TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
San Felipe, 10 de noviembre de 2016
AÑOS: 206° y 157°

EXPEDIENTE: Nº 6.439

MOTIVO: Desalojo de Inmueble (Vivienda).

DEMANDANTE: Ciudadana JOSEFINA GRATERON GÓMEZ, venezolana, mayor de edad, titular de cédula de identidad Nº V-4.478.819.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogadas CARMEN ELISA CASTRO y MAYGUALIDA LEÓN CASTILLO, Inpreabogado Nº 31.631 y 73.225 respectivamente (Folios 11 al 13).

DEMANDADA: Abogada MAGDY RAENDIA OVIEDO BORDONES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.048.147, Inpreabogado Nº 68.129.

SENTENCIA DEFINITIVA.

I ANTECEDENTES
Se recibe en fecha 27 de octubre de 2016 en este Tribunal Superior, el presente expediente proveniente del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, correspondiente a juicio de DESALOJO DE INMUEBLE (VIVIENDA) seguido por la ciudadana JOSEFINA GRATERON GÓMEZ en contra de la Abogada MAGDY RAENDIA OVIEDO BORDONES, up supra identificadas, en virtud del recurso de Apelación de fecha 18 de octubre de 2016 (folio 146), que fuera planteado por la co-apoderada judicial de la parte actora, abogada Maygualida León, Inpreabogado Nº 73.225, luego que dicho Juzgado en fecha 17 de octubre de 2016 dictara sentencia, declarando Improcedente por acumulación prohibida, condenando en costas a la parte perdidosa, contentivo de Una (01) Pieza, dándosele entrada en fecha 31 de octubre de 2016 y fijándose por auto de fecha 01 de noviembre de 2016, al tercer día de despacho para la realización de la audiencia oral ante esta Alzada, realizándose la misma en fecha 07 de octubre de 2016.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal Superior procede a hacerlo previas las consideraciones siguientes:

II BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS
De la demanda
La abogada CARMEN ELISA CASTRO GONZÁLEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 31.631, actuando como co-apoderada judicial de la ciudadana JOSEFINA GRATERON GÓMEZ, presentó escrito donde expuso que su representada es propietaria de un inmueble tipo aparto quinta, adquirido como vivienda principal, con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio (FAOV), distinguido como parcela Nº 26, planta alta, del condominio de terrazas de Bella Vista, ubicada en la calle uno (1) de la Urbanización Terrazas de Bella Vista, etapa I, situado en la ciudad de San Felipe del estado Yaracuy; y que el mismo es ocupado en calidad de arrendataria por la ciudadana MAGDY RAENDIA OVIEDO BORDONES y su grupo familiar, a quien le fue arrendada por su anterior propietaria la ciudadana MIRIAN SOLEDAD UNDA SATURNO.
Asimismo, manifiesta que el día 15 de julio de 2011, la arrendataria accionada notificó a la arrendadora original, su decisión de hacer uso de la prorroga legal por el período de 6 meses adicionales al plazo contractual de 6 meses obligándose voluntariamente a hacer la entrega del inmueble el 15 de enero de 2012, fecha para la cual se mantenía vigente el compromiso de compra venta entre su representada y la arrendadora original. Que para la fecha del 15 de enero de 2012 se mantuvo ocupando el inmueble de acuerdo a los requerimientos de nuevos plazos para la entrega del mismo.
De igual forma manifestó que el canon de arrendamiento vigente a la presente fecha, es la suma de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00) mensuales.
Fundamentó su demanda en los artículos 1.259, 1.264, 1.269, 1.270, 1.271, 1.273, 1.277, 1.185 todos del Código Civil; artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y el numeral 2 del artículo 91 y 98 de la Ley de la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En su petitorio solicitó textualmente al Tribunal:
“…PRIMERO: Declare con lugar la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término convenido y de la prorroga legal ordenando que LA ARRENDATARIA ABOGADA MAGDY OVIEDO BORDONES, haga la entrega definitiva del inmueble arrendado, vencido como se encuentra el termino convenido y la prorroga legal que operó sin que a la presente fecha haya cumplido con su obligación contractual y legal.
SEGUNDO: Declare con lugar la presente demanda de desalojo, dada la imperiosa NECESIDAD DE MI MANDANTE DE OCUPAR EL INMUEBLE DE SU PROPIEDAD, prevista como causal de desalojo en el numeral 2 del artículo91 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios ordenando que LA ARRENDATARIA ABOGADA MAGDY OVIEDO BORDONES, haga la entrega definitiva del inmueble arrendado, libre de personas y cosas, en las perfectas condiciones de mantenimiento y conservación en que le fue entregado.
TERCERO: Declare con lugar la presente demanda de desalojo, dada la falta de pago de más de cuatro cánones correspondientes, correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril mayo todos del año 2016, insolvencia prevista como causal de desalojo en el numeral 1 del artículo 91 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios ordenando a LA ARRENDATARIA ABOGADA MAGDY OVIEDO BORDONES, haga la entrega definitiva del inmueble arrendado, libre de personas y cosas, en las perfectas condiciones de mantenimiento y conservación en que le fue entregado.
CUARTO: Condene a la parte demandada a pagarle a mi representada, como obligación principal incumplida, los cánones de arrendamientos vencidos y no pagados, desde el mes de enero de 2016 y los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva de este procedimiento, según el monto mensual del canon de arrendamiento indicado en el particular cuarto del Capítulo I de este libelo, ordenando la corrección monetaria de aquellos cánones de arrendamiento pagados con retardo, incluyendo los meses pagados extemporáneamente a través del procedimiento consignatorio, tal como se evidencia de Estado de Cuenta anexo “N” emitido el 31/05/2016, por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a través de su portal web.
CUARTO: Dada la mora de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento causados desde el mes de junio del año 2015, solicito al Tribunal CONDENE a la demandada a pagarle a mi representada, en concepto de daños y perjuicios materiales, en virtud de que las obligaciones deben cumplirse exactamente como ha sido contraídas, los intereses moratorios previstos en el artículo 1277 citado concordado con el artículo 1.746 del Código Civil.
QUINTO: Dado que el abuso de derecho constituye un hecho ilícito que hace procedente la indemnización de los daños morales sufridos por mi representada, a quien se le ha privado de disfrutar de la vivienda de su propiedad, desde la fecha de su adquisición el 25 de julio de 2012, y en los últimos años afectada en su salud, agravada por la carencia de una vivienda que le proporcione la seguridad de un techo y las condiciones adecuadas para recibir las atenciones necesarias, solicito al Tribunal CONDENE a la demandada a indemnizar a mi representada por los daños morales sufridos, antes de su enfermedad y durante la misma, en la que se hace mas imperiosa la necesidad de su vivienda, solicitando su estimación por el ciudadano Juez, en una medida suficiente que le proporcione las posibilidades económicas para recibir las atenciones a su salud deteriorada por la situación de desamparo de mas de cuatro años sin vivienda propia, pernoctando bajo la caridad de familiares y amigos, acordando la indexación del daño moral estimado por el ciudadano Juez, desde la fecha definitiva de la sentencia que lo acuerde hasta su definitiva cancelación, como lo prevé la mas reciente y reiterada doctrina del Tribunal Supremo de Justicia.
SEXTO: CONDENE expresamente en costas a la demandada por haber obligado a mi representada a litigar para la defensa y restablecimiento de sus derechos…” (Sic)

Estimó la demanda en la suma de Quinientos Treinta Mil Ochocientos Veintitrés Bolívares, equivalentes a Dos Mil Novecientos Noventa y Nueve Unidades Tributarias.

De la admisión
Mediante auto de fecha 14 de junio de 2016 cursante al folio 122, el Tribunal A Quo admitió la demanda de conformidad con el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ordenando emplazar a la demandada al quinto día de despacho siguiente a su citación practicada, a una audiencia de mediación de conformidad con el artículo 101 de la Ley in comento.

