REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA Y COCOROE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY.

San Felipe, 17 de octubre de 2016
Años: 206° y 157°

EXPEDIENTE. Nº 2.295-16.


PARTE DEMANDANTE. Ciudadana JOSEFINA GRATERON GÓMEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.478.819, de este domicilio.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE. CARMEN ELISA CASTRO y MAYGUALIDA LEÓN CASTILLO, Inpreabogado Nros. 31.631 y 73.225 respectivamente.

PARTE DEMANDADA.








MOTIVO
MAGDY OVIEDO BORDONES venezolana, mayor de edad, abogada, Inpreabogado Nº 68.129 y titular de la cédula de identidad Nº 7.048.147 domiciliada en la Urbanización Terrazas de Bella Vista, Etapa I, calle 1, parcela Nº 26, aparto quinta Nº 26-A, ubicada en al sur de la avenida Villareal y al lado de la avenida La Paz, Municipio San Felipe del estado Yaracuy.


CUMPLIMIENTO DE CONTTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DESALOJO DE VIVIENDA.

Se inicia el presente procedimiento por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DESALOJO, suscrita y presentada por la abogada CARMEN ELISA CASTRO GONZÁLEZ, Inpreabogado Nº 31.631, actuando en nombre y representación de la ciudadana JOSEFINA GRATERON GÓMEZ, identificada en autos, contra la ciudadana MAGDY OVIEDO BORDONES, identificada en autos, siendo recibida por distribución en este Tribunal en fecha 7 de junio de 2016, constante de diez (10) folios útiles y catorce (14) anexos.
DE LA LECTURA DEL ESCRITO LIBELAR, SE EVIDENCIA QUE LA APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA ALEGA LOS SIGUIENTES HECHOS:
Que su representada es propietaria de un inmueble tipo aparto quinta, adquirido como vivienda principal, con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio (FAOV), según se evidencia de documento público inscrito en el Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, en fecha 25 de julio de 2012, bajo el Nº 2012.705, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 462.20.4.1.1882, correspondiente al Libro del folio Real del año 2012, distinguido como parcela Nº 26, planta alta, del condominio de terrazas de Bella Vista, ubicada en la calle uno (1) de la Urbanización Terrazas de bella Vista, etapa I, situado en la ciudad de San Felipe, al norte de la ciudad, en el lado sur de la avenida Villareal y al lado de la avenida La Paz, en el Municipio San Felipe del estado Yaracuy, cuyos linderos y especificaciones constan en el escrito libelar. Sigue narrando que el inmueble es ocupado en calidad de arrendataria por la ciudadana MAGDY RAENDIA OVIEDO BORDONES, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.048.147 y su grupo familiar, a quien le fue arrendada por su anterior propietaria la ciudadana MIRIAN SOLEDAD UNDA SATURNO, titular de la cédula de identidad Nº 4.123.143, durante la vigencia de los contratos preliminares al contrato de compra venta, mediante el cual adquirió su representada el inmueble descrito. Que dichos contratos preliminares a la venta, celebrados con ocasión a los trámites del crédito respectivo, son los contratos de opción de compra venta celebrados mediante documentos autenticados ante la Notaria Pública de San Felipe, estado Yaracuy, en fechas 30 de agosto de 2011, inserto con el número 16, tomo 148; 6 de octubre de 2011, inserto con el número 33, tomo 171; 19 de enero de 2012, inserto con el número 33, tomo 10 y 8 de junio de 2012, inserto con el número 49, tomo 97; que en virtud de los cuales la relación arrendaticia que inició su vigencia el 15 de enero de 2011, se convino, se convino por el periodo de seis (6) meses sin prorroga, tal como se evidencia de la clausula segunda del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de enero de 2011, entre la ciudadana MAGDY OVIEDO BORDONES y MIRIAN SOLEDAD UNDA SATURNO, en el cual se puso en conocimiento de la arrendataria que la arrendadora ya tenía convenida la compra venta del inmueble del inmueble con la ciudadana JOSEFINA GRATERON.
Asimismo, manifiesta que el día 15 de julio de 2011, fecha de vencimiento del plazo fijo de seis meses convenido del arrendamiento antes referido, la arrendataria accionada notificó a la arrendadora original, su decisión de hacer uso de la prorroga legal por el período de 6 meses adicionales al plazo contractual de 6 meses obligándose voluntariamente a hacer la entrega del inmueble el 15 de enero de 2012, fecha para la cual se mantenía vigente el compromiso de compra venta entre su representada y la arrendadora original sólo a la espera de la aprobación y documentación del préstamo hipotecario con recursos proveniente del fondo de ahorro obligatorio para la vivienda, trámite que concluyeron en fecha 25 de julio de 2012 con el otorgamiento de la compra venta definitiva entre su representada como compradora y MIRIAN SOLEDA UNDA SATURNO, como vendedora, y del documento de préstamo con garantía hipotecaria de primer grado a favor del BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT, ante la Registradora Pública del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy. Que para la fecha del 15 de enero de 2012 se mantuvo ocupando el inmueble de acuerdo a los requerimientos de nuevos plazos para la entrega del inmueble, siendo la última comunicación solicitada por la arrendataria, en fecha 24 de julio de 2013, la cual fue respondida por según comunicación de fecha 15 de septiembre de 2013, indicándole la necesidad de ocupar la vivienda adquirida para su uso personal, sólo se le concedía un prorroga adicional hasta el 15 de enero de 2014.
