contrato suscrito de uno de naturaleza bilateral, por cuanto ambas partes asumieron obligaciones recíprocamente; es menester señalar lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil:
“En un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

La doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber: (1) Es necesario que se trate de un contrato bilateral; (2) El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
Ahora bien, el contrato de opción de compra venta constituye uno de los contratos conocidos doctrinariamente como contratos preparatorios, así lo ilustra el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. (…) La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato”.
Las partes, al suscribir un contrato de opción de compra venta deben –dada su naturaleza- establecer un lapso de vigencia de dicha opción a los fines de delimitar la extensión en el tiempo de la misma trascurrido el cual si las partes no suscribieron el contrato definitivo de venta (sea cual fuere la causa) el opcionante se considera libre de disponer del bien dado en opción.
En el caso bajo estudio la parte accionante alega que en la cláusula segunda del contrato se convino el lapso de treinta días continuos contados partir de la firma de dicho contrato -hecho este que conforme a lo señalado por ambas partes en sus respectivos escritos ocurrió en fecha 20 de noviembre de 2007-, lapso que podía ser prorrogado por treinta (30) días, previo acuerdo escrito de las partes. Frente a lo cual agrega que “resultando, que sin que mediara escrito alguno, mediante acuerdo verbal, el lapso se prorroga, como en efecto se prorrogó, para el veinte (20) de enero de los corrientes (20/01/07) y posteriormente en virtud de la espera de la firma del documento definitivo por parte de Consorcio Fonbienes, se acuerda en la reunión sostenida el día 02 de febrero de 2007, en la oficina de nuestra representada [parte actora], ubicada en el piso 4, oficina 4-B del mismo edificio donde se encuentra la oficina objeto del contrato de opción de compraventa, en presencia del Sr. Alexis Dorta Rodríguez, Sr.l José Luis Jesurum Paz, Sra. Engracia Valdespino y Sr. Juan Manuel Rodríguez, esperar para que fuera fijada la fecha de la firma del documento definitivo por parte del Consorcio Fonbienes, entregándole al Sr. Dorta la carta de fecha 01/02/07, emanada del Consorcio y dirigida al Sr. Dorta, en la cual se le indicaba que efectivamente el crédito solicitado había sido aprobado”.
Por su parte la representación judicial de la parte demandada como fundamento principal de su escrito de contestación a la demanda aduce, que en efecto, en el contrato suscrito se estableció que la vigencia de la opción otorgada era de treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha de la negociación (20/11/2006), en consecuencia la duración del mismo era hasta el día 20 de diciembre de 2006, y que se admitió la posibilidad de que dicho plazo fuera prorrogado mediante acuerdo escrito de las partes, lo que a su decir no ocurrió y en este sentido niega de forma expresa la existencia de un acuerdo verbal entre las partes conforme al cual se haya convenido la prórroga del lapso de duración de la vigencia del contrato establecida en la cláusula segunda del contrato cuyo cumplimiento se pretende.
Ahora bien, aprecia quien juzga que la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 20 de noviembre de 2007, por la sociedad mercantil Comercializadora Neopharma de Venezuela, C.A. y el ciudadano Alexis Dorta Rodríguez, -el cual fue valorado supra en el acápite identificado con la letra “b” de las pruebas consignadas anexas al escrito libelar por la representación judicial actora- reza lo siguiente:
“SEGUNDA: ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ otorga una Opción de Compra a la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A. sobre el inmueble descrito en la cláusula Primera de este contrato, por un lapso de Treinta (30) días continuos contados a partir de la firma del presente documento, pudiendo ser prorrogado por treinta (30) días mas, previo acuerdo escrito entre las partes”.

