TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA Y COCOROTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY.
AÑOS: 206º Y 157º

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA. (RECONVENCIÓN).-

EXPEDIENTE: N° 3.604-16

DEMANDANTE: Constituido por el ciudadano NELSÓN JOSÉ QUIROZ SUÁREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.- 4.385.868, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: Constituido por el Abg. JOSÉ ALFREDO MANZANILLA, titular de la cédula de identidad Nº V.- 10.860.947, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 138.697.

DEMANDADA: Constituido por la ciudadana MARÍA VALENTINA DARIAS DE FRIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.- 13.985.700.

ABOGADOS ASISTENTES: Constituidos por los Abg. JESÚS DAVID ANTIAS GONZÁLEZ y MIGUEL ANGEL MARTÍNEZ PARRA, inscritos en inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 39.649 y 56.073, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE.

-I-
En fecha 03 de Noviembre de 2016, compareció por ante este Tribunal la ciudadana MARÍA VALENTINA DARIAS DE FRÍAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N. V-13.985.700, de este domicilio, debidamente asistida en este acto por los abogados JESÚS DAVID ANTIAS GONZÁLEZ, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N. 39.649 y MIGUEL ANGEL MARTÍNEZ PARRA, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N. 56.073, respectivamente, quien presentó escrito de Reconvención efectuada junto al escrito de contestación de la demanda de la siguiente manera:

