TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

EXPEDIENTE: Nº 7817
DEMANDANTE: SOLIMAR LEONOR MENDOZA GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-7.516.980, domiciliada en la Urbanización “Zazarivacoa”, casa N° 81, sector “La Libertad”, Chivacoa, Municipio Bruzual, estado Yaracuy.
APODERADO JUDICIAL: Abg. Jimmy Joamer Querales Boyano, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-15.389.838, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 171.150.
DEMANDADO: HENRRIQUE JOSE MOGOLLON MOURET, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-7.578.946, domiciliado en la Autopista Centroccidental “Cimarrón Andresote”, vía de servicio, al lado del estacionamiento “Gran Jacobo”, Chivacoa, Municipio Bruzual estado Yaracuy.
APODERADO JUDICIAL: Argenis José Rodríguez Morales, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad numero V-5.465.082, asistido por el abogado Estalin Antonio Gámez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad numero V-8.517.187, Inpreabogado numero 151.721.
MOTIVO: DESALOJO POR ESTADO DE NECESIDAD Y POR REPARACIONES MAYORES SOBRE INMUEBLE DESTINADO PARA USO COMERCIAL
SENTENCIA: DEFINITIVA.
MATERIA: CIVIL.

Con base a lo establecido en la Audiencia o Debate Oral celebrada por ante este Despacho, el día veintidós (22) de junio del año dos mil diecisiete (2017), se procede en el día de hoy, décimo (10°) día siguiente después de la lectura del dispositivo, a extender el fallo in extenso, conforme lo estatuido en el Artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, que dispone lo siguiente:
Artículo 877. “Dentro del plazo de diez días se extenderá por escrito el fallo completo y se agregará a los autos, dejando constancia el Secretario del día y hora de la consignación. El fallo será redactado en términos claros, precisos y lacónicos sin necesidad de narrativa ni de transcripciones de actas ni de documentos que consten de autos; pero contendrá los motivos de hecho y de derecho de la decisión y los demás requisitos exigidos en el artículo 243”.

Por lo que, atendiendo a la norma supra transcrita, este Jurisdicente pronuncia su dictamen de la siguiente manera:
HECHOS ADMITIDOS POR LAS PARTES
Las partes están contestes en relación la existencia de un contrato de arrendamiento sobre un inmueble de uso comercial sobre el cual permanece desarrollando una actividad económica de Mecánica Automotriz, específicamente en el área de “ELECTROAUTO”, el cual se encuentra ubicado en la Autopista Centro Occidental Cimarrón Andresote, Vía de Servicio, al lado del estacionamiento El Gran Jacobo, de la Ciudad de Chivacoa del Municipio Bruzual del Estado Yaracuy; que la propietaria del inmueble arrendado es la ciudadana SOLIMAR LEONOR MENDOZA GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-7.516.980, domiciliada en la Urbanización “Zazarivacoa”, casa N° 81, sector “La Libertad”, Chivacoa, Municipio Bruzual, estado Yaracuy; que el arrendatario es el ciudadano HENRRIQUE JOSE MOGOLLON MOURET, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-7.578.946, domiciliado en la Autopista Centroccidental “Cimarrón Andresote”, vía de servicio, al lado del estacionamiento “Gran Jacobo”, Chivacoa, Municipio Bruzual estado Yaracuy; que el inmueble arrendado le pertenece a la ciudadana Solimar Leonor Mendoza González, por venta que le hiciera el ciudadano Jacobo Mendoza Oviedo, por documento de venta protocolizado en fecha 16/07/1996, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Bruzual del Estado Yaracuy, quedando registrado bajo el número 20, Folios 01 al 02, Protocolo Primero, Tomo Tercer Trimestre del año 1996.
HECHOS CONTROVERTIDOS Y OBJETO DE PRUEBA
La actividad probatoria de las partes, quedó circunscrita a probar los siguientes hechos y circunstancias:
1. La defensa de la falta de cualidad activa de la demandante.
2. La defensa de la Cosa Juzgada.
3. La demostración de la propiedad del inmueble por parte de la demandante.
4. Demostración de la demandante del incumplimiento de las obligaciones contractuales.
5. Demostración de la demandante que el inmueble objeto de desalojo haya presentado deterioro y que vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble.
6. Demostración de la demandante de los daños causados al inmueble producto de modificaciones no autorizadas por parte de la demandada al local arrendado.
7. Identificación de inmueble que ocupa el demandado con el objeto de la pretensión de desalojo.
8. Demostrar el uso comercial del inmueble.

DE LA AUDIENCIA DE JUICIO
En horas de despacho del día veintidós (22) de junio del año dos mil diecisiete (2017), a las nueve y treinta de la mañana (09:30 a.m.), se llevó a cabo la Audiencia o Debate Oral (folios 21 y 22 pza. 02), la misma fue acordada por auto de fecha 26/05/2017 (folio 20 pza. 02), la cual se desarrollo de la siguiente manera:
“…Seguidamente, anunciado como ha sido el acto con las debidas formalidades de Ley en la puerta del Tribunal, se hace presente el apoderado judicial de la parte actora abogado Jimmy Joamer Querales Boyano, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad numero V-15.389.838, e inscrito en el Inpreabogado bajo el numero 171.150; así como el ciudadano Argenis José Rodríguez Morales, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad numero V-5.465.082, quien actúa en representación del ciudadano Henrrique José Mogollón Mouret, asistido por el abogado Estalin Antonio Gámez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad numero V-8.517.187, Inpreabogado numero 151.721. Acto seguido el Tribunal informa a las partes que la audiencia se declara abierta, haciéndoles saber que el Juez dispondrá de todas las facultades disciplinarias y de orden para asegurar la mejor celebración de la misma. El Tribunal hace del conocimiento a las partes que su exposición será breve, concediéndosele a cada una un término de diez (10) minutos; y concluidas las mismas no se aceptarán nuevas exposiciones, procediéndose inmediatamente a recibir las pruebas de cada uno de ellos. Acto seguido se le otorga el derecho de palabra a la parte actora, a los fines de que en diez (10) minutos haga su exposición, y toma la palabra el Abogado Jimmy Joamer Querales Boyano, antes identificado, quien entre otras cosas expuso: “Solicito se declare con lugar la pretensión de la demanda en virtud que la parte actora ha actuado de buena fe y encuadra perfectamente las causales para el desalojo conforme lo estable el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto hemos demostrado por inspección del Cuerpo de Bomberos, que el demandado ha ocasionado daños al inmueble. Además que el inmueble amerita de reparaciones mayores. Y que ya el contrato se terminó, a pesar que se hicieron todos los intentos para renovar el mismo. El arrendatario incumplió con lo establecido en la ley, de no permitirle la entrada al inmueble a la arrendadora, y que oportunamente se hizo una inspección al inmueble para dejar constancia el estado en que se encontraba, ya que hay un deterioro continuo del mismo, lo cual se puede evidenciar de las mismas fotos que aportó la parte demandada a los autos. Es todo.” Seguidamente se le concede el derecho de palabra a la parte demandada, quien ejerció su derecho a través del ciudadano Argenis José Rodríguez Morales, antes identificado; quien entre otras cosas expuso: “Reproduzco el mérito de los autos ante el expediente. Ratifico las pruebas a favor de mi representado en cuanto a lo que se refiere a la propiedad del inmueble de uso comercial, donde se demuestra que el ciudadano Jacobo Mendoza, para el año 92 era el propietario del inmueble; y acordó el arrendamiento del inmueble comercial con mi mandante. Para el año 1968 él era el propietario y para el año 1996 le vende a su hija Solimar y le viola la preferencia ofertiva a mi mandante. En cuanto a la Inspección, dice se recomienda la evaluación por parte del personal especializado en Ingeniería de Construcción Civil, por lo que fuimos a la Dirección de Desarrollo Urbano, que es el competente. Negamos que se le haya negado la entrada a la dueña porque su hermano va para allá a cada rato. Negamos y rechazamos lo expuesto por el apoderado de la parte demandante”. Acto seguido el apoderado judicial de la parte actora, expuso: “Rechazamos las pruebas a las que hace mención la parte demandada, por cuanto no estamos en un caso de preferencia ofertiva. Los alegatos esgrimidos no están acorde con el punto debatido.” Seguidamente se le concedió el derecho de palabra a la parte demandada, interviniendo el ciudadano Argenis José Rodríguez Morales, quien entre otras cosas expuso: “Niego lo expuesto por el demandante, e insisto que han actuado a espaldas de mi mandante, ya que no le hizo la preferencia ofertiva. Manifiesto que mi mandante siempre ha cancelado su compromiso principal a la señora Solimar, y que se le ha violado lo establecido en el artículo 38 de la ley de preferencia ofertiva…”.

