TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

San Felipe, 16 de Septiembre de 2016
Años: 206º y 157º

EXPEDIENTE Nº 6257

PARTE DEMANDANTE Ciudadana YANIXIA JOSEFINA MONASTERIO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.809.849 y con domicilio en la avenida 9, Nº 4-12.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE

ELIO JOSÉ ZERPA ISEA y ROBERT JOSÉ ZERPA TOVAR, Inpreabogado Nros. 0.568 y 67.336 respectivamente (folio 18).

PARTE DEMANDADA

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDADA
Ciudadano CESAR RAMÓN TOVAR GUÉDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.910.236 y con domicilio en el Barrio Canaima Norte, avenida uno, Municipio Independencia del estado Yaracuy.

SAMUEL LÓPEZ CASTILLO, ASKALIS ELENA GARCÍA y FRANYINET EMPERATRIZ RANGEL, Inpreabogado Nros. 67.209, 244.800 y 249.857 respectivamente (folio 33).

MOTIVO RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE VENTA DE INMUEBLE (CUESTION PREVIA).

Recibida la presente demanda de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE VENTA DE INMUEBLE por distribución, en fecha 5 de noviembre de 2015, interpuesta por la ciudadana YANIXIA JOSEFINA MONASTERIO contra el ciudadano CESAR RAMÓN TOVAR GUÉDEZ, ambos plenamente identificados en autos, fundamentado la acción en los artículos 1134, 1141, 1157, 1160 y 1167 del Código Civil y 38 del Código de Procedimiento Civil; ordenándose darle entrada bajo el Nº 6257.
Solicita la parte demandante en su escrito libelar que el demandado haga entrega material de un inmueble cuya dirección y linderos se especifican en el libelo, libre de personas y bienes y que acepte que la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000) pagado en el momento del documento notariado, se considere como pago de ochenta y cuatro meses por el disfrute y uso del inmueble y el pago de los costos y costas procesales. Asimismo, estima el valor de la demanda en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (BS. 3.000.000).
En fecha 11 de noviembre de 2015 se dictó sentencia interlocutoria instando a la parte demandante a dar cumplimiento a lo establecido en la Resolución 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia. Dando cumplimiento a la mencionada sentencia la parte actora en fecha 16 de noviembre de 2015.
Al folio 18 consta diligencia suscrita y presentada por la ciudadana YANIXIA JOSEFINA MONASTERIO otorgando poder apud-acta a los abogados ELIO ZERPA y ROBERT ZERPA, plenamente identificados en autos.
Al folio 19 consta auto de admisión de la demanda, por cuanto la misma no es contraria al orden público y las buenas costumbres, emplazando al demandado de autos para que comparezca por ante este Juzgado a dar contestación a la demanda.
Al folio 26 consta boleta de citación debidamente firmada por el demandado de autos, consignada por el Alguacil Temporal de este Juzgado.
A los folio 27 al 29 cursa escrito de promoción de CUESTIÓN PREVIA, suscrito y consignado por el ciudadano CESAR RAMÓN TOVAR GUÉDEZ, debidamente asistido por el abogado SAMUEL LÓPEZ, Inpreabogado Nº 67.209, el cual alega la establecida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, FALTA DE JURISDICCIÓN A FAVOR DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA, manifestando la parte demandada que fundamenta la opuesta cuestión previa en el siguiente petitorio: “...Fundo esta pretensión defensiva en el siguiente petitorio proferido por la accionada constante al folio dos de la demanda pues ésta pretende subrepticiamente cobrar cánones de arrendamiento en evidente fraude de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda (G.O. 6.053 Extraordinario del 12 de Noviembre de 2011)…” (sic). Tales señalamientos los consagra en los artículos 66, 67 y 68 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda así como en el artículo 59 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 33 cursa diligencia suscrita y presentada por el ciudadano CESAR RAMÓN TOVAR GUEDEZ, plenamente identificado en autos, otorgando poder apud-acta a los abogados SAMUEL LÓPEZ CASTILLO, ASKALIS ELENA GARCÍA y FRANYINET EMPERATRIZ RANGEL, Inpreabogado Nros. 67.209, 244.800 y 249.857 respectivamente, y certificado por la Secretaria Temporal de este Juzgado.

