TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
San Felipe, 14 de Agosto de 2017
AÑOS: 207° y 158°

EXPEDIENTE: Nº 6563

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA.

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos MARBELIA LILIANA PÉREZ FONTALBA y JUAN LUIS LLANOS SEIJAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.252.038 y 9.690.546 respectivamente, ambos domiciliados en la Urb. Vista Alegre, Calle 17, casa Nº 15, Municipio Independencia, Estado Yaracuy.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados SUHAIL HERNÁNDEZ ALVARADO y FRANCO D AGOSTINI, Inpreabogado Nros. 81.067 y 174.244 respectivamente (Folio 203 1ra Pieza).

PARTE DEMANDADA: Ciudadana YRAI DEL COROMOTO TOVAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.221.147, domiciliada en la calle 5 con avenida 6 Páez, casa S/N, diagonal a la Plaza Bolívar, Municipio Cocorote, Estado Yaracuy.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados ELIO JESÚS ZERPA y ROBERT JOSÉ ZERPA Inpreabogado Nros. 0568 y 67.336 respectivamente (Folio 129 1era Pieza).

TERCER INTERESADO: Ciudadano RAFAEL MARTÍNEZ PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de cédula de identidad Nº 3.237.052.

APODERADO JUDICIAL DEL TERCER INTERESADO: Abogado ELIO JESÚS ZERPA, Inpreabogado Nº 0568. (Folio 151 1era Pieza)

SENTENCIA DEFINITIVA.

I ANTECEDENTES
Se recibe en fecha 11 de julio de 2017 en este Tribunal Superior, el presente expediente proveniente del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, correspondiente al juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA interpuesto por los ciudadanos MARBELIA LILIANA PÉREZ FONTALBA y JUAN LUIS LLANOS SEIJAS en contra de la ciudadana YRAI DEL COROMOTO TOVAR, ut supra identificados, en virtud de la apelación de fecha 28 de junio de 2017, interpuesta por el abogado Elio Zerpa, IPSA Nº 0568, en su condición de co-apoderado judicial de la demandada y del tercer interesado, contra sentencia definitiva de fecha 26 de junio de 2017; contentivo de Dos (02) Pieza; dándosele entrada en fecha 17 de julio de 2017 y fijándose por auto del 20 de julio de 2017, para decidir la presente apelación al décimo día de despacho siguiente a la fecha, conforme al artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 26 de julio de 2017, el abogado Elio Zerpa, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 0568, presentó escrito que denominó “Conclusiones”, el cual fue agregado al expediente.
A los folios 127 y 128 de la 2da Pieza, se evidencia escrito presentado por la co apoderada actora abogada Suhail Hernández, el cual denominó de “informes” y fue agregado al expediente.

II RELACIÓN DE LOS HECHOS
DE LA DEMANDA
Los ciudadanos MARBELIA LILIANA PÉREZ FONTALBA y JUAN LUIS LLANOS SEIJAS, ut supra identificados, asistidos de abogado, presentaron escrito de demanda, cursante a los folios 01 al 05 de la 1era Pieza, en donde adujeron lo que textualmente se transcribe a continuación:

