TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
AÑOS: 206° y 156°
SENTENCIA DICTADA EL 13 DE JULIO DE 2016

EXPEDIENTE Nº 6.347
MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento (Local Comercial)-.
DEMANDANTE RECURRENTE: Eddy Marina Pérez, venezolana, mayor de edad, titular de cédula de identidad V- 3.575.656-.
ABOGADOS ASISTENTES PARTE DEMANDANTE: Abogados Carlos Beltrán Barrios Avendaño, Humberto Brito Brito e Ysmelia De La Cruz Gutiérrez inscritos en el Inpreabogado bajo los nros. 8.215, 5.180 y 132.404 respectivamente-.
DEMANDADO: Azza Sujaa, extranjero, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº E-84.490057-.
APODERADOS JUDICIALES PARTE DEMANDADA: Abogados Libni Diacnely Flores Rodríguez y Albert Frank Tovar Peña, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 205.702 y 230.012 respectivamente-.
SENTENCIA DEFINITIVA-.
VISTO CON INFORMES DE LA PARTE RECURRENTE.

Haciendo uso esta Instancia Superior de su competencia jerarquía funcional vertical en la presente causa pasa a narrar los actos procesales acaecidos:
Recurso de apelación interpuesto el once de febrero de dos mil dieciséis (11-02-2016) por la parte actora ciudadana Eddy Marina Pérez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.575.656 asistida por la abogadaYsmelia De La Cruz, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 132.404, contra la sentencia dictada el dos de febrero de dos mil dieciséis (02-02-2016) por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de esta Circunscripción Judicial, quien declaró absolutamente nulo y sin efecto legal alguno el contrato de arrendamiento referido al local comercial objeto del litigio; sin lugar la demandada de resolución de contrato de arrendamiento y subsiguiente desalojo (local comercial); condenando en costas a la parte demandante.
Dicho recurso fue oído en ambos efectos por auto del 15 de febrero de 2016, que ordenó remitir el expediente a este Juzgado Superior Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción (f. 71), donde se recibió el 16 de febrero de 2016 dándosele entrada el 22 de febrero del año en curso, oportunidad en la que de conformidad con lo previsto en el artículo 43 del Decreto con Rango; Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial (f. 74).
El 30 de marzo del 2016 correspondió la fecha fijada para la presentación de informe, donde se dejó constancia que solo la parte actora consignó escrito en dos (02) folios útiles y diecinueve (19) anexos que el tribunal ordenó agregar al expediente; mientras que la parte demanda lo hizo en seis (06) folios útiles si anexos(f. 75).
Mediante auto del 13 de abril de 2016 se fijó la causa para sentencia conforme al artículo 521 del Código de Procedimiento Civil (f. 99).
Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este tribunal procede a hacerlo previas las consideraciones siguientes:
De la demanda
La ciudadana Eddy Marina Pérez, venezolana, mayor de edad, titular de cédula de identidad V- 3.575.656, asistida por los abogados Carlos Beltrán Barrios Avendaño y Humberto Brito Brito, inscritos en el Inpreabogado bajo los nros. 8.215, 5.180 respectivamente, en su demanda adujo (f. 01 al 02):
• Que la relación jurídica que vincula a las partes contendientes deviene de la existencia de un contrato de arrendamiento, sobre local comercial ubicado en la segunda avenida con calle cinco, Edificio 5-12, San Felipe, estado Yaracuy, por un período comprendido entre el 15/08/2014 y el 14/08/2015.
• Que determina como causal de resolución contractual, la falta de pago de dos (2) mensualidades; y que el arrendatario acepta, que recibe el local en buen estado de conservación y limpieza, obligándose a entregarlo en ese mismo estado.
• Que desde el inicio del contrato, el arrendatario acusa retardo en los pagos del canon de arrendamiento, acusando actualmente falta de pago de tres (3) mensualidades comprendidas: 1) del 14 de abril al 14 de mayo, 2) del 15 de mayo al 14 de junio. 3) del 15 de junio al 14 de julio, todos del año 2.015, ocasionando además daños al inmueble.
• En su petitorio solicitó la resolución del contrato de arrendamiento en cuestión y por consiguiente en el desalojo del mismo, y el pago de las costas procesales.
• Estimando la demanda en Cien Mil Bolívares (Bs. 100.00) equivalentes a seiscientos sesenta y seis con sesenta y seis Unidades Tributarias (666,66 UT).
• Anexó marcada como “A” copia del contrato de arrendamiento, y copia simple de acta conciliatoria realizada por ante la Superintendencia de Precios Justos.

De la contestación
El 17 de noviembre del 2015 el ciudadano Azzan Sujaa, nacionalidad Siria, titular de cédula de identidad E-84.490057, asistido por los abogados Libni Diacnely Flores Rodríguez y Albert Frank Tovar Peña, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 205.702 y 230.012 respectivamente, consignó escrito de contestación en los siguientes términos (f. 13 al 16):
• Que ha honrado de manera oportuna y periódica la obligación de pago de los cánones de arrendamiento, tal y como se desprende de los instrumentos marcados como “B y H” que acompañan el escrito de contestación.
• Que el inmueble le fue entregado a él en condiciones no aptas para el buen uso de ellas.
• Que para la fecha de la celebración del contrato se encontraba vigente el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, la cual fue sancionada el 23 de mayo de 2014; y que dicho contrato no cumple con los extremos legales establecidos por dicha ley.
• Negó, rechazó y contradijo lo sostenido por la parte demandante en relación a él, desde el inicio de la relación contractual hasta la actualidad acuse retardo en el pago del canon de arrendamiento; del deterioro del inmueble, en vista de que el mismo fue entregado en condiciones no optimas por parte de la arrendadora; que en el presente caso haya un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, siendo que dicha relación pasó a ser de tiempo indeterminado en virtud de lo previsto en el artículo 1614 del Código Civil; la supuesta manifestación de voluntad de entregar desocupado el inmueble antes del del término del contrato.