En este sentido conforme a lo acordado por las partes en el contrato de opción de compra venta, toda prórroga que fuera convenida con relación al lapso para ejercer la opción otorgada debía ser establecida por escrito, no obstante, la parte actora señala la existencia de un acuerdo alcanzado de forma verbal entre las partes, según el cual el lapso de la opción se habría prorrogado para el 20 de enero de 2007 y que posteriormente en virtud de la espera de la firma del documento definitivo por parte del Consorcio Fonbienes esperar a que fuera fijada la fecha de la firma del documento definitivo de venta; ahora bien, tal como se indicó en líneas anteriores, todo esto fue negado de forma categórica por el demandado, en consecuencia correspondía a la parte actora probar la existencia del acuerdo verbal que refiere como fundamento de su demanda.
Ahora bien, riela inserta al presente expediente original de misiva de fecha 06 de febrero de 2007 suscrita por el demandado y remitida a la parte actora, que fuera consignada por ésta durante el lapso probatorio -cuya valoración ya fue realizada por esta Alzada-, en la cual se expresa lo siguiente:
“Yo, Alexis Dorta Rodríguez, venezolano, mayor de edad, casado bajo el Régimen de Capitulaciones Matrimoniales, según se evidencia en el documento protocolizado ante la oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 26 de marzo de 1996, bajo el Nº 2, Tomo 3, Protocolo Segundo, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 5.968.714, de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Cuarta del documento de Opción de Compraventa autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 20 de noviembre de 2006, inscrito bajo el Nº 11, Tomo 159 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y firmado por la sociedad mercantil de este domicilio, Comercializadora Neopharma de Venezuela, C.A. (…), representada en dicho acto por su Presidente Juan Manuel Rodríguez Ramos, (…), manifiesto que en relación a lo anteriormente señalado considerando lo contenido a la cláusula cuarta referida a la notificación y entrega de los recaudos y monto de los gastos a que hubiere lugar para el momento de la firma en la Oficina de Registro, declaro que hago entrega de;
1.-Copia del documento definitivo de compraventa debidamente redactado.
2.-Los recaudos necesarios para la firma ante la Oficina del Registro (anexo planilla de recaudos para la presentación de documentos).
3.-Planilla de Liquidación de Derechos de Registro.
4.-Planilla de Registro de Transacciones CONACUID.
5.-Honorarios Profesionales de Abogado.
Tanto los recaudos solicitados y los montos de gastos respectivos, deberán ser entregados en un plazo no mayor a cinco (5) días hábiles contados a partir de hoy (…).
Una vez entregados dichos recaudos, transcurrirá un plazo no mayor de diez (10) días hábiles para el otorgamiento y firma del documento definitivo de venta, en la Oficina de Registro, en al fecha y hora que se le comunicará”.