“…Es el caso ciudadano Juez, que en fecha 29 de julio de 2011 celebre un contrato de OPCIÓN A COMPRA, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaria Publica De San Felipe Estado Yaracuy, bajo el numero 41, tomo 125 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, que anexamos en copia certificada marcado con la letra “B”, sobre un inmueble constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno ubicada en la prolongación de la calle 18 de octubre esquina callejón sin nombre del Barrio Cecilia Mujica, Municipio Cocorote del Estado Yaracuy, el cual mide DOSCIENTOS DIECINUEVE METROS CUADRADOS CON DOS CENTÍMETROS (219,02 M2), que posee los siguientes linderos: NORTE: (21,08 M2) casa que es o fue de la familia Bruno; SUR: (20,78 M2), casa que es o fue de la familia Var y callejón sin nombre de por medio; ESTE: (14,56 mts) casa que es o fue de la familia Gollo y OESTE: (14,89 mts)casa y solar que es o fue de la familia Loyo y prolongación de la calle 18 de octubre de por medio, el cual se encuentra debidamente Registrado por ante la Oficina De Registro Público De Los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote Y Veroes Del Estado Yaracuy, de la siguiente manera: LA CASA: en fecha 16 de junio de 2.008, bajo el n° 33, folio 33, folio 155 al 159, Tomo Décimo Cuarto (14°), Protocolo Primero (1°) Trimestre Segundo, que anexamos en copia simple marcado con la letra “C” y EL TERRENO: según documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina De Registro Público De Los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote Y Veroes Del Estado Yaracuy, en fecha 24 de noviembre de 2008, bajo el n°: 34, folio 222 al 225, Tomo Decimo (10°), Protocolo Primero (1°), Trimestre Cuarto (4°), que anexamos en copia simple marcado con la letra “D”, por la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (260.000,oo Bs.), con la ciudadana YRAI DEL COROMOTO TOVAR, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad N°V-4.221.147, de éste domicilio; la propietaria nos ofrece el inmueble para la compra aceptada y comenzamos a realizar todos los tramites tendientes para la obtención del crédito a través de la institución BANCARIA BANESCO Banco Universal, para la adquisición de la vivienda cumpliendo lo establecido en la cláusula segunda del contrato de OPCIÓN A COMPRA VENTA que establece:
“Cláusula Segunda: el precio de opción a compra es por la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL EXACTOS (260.000,00 Bs), que serán cancelados por el Optante al momento de la protocolización del documento de compra venta definitiva, con recursos provenientes de un crédito hipotecario que gestionara a través del Banco Banesco Banco Universal”.
Ahora bien ciudadano Juez, pasado cuatro meses para el mes de noviembre de ese mismo año, la entidad bancaria nos informa que el crédito no lo pueden aprobar, situación esta que le manifesté a la PROMINENTE-PROPIETARIA, para lo cual el banco nos informa que una vez solventada la situación por la que me encontraba en el sistema podría nuevamente solicitar el crédito hipotecario convencidos de obtener nuestra vivienda mantuvimos conversación con la prominente propietaria para continuar realizando las gestiones respectivas para la obtención del crédito, manteniendo siempre una buena relación con la misma con toda disponibilidad firmamos nuevamente un contrato de opción a compra venta en fecha 05 de junio de 2.012, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaria Publica De San Felipe Estado Yaracuy, bajo el numero 24, tomo 95 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, que anexamos en original marcado con la letra “E”, para la compra venta del mismo inmueble solamente cambiando el monto de la negociación y la fecha del contrato de opción a compra y cuando firmamos el segundo contrato de opción a compra, dichos cambios quedaron de la siguiente manera para este segundo contrato:
“Cláusula Segunda: el precio de opción a compra es por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL EXACTOS (Bs 290.000,00), de los cuales he recibido en este acto la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs 30.000,00), y la cantidad restante es decir, los DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs 260.000,00), serán cancelados por el Optante al momento de la protocolización del documento de compra venta definitiva, con recursos provenientes de un crédito hipotecario que gestionara a través del Banco Banesco Banco Universal”.
Siempre la intención de la prominente propietaria había sido vendernos el inmueble, la entidad bancaria nos informa que nuestros documentos se encuentran en la ciudad de Barquisimeto Estado Lara, que nos mantuviéramos en espera por la repuesta de la obtención del crédito hipotecario solicitado, situación está que le manifestamos a la ciudadana YRAI DEL COROMOTO TOVAR, antes identificada, quien estuvo de acuerdo y nuevamente suscribimos un CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, privada en fecha 27 de septiembre de 2012, que anexamos en original marcado con la letra “F”, en la ciudad de Barquisimeto Estado Lara, sobre el mismo inmueble antes descrito en el primer y segundo contrato constituido por casa y terreno con cláusulas específicas que contiene monto de inicial, por el inmueble propiedad de la ciudadana YRAI DEL COROMOTO TOVAR, en el que dicho inmueble aumenta su valor de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (260.000,00 Bs), tal como estaba en el primer contrato, a DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (290.000,00 Bs), siendo entregada en esa fecha una cuota inicial de TREINTA MIL BOLÍVARES (30.000,00 Bs), a la propietaria tal como lo indica la cláusula segunda del segundo y tercer (privado) contrato de opción a compra que demuestra la intención de ambos tanto de compradores como vendedores que establece:
“Clausula Segunda: el precio de OPCIÓN A COMPRA es por la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL EXACTOS (Bs 290.00,00), siendo entregada una inicial por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES EXACTOS(Bs 30.000,00), quedando un restante por la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (260.000,00 Bs), que serán cancelados por los Optantes al momento de la protocolización del documento de compra venta definitiva, con recursos provenientes de un crédito hipotecario que gestionara a través del Banco Banesco Banco Universal”.
CAPITULO SEGUNDO
INCUMPLIMIENTO.
En espera de la repuesta satisfactoria del banco, Ciudadano Juez, ambos nos mantuvimos en conversaciones con la parte PROMINENTE-PROPIETARIA, ya que la intención de la misma siempre había sido la venta del inmueble a mi persona y a mi esposa, pues vía telefónica nos informa la Institución Bancaria, que nos habían aprobado el crédito por la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (260.000,00 BS), cantidad solicitada para cancelar el restante de lo adeudado para la adquisición de la vivienda, así también nos envía la Institución Bancaria a la cuenta de correo electrónico con respuesta satisfactoria de la APROBACIÓN del crédito, en fecha 10 de octubre de 2012, que anexamos en copia simple marcada con la letra “G”, en ese mismo momento nos comunicamos con la PROMINETE-PROPIETARIA, para informarle que la institución bancaria había aprobado el crédito que debíamos dirigirnos a la OFICINA DE REGISTRO SUBALTERNO DE ESTA CIUDAD, a los fines de la firma del documento de compra venta definitivo que el banco me había entregado, que anexo marcado con la letra “H”, haciéndose imposible localizarla por ningún motivo siempre evadiéndose, negándose rotundamente a conversar conmigo de forma personal la única comunicación que existía entre ambos era vía telefónica ya que la misma siempre estaba fuera del estado, a fin de infórmale que el crédito estaba aprobado en primer lugar , en segundo para indicarle que documentos necesitábamos para la protocolización tales como fotocopia del cedula de identidad, fotocopia del RIF, es entonces en medio de nuestra angustia de no tener ninguna repuesta de la misma que insistimos vía telefónica en reiteradas oportunidades que necesitamos finiquitar esta venta y la misma me manifiesta de forma rotunda que ya no estaba interesada en vendernos el inmueble y después de nuestra insistencia de preguntarle una y otra vez cual era la causa de su negativa a la venta, la misma de forma grosera y altanera nos responde que ya no nos iba vender su casa en ese precio que ya el inmueble había aumentado de precio que ese precio estaba muy por debajo para la actualidad y que además mucho menos nos devolvería la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (30.000,00 Bs),correspondiente a la inicial, de la negativa antes indicada Ciudadano Juez, se evidencia el incumplimiento por parte de PROMINENTE-PROPIETARIA del inmueble, quien se burla de nuestra buena fe y se aprovecha de nuestra necesidad para la obtención de una vivienda con el consentimiento de que nos encontrábamos cumpliendo con todas las obligaciones atinentes a las diligencias para la obtención del crédito hipotecario en el banco Banesco banco universal, que fue aprobado por el banco tal como lo pactamos en el segundo contrato suscrito, quedando claro que la intención de la PROMINENTE PROPIETARIA desde un principio era la venta del inmueble tantas veces mencionado, cambiando su intención de forma repentina por la obtención de una mayor ganancia, colocándole un sobre precio al inmueble constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno ubicada en la prolongación de la calle 18 de octubre esquina callejón sin nombre del Barrio Cecilia Mujica, Municipio Cocorote del Estado Yaracuy, el cual mide DOSCIENTOS DIECINUEVE METROS CUADRADOS CON DOS CENTÍMETROS (219,02 M2), que posee los siguientes linderos: NORTE: (21,08 M2) casa que es o fue de la familia Bruno; SUR: (20,78 M2), casa que es o fue de la familia Var y callejón sin nombre de por medio; ESTE: (14,56 mts) casa que es o fue de la familia Gollo y OESTE: (14,89 mts)casa y solar que es o fue de la familia Loyo y prolongación de la calle 18 de octubre de por medio, el cual se encuentra debidamente Registrado por ante la Oficina De Registro Público De Los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote Y Veroes Del Estado Yaracuy, de la siguiente manera: LA CASA: en fecha 16 de junio de 2.008, bajo el n° 33, folio 33, folio 155 al 159, Tomo Décimo Cuarto (14°), Protocolo Primero (1°) Trimestre Segundo y EL TERRENO: según documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina De Registro Público De Los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes Del Estado Yaracuy, en fecha 24 de noviembre de 2008, bajo el n°34, folio 222 al 225, Tomo Decimo (10°), Protocolo Primero (1°), Trimestre Cuarto (4°), establecido con todas sus precisiones en el segundo Y tercer contrato suscritos por nosotros con la propietaria.
Ciudadano juez, aprovechándose de nuestra necesidad la propietaria, tal como se evidencia del monto reflejado en el primer contrato de opción a compra, que fueron aceptados por nosotros en el desespero de la obtención de una vivienda, de tal manera que las múltiples gestiones que hemos realizado han sido infructuosas para poder mediar con la propietaria para que se haga la compra venta definitiva del inmueble, es por ello que procedemos ante la dirección a agotar la vía administrativa tal como lo establece el decreto 8.190 con rango y fuerza de ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas por la vía judicial como en efecto lo hacemos el cumplimiento del referido contrato de opción a compra venta, que demuestran nuestra firme intención de la obtención de una vivienda en el ejercicio de mi derecho social.
CAPITULO TERCERO
DEL DERECHO
En atención a lo anteriormente narrado al incumplimiento señalado por parte de la ciudadana YRAI DEL COROMOTO TOVAR, ya identificada, se hace necesario aplicar el contenido de lo establecido en el artículo 1.159 del código civil: “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” De manera tal que las partes se encuentran obligadas a cumplir con las estipulaciones establecidas en el contrato, así como de cumplir y respetar las leyes, es decir que desde el momento en que nace el contrato y el mismo no es contrario a la leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a observarlas, cumplirlas y a respetarlas, situación esta que no se cumplió por parte de la Prominente Propietaria, encuadrando perfectamente en la norma contenida en el articulo 1167.ejusdem, el cual consagra: Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” La norma antes transcrita, regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato.
En conclusión Ciudadano Juez, tenemos el derecho en atención al contenido del presente contrato y las disposiciones legales ya invocadas a demandar su cumplimiento, reservándonos el derecho de demandar por separado daños y perjuicios que por el incumplimiento de la ciudadana YRAI DEL COROMOTO TOVAR, ya identificada me han ocasionado.
Omisis..
…CAPITULO QUINTO
DEL PETITORIO
Por cuanto la mencionada ciudadana, no tiene intención alguna de venderme entregar el inmueble objeto del contrato de opción a compra venta, a pesar de las múltiples y variadas gestiones realizadas con la persona contratante o demandada tendientes a lograr la venta del inmueble y todas ellas han resultado infructuosas, incurriendo con ello la demandada en incumplimiento del contrato de opción a compra venta, como es negarse a la firma del documento definitiva venta. Es por ello Ciudadano Juez que en mi condición de OPTANTE, procedo a DEMANDAR, como en efecto formalmente DEMANDO con el carácter que antecede, a la ciudadana YRAI DEL COROMOTO TOVAR, en su condición de PROMIENTE-PROPIETARIA, para que DE CUMPLIMENTO AL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, antes mencionado suscrito por mi persona con la misma en los parámetros señalados en el Libelo o en su defecto, sea condenada por el Tribunal a cumplir con lo siguiente:
PRIMERO: En reconocer la condición de optante y de primera opción de adquisición del inmueble propiedad de la ciudadana YRAI DEL COROMOTO TOVAR, a mi persona JUAN LLANOS.
SEGUNDO: En cumplir con la obligación legal y contractual de protocolizar el documento definitivo de compra venta, para la venta definitiva del inmueble propiedad de la misma, debiendo así cumplir con la clausula segunda del contrato de opción a compra de fecha 27 de abril de 2012….
…De conformidad con los artículos 31, 33, 38 y 39 del Código de Procedimiento Civil, estimo la presente Demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra de venta, basada en el precio de inmueble estipulado en el mismo y Gastos Extrajudiciales en la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 290.000,oo), en UNIDADES TRIBUTARIAS CUATROCIENTOS TREINTA CON SETENTA Y SEIS (430,76), más Costas, Costos Judiciales, Honorarios de Abogado de conformidad con los artículos 167 y 286 del Código de Procedimiento Civil, e Indexación o Corrección monetaria, que oportunamente el Tribunal determinara de manera prudencial y mediante experticia complementaria del fallo.…” (Sic)

DE LA CONTESTACIÓN
En fecha 9 de octubre de 2014, a los folios 157 y 158 de la 1 era Pieza, el co-apoderado judicial de la demandada, procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en contra de su representada por el principio de moralidad y probidad en el proceso, ya que los demandantes no han dicho la verdad en su demanda; siendo cierto que su representado celebró contrato de opción de compra venta con los demandantes sobre el inmueble ubicado, determinado y alinderado en el libelo.
Que el primer contrato fue celebrado el día 29 de Julio del 2011, autenticado por ante la Notaría de San Felipe, Estado Yaracuy, bajo el Nº 41, tomo 125, que corre en el libelo signado con la letra B, en el referido contrato se establecieron las condiciones y reglas en el cual se regiría dicho contrato.
Que en el segundo contrato, se celebró el día 05 de Junio del 2012, autenticado por ante la citada notaría, bajo el Nº 24, tomo 95, contrato que riela en el expediente signado con la letra E, de igual forma se estableció el precio y según la clausula tercera el término de 120 días, término inicial de 90 días hábiles y 30 días de prórroga, término que se contaría desde la fecha de autenticación del mismo. Término éste que según lo convenido en la clausula antes señalada venció el 24 de octubre del 2012, y que los demandantes no dieron cumplimiento a lo convenido en el primero y segundo contrato, todo lo cual indica que la demandada: a) quedó liberada de su compromiso de su obligación contraída, y b) no fue ella la que no cumplió con el compromiso establecido en los contratos autenticados anexos al libelo.
Que los demandados se refirieron a un tercer contrato de naturaleza privada según ellos anexo F, con las mismas condiciones establecidas en los contratos anteriores, pero que no dicen que: a) Presentaron un contrato privado, b) según el referido instrumento en la clausula tercera el plazo para ejercer el derecho de adquirir el inmueble objeto de esta opción a compra es el lapso de 90 días hábiles, mas 30 días de prorroga contados a partir de la firma del presente contrato.
Que en el ejemplar presentado y marcado como F, inserto al folio 29 se observa: 1) en su parte final una inscripción que dice textualmente “EN BARQUISIMETO A LOS 27 DÍAS DEL MES DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2012” (en tinta). 2) “A LA CIUDAD DE SAN FELIPE, A LA JURISDICCIÓN DE CUYOS TRIBUNALES LAS PARTES DECLARARAN SOMETERSE.- EN SAN FELIPE, ESTADO YARACUY A LA FECHA DE SU PRESENTACIÓN”, y aparecen las firmas. 3) al cotejar y así solicitó al Tribunal se haga con ambos instrumentos, quede comprobado la alteración parcialmente a la escritura o papel de carácter privado, del instrumento primero mencionado y presentado por los demandantes; conducta sancionada en nuestro Código penal.
Hizo referencia a ALTERACIÓN, aduciendo que:
• Al firmarse dicho instrumento no se fijó fecha alguna de otorgamiento.
• Que el lugar donde se hizo el otorgamiento, no es el lugar que señala el instrumento presentado por los demandantes, Barquisimeto, En el instrumento de su representada: En san Felipe, Estado Yaracuy.
• En el instrumento de los demandantes se señala la fecha de otorgamiento. En el Instrumento de su representada no se señala fecha.
Finalizó fundamentó su escrito en el artículo 1.167 del Código Civil.