PUNTO PREVIO
El ciudadano Henrrique José Mogollón Mouret, parte demandada, debidamente asistido por el Abogado Estalin Antonio Gámez, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 151.721, mediante escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 21/02/2017 (folios 38 al 42 y vtos.), alegaron entre otras cosas, la Falta de Capacidad Procesal, es decir, la ilegalidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio; asimismo, adujo la Cosa Juzgada. Por lo que este Juzgador pasa a resolver de la siguiente manera:
FALTA DE CAPACIDAD PROCESAL
En este sentido, la cualidad o legitimatio ad causam, es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luis Loreto, como aquélla “...relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera...”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p.183).
Continúa afirmando el citado autor, que “…sinónimo de legitimación…” “…una cuestión de identidad lógica entre la persona a quién la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quién se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quién se ejercita en tal manera…”, cualidad, que se puede determinar en cada caso concreto, según advierte el mismo autor, teniendo presente lo siguiente: “…tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda…”. (Loreto Luís. “Ensayos Jurídicos”. Editorial Jurídica Venezolana. Caracas 1987. Páginas 183 y 187).
Señala el Dr. Rengel Romberg, que la legitimación es la cualidad necesaria de las partes y que el proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujeto, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación.
Por su parte, la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 20/11/2003, estableció lo siguiente:
“ahora bien, la cualidad se define como la identidad lógica entre quien se afirma titular de un derecho y aquél a quien la ley, en forma abstracta, faculta para hacerlo valer en juicio (legitimación activa); y, en segundo lugar, entre la persona contra quien se ejerce tal derecho y aquélla a quien la ley determina para sostener el juicio (legitimación pasiva). Así, la ausencia de esta correspondencia configura la falta de cualidad pasiva o activa, según sea el caso”.

Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente.
En este orden de ideas debe existir identidad lógica entre el actor y la persona abstracta a quien la Ley concede la acción. La parte actora debe tener un interés para intentar el juicio, cuyo interés consiste en la necesidad jurídica que tiene el actor de ocurrir judicialmente para demandar a fin de que se le repare el daño que para él se le ha ocasionado en su patrimonio.
Ahora bien, de la revisión que de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia, tanto de las propias afirmaciones de hecho que hace la parte actora en su libelo de demanda y del propio demandado, como del Contrato de Arrendamiento Privado fechado en la ciudad de Chivacoa, Municipio Bruzual del estado Yaracuy, el día 01/05/2015 (folios 20 y 21 pza. 01) marcado con la letra “E”, suscrito por los ciudadanos Solimar Leonor Mendoza González (Arrendadora) y Henrrique José Mogollón Mouret (Arrendatario), de un inmueble propiedad de la Arrendadora denominado Local A, ubicado en la Carretera de Servicio de Chivacoa, Autopista Cimarrón Andresote, al lado del Estacionamiento El Gran Jacobo C.A, así como del expediente 2503-2015 correspondiente al Juicio de Demanda por DESALOJO, nomenclatura del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bruzual de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy (folios 43 y 165 pza. 01) y del expediente administrativo número YAR 0920, de fecha 28/10/2016 (folios 22 al 25 pza. 01) y marcada con la letra “F”, sustanciado por ante la Superintendencia Nacional de la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDEE) en el Estado Yaracuy.
En consecuencia, y en atención a lo antes expuesto, es evidente que la demandante SOLIMAR LEONOR MENDOZA GONZÁLEZ, tiene la cualidad e interés para intentar la presente acción de Desalojo por Estado de Necesidad y por Reparaciones Mayores de Arrendamiento de Local Comercial. Como consecuencia de evidenciarse la cualidad e interés en la actora para intentar (legitimación para obrar o legitimación activa) la presente acción, este Tribunal considera que la parte demandada HENRRIQUE JOSÉ MOGOLLÓN MOURET, también tiene cualidad e interés para sostener (legitimación para contradecir o legitimación pasiva) el presente juicio, toda vez que habiendo la actora SOLIMAR LEONOR MENDOZA GONZÁLEZ celebrado el referido contrato de arrendamiento de local comercial con la parte demandada, sobre un inmueble propiedad de la Arrendadora denominado Local A, el cual se encuentra ubicado en la Carretera de Servicio de Chivacoa, Autopista Cimarrón Andresote, al lado del Estacionamiento El Gran Jacobo C.A, y que es objeto del presente juicio Desalojo por Estado de Necesidad y por Reparaciones Mayores de Arrendamiento de Local Comercial, ambas pueden tener cualidad o interés para sostenerlo; por lo que con base a lo antes expuesto, resulta forzoso declarar sin lugar la defensa de falta de cualidad de la parte actora. Y así se decide.
LA COSA JUZGADA.
Al respecto, dicha defensa la fundamento en las siguientes razones, en fecha 09/02/2015, la ciudadana SOLIMAR LEONOR MENDOZA GONZALEZ, plenamente identificada en autos, presentó por ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bruzual de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, una demanda de Desalojo por “Falta de Pago de Canon de Arrendamiento”, de conformidad con lo establecido en el Literal “A” del artículo 40 concatenado con el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial, tal como se evidencia en los folios del 01 al 07 del expediente signado con la nomenclatura 2503-2015, que llevó el mencionado Tribunal.
De la revisión exhaustiva de la presente defensa, observa quien aquí decide que la referida causa se tramitó por ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bruzual de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en el Juicio de Demanda por DESALOJO de conformidad con lo establecido en el Literal “A” del artículo 40 “…Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…”, concatenado con el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial, nomenclatura 2503-2015 (folios 43 y 165 pza. 01) y marcado con la letra “A”, interpuesta por la ciudadana Solimar Leonor Mendoza González, propietaria del inmueble contra el ciudadano Henrrique José Mogollón Mouret, en fecha 09/02/2015, en la cual en su sustanciación fue celebrada una Audiencia Preliminar el día 15/04/2015, en la cual ambas partes resolvieron poner fin a la controversia a través de los medios de autocomposición procesal (conciliación), suscribiendo reciprocas concesiones (suscripción de nuevo contrato de arrendamiento con una duración de un (01) año contados a partir de mayo del año 2015 hasta mayo del año 2016 y la cancelación de los cánones de arrendamiento atrasados correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril del año 2015) y sentencia de Homologación de dicha conciliación de fecha 28/04/2015, el cual se encuentra definitivamente firme y adquirió fuerza de cosa juzgada, en cuanto a lo acordado, convenido y firmado por ambas partes en esa oportunidad, lo cual no guardan relación con el fondo debatido ni constituyen un nuevo pronunciamiento sobre los puntos esenciales y controvertidos en el presente juicio, por tanto procedente resulta declarar sin lugar la defensa de la cosa juzgada, tal y como se hará en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide.
Asimismo, evidencia quien juzga, que tanto en la Audiencia Preliminar, celebrada el día 24/04/2017 (folios 10 y 11 pza. 02); como en la Audiencia o Debate Oral, celebrada el día 22/06/2017 (folios 21 y 22 pza. 02), se constató la comparecencia del ciudadano ARGENIS JOSÉ RODRÍGUEZ MORALES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-5.465.082 (quien no es abogado), quien actúa en representación del ciudadano HENRRIQUE JOSÉ MOGOLLÓN MOURET (demandado), quien se hizo asistir del Abogado en Ejercicio ESTALIN ANTONIO GÁMEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-8.517.187, Inpreabogado numero 151.721; ante tales actuaciones dentro del proceso y aún cuando la parte actora no realizó ningúna observación en cuanto a la actuación de apoderados judiciales no abogados sin que esa incapacidad pueda ser subsanada por la asistencia de un profesional, este Tribunal observa lo siguiente:
Señala el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
Artículo 166. “Solo podrán ejercer en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados”.

De igual forma el artículo 150 eiusdem, dispone que:
Artículo 150. “Cuando las partes gestionen en el proceso civil por medio de apoderados estos deben estar facultados con mandato o poder”.

Ahora bien, el artículo 3 de la Ley de Abogados, reserva a quienes ostentan el título respectivo, la posibilidad de representar a otros en juicio mediante apoderamiento, exigencia ratificada por el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, conforme a ello, resulta ineficaz la actuación en procesos judiciales de apoderados no abogados, sin que esa incapacidad pueda ser subsanada con la asistencia de un profesional, y la jurisprudencia ha señalado en forma reiterada la cual ha señalado que son ineficaces las actuaciones realizadas en juicio por quien no es abogado, aún cuando hubiere actuado asistido de abogado.
Por su parte, el artículo 4 de la Ley de Abogados, dispone que:
Artículo 4. “Toda persona puede utilizar los órganos de la administración de justicia para la defensa de sus derechos e intereses. Sin embargo, quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la Ley o en virtud de contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asista en todo el proceso.
Si la parte se negare a designar abogado esta designación la hará el Juez. En este caso la contestación de la demanda se diferirá por cinco audiencias. La falta de nombramiento a que se refiere este artículo será motivo de reposición de la causa, sin perjuicio de la responsabilidad que corresponde al Juez de conformidad con la Ley”.