• Fundamentó su contestación en los artículos 782, 116, 1585 y 1586 del Código Civil; y del los artículos 7, 8, 10, 17 y 30 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para Regulación del arrendamiento Inmobiliaria para el uso Comercial.
• Anexó copia simple del instrumento público marcado como “A”, original y copia de recibo marcado como “B”, comprobantes de transacciones bancarias marcadas como “C, D, E, F, G, H”, y copias simples de cédulas de identidad marcadas como “J e I”.

De la audiencia preliminar
Al folio 41 se evidencia acta de audiencia preliminar, donde se dejó constancia de la presencia del demandado ciudadano Azzam Sujaa identificado anteriormente, asistido por los abogados Libni Diacnely Flores Rodríguez y Albert Frank Tovar Peña, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 205.702 y 230.012 respectivamente; así como de la no comparecencia del parte demandante ni por si ni por medio de apoderado judicial.

De la fijación de hechos
Mediante auto del 27 de noviembre de 2015 el a quo procedió a fijar los hechos de la siguiente manera (f. 42):
1º) Se fija el hecho y limita la controversia a determinar si el demandado está o no insolvente con respecto a tres (3) cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses del 15 de abril al 14 de mayo de 2015, del 15 de mayo al 14 de junio de 2015, y del 15 de junio al 14 de julio de 2015.
2º) Se fija el hecho y limita la controversia a determinar si el demandado ha ocasionado daños al local arrendado, referente a pintura, rotura de cerámicas y “otros daños”.

De las pruebas
Parte demandada.
El 4 de diciembre de 2015 el abogado Albert Tovar Peña I.P.S.A Nº 230.012 en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de pruebas promoviendo lo siguiente (43 al 45):
• De conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil ratificó los instrumentos consignados, marcados desde la letra “B” hasta la “H” (f. 31 al 38), con los que pretendió demostrar la honradez y compromiso de pago de los cánones de arrendamiento por parte del representado de él.
• De conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil Inspección Judicial al inmueble objeto de la demanda con el fin de verificar las condiciones físicas del mismo; siendo que dicha inspección fue realizada el 12 de enero del 2016 tal y como se evidencia a los folios 49 al 52.
• De conformidad con lo establecido en el artículo 483 del Código de Procedimiento Civil, los testimoniales de los ciudadanos:
José Rafael Barbera Torrealba, titular de la cedula de identidad Nº 7.435.138; al cual se le consideró inhábil por tener una relación laboral de dependencia con el demandado (f. 55 al 56).
Alexander Rafael González Boza, titular de cédula de identidad Nº 13.503.276, el cual rindió testimonio en la audiencia oral realizada el 26 de enero de 2016.

Parte actora: (f 45)
Por su parte, la actora recurrente asistida de abogado ratificó el alegato establecido en el libelo de la demanda referente a la insolvencia de pago; reprodujo el merito de las documentales consignadas con el libelo de conformidad con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil; y promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 1.428 del código Civil y 472 del Código de Procedimiento Civil inspección judicial al local objeto de arrendamiento, con el fin de dejar constancia del estado del mismo y de cualquier otra circunstancia al momento de la práctica de dicha inspección. Siendo que, en la oportunidad fijada para dicha inspección, el tribunal declaró desierto el acto debido a la no comparecencia de de la parte interesada, tal y como se evidencia en el auto inserto al folio 53.
De la audiencia oral
Al folio 55 al 56 se evidencia acta de audiencia oral realizada el 26 de enero de 2016 de conformidad con lo establecido en el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil, donde se observa que:
Anunciado dicho acto en las puertas de este tribunal con las debidas formalidades de ley, se deja constancia que se encuentra presentes ambas partes y sus respectivas representaciones judiciales. Asimismo se deja constancia que, el presente acto no puede ser reproducido en forma audiovisual, en virtud de que este tribunal no cuenta con el equipo necesario para ello. Seguidamente, se dio comienzo a audiencia oral, con la mecánica a que se refieren los artículos 872, 873, 875 y 876 del Código de Procedimiento Civil, oyéndose la exposición de la parte demandante y luego la parte demandada, quienes en voz de sus apoderados judiciales ratificaron sus alegaciones contenidas tanto en la demanda como en la contestación, y las pruebas hasta ahora producidas. En este estado, comparecieron los ciudadanos José Barbera Torrealba, titular de la cédula de identidad Nº 7.435.138, y Alexander González Boza, titular de la cédula de identidad Nº 7.435.138; promovidos como prueba testimonial por la parte demandada. Seguidamente, al testigo JOSÉ BARBERA TORREALBA, según las interrogantes que les formuló la parte promovente, se le escuchó sus dichos y fue debidamente repreguntado por la parte demandante. Al testigo ALEXANDER GONZÁLEZ BOZA, se le consideró inhábil, por cuanto manifestó tener una relación laboral de dependencia con el demandado y no fue preguntado ni repreguntado. Se ordenó dejar constancia por acta separada de sus comparecencias. Concluida esta fase de la audiencia, cuando son las tres post meridiem (3:00 p. m.), el juez se retiró del Despacho de Audiencias, a los fines indicados en el artículo 875 mencionado. Y siendo las tres y veinte post meridiem (3:20 p. m.), el juez volvió a la sala y pronunció oralmente el dispositivo de la sentencia en los siguientes términos: “Siendo que del acervo probatorio admitido, evacuado y debatido no quedaron probados los hechos que arguyó la parte demandante, es por lo este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, administrando justicia y por autoridad de la ley, decide: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por Desalojo de Inmueble (Local comercial), intentó ciudadana Eddy Marina Pérez, titular de la cédula de identidad Nº 3.575.656; representada judicialmente por los abogados en ejercicio Humberto Brito Brito y Carlos Barrios Avendaño, inscritos en el Inpreabogado según matriculas números 5.180 y 8.215 respectivamente; contra el ciudadano Azzam Sujaa, de nacionalidad siria, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad Nº E-84.490.057.- SEGUNDO: Se condena en costas a la demandante, Eddy Marina Pérez, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
De la sentencia recurrida
El 2 de febrero de 2.016 el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, publicó el fallo completo de la decisión dictada en audiencia oral celebrada el 26 de enero de 2016, en base a las siguientes consideraciones (f. 59 al 68):
“…Antes que todo, es particularmente oportuno rememorar respetuosamente a la justiciable-demandante, que debe imperativamente asumir, que -a partir de la aprobación de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por parte de la mayoría del Pueblo Venezolano, mediante referéndum popular celebrado el 15 de diciembre de 1999- este país ha venido dándose un nuevo ordenamiento jurídico que es imprescindible respetar.