DE LA TERCERÍA
DEL ESCRITO DE TERCERÍA
Al folio 47 de la 2da Pieza y de conformidad con lo establecido en los ordinales 1º, y 3º del artículo 370 y 379 respectivamente del Código de Procedimiento Civil, el ciudadano RAFAEL MARTÍNEZ PÉREZ, titular de cédula de identidad Nº 3.237.052, asistido por el abogado ELIO ZERPA, IPSA Nº 0568, consignó escrito exponiendo estar casado con la demandada, conforme al documento público anexo; fundamentando su intervención a favor de su esposa en los artículos 148 y 168 del Código Civil. Finalizó su escrito solicitando se declare anulable la negociación suscrita en los contratos de compra venta y sin lugar la demanda interpuesta.

DE LA CONTESTACIÓN A LA TERCERÍA
La co apoderada judicial de la parte actora abogada SUHAIL HERNÁNDEZ ALVARADO, anteriormente identificada, a los folios 75 y 76 de la 2da Pieza, procedió a dar contestación a la tercería alegando lo que textualmente se transcribe a continuación:

“…CAPITULO PRIMERO
DE LAS CUESTIONES PREVIAS:
Ciudadano Juez, propongo formalmente en este acto la cuestión previa prevista en el ordinal 6to del artículo 346 del código de procedimiento civil venezolano, que indica:” el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libeló los requisitos que indica el artículo 340, ...”, al observar exhaustivamente el libelo demanda de tercería propuesto por el ciudadano RAFAEL MARTÍNEZ PÉREZ, asistido por el profesional del derecho ELIO ZERPA, que cursa al folio 1 y su vuelto del cuaderno de tercería, del expediente principal 3305/14, en virtud de que se encuentra incumpliendo los requisitos establecidos en los ordinales 2ª, 4ª, 5ª y 6ª del artículo 340 del código de procedimiento civil; En Cuanto Al Ordinal 2ª: “el nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene”. El escrito libelar carece de la identificación del domicilillo del demandante así también no indica el nombre, apellido y domicilio de mis representados (hoy demandados en tercería), de la misma manera en el libelo de demanda de tercería; En Cuanto Al Ordinal 4ª: “ el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión indicando, su situación y linderos, si fuere inmueble; …”, No se observa por ningún lugar la especificación del objeto de la pretensión, en virtud de que el mismo, solo indica la existencia de un bien inmueble que forma parte de una comunidad de bienes que le pertenece al demandante en tercería, como esposo de la ciudadana YRAI DEL COROMOTO TOVAR, mayor de edad, venezolana, titular de la cedula de identidad Nªv.-4.221.147, a quien mis representados demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, pero no se aprecia la indicación con dirección, linderos que debe contener por tratarse de un bien inmueble; En Cuanto Al Ordinal 5ª: “la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa su pretensión, con las pertinentes conclusiones”, Totalmente carece de la relación de hechos y los fundamentos de derecho en que se base su pretensión, con las respectivas conclusiones, ya que solo en el tantas veces mencionado libelo, solo hace alusión el demandante en tercería del contenido de los articulo 148, 154 y 168 del código civil, refiriéndose a ellos como el contenido de la comunidad de bienes, lo que establece en cuanto a la administración de los mismos con indicación en mayúsculas de administración y disposición, indica igualmente sin el consentimiento de ellos, hechos estos que resultan confusos al no poderse descifrarse lo que quiere decir el demandante en tercería, ya que carece de las conclusiones necesarias, al parecer el demandante en tercería tiene la intención de demandar a su conyugue, quien es la que aparece firmando y enajenando un bien de comunidad conyugal de ambos, sin pedir el consentimiento de su conyugue, hecho este que confunde el demandante al pretender hacer responsable a mis representados; en cuanto al ordinal 6ª: “los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberían producirse con el libelo”; Solo el demandante en tercería, consigno junto con su escrito libelar copia certificada de documento público acta de matrimonio, mas no presenta el documento que se según el debe anularse, ni mucho menos el documento de propiedad del inmueble del común caudal MARTÍNEZ- TOVAR.
CAPITULO SEGUNDO:
CONTESTACIÓN AL FONDO
En la eventualidad, negada de plano por improcedente jurídicamente, que la promoción y oposición de las cuestiones previas, precedentemente argüidas y probadas, sean desestimadas por quien juzga, en nombre de mi representados ciudadanos: Marbelia Liliana Pérez Fontalba y Juan Luis Llanos Seijas, antes identificados, procedo a contestar la demanda de tercería de ANULACIÓN DE LA NEGOCIACIÓN, de conformidad con el artículo 884 del código de procedimiento civil, incoada por el ciudadano RAFAEL MARTÍNEZ PÉREZ. Ya identificado. Dicho rechazo y contradicción la fundamento en lo siguiente:
PRIMERO: RECHAZO por ser falso e incierto que existe falta de consentimiento de parte del conyugue RAFAEL MARTÍNEZ PÉREZ, en la negociación contrato de opción a compra suscrito por la conyugue YRAI DEL CORORMOTO TOVAR y mis representados; SEGUNDO: NIEGO, rechazo y contradigo que se haya actuado sin consentimiento o desconocimiento de los actos que realizara la conyugue administradora del bien común, siendo falso la falta de consentimiento por parte del conyugue RAFAEL MARTÍNEZ PÉREZ.
Omisis..
…CAPITULO CUARTO:
PETITORIO.
Finalmente, solicito muy respetuosamente a este tribunal que este escrito de contestación de la demanda de tercería propuesta por el ciudadano RAFAEL MARTÍNEZ PÉREZ, contra mis mandantes representados, ciudadanos Marbelia Liliana Pérez Fontalba y Juan Luis Llanos Seijas, sea oportunamente providenciado y agregado a los autos de este expediente, para que surta los efectos jurídicos correspondientes en esta litis, y simétricamente, solicito que en punto previo de la definitiva respectiva, sea expresamente declarada procedente y con lugar las CUESTIONES PREVIAS promovidas y propuestas a la actora, en la eventualidad que tal declaración y decisión no se conceda por este juzgado; solicito respetuosamente que la presente demanda de tercería sea expresamente declarada sin lugar en la definitiva junto con todos los pronunciamientos a que haya lugar en derecho…”

III DE LA SENTENCIA APELADA
Consta de las actas procesales, que el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, por sentencia de fecha 26 de junio de 2.017, cursante a los folios 98 al 108 de la 2da Pieza, declaró lo que a continuación se transcribe:

“…Así las cosas, de la revisión y análisis del material probatorio esta juzgadora observa que de los hechos suscitados se establece que valoradas y apreciadas como fueron las pruebas aportadas por cada una de las partes esta juzgadora evidencia que ha quedado demostrado que entre las partes se celebró contratos de OPCIÓN A COMPRA, los cuales cursan en original marcados con las letras “B”, “E” y “ “F”, cursantes a los folios 07 al 11, del folio 23 al 28 y al folio 29 del presente expediente, aunado al hecho que ambas partes convinieron en la celebración de dicho contrato, por lo cual su existencia y celebración no constituye un hecho controvertido, sino que lo que resultó objeto de prueba fue la parte que incumplió con el contrato en cuestión.
Igualmente quedó demostrado del documento privado (contrato de opción a compra), cursante al folio 29 del presente expediente, que se refiere a una documental que fue analizada y valorada por esta juzgadora, de la cual se evidencia en su CLÁUSULA SEGUNDA que las partes convinieron lo siguiente: “ El precio de OPCIÓN A COMPRA, es por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 290.000,00), siendo entregada una inicial por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), quedando un restante por la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 260.000,00), que serán cancelados por los optantes al momento de la protocolización del documento de compra venta definitivo, con recursos provenientes del Crédito Hipotecario que se gestionará a través del Banco Banesco banco Universal”, ahora bien, en tal sentido precisa esta juzgadora que efectivamente la parte actora dio la inicial que le correspondía tal como fue establecido en el contrato de opción a compra, y que a su vez el actor probo en su debida oportunidad que le fue aprobado un crédito Hipotecario para la adquisición de una vivienda por la entidad Bancaria Banco Banesco, Banco Universal, documentales éstas que a su vez fueron valoradas por quien juzga quedando así obligada la parte demandada a dar cumplimiento a lo convenido en cuanto a la venta definitiva.
De igual forma, esta juzgadora observa que el ciudadano JUAN LUÍS LLANOS SEIJAS, plenamente identificado, giró Cheque contra la entidad Bancaria Banco Banesco, banco Universal, emitido de la Cuenta Corriente Nº 0134-0533-60-5331011489, por un monto de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00), pagadero a la orden del ciudadano RAFAEL MARTÍNEZ PÉREZ, de fecha 18 de diciembre del 2011, el cual fue debidamente cobrado en fecha 20 de diciembre del 2011, documental esta que fue reproducida en el lapso probatorio correspondiente y que no fue impugnada por la parte demandada, aunado a ello la misma fue ratificada a través de la prueba de informe por dicha entidad Bancaria, la cual consta en autos las resultas cursante del folio 31 al folio 33 del presente expediente Pieza Nº 2, donde la entidad bancaria informan a este Juzgado que efectivamente la cuenta Corriente pertenece al ciudadano JUAN LUÍS LLANOS SEIJAS, plenamente identificado, y que los cheques Nº 38608807 y el Cheque de Gerencia Nº 38715440, respectivamente, fueron cobrados por la taquilla de dicho banco en fecha 20/12/2011 y 13/06/2011, respectivamente por un monto de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) y VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,00), respectivamente, en consecuencia, no puede esta juzgadora considerar que es cierto lo alegado por el tercero adhesivo cuando señala que la presente negociación se llevo a cabo sin su consentimiento, cuando se evidencia de las actas procesales que integran el presente expediente que efectivamente le fueron otorgados dos cheques librados contra la entidad bancaria y que en su debida oportunidad fueron debidamente cobrados, los cuales no fueron impugnados por su persona ni por la parte demandada, por lo que lo correcto es declarar Sin Lugar la tercería opuesta por el ciudadano RAFAEL MARTÍNEZ PÉREZ, y así se establecerá en el dispositivo del presente fallo.
Por lo que, con las demás pruebas de autos, resulta forzoso para este Tribunal considerar que en el caso de marras, existen pruebas que demuestran que los optantes compradores ciudadanos JUAN LUÍS LLANOS SEIJAS y MARBELIA LILIANA PÉREZ FONTALBA, venezolanos, titulares de las cédula de identidad Nros. V. 4.221.147, V.- 9.690.546 y V.- 10.252.038, respectivamente, cancelaron la inicial del monto pactado en el contrato de opción a compra, específicamente en su CLÁUSULA CUARTA del contrato cursante al folio 29 del presente expediente, ahora bien, si bien es cierto la parte actora no ha realizado el pago restante, sin embargo, tampoco es menos cierto que ambos tanto actor como demandada se encuentran sometidos a una condición y esta se evidencia del parte final de la cláusula cuarta antes transcrita la cual reza: “que serán cancelados por los optantes al momento de la protocolización del documento de compra venta definitivo, con recursos provenientes del Crédito Hipotecario que se gestionará a través del Banco Banesco banco Universal”. (Subrayado y cursivas propias del tribunal), por lo que quien juzga considera que efectivamente la parte demandada con la negativa de efectuar la venta definitiva de la opción de compra venta que aquí se ventila ha incurrido en el incumplimiento de la obligación a que se convino en dicho contrato de opción a compra, contraviniendo así en lo establecido en la cláusula ut supra señalada, por lo que la demanda inevitablemente debe prosperar y en consecuencia debe esta juzgadora forzosamente declararla Con lugar. Y así se establece.
OMISIS…
…Ahora bien, observa esta juzgadora que en el contrato de opción a compra las partes en litigio convinieron, específicamente en las cláusula tercera que “…el plazo para ejercer el derecho de adquirir el inmueble objeto de esta opción a compra, es por el lapso de noventa (90) días hábiles, más treinta (30) días de prorroga contados a partir de la firma del presente documento”(…), y que del mismo contrato se desprende que fue suscrito en fecha 27 de septiembre de 2012, por lo que la opción a compra tenía vigencia hasta el día 06 de febrero del año 2013, y tal como quedó demostrado en autos que en fecha 10 de octubre de 2012 es cuando le notifican a la parte actora a través de la documental anexa marcada letra “g” que le ha sido aprobado la solicitud del crédito hipotecario para la adquisición de una vivienda, documental esta que fue debidamente valorada por esta sentenciadora.
Ahora bien, en el presente caso, dicho documento no fue tachado, impugnado ni desconocido por la parte demandada en el curso del proceso, por lo cual a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil quedó reconocido; y sus consecuencias se equiparan a las de un documento público; tal como lo prevé el artículo 1.363 del Código Civil, que señala: OMISIS..
…Precisado el valor probatorio que emana del aludido contrato, que por demás, constituye el instrumento fundamental de la demanda, es conveniente revisar la normativa que regula la celebración de los contratos. A tal efecto se observa que el artículo 1.159 del Código Civil señala lo siguiente: OMISIS…
….En el presente caso, se aprecia que la parte demandante aduce que celebró contratos de Opción de Compra con la demandada de autos, lo cual consta fehacientemente de las actas procesales, específicamente del texto de dicho contrato inserto del folio 07 al 11, del folio 23 al 29 del presente expediente, pero además, aduce que, la demandada no dio cumplimiento con las obligaciones inherentes a su consecución y cumplimiento tal como fueron pactadas en el contrato de opción a compra.
Así las cosas, revisado como fue los contratos en cuestión, se observa que en el texto de la Cláusulas Cuarta consta expresamente la obligación por parte de la propietaria que una vez que los optantes obtengan el crédito solicitado por ante la entidad bancaria, Banco Banesco, Banco Universal para la adquisición de la vivienda la misma se comprometía a realizar la venta definitiva por ante el registro respectivo, pero es de mencionar que de los tres contratos suscritos por las partes el último del contrato privado el cual quedo legalmente reconocido se encontraba vigente para la fecha en que fue aprobada tal solicitud de Crédito Hipotecario, por lo que hace plena fe de que existe evidentemente el incumplimiento por parte de la ciudadana YRAI DEL COROMOTO TOVAR, parte demandada en la presente causa.-
Aunado a ello, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, regula la forma en que deben interpretarse los contratos; y a tal efecto señala textualmente:OMISIS…
…Por consiguiente, en atención a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; ésta Juzgadora considera según la doctrina pacífica de la Casación Civil; que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, la cual debe ser compatible con el texto del mismo y al establecimiento de los hechos que determinan la voluntad de las partes contratantes; y, en el caso que nos ocupa, las partes convinieron en forma expresa, que la ciudadana YRAI DEL COROMOTO TOVAR, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-4.221.147, dio en venta bajo la figura de Opción a Compra Venta a los ciudadanos MARBELIA LILIANA PÉREZ FONTALBA y JUAN LUÍS LLANOS SEIJAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad numero 10.252.038 y 9.690.546, respectivamente, de este domicilio, un inmueble ubicado en la prolongación de la Calle 18 de Octubre esquina del Callejón sin número del Sector Cecilia Mujica Municipio Autónomo de Cocorote Estado Yaracuy, el cual mide DOSCIENTOS DIECINUEVE METROS CUADRADOS CON DOS CENTÍMETROS (219,02 Mts), alinderado de la siguiente manera: NORTE: (21,08 M2) casa que es ó fue de la Familia Bruno; SUR: (20,78 M2), casa que es ó fue de la familia Var y callejón sin nombre de por medio; ESTE: (14,56 M2), casa que es ó fue de la familia Gollo y OESTE: (14,89M2), casa y solar que es ó fue de la familia Loyo y prolongación de la calle 18 de octubre de por medio, según documentos debidamente Registrados por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, el inmueble (vivienda) bajo el Nº 33, Protocolo Primero (1º), Tomo Decimo Cuarto (14º), Trimestre Segundo (2º) del año 2008, folios 155 al 159 y según documento (terreno) protocolizado por ante el mismo Registro anotado bajo el Nº 34, Protocolo Primero (1º), Tomo decimo (10º), Trimestre Cuarto (4º) del año 2008, Folios 222 al 225, de lo cual se demuestra que la verdadera intención y voluntad de las partes contratantes fue la de vender el inmueble.