En este sentido, es necesario revisar lo que en doctrina se ha sostenido en relación a la asistencia y la representación en juicio exclusiva de los abogados, se cita sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia número 740, expediente número 2003-001150, con ponencia del Magistrado Tulio Álvarez Ledo, de fecha 27/07/2004 (Caso: Eloín Chirinos Silva), en la que se estableció:
“El artículo 3 de la Ley de Abogados establece que “...Los representantes legales de personas o de derechos ajenos, los presidentes o representantes de sociedades cooperativas, asociaciones o sociedades civiles o mercantiles que no fueren abogados, no podrán comparecer en juicio a nombre de sus representados sin la asistencia de abogados en ejercicio...”.
Por su parte, el artículo 4 eiusdem dispone que “...Toda persona puede utilizar los órganos de la administración de justicia para la defensa de sus derechos e intereses. Sin embargo, quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la Ley o en virtud de contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asista en todo el proceso...”.
…Omissis…
La Sala, en anteriores oportunidades ha establecido el mismo criterio; por ejemplo, en fallo del 27 de octubre de 1988 en el juicio de Oscar Antonio Liendo c/ José Luis Liendo, dejó sentado que:
“...El mencionado ciudadano en su carácter de apoderado general de la parte co-demandada, ha venido actuando en este juicio sin que conste que es abogado contraviniendo la Ley de Abogado (...).
En el actual régimen procesal el legislador ha puesto énfasis en conferir la capacidad de postulación en juicio por otra persona en forma exclusiva a los abogados, al establecer tal cualidad en forma imperativa en el artículo 166, que sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las decisiones de la Ley de Abogados...”.
En igual sentido, en sentencia dictada el 22 de enero de 1992 (Raúl Lubo Lozada c/ Asociación Civil Fundación para la Orquesta Juvenil del Estado Aragua), se estableció que de conformidad con lo previsto en el artículo 3º de la Ley de Abogados, en concordancia con el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, sólo los abogados pueden representar en juicio a otras personas mediante poder, considerando que “...resulta ineficaz la actuación en procesos judiciales de apoderados no abogados, sin que esa incapacidad pueda ser subsanada con la asistencia de un profesional...”. (Negrillas adicionadas)

Es así como, observa este Juzgador, que el ciudadano ARGENIS JOSÉ RODRÍGUEZ MORALES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-5.465.082, no es abogado, e intervino en la presente acción como apoderado del ciudadano HENRRIQUE JOSÉ MOGOLLÓN MOURET, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-7.578.946, según poder autenticado por ante la Oficina de Registro Publico con funciones notariales del Municipio Bruzual del Estado Yaracuy, anotado bajo el N° 73, folios 223 al 225, Tomo 07 de los libros llevados por ese registro en sus funciones notariales, que riela a los folios 12 al 14 de la pieza 02, donde se expresa lo siguiente:
“Yo, HENRRIQUE JOSÉ MOGOLLÓN MOURET, Venezolano, Mayor de Edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-7.578.946, y de este domicilio, por el presente documento declaro: Que confiero PODER ESPECIAL, pero amplio y suficiente en cuanto a derecho se requiere al Ciudadano: ARGENIS JOSÉ RODRÍGUEZ MORALES, Venezolano, Mayor de Edad, Soltero, Titular de la Cédula de Identidad N° V-5.465.082 y de igual Domicilio, con el objeto de que, en mi nombre y representación, defienda y sostenga los intereses y derechos, así como las acciones en todos procesos judiciales y extrajudiciales, especialmente en el DESALOJO ARBITRARIO pretendido en mi contra por la ciudadana SOLIMAR LEONOR MENDOZA GONZALEZ, Venezolana, Mayor de Edad, Comerciante, Titular de l Cédula de Identidad N° V-7.516.980, y del mismo Domicilio; pudiendo ser asistido o representado por abogado o abogados de su confianza para que atienda los asuntos o juicios que me conciernan, como actor, o demandado, primordialmente y en forma exclusiva. Además, podrá en mi nombre y representación, gestione solicitudes, peticiones o denuncias por ante los organismos e instituciones públicas y/o privadas. En virtud de este mandato queda ampliamente facultado mi antedicho apoderado para seguir los juicios en todas sus instancias, grados e incidencias; demandar y contestar demandas en cualquier Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, que tengan relación con la especialidad expresada en este poder; oponer y contestar cuestiones previas, reconvenciones, hacer uso de todos los recursos ordinarios y extraordinarios que fueren necesarios ante el Tribunal Supremo de Justicia, seguir el o los juicios en todas sus modalidades hasta que concluya por sentencia definitivamente firme, promover toda clase de prueba, convenir, desistir, transigir en juicio o fuera de él, darse por citado y/o notificado en cualquier procedimiento que exista en mi contra, pedir posiciones juradas, celebrar transacciones, convenimientos y desistimientos en lo que fuere procedente, solicitar medidas preventivas y/o ejecutivas y hacer que se ejecuten, solicitar embargo de bienes muebles e inmuebles a que haya lugar con facultades, de que, se le adjudique la propiedad a mi nombre, efectuar la negociación respectiva por ante las autoridades administrativas, judiciales u otras competentes, previo el lleno de los trámites correspondientes; firmar documentos originales, así como los protocolos respectivos, y en fin, hacer en defensa de los intereses, derechos y acciones, todo lo que yo haría en defensa de los mismos, si actuase personalmente, pues las facultades aquí conferidas no son taxativas, sino enunciativas. En fe de lo cual, otorgo y firmo el presente documento. En Chivacoa, a la fecha de su autenticación”.

Es evidente para este Tribunal, que la parte accionada ARGENIS JOSÉ RODRÍGUEZ MORALES, cuando ejerce la representación judicial del ciudadano HENRRIQUE JOSÉ MOGOLLÓN MOURET, carece de la capacidad de postulación Ius Postulando, la cual se puede definir como la facultad que le corresponde a los abogados para realizar actos procesales con eficacia jurídica, en calidad de partes, representantes o asistentes de la parte, ya que no es abogado, tal como se dijo anteriormente.
Se debe agregar, respecto a esta capacidad de postulación, que la parte en juicio, aún teniendo capacidad procesal no puede actuar por sí mismo, ya que necesitan de la representación o asistencia de abogado en ejercicio legal de su profesión.
Las razones que justifican el requerimiento de la capacidad de postulación son de carácter técnico. Esta exigencia funciona como una limitación a la capacidad procesal. Ya que la parte para dirigirse al órgano jurisdiccional necesita la representación o asistencia de abogado, en los casos no exceptuados por la Ley. Jaime Guasp, al referirse a la postulación procesal señala: “La esencia de este requisito estriba en la consideración de que, por razón de la dificultad intrínseca del proceso y del desapasionamiento con que debe ser conducido, no conviene, normalmente, que sean las mismas partes quienes acudan ante los Tribunales, sino otros sujetos, instituidos profesionalmente para este fin, y que son los titulares de aquel poder de postulación”.
Nuestra doctrina de Casación, ha establecido, interpretando el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, que la persona que no es abogado no puede ejercer representación en juicio de la persona que le otorgó el poder, ni aún asistido de abogado, la Sala de Casación Civil de la antigua Corte Suprema de Justicia, en sentencia número 10, expediente número 92-0001, con ponencia del Magistrado Carlos Trejo Padilla, de fecha 27/10/1988 (Caso: Emilio Ramos Estévez vs. Fernando Carrocera Álvarez), señaló:
“En el actual régimen procesal el Legislador ha puesto énfasis en conferir la capacidad de postulación en juicio por otra persona en forma exclusiva a los abogados, al establecer tal cualidad en forma imperativa en el artículo 166, que sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados. El ejercicio de la representación en juicio es un beneficio legal y exclusivo de los profesionales del derecho, excluyendo a todos aquellos ciudadanos que no han obtenido el título de abogado, conforme a las leyes de la República, principio que tiene rango constitucional, pues según el artículo 105 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la ley determina a las profesiones que requieran títulos y las condiciones que se deban cumplir para ejercerlas, incluyendo la colegiación”.

Por otra parte, la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal, ha sostenido el criterio de que son ineficaces las actuaciones realizadas como representante de otro en juicio por quien no es abogado, aún cuando hubiese actuado asistido por abogado. Así lo hace saber en sentencia número 1325, expediente número 07-1800, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, de fecha 13/08/2008 (Caso: Gaetano Salvato Bronzi), en la que señaló lo siguiente:
“…De lo anterior se evidencia que, tanto el Juzgado de Municipio como el Juzgado de Primera Instancia erraron cuando consideraron subsanada la cuestión previa que fue promovida por la parte demandada –ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil-, toda vez que, de conformidad con lo que preceptúan los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil y 4 de la Ley de Abogados, para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio, lo cual no puede suplirse ni siquiera con la asistencia de un profesional del derecho, salvo que la persona actúe en el ejercicio de sus derechos e intereses, lo cual, a toda luces, vicia de nulidad el mandato judicial que hubiere sido otorgado por ilicitud de su objeto de conformidad con lo que preceptúa el artículo 1.155 del Código Civil, por la imposibilidad jurídica en que se encuentra quien no es abogado de ejecutarlo; razón por la cual, cuando una persona que no es abogado ejerce actuaciones judiciales en nombre de otro (a menos que sea su representante legal), incurre en una manifiesta falta de representación, porque carece de esa especial capacidad de postulación que sí detenta todo abogado que no se encuentre inhabilitado para el ejercicio libre de la profesión, conforme a lo que establecen la Ley de Abogados y demás leyes de la República; ello, además, en forma insubsanable, ya que no hay manera de que adquiera la capacidad de postulación que no tenía cuando actuó sin ella. Así se establece…”.

Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número RH.000245, expediente número 10-095, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, de fecha 02/07/2010 (Caso: Banco Provincial, S.A. contra Corporación Jeguma, C.A. y Otros), dictaminó:
“De las jurisprudencias supra transcritas se desprende en primer lugar, que es ineficaz la actuación en procesos judiciales de apoderados no abogados, y esa incapacidad no puede ser subsanada con la asistencia de un profesional del derecho, también es de observar que, cuando una persona que no es abogado ejerce actuaciones judiciales en nombre de otro, incurre en una manifiesta falta de representación, porque carece de esa especial capacidad de postulación que sí detenta todo abogado que no se encuentre inhabilitado para el ejercicio libre de la profesión”.

Por su parte la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en expediente número 13.165, con ponencia del Magistrado Carlos Escarrá Malavé, de fecha 20/07/2001, también expuso:
“Sin embargo, conforme lo prevé el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados. Esta Ley especial exige además de la obtención del correspondiente título de Abogado de la República, la inscripción en un Colegio de Abogados y en el Instituto de Previsión Social del Abogado para dedicarse a la actividad profesional.
En este orden de ideas, es fácil colegir que para poder ejercer un poder judicial dentro de un proceso se requiere ser abogado, lo cual no podrá ser suplido siquiera por la asistencia de un profesional del derecho, salvo que la persona actúe en el ejercicio de sus propios derechos e intereses. De tal forma, cuando una persona que sin ser abogado ejerce poderes judiciales, incurre en una manifiesta falta de representación, al carecer de esa especial capacidad de postulación que detenta todo abogado en ejercicio”.

Por último, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 1371, expediente número 04-0174, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, de fecha 07/07/2006 (Caso: Víctor Enrique Montero), señaló lo siguiente:
“…Que el fallo referido- del 29/05-2003-, esta sala estableció que: “…para la ejercitación de un poder dentro de un proceso se requiere ser abogado en ejercicio, sin que la falta de cualidad profesional pueda suplirse ni siquiera con la asistencia de un profesional del Derecho, como sucede en el presente caso(…) por las razones que anteceden, esta sala considera que, tal y como lo ha dispuesto la jurisprudencia, en el caso de autos, el tribunal de la causa debió declarar como no interpuesta la demanda que se intentó y la nulidad de todo lo actuado…”.