De igual forma manifiesta la parte actora que el canon de arrendamiento vigente a la presente fecha, es la suma de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00) mensuales, que hasta la fecha del vencimiento de la prorroga legal fue pagado oportunamente por la arrendataria a la arrendadora, en dinero; que su representada nunca se negó a recibir los cánones de arrendamiento debidos a ella, a partir de la protocolización del documento de compra venta, fuera del supuesto establecido en la disposición transitoria novena de la Ley, establecido en los artículos 63 y siguientes del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Asimismo, manifiesta que en fecha 18 de marzo de 2014, la arrendataria abogada MAGDY RAEDIA OVIEDO BORDONES, procedió ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a la apertura del procedimiento administrativo para la adecuación del proceso consignatario de canon de arrendamiento, lo que ha privado a su representada del pago oportuno de los cánones de arrendamiento, que el procedimiento consignatario que se mantiene, su representada no ha recibido a la presente fecha, el pago correspondiente a los cánones de de los meses de enero a mayo de 2016, ni se evidencia su consignación, que el último mes depositado corresponde a diciembre de 2015.
Que desde que adquirió la vivienda su representada pretende ocuparla para su uso personal, lo cual ha sido imposible toda vez que la ciudadana MAGDY OVIEDO BORDONES, se niega a desocupar la vivienda de su representada, a pesar de los plazos convenidos y que se han agotado los procedimientos conciliatorios previsto en la normativa vigente, mediante la sustanciación y conclusión del procedimiento administrativo emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda de estado Yaracuy, mediante providencia administrativa número 035-2015 de fecha 29 de diciembre de 2015, la cual habilita ka vía judicial a los fines de que las partes indicadas, puedan dirimir su conflicto por ante los Tribunales de la República competente para tal fin.
En otro de ideas, señala la parte actora que su representada se encuentra afectada en su salud, recibiendo tratamiento oncológico, que requiere de su espacio para recibir las atenciones medico, para el sostenimiento de su salud, condiciones de tranquilidad y sosiego y siendo que la parte arrendataria ha logrado plazos suficientes para resolver su situación de vivienda, considerando que durante el procedimiento administrativo previo a la demanda, contenido en el expediente administrativo YAR-S-2015-025, se evidencia que la arrendataria accionada posee vivienda, y que aun cuando alega se encuentra en construcción y no posee las condiciones para ser habitada, solicitó un año para la entrega del inmueble, adicional a los plazos de entrega solicitados. Que por tales razones acude ante esta autoridad a la ciudadana MAGDY RAENDÍA OVIEDO BORDONES, identificada en autos, para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal a la entrega inmediata de la vivienda que ocupa y solicitó al Tribunal:
• Declare con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término convenido y de la prorroga legal.
• Declare con lugar la presente demanda de desalojo, dada la imperiosa necesidad de su mandante de ocupar el inmueble de su propiedad.
• Declare con lugar la presente demanda de desalojo, dada la falta de pago de más de cuatro cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2016;
• Solicitó se condene a la parte demandada a pagarle a su representada como obligación principal incumplida, los cánones de arrendamientos vencidos y no pagados, desde el mes de enero de 2016 y los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva de este procedimiento, según el monto mensual del canon de arrendamiento antes señalado, ordenando la corrección monetaria de aquellos cánones de arrendamientos pagados con retardo, incluyendo los meses pagados extemporáneamente.
• Solicitó se condene a pagar los daños y perjuicios materiales, en virtud de que las obligaciones deben cumplirse exactamente como ha sido contraídas, el interés moratorio previsto en el artículo 1.277 y 1.746 del Código Civil.
• Solicitó condene a la demandada a indemnizar a su representada por los daños morales sufridos y solicitó su estimación y la indexación del daño moral.
• Solicitó se condene en costas a la parte demandada por haber obligado a su representar a litigar para la defensa y restablecimiento de sus derechos.