En general, concebir esa situación palpable y real, debe llevarnos al razonamiento lógico de que –bajo el amparo de nuestra Carta Marga- no podemos hacer lo que nos venga en ganas, en detrimento del ordenamiento jurídico positivo, y mucho menos, en menoscabo del orden público legal.
Es así como, en virtud de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el 23 de mayo de 2014, se desarrolló un nuevo orden legal que permite asumir las relaciones arrendaticias como parte de un sistema integral basado en el equilibrio y en el irrestricto respeto de los derechos fundamentales; en el que el Estado Venezolano –y el Poder Judicial como parte integrante de aquél- debe procurar ese equilibrio entre las partes del juego económico, estableciendo regulaciones que permitan crear la Igualdad ante la Ley que consagra nuestra Carta Magna, que no es otra que aquella que permite iguales condiciones de desarrollo y de participación en el acceso a la riqueza nacional, a través de mecanismos de compensación de diferencias que otorgan al sujeto menos favorecido, una protección especial, permitiendo así el libre desenvolvimiento de las relaciones económicas particulares en verdadera situación de proporción.
En este sentido, el Decreto-Ley in comento ofrece una nueva forma de entender las relaciones arrendaticias de carácter comercial, siendo las partes libres de acordar sus mutuos derechos y obligaciones, siempre y cuando no se incumplan las normas de orden público, las cuales se declaran protectoras del arrendatario por considerarlo el más débil en la relación.
Así, el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, instituye que:
“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, RIGE LAS CONDICIONES Y PROCEDIMIENTOS PARA REGULAR Y CONTROLAR LA RELACIÓN ENTRE ARRENDADORES Y ARRENDATARIOS, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.” (Destacados de este fallo)
En ese sentido, y más particularmente, cabe resaltar que el artículo 3 eiusdem, al consagrar el orden público de dicha ley, dispone lo siguiente:
“LOS DERECHOS ESTABLECIDOS EN ESTE DECRETO LEY SON DE CARÁCTER IRRENUNCIABLE, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, SE CONSIDERA NULO. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como LOS TRIBUNALES COMPETENTES, PODRÁN DESCONOCER la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, EN GENERAL, LA ADOPCIÓN DE FORMAS Y NEGOCIOS JURÍDICOS, MEDIANTE LOS CUALES SE PRETENDA EVADIR LA NATURALEZA JURÍDICA ARRENDATICIA DE LA RELACIÓN o el carácter comercial del inmueble arrendado, DEBIENDO PREVALECER SIEMPRE LA REALIDAD SOBRE LAS FORMAS.” (Resaltados de esta sentencia)
Por otra parte, la Disposición Transitoria Primera contenida en el artículo 45 del aludido Decreto-Ley, ordenó que:
“Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley.”
En consecuencia, es lógicamente imperativo interpretar que todos los contratos o convenciones de arrendamiento de inmuebles o locales de uso comercial, a partir de la entrada en vigencia de dicho Decreto-Ley, tienen que ajustarse conforme a ese cuerpo normativo jurídico.
Si por el contrario, este juez está frente a un anticuado contrato (elaborado antes del 23 de mayo de 2014) de arrendamiento de uso comercial que no fue adecuado (hasta el 23 de noviembre de 2014) o frente a un novel contrato (elaborado después del 23 de mayo de 2014) de arrendamiento de uso comercial, que no está ajustado estrictamente al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debe imperativamente DECLARARLO NULO, pues la sola falta de adecuación a las normas jurídicas contenidas en el mencionado Decreto-Ley, per se, vulnera el orden jurídico positivo e implica directamente renuncia, disminución o menoscabo de los derechos ineluctables que asisten –en este caso- al arrendatario-demandado.
Axiomáticamente, asume este jurisdicente que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, propugna un régimen proteccionista que no puede ser pasado por alto al emitir esta sentencia definitiva.
Con base a las anteriores consideraciones, declara quien aquí decide, que en la resolución del caso sub iudice prevalecerá el orden público legal, el carácter irrenunciable de los derechos contenidos en dicho Decreto-Ley y -muy especialmente- privará la realidad de los hechos sobre las formas y apariencias.
Por otra parte, por orden público legal debe entenderse el conjunto de normas de interés público, que son de cumplimiento incondicional, que no pueden ser derogadas por las partes y en las cuales el interés general de la sociedad y del Estado subordina el interés particular, para la protección de ciertas instituciones que tienen elevada importancia para el mantenimiento de la seguridad jurídica.
En criterio del autor José Andrés Fuenmayor, en su obra “El Orden Público en el Derecho Privado”, el orden público es:
"(…) el entretejido que une a los miembros de una sociedad humana con el fin de mantener el orden social. Ese entretejido está constituido por una serie de valores políticos, sociales, económicos y morales, los cuales son esenciales para mantener la tutela del Estado sobre sus ciudadanos. Por tal razón forma parte de la estructura del Estado, y, como tal, no puede ni debe ser transgredido, y el hacerlo trae como consecuencia la obligación del Estado [En el caso sub iudice, del Poder Judicial] de restablecerlo, aun oficiosamente y aunque nadie se lo pida. El puede variar de acuerdo con el concepto y tratamiento legal de la familia, y el valor moral de las relaciones humanas, sean éstas económicas o de cualquier otra naturaleza. Todo órgano del estado tiene, pues, (…) la obligación de defender y hacer valer el orden público.".