De dicha comunicación se evidencia para el día 06 de febrero del año 2007, el demandado estaba de acuerdo con la prórroga de la vigencia del contrato de opción de compra venta, tanto es así que a ella se anexan los recaudos necesarios –por parte del demandado- para la protocolización del documento definitivo de venta y refiere un nuevo plazo para la entrega de otros recaudos así como para el pago de las cantidades correspondientes a los gastos, así como para el otorgamiento del contrato definitivo de venta ante la Oficina del Registro Público correspondiente, todo ello de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda; en consecuencia, de esta manera logra la parte actora probar la existencia de la alegada prórroga contractual verbal.
Ahora bien, con respecto al supuesto incumplimiento de las obligaciones contractuales en el que habría incurrido el demandado, la actora señala que en la parte final de la cláusula cuarta del contrato, se indica que el vendedor se compromete a presentar el documento definitivo de compraventa por ante la Oficina del Registro Inmobiliario, y que tal y como –a su decir- es de conocimiento del ciudadano Alexis Dorta, en fecha 22 de noviembre de 2006, la accionante introduce el documento de propiedad del inmueble al Consorcio Fonbienes para la tramitación del crédito para la adquisición del inmueble dado en opción de compra venta, y agrega que tal situación fue aceptada por el demandado quien en su carácter de propietario y vendedor del inmueble suministra todos los recaudos iniciales como la certificación de gravamen del inmueble, solvencia de Hidrocapital, original de la liquidación de los Impuestos Urbanos con vencimientos al 31/01/07 y 31/02/07, pago de electricidad, quedando a la espera por entregar las solvencias de aseo urbano y de derecho de frente, así como el RIF personal del demandado.
Seguidamente expone que “no obstante el vendedor, estar en conocimiento de la solicitud del crédito al Consorcio Fonbienes, quien elaborará y presentará el documento definitivo de venta en las condiciones de pago establecidas en el documento del crédito hipotecario. Que en fecha 05/02/07, el Consorcio Fonbienes envía el borrador del documento definitivo de venta a nuestra representada, a los fines de que se presente al vendedor para su aprobación, el señor Alexis Dorta no acusó recibo, ni da repuesta alguna sobre cualquier objeción al documento de compra venta que oportunamente se le hace llegar su revisión, a los fines de ser presentado con todos los recaudos por ante la oficina del Registro inmobiliario para su protocolización, sino que un acto de mala fe, presenta por ante la Oficina Subalterna de Registro un documento de compra venta”.
Ahora bien, con relación a este particular la parte demandada señaló en su escrito de contestación que el contrato por el cual se acciona fue celebrado con la sociedad mercantil Comercializadora Neopharma de Venezuela, C.A. y no con el Consorcio Fonbienes.
Respecto a este particular el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, establece en su cláusula cuarta lo siguiente:
“CUARTA: La sociedad mercantil COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A. cancelará todos los gastos ocasionados por esta negociación, tales como notarías, registros, redacción de documentos, traslados que pudieren efectuarse para el otorgamiento respectivo. Quedando expresamente entendido entre las partes que ALEXIS DORTA se compromete a presentar el documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, y notificará a COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA C.A., por escrito los recaudos que estuviere obligada a presentar y el | monto de los gastos a que hubiere a lugar, y esta deberá entregarlos en un plazo máximo de cinco (5) días hábiles, contados a partir de la fecha en que le sean requeridos por este. Una vez entregados dichos recaudos, correrá un plazo de diez (10) días hábiles para el otorgamiento del documento definitivo en la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, en la fecha y hora que se le comunicará."