En fecha 14 de junio del año 2016 se admitió la demanda por desalojo, ordenándose la citación de la ciudadana MAGDY OVIEDO BORDONES, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 7.048.147, para que comparezca por ante este Tribunal al quinto (5) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, a los fines de llevar a cabo la celebración de la audiencia de mediación.
En fecha 2 de agosto de 2016, estampo diligencia el Alguacil de este Juzgado, mediante la cual consigna boleta de citación de la parte demandada debidamente firmada por la ciudadana MAGDY OVIEDO BORDONES, identificada en autos.
En fecha nueve (9) de agosto de 2016 se llevo a cabo la celebración de la audiencia de mediación en el presente juicio, compareció la parte demandada ciudadana MAGDY OVIEDO BORDONES y las apoderadas judicial de la parte demandante abogadas CARMEN ELISA CASTRO y MAYGUALIDA LEÓN CASTILLO, Inpreabogado Nros. 31.631 y 73.225 respectivamente, asimismo, se dejó constancia que las partes no llegaron a un acuerdo, ordenándose la continuación de la causa conforme lo dispone el artículo 107 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

La demanda judicial es el acto de iniciación del proceso mediante la cual una persona que afirma la existencia de una voluntad concreta de la ley a su favor, se dirige al órgano del Estado (Juez) para obtener la aplicación de dicha voluntad. La demanda es el primer acto del proceso “nemo iudex sine actore”, es decir, la primera forma de la actividad de la parte en el proceso consiste en demandar.
Ha sido criterio jurisprudencial que la demanda es “toda petición que contiene un interés cuya satisfacción se pretende obtener del órgano jurisdiccional autorizado. Pero en el sentido procesal estricto se define como el acto procesal por el cual el actor ejercita una acción, solicitando del Tribunal, protección, declaración o constitución de una situación jurídica”.
En cuanto a la competencia de este Tribunal para conocer de la presente causa, se observa el artículo 42 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“Las demandas relativas a derechos reales sobre bienes inmuebles se propondrán ante la autoridad judicial del lugar donde esté situado el inmueble, la del domicilio del demandado, o la del lugar donde se haya celebrado el contrato, caso de hallarse allí el demandado; todo a elección del demandante.
Cuando el inmueble esté situado en territorio correspondiente a dos o más jurisdicciones, la demanda se podrá proponer ante la autoridad judicial de cualquiera de ellas, a elección del demandante.” (Subrayado negrilla nuestro).