SIENDO LA OPORTUNIDAD LEGAL PARA DECIDIR LA PRESENTE CUESTIÓN PREVIA OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA DE AUTOS, ESTA JUZGADORA LO HACE EN LOS TERMINOS SIGUIENTES:

La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, consagra expresamente que el Estado garantizara una Justicia sin formalismos o reposiciones inútiles, haciendo énfasis que no se sacrificará la Justicia por la omisión de formalismos no esenciales. A su vez, también indica que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Es por ello importante acotar que las Cuestiones Previas (excepciones) debe oponerlas el demandado(a) en la parte inicial del proceso, antes de contestar la demanda o conjuntamente con ella, conforme a lo dispuesto en los artículos 346 y 361 del Código de Procedimiento Civil, ya que el objeto esencial de las mismas reside en eliminar de la litis todos aquellos obstáculos que entorpezcan, suspendan o interrumpan el debate sobre la fundabilidad de lo pretendido, evitando así reposiciones inútiles.
Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha manifestado mediante Sentencia N° 72, proferida en fecha veintiséis (26) de enero del año dos mil uno (2001), lo siguiente:

"Al respecto, reitera esta Sala que, ciertamente todas las personas llamadas a un proceso, o que de alguna otra manera intervengan en el mismo en la condición de partes, gozan del derecho y garantía constitucional a la tutela jurisdiccional efectiva, en el sentido de tener igual acceso a la jurisdicción para su defensa, a que se respete el debido proceso, a que la controversia sea resuelta en un plazo razonable y a que, una vez dictada sentencia motivada, la misma se ejecute a los fines que se verifique la efectividad de sus pronunciamientos."

Es atribución inherente al ejercicio de las funciones que desempeña esta Juzgadora, ser la directora del proceso y dirimir los conflictos que sean sometidos a su conocimiento, por cuanto así lo establece la normativa contenida en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil y las reiteradas Sentencias de las Salas del más alto Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, para lo que citó el criterio contenido en la decisión N° 341, de fecha treinta y uno (31) de octubre del año dos mil (2000), de la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal, que reza:

"...la labor de un Juez es dirigir el proceso y dirimir una controversia, pero sólo podrá hacerlo si cuenta con los elementos de juicio necesarios para ello, es decir, es deber irrenunciable de las partes suministrar las copias certificadas de las actuaciones pertinentes en los cuales estén esos elementos de juicio que el juez necesita para producir su decisión...”. (Cursiva del Tribunal)

Siguiendo al tratadista A. RENGEL-ROMBERG que señala que las cuestiones previas tienen reservada la función de resolver acerca de la regularidad del procedimiento, ya sea para determinar si se cumplen las condiciones en las cuales los sujetos procesales (juez(a) y partes) deben actuar, ya sea para resolver sobre la regularidad de la demanda o de cualquier otro requisito de la instancia, y por ello provocan una suspensión o afectación temporal del derecho del actor, caso en el cual el juez(a) debe abstenerse de un pronunciamiento sobre el fondo del litigio. En cambio, la contestación tiene, por su parte, la función de permitir la defensa del demandado(a) y completar de este modo los términos y límites de la controversia a decidirse. Es decir, son actos del procedimiento diferentes e independientes entre sí causal y temporalmente, pero coordinados al efecto que persiguen la introducción de la causa y por tanto, las cuestiones previas no constituyen excepciones o defensas, reservadas en el sistema al solo acto de contestación de la demanda.
En nuestro sistema procesal, el demandado(a) puede proponer cuestiones previas dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda en vez de dar contestación a ésta. Las excepciones o defensas del demandado sólo pueden plantearse con la contestación y, lógicamente, dicha actuación está reservada para la hipótesis de no haberse propuesto cuestiones previas o haber sido éstas desechadas. Esto significa, por un lado, que las cuestiones previas, por la naturaleza misma de su función, preceden lógicamente a la contestación de fondo donde se oponen excepciones de mérito o perentorias, y, por otro lado, que su proposición es facultativa.
Bajo estas premisas pasa el Tribunal a examinar las cuestiones previas promovidas por el demandado de autos, y a tal efecto considera:
Alega como único particular la parte demandada de autos, la cuestión previa: “…CONTENIDA EN EL ARTÍCULO 346 NUMERAL 1° DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL DE FALTA DE JURISDICCION A FAVOR DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA... Fundo esta pretensión defensiva en el siguiente petitorio proferido por la accionada constante al folio dos de la demanda pues ésta pretende subrepticiamente cobrar cánones de arrendamiento en evidente fraude de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda (G.O. 6.053 Extraordinario del 12 de Noviembre de 2011)…”.
Ahora bien, la jurisdicción ha sido definida por la Sala Política Administrativa del Máximo Tribunal, como la función pública realizada por los órganos competentes del Estado, a través de las formas procesales esenciales requeridas por la ley, en virtud de la cual, por acto de juicio, se determina el derecho de las partes, con el objeto de dirimir sus conflictos y controversias de relevancia jurídica, mediante decisiones con autoridad de cosa juzgada y su posibilidad de ejecución.
En el caso bajo estudio se trata de una acción de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE VENTA DE INMUEBLE de conformidad con los artículos 1134, 1141, 1157, 1160 y 1167 del Código Civil Venezolano, donde solicita la parte actora que el demandado le haga entrega material del inmueble identificado en autos, libre de personas y de bienes y la parte demandada alega la falta de jurisdicción como cuestión previa.