De la audiencia de mediación ante el Tribunal A Quo
En fecha 9 de agosto de 2016, tuvo lugar la audiencia de mediación de conformidad con el artículo 103 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, donde se dejó constancia de la presencia de las apoderadas judiciales de la parte actora abogadas CARMEN ELISA CASTRO y MAYGUALIDA LEÓN CASTILLO, así como la parte demandada, abogada MAGDY RAENDIA OVIEDO BORDONES. Asimismo, quedó asentado que la parte actora solicitó la conclusión de dicha audiencia, para dar paso al lapso de contestación de la demanda; mientras que la parte accionada señaló que se acogería al precepto legal; por lo que el Tribunal ordenó la continuación de la causa de conformidad con lo establecido en el artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. (Folio 128)

III DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Consta de las actas procesales, que el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, por sentencia de fecha 17 de octubre de 2016, cursante a los folios del 139 al 145, declaró improcedente por acumulación prohibida el presente juicio, en los siguientes términos:
“…En relación al contrato de arrendamiento, el artículo 1.579 del Código Civil, señala:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”
En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación.
En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado, por su parte los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, son los que no tienen previsto prórroga alguna.
Ahora bien, la acción de cumplimiento o resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento del que se trate.
En este mismo orden de ideas establece el artículo 50 ejusdem que el contrato de arrendamiento, es aquel mediante el cual el arrendador se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un inmueble a un arrendatario o arrendataria, de manera pacífica, quien a su vez se obliga a pagar un canon, el cual deberá cumplir con las formalidades establecidas en la Ley.
Por otra parte, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 91 eiusdem, el cual reza:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Así pues, se hace evidente para esta sentenciadora que la parte actora ha demandado de manera conjunta el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y DE LA PRORROGA LEGAL, conforme a la clausula segunda de contrato de arrendamiento, conforme lo dispuesto en los artículos 1.259 y 1.264 del Código Civil venezolano en concordancia con lo establecido en el artículo 98 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, asimismo demandó EL DESALOJO, alegando dos de las causales del artículo 91 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda del inmueble arrendado, específicamente las establecidas en el Numeral 1 y 2 del referido artículo.
En este mismo orden de ideas tenemos que la acción de desalojo requiere las establecidas en el artículo 91 ejusdem, como que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a cuatro (4) mensualidades consecutivas; mientras que la demanda de cumplimiento o resolución de contrato por tiempo determinado, es cuanto el arrendatario está obligado a cumplir con la entrega del inmueble una vez hecho uso de la prórroga legal, por lo que ambos procedimiento son distintos.
Ahora bien, aun cuando el artículo 77 del Código de Procedimiento Civil, por razones de economía procesal, faculta al demandante para que en una sola demanda acumule varias pretensiones, es decir, intente una demanda compleja, no es menos cierto que existen también disposiciones jurídicas destinadas a enervar la posibilidad del actor de interponer acciones incompatibles, tales como el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Establece el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil:
“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.”
Es por ende que el citado artículo, establece algunas limitaciones para efectuar dicha acumulación de pretensiones: (a) que no sean incompatibles, por resultar excluyentes o contrarias entre sí; (b) que la competencia por la materia, le permita conocer al mismo Tribunal de todas las pretensiones; (c) que los procedimientos no sean incompatibles; y, (d) que aún siendo incompatibles las pretensiones, se propongan una como subsidiaria de otra, siempre que el procedimiento sea compatible.
Ahora bien, la parte actora del presente juicio reclama como vías principales el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prorroga legal (acción propia de los contratos de arrendamiento escritos a tiempo determinado o indeterminado y verbales, y en el caso de los dos últimos, cuando las causales invocadas sean distintas a las establecidas para los desalojos), y el desalojo de inmueble (acción propia de los contratos de arrendamiento verbales o escritos a tiempo indeterminado), contrayéndose la primera principalmente, a la terminación del contrato de arrendamiento, figura jurídica contenida en el artículo 1.167 del Código Civil venezolano y la segunda a la desocupación del inmueble arrendado en virtud de cualquiera de las causales contenidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda,; no estableciendo la accionante ningún tipo de subsidiariedad o eventualidad entre una pretensión y otra, por lo que cabe concluirse que incoó ambas de forma principal. Aunado a lo anterior, la parte actora demanda en virtud del incumplimiento de la cláusula segunda del contrato celebrado, referidas en la misma la fijación de duración del presente contrato y que la arrendataria sabe y conoce que el inmueble arrendado esta dado en opción a compra venta a la ciudadana Josefina Grateron, asimismo, la parte actora alega la insolvencia por parte de la demandada de cuatro (4) cánones de arrendamiento de manera consecutiva, causal esta atribuida exclusivamente a los desalojos, de conformidad con lo establecido en el numeral 1° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Sin embargo, es necesario distinguir entre acumulación de procesos incompatibles, es decir, aquellos cuya tramitación es distinta, como por ejemplo el juicio ordinario y el procedimiento de intimación, y las pretensiones incompatibles, las cuales pueden dilucidarse a través del mismo procedimiento (como en el caso de marras) pero que por su naturaleza no pueden ejercerse en una misma demanda salvo que sea solicitada su decisión como subsidiaria una de la otra.