El legislador venezolano acogió la norma derivada del derecho romano, “Actor sequitir forum rei”, es decir, la regla del fuero general que da competencia al Tribunal donde esté ubicado el inmueble, y cuyo motivo en especial está en las razones de equidad, o en su defecto el domicilio del demandado y si no se conociere el domicilio, se tomará el del lugar de la residencia, a los efectos de la demanda.
Ahora bien, ha sido doctrina reiterada del Tribunal Supremo de Justicia, que la inasistencia de la parte demandada a la contestación de la demanda o su comparecencia tardía al mismo, vale decir extemporánea, trae como consecuencia que se declare la confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción iuris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda, siempre y cuando, la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y por la otra, que nada probare el demandado que la favorezca, ni aparecieren desvirtuadas las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr, con los medios de pruebas admisibles en la Ley, enervar la acción del demandante.
Preceptúa, el artículo 108 de la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda lo siguiente:
“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos establecidos en el artículo anterior, no promoviera pruebas y la acción no fuera contraria a derecho, se aplicarán los efectos establecidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil…”

Del citado artículo se desprende que al no comparecer la parte demandada por si, ni por medio de apoderado, a dar contestación a la demanda, y al no haber promovido y evacuado pruebas que pudieran enervar la pretensión de la parte actora, tal actitud procesal omisiva, corresponde a esta sentenciadora a analizarla y parafraseando al maestro y jurista Venezolano Dr. Arístides Rengel Romberg, se afirma que ”la presunción de confesión que recae sobre los hechos narrados en la demanda, pero no sobre el derecho o las consecuencias jurídicas que conforme a la ley debe aplicarse a los hechos establecidos, ella admite prueba en contrario y se caracteriza, por tanto, como una presunción “iuris tantum”.
Por su parte, el artículo 362 del Código de Procedimiento reza lo siguiente:
“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, atendiéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejara transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento”.

Al analizar la procedencia de la llamada confesión ficta incurrida por la parte demandada y sus efectos en la secuela del proceso, se transcribe parte interesante de la doctrina sentada en la Sala de Casación Civil de la Antigua Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia mediante la cual patentiza el sentido y alcance de tal figura judicial. En efecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 6 de marzo de 1996, con ponencia de la Magistrada Conjuez Magali Perreti de Parada, en el juicio seguido por Alfredo Contreras Coronel contra Lucio Enrique Rodríguez Fernández y otras, expediente Nº 94-259, establece o determina el fallo en cuestión lo siguiente:
“Aprecia la sala que la naturaleza de la confesión como prueba es distinta a la de la confesión ficta, así pues, la confesión (como prueba) es definida por el profesor Colombiano Devis Echandia en la forma siguiente”
“Un medio de prueba judicial, que consiste en una declaración de ciencia de conocimiento, expresa, terminante y seria, hecha conscientemente, sin coacciones que destruyan la voluntad del acto, por quien es parte en el proceso en que ocurre o es aducida, sobre hechos personales o sobre el reconocimiento de otros hechos, perjudiciales a quien lo hace o a su representado, según el caso o simplemente favorable a su contraparte en ese proceso”.( Tal definición es acogida por la doctrina de este máximo tribunal en varios fallos, como el de fecha 09 de agosto de 1994).