(…) En Febrero del año 2006, suscribí contrato de arrendamiento de una vivienda con la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N. V-4.608.758, domiciliada Calle 11 entre avenida Venezuela y Carrera 27, casa N. 29-47, Barquisimeto; Estado Lara, el inmueble arrendado está ubicado en la Urbanización Prados del Norte, II etapa, calle D, manzana 3, casa N. D-62, del Municipio Independencia del Estado Yaracuy, lo cual demuestro acompañando en con este escrito copias de los contratos de arrendamientos y depósitos Bancarios realizados mensualmente a la mencionada ciudadana por concepto de canon de arrendamiento desde la fecha indicada. El caso es que de mutuo acuerdo se fueron prorrogando dichos contratos de arrendamiento ajustando progresivamente el canon y respetando las clausulas establecidas en los mismos. En el año 2008, la mencionada ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, siempre en compañía de su conyugue para ese entonces y copropietario del inmueble, el ciudadano NELSON JOSE QUIRO SUAREZ, y con su autorización y consentimiento, procede a notificarme por escrito el desalojo de la vivienda motivado a la posible venta de la misma. Para ese entonces no estábamos interesados en adquirir el inmueble por cuanto estaba en gestiones de vivienda, en un proyecto habitacional de esta localidad, otorgándome el plazo de seis (6) meses para la entrega del inmueble.
Luego a principios del año 2009 me notifica que decidieron no vender el inmueble, y que renováramos el contrato nuevamente, y así lo hicimos, hasta el mes de Septiembre de ese mismo año, cuando nuevamente me vuelve a solicitar por escrito desocupación, y me daba un plazo de un (1) año, o sea, el contrato se vencía en enero del año 2010 y debería desocuparle en Enero del año 2011. Casi vencido este otro plazo para hacerle entrega a la ciudadana REINA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, me manifiesta que podemos continuar habitando el inmueble, pero cancelando el año de la siguiente manera, diez mil bolívares (10.000,oo Bs) en el mes de Enero del año 2011 y diez mil bolívares (10.000,ooBs) en el mes de Julio del año 2011, para un total de veinte mil bolívares (Bs 20.000,oo) y así se canceló tal como se demuestra en los bauches o depósitos que se acompañan al presente escrito.
A principios del año 2012, la copropietaria REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, me oferta en venta el mencionado inmueble, siempre actuando con la debida autorización de quien para ese entonces era su cónyuge, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARE (500.000,oo Bs), y me otorgaría un plazo de dos (2) años para finalizar la compra, para lo cual acordamos una inicial y concertáramos en la negociación, y así pudiera yo gestionar ante una entidad bancaria un crédito hipotecario, mientras seguiría con el canon de arrendamiento por la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (2.000,oo Bs) mensuales. Habiendo pactado esta negociación de la Opción de Compra del inmueble de manera verbal, en el mes de Octubre del año 2012, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 500.000,oo), convinimos le hice entrega de un cheque del Banco Exterior, a nombre de la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, plenamente identificada, signado con el Nº. 57831788, por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (50.000,oo Bs), equivalente al diez (10%) por ciento del valor acordado en la Opción a Compra, el cual consigno en este acto constancia Bancaria del mismo, como primera parte de la inicial, para comenzar a tramitar los documentos requeridos y solicitar el crédito hipotecario ante la entidad Bancaria, acordando que una vez tuviera todos los documentos se le entregaría otros CINCUENTA MIL BOLIVARES (50.000,00 Bs) y firmar el documento de Opción a Compra requerido para el otorgamiento del crédito, completando el veinte (20% ) por ciento. Llegado el mes de Diciembre de ese mismo año 2012, la mencionada ciudadana me solicita que le adelante la otra parte de la inicial por cuanto tenía una necesidad personal, manifestándole que se lo entregaría sin ningún problema pero cuando firmáramos el respectivo documento de Opción a Compra como lo habíamos acordado. Siendo el caso que en el mes Septiembre del año 2014 me manifiesta la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ, que ya tenía el documento de liberación del inmueble, cuyo documento se había comprometido la arrendadora tramitarlo ante órgano correspondiente en un lapso de tiempo, el cual no cumplió, manifestándome posteriormente que el precio acordado ya no era el mismo, en vista del alto costo de la economía en nuestro país, le manifiesto que efectivamente estaba consciente de ello pero que el retardo no era imputable a mí, pero como ya me había recibido una inicial, acordamos hacerle un avalúo al inmueble para obtener un justiprecio y continuar con la negociación. A tal efecto la copropietaria me envía por medio de correo electrónico, el cual se anexa en copia al presente escrito, el avaluó que mando hacerle al inmueble pero con un sobre precio para la época el cual estaba muy por encima del valor real, optando mi persona a realizarle también otro avaluó, igualmente anexo al presente, evidenciándose entre ambos una gran diferencia, y en virtud de este desacuerdo convenimos en que el avaluó lo efectuara un organismo imparcial, (SUNAVI), el cual arrojo un justiprecio que no le pareció a la copropietaria.
Ante tal desacuerdo con respecto a un precio justo y acorde con los parámetros establecidos para la obtención de un justiprecio a través de un avaluó, es que conlleva a los copropietarios a no cumplir con su obligación contractual que de manera verbal asumieron en relación a la Opción a Compra, al solicitarme y recibirme el equivalente al diez por ciento (10%) del valor del inmueble, y como se evidencia en la manifestación del ciudadano NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, en la audiencia conciliatoria ante el SUNAVI en fecha 09 de Octubre del año 2015, el cual consigno copia certificada dela misma, quien no niega en ningún momento que su ex cónyuge efectivamente recibió dicha cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (50.000,oo Bs), mediante cheque del banco exterior, equivalente al diez por ciento (10%), desconociendo de manera descarada el motivo expresado de ese pago, manifestando de mala fe que según su ex cónyuge era para mantener el canon en dos mil bolívares (2.000,oo Bs), carente dicha versión de toda lógica e inverosímil, pues el canon de manera constante e ininterrumpida lo he venido cancelado mediante deposito a la cuenta de la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, en su cuenta personal N.010708884-3 del Banco Mercantil, hasta los actuales momentos, tal como se evidencia en las copias de los depósitos Bancarios, transferencias y movimientos bancarios que se anexan al presente escrito de manera ordenada. Demostrándose de manera inequívoca que ese pago no es otra causa que la de la Opción a Compra acordada de manera verbal con la mencionada ciudadana, por tal motivo consta recibido en mi correo electrónico el avaluó por parte de la copropietaria que avala dicho convenio.
