TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

San Felipe, 21 de julio de 2017
Años: 207° y 158°

EXPEDIENTE Nº 6418

PARTE DEMANDANTE Ciudadano SILVIO DA ROCHA FRESCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.713.787 y con domicilio procesal en la avenida 9, con calle 8, edificio Laboratorio Zerpa, planta alta, oficina Nº 5, San Felipe, estado Yaracuy.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE ENIO JESÚS ZERPA BOISSIERE, Inpreabogado Nº 49.979 (Folios 31 al 36).

PARTE DEMANDADA Ciudadanos PETRA ACOSTA DE PINTO, CARLOS JOSÉ PINTO ACOSTA y EDUVIGIS PINTO ACOSTA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 817.953, 3.709.141 y 4.479.430 respectivamente y domiciliados en la avenida Yaracuy, sector la mosca, Quinta Soltica, Municipio San Felipe, estado Yaracuy, Sede del Diario Yaracuy al Día, en la avenida 7, con calle 11, Municipio San Felipe, estado Yaracuy y en la Urbanización Bella Vista, Quinta s/n, Municipio San Felipe, estado Yaracuy (sic).

MOTIVO RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (NO ADMISIÓN).

Vista la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, suscrita y presentada por el abogado en ejercicio ENIO JESÚS ZERPA BOISSIERE, Inpreabogado Nº 49.979, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano SILVIO DA ROCHA FRESCO contra los ciudadanos PETRA ACOSTA DE PINTO, CARLOS JOSÉ PINTO ACOSTA y EDUVIGIS PINTO ACOSTA, up supra identificados, en virtud de la misma EL TRIBUNAL OBSERVA:
Se desprende del escrito libelar que el demandante de autos está inscrito en el Registro Nacional de Vivienda, bajo los números 222600445-0246075 y 222600445-0246076, como arrendatario en dos (2) inmuebles tipo apartamentos destinados al uso de vivienda, ubicados en la cuarta avenida, con calle 18, edificio Nº 181, segunda planta, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy. Ahora bien, dicho edificio se encuentra alquilado a la parte actora desde el 1 de noviembre de 1992 por su arrendadora propietaria la ciudadana PETRA ACOSTA DE PINTO, antes identificada, según el primer contrato privado de arrendamiento de fecha 1 de noviembre de 1992 y según el último contrato autenticado ante la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, de fecha 3 de marzo de 2010, bajo el Nº 22 y tomo 28. Alega la parte actora que la ciudadana PETRA ACOSTA DE PINTO es propietaria de varios edificios los cuales están actualmente alquilados con fines de vivienda, si le agrega a estos dos inmuebles arrendados con fines de vivienda, los dos inmuebles con fines de vivienda arrendados a su representado hace más de veinte (20) años, la califica de multiarrendadora según el artículo 7 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Seguidamente narra que los demandados de autos infringieron el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, al no ofertar en venta al ciudadano SILVIO DA ROCHA FRESCO el edificio Nº 181, plenamente identificado en el escrito libelar. En fecha 16 de marzo de 2015 la parte actora propuso un escrito de solicitud de procedimiento administrativo sancionatorio contentivo de recaudos ante la Coordinación Regional de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y en fecha 30 de marzo de 2015 la mencionada coordinación dicta un Despacho Saneador en el expediente Nº YAR-PO-2015-001, donde se le concede un lapso de quince (15) días hábiles a partir de darse por enterado de la comunicación para que proceda a subsanar los errores u omisiones señalados en dicho despacho. Seguidamente en fecha 07 de julio del 2015 la parte actora interpuso Recurso de Reconsideración contra la decisión del Despacho Saneador y en fecha 31 de julio de 2015 procedió a interponer Recurso Jerárquico ante la ciudadana ELISA PAGLIARIS CENTENO, en su condición de Directora Ministerial(E) del Estado Yaracuy del Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda y en fecha 11 de agosto de 2015 se dictó providencia administrativa Nº 001-2015, la cual declaro sin lugar el Recurso Jerárquico interpuesto en fecha 31 de julio de 2015 y al mismo tiempo se declaro incompetente para decidir el Recurso Jerárquico interpuesto en fecha 31 de julio de 2015 (SIC). Fundamenta la presente acción en los artículos 132, 138, 140 numeral 1, en la Disposición Transitoria Quinta de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda y en las sentencias Nº 1171, Expediente Nº 15-0484 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 17 de agosto de 2015 y de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 06 de mayo de 2015, expediente Nº AA20-C-2013-000699. Por lo que demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO a los ciudadanos PETRA ACOSTA DE PINTO, CARLOS JOSÉ PINTO ACOSTA y EDUVIGIS PINTO ACOSTA, antes identificados. De conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil estima la presente demanda en NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,00) equivalentes a TRESCIENTAS MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (300.000 U.T.).