Dicho lo anterior, es necesario traer a colación el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dicha Ley es de carácter especial en esta materia y dispone:

“…Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…” (Negrita y Subrayado del Tribunal).

Asimismo, el artículo 96 ejusdem señala:

“…Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 9.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.”

Estas normas, según lo establecido en el artículo 6 de la Ley previamente citada, son de obligatorio cumplimiento por su carácter de orden público y así lo expresa el artículo in comento: “…Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República…. ”
Aunado a las normas anteriores, señala el Decreto Nº 9.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 6 de mayo de 2011, bajo el Nº 39.668, en su artículo 5 lo siguiente:

“…Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de los sujetos protegidos por este decreto ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con Competencia en Materia de Hábitat y Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…”

Igualmente el artículo 10 del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, dispone:

“…Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer vales sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes...”

Como se observa de las disposiciones transcritas, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda mencionados, exigen que, previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia ó cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble; el demandante debe agotar el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esto es, la parte actora debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de Vivienda y Hábitat, ya que el único aparte del artículo 10 del referido Decreto, expresamente prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento administrativo previsto en dicha Ley.
De modo que, si las mencionadas normativas determinan que antes de ser instaurado una demanda derivada de una relación arrendaticia ó cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, tiene que ser cumplido previamente un procedimiento administrativo ante la autoridad correspondiente; debe entonces agotarse antes, el trámite administrativo respectivo, y una vez verificado éste, se hace optativo el recurrir a la vía jurisdiccional.
Como complemento a lo anteriormente expresado, es evidente para quien aquí decide y sin lugar a mayor interpretación, que el legislador patrio previó la posibilidad de que los intervinientes en una relación que tenga por objeto un inmueble destinado a vivienda, deberá intentar previamente el procedimiento especial administrativo conciliatorio previsto en el artículo 94 aludido ut supra, el cual se interpondrá ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, esto con el fin de dar preeminencia a los Medios Alternativos de Resolución de Conflictos, tal como lo dispone el artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la jurisdicción ordinaria civil.
En este sentido, como quiera que en la presente demanda de resolución del contrato de venta de inmueble, la acción ejercida por la parte demandante trae como consecuencia la entrega material del inmueble que posee el ciudadano CESAR RAMÓN TOVAR GUEDEZ, identificado en autos, la parte demandante debió haber agotado previamente el procedimiento administrativo previsto en la Ley y por cuanto se evidencia de revisión minuciosa de los autos la parte actora no acompañó ninguna prueba que demuestre haber agotado tal procedimiento el cual debe realizarse por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas y no haber recurrido directamente a los órganos jurisdiccionales, omitiendo este trámite administrativo y que de acuerdo a la ley up supra señalada es de orden público su cumplimiento. Por tal motivo, es forzoso para esta Juzgadora, declarar con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada en el escrito inserto a los folios 27 al 29.
En el caso sub examine, se evidencia de autos que la parte demandante no agotó previamente a la interposición de la demanda el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, normativas que regulan la materia arrendaticia ó cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, lo cual hace que la presente cuestión previa prospere tal como se señalara en la dispositiva del presente fallo. Y ASI SE DECIDE.
Por los razonamientos anteriormente explanados este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley,
DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA DE FALTA DE JURISDICCIÓN, contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la parte demandada ciudadano CESAR RAMÓN TOVAR GUEDEZ debidamente asistido por el abogado en ejercicio SAMUEL LOPEZ CASTILLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 67. 209.

SEGUNDO: SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE PERDIDOSA de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO: DE CONFORMIDAD con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, con la finalidad de evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso, previsto en el encabezamiento y numeral 1° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de la parte prevista en el artículo 15 ejusdem, se ordena notificar a las partes de la presente decisión. Líbrense boletas de notificación.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho de este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy. En San Felipe, a los dieciséis (16) días del mes de septiembre de dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157°. Federación.
La Jueza,

Abg. WENDY YANEZ RODRIGUEZ
La Secretaria Temporal,

Abg. DINORAH MENDOZA
En esta misma fecha y siendo las tres (3:00 p.m.) de la tarde, se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria Temporal,

Abg. DINORAH MENDOZA