Por su parte, la naturaleza de la confesión ficta, es la de una presunción, que se desprende de la ley, en el presente caso conforme al artículo 108 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en concordancia, con lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, y que se produce cuando se reúnen las circunstancias que ella establece: impulsando al juez a resolver el asunto debatido en base a una confesión, que no existe en el proceso como una prueba, si no que es producto de una ficción jurídica que el legislador elabora, en base a una contumacia del demandado al no contestar ni probar nada que le favorezca, siempre que la petición del actor no sea contraria a derecho.
Por ello el efecto de la rebeldía del demandado, al no contestar la demanda, no constituye perse una confesión, si no para que sea apreciada como tal, requiere además, de la ausencia de cualquier otra actividad probática por parte del contumaz, y de que la pretensión no sea contraria a derecho, es sólo cuando se puede hablar de confesión. Confesión esta que no se produce como una declaración desfavorable de parte, sino como una consecuencia jurídica que el legislador asigna a una determinada conducta de las partes, lo que constituye una presunción legal”
Así mismo hacemos referencia a la (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 14 de junio de 2000, en el juicio seguido por la ciudadana Yajaira López vs Carlos Alberto López, expediente N° 99-458)".
"...La inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su comparecencia tardía al mismo, vale decir extemporánea, trae como consecuencia que se declare la confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción juris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando, la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y, por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuadas las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr, con los medios de pruebas admisibles en la Ley, enervar la acción del demandante.
Esta jurisdicente acoge en su totalidad el anterior criterio jurisprudencial y lo hace parte integrante de la presente decisión, por lo cual, es preciso pasar ahora a subsumir dentro del mismo las circunstancias que rodearon el presente juicio. Al respecto cabe señalar, que no habiendo la parte demanda dado contestación a la demanda intentada ni por si ni por medio de apoderado en la oportunidad procesal correspondiente, se produjo en actas su contumacia y, siendo además, que esta última en el lapso probatorio no promovió ni evacuo pruebas produciéndose lo que en doctrina se conoce como la confesión ficta.
Por otra parte, y en el mismo orden de ideas, se indica que los artículos 1.354 del Código civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, normas cardinales en materia de obligaciones, definen la institución jurídica de la “carga de la prueba” así tenemos, que el actor se libera de la imposición de demostrar los hechos alegados en su demanda en el termino legalmente previsto, ocurriendo entonces la inversión de la carga de la prueba, y con ello la nueva presunción iuris tantum de veracidad de los hechos invocados en el libelo.
Previa a cualquier consideración sobre el fondo o mérito de la causa, observa esta sentenciadora de la transcripción del escrito libelar que la parte actora, en su petitorio, solicita lo que a continuación se transcribe:
PRIMERO: Declare con lugar la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término convenido y de la prórroga legal, ordenando a la arrendataria ciudadana MAGDY OVIEDO BORDONES, haga la entrega definitiva del inmueble arrendado.
SEGUNDO: Declare con lugar la presente demanda de desalojo dada la imperiosa necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad.
TERCERO: Declare con lugar la presente demanda de desalojo dala la falta de pago de más de cuatro cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2016.
CUARTO: Solicita se condene a la demandada a pagarle a su representada, como obligación principal incumplida, los cánones de arrendamiento vendidos y no pagados desde el mes de enero de 2016 y los que se signa venciendo hasta la conclusión definitiva del presente procedimiento.
QUINTO: Solicita se conde a la demanda a pagarle los daños y perjuicios materiales y los interese moratorios.
SEXTO: Se condene a la demandada a indemnizar los daños morales.
Establece el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
En relación al contrato de arrendamiento, el artículo 1.579 del Código Civil, señala:

“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”

En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación.
En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado, por su parte los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, son los que no tienen previsto prórroga alguna.
Ahora bien, la acción de cumplimiento o resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento del que se trate.
En este mismo orden de ideas establece el artículo 50 ejusdem que el contrato de arrendamiento, es aquel mediante el cual el arrendador se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un inmueble a un arrendatario o arrendataria, de manera pacífica, quien a su vez se obliga a pagar un canon, el cual deberá cumplir con las formalidades establecidas en la Ley.
Por otra parte, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 91 eiusdem, el cual reza:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Así pues, se hace evidente para esta sentenciadora que la parte actora ha demandado de manera conjunta el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y DE LA PRORROGA LEGAL, conforme a la clausula segunda de contrato de arrendamiento, conforme lo dispuesto en los artículos 1.259 y 1.264 del Código Civil venezolano en concordancia con lo establecido en el artículo 98 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, asimismo demandó EL DESALOJO, alegando dos de las causales del artículo 91 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda del inmueble arrendado, específicamente las establecidas en el Numeral 1 y 2 del referido artículo.
En este mismo orden de ideas tenemos que la acción de desalojo requiere las establecidas en el artículo 91 ejusdem, como que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a cuatro (4) mensualidades consecutivas; mientras que la demanda de cumplimiento o resolución de contrato por tiempo determinado, es cuanto el arrendatario está obligado a cumplir con la entrega del inmueble una vez hecho uso de la prórroga legal, por lo que ambos procedimiento son distintos.
Ahora bien, aun cuando el artículo 77 del Código de Procedimiento Civil, por razones de economía procesal, faculta al demandante para que en una sola demanda acumule varias pretensiones, es decir, intente una demanda compleja, no es menos cierto que existen también disposiciones jurídicas destinadas a enervar la posibilidad del actor de interponer acciones incompatibles, tales como el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
Establece el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil:
“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.”