En el presente caso, que versa sobre el arrendamiento de un local comercial, es indudable que está involucrado el orden público legal, sobre el cual puede este juez -de oficio- resolver y tomar decisiones aun no pedidas por las partes, teniendo cuidados en que tales providencias no lesionen los derechos de las partes o de terceros. Sin embargo, cuando los afectados por las decisiones han sido partes en el juicio donde se constatan los hechos contrarios al orden público, y alguno de ellos es generador de esos hechos, el Derecho de Defensa y al Debido Proceso no se les está cercenando si, de oficio, este juez cumple con la función tuitiva del orden público, ya que es la actitud procesal de las partes la que con su proceder denota la lesión al orden público, entendido éste como el “Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales, por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos.” (Diccionario Jurídico Venezolano D & F, página 57).
Ahora bien, tomando en consideración lo antes expuesto y habiendo realizado este juzgador un análisis exhaustivo del presente expediente, se observa que los hechos acontecieron así:
La ciudadana EDDY MARINA PÉREZ, titular de la cédula de identidad Nº 3.575.656, dio en calidad de arrendamiento para el uso comercial, al ciudadano AZZAM SUJAA, portador de la cédula de identidad Nº E-84.490.057; un (1) local comercial distinguido con el Nº 1, que forma parte de un edificio propiedad de la arrendadora-demandante, situado en la 2ª avenida, esquina de la calle 5, jurisdicción del municipio San Felipe del estado Yaracuy; según contrato de arrendamiento contenido en documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe del estado Yaracuy, en fecha 10 de julio de 2014, bajo el Nº 41, Tomo 149 de los Libros de Autenticaciones de esa notaría.
En el mencionado contrato escrito y a tiempo determinado, se estableció en la cláusula quinta que su vigencia era desde el 15 de agosto de 2014 hasta el 14 agosto de 2015. Como puede leerse con claridad, el contrato sub litis fue autenticado después del 23 de mayo de 2014, fecha en la que entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y la vigencia de ese contrato de arrendamiento, también estaba estipulada para después que entró en vigencia dicho Decreto-Ley.
Siendo ello así, procede este juzgador a verificar si la mencionada convención cumple con las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; lo cual resulta necesario, razonable y útil, a la luz de su aludido artículo 3.
En primer lugar, se trata efectivamente de un inmueble destinado al uso comercial y por tanto no excluido de la aplicación de ese Decreto-Ley, según su artículo 4. Y así se declara.
En segundo lugar, no consta en el cuerpo del contrato que éste haya sido el producto del mutuo acuerdo de las partes y menos aun consta, la manifestación fehaciente de la voluntad de las mismas, y dado que tales circunstancias tampoco fueron probadas en el curso de este juicio, llegó este juez -por el sistema de la sana crítica: mezcla de la libre convención y la experiencia- a la certidumbre de que dicho contrato le fue impuesto al arrendatario-demandado por parte de la arrendadora-demandante; es decir, aquél se adhirió al mismo. Esta circunstancia contraviene expresamente el numeral 4 del artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se declara.
“Artículo 6.- Omissis.
Omissis.
La relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, en las cuales prevalecerá, en el orden que se indica:
1. Omissis.
2. Omissis.
3. Omissis.
4. LOS CONTRATOS, acuerdos o convenciones ESTABLECIDOS DE MUTUO ACUERDO POR LAS PARTES, MEDIANTE LA MANIFESTACIÓN FEHACIENTE DE VOLUNTAD DE LAS MISMAS. EN TAL SENTIDO, NO TENDRÁN VALIDEZ ALGUNA LAS DISPOSICIONES ESTABLECIDAS EN CONTRATOS DE ADHESIÓN.” (Destacados de esta sentencia)
Todo el contrato de marras contiene veintiún (21) cláusulas, de las cuales diecinueve (19) contienen obligaciones sólo para el arrendatario-demandado y derechos sólo para la arrendadora-demandante. Así redactado el contrato, en absoluto procura el necesario equilibrio y acuerdo entre las partes, con lo cual también se vulnera el artículo 7 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se declara.
“Artículo 7.- En todo lo relacionado con los contratos de arrendamiento a suscribir, SE PROCURARÁ EL EQUILIBRIO Y ACUERDO ENTRE LAS PARTES. En caso de dudas o controversias, cualquiera de las partes podrá solicitar la intervención de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE).” (Resaltados de este fallo)
Con el mencionado contrato escrito y autenticado, ciertamente le fue respetado el derecho que -en ese sentido- tiene el arrendatario-demandado; sin embargo, la arrendadora-demandante estaba obligada a hacerlo considerando las pautas establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y no lo hizo; como lo continuaremos declarando, con lo que se vulneró ese derecho que asiste al arrendatario-demandado, instituido en el artículo 13 del indicado Decreto-Ley. Y así se declara.
“Artículo 13.- El arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, EL ARRENDADOR ESTÁ OBLIGADO A HACERLO CONSIDERANDO LAS PAUTAS ESTABLECIDAS EN ESTE DECRETO LEY.” (Destacados de esta definitiva)

En el contrato de autos, concretamente en la cláusula segunda, se estableció un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de veinte mil bolívares (20.000 Bs.), más el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), equivalente a dos mil cuatrocientos bolívares (2.400 Bs.), calculado al 12%, para un total de veintidós mil cuatrocientos bolívares (22.400 Bs.). Sin embargo, en absoluto se expresa qué método de cálculo contenido en el Decreto-Ley, se utilizó; con lo cual se vulneró el derecho que asiste al arrendatario-demandado, contenido en el artículo 17 del destacado Decreto-Ley y la prohibición estipulada en el literal “d” del artículo 41 eiusdem. Y así se declara.