De la cita parcial realizada se evidencia, que el contrato suscrito por las partes establecía como obligación de la parte actora sociedad mercantil Comercializadora Neopharma De Venezuela, C.A. la de cancelar todos los gastos ocasionados por la negociación efectuada, y a su vez, la obligación del demandado, ciudadano Alexis Dorta de presentar el documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, y notificar a la actora, por escrito los recaudos que estuviere obligada a presentar y el monto de los gastos a que hubiere a lugar, y una vez entregados dichos recaudos, correría un plazo de diez (10) días hábiles para el otorgamiento del documento definitivo en la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, en la fecha y hora que se le comunicaría.
No obstante, la parte accionante señala que si bien conforme al contrato suscrito la obligación de presentar el documento definitivo de venta correspondía al demandado, sin embargo, en virtud de una solicitud de crédito que la actora formulara al Consorcio Fonbienes, -lo cual a su decir era de conocimiento del demandado- dicho Consorcio era el encargado de elaborar y presentar el documento definitivo de venta, y que una vez les fue enviado el mismo y este remitido por la actora al demandado, no recibieron respuesta alguna de parte del ciudadano Alexis Dorta; frente a lo cual alega el demandado que la negociación se realizó solo entre las partes, en consecuencia constituía, de acuerdo con las reglas que rigen la actividad de pruebas, carga de la parte actora probar sus dichos con el objeto de evidenciar el alegado incumplimiento por parte del demandado; no obstante de una revisión detallada de los elementos probatorios que constan en autos, debe concluir esta Juzgadora que la actora no aportó elemento probatorio alguno capaz de acreditar los hechos en los que fundamenta el incumplimiento por parte del ciudadano Alexis Dorta, a saber, el hecho de que el demandado estuviera al tanto de la solicitud del crédito hipotecario y del cambio en las condiciones referentes a la presentación del documento definitivo de venta ni que una vez le fue remitido el documento este se haya negado a respetar la opción de compra venta celebrada.
Por el contrario, en la carta misiva de fecha 06 de febrero de 2007, remitida por el demandado a la actora y que esta trajo a los autos como elemento de prueba, el demandado remite anexo prospecto del documento definitivo de venta para ser presentado ante la Oficina del Registro Inmobiliario correspondiente, así como otra serie de recaudos, en atención a lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta.
Ello aunado al hecho de que, en su escrito libelar la parte actora señala expresamente que, el demandado presentó ante la Oficina del Registro Inmobiliario un documento definitivo de venta, lo que vendría a constituir el cumplimiento de su obligación de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato, es forzoso para esta juzgadora establecer que no logró la parte actora acreditar en autos hechos u omisiones que puedan atribuirse al ciudadano Alexis Dorta y que constituyan incumplimiento a sus obligaciones contractualmente adquiridas, por todo lo expuesto concluye esta juzgadora que la presente acción de cumplimiento de contrato no puede prosperar, siendo así así no es procedente la declaratoria con lugar de la demanda; en consecuencia, en la parte dispositiva del presente fallo se declarará con lugar el recurso de apelación formulado por la representación judicial de la parte demandada y se revocará la sentencia recurrida. Así se decide.
En cuanto a los daños y perjuicios demandados por la parte actora en su escrito libelar generados a su decir por el incumplimiento de las obligaciones contractualmente asumidas por parte del ciudadano Alexis Dorta.
Ahora bien, tal como se estableció supra el artículo 1.167 del Código Civil faculta a las partes contratantes para que en caso de incumplimiento por parte de alguna de ellas, puedan acudir a los órganos jurisdiccionales con el objeto de demandar “la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Es menester señalar que la doctrina ha establecido que para poder demandar el resarcimiento de daños y perjuicios, deben estar presentes cuatro elementos necesarios. Al respecto, el profesor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones” refiere lo siguiente: “En efecto, si se observa la responsabilidad civil en toda su amplitud, se advierte que en todo caso en que surja la necesidad de reparar un daño injusto, se encontrarán elementos invariables – verdades constantes – presentes en todas y cada una de dichas situaciones, a saber: 1) Un incumplimiento de una conducta preexistente que es protegida, preestablecida o impuesta por el legislador, 2) una culpa (en su aceptación mas amplia, latu sensu) que acompaña a aquel incumplimiento, 3) un daño causado por el incumplimiento culposo y 4) La relación de causalidad entre el incumplimiento culposo y el daño inferido.”
De ello se desprende que para que proceda una acción de daños y perjuicios es necesario probar: a) el hecho generador del daño. b) la culpa del agente. c) la relación de causalidad y d) el daño causado.
En el presente caso tal como lo señala la parte actora el hecho generador del daño esta constituido por el incumplimiento de alguna de las partes de sus obligaciones contractuales, específicamente, la parte demandada; al respecto es necesario destacar que tal como ha quedado establecido supra, la parte actora no logró acreditar en autos hechos u omisiones que puedan atribuirse al ciudadano Alexis Dorta y que constituyan incumplimiento a sus obligaciones contractualmente adquiridas, por lo que no puede proceder la pretensión de indemnización de daños y perjuicios solicitada. Así se decide.