En consecuencia, haciendo una interpretación del contrato en cuestión, se infiere que el propósito de las partes intervinientes fue el de vender el inmueble mediante el pago de la suma de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 290.000,00), de los cuales fueron entregados por la parte actora como parte inicial la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), y por lo tanto la acción de las partes debe estar encaminada a la consecución de dicho fin, que culminaría con el otorgamiento del documento definitivo de venta. Así se establece.
Por tanto el incumplimiento o no de la demandada, ante el vacío que presenta el contrato de Opción a compra venta, debe revisarse a la luz de la normativa vigente que regula las obligaciones de la vendedora. En éste sentido, el Código Civil en el capítulo IV, titulado “De las obligaciones del Vendedor”, “Sección I de la Tradición de la Cosa”, en su artículo 1.488 señala: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento de los instrumentos de propiedad.”
Nótese que el Código Sustantivo Civil consagra que el vendedor cumple con la obligación de hacer entrega de la cosa vendida con el otorgamiento de la escritura, y en el caso sub lite dicha obligación, comporta la realización previa por parte del actor a tramitar la solicitud de Crédito Hipotecario por ante la entidad bancaria Banco Banesco, Banco Universal, el cual fue aprobado de forma satisfactoria tal y como quedo debidamente demostrado en autos. De otra manera, la optante vendedora en el marco del contrato celebrado, debe dirigir sus esfuerzos a realizar la venta definitiva por ante el registro que corresponde para finiquitar el contrato de opción a compra venta celebrada en fecha 27 de septiembre del año 2012.
A su vez el artículo 1.167 ejusdem, señala: OMISIS…
…La norma antes transcrita, regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato. En tal sentido, preciso se hace señalar que el contrato de venta es un contrato bilateral (ambas partes se obligan), sinalagmático perfecto (las obligaciones dependen la una de la otra), consensual (basta el consentimiento de las partes para que se perfeccione), oneroso (no es gratuito de allí que se fije necesariamente un precio), conmutativo (genera intereses pecuniarios). Por lo que preciso es traer a colación, lo dispuesto en el Código Civil:
“Artículo 1.141° Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1°. Consentimiento de las partes; 2°. Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3°. Causa lícita.
Artículo 1.474°…OMISIS
Artículo 1.486° …OMISIS
Artículo 1.487° ..OMISIS
Artículo 1.488° …OMISIS
Es así como esta juzgadora constata, que sí bien la parte actora demostró en el presente juicio que frente al contrato celebrado su comportamiento fue el de un buen padre de familia, pues es consciente esta jurisdicente que los mismos pagaron la inicial, incluso gestionaron lo necesario ante la entidad bancaria para la aprobación de la solicitud del Crédito Hipotecario para la adquisición de una vivienda a los fines de que se realizara la venta definitiva, tal como fue convenido en el contrato que corre inserto en autos, lo que a su vez da fe de su capacidad para haber adquirido y honrado los compromisos que en el contrato se estipulaban.
Tales circunstancias, colocan a los opcionante compradores en una situación de evidente y deseado cumplimiento de su principal obligación “el pago del precio” a tenor de lo dispuesto en el artículo 1474 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1527 ejusdem que expresa “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”, pues el cumplimiento del pago no dependía de su única voluntad, sino que en este caso el opcionante comprador asume los riesgos de que el procedimiento previo ante la notaria pública de este estado.
Esto permite evidenciar ciertamente que los promitentes compradores cumplieron su obligación, lo cual fue demostrado que fue en el tiempo oportuno otorgado por la propietaria, sin embargo, no obstante, la parte actora se encuentra en posición de exigir de la promitente vendedora el cumplimiento de su obligación principal (otorgamiento del documento de venta definitivo).
Por lo que en el presente caso, quien juzga observa que la parte actora solicitó judicialmente el cumplimiento del contrato de Opción de Compra Venta; y revisadas como han sido las actas procesales, se constató que la parte demandada no dio cumplimiento con su obligación de hacer la tradición del inmueble vendido mediante el otorgamiento de la escritura pública, tradición ésta en la que se encuentra obligada a efectuar la ciudadana YRAI DEL COROMOTO TOVAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° V-4.221.147, a favor de los ciudadanos MARBELIA LILIANA PÉREZ FONTALBA y JUAN LUÍS LLANOS SEIJAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.- 10.252.038 y V.- 9.690.546, respectivamente, en tal virtud comprobado cómo ha sido incumplimiento de la parte demandada en la presente causa la misma quedará obligada a cumplir con la promesa bilateral contraída y en caso de que se negare a realizar la venta definitiva del inmueble la parte actora deberá consignar el pago definitivo por ante este Tribunal a los fines de aplicar la norma establecida en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, la demandada deberá efectuar los tramites y gestiones pertinentes para que de cumplimiento a la obligación de hacer entrega del bien inmueble vendido, mediante el otorgamiento de la escritura ante la Oficina de Registro Público correspondiente tal como fue solicitado por la parte actora en su escrito libelar. Y así se decide.-
-VI-
DISPOSITIVA.
Por los razonamientos antes expuestos y en mérito a las consideraciones que anteceden, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR LA TERCERÍA opuesta por el ciudadano RAFAEL MARTÍNEZ PÉREZ, titular de la cédula de identidad Nº V.- 3.237.052, debidamente representado por el Abg. Elio José Zerpa Isea, titular de la cédula de identidad Nº V.- 826.945, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 0568, contra los ciudadanos MARBELIA LILIANA PÉREZ FONTALBA y JUAN LUÍS LLANOS SEIJAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad numero 10.252.038 y 9.690.546, respectivamente, de este domicilio, representado judicialmente por la Abg. Suhail Hernández, titular de la cédula de identidad Nº V.- 12.282.113, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 81.067. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, incoada por los ciudadanos MARBELIA LILIANA PÉREZ FONTALBA y JUAN LUÍS LLANOS SEIJAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad numero 10.252.038 y 9.690.546, respectivamente, de este domicilio, representado judicialmente por la Abg. Suhail Hernández, titular de la cédula de identidad Nº V.- 12.282.113, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 81.067, contra la ciudadana YRAI DEL COROMOTO TOVAR, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-4.221.147, asistida por el Abg. Elio José Zerpa Isea, titular de la cédula de identidad Nº V.- 826.945, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 0568, sobre un inmueble (casa y terreno) ubicado en la prolongación de la Calle 18 de Octubre esquina del Callejón sin número del Sector Cecilia Mujica Municipio Autónomo de Cocorote Estado Yaracuy, con un área de terreno que mide aproximadamente DOSCIENTOS DIECINUEVE METROS CUADRADOS CON DOS CENTÍMETROS (219,02 Mts), alinderado de la siguiente manera: NORTE: (21,08 M2) casa que es ó fue de la Familia Bruno; SUR: (20,78 M2), casa que es ó fue de la familia Var y callejón sin nombre de por medio; ESTE: (14,56 M2), casa que es ó fue de la familia Gollo y OESTE: (14,89M2), casa y solar que es ó fue de la familia Loyo y prolongación de la calle 18 de octubre de por medio, según documentos debidamente Registrados por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, el inmueble (vivienda) bajo el Nº 33, Protocolo Primero (1º), Tomo Decimo Cuarto (14º), Trimestre Segundo (2º) del año 2008, folios 155 al 159 y según documento (terreno) protocolizado por ante el mismo Registro anotado bajo el Nº 34, Protocolo Primero (1º), Tomo decimo (10º), Trimestre Cuarto (4º) del año 2008, Folios 222 al 225. TERCERO: Visto lo decretado en el particular segundo de la presente dispositiva, la demandada de autos deberá cumplir con la promesa bilateral contraída en fecha 27 de septiembre del año 2012, y en caso de que se negare a realizar la venta definitiva del inmueble, la parte actora deberá consignar el resto del pago definitivo establecido en la Clausula Segunda del contrato de opción a compra, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.260.000,000), por ante este Tribunal a los fines de aplicar la norma establecida en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, se ordena a la demandada efectuar los trámites y gestiones pertinentes para que de cumplimiento a la obligación de hacer entrega del bien inmueble vendido, mediante el otorgamiento de la escritura ante la Oficina de Registro Público correspondiente tal como fue solicitado por la parte actora en su escrito libelar. CUARTO: Por la naturaleza del presente fallo y de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la demandada y al Tercero Adhesivo al pago de las costas procesales por haber resultado totalmente vencidos…” (sic)