De tal suerte, que se trata de un criterio acogido pacíficamente por las diversas Salas del Tribunal Supremo de Justicia, que persigue como finalidad velar por el cumplimiento de las normas contenidas en los artículos 4 de la Ley de Abogados y 166 del Código de Procedimiento Civil. Por lo que, en atención a los criterios supra expuestos procedente resulta declarar la inexistencia de las defensas y por tanto la ineficacia de las actuaciones promovidas por el mencionado ciudadano ARGENIS JOSÉ RODRÍGUEZ MORALES, en la Audiencia Preliminar de fecha 24/04/2017 (folios 10 y 11 pza. 02), y la Audiencia o Debate Oral de fecha 22/06/2017 (folios 21 y 22 pza. 02), cuando ejerció la representación judicial del ciudadano HENRRIQUE JOSÉ MOGOLLÓN MOURET, toda vez que como se dijo, dicho apoderado no posee el título de abogado y por tanto carece de la capacidad de postulación Ius Postulando, por ser contraria a la Ley, debido a que expresamente los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil y 4 de la Ley de Abogados, disponen que, para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio. Y así se declara.
FUNDAMENTOS DE LA PRETENCIÓN
La parte actora fundamento su pretensión en el contenido de los artículos 40 literales e), g) e i) y 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial, los cuales disponen lo siguiente:
Artículo 40. “Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Artículo 43. “En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales.
El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión”.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
De conformidad con lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, normas reguladoras de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de su prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria y los hechos notorios. Así los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no están contestes.
El Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, implica que toda aquella prueba realizada válidamente produce efectos en el juicio, con independencia del sujeto procesal que la haya producido.
La apreciación de las pruebas se hace conforme a la regla de la Sana Crítica, salvo aquellas en que la misma tenga alguna regla de valoración especial expresamente establecida en la Ley, tal como ocurre en el caso de documentos públicos y en el de la confesión judicial y extrajudicial.
El pago de las costas de un proceso incluye, los costos del juicio y honorarios del Abogado. Las costas procesales son un efecto del proceso, dependiendo su condena del vencimiento total en un juicio o en una incidencia en el mismo. Y así se aclara.
Observadas las reglas procesales que se aplican en la presente causa, se pasa a decidir de la siguiente manera:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
Documentales:
1. Promovió Copia fotostática simple de documento de venta debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Bruzual del Estado Yaracuy, de fecha 16/07/1996 (folios 04 y 05 pza. 01), suscrito entre los ciudadanos Jacobo Mendoza Oviedo y la ciudadana Solimar Leonor Mendoza, correspondiente a un local comercial que tiene un área de construcción de 12 metros de frente por 14,60 metros de fondo, para un área total de 175,20 metros cuadrados, ubicado en jurisdicción del Municipio Autónomo Bruzual del Estado Yaracuy, asi como también el área de terreno donde se encuentra edificado dicho local el cual tiene una extensión de terreno de 175,20 metros cuadrados, enmarcado dentro de los linderos y medidas que se encuentran mencionados en el referido documento y que se dan aquí por reproducidas, el cual quedo registrado bajo el número 20, Folios 01 al 02, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del año 1996; marcado con la letra “A”.
Documento que se aprecia por guardar relación con la presente causa, el cual por ser un documento público puede ser agregado en copia fotostática simple, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnada dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna, toda vez que fue autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público, en concordancia con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, y surte plena prueba capaz de demostrar la propiedad del inmueble objeto de la pretensión y que el mismo pertenece en propiedad de la ciudadana SOLIMAR LEONOR MENDOZA GONZALEZ. Y así se aprecia.
2. Promovió Informe de Inspección Ocular realizado a un Inmueble Comercial, motivado a daños estructurales y seguridad contra incendio, ubicado en la Calle de Servicio de la Autopista Cimarrón Andresote Sector La Montañita de Chivacoa, Jurisdicción del Municipio Autónomo Bruzual del Estado Yaracuy; de fecha 24/11/2016, suscrito por el Sgto. 2do. (B) Roberto Velásquez y el Cap. (B) Héctor Martínez, Inspector de Guardia y Jefe de la División Técnica, del Cuartel Central “CAP. (B) RAFAEL M. GARCÍA”, adscrito al Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Estado Yaracuy, marcado con la letra “B” (folios 06 al 09 pza. 01).
Documento que se aprecia por guardar relación con la presente causa y corresponde a un documento público administrativo, el cual puede ser promovido en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1357 del Código Civil, por las atribuciones y competencias que le ha conferido el legislador a este tipo de documento, por lo que se considera que tiene jurídicamente el efecto probatorio y la presunción de certeza como tal; por otro lado, es bien sabido que el interesado puede desvirtuar en el proceso judicial mediante las pruebas legales que estime conducentes la veracidad de la misma. De tal manera que este sentenciador al realizar el análisis y recorrido por las actas que conforman este expediente observa que dicha actuación en el transcurso del debate procesal, a pesar de la veracidad que por anticipado goza, la cual puede ser desvirtuada por los mecanismos que otorga la ley, además no fue impugnado por la parte contraria, por lo que tienen pleno valor probatorio, otorgándole así todo el valor probatorio que del mismo se desprende a favor de la parte demandante, y concatenado con el Informe de Inspección practicado por el personal adscrito a la Unidad de Planificación Urbana de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Bruzual del Estado Yaracuy, es capaz de demostrar que el referido inmueble se encuentra estructurado por paredes de bloques, techos de láminas de acerolit, con vigas de soporte de metal, piso de concreto rústico, con dos puertas de metal tipo Santamaría, ventanas o ventilación compuestas por bloques tipo colmena. Se observó una grieta en la pared del fondo de forma descendente desde el techo hasta la base del piso; daños parciales en las láminas de acerolit; deterioro en la pintura de las paredes dentro del local (manchas de grasa); materiales combustibles clase “A” almacenados en la entrada del local, nombrando las siguientes mercancías; sillas dañadas, recipientes plásticos, trozos de maderas, piezas de vehículos, baterías de vehículos, cajas de cartón, de igual forma en el centro del local se observó unas láminas de techo apiladas. Sin orden y limpieza incumpliendo la Norma Covenin 2260. El sistema eléctrico (cableado), se encuentra al descubierto y en forma aérea empalmados entre sí, presentando esto un riesgo de incendio al momento del calentamiento interno de estos conductores. CONCLUSIÓN: La División Técnica del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos una vez realizada la inspección ocular y constatada las condiciones estructurales, grieta en la pared posterior y el deterioro del techo, lo que pudiera ocasionar deterioro progresivo en estructuras y el techo pudiendo poner en peligro la estabilidad del local. Dicha inspección concatenada con el Informe de Inspección signado con el número 003-2017, de fecha 08/02/2017 (folios 207 al 211 pza. 01), evidencian los daños y reparaciones que amerita el inmueble y que este Jurisdicente valora con las previsiones del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
3. Promovió Escrito de Solicitud de Inspección Judicial al inmueble ubicado en la Autopista Centroccidental “Cimarrón Andresote”, vía de servicio, al lado del Estacionamiento “Gran Jacobo”, de la ciudad de Chivacoa Estado Yaracuy; dirigido al Juez del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bruzual de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, suscrito por la ciudadana Solimar Leonor Mendoza Gonzalez, asistida por los abogados Juan Carlos Sánchez Atencio y Jimmy Joamer Querales Boyano, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 51.915 y 171.150, respectivamente.
4. Promovió Copia fotostática simple del expediente 2503-2015, correspondiente a Audiencia Preliminar y Auto de Homologación, sustanciado por ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bruzual de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en el Juicio de Demanda por DESALOJO, interpuesta por la ciudadana Solimar Mendoza, propietaria del inmueble contra el ciudadano Henrrique José Mogollón Mouret, de fecha 15/04/2015 y 28/04/2015 (folios 11 y 19 pza. 01) y marcado con la letra “D”, el cual se evidencia el convenio suscrito entre las partes, mediante la cual ambas partes aceptaron y convinieron en suscribir un nuevo contrato de arrendamiento por un lapso de un (01) año, sobre el inmueble objeto de la presente causa, a partir del mes de mayo del año 2015 por el lapso de un (01) año, fijando un canon mensual de Cuatro Mil Bolívares (Bs.4.000,00) y la cancelación de Seis Mil Bolívares (Bs.6.000,00) por concepto del contrato anterior, correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril del año 2015, el cual fue homologado dicho convenimiento por auto dictado por el mismo tribunal.