Tratándose la presente causa de un arrendamiento que tiene por objeto un inmueble destinado a vivienda, ha resuelto el tantas veces referido decreto ley, que todas las causas serán dirimidas por el procedimiento oral, tal como lo expresan los artículos 98 y 99 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, al disponer:
“Artículo 98.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la presente Ley, independientemente de su cuantía, y supletoriamente se aplicarán las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil.”
“Artículo 99. El procedimiento arrendaticio es de naturaleza oral; en consecuencia los principios procesales de brevedad, celeridad, economía, gratuidad, publicidad, concentración, inmediación, oralidad y valoración probatoria según la sana crítica, serán de aplicación preferente en su desarrollo.”
Ahora bien, aun cuando el procedimiento de cumplimiento y el de desalojo no se sigan por procedimientos en modo alguno incompatibles sino que, por el contrario y por voluntad de la ley, se rigen por idéntico proceso y persiguen la terminación de la relación contractual, no es menos cierto que ambas pretensiones se contradicen en sus presupuestos de procedencia (naturaleza contractual y causales), por lo que no cumpliendo la parte accionante en interponer una como subsidiaria de la otra, tal como suponen las dos posibilidades explanadas en la jurisprudencia arriba parcialmente transcrita, es decir, demandando de forma principal el cumplimiento de contrato de arrendamiento y el de desalojo, por lo que incurre en la acumulación prohibida a la que se refiere el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido puede observar quien juzga que la actora demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prorroga legal y, así como en el desalojo del inmueble de autos y, por falta de pago de los cánones de arrendamientos de cuatro meses (4), así como la necesidad de ocupar la vivienda y por vía subsidiaria, los daños y perjuicios y daños morales derivados de la imposibilidad por parte de la actora de no poder ocupar el inmueble de autos.
En sintonía con las causales de desalojo, como ya se ha mencionado en retiradas oportunidades a lo largo del presente fallo, es necesario la existencia de un contrato bien sea verbal o a tiempo indeterminado, mientras que el cumplimiento de contrato de arrendamiento exige la celebración de una relación arrendaticia a tiempo determinado (por cualquier forma de incumplimiento) o verbal o escrito a tiempo indeterminado cuando estos dos últimos sean por causales distintas a aquellas atribuidas a los desalojos.
Es claro que la parte actora incurre en su fundamento jurídico y el petitorio efectuado, pues los hechos se refieren a un contrato de arrendamiento, del cual había vencimiento del término y la prorroga legal, además alega que los cánones estaban insolutos desde los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2016, siendo que la norma invocada los artículos 1.259 y 1.264 del Código Civil constituye el fundamento legal de las obligaciones. Asimismo, su basamento lo realiza en el artículo 91 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los cuales constituyen, a su vez, el fundamento legal de las acciones de desalojo. Aunado a lo anterior, al definir su petitorio solicita, por una parte, el cumplimiento de contrato de arrendamiento del inmueble y por la otra el desalojo del mismo, y de manera subsidiaria, el pago de cantidades derivadas por daños y perjuicios, daños morales todos a partir de lo cual se concluye en una efectiva acumulación prohibida. Así se decide.
Respecto a la declaración de oficio de la acumulación prohibida, estableció la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 0407, de fecha 21 de julio del 2009, con ponencia del Magistrado Dr. Luís Antonio Ortiz Hernández, expediente N° 08-0629, lo siguiente:
“…la prohibición de la ley de admitir la demanda, por inepta acumulación de pretensiones, constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si ésta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción.”
Así las cosas y en virtud de lo establecido a lo largo de marras, visto que la parte actora incurre en la acumulación prohibida sancionada en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, al intentar conjuntamente y de manera principal las acciones de cumplimiento de contrato de arrendamiento y la de desalojo respectivamente, y siendo que es criterio reiterado y vigente que la acumulación señalada, al ser de orden público, puede ser declarada de oficio, es por lo que resulta forzoso para esta sentenciadora declarar improcedente por inepta acumulación la demanda de autos, y así quedará sentado en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
Dada la naturaleza del fallo, se hace innecesario el análisis de los restantes argumentos, de igual manera, se abstiene de valorar las pruebas en el presente proceso que hacen referencia al fondo de la presente controversia, todo ello de conformidad con el reiterado criterio de la jurisprudencia de nuestro máximo Tribunal (Sentencia de Sala de Casación Civil de fecha 11 de Octubre de 2001 con Ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez) que establece, que al ser resuelta una cuestión jurídica previa con suficiente fuerza y alcance procesal como para destruir todos los demás alegatos de autos, como lo es la declaratoria de falta de cualidad e interés del demandando para sostener el juicio, se hace innecesario el análisis de los restantes argumento y pruebas. Así se decide.-
Por las razones antes expuestas, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley,
DECLARA,
PRIMERO: IMPROCEDENTE por ACUMULACIÓN PROHIBIDA del presente juicio de CUMPLIMIENO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DESALOJO, intentado por la ciudadana JOSEFINA GRATERON GÓMEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.478.819, contra la ciudadana MAGDY OVIEDO BORDONES, venezolana, mayor de edad, abogada, Inpreabogado Nº 68.129 y titular de la cédula de identidad Nº 7.048.147.
SEGUNDO: SE CONDENA EN COSTAS, A LA PARTE PERDIDOSA de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…” (Sic)