“Artículo 17.- SE PROHÍBE COBRAR CÁNONES DE ARRENDAMIENTOS QUE NO SEAN AQUELLOS CALCULADOS SEGÚN LOS MÉTODOS QUE ESTE DECRETO LEY OFRECE. Los arrendadores que haciendo uso de la necesidad del arrendatario no cumplan con el presente artículo, serán sancionados con la multa establecida en el artículo 44 del presente Decreto Ley, sin perjuicio del derecho que le asiste al arrendatario de iniciar los procedimientos establecidos en el presente Decreto Ley.” (Resaltados de este veredicto)
“Artículo 41.- En los inmuebles regidos por este Decreto Ley QUEDA TAXATIVAMENTE PROHIBIDO:
Omissis.
d. ESTABLECER CÁNONES DE ARRENDAMIENTO SEGÚN PROCEDIMIENTOS AJENOS A LO ESTIPULADO EN ESTE DECRETO LEY;
Omissis.” (Recalcados de esta definitiva)
En la consabida convención de marras, precisamente en la cláusula cuarta, se estableció que el arrendatario-demandado le entregaba a la arrendadora-demandante, como garantía de depósito, la cantidad de sesenta mil bolívares (60.000 Bs.). No obstante, en absoluto está acreditado en qué cuenta bancaria de la arrendadora abierta para esos fines está depositada dicha garantía; y mucho menos se expresó el destino de los intereses que producen tal cantidad, a favor del arrendatario-demandado; con todo lo cual se transgredió el derecho que asiste al arrendatario-demandado, contenido en el primer aparte del artículo 19 del susodicho Decreto-Ley. Y así se declara.
“Artículo 19.- Omissis.
Cuando se constituya depósito en dinero éste no podrá exceder el equivalente a tres meses (03) del canon de arrendamiento establecido, Y DEBERÁ ACREDITARSE EN UNA CUENTA BANCARIA EXCLUSIVA PARA ESOS FINES A NOMBRE DEL ARRENDADOR. LOS INTERESES QUE SE PRODUZCAN CORRESPONDERÁN AL ARRENDATARIO, a menos que sean requeridos en ejecución de la garantía y, EN TODO CASO, SERÁN ACUMULADOS EN LA CUENTA REFERIDA.
Omissis.” (Destacados de esta decisión)
En el contrato sub iudice no se cumplió con algunos de los requisitos exigidos por el artículo 24 del expresado Decreto-Ley, pues el mismo no contiene el valor del inmueble, la modalidad de cálculo adoptada ni señala expresamente su apego a las consideraciones establecidas en dicho texto normativo. Y así se declara.
“Artículo 24.- EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CONTENDRÁ, AL MENOS, las especificaciones físicas del inmueble arrendado y de la edificación que lo contiene; la duración será mínima de un (01) año, excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas, entonces el lapso podrá ser menor, no pudiendo ajustar el canon de arrendamiento si se diera continuidad o prórroga, a menos que supere un año, de acuerdo a lo establecido en el artículo 33 del presente Decreto Ley; EL VALOR DEL INMUEBLE, el canon de arrendamiento y LA MODALIDAD DE CÁLCULO ADOPTADA; las obligaciones del arrendador y del arrendatario. ADEMÁS, DEBERÁ SEÑALAR EXPRESAMENTE SU APEGO A LAS CONSIDERACIONES ESTABLECIDAS EN ESTE DECRETO LEY.” (Resaltados de esta sentencia)
En la convención bajo estudio, en absoluto se expresa sobre la obligación de la arrendadora-demandante, de entregar al arrendatario-demandado, una factura legal por concepto del pago recibido a cuenta del arrendamiento contratado. Por lo demás, está probado en los autos que el arrendatario cancela los cánones de arrendamientos a través de depósitos bancarios; por lo que la carga de probar que se ha cumplido con esta obligación le corresponde a la arrendadora, lo cual no consta en autos. Con todo ello, la arrendadora-demandante incumple una vez más con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 30. Y así se declara.

“Artículo 30.- EL ARRENDADOR QUEDA OBLIGADO A ENTREGAR AL ARRENDATARIO UNA FACTURA LEGAL POR CONCEPTO DE PAGO RECIBIDO A CUENTA DEL ARRENDAMIENTO CONTRATADO. La factura deberá contener detalladamente la discriminación del pago, el periodo al que corresponda, así como dar cumplimiento a la normativa que establezca el órgano con competencia en materia tributaria.” (Enfatizados de esta providencia definitiva)
El contrato en referencia, nada expresa sobre el valor del inmueble (V.I.) y sobre el avalúo que para tal fin ha debido realizarse, según el Método de Costo de Reposición , bajo la supervisión de la Intendencia para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos de la Superintendencia de Precios Justos (SUNDDE). Con ello se quebrantaron los artículos 31 y 32 del indicado Decreto-Ley. Y así se declara.
“Artículo 31.- EL VALOR DEL INMUEBLE PARA EL MOMENTO DE LA TRANSACCIÓN (VI) SE DETERMINARÁ MEDIANTE AVALÚO REALIZADO SEGÚN EL MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. Le corresponde a la SUNDDE supervisar y acordar la metodología de avalúo a aplicar.” (Destacados de esta sentencia)
“Artículo 32.- LA FIJACIÓN DEL CANON DE ARRENDAMIENTO de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, LA DETERMINARÁN EL ARRENDADOR Y EL ARRENDATARIO, APLICANDO UNO DE LOS SIGUIENTES MÉTODOS, SELECCIONADO DE COMÚN ACUERDO:
Omissis.” (Resaltados de este fallo)
La cláusula tercera del contrato bajo análisis, establece que el canon de arrendamiento tendrá un incremento anual que se fijará de acuerdo al índice inflacionario que para el momento de la renovación haya fijado el Banco Central de Venezuela. Esta particular convención contraviene las prohibiciones taxativas a que se refieren los literales “d” y “g” del artículo 41 Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se declara.