Es por esta razón, mediante la presente RECONVENCION que procedo a demandar como en efecto lo hago, y exigir el fiel y cabal cumplimiento del compromiso efectuado, por parte de los copropietarios del inmueble de venderme el mencionado inmueble, pues su aceptación a vender se confirmó con ese pago inicial, y el hecho de no efectuarse se deriva del incumplimiento de la Copropietaria y su cónyuge para la época, al no tener al momento la documentación requerida para la obtención del referido crédito bancario, tal como bien lo ha manifestado tantas veces el ciudadano NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ.
FUNDAMENTACION LEGAL DE LA PRESENTE ACCION
La fundamentación legal de la pretensión en la presente RECONVENCION se basa en los artículo 1167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes, no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato, o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
Artículo 1159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las cusas autorizadas por la Ley.”
Artículo 1160 del Código Civil: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad el uso o la Ley.”
En atención a los fundamentos jurídicos con los hechos narrados evidentemente se desprende la existencia de un contrato verbal, entre los copropietarios ex cónyuges actualmente, por cuanto nunca han negado la oferta del inmueble arrendado dado en Opción a Compra, y del cual en mi condición de arrendataria poseo legalmente el derecho de preferencia, así mismo el hecho cierto e inequívoco del cheque del Banco exterior recibido por la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, Nº 57831788 por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (50.00,oo Bs) por concepto de la primera parte de la inicial, en pleno conocimiento por parte del ciudadano y ex cónyuge NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, hecho este que no niega, cuando al analizar su declaración en el acto de la audiencia conciliatoria ante el SUNAVI, admite ciertamente el recibimiento del cheque, además de su manifestación de la solicitud de la práctica de un avaluó al inmueble, desprendiéndose la existencia del contrato verbal de la Opción a Compra, y no la razón inverosímil e insustentable de querer hacer ver que dicha cantidad lo fue para mantener el canon de arrendamiento en la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (2.000,oo Bs), para procurar desconocer su obligación de la Opción a Compra, de manera que se ajusta perfectamente dicha cantidad al 10% del valor estipulado para la fecha en que se emitió dicho cheque, por lo que convalida la negociación de una Opción a Compra, demostrándose de esta manera la mala fe y la temeridad con la que actúan los copropietarios. Así mismo, en razón a la no realización de dicha venta por el incumplimiento por parte de los copropietarios
PETITORIO
Por la razones anteriormente expuestas, por cuanto considero de pleno derecho que la presente demanda de desalojo incoada en mi contra por el ciudadano NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, ya identificado adolece de vicios, si bien es cierto que este ciudadano actúa como copropietario de dicho inmueble, lo lógico y razonable para pedir dicho desalojo hubiese sido ambos propietarios intentaran la acción, ya que la ex cónyuge es la persona que aparece como arrendadora, por lo tanto se demuestra la mala fe y conspiración asociada de ambos copropietarios, es por lo que ocurro ante su competente autoridad para demandar como efecto demando a los ciudadanos NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ y REYNA YARENIS RODRIGUEZ, venezolanos mayores de edad titulares de la cedulas de identidad Nos. V-4.608.758 y 4.385.868 respectivamente, para que convengan o a ellos sean condenados por este Tribunal en que: PRIMERO: Cumplan con el cabal y fiel obligación sobre la negociación de la Opción a Compra que fue realizado por las partes sobre el inmueble ubicado en la Urbanización Prados del Norte segunda etapa, calle D, manzana 3, N. D-62, del Municipio Independencia de este Estado Yaracuy, objeto de la presente demanda que fuera debidamente Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes en fecha 14 de Marzo del año 2002, bajo en N. 5, Protocolo Primero, (1) Tomo Séptimo (7), Trimestre Primero (1), folios 037 al 045. Previo experticia complementaria que establezca un avaluó que permita fijar un justiprecio real y actual sobre el inmueble, y paralelamente experticia complementaria que establezca la indexación sobre cantidad de dinero cancelada como inicial, equivalente al diez por ciento (10_) que fue entregada a la copropietaria REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ. SEGUNDO: Medida Precautelar: Solicito al Tribunal, que por ser de derecho, decrete medida de PROHIBICION DE ENAJENAR Y GRAVAR, sobre el inmueble constituido por una casa de habitación y su respectiva parcela de terreno distinguida con el Nº D-62. Ubicado en la Urbanización Prados del Norte, segunda etapa, calle D, manzana 3, N. D-62, objeto de la presente demanda que fuera debidamente Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes en fecha 14 de Marzo del año 2002, bajo en N. 5, Protocolo Primero, (1) Tomo Séptimo (7), Trimestre Primero (1), folios 037 al 045. La parcela de terreno tiene un área aproximada de CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS (180.00 Mts 2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: NORESTE: Con la parcela D-64; SURESTE: Que es su fondo con la parcela D-61, SUROESTE: Con la parcela D-60, y NOROESTE: Con la avenida D, ya que por cuanto la se evidencia la temeraria y la mala fe de la acción emprendida por la parte demandada se evite un acto de disposición que haga ilusoria la ejecutabilidad de la presente Reconvención. TERCERO: Se condene en costas a la parte Reconvenida, calculadas prudencialmente por este Tribunal.
DOMICILIO PROCESAL
Señalo como domicilio Procesal la avenida 8, entre calles 11 y 12, edificio Yandal, piso 1, oficina 05, sector Caja de agua, Municipio san Felipe de esta ciudad de San Felipe Estado Yaracuy.
CITACION
Solicito en este acto sea citada la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N.V-4.608.758, como parte reconvenida, a los fines a los fines de dar contestación en la siguiente dirección: Calle 11 entre avenida Venezuela y Carrera 27, casa N. 29-47, Barquisimeto; Estado Lara, solicitando se exhorte a un Tribunal de la Jurisdicción para la práctica de dicha diligencia.
ESTIMACION DE LA DEMANDA
Estimo la presente demanda en la cantidad de UN MILLON DOCIENTOS MIL BOLIVARES (1.200.000,00 Bs) equivalente a SEIS MIL SETECIENTOS SETENTA Y NUEVE CON SESENTA Y SEIS (6.779,66 UT) Unidades Tributarias.
Finalmente, solicito que la presente RECONVENCIÓN sea admitida, sustanciada conforme a derecho, se ordene la citación de los demandados y en definitiva se declare CON LUGAR con la expresa condenatoria en costa del proceso por ser procedente.