En relación a las documentales relacionadas en los numerales 3 y 4, por tratarse de documentos públicos que pueden ser presentados en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las mismas se aprecian por guardar relación con la presente causa y las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente, teniéndose como fidedignas a favor de la parte actora, capaces de demostrar que por ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bruzual de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, se sustanció un Juicio de Demanda por DESALOJO sobre el inmueble objeto de la presente controversia, interpuesta por la ciudadana Solimar Mendoza, propietaria del inmueble contra el ciudadano Henrrique José Mogollón Mouret, sustanciada conforme al expediente 2503-2015, en el cual fue celebrada una Audiencia Preliminar el día 15/04/2015, donde ambas partes resolvieron poner fin a la controversia a través de la conciliación, suscribiendo reciprocas concesiones (suscripción de nuevo contrato de arrendamiento con una duración de un (01) año contados a partir de mayo del año 2015 hasta mayo del año 2016, cancelación de cánones de arrendamiento atrasados correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril del año 2015) y sentencia de Homologación de la mencionada conciliación, de fecha 28/04/2015, la cual se encuentra definitivamente firme y adquirió fuerza de cosa juzgada, en cuanto a lo acordado y firmado por ambas partes en esa oportunidad y que fuera decidido por ambas partes a través de los medios de autocomposición procesal. Y así se decide.
5. Promovió Copia fotostática simple de Contrato de Arrendamiento Privado, fechado en la ciudad de Chivacoa, Municipio Bruzual del estado Yaracuy, el día 01/05/2015 (folios 20 y 21 pza. 01) marcado con la letra “E”, suscrito por los ciudadanos Solimar Leonor Mendoza González, quien se identifica a los efectos como LA ARRENDADORA, y el ciudadano Henrrique José Mogollón Mouret, quien a los mismos efectos como EL ARRENDATARIO, respectivamente, que el objeto del contrato, según la CLÁUSULA PRIMERA, es un inmueble de su propiedad denominado Local A, ubicado en la Autopista Centro Occidental Cimarrón Andresote, Vía de Servicio, al lado del Estacionamiento El Gran Jacobo C.A., Chivacoa Municipio Bruzual del Estado Yaracuy; el término de duración según la CLÁUSULA SEGUNDA, era de un (01) año, contado a partir de 01 DE MAYO DE 2015 HASTA EL 01 DE MAYO DE 2016. Al vencimiento de dicho término el presente contrato de considerará terminado, sin necesidad de notificación alguna; que el canon mensual de arrendamiento, según la CLÁUSULA TERCERA, es por la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.4.000, 00) mensuales. Por lo que del análisis de su contenido, se concluye que la ciudadana SOLIMAR LEONOR MENDOZA GONZÁLEZ, quien a los efectos del contrato es la arrendadora, y quien tiene la legitimación activa para intentar la demanda de Desalojo por Estado de Necesidad y por Reparaciones Mayores de Arrendamiento de Local Comercial, con fundamento al presente contrato.
Documento privado reconocido, que fuera aceptado conforme a conciliación celebrada el día 15/04/2015 por ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bruzual de esta Circunscripción Judicial y acompañado por la parte demandada a los autos en la contestación en copias certificada (expediente 2503-2015 folios 202 y 203 pza. 01) y en donde se demuestran las obligaciones contraídas por cada uno, el cual se aprecia por guardar relación con la presente causa y el mismo no fue impugnado en la oportunidad correspondiente, teniéndose como fidedigno a favor de la parte actora, en consecuencia de conformidad con los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1363 y 1381 del Código Civil, se valora como instrumento privado tenido legalmente por reconocido, de naturaleza civil, demostrativo de la existencia y validez del contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la presente demanda de fecha 01/05/2015, cuya duración era de un (01) año contados a partir del 01/05/2015 hasta el 01/05/2016, y que a la fecha se encuentra vencido, valoración que se hace de conformidad con las previsiones del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
6. Promovió Copia fotostática simple del Acto Conciliatorio celebrado por ante la Superintendencia Nacional de la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDEE) en el Estado Yaracuy, entre los ciudadanos Solimar Leonor Mendoza Gonzalez y Henrrique José Mogollón Mouret, en el asunto de arrendamiento inmobiliario con uso comercial, de un local ubicado en la Autopista Centro Occidental “Cimarrón Andresote”, vía de servicio, al lado del estacionamiento “Gran Jacobo” de la ciudad de Chivacoa Municipio Bruzual del Estado Yaracuy, en el expediente administrativo signado con el número YAR 0920, de fecha 28/10/2016 (folios 22 al 25 pza. 01) y marcada con la letra “F”, mediante la cual resolvió dicho organismo dictaminó lo siguiente: “…PRIMERO: Visto que las partes no llegaron a un acuerdo satisfactorio en el presente asunto, se declaró agotada la vía administrativa y quedan facultadas las partes a interponer las vías judiciales a que hubiere lugar…”.
Documento que se aprecia por guardar relación con la presente causa y corresponde a un documento público administrativo, el cual puede ser promovido en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1357 del Código Civil, por las atribuciones y competencias que le ha conferido el legislador a este tipo de documento, por lo que se considera que tiene jurídicamente el efecto probatorio y la presunción de certeza como tal; por otro lado, es bien sabido que el interesado puede desvirtuar su autenticidad en el proceso judicial mediante las pruebas legales que estime conducentes para la veracidad de la misma. De tal manera que este sentenciador al realizar el análisis y recorrido por las actas que conforman este expediente observa que dicha actuación en el transcurso del debate procesal, a pesar de la veracidad que por anticipado goza, la cual puede ser desvirtuada por los mecanismos que otorga la ley, además no fue impugnado por la parte demandada, por lo que, aplicando las reglas de valoración establecidas en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tienen pleno valor probatorio, en razón de lo cual este sentenciador considera fidedigno este medio, otorgándole así todo el valor probatorio que del mismo se desprende a favor de la parte demandante. Y así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Documentales:
I. Junto con la contestación a la demanda, promovió Copias certificadas del expediente 2503-2015, correspondiente a Audiencia Preliminar y Auto de Homologación, proferido por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bruzual de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en el Juicio de Demanda por DESALOJO, interpuesta por la ciudadana Solimar Mendoza, propietaria del inmueble contra el ciudadano Henrrique José Mogollón Mouret, de fecha 15/04/2015 y 28/04/2015 (folios 43 y 165 pza. 01) y marcado con la letra “A”.
Del mismo se evidenció que se sustanció previamente un Juicio por Demanda por DESALOJO sobre el inmueble objeto de la presente controversia, interpuesta por la ciudadana Solimar Mendoza, propietaria del inmueble contra el ciudadano Henrrique José Mogollón Mouret, en el cual fue celebrada una Audiencia Preliminar el día 15/04/2015, donde ambas partes resolvieron poner fin a la controversia a través de la conciliación, suscribiendo reciprocas concesiones (suscripción de nuevo contrato de arrendamiento con una duración de un (01) año contados a partir de mayo del año 2015 hasta mayo del año 2016, cancelación de cánones de arrendamiento atrasados correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril del año 2015) y dictada sentencia de Homologación de la mencionada conciliación, de fecha 28/04/2015, la cual se encuentra definitivamente firme y adquirió fuerza de cosa juzgada, en cuanto a lo acordado y firmado por ambas partes en esa oportunidad y que fuera decidido por ambas partes a través de los medios de autocomposición procesal. Y asi se aprecia.
II. Promovió Copia Certificada de la Denuncia interpuesta por ante la Superintendencia Nacional de la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDEE) en el Estado Yaracuy, por el ciudadano Henrrique José Mogollón Mouret contra la ciudadana Solimar Leonor Mendoza González, sustanciada en el expediente administrativo signada con el número YA 0692, de fecha 03/05/2016 (folios 166 al 198 pza. 01) y marcada con la letra “B”, en el asunto de arrendamiento inmobiliario con uso comercial, ubicado en La Redoma Entrada, Vía de Servicio en sentido Chivacoa-San Felipe, Municipio Bruzual del Estado Yaracuy, mediante la cual en el Segundo Acto Conciliatorio celebrado en fecha 25/05/2016, dicho organismo resolvió: “…PRIMERO: Se deja constancia que la parte arrendadora admite que la venta celebrada entre su padre (difunto) y su persona, fue efectuada sin notificar por escrito su pretensión al arrendatario, más sin embargo sostiene que dicha notificación la realizaron de forma oral. SEGUNDO: La Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), con sede en la 4ta. Avenida con calles 21 y 22 Municipio San Felipe Estado Yaracuy, amparados en la CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA DE BOLIVARIANA DE VENEZUELA en su artículo 258, “…La ley promoverá el arbitraje, la conciliación, la mediación y cualesquiera otros medios alternativos para la solución de conflictos…”. Con razón a esto la solicitud de Preferencia Ofertiva por el ciudadano HENRRIQUE JOSE MOGOLLON MOURET, las partes no llegaron a un acuerdo satisfactorio se procede al cierre el procedimiento administrativo. Asimismo se insta a las partes a seguir agotando las vías jurisdiccionales a las que hubiere lugar, para la sana convivencia y la paz social…”.