“Artículo 41.- En los inmuebles regidos por este Decreto Ley QUEDA TAXATIVAMENTE PROHIBIDO:
Omissis.
d. ESTABLECER CÁNONES DE ARRENDAMIENTO SEGÚN PROCEDIMIENTOS AJENOS A LO ESTIPULADO EN ESTE DECRETO LEY;
Omissis.
g. EL AJUSTE AL CANON DE ARRENDAMIENTO DURANTE LA VIGENCIA DEL CONTRATO, salvo lo previsto en el propio contrato y en el presente Decreto Ley;
Omissis” (Destacados de esta sentencia)
La cláusula octava del contrato en mención, establece que la falta de pago de dos (2) cánones mensuales de arrendamiento, da derecho a la arrendadora-demandante, a la resolución de pleno derecho de dicho contrato, haciendo perder a el arrendatario el beneficio del plazo (¿?). Esta cláusula contraviene expresamente la prohibición legal contenida en el literal “k” del artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se declara.
“Artículo 41.- En los inmuebles regidos por este Decreto Ley QUEDA TAXATIVAMENTE PROHIBIDO:
Omissis.
k. LA RESOLUCIÓN UNILATERAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO;
Omissis.” (Recalcados de esta decisión)
En definitiva, el acuerdo o contrato de arrendamiento escrito, autenticado y a tiempo determinado, en el que hasta ahora consta la convención de arrendamiento existente entre las partes enfrentadas en el presente juicio, es un burdo e inaceptable andamiaje que desequilibra y quebranta todas las disposiciones legales antes señaladas, contenidas en el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; que implica insalvablemente la renuncia, la disminución y el menoscabo de los derechos ineluctables de los que es titular el arrendatario-demandado, ciudadano AZZAM SUJAA. En razón de lo cual, por aplicación expresa del artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, este juzgador lo declara ABSOLUTAMENTE NULO Y SIN EFECTO LEGAL ALGUNO. Y así se establece.
Inflexiblemente, si es absolutamente nulo y sin valor legal alguno el contrato de arrendamiento que había unido en arrendamiento por el local comercial objeto de este juicio, a los sujetos activo y pasivo de este juicio, entonces, la relación contractual de arrendamiento que los ha unido desde la fecha en que suscribió el contrato, el 10 de julio de 2014, ES UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL Y A TIEMPO INDETERMINADO. Y así se establece.
Ahora bien, viene al caso determinar judicialmente en qué oportunidad se ha debido –y se debe- cancelar cada canon de arrendamiento. En efecto, este jurisdicente, frente a la aquí establecida anulación absoluta del contrato de arrendamiento de marras y al silencio del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (salvo lo indicado en su artículo 14, que no tiene aplicación en este caso, dado que no existe –producto de la decisión aquí tomada- un contrato escrito), respecto de la oportunidad, tiempo o momento en que el arrendatario ha debido –y debe- pagar los cánones de arrendamiento; considera este juzgador que no es equilibrado que la arrendadora pretenda recibir el pago del canon de arrendamiento por el local comercial aquí controvertido, de manera adelantada. Lo ecuánime es que el canon de arrendamiento lo cancele el arrendatario a mes vencido; es decir, que como débil jurídico de la relación contractual, obtenga primero el derecho de poseer u ocupar el local comercial y luego, le surja la obligación de pagar el canon. Es por ello que, tal cancelación ha debido –y debe- ocurrir durante los primeros quince (15) días del mes inmediatamente posterior al vencido. Y así se establece.
En cuanto a la conjetural insolvencia del demandado, de tres (3) cánones de arrendamientos mensuales y consecutivos, alegada por la demandante en su escrito libelar, en fecha 29 de junio de 2015, cuando introdujo la demanda por ante el Tribunal Distribuidor; es decir: el primer canon, del 14 de abril al 14 de mayo de 2015; el segundo canon, del 15 de mayo al 14 de junio de 2015; y el tercer canon, del 15 de junio al 14 de julio de 2015. Este juzgador discurre en considerar qué:
El canon de arrendamiento correspondiente al mes del 14 de abril al 14 de mayo de 2015, por la cantidad de veintidós mil cuatrocientos bolívares (22.400 Bs.), lo canceló oportunamente el arrendatario-demandado, en fecha 20 de mayo de 2015, mediante el “Comprobante de Transacción Depósito en Cuenta” Nº 39460257 (Folio 36), en la cuenta de ahorro Nº 0102-0365-160100080026, del Banco de Venezuela (oficina San Felipe-Av. Libertador), cuya titular es la arrendadora-demandante: EDDY MARINA PÉREZ. Y así de establece.
El canon de arrendamiento correspondiente al mes del 15 de mayo al 14 de junio de 2015, lo canceló oportunamente el arrendatario-demandado, en fecha 20 de julio de 2015, mediante el “Comprobante de Transacción Depósito en Cuenta” Nº 39458367 (Folio 36), en la cuenta de ahorro Nº 0102-0365-160100080026, del Banco de Venezuela (oficina San Felipe-Av. Libertador), cuya titular es la arrendadora-demandante: EDDY MARINA PÉREZ. Y así de establece.
Y, el canon de arrendamiento correspondiente al mes del 15 de junio al 14 de julio de 2015, lo canceló tardíamente el arrendatario-demandado, en fecha 17 de agosto de 2015, mediante el “Comprobante de Transacción Depósito en Cuenta” Nº 33544711 (Folio 37), en la cuenta de ahorro Nº 0102-0365-160100080026, del Banco de Venezuela (oficina San Felipe-Av. Libertador), cuya titular es la arrendadora-demandante: EDDY MARINA PÉREZ. Y así de establece.