IV DE LA AUDIENCIA ORAL ANTE ESTA ALZADA
A los folios 152 al 154 cursa Acta de Audiencia Oral de fecha 07 de octubre de 2016, la cual textualmente señala en su dispositiva:

“Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte actora ciudadana JOSEFINA GRATERON GOMEZ, up supra identificada, a través de su co apoderada judicial abogada MAIGUALIDA LEON, Inpreabogado Nº 73.225, contra la sentencia definitiva que dictara el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 17 de octubre de 2016, en el juicio de DESALOJO DE INMUEBLE (VIVIENDA), seguido por la ciudadana JOSEFINA GRATERON GOMEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.478.819 contra la ciudadana MAGDY OVIEDO BORDONES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.048.147, en consecuencia;
SEGUNDO: SE MODIFICA la Sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 17 de octubre de 2016, en lo referente a la improcedencia de la demanda, la cual es declarada inadmisible por esta Alzada.
TERCERO: NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS dada la naturaleza del fallo.
Este Tribunal señala que la reproducción del fallo completo será agregado al expediente dentro de los tres días de despacho siguientes al de hoy, conforme lo dispuesto en los artículos 121 y 123 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda…” (Sic)

V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En el presente caso es necesario señalar el carácter de orden público de lo que se denomina inepta acumulación y su revisión, a pesar de no ser ponderada por el Tribunal de instancia, posición que sostiene la Sala Constitucional según el cual: “…el juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso…” y que: “…De acuerdo con el criterio reiterado de esta Sala, la circunstancia de la inepta acumulación de pretensiones es una cuestión que afecta el orden público procesal y, por tanto, debe ser declarada por los jueces aún en ausencia de la proposición de la cuestión previa correspondiente, por lo que, a fortiori, la falta de declaración de tal circunstancia habría contradicho la postura que esta Sala asumió en su pronunciamiento n.° 2458 del 28.11.01, caso: Aeroexpresos Ejecutivos…” (Destacado del Tribunal)
A este respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 21 de marzo de 2.014, Sentencia 183, Expediente 13-1234, con ponencia del Magistrado Juan José Mendoza Jover, expuso lo siguiente: “…En este sentido, el apoderado judicial de la solicitante alegó, que tales violaciones constitucionales se produjeron cuando la sentencia objeto de revisión no acogió los criterios expresados por esta Sala Constitucional según los cuales el juez puede verificar en cualquier estado de la causa, incluso en alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, y puede declarar la inepta acumulación de pretensiones aún en ausencia de la proposición de la cuestión previa correspondiente, por cuanto es un asunto que interesa al orden público...”
En este mismo orden de ideas, la misma Sala Constitucional en fecha 06 de diciembre de 2.005, en sentencia No. 3.584, Expediente 04-2305, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, dejó sentado: “…La acumulación de acciones constituye materia de eminente orden público, tal como lo señala el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil…”
Se plantea esta Superioridad en la presente causa, que el Tribunal A Quo declaró improcedente por acumulación prohibida, por considerar que se ha configurado en el caso in examine una inepta acumulación, producto de lo cual, resulta impretermitible citar, lo dispuesto en los artículos 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil:
Artículo 77: El demandante podrá acumular en el libelo cuantas pretensiones le competan contra el demandado, aunque deriven de diferentes títulos.
Artículo 78: No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.