Documento que se aprecia por guardar relación con la presente causa y corresponde a un documento público administrativo, el cual puede ser promovido en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1357 del Código Civil, por las atribuciones y competencias que le ha conferido el legislador a este tipo de documento, es por lo que se considera que tiene jurídicamente el efecto probatorio y la presunción de certeza como tal; por otro lado, es bien sabido que el interesado puede desvirtuar en el proceso judicial mediante las pruebas legales que estime conducentes la veracidad de la misma. De tal manera que este sentenciador al realizar el análisis y recorrido por las actas que conforman este expediente observa que dicha actuación en el transcurso del debate procesal, a pesar de la veracidad que por anticipado goza, la cual puede ser desvirtuada por los mecanismos que otorga la ley, además no fue impugnado por la parte contraria, por lo que, aplicando las reglas de valoración establecidas en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tienen pleno valor probatorio, en razón de lo cual este sentenciador considera fidedigno este medio, otorgándole así todo el valor probatorio que del mismo se desprende a favor de la parte demandante, y que una vez vencido el referido contrato 03/05/2016, la parte demandada incumplió con la obligación pautada en la CLAUSULA SEGUNDA. Y así se decide.
III. Promovió Copia fotostática simple de la denuncia interpuesta por ante la Superintendencia Nacional de la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDEE) en el Estado Yaracuy, por la ciudadana Solimar Leonor Mendoza Gonzalez contra el ciudadano Henrrique José Mogollón Mouret, en fecha 17/01/2016 signada con el número YA 0920 (folios 199 al 206 pza. 01) y Acto Conciliatorio celebrado entre los ciudadanos Solimar Leonor Mendoza Gonzalez, en el asunto de arrendamiento inmobiliario con uso comercial, de un local ubicado en la Autopista Centro Occidental “Cimarrón Andresote”, vía de servicio, al lado del estacionamiento “Gran Jacobo” de la ciudad de Chivacoa Municipio Bruzual del Estado Yaracuy en fecha 28/10/2016 y marcada con la letra “C”, mediante la cual dicho organismo administrativo resolvió: “…PRIMERO: Visto que las partes no llegaron a un acuerdo satisfactorio en el presente asunto, se declaró agotada la vía administrativa y quedan facultadas las partes a interponer las vías judiciales a que hubiere lugar…”.
La presente documental fue valorada ut supra en el numeral 6, por lo que es inoficioso realizar un nuevo pronunciamiento. Y así se aprecia.
IV. Informe de Inspección signado con el número 003-2017, de fecha 08/02/2017 (folios 207 al 211 pza. 01), suscrito por Ing. Juan Blanco, Jorge Fuentes e Yris Rodríguez, Director de Desarrollo Urbano, Fiscal D.D.U y Fiscal D.D.U, respectivamente, adscritos a la Unidad de Planificación Urbana de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Bruzual del Estado Yaracuy, mediante la cual dejan constancia de la Inspección realizada a petición del ciudadano HENRRIQUE MOGOLLÓN, al inmueble ubicado en la Autopista Centro Occidental Cimarrón Andresote vía de servicio sentido Chivacoa San Felipe (objeto de la presente controversia).
Documento que se aprecia por guardar relación con la presente causa y corresponde a un documento público administrativo, el cual puede ser promovido en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1357 del Código Civil, por las atribuciones y competencias que le ha conferido el legislador a este tipo de documento, por lo que se considera que tiene jurídicamente el efecto probatorio y la presunción de certeza como tal; por otro lado, es bien sabido que el interesado puede desvirtuar en el proceso judicial mediante las pruebas legales que estime conducentes la veracidad de la misma. De tal manera que este sentenciador al realizar el análisis y recorrido por las actas que conforman este expediente observa que dicha actuación en el transcurso del debate procesal, a pesar de la veracidad que por anticipado goza, la cual puede ser desvirtuada por los mecanismos que otorga la ley, además no fue impugnado por la parte contraria, por lo que tienen pleno valor probatorio, otorgándole así todo el valor probatorio que del mismo se desprende a favor de la parte demandante, y concatenado con el Informe de Inspección Ocular elaborado por Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Estado Yaracuy, es de capaz de demostrar que en el referido inmueble funciona un establecimiento comercial su objeto es la reparación de alternadores y partes eléctricas, que el local comercial no cuenta con baño, instalaciones de aguas servidas, aguas claras, instalaciones eléctricas, que en el área del local en la parte del fondo no existen columnas, vigas de carga, vigas de riostra, se observó que existe viga doble T 2x1, las correas y una santa María, que la pared perimetral lateral izquierda presenta una grieta ya que no existen vigas de amarres, que el inmueble no posee salida de emergencia ni tiene ventilación, que las paredes se encuentran sucias ya que se trabaja con alternadores y partes eléctricas, se requiere de mantenimiento (pintura en pared). Dicha inspección concatenada con el Informe de Inspección Ocular de fecha 24/11/2016, efectuado por personal adscrito al Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Estado Yaracuy, marcado con la letra “B” (folios 06 al 09 pza. 01), evidencian los daños y reparaciones que amerita el inmueble y que este Jurisdicente valora con las previsiones del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
MOTIVA
En el presente proceso incoado por la ciudadana SOLIMAR LEONOR MENDOZA GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-7.516.980, representada judicialmente por los abogados Juan Carlos Sánchez Atencio y Jimmy Joamer Querales Boyano, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad número V-7.885.774 y V-15.389.838, e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 51.915 y 171.150, respectivamente, por DESALOJO POR ESTADO DE NECESIDAD Y POR REPARACIONES MAYORES SOBRE INMUEBLE DESTINADO PARA USO COMERCIAL, contra el ciudadano HENRRIQUE JOSE MOGOLLON MOURET, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-7.578.946, presentada y recibida por ante el Juzgado Distribuidor en fecha 16/12/2016 (folio 29), y admitida por auto de este Tribunal en fecha 20/12/2016 (folio 30), mediante el cual se acordó emplazar al demandado de autos, a los fines de dar contestación a la demanda, de conformidad a lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, librándose la compulsa respectiva para dar cumplimiento a la citación, y siendo que la misma (citación del demandado) fue practicada en fecha 20/01/2017 (folio 37 y vto.), tal y como fuera informado por diligencia del Alguacil Titular, en la cual consignó recibo de compulsa de citación del ciudadano Henrrique Jose Mogollón Mauret, debidamente cumplida.
En fecha 21/02/2017 (folios 38 al 42 y vtos.), la parte demandada ciudadano HENRRIQUE JOSÉ MOGOLLÓN MOURET, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-7.578.946, debidamente asistido por el Abogado Estalin Antonio Gámez, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-8.517.187, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 151.721, presentó escrito de contestación a la demanda y reconvención por Derecho de Preferencia Ofertiva, siendo que en fecha 24/02/2017 (folios 212 al 215 pza. 01), el Tribunal dictó sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva, declarando Inadmisible la demanda de Derecho de Preferencia Ofertiva (Reconvención), incoada por el ciudadano Henrrique José Mogollón Mouret contra la ciudadana Solimar Leonor Mendoza González; siendo que en fecha 03/03/2017 (folio 216 pza. 01), la parte demandada debidamente asistido de abogado, mediante diligencia apeló de la sentencia dictada por este Tribunal en fecha 24/02/2017, oyendo la misma en el efecto devolutivo mediante auto de fecha 08/03/2017 (folio 217 pza. 01), de conformidad con el artículo 291 del Código de Procedimiento Civil y acordando remitir las copias certificadas de las actas conducentes, una vez que la parte recurrente las indicara y las que señalara el tribunal, de conformidad con el artículo 295 eiusdem.
Por lo que, una vez cumplidos las etapas y lapsos procesales en la presente causa, y evidenciándose de los autos que la parte apelante, una vez ejercido su derecho constitucional el mismo fue providenciado en el efecto devolutivo por este Tribunal, observándose adicionalmente que transcurrieron íntegramente las etapas y lapsos correspondientes sin ser remitida para ser resuelta por el Juzgado Superior, llegando el presente expediente a la etapa de sentenciar, sin que la parte recurrente indicara y/o señalara al tribunal las copias certificadas, esto es, no cumplió con la carga procesal de marcar y/o mostrar al tribunal las copias certificadas necesarias (Copia Certificada del Auto Apelado y las que considere necesarias) para la resolución del presente recurso, considera quien aquí decide, que ello entraña una renuncia a la apelación providenciada, pues apelar de un fallo y no ejercer luego los recursos que otorga la Ley contra omisión del Sentenciador en providenciar la apelación, equivale a no ejercer ese recurso ordinario, o mejor dicho, a renunciar o desistir de la susodicha apelación que habría interpuesto en fecha 03/03/2017, siendo que la práctica de las actuaciones tienen una oportunidad previamente establecida en la ley para su realización, y de no hacerse en ese lapso no podrán practicarse las diligencias en ningúna otra oportunidad procesal; así, si el apelante, cuyo recurso de apelación se le oyó en el solo efecto devolutivo, no produce ante la Alzada la copia certificada del auto apelado, como le corresponde por ser su carga procesal, ello comprende una renuncia a la apelación, pues apelar de un fallo y no ejercer luego los recursos que da la Ley, equivale a no ejercer ese recurso ordinario, esto es, una renuncia o desistimiento de dicha apelación. Y así se decide.
Considera importante quien juzga, hacer algunas definiciones y conceptos en la presente sentencia, a saber:
El artículo 1579 del Código Civil, define al contrato de arrendamiento así:
Artículo 1579. “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas”.