Es por ende que el citado artículo, establece algunas limitaciones para efectuar dicha acumulación de pretensiones: (a) que no sean incompatibles, por resultar excluyentes o contrarias entre sí; (b) que la competencia por la materia, le permita conocer al mismo Tribunal de todas las pretensiones; (c) que los procedimientos no sean incompatibles; y, (d) que aún siendo incompatibles las pretensiones, se propongan una como subsidiaria de otra, siempre que el procedimiento sea compatible.
Ahora bien, la parte actora del presente juicio reclama como vías principales el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prorroga legal (acción propia de los contratos de arrendamiento escritos a tiempo determinado o indeterminado y verbales, y en el caso de los dos últimos, cuando las causales invocadas sean distintas a las establecidas para los desalojos), y el desalojo de inmueble (acción propia de los contratos de arrendamiento verbales o escritos a tiempo indeterminado), contrayéndose la primera principalmente, a la terminación del contrato de arrendamiento, figura jurídica contenida en el artículo 1.167 del Código Civil venezolano y la segunda a la desocupación del inmueble arrendado en virtud de cualquiera de las causales contenidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda,; no estableciendo la accionante ningún tipo de subsidiariedad o eventualidad entre una pretensión y otra, por lo que cabe concluirse que incoó ambas de forma principal. Aunado a lo anterior, la parte actora demanda en virtud del incumplimiento de la cláusula segunda del contrato celebrado, referidas en la misma la fijación de duración del presente contrato y que la arrendataria sabe y conoce que el inmueble arrendado esta dado en opción a compra venta a la ciudadana Josefina Grateron, asimismo, la parte actora alega la insolvencia por parte de la demandada de cuatro (4) cánones de arrendamiento de manera consecutiva, causal esta atribuida exclusivamente a los desalojos, de conformidad con lo establecido en el numeral 1° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Sin embargo, es necesario distinguir entre acumulación de procesos incompatibles, es decir, aquellos cuya tramitación es distinta, como por ejemplo el juicio ordinario y el procedimiento de intimación, y las pretensiones incompatibles, las cuales pueden dilucidarse a través del mismo procedimiento (como en el caso de marras) pero que por su naturaleza no pueden ejercerse en una misma demanda salvo que sea solicitada su decisión como subsidiaria una de la otra.
Tratándose la presente causa de un arrendamiento que tiene por objeto un inmueble destinado a vivienda, ha resuelto el tantas veces referido decreto ley, que todas las causas serán dirimidas por el procedimiento oral, tal como lo expresan los artículos 98 y 99 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, al disponer:
“Artículo 98.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la presente Ley, independientemente de su cuantía, y supletoriamente se aplicarán las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil.”
“Artículo 99. El procedimiento arrendaticio es de naturaleza oral; en consecuencia los principios procesales de brevedad, celeridad, economía, gratuidad, publicidad, concentración, inmediación, oralidad y valoración probatoria según la sana crítica, serán de aplicación preferente en su desarrollo.”