IV DE LOS ESCRITOS PRESENTADOS ANTE ESTE ALZADA
La parte demandada mediante escrito presentado por ante esta Alzada, en fecha 26 de julio de 2017 cursante a los folios 124 y 125 de la segunda pieza, el abogado ELIO JOSÉ ZERPA ISEA, IPSA Nº 0568, consignó escrito de conclusiones, donde ratificó las razones y fundamentos expuestos en el escrito de contestación a la demanda y el escrito de tercería; solicitando “…a) Revoque la sentencia de Primera Instancia, b) Declare sin lugar la demanda interpuesta contra mi representada, se suspenda las medidas decretadas contra el inmueble referido en el presente caso, y la CONDENATORIA en las costas procesales…”
Asimismo, la parte actora a través de su co-apoderada judicial de los demandantes, abogada Suhail Hernández, a los folios 127 y 128 de la segunda pieza, consignó escrito denominado “Informes” en donde transcribió el dispositivo de la sentencia apelada, y respecto al contrato y su incumplimiento adujo, que el mismo al no ser impugnado quedó reconocido; finalizó su escrito solicitando se declare sin lugar la apelación, y se confirme la sentencia proferida por el A Quo.

V DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
La parte actora consignó con el escrito libelar las siguientes instrumentales:
Copias simples de cédulas de identidad, cursantes al folio 6 de la primera pieza, que se valoran como fidedignas de documentos públicos, conforme a lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con lo que se demuestra la identidad de los accionantes.
Copia Certificada y fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública del estado Yaracuy, de fecha 29 de julio de 2011, cursante a los folios 7 al 11. Tal documento constituye instrumento público negocial, por lo que al ser valorado queda constancia de la opción a compra entre las partes del presente juicio sobre el mismo inmueble objeto de la presente causa, sin embargo, este contrato no es objeto del cumplimiento del cual se demanda, ya encontrándose fenecido temporalmente y sobre tal punto no hay contención.
Copia simple de documento público registrado bajo el Nº 33, por ante la Oficina del Registro Inmobiliario de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, inserto a los folios 12 al 17.
Copia simple de documento público registrado bajo el Nº 34, por ante la Oficina del Registro Inmobiliario de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, inserto a los folios 18 al 22. Estas dos documentales señaladas son instrumentos públicos y se corresponden con la titularidad del derecho de propiedad de la ciudadana demandada acerca del inmueble objeto del presente juicio, sin embargo, tal hecho no se corresponde con algún hecho controvertido.
Copia fotostática de ccontrato de opción a compra, autenticado por ante la Notaria Pública de San Felipe, bajo el Nº 24, en fecha 05 de junio de 2012, inserto a los folios 23 al 28. Tal documento constituye instrumento público negocial, por lo que al ser valorados queda constancia de la opción a compra entre las partes del presente juicio sobre el mismo inmueble objeto de la presente causa, sin embargo, este contrato como el ya valorado ut supra, no son el objeto del cumplimiento del cual se demanda, ya encontrándose fenecidos temporalmente y sobre ello no hay contención.
Original de instrumento privado, contentivo de contrato denominado de opción a compra, el cual se corresponde con el contrato del cual se demanda su cumplimiento y que se encuentra inserto al folio 29. El presente instrumento es netamente privado, el cual no fue impugnado, siendo reconocido parcialmente por la parte demandada, tal como lo prevé el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, la contraparte de su promovente (parte demandada) alega su alteración, en la parte final donde aparecen unas letras manuscritas con tinta negra donde se lee: “EN BARQUISIMETO A LOS 27 DIAS DEL MES DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2012.” Siendo éste, el hecho controvertido, lo que ocasionará su análisis en la parte motiva de la presente sentencia, por ser el hecho neural del mérito de la presente causa.
Impresión de correo electrónico, inserto al folio 30, el cual no es valorado por cuanto ha sido un instrumento no controlado por la contraparte.
Copias simples de documento de hipoteca y de compra venta, insertos a los folios 31 al 45, los cuales no posee ningún valor, por cuanto no deviene de ninguna de las partes del presente juicio, no aportando ningún elemento que aporte al mérito de la causa.
Copias certificadas de expediente administrativo Nº DM-AL-2014-001, inseto a los folios 46 al 97. El presente expediente administrativo es ampliamente valorado de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, motivo por lo cual del análisis del mismo se evidencia agotada la vía administrativa, así como los argumentos por las partes esgrimidas allí.
En el lapso procesal correspondiente, la parte actora presentó escrito inserto a los folios 159 al 163 de la 1era Pieza, invocando y reproduciendo el merito favorable de los autos, en cuanto a las documentales consignadas con el libelo. A este tenor, quien suscribe considera válido acotar que el mérito favorable, no constituye medio de prueba como tal, sino una obligación del juez de valorar todas y cada unas de las actas del proceso y adjudicarle su justo valor independientemente a quien las haya promovido, por gobierno del principio de la comunidad de la prueba. Igualmente, es de destacar que todas y cada una de estas pruebas aquí reproducidas fueron valoradas en su oportunidad.
Respecto a la documental marcada como “G”, cursante al folio 30 de la 1era Pieza, solicitó prueba de experticia, designándose ingeniero en informática el cual fue juramentado, tal y como se evidencia al folio 205 de la 1era pieza; recibiéndose resultado de la experticia realizada mediante informe consignado a los folios 02 al 23 de la segunda pieza.
Al ser valorada tal experticia, la misma concluye que los correos electrónicos recibidos a las cuentas jllanos28@hotmail.com y marbelia@hotmail.com fueron efectivamente enviados desde la dirección Crédito Hipotecario de Banesco el 10/10/2012; sin embargo, nada aporta al tema a decir tal hecho, pues, no es un hecho controvertido la autoría de tal e-mail ni su autenticidad, ni siquiera que no esté aprobado dicho crédito hipotecario, pues, existe pruebas en autos que dicho crédito si se encontraba aprobado, quedando a dilucidar si el mismo fue aprobado en tiempo oportuno y así se decide.
Solicitó prueba de informe a la entidad bancaria Banesco Banco Universal, C.A con sede en Barquisimeto estado Lara, a los fines de que responda: 1) si en fecha 10 de octubre de 2012 fue aprobado un crédito hipotecario solicitado por sus representados; 2) si esta entidad bancaria hizo entrega de documento para protocolizar la venta definitiva del inmueble objeto de la demanda; 3) cuanto tiempo tardó para la aprobación de dicho crédito; y 4) la existencia en el expediente de la solicitud de crédito contrato de opción a compra de fecha 05/06/2012 y 27/09/2012. Por lo que el Tribunal libró oficio Nº 93-15, de fecha 25/03/2015, tal y como consta al folio 182 de la primera pieza, el cual fue ratificado en fecha 17/04/2015 mediante oficio Nº 127-2.015 (folio 213 pieza 1); del cual no consta respuesta dentro del expediente, en consecuencia no puede ser valorada la misma.
Trajo las siguientes documentales:
Cursante al folio 164 de la 1era Pieza, documento denominado “CARTA DE DECISIÓN” emitido por Banesco, C.A. Tal instrumento no tiene valor alguno por cuanto dimana de la misma parte promovente, no se observa sello húmedo ni firma alguna.
A los folios del 165 al 170 cursan copia simple de cheque Nº 38608807, cheque de gerencia y estados de cuentas de cuenta perteneciente a JUAN LUIS LLANOS SEIJAS en la entidad bancaria Banesco. Los mismos son valorados por cuanto son copias bancarias, además de que fue ratificada tal información mediante prueba de informe solicitada a la entidad bancaria, bajo oficio Nº 94-15 de fecha 25 de marzo de 2015, tal y como se evidencia al folio 184 de la 1era Pieza; recibiendo respuesta mediante comunicación de fecha 20 de julio de 2015, inserta a los folios 31 al 33 de la segunda pieza; sin embargo, tal hecho (pago de Bs. 10.000,00 como parte del pago inicial, no constituye hecho controvertido y nada aporta al tema decidendum. De la referida prueba de informe igualmente se ratifica el pago de Bs. 30.000,00 como pago por la negociación de inicial de opción a compra, y que la cuenta bancaria allí descrita efectivamente corresponde al ciudadano co demandate Juan Llanos; quedando demostrado el pago de Bs. 30.000,00 como objeto del presente contrato; sin embargo, -se repite- tal hecho no fue contradicho por la parte demandada.
Con la finalidad de demostrar el cumplimiento del contrato de opción a compra y del incumplimiento de la demandada de autos, promovió testimoniales de la siguiente manera:
Cursante al folio 191 de la 1era Pieza cursa declaración del ciudadano CARLOS JOSE PRIMERA, titular de la cédula de identidad N° 17.745.524:

“…Primera Pregunta: ¿Diga el testigo si conoce suficientemente de vista trato y comunicación al ciudadano JUAN LLANOS? Contesto “si lo conozco”. Segunda Pregunta: ¿Diga el testigo si conoce suficientemente de vista trato y comunicación a la ciudadana MARBELIA PÉREZ? Contesto “si la conozco lo suficiente” Tercera Pregunta: ¿Diga el testigo si de ese conocimiento de que ellos dicen tener sabe y le consta que no poseen vivienda? Contesto “si me consta que no la poseen”. Cuarta Pregunta: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que le están comprando una vivienda a la señora Yrai Tovar? Contesto: “si me consta ubicada en cocorote”. Quinta Pregunta: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que los esposos LLANOS PÉREZ, suscribieron para la adquisición de la vivienda tres contratos de opción a compra con la propietaria del inmueble? Contesto: “si se me consta porque yo varias veces asistí y conozco la casa”. Sexta Pregunta: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que para comprar el inmueble solicitaron un crédito hipotecario a través del banco banesco? Contesto: “si me consta ella le bajo los recursos de la Ley de política luego ellos retiraron el contrato”. Séptima Pregunta: ¿Diga el testigo quienes retiraron el contrato? Contesto: “la señora Yrai y su esposo”. Octava Pregunta: ¿Diga el testigo en que fundamenta sus dichos? Contesto: “bueno en que realidad la señora Marbelia Pérez estaban muy contentos por su casa y no se esperaban que le iban hacer esto”…” (sic)

Cursante al folio 192 de la 1era Pieza cursa declaración del ciudadano DIMAS ALBERTO MUJICA, titular de la cédula de identidad N° 11.648.670:

“…PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce suficientemente de vista trato y comunicación al ciudadano JUAN LLANOS? Contesto “Si lo conozco” SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el Testigo si conoce suficientemente de vista trato y comunicación a la ciudadana MARBELIA PÉREZ? Contesto “Si la conozco” TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, si de ese conocimiento de que ellos dicen tener sabe y le consta que no poseen vivienda? Contesto: “Si tengo conocimiento que no tienen vivienda. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el Testigo si sabe y le consta a quien le están comprando la vivienda? Contesto: “una señora de Cocorote”. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el Testigo si sabe y le consta que lo esposos LLANOS PÉREZ, suscribieron para la adquisición de la vivienda tres contratos de opción a compra con la propietaria del inmueble? Contesto: “Si estoy en conocimiento que lo hicieron” SEXTA PREGUNTA: ¿.- Diga el testigo si sabe y le consta que para comprar el inmueble solicitaron un crédito hipotecario a través del banco Banesco” Contesto: Si me consta” SÉPTIMA PREGUNTA:¿ Diga el testigo si sabe y le consta que la entidad bancaria Banco Banesco, en fecha 10 de octubre de 2012, le aprobó el crédito a los esposos Llanos Pérez? Contesto:”Si estoy en conocimiento que le aprobaron el crédito. OCTAVA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta porque los esposos Llanos hasta la fecha no han adquirido su nueva vivienda si ya su crédito fue aprobado? Contesto. “tengo conocimiento que cuando aprobaron el crédito él le aviso a la señora que ya le aprobaron el crédito y la señora retiro el contrato”. NOVENA PREGUNTA. ¿Diga el testigo en que fundamenta sus dichos? Contesto: fundamento porque conozco la situación de la pareja Llanos que desde hace tiempo están para la adquisición de esa vivienda ubicada en Cocorote…” (Sic)

Cursante al folio 193 de la 1era Pieza cursa declaración del ciudadano NELSON JOSE BRIZUELA, titular de la cédula de identidad N° 10.853.906:

“…PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce suficientemente de vista trato y comunicación al ciudadano JUAN LLANOS? Contesto “Si lo conozco” SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el Testigo si conoce suficientemente de vista trato y comunicación a la ciudadana MARBELIA PÉREZ? Contesto “Si la conozco” TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, si de ese conocimiento de que ellos dicen tener sabe y le consta que no poseen vivienda? Contesto: “No poseen vivienda. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el Testigo si sabe y le consta a quien le están comprando la vivienda? Contesto: “A una señora en Cocorote”. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el Testigo si sabe y le consta que lo esposos LLANOS PÉREZ, suscribieron para la adquisición de la vivienda tres contratos de opción a compra con la propietaria del inmueble? Contesto: “Si me consta” SEXTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que para comprar el inmueble solicitaron un crédito hipotecario a través del banco Banesco” Contesto: Si me consta” SÉPTIMA PREGUNTA:¿ Diga el testigo si sabe y le consta que la entidad bancaria Banco Banesco, en fecha 10 de octubre de 2012, le aprobó el crédito a los esposos LLANOS PÉREZ? Contesto:”Si se que se lo aprobó”. OCTAVA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta porque los esposos Llanos hasta la fecha no han adquirido su nueva vivienda si ya su crédito fue aprobado? Contesto. “tengo entendido que la señora no fue a retirar el cheque en la entidad bancaria”. NOVENA PREGUNTA. ¿Diga el testigo en que fundamenta sus dichos? Contesto: en todo el tiempo que yo tengo conociéndolo y me consta que él está haciendo diligencia para adquirir esa vivienda desde el 2011…) (Sic).

Para la valoración de estos testimonios es oportuno traer a colación el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, el cual indica:

“Para la apreciación de la prueba de testigo el juez examinara si las deposiciones de estos concuerda entre si y con las demás pruebas y estimara cuidadosamente los motivos de las declaraciones y con la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en las sentencias la declaración del testigo inhábil, o del que apreciare no haber dicho la verdad, ya por la contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado expresándose el fundamento de tal determinación.”