Es necesario distinguir entre acumulación de procesos incompatibles, o sea, aquellos cuya tramitación es distinta, caso por ejemplo del juicio ordinario y el procedimiento monitorio y las pretensiones incompatibles las cuales pueden dilucidarse a través del mismo procedimiento pero que por su naturaleza no pueden ejercerse en una misma demanda salvo que sea solicitada su resolución como subsidiaria una de la otra. Vale decir, cuando se solicita que en caso de que la primera no prospere se declare con lugar la otra, por ejemplo, cuando se ejerce la acción paulina y subsidiariamente la oblicua, contenidas en el Código Civil.
Revisado el escrito libelar, evidencia esta Alzada que la parte actora en su libelo y petitorio califica la pretensión que intenta como cumplimiento de contrato arrendamiento por vencimiento del término convenido y de la prorroga legal, demanda de desalojo, dada la imperiosa necesidad de la demandante de ocupar el inmueble, según la causal 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios, demanda de desalojo, dada la falta de pago de más de cuatro cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril mayo todos del año 2016, insolvencia prevista como causal de desalojo en el numeral 1 del artículo 91. De igual forma solicita el pago de los cánones de arrendamientos vencidos y no pagados, desde el mes de enero de 2016 y los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva de este procedimiento, aunado al pago de corrección monetaria de aquellos cánones de arrendamiento pagados con retardo, incluyendo los meses pagados extemporáneamente a través del procedimiento consignatorio, tal como se evidencia de Estado de Cuenta anexo “N” emitido el 31/05/2016, por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a través de su portal web, por la mora del pago de los cánones de arrendamiento causados desde el mes de junio del año 2015, pide se condene al pago de daños y perjuicios materiales, así como la indemnización de los daños morales sufridos por la demandante, acordando la indexación del daño moral estimado desde la fecha definitiva de la sentencia que lo acuerde hasta su definitiva cancelación, mas las costas.
Pues bien, conviene precisar que en materia arrendaticia la naturaleza del contrato es el elemento indispensable a analizar en caso de controversia entre las partes. De esta manera, la naturaleza del contrato determina la norma jurídica aplicable y por ende la pretensión que debe intentarse, por lo que, tratándose de un contrato de arrendamiento, la norma aplicable es el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y la pretensión que debe intentarse es el desalojo de acuerdo a lo señalado en dicho artículo y siempre que se trate de las causales allí establecidas.
De igual forma, encontrándonos frente a un contrato, también se puede pedir la Resolución o el Cumplimiento del mismo, de acuerdo a lo señalado en el artículo 1167 del Código Civil aunado al Título III, Capítulo III (de los efectos de las obligaciones), dependiendo de la obligación que se demande.
Ahora bien, en el caso de autos existe una confusión de la parte actora en relación con la pretensión que intenta, pues demanda el cumplimiento de contrato arrendamiento por vencimiento del término convenido y de la prorroga legal, demanda de desalojo, dada la imperiosa necesidad de la demandante de ocupar el inmueble, según la causal 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios, demanda de desalojo, dada la falta de pago de más de cuatro cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril mayo todos del año 2016, insolvencia prevista como causal de desalojo en el numeral 1 del artículo 91. De igual forma solicita el pago de los cánones de arrendamientos vencidos y no pagados, desde el mes de enero de 2016 y los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva de este procedimiento, aunado al pago de corrección monetaria de aquellos cánones de arrendamiento pagados con retardo, incluyendo los meses pagados extemporáneamente a través del procedimiento consignatorio, tal como se evidencia de Estado de Cuenta anexo “N” emitido el 