DE LA RECONVENCIÓN

Antes de entrar a analizar lo señalado por el demandado reconviniente en su escrito de reconvención considera necesario esta juzgadora puntualizar algunas cosas con relación a la figura de la reconvención; en este sentido es necesario destacar que la reconvención, conforme al criterio del doctor Ricardo Henriquez La Roche en su obra “Comentarios al nuevo Código de Procedimiento Civil”, constituye “…antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explicita del demandado”, es decir, la reconvención es considerada como nueva demanda interpuesta, en el curso del juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho, o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal.
Por otra parte, la Sala de Casación Civil, mediante decisión de fecha 12 de noviembre de 1997, en el juicio de Polita Zamora G. contra Seguros Ávila C.A., estableció: “…La reconvención es definida como una pretensión independiente que el demandado hace valer contra el demandante en el juicio, fundamentándola en igual o en diferente título que el alegado por el actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante una única sentencia. La reconvención es una pretensión independiente que no se dirige a rechazar o inhibir la pretensión del actor, sino que se constituye un ataque, que, como tal, podría plantearse en una demanda autónoma. La naturaleza de la reconvención es ajena a la noción de defensa o excepción con el juicio principal, por lo tanto, las defensas argumentadas por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda no constituye lo que conoce como una reconvención o contrademanda…”.
Respecto la llamada “reconvención” propuesta por la parte demandada, cabe señalar que si bien ésta – en el escrito contentivo de la contestación de la demanda aduce que “demanda el cumplimiento del contrato…”; no obstante solicita –en los términos que se citan expresamente-: “Que declare que la empresa demandante reconvenida no quiso aceptar el ofrecimiento de Oferta Real que hiciera el Tribunal Octavo de Municipio, en el domicilio legal de la empresa en cuestión donde se le entregaría en ese acto un cheque de gerencia por la cantidad de cuarenta millones cuatrocientos mil bolívares a fin de cumplir con la quinta clausula (sic) de la opción. Negación esta de mala fe por parte de la empresa para poder intentar esta demanda de cumplimiento de contrato para así ocasionarle daños morales y materiales a mi cliente el Sr Alexis Dorta Rodríguez…”.
Ahora bien, esta petición no constituye una acción de cumplimiento de contrato y por el contrario se trata de una defensa de fondo que busca la declaratoria sin lugar de la demanda y en modo alguno puede pretenderse con ella, una sentencia de condena que contenga una orden de cumplimento; no estando en este caso ante el ejercicio de una acción a través de la cual se deduce una pretensión; ello aunado al hecho de que el escrito de “reconvención” no cumple con los requisitos de una demanda conforme el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil lleva forzosamente a concluir que lo procedente es declarar su inadmisibilidad por no cumplir los requisitos de la demanda conforme el artículo 340 Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 365 eiusdem. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ, contra la decisión dictada en fecha 02 de octubre de 2013, por el Juzgado Séptimo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE REVOCA la decisión proferida en fecha 02 de octubre de 2013, por el Juzgado Séptimo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
TERCERO: SIN LUGAR la acción que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta e indemnización de daños y perjuicios interpusiera la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A. contra el ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ.
CUARTO: INADMISIBLE la reconvención intentada por el ciudadano ALEXIS DORTA RODRÍGUEZ contra la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA NEOPHARMA DE VENEZUELA, C.A.
QUINTO: Al haberse declarado con lugar el recurso de apelación formulado no hay condena en costas del recurso según lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a las costas del juicio al haberse declarado sin lugar la demanda e inadmisible en la oportunidad del pronunciamiento de fondo la reconvención; existiendo en consecuencia vencimiento reciproco; de conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil no hay especial condenatoria en costas.
Por haberse dictado la presente decisión dentro del lapso legal correspondiente, no se ordena la notificación de las partes.
Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada en el copiador de sentencias de este Tribunal, en conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los doce (12) días del mes de mayo del año 2014. Años 204° de la Independencia y 155º de la Federación.
LA JUEZ,

Dra. ROSA DA SILVA GUERRA.

LA SECRETARIA ACC.,

ABG. GLENDA SÁCHEZ B.

En esta misma fecha, doce (12) de mayo de 2014, siendo las 3:00 P.M., se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

ABG. GLENDA SÁNCHEZ B.

Exp. N° AP71-R-2014-000040.
RDSG/GMSB/jjmg.