La regla de valoración contenida en esta norma y la particularidad de esta prueba es la libre apreciación del juez, la intervención de sus máximas de experiencia y la regla de la sana critica, es imprescindible que el (la) juez (juzgadora), al momento de analizar el testimonio verifique si existe algún interés en los testigos, relación entre sus dichos, fundamentos de los mismos, y sobre todo si los dichos del testigos puede concatenarlo con otras pruebas. En añadidura de lo anterior, la deposición de los testigos no puede versar para acreditar la existencia de pactos o contratos donde la suma de la obligación exceda de Bs. 2,00 por tal motivo, quien suscribe parcialmente desecha dichas deposiciones en lo que respecta a las afirmaciones tendientes a la suscripción del contrato, a la par que tal hecho al no ser controvertido fue afirmado por ambas partes.
Así mismo, los testigos afirman una serie de hechos irrelevantes al tema a decidir, tales como la solicitud y posterior aprobación de crédito hipotecario, que amén de no constituir tampoco hecho controvertido, nada contribuye a la determinación de la vigencia temporal del contrato que se intentar cumplir. Por tales motivos las referidas testimoniales son desechadas por manifiestamente impertinentes. Así se decide.
Posiciones juradas de los ciudadanos YRAI DEL COROMOTO TOVAR Y RAFAEL MARTÍNEZ PÉREZ, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.221.147 y 3.237.052 respectivamente. Siendo que a los folios 196 al 198 de la 1era Pieza se evidencia actas donde se dejó constancia, que los prenombrados ciudadanos no comparecieron el día y la hora señalada, mas la parte actora promovente de la prueba si compareció al referido acto.
Con relación a las posiciones juradas, debe advertir este Tribunal de Alzada que al momento de admitir las mismas, el Tribunal A Quo señaló lo siguiente: “… En relación al capitulo III, relativo a las POSICIONES JURADAS se fija para el quinto (5to) dia de despacho siguientes al de hoy a las Diez de la mañana (10:00am) para que comparezcan ante este Juzgado los ciudadanos YRAI DEL COROMOTO TOVAR y RAFAEL MARTINEZ PEREZ, …omisis…, en virtud que las partes se encuentran a derecho y absuelvan las posiciones juradas en la presente causa de conformidad con el artículo 416 del Código de Procedimiento Civil…”
Visto como fue admitida la prueba, es obligatorio señalar que las posiciones juradas, al tener por finalidad intentar lograr una confesión, obviamente es de carácter personalísimo porque solo la parte puede confesar, o, en su defecto, su apoderado o representante dentro de los límites de su mandato. Tratándose entonces de una prueba personalísima, y tan delicada que puede generar la confesión del absolvente, el legislador ha previsto una verdadera excepción en relación con la citación del absolvente. Es bien sabido que el proceso civil venezolano, mantiene entre sus principios fundamentales, el de la citación única, contenido en el artículo 26 de la ley adjetiva civil. De acuerdo con este principio, una vez que la parte ha sido citada, queda a derecho, y no se requerirá ninguna nueva citación para los demás actos procesales, salvo que así lo establezca alguna disposición legal.
Y precisamente esto es lo que ocurre con las posiciones juradas. El legislador ha previsto que, para poder realizar el acto de posiciones juradas, la parte llamada a absolverlas, es decir, a contestarlas, sea citada expresamente para ello, y la modalidad de citación adoptada por el legislador no es otra que la personal. Por tanto, la persona llamada a absolver las posiciones juradas deberá ser citada personalmente para tal acto sin que la citación para la contestación de la demanda, o el hecho mismo de haber introducido la demanda, sean suficientes para considerarlos a derecho para la práctica de la prueba.
Señalado lo anterior, y revisado como fue admitida la prueba de posiciones juradas por el Juzgado A Quo, forzosamente deben ser desechadas la estampación de las posiciones juradas de los ciudadanos YRAI DEL COROMOTO TOVAR y RAFAEL MARTINEZ PEREZ, cursantes a los folios del 196 al 198 de la 1era Pieza, conforme a lo establecido en el artículo 416 del Código de Procedimiento Civil.
Por otra parte, el apoderado judicial de la parte demandada, abogado ELIO JOSÉ ZERPA ISEA, IPSA Nº 0568, en escrito inserto al folio 172 de la 1era pieza promovió:
Copia certificada de acta de matrimonio Nº 17, cursante al folio 174, el cual constituye documento público, de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, por lo que al ser valorado se desprende el vínculo matrimonial entre los ciudadanos Yrai Tovar y el ciudadano –tercero adhesivo- Rafael Martínez Pérez, por lo que, se determina, que la presente prueba es fundamental para el interés jurídico y actual de dicho ciudadano en la intervención coadyuvante en la presente causa a favor de la demandada Yrai Tovar y así se decide.
Por el principio de la comunidad de la prueba, instrumentos presentados por la parte actora, marcados como “B y E”, respectivamente, insertos a los folios 07 hasta el 17, y a los folios 23 al 28, todos de la 1era Pieza, los cuales ya fueron valorados y su valor probatorio pertenecen al proceso. Así como, instrumento presentado por la actora, marcado como “F”, inserto al folio 29 de la 1era Pieza , solicitando sea cotejado con el fin de probar la “Alteración y Modificación” del mismo.
Anexó a dicho escrito de pruebas, original de contrato privado, cursante al folio 173 de la 1era Pieza. El presente instrumento no es negado por ninguna de las partes litigantes en el presente juicio, conviniendo en su existencia y en las clausulas compromisorias. El hecho controvertido en la relación jurídica creada por el presente instrumento es su vigencia temporal, pues, a diferencia del contrato –instrumento fundamental- presentado por la parte demandante, el presentado por la parte demandada, efectivamente no posee la fecha superpuesta a manuscrito que contiene el presentado por la parte demandante, lo que será dilucidado más adelante.
De igual forma, el tercero interesado ciudadano RAFAEL MARTINEZ PEREZ, mediante escrito de pruebas presentado en fecha 27 de marzo de 2015, al folio 78 de la segunda pieza, a través de su apoderado judicial, promovió y ratificó el instrumento público consignado al folio 48 de la segunda pieza; asimismo promovió el principio de la comunidad de las pruebas, referente a las pruebas promovidas por la demandada.
De igual forma, en la referida tercería la parte actora a través de su co apoderada judicial abogada Suhail Hernández, a los folios 79 al 81 de la segunda pieza, procedió a promover pruebas donde en su capítulo I referente a las documentales, invocó, reprodujo y opuso el valor probatorio de:
1.- Copia Certificada del contrato de opción a compra, de fecha 29 de julio de 2011, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaria Publica De San Felipe Estado Yaracuy, bajo el numero 41, tomo 125 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, suscrito por la ciudadana YRAI DEL COROMOTO TOVAR, marcado con la letra “B”, cursante del folio 07 al 11 de la pieza principal.
2.- Copia simple de documentos de propiedad, marcados con las letras “C” y “D”, cursante del folio 12 al 22 de la pieza principal.
3.- Copia Certificada del segundo contrato de opción a compra venta en fecha 05 de junio de 2.012, marcado con la letra “E”, cursante del folio 23 al 28 de la pieza principal.
4.- Original del tercer contrato de opción a compra venta privado, de fecha 27 de septiembre de 2012, marcado con la letra “F”, cursante al folio 29 y vto. de la pieza principal.
5.- Copias fotostáticas simples de cheque Nª: 38608807, del banco Banesco Banco Universal C.A, proveniente de la cuenta corriente Nª: 0134-0533-60-5331011489, por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (10.000,00 Bs), de fecha 18 de diciembre de 2011, girado a nombre del ciudadano RAFAEL MARTÍNEZ, marcado con la letra “B”, inserto a los folios 165 al 166. Solicitando prueba de informes, de conformidad con lo que establece el artículo 433 del código de procedimiento civil venezolano, a los fines que la entidad bancaria Banco Banesco Banco Universal C.A, con sede en la ciudad de San Felipe estado Yaracuy; informe sobre los siguientes particulares: a) que informe a quien pertenece la cuenta corriente Nª: 0134-0533-60-5331011489; b) a nombre de quien fue girado el cheque Nª: 38608807; c) quien cobro dicho cheque, en qué fecha fue cobrado y cuál fue el monto. Por lo que el tribunal a quo libro oficio Nº 105-15, tal y como se evidencia al folio 88 de la segunda pieza; recibiéndose respuesta mediante comunicación de fecha 13 de julio de 2015, tal y como consta a los folios 92 al 94 de la segunda pieza.
Todas las anteriores probanzas de la parte actora, ya fueron valorados anteriormente.
Promovió copias fotostáticas simples de cheque de gerencia Nº: 38715440, proveniente del banco Banesco Banco Universal C.A, de fecha 13 de junio de 2011, por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (20.000,00 Bs), girado a nombre RAFAEL MARTÍNEZ PÉREZ, marcado con la letra “B”, inserto a los folios 167 al 168 de la 1era Pieza. Solicitando prueba de informes, de conformidad con lo que establece el artículo 433 del código de procedimiento civil venezolano, a los fines que la entidad bancaria Banco Banesco Banco Universal C.A, con sede en la ciudad de san Felipe estado Yaracuy; informe sobre los siguientes particulares: a) que informe a quien pertenece la cuenta corriente Nº: 0134-0533-60-5331011489; b) a nombre de quien fue girado el cheque de gerencia Nº: 38715440; c) quien cobro dicho cheque, en qué fecha fue cobrado y cuál fue el monto. Por lo que el Tribunal A Quo libró oficio Nº 105-15, tal y como se evidencia al folio 88 de la segunda pieza; recibiéndose respuesta mediante comunicación de fecha 13 de julio de 2015, tal y como consta a los folios 92 al 94 de la segunda pieza, de lo que no se concluye nada que aporte al tema decidemdum.
VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Narrado todo el iter procedimental, pasa quien suscribe a analizar la acción propuesta de cumplimiento de contrato de opción de compra–venta interpuesta por los ciudadanos MARBELIA PÉREZ FONTALBA y JUAN LLANOS SEIJAS contra la ciudadana YRAI TOVAR, ambos antes identificados.
Adujó la parte actora que suscribieron –previo dos contratos con igual finalidad- un contrato de índole netamente privada de opción a compra de un inmueble constituido por una casa con su respectivo terreno propio ubicada en la prolongación de la calle 18 de octubre esquina callejón sin nombre del Barrio Cecilia Mujica, Municipio Cocorote del estado Yaracuy. Así mismo, que en el referido contrato se establecieron diversas clausulas, todas tendientes a que se celebrara una venta definitiva sobre el referido bien, la cual tendría un costo definitivo de Bs. 290.000, pero que para ello, debían los (optantes) compradores primeramente cancelar un pago inicial (atribuible al pago definitivo) de Bs. 30.000,00 (antes de dicha venta definitiva) y luego pagar el precio restante al momento de la suscripción de la venta definitiva; siendo que dicha vendedora, no cumplió -aducen- con la suscripción de dicho contrato definitivo, negándose de manera expresa a hacerlo. Además de que, como se había pactado, ya tenían aprobado crédito hipotecario a su favor, por un monto de Bs. 260.000,00 por parte de la entidad bancaria Banesco, cuya gestión era su responsabilidad, y así lo hicieron. Por todo lo expuesto, y por aducir incumplimiento por parte de la vendedora, solicitaron se declare el cumplimiento del contrato privado de opción a compra-venta.
Por su parte, la demandada, ciudadana YRAI TOVAR, en su contestación convino como cierto la suscripción de un contrato privado de opción a compra venta con la parte demandante, sobre el inmueble descrito en la demanda, así como también, que el mismo -contrato-, tenía la finalidad de realizar todas las diligencias para la venta definitiva, que sería plasmado en un documento definitivo de compra venta del referido inmueble, todo esto, mientras se debía pagar un pago inicial, correspondiente a Bs. 30.000,00; y luego, de forma inmediata a la tramitación de la venta definitiva, para el pago de la suma restante que sería cancelada a través de un crédito hipotecario, situación esta que, -esgrimió-. Se dilató de forma sustanciosa, lo que originó que el contrato perdiera vigencia. Así mismo, indicó que el instrumento fundamental acompañado con la presente demanda –documento privado de opción a compra venta- (folio 29 1era Pieza) estaba alterado, lo que constituía delito, y que la inscripción que aparecía con tinta negra manuscrita al final de dicho documento no la reconocía por ser impuesta posteriormente a la firma, siendo falso que el instrumento estuviera firmado en Barquisimeto ni en la fecha 27 de septiembre del 2012 que allí aparece, trayendo a tales efectos el otro ejemplar (igualmente privado) para que fueran “cotejados” y que efectivamente la inscripción de dicha fecha no la tenía, lo que hacía que el presente contrato no esté vigente.
En cuanto al pago de lo estipulado como inicial, a saber, Bs. 30.000,00; afirmó finalmente que, tal suma no correspondía su devolución por constituir clausula penal por incumplimiento.
Visto como quedó trabada la controversia, y argumentando cada parte sus alegatos y defensas, primeramente resulta necesario examinar la naturaleza del contrato suscrito por las partes y objeto del presente juicio, estudiando sus particularidades y sus consecuencias jurídicas. Sobre este punto ha mantenido la Sala de Casación Civil: En primer lugar, el criterio del 9/7/2009, sentencia N° 358, donde abandona el anterior criterio y pasa a establecer lo siguiente:

“Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho.” (Resaltado añadido).

También se mantiene en la Sentencia N° 198 del 12/5/2011 de la misma Sala, la cual estableció lo siguiente:

“…Así pues, conforme a lo anterior los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…”

Ahora bien, siendo así, es muy claro que en el presente caso debe aplicarse el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil de fecha 9/7/2009, y debemos tomar entonces el contrato objeto del presente juicio, como de opción de compra venta o promesa bilateral de compra-venta.
Queda ver los medios probatorios que ambas partes trajeron al proceso para probar sus afirmaciones y/o defensas, para dar cumplimento a lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, no constituye un hecho controvertido, la suscripción por ambas partes de un contrato -privado- constitutivo de opción a compra venta, por el inmueble constituido por una casa con su respectivo terreno ubicada en la prolongación de la calle 18 de octubre esquina callejón sin nombre del Barrio Cecilia Mujica, Municipio Cocorote del estado Yaracuy, así como tampoco, el texto de ninguna de sus clausulas, ni ninguna de la obligaciones a las cuales se sometieron ambas partes, ni el monto del precio de la vivienda (ni su inicial ni el resto del pago).
En particular, es de suma importancia para quien suscribe, determinar con certeza que el único hecho controvertido entre las partes, es la fecha de vigencia del contrato privado que se solicita su cumplimiento, pues, la fecha invocada por la parte actora, la cual se encuentra hecha en tinta negra manuscrita, fue negada por la parte demandada, aduciendo que la misma fue alterada con posterioridad y a tales efectos, trajo el otro ejemplar donde en efecto no aparece dicha fecha manuscrita, es más, el mismo indica “a la fecha de su presentación” sin expresar cual. Siendo así, está sumamente claro para quien suscribe, que el único punto debatido, y así quedó expuesto en la trabazón de la litis, es la fecha de suscripción del documento que se intenta hacer cumplir por esta vía, pues, en efecto el mismo no es un documento de fecha cierta y la que indicó la parte actora fue rechazada, trayendo otro instrumento, igual firmado por las partes, pero sin tal fecha colocada a mano.
En este término y procediendo a estudiar este punto tenemos que, a través de la presente acción por cumplimiento de contrato, pretende la parte demandante, hacer cumplir la opción a compra que pesa sobre el inmueble descrito ampliamente ut supra, principalmente -aduce- debido al incumplimiento de la optante vendedora, ya que, luego de la aprobación del crédito hipotecario solicitado, ésta se niega a firmar una venta definitiva, habiéndose pagado Bs. 30.000,00 de inicial (los cuales no son controvertidos por la contraparte).
A este respecto, la demandada, aduce que el instrumento que se intenta hacer cumplir ya no se encuentra vigente, y que por tal motivo ya no procede el cumplimiento del mismo, motivo por el cual, y visto la defensa propuesta por la parte demandada y que trajo a los autos, nuevo instrumento, quedó en cabeza de los demandantes la obligación de demostrar que efectivamente la fecha que ellos aducen como la firma del instrumento era la cierta y así se decide.
Si seguimos con el estudio de la presente causa, tal y como fue planteada al principio, al analizarse el acervo probatorio, se observa de forma ineludible, que la parte demandante, encausó su actividad probatoria a demostrar que si era beneficiario de un crédito hipotecario, así como, que había cancelado Bs. 30.000,00 de inicial, cuestiones éstas que no constituían hechos controvertidos; pero de ninguna forma demostró que en efecto, la fecha real del instrumento privado que solicitó cumplir era el 27/9/2012 (colocada de forma manuscrita en el documento privado traído con el libelo y que fue negada por la parte demandada), quedando en franco desconocimiento tal argumento y por el contrario, la parte demandada con su instrumento que cursa al folio 173 de la 1era Pieza, demostró que no era tal fecha, por lo que el instrumento recayó en una fecha incierta.
En el caso de marras, entonces, es forzoso determinar que la parte demandada no ha incumplido de forma deliberada, si no que, a su decir, el contrato de opción a compraventa suscrito, quedó fenecido por la tardanza en la que incurrió la parte actora y así se decide.
Finalmente considera oportuno para quien suscribe, traer a colación lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y tomando en consideración lo previsto en el artículo 254 eiusdem, que consagra que los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella, se concluye entonces, que debe necesariamente declararse sin lugar la presente acción por considerarse inejecutable un instrumento privado de fecha no cierta, siendo que tal hecho fue el único controvertido entre las partes y no logró la parte actora demostrarlo. Así se decide.
Por último, consta al folio 130, intervención del tercero, ciudadano RAFAEL MARTÍNEZ TOVAR, quien adujo tener un interés jurídico actual en la presente causa, motivo por el cual intervino para coadyuvar la posición procesal de la demandada de autos, tal intervención la acompañó de instrumento fundamental de su tercería, es decir, de copia de su acta de matrimonio con dicha ciudadana, con lo cual tal tercería a todas luces, debió ser declarada admisible; más no sin lugar, pues, no es una pretensión ajena al proceso como lo hizo el Juzgado A Quo y así se decide.
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley;
DECLARA
PRIMERO: CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por el abogado Elio Zerpa, IPSA Nº 0568, en su condición de co-apoderado judicial de la demandada y del tercero interesado, ya identificados, contra la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 26 de junio de 2017, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA interpuesto por los ciudadanos MARBELIA LILIANA PÉREZ FONTALBA y JUAN LUIS LLANOS SEIJAS en contra de la ciudadana YRAI DEL COROMOTO TOVAR, en consecuencia;
SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia de fecha 26 de junio de 2017, emanada del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante por haber salido perdidosa en el presente proceso, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se acuerda la notificación de las partes conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, por encontrarse la misma fuera del lapso legal establecido.
QUINTO: Remítase en su oportunidad al Tribunal de origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA CERTIFICADA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los 14 días del mes de agosto de dos mil diecisiete. Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL,

Abg. INÉS M. MARTÍNEZ R.

EL SECRETARIO TEMPORAL,

Abg. FRANCISCO J. MAYORA
En la misma fecha y siendo las tres y quince de la tarde (3:15 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
EL SECRETARIO TEMPORAL,

Abg. FRANCISCO J. MAYORA