Posteriormente, en fecha 07 de noviembre del año 2016, la ciudadana MARÍA VALENTINA DARIAS DE FRÍAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N. V-13.985.700, mediante diligencia procedió a reformar la estimación de la reconvención de la siguiente manera:

(…) En Horas de despacho del día de Hoy siete de Noviembre del año dos mis dieciséis comparece Por ante este despacho La Ciudadana María Valentina Darías de Frías, Plenamente identificada en el Exp. Nº 3.604-16, en mi carácter de demandada, debidamente asistida en este Acto Por los Abogados, Jesús David Antias González. IPSA. 39.649 y Miguel Ángel Martínez Parra, IPSA 56.073, y Expone: Por cuanto en el Título de la estimación de la Reconvención se estimo la misma en la cantidad de Un Millón doscientos mil Bolívares (1.200.000,00 Bs) Por error, Procedo en este Acto a subsanar y Reformar la misma, estimando el valor de la Reconvención en la Cantidad de Quinientos mil Bolívares, (500.000,00 Bs), equivalente a Dos mil Ochocientos Veinticuatro con ochenta y cinco Unidades Tributarias (2.824,85 UT) a los fines de determinar la competencia de este Tribunal. Es Todo. Terminó, se leyó”.

Ahora bien, esta juzgadora vista la reconvención propuesta y estando dentro del lapso para que este tribunal se pronuncie con respecto a la misma lo hace de la siguiente manera:

1).- Que efectivamente este tribunal es competente por la materia, por cuanto se trata de una acción de cumplimiento de contrato de opción a compra.

2).- Que este Tribunal es competente por la cuantía, por cuanto se evidencia que al folio 232 del presente expediente, corre inserta diligencia en la que la parte reconviniente reformo el escrito de reconvención, señalando que la estimación de la cuantía es la cantidad de Quinientos mil Bolívares, (500.000,00 Bs), equivalente a Dos mil Ochocientos Veinticuatro con ochenta y cinco Unidades Tributarias (2.824,85 UT), por lo que este Tribunal competente para conocer de la presente reconvención.

3).- Que se trata efectivamente de dos procedimientos distintos que son incompatibles en relación con la demanda.