Consecuentemente, el arrendatario-demandado sólo incurrió en insolvencia con respecto a un (1) canon de arrendamiento, del 15 de junio al 14 de julio de 2015; por lo que no es procedente aplicar en este caso, como causal de desalojo, el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se establece.
Con relación al alegato de la arrendadora-demandante, que el arrendatario-demandado ha ocasionado daños al local comercial de marras, relativo a su estado de la pintura, rotura de su cerámicas y “otros daños”; este jurisdicente disipa que, ciertamente en la inspección judicial de autos y ya valorada, quedó comprobado efectivamente que la pintura que recubre las paredes internas del local comercial litigado, está dañada; así como tres (3) recuadros de la cerámica del piso, presentan deterioros. Sin embargo, tales daños menores son producto del normal uso que el arrendatario le da al local comercial, en el ramo de carnicería, y no los considera quien aquí juzga como daños maliciosos o dolosos, lo que en todo caso no fue probado en autos.
Los daños o deterioros mayores son lo que afectan principalmente a la propia estructura física del inmueble, graves en cuanto al inminente peligro que representan y a las secuelas que pueden producir. Por el contrario, el deterioro o ensuciamiento de la pintura de las paredes, sometidas al uso cotidiano de la compra, venta y comercialización de productos cárnicos, no puede ser considerada como un daño provocado directamente y con malicia. El desconche de sólo tres (3) recuadros de cerámica, producto del taladro para instalar mesas o estantes, necesarios para el expendio comercial, en ningún sentido pueden ser considerados daños mayores ni maliciosos. Y el alegato de “otros daños” no puede tener otra cabida en este juicio, que no sea el desecharlo, por cuanto no fueron determinados ni probados y constituyen una evidente temeridad. En todo caso, el arrendatario-demandado está obligado por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial la ley, ha efectuar esas reparaciones y a mantener y entregar el local comercial que tiene arrendado, en buenas condiciones de uso y conservación. Pero como se ha dicho, los daños menores o culposos provenientes del uso normal, probados en este proceso, no son susceptibles de ser considerados como causal para el desalojo del arrendatario, según el literal “c” del artículo 40 del mencionado Decreto-Ley. Y así se establece.
El artículo 9 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, señala:
“La parte que causare un DAÑO MALICIOSO al bien inmueble arrendado durante la vigencia de la relación arrendaticia, estará obligada a efectuar las reparaciones que se originen por estos daños. En caso de comprobarse el daño malicioso, el afectado podrá acudir a la vía jurisdiccional o administrativa y solicitar el inicio del procedimiento correspondiente.”
Por su parte, el literal “c” del artículo 40 eiusdem, como causal de desalojo, se refiere a deterioros o daños mayores, cuando expresa:
“Artículo 40.- Son causales de desalojo:
Omissis.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble DETERIOROS MAYORES QUE LOS PROVENIENTES DEL USO NORMAL, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
Omissis.” (Resaltados de esta sentencia definitiva)
En suma de lo expuesto, concluye este jurisdicente que la acción incoada contra el arrendatario de autos, ciudadano AZZAM SUJA, antes identificado, resulta improcedente, pues no está subsumido en los supuestos de hechos contenidos en los literales “a” y “c” del comentado artículo 40. Así como también es improcedente la demandada resolución del contrato de arrendamiento, pues tal contrato no existe. Y así se establece.
Por consiguiente, tampoco es procedente la petición al demandado, de que haga entrega del local comercial arrendado, ni el desalojo, ni el pago de las costas procesales. Y así se establece.-
- V –
DISPOSITIVA
Por las razones antes expresadas, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide: PRIMERO: ABSOLUTAMENTE NULO Y SIN EFECTO LEGAL ALGUNO, el
Contrato de Arrendamiento referido al local comercial objeto del litigio, contenido en el documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe del estado Yaracuy, en fecha 10 de julio de 2014, bajo el Nº 41, Tomo 149 de los Libros de Autenticaciones de esa notaría.- SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento y subsiguiente Desalojo (Local comercial), intentó la ciudadana EDDY MARINA PÉREZ, quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 3.575.656; representada judicialmente por los abogados en ejercicio CARLOS BARRIOS AVENDAÑO y HUMBERTO BRITO BRITO, inscritos en el Inpreabogado bajo los números Nº 8.215 y 5.180 respectivamente; en contra del ciudadano AZZAM SUJAA, quien es de nacionalidad siria, residente en la República Bolivariana de Venezuela, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad Nº E-84.490.057.- SEGUNDO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante, por cuanto fue totalmente vencida en el presente juicio…”

De los informes
Parte actora:
El 30 de marzo de 2016 la ciudadana Eddy Marina Pérez, titular de cédula de identidad Nº 3.575.656, asistida de abogado consignó escrito de informes donde realizó un resumen de todas las actuaciones realizadas ante el a quo, alegando que (f. 76 al 78):
• El juez a quo confundió la terminología establecida, ya que se está en presencia de un juicio de resolución de contrato de arrendamiento y no de desalojo, y que dicho juez de forma oral se refiere a Desalojo y de forma escrita habla de Resolución; considerando la sentencia dictada como Ultrapetita.
• La arrendadora cumplió a cabalidad con lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; ya que en el caso que les ocupa, el particular referente al monto de alquiler está muy por debajo de los métodos establecidos en dicho decreto. Lo que a juicio de ella puede ser demostrado claramente en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes.
• Conforme a lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil consignó originales de estados de cuentas marcados desde la “A” hasta la “S”.

RATIO DECIDENDI
(Razones para decidir).