Arrendador: es aquella persona que posee la propiedad de un bien, independientemente de que este sea mueble o inmueble, el cual lo da en arrendamiento a otra persona denominada arrendatario para que este goce del mismo de manera pacífica por un tiempo determinado, todo con la finalidad de percibir una remuneración económica de forma periódica, según lo que se haya establecido en el contrato. A esta remuneración económica se le denomina Canon de Arrendamiento.
Obligaciones del Arrendador:
Según la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial, el arrendador queda principalmente obligado a:
a) Entregar al arrendatario la cosa arrendada.
b) A conservarla en estado de servir, al fin para que se la ha arrendado.
c) A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo que dure el contrato.
Todo ello se desprende de lo establecido en el artículo 1585 de nuestro Código Civil venezolano.
Ahora bien, cabe mencionar que el artículo 1586 eiusdem, obliga al arrendador a entregar la cosa en un buen estado con las reparaciones necesarias hechas.
Durante el tiempo del contrato el arrendador debe realizar todas las reparaciones necesarias que la cosa necesite; excepto aquellas pequeñas que por su uso corren por cuenta del arrendatario.
Por otra parte, tenemos el artículo 1587 ibídem, el cual establece que el arrendador está obligado para con el arrendatario al saneamiento de todos los vicios y defectos que posea la cosa arrendada que impidan su uso aún cuando se desconociera de su existencia al momento del contrato.
Prohibiciones del Arrendador:
Como regla principal, el Código Civil en su artículo 1589, impide expresamente al arrendador variar la forma de la cosa arrendada durante el tiempo que dure el arrendamiento.
Ahora bien, la excepción a esta regla se encuentra contenida en el artículo 1590 del ya referido código, el cual faculta al arrendador a realizar reparaciones en la cosa arrendada siempre que estas sean urgentes, y no puedan ser postergadas hasta el momento que culmine el contrato de arrendamiento, a su vez obliga al arrendatario a soportar la obra, aún cuando esta sea muy molesta e imposibilite el uso de una parte de la cosa.
Derechos del Arrendador:
El arrendador posee diversos derechos en cuanto al contrato de arrendamiento, pero los derechos principales son básicamente dos:
1) Recibir los cánones de arrendamiento, en el tiempo pautado en el contrato.
2) Recibir la cosa arrendada al momento de finalizar el contrato de arrendamiento en el mismo estado en que la entrego al arrendatario.
Arrendatario: es aquella persona que adquiere el uso, goce y disfrute de una cosa por un tiempo determinado, a cambio de la cancelación periódica de un canon de arrendamiento, establecido con posterioridad en el contrato.
A partir de los artículos 1580 al 1628 del Código Civil Venezolano, aparece la legislación comprendida para regular los contratos de arrendamiento en cosas, casas y predios rústicos. En esas disposiciones aparecen mezcladas dentro de cada artículo, derechos y obligaciones que tiene el arrendador y el arrendatario, ahora se va explicar los que aparece en estos artículos sobre derechos y obligaciones para el arrendatario.
Obligaciones del Arrendatario:
Se encuentran contenidas en el Capítulo II. Título VIII del Código Civil Venezolano, teniendo como obligaciones fundamentales las de servirse de la cosa como buen padre de familia, esto es, usarla de la forma determinada y forma de pagar correspondientemente su canon o pensión. Estas 2 formas aparecen estatuidas en el artículo 1592 del Código Civil, al disponer lo siguiente:
Artículo 1592. “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Es importante señalar, que el precepto contenido en el artículo 1586 del Código Civil, estatuye que durante el tiempo del contrato, el arrendador debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso son de cargo de los arrendatarios. La exégesis de la norma in comento y de su correcta interpretación se desprende, sin lugar a dudas, que es el arrendador quien debe ejecutar las reparaciones, mayores y menores, que requiera la cosa para servir al fin para el cual ha sido arrendada, incluso cuando su necesidad deriva de caso fortuito o fuerza mayor, salvo:
A. Las pequeñas reparaciones que, según el uso son de cargo de los arrendatarios;
B. Las reparaciones cuya necesidad derive de no haber hecho el arrendatario las reparaciones locativas, las cuales son de cargo del arrendatario;
C. Las reparaciones ocasionadas por no haber hecho el arrendador otras reparaciones de cuya necesidad no fue advertido por el arrendatario (artículo 1596 del Código Civil); y,
D. Las reparaciones cuya necesidad deriva de deterioros o pérdidas sufridas por la cosa, de los cuales deba responder el arrendatario (artículo 1597 del Código Civil).
En relación a las definiciones básicas de las reparaciones mayores y menores, el artículo 7 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dispone lo siguiente:
Reparaciones mayores: Son aquellas necesarias, inherentes al desgaste natural o derivado de vicios ocultos de las instalaciones y estructura del inmueble destinado a vivienda, y que son responsabilidad del arrendador.
Reparaciones menores: Todas aquellas que se realizan en función de recuperar, mantener o reponer por el deterioro producido debido al uso cotidiano de la vivienda, que no se corresponda con el desgaste propio del inmueble y su estructura, y que son responsabilidad del arrendatario o arrendataria.
Ahora bien, de la lectura del escrito de demanda, la Actora confiesa que en fecha 16/07/1996 (folios 04 y 05 pza. 01), su padre JACOBO MENDOZA OVIEDO le dio en venta dicho inmueble por documento público de venta debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Bruzual del Estado Yaracuy, el cual acompañó marcado con la lera “A” y que posteriormente decidió dar en arrendamiento al ciudadano HENRRIQUE JOSE MOGOLLON MAURET, ya antes identificado, quien para el momento de la compra tenía unos meses arrendado informalmente en el local y con quien le unía una amistad desde jóvenes. Pasado el tiempo dicho ciudadano dejo de cumplir las condiciones del contrato, haciendo un uso indebido con el local, pagando a destiempo, y descuidando el local que hoy en día se encuentra en un estado de asepsia inhóspita y en condiciones de deterioro. Que estos problemas por el mal uso del local in comento, ha venido promoviendo una serie de acciones a las cuales el demandado ha realizado cualquier artilugio, tal y como consta la denuncia interpuesta por ante la Superintendencia Nacional de la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDEE) en el Estado Yaracuy, por el ciudadano Henrrique José Mogollón Mouret, y que fuera sustanciada en el expediente administrativo signada con el número YA 0692, de fecha 03/05/2016 (folios 166 al 198 pza. 01) y marcada con la letra “B”, una vez que venció el contrato, para mantenerse dentro del local deteriorándolo cada día más, violando las clausulas del contrato de arrendamiento celebrado el pasado primero de mayo de 2015 y que expiro el primero de mayo de 2016, tal y como consta en el Acto Conciliatorio celebrado el 15/04/2015 y que fuera homologado el día 28/04/2015 (folios 11 y 19 pza. 01) y marcado con la letra “D”, en el expediente número 2503/2015, el cual fue llevado por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bruzual de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, y del cual no se celebro nuevo contrato, tal y como se desprende de los autos y lo cual no fue desvirtuado por la parte demandada, por estar este ciudadano en desacuerdo y alegando argumentos fuera del contexto judicial y carentes de lógica con relación a la realidad económica del país, tal y como consta de la denuncia interpuesta por la ciudadana Solimar Leonor Mendoza González contra el ciudadano Henrrique José Mogollón Mouret, en fecha 17/01/2016, por ante la Superintendencia Nacional de la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDEE) en el Estado Yaracuy, signada con el número YA 0920 (folios 199 al 206 pza. 01), siendo esto último otra causal de desalojo establecida en el artículo 40, literal “G”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.
A los efectos de verificar lo antes declarado, se pasa a apreciar el contenido del documento fundamental de la pretensión de DESALOJO POR ESTADO DE NECESIDAD Y POR REPARACIONES MAYORES SOBRE INMUEBLE DESTINADO PARA USO COMERCIAL, cursante a los folios 20 y 21 de la pieza 01, consignado anexo al libelo de Demandada, marcado con la letra “E”, del cual se desprende entre otras cosas, que se trata de un Contrato de Arrendamiento privado, reconocido en su contenido y firma por la parte Demandada, porque ésta lo produjo y lo hace valer junto con su escrito de contestación a la demanda y anexo a las documentales que promovió en su oportunidad, celebrado según consta en el mismo, por la Actora con el ciudadano HENRRIQUE JOSÉ MOGOLLÓN MOURET, suficientemente identificado en autos, que tiene por objeto un inmueble denominado Local A, ubicado en la Autopista Centro Occidental Cimarrón Andresote, Vía de Servicio, al lado del Estacionamiento El Gran Jacobo C.A., Chivacoa Municipio Bruzual del Estado Yaracuy, cuyo canon de arrendamiento fijado por la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.4.000,00) mensuales, que el Arrendatario se obliga a cancelar puntual y obligatoriamente al vencimiento de cada mes, destinado única y exclusivamente para uso comercial, el cual tenía una duración de un (01) año contado desde el día 01/05/2015 hasta el día 01/05/2016, el cual venció y no se logró celebrar uno nuevo, tal y como se evidencia y que quedó demostrado con los Actos Conciliatorios donde no llegaron a un acuerdo satisfactorio, declarando agotada la vía administrativa y facultando a las partes a interponer las vías judiciales a que hubiere lugar, los cuales fueran celebrados por ante la Superintendencia Nacional de la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDEE) en el Estado Yaracuy (expediente número YA 0920), por estar el demandado en desacuerdo, alegando argumentos fuera del contexto judicial y carentes de lógica con relación a la realidad económica del país, incumpliendo las condiciones del contrato establecidas en las cláusulas SEGUNDA y TERCERA, haciendo uso indebido con el local, negándose a celebrar un nuevo convenio y pagando a destiempo, descuidando el local, incumpliendo con las obligaciones fundamentales, servirse de la cosa arrendada como buen pater familia y pagar las pensiones o cánones en los términos convenidos (artículo 1592 del Código Civil), al punto que hoy en día se encuentra insolvente en sus pagos de cánones de arrendamiento, en un estado de asepsia inhóspita y en condiciones de deterioro el inmueble arrendado, tal y como quedó demostrado conforme a: 1) Informe de Inspección elaborado por el Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Estado Yaracuy, marcado con la letra “B” (folios 06 al 09 pza. 01); y, 2) Informe de Inspección practicado, por el personal adscrito a la Unidad de Planificación Urbana de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Bruzual del Estado Yaracuy (folios 207 al 211 pza. 01), ambos estudios realizados al inmueble denominado Local A, ubicado en la Autopista Centro Occidental Cimarrón Andresote, Vía de Servicio, al lado del Estacionamiento El Gran Jacobo C.A., Chivacoa Municipio Bruzual del Estado Yaracuy, y en el cual funciona un “Taller de Electroauto” y que se encuentra ocupado por el demandado; incurriendo en una conducta negativa para suscribir un nuevo contrato de arrendamiento y a fijar una nueva pensión, incidiendo de esta forma en los supuestos de hecho o causales de desalojo establecidas en el artículo 40, literales , “E”, “G” e “I” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por tanto, una vez valorado y analizado todo el material probatorio en la presente causa, este Jurisdicente constata que la parte demandante logró demostrar que el inmueble ocupado por el demandado, objeto del contrato de arrendamiento privado, no cumple con las condiciones óptimas y de seguridad necesarias para continuar funcionando como taller de mecánica automotriz, pudiendo ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, así como demostró el incumplimiento del demandado de las condiciones convenidas en el contrato, esto es, hacer un uso debido con el local, cancelando las mensualidades a tiempo, cuidando y manteniendo el local en buenas condiciones como un buen pater familia. Así mismo, no justificó ni demostró las razones y hechos que motivaron la no celebración y/o suscripción de un nuevo contrato con la actora y consecuentemente una actualización del canon de arrendamiento, así como tampoco logró desvirtuar el incumplimiento continuado en pagar las pensiones o cánones en los términos convenidos (artículo 1592 del Código Civil) en la vencida convención, hechos estos que encuadran en los supuestos de hecho o causales de desalojo establecidas en el artículo 40, literales “E”, “G” e “I” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con lo establecido en los artículos 1586 y 1592 del Código Civil. Como consecuencia, procedente resulta declarar Con Lugar la presente acción de DESALOJO POR ESTADO DE NECESIDAD Y POR REPARACIONES MAYORES SOBRE INMUEBLE DESTINADO PARA USO COMERCIAL, tal y como se hará en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO POR ESTADO DE NECESIDAD Y POR REPARACIONES MAYORES SOBRE INMUEBLE DESTINADO PARA USO COMERCIAL, seguida por la ciudadana SOLIMAR LEONOR MENDOZA GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-7.516.980, domiciliada en la Urbanización “Zazarivacoa”, casa N° 81, sector “La Libertad”, Chivacoa, Municipio Bruzual, estado Yaracuy, representada judicialmente por el Abogado Jimmy Joamer Querales Boyano, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-15.389.838, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 171.150; contra el ciudadano HENRRIQUE JOSE MOGOLLON MOURET, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-7.578.946, domiciliado en la Autopista Centroccidental “Cimarrón Andresote”, vía de servicio, al lado del estacionamiento “Gran Jacobo”, Chivacoa, Municipio Bruzual estado Yaracuy, representado judicialmente por el ciudadano Argenis José Rodríguez Morales, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-5.465.082, asistido por el abogado Estalin Antonio Gámez, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-8.517.187, Inpreabogado número 151.721. Como consecuencia de lo declarado en el presente particular, se le concede un lapso de noventa (90) días a la parte demandada, HENRRIQUE JOSE MOGOLLON MOURET, antes identificado, para la entrega libre de personas y cosas, del inmueble constituido por un local comercial objeto de la presente demanda, los cuales comenzarán a decursar una vez que quede firme el presente fallo. SEGUNDO: SIN LUGAR la Falta de Capacidad Procesal de la parte Actora, alegada por el demandado. TERCERO: SIN LUGAR la Cosa Juzgada, alegada por el demandado. CUARTO: SIN LUGAR la solicitud de indemnización correspondiente por supuestos daños causados al resto de la propiedad por las modificaciones no autorizadas realizadas por la demandada al inmueble arrendado. QUINTO: No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, a los diez (10) días del mes de julio del año dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 158° de la Federación.
El Juez Provisorio,
Abg. WILFRED ASDRUBAL CASANOVA ARAQUE
La Secretaria,
Abg. KARELIA MARILU LOPEZ RIVERO
En esta misma fecha, se publicó la anterior sentencia, siendo las 03:10 p.m.
LA SECRETARIA
Abg. KARELIA MARILÚ LÓPEZ RIVERO
Expediente Nº 7817
WACA/kmlr