31/05/2016, por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a través de su portal web, por la mora del pago de los cánones de arrendamiento causados desde el mes de junio del año 2015, pide se condene al pago de daños y perjuicios materiales, así como la indemnización de los daños morales sufridos por la demandante, acordando la indexación del daño moral estimado desde la fecha definitiva de la sentencia que lo acuerde hasta su definitiva cancelación, redundando en una inepta acumulación, lo que trae como consecuencia la inadmisibilidad de la pretensión de acuerdo a lo señalado en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato. Es oportuno indicar, que aún cuando el efecto principal del desalojo y de la resolución del contrato es el mismo, esto es, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias sustantivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de resolución o cumplimiento de contrato de arrendamiento. Así observamos, que tienen presupuestos de hecho diferentes, habida cuenta que el desalojo se fundamenta en alguna de las causales del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y la acción de cumplimiento o resolución en el incumplimiento de las cláusulas contractuales, aunado a la normativa sustantiva civil.
En tal virtud, esta Superioridad debe concluir que en el caso de marras, la parte actora solicita múltiples pedimentos, los cuales fueron señalados en el párrafo anterior, sin tomar en cuenta que tiene la opción de demandar por cumplimiento o resolución del contrato o por desalojo por falta de pago de cánones de arrendamientos o necesidad de uso del inmueble arrendado, pero nunca podrá demandar a la vez todas las pretensiones, sin establecer su subsidiaridad.
Expresa por otra parte el Tribunal A Quo en su dispositiva, la declaratoria de improcedencia por acumulación prohibida; por tanto, luego de explanado lo anterior, es obligatorio para quien decide señalar lo que significa inadmisibilidad e improcedencia.
La inadmisibilidad y la improcedencia constituyen vocablos jurídicos absolutamente distintos y excluyentes. En efecto, se debe distinguir la figura de la inadmisibilidad con respecto a la improcedencia de la acción, por las consecuencias también diferentes que derivan de su declaratoria judicial: admisibilidad y procedencia.
El problema es más complicado que una simple coincidencia o controversia de términos, y por esa misma razón en determinadas circunstancias no se le da la trascendencia que amerita. Desde hace tiempo los términos improcedencia e inadmisibilidad han sido considerados como sinónimos que no varían en si, ni formal ni sustancialmente. Ambos, se ha dicho, vendrían a ser rechazos de la pretensión por adolecer éstos de algún defecto que impida entrar a conocer sobre la pretensión del actor o recurrente.
Tratando de diferenciar admisibilidad y procedencia, se puede decir que una vez interpuesta una demanda o planteado un recurso, el juez examinará si se han acatado los requerimientos y formalidades extrínsecas que la ley ordena para que la demanda pueda pasar a tratamiento. En ese supuesto se está produciendo una apreciación de “admisibilidad” de la pretensión. Se puede decir que la admisibilidad es un concepto que atañe al derecho procesal particularmente, y en especial a la acción interpuesta.
Por otra parte, una vez admitida una demanda o un recurso, se considera el mérito o fondo de la cuestión, decidiendo el juez respecto de la “procedencia o improcedencia” de las pretensiones finales del actor o del recurrente.
Consiguientemente la procedencia concierne más al derecho material; es decir, la composición en si de un asunto o una situación que suscite conocimiento jurisdiccional procedente, no depende en sí de la interposición de una demanda, sino que el hecho existe y está latente.
En principio los conceptos de inadmisibilidad e improcedencia, están vinculados, por definición, al derecho procesal, debido a que ambos parten ya de la conjetura que ha habido una manifestación de voluntad ante un juez (acción o recurso) y el mismo debe pronunciarse.