Narrado el iter procesal pasemos al pronunciamiento sobre el fondo del asunto. La parte actora demandó la resolución del contrato de arrendamiento que celebró con el ciudadano Azzan Sujaa, nacionalidad Siria, titular de cédula de identidad E-84.490057, sobre un local comercial ubicado en la segunda avenida con calle cinco, Edificio 5-12, San Felipe, estado Yaracuy, por un período comprendido entre el 15/08/2014 y el 14/08/2015, alegando como causa retardo en los pagos de los cánones de arrendamiento, del 14 de abril al 14 de mayo, del 15 de mayo al 14 de junio y del 15 de junio al 14 de julio, todos del año 2.015, también es de hacer notar que dicho contrato fue autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe del estado Yaracuy, el 10 de julio de 2014, bajo el Nº 41, Tomo 149 de los Libros de Autenticaciones de esa notaría, que por tal motivo demanda la resolución del contrato de arrendamiento y por consiguiente su desalojo.
Por otra parte el demandado de auto contestó la presente demanda aduciendo entre otras explicaciones, que celebró dicho contrato de arrendamiento y el mismo fue autenticado, que comenzaría a regir a partir del 15 de agosto de 2014 hasta el 14 de agosto de 2015, que lo obligaron a cancelar un canon mensual por la cantidad de veinte mil bolívares (20.000,00) más el impuesto al valor agregado lo que da como monto total veintidós mil cuatrocientos bolívares (22.400,00) mensual, que ha honrado oportuna y periódicamente su obligación, que el inmueble fue entregado en condiciones no aptas para el buen uso, que para la fecha de celebración del contrato se encontraba vigente el Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación de arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial que fue sancionado el 23 de mayo de 2014 según Gaceta Oficial número 40.418, y el mismo se suscribió posterior a dicha fecha, y una vez que realizó una exegesis de manera exhaustiva, dicho contrato no cumple con los extremos legales establecidos por la ley mencionada, que no se cumplió con el procedimiento para la fijación del canon de arrendamiento por cuanto los mismos deben ser acordados entre arrendador y arrendatario sobre la base de unos criterios que fija la ley, que el arrendador está obligado a entregar al arrendatario una factura legal, que niega rechaza y contradice que se haya retardado en el pago del canon de arrendamiento, en el deterioro del inmueble, que haya un contrato a tiempo determinado, y de su supuesta entrega voluntaria del inmueble.
Ahora bien, trabada como ha quedado la litis y visto que la parte demandada alegó como defensa el incumplimiento de la Ley que rige esta materia como por ejemplo los requisitos o procedimientos establecidos para calcular los cánones de arrendamiento y visto igualmente que la demanda versa sobre la falta de pago de los mismos es entonces indispensable para una mejor administración de justicia, hacer un pronunciamiento previo antes de cualquier otro argumento por cuanto las normas aplicables en las relaciones arrendaticias que surjan a partir de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación de arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial que fue sancionado el 23 de mayo de 2014 según Gaceta Oficial número 40.418, son de obligatorio cumplimiento por las partes contratantes y de estricta vigilancia por el estado, es así como el artículo 3 del presente decreto establece:
“Los derechos establecidos en este decreto ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, o acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En aplicación del presente Decreto ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y en general la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.”
Ahora bien, de acuerdo con la norma up supra se puede comprender que las partes no pueden vulnerar ni cambiar el sentido y alcance de las mismas, es por eso que, cuando la parte demandada alega que fue obligado a pagar un canon de arrendamiento que no fue calculado con base a lo dispuesto en la norma, veamos entonces que, en el contrato de arrendamiento en su clausula Segunda establecieron que el canon de arrendamiento que debía pagar el arrendatario es de de veinte mil bolívares (20.000,00) más el impuesto al valor agregado lo que da como monto total veintidós mil cuatrocientos bolívares (22.400,00) mensual, sin embargo, no se observa ni consta que hayan aplicado un método de los que se establecen en la ley especial en los artículos 31 y 32, no se determina como ni de qué forma se calculó dicho canon, no hay un avaluó del órgano competente como lo es la SUNDDE, esto sin analizar el resto de las clausulas, siendo esto así se evidencia que la partes violaron lo estipulado en la norma y esto acarrea que el contrato sea declarado nulo por mandato de ley, hay que tomar en cuenta que las normas son aplicables porque ésta relación nació el 10 de julio de 2014, tal y como consta en el contrato de arrendamiento consignado y la ley entró en vigencia el 23 de mayo de 2014 y por mandato de ella misma en su disposición transitoria primera todo los contratos tienen la obligación de regirse por estas normas incluso los que al momento de la entrada en vigencia de esta ley deben ser adecuado a la ley, pero en este caso no estaba en vigencia dicho contrato sino peor aún primero entró en vigencia la ley y luego nació la relación arrendaticia por lo que debió ser obligatorio su cumplimento , en fin no cabe duda par quien aquí decide que el contrato de arrendamiento presentado y suscrito por las parte carece de efectividad por ser nulo , por no cumplir con la ley especial por lo tanto debe ser declarado nulo como así se dispondrá en la parte dispositiva de esta sentencia. Ahora bien, como el contrato ha sido declarado nulo entonces se conmina a las partes a suscribir un nuevo contrato aplicando todo lo dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación de arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial y solicitar en caso de dudas la intervención de la SUNDDE y así se decide.
DECISIÓN
Por todos los argumentos precedentes, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el once de febrero de dos mil dieciséis (11-02-2016) por la parte actora ciudadana Eddy Marina Pérez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.575.656 asistida por la abogadaYsmelia De La Cruz, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 132.404, contra la sentencia dictada el dos de febrero de dos mil dieciséis (02-02-2016) por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de esta Circunscripción Judicial. No hay condenatoria en costas procesales.
Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los trece (13) días del mes julio de dos mil dieciséis. Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
El Juez Superior,

Abg. Eduardo José Chirinos
La Secretaria,

Abg. Linette Vetri Meleán
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las tres y veintisiete (03:27 pm) de la tarde.
La Secretaria,

Abg. Linette Vetri Meleán