Ahora bien, de lo ut supra señalado, observa quien juzga que efectivamente en el caso de autos la pretensión que se intenta a través de la reconvención es una acción de Cumplimiento de Contrato de opción de Compra Venta, y además se evidencia que dicha reconvención fue estimada en la cantidad, de QUINIENTOS MIL BOLIVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 500.000,00), equivalente a 2.824,85 UT, en razón del valor actual de Ciento Setenta y siete (Bs. 177,00), por unidades Tributaria, por lo que este Juzgado a los fines de admitir la reconvención propuesta debe pasar a estudiar sus condiciones de admisibilidad, y en tal sentido se hace necesario citar el dispositivo de los artículos 888 y 366 de nuestra norma Procesal Civil, los cuales contemplan lo siguiente:

“Artículo 888: En la contestación de la demanda el demandado podrá proponer reconvención siempre que el Tribunal sea competente por la cuantía y por la materia para conocer de ella. El Juez, en el mismo acto de la proposición de la reconvención, se pronunciará sobre su admisión, admitiéndola o negándola. Si la admitiere, el demandante reconvenido se entenderá citado para dar contestación a la reconvención en el segundo día siguiente, procediéndose en ese acto conforme al artículo 887. Si hubiere cuestiones previas sobre la reconvención se resolverán conforme al artículo 884. La negativa de admisión de la reconvención será inapelable.” (Negritas del Tribunal)

Asimismo, tal como fue señalado el Artículo 110 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento Vivienda establece:
De la reconvención
(…) En el acto de contestación de la demanda, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el tribunal sea competente por la materia, por la cuantía y el procedimiento sea compatible. El juez o jueza se pronunciará sobre la admisión de la reconvención el mismo día de haberse propuesto o al día de despacho siguiente. Admitida la reconvención, la contestación tendrá lugar dentro de los diez días de despacho siguientes. No se admitirá la promoción de cuestiones previas, salvo las establecidas en los ordinales 9, 10 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las que se decidirán en la sentencia de fondo. "
Contra la negativa de la admisión de la reconvención se oirá el recurso de apelación en un solo efecto, independientemente de su cuantía.

Como puede precisarse de lo anteriormente transcrito, existen ciertos supuestos de admisibilidad que deben cumplirse, pues de lo contrario será declarada inadmisible la reconvención propuesta, sin necesidad de que una de las partes así lo solicite, ya que el Juez de oficio está en plena facultad para declararla.
Los supuestos de inadmisibilidad de la reconvención contemplados en las normas adjetivas, se refieren a la competencia que debe tener el Juez por la cuantía y por la materia en relación a las cuestiones que se pretendan ventilar en la reconvención, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 60 del Código de Procedimiento Civil, en resguardo de este principio de competencia, la reconvención que verse sobre cuestiones para cuyo conocimiento carece el Juez de competencia por la materia, será declarada inadmisible.
Así mismo, debe estimarse que el procedimiento por el cual deba ventilarse la pretensión contenida en la reconvención, debe ser compatible con el procedimiento aplicado a la demanda de origen, vale decir, con el juicio principal.
Las mencionadas causas de inadmisibilidad de la reconvención pueden ser declaradas de oficio o a petición de parte, conforme a nuestra norma Procesal Civil, pero estas causales no afectan a la acción o pretensión ejercida en la reconvención, sino que impiden solamente su ejercicio por la vía reconvencional, dejando a la parte que intento dicha acción en la libertad de proponerla por la vía de la demanda principal, ante el Juez competente y el procedimiento aplicable, pues lo que es inadmisible por esta vía, es la competencia del Juez y la compatibilidad de los procedimientos para que ambas acciones, la principal y la reconvencional, puedan tramitarse en simultaneus processus.
En ese orden de ideas es oportuno señalar que el demandado reconviniente de autos planteó una reconvención o mutua petición, alegando el cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, tal y como se evidencia de los hechos narrados, fundamentándola de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167,1159 y 1160 del Código Civil.
De lo anterior se deduce que estamos en presencia de un Cumplimiento de Contrato de opción de Compra Venta, que no tiene una Ley especial que establezca su procedimiento, en consecuencia y con fundamento el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil el cual establece “Las controversias que se susciten entre las partes en reclamación de algún derecho, se ventilarán por el procedimiento ordinario, si no tiene pautado un procedimiento especial” (negritas del Tribunal).
De lo anterior se infiere, que si en la reconvención se está ventilando un Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, ésta debe sustanciarse a través del juicio oral de acuerdo a la cuantía, en virtud de la estimación de la cuantía que haga el reconviniente.
Ahora bien, de lo antes señalado preciso es traer a colación lo establecido en el artículo 94 de la ley de Alquileres de Vivienda (Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento Vivienda) el cual establece:

Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes. (Subrayado propios del tribunal).