El estudio de la admisibilidad es al solo efecto de desplegar la instancia, en cambio el examen de la procedencia se realiza para resolver el dilema de fondo. Si bien los términos nos enfocan al mismo fin, análisis y resolución, el tema es que no tienen ni pueden tener el mismo origen.
Es por ello que se hace necesario establecer contornos y no perder de vista a qué se refiere cada uno de ellos, y bajo qué supuesto fáctico el juez estará facultado para realizar un pronunciamiento en uno u otro alcance. La declaración de inadmisibilidad se realiza como una diligencia previa, en la que se decide (apreciando aspectos de forma o motivos de evidencia), que no hay lugar a seguir sustanciando ciertos recursos o reclamaciones. En cambio la improcedencia es la falta de oportunidad, de fundamento o de derecho; por lo tanto una pretensión es declarada improcedente cuando no es conforme a derecho, inadecuada o extemporánea.
De cualquier modo cabe resaltar que la especificación in limine, concuerda con la improcedencia y no con la inadmisibilidad, pues resulta lógico que la inadmisibilidad alude a la intramitabilidad “ab initio” del proceso, dada la falta de acatamiento de los presupuestos procesales.
Propiamente la admisibilidad de la pretensión, se encuentra referida al cumplimiento de los requisitos legales que habiliten su tramitación, pero su declaratoria de ningún modo implica un pronunciamiento sobre el mérito del asunto debatido en el proceso. Por el contrario, la inadmisibilidad de la pretensión se origina por la falta de cumplimiento de esas exigencias que impiden la prosecución del proceso.
Si la demanda o recurso carecieran de alguno de los requisitos exigidos, el juez los puntualizará y declarará inadmisible o dicta un despacho saneador. Claro está, si la demanda se declara inadmisible el derecho “virtualmente” quedará a salvo y el actor podrá plantear nueva demanda.
Por su parte, la procedencia se refiere a una investigación ya del fondo del asunto, infiere una confrontación entre la pretensión invocada y el derecho aplicable que conlleva a la declaratoria con lugar o sin lugar de la acción interpuesta. A ambos términos se los asemeja, pero ambas categorías poseen roles individuales que delimitan su contorno de aplicación.
En consecuencia, esta instancia superior con el fin de resguardar el derecho a la defensa y el acceso a los órganos jurisdiccionales y visto lo up supra señalado, establece que la consecuencia de la acumulación prohibida de pretensiones en la cual incurrió la parte actora y que evidentemente es contraria a derecho, es la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda, por lo que es forzoso para esta instancia superior modificar la sentencia en cuanto a que la misma debe ser declarada inadmisible y así se establece.
VI DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley,
DECLARA
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte actora ciudadana JOSEFINA GRATERON GOMEZ, up supra identificada, a través de su co apoderada judicial abogada MAYGUALIDA LEÓN, Inpreabogado Nº 73.225, contra la sentencia definitiva que dictara el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 17 de octubre de 2016, en el juicio de DESALOJO DE INMUEBLE (VIVIENDA), seguido por la ciudadana JOSEFINA GRATERON GOMEZ, venezolana, mayor de edad, titular de cédula de identidad Nº 4.478.819 contra la ciudadana MAGDY RAENDIA OVIEDO BORDONES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.048.147, en consecuencia;
SEGUNDO: SE MODIFICA la Sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 17 de octubre de 2016, en lo referente a la improcedencia de la demanda, la cual es declarada inadmisible por esta Alzada.
TERCERO: NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS dada la naturaleza del fallo.
CUARTO: Remítase en su oportunidad al Tribunal de Origen.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los diez (10) días del mes de noviembre de dos mil dieciséis. Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.

La Jueza Superior Temporal,

Abg. INÉS M. MARTÍNEZ R.

La Secretaria,

Abg. LINETTE VETRI MELEÁN

En la misma fecha y siendo las once y diez de la mañana (11:10 am.) se publicó y registró la anterior decisión.

La Secretaria,

Abg. LINETTE VETRI MELEÁN