Ahora bien, aun cuando el procedimiento de cumplimiento y el de desalojo no se sigan por procedimientos en modo alguno incompatibles sino que, por el contrario y por voluntad de la ley, se rigen por idéntico proceso y persiguen la terminación de la relación contractual, no es menos cierto que ambas pretensiones se contradicen en sus presupuestos de procedencia (naturaleza contractual y causales), por lo que no cumpliendo la parte accionante en interponer una como subsidiaria de la otra, tal como suponen las dos posibilidades explanadas en la jurisprudencia arriba parcialmente transcrita, es decir, demandando de forma principal el cumplimiento de contrato de arrendamiento y el de desalojo, por lo que incurre en la acumulación prohibida a la que se refiere el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido puede observar quien juzga que la actora demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prorroga legal y, así como en el desalojo del inmueble de autos y, por falta de pago de los cánones de arrendamientos de cuatro meses (4), así como la necesidad de ocupar la vivienda y por vía subsidiaria, los daños y perjuicios y daños morales derivados de la imposibilidad por parte de la actora de no poder ocupar el inmueble de autos.
En sintonía con las causales de desalojo, como ya se ha mencionado en retiradas oportunidades a lo largo del presente fallo, es necesario la existencia de un contrato bien sea verbal o a tiempo indeterminado, mientras que el cumplimiento de contrato de arrendamiento exige la celebración de una relación arrendaticia a tiempo determinado (por cualquier forma de incumplimiento) o verbal o escrito a tiempo indeterminado cuando estos dos últimos sean por causales distintas a aquellas atribuidas a los desalojos.
Es claro que la parte actora incurre en su fundamento jurídico y el petitorio efectuado, pues los hechos se refieren a un contrato de arrendamiento, del cual había vencimiento del término y la prorroga legal, además alega que los cánones estaban insolutos desde los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2016, siendo que la norma invocada los artículos 1.259 y 1.264 del Código Civil constituye el fundamento legal de las obligaciones. Asimismo, su basamento lo realiza en el artículo 91 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los cuales constituyen, a su vez, el fundamento legal de las acciones de desalojo. Aunado a lo anterior, al definir su petitorio solicita, por una parte, el cumplimiento de contrato de arrendamiento del inmueble y por la otra el desalojo del mismo, y de manera subsidiaria, el pago de cantidades derivadas por daños y perjuicios, daños morales todos a partir de lo cual se concluye en una efectiva acumulación prohibida. Así se decide.
Respecto a la declaración de oficio de la acumulación prohibida, estableció la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 0407, de fecha 21 de julio del 2009, con ponencia del Magistrado Dr. Luís Antonio Ortiz Hernández, expediente N° 08-0629, lo siguiente:
“…la prohibición de la ley de admitir la demanda, por inepta acumulación de pretensiones, constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si ésta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción.”

Así las cosas y en virtud de lo establecido a lo largo de marras, visto que la parte actora incurre en la acumulación prohibida sancionada en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, al intentar conjuntamente y de manera principal las acciones de cumplimiento de contrato de arrendamiento y la de desalojo respectivamente, y siendo que es criterio reiterado y vigente que la acumulación señalada, al ser de orden público, puede ser declarada de oficio, es por lo que resulta forzoso para esta sentenciadora declarar improcedente por inepta acumulación la demanda de autos, y así quedará sentado en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
Dada la naturaleza del fallo, se hace innecesario el análisis de los restantes argumentos, de igual manera, se abstiene de valorar las pruebas en el presente proceso que hacen referencia al fondo de la presente controversia, todo ello de conformidad con el reiterado criterio de la jurisprudencia de nuestro máximo Tribunal (Sentencia de Sala de Casación Civil de fecha 11 de Octubre de 2001 con Ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez) que establece, que al ser resuelta una cuestión jurídica previa con suficiente fuerza y alcance procesal como para destruir todos los demás alegatos de autos, como lo es la declaratoria de falta de cualidad e interés del demandando para sostener el juicio, se hace innecesario el análisis de los restantes argumento y pruebas. Así se decide.-
Por las razones antes expuestas, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley,

DECLARA,

PRIMERO: IMPROCEDENTE por ACUMULACIÓN PROHIBIDA del presente juicio de CUMPLIMIENO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DESALOJO, intentado por la ciudadana JOSEFINA GRATERON GÓMEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.478.819, contra la ciudadana MAGDY OVIEDO BORDONES, venezolana, mayor de edad, abogada, Inpreabogado Nº 68.129 y titular de la cédula de identidad Nº 7.048.147.

SEGUNDO: SE CONDENA EN COSTAS, A LA PARTE PERDIDOSA de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en San Felipe, a los diecisiete (17) días del mes de octubre de dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.

La Jueza Temporal,


Abg. María Elena Camacaro
La Secretaria Temporal,


Abg. Mayairy Rangel O.

En la misma fecha de hoy, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 pm.), se dictó y publicó la anterior decisión.
La Secretaria Temporal,


Abg. Mayairy Rangel O.
Mc.

EXPEDIENTE NUMERO 2295-16
NUMERO DE SENTENCIA 2308-16


















Quien suscribe, Abog. MAYAIRY RANGEL, Secretaria Temporal del Juzgado Segundo de