Normativa de la cual subyace, que efectivamente en caso de ser declarada con lugar la reconvención relativa al cumplimiento de la opción de compra venta no se estaría en presencia de la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble objeto de la pretensión que hoy aquí se ventila.
Si bien es cierto, se evidencia que la demanda de Desalojo por necesidad contenida en la demanda principal es tramitada por el procedimiento oral establecido en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento Inmobiliarios, que dicho procedimiento es distinto al que se debe aplicarse en la presente reconvención, resultando forzoso concluir que estamos en presencia de procedimientos incompatibles. Y así se decide.
De lo precedentemente expuesto se destaca, que la reconvención es una pretensión que debe acumularse al proceso pendiente, es decir; a la pretensión principal, y es por ello que la reconvención debe tramitarse por el mismo procedimiento que es tramitado el Juicio Principal, en ese sentido la reconvención planteada por la ciudadana MARÍA VALENTINA DARIAS DE FRÍAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N. V-13.985.700, de este domicilio, debidamente asistida en este acto por los abogados JESÚS DAVID ANTIAS GONZÁLEZ, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N. 39.649 y MIGUEL ANGEL MARTÍNEZ PARRA, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N. 56.073, respectivamente, debe ser ventilada por el procedimiento oral ya que su cuantía supera las 1500 unidades Tributarias, por lo tanto la exigencia de similitudes del procedimiento es un requisito indispensable que se debe cumplir para la admisibilidad de la Reconvención.
Sobre la base de lo anteriormente expuesto, este juzgado observa que existiendo en el presente caso, incompatibilidad de procedimientos, por cuanto el juicio de cumplimiento de contrato de opción de compra venta debe ser ventilado por un procedimiento distinto al de la demanda principal, en consecuencia y con fundamento a los artículos 888 y 366 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 110 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento De Vivienda, este juzgado de oficio, declara INADMISIBLE la reconvención, por cuanto la misma debe tramitarse por un procedimiento incompatible al del juicio principal. Y así de decide.
Por las razones expuestas este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley.
DECLARA:
PRIMERO: En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, resulta forzoso para éste Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, declarar la INADMISIBILIDAD de la Demanda de Cumplimiento de Contrato de opción de Compra Venta propuesta por vía de Reconvención incoada por la ciudadana MARÍA VALENTINA DARIAS DE FRÍAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N. V-13.985.700, de este domicilio, debidamente asistida en este acto por los abogados JESÚS DAVID ANTIAS GONZÁLEZ, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N. 39.649 y MIGUEL ANGEL MARTÍNEZ PARRA, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N. 56.073, respectivamente, por cuanto la misma debe tramitarse por un procedimiento incompatible al del juicio principal, todo conforme lo establece los artículos 888 y 366 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 110 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento De Vivienda. Y Así se establece. SEGUNDO: No hay condenatoria en costas por la naturaleza de este fallo.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
Déjese copia certificada de este fallo en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, a los ocho (08) días del mes de Noviembre del año Dos Mil Dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.

La Jueza Provisoria,
Abg. Joisie J. James Peraza

La Secretaria,
Abg. Celsa L. González A.

En esta misma fecha y siendo las once de la mañana (11:00 a.m), se publicó y registró la anterior decisión.

La Secretaria,
Abg. Celsa L. González A.

Quien suscribe, Abg. Celsa Lisbeth González Andrade secretaria del Juzgado Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, CERTIFICA: Que la copia que antecede son traslado fiel y exacto de los originales que contiene el Expediente Nº 3.604-16 que confrontados da fe la que suscribe. Se expide por mandato del Tribunal. En San Felipe, a los ocho (08) días del mes de Noviembre de Dos mil Dieciséis (2016) Años 206° y 157°.

La Secretaria,
Abg. Celsa Lisbeth González A.
JJJP/Cg
Exp. 3.604-16