A TALES EFECTOS, ESTA INSTANCIA PASA A HACERLO PREVIA LAS SIGUIENTES CONSIDERACIONES:
La demanda judicial es el acto de iniciación del proceso mediante la cual una persona que afirma la existencia de una voluntad concreta de la ley a su favor, se dirige al órgano del Estado (Juez) para obtener la aplicación de dicha voluntad. La demanda es el primer acto del proceso (“nemo iudex sine actore”), es decir, la primera forma de la actividad de la parte en el proceso consiste en demandar. La jurisprudencia define la demanda como toda petición que contiene un interés cuya satisfacción se pretende obtener del órgano jurisdiccional autorizado. Pero en el sentido procesal estricto, se define como el acto procesal por el cual el actor ejercita una acción, solicitando del Tribunal, protección, declaración o constitución de una situación jurídica. De autos se evidencia que la parte actora interpone demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO sobre dos (2) inmuebles tipo apartamentos destinados al uso de vivienda, plenamente identificado en el escrito libelar.
Dicho lo anterior, es necesario traer a colación el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, Ley actualmente de carácter especial en esta materia, y que dispone:

“Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…” (Negrita y Subrayado del Tribunal).

Asimismo, el artículo 96 de dicha Ley establece:

“Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.” (Negrita y Subrayado del Tribunal)

Estas normas, según lo establecido en el artículo 6 de la Ley previamente citada, son de obligatorio cumplimiento por su carácter de orden público, y así lo expresa el artículo in comento: “…Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República…. ”
Aunado a las normas anteriores, señala el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 06 de mayo de 2011, bajo el Nº 39.668, en su artículo 5 lo siguiente:

“…Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de los sujetos protegidos por este decreto ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con Competencia en Materia de Hábitat y Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…”

Igualmente el artículo 10 del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, dispone:

“…Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes vara hacer vales sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes...”

Como se observa de las disposiciones transcritas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda mencionados, exigen que previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia ó cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble; el demandante agote el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esto es, el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de Vivienda y Hábitat, ya que el único aparte del artículo 10 del referido Decreto, expresamente prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley.
De modo que, si dichas normativas determinan que antes de ser instaurado una demanda derivada de una relación arrendaticia ó cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, tiene que ser cumplido previamente un procedimiento administrativo ante la autoridad correspondiente; debe entonces agotarse antes el trámite administrativo respectivo, y una vez verificado éste se hace optativo el recurrir a la vía jurisdiccional.
Como complemento a lo anteriormente expresado, es evidente para quien aquí decide y sin lugar a mayor interpretación, que el legislador patrio previó la posibilidad de que los intervinientes en una relación que tenga por objeto un inmueble destinado a vivienda, deberá intentar previamente el procedimiento especial administrativo conciliatorio previsto en el artículo 94 aludido ut supra, el cual se interpondrá ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, esto con el fin de dar preeminencia a los Medios Alternativos de Resolución de Conflictos, tal como lo dispone el artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la jurisdicción ordinaria civil.
En este sentido, como quiera que la presente demanda es de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, la parte demandante debió haber agotado previamente el procedimiento administrativo previsto en la Ley, es decir, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas y no haber recurrido directamente a los órganos jurisdiccionales, omitiendo este trámite administrativo y que de acuerdo a la ley up supra señalada es de orden público su cumplimiento.
Así las cosas, se observa que la parte demandante no acompañó al escrito libelar ninguna prueba que demuestre haber agotado el procedimiento administrativo previo a que se ha hecho referencia anteriormente, motivo por el cual es forzoso para quien suscribe declarar INADMISIBLE LA PRESENTE DEMANDA. Esto es así, por cuanto la doctrina construida por nuestro Máximo Tribunal, ha establecido que el ejercicio de la acción se encuentra condicionada por ciertas y determinadas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante, así lo dejó sentado en sentencia Nº 776, de fecha 18-05-2001, emanada en Sala Constitucional del Máximo Tribunal, en la cual se instituyó:

“…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…
…Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción…
…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación…”.

En el caso sub examine, nos encontramos en uno de los supuestos de inadmisibilidad de la acción, toda vez que la parte accionante no agotó previamente a la interposición de la demanda el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, normativas que regulan la materia arrendaticia ó cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, lo cual hace que la presente demanda sea inadmisible. Y ASI SE DECIDE.
Por todo lo anteriormente expuesto, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley,

DECLARA:

PRIMERO: INADMISIBLE la presente demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por el abogado en ejercicio ENIO JESÚS ZERPA BOISSIERE, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano SILVIO DA ROCHA FRESCO contra los ciudadanos PETRA ACOSTA DE PINTO, CARLOS JOSÉ PINTO ACOSTA y EDUVIGIS PINTO ACOSTA, todos plenamente identificados en autos.

SEGUNDO: NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS dada la naturaleza del fallo.

TERCERO: SE ORDENA LA DEVOLUCIÓN de los documentos originales y copias certificadas consignados junto al libelo de demanda, dejándose en su lugar copia certificada, una vez la parte interesada provea los emolumentos necesarios para la misma.

CUARTO: DE CONFORMIDAD con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil se ordena notificar a la parte demandante de la presente sentencia. Líbrese boleta de notificación.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy. En San Felipe, a los veintiún (21) días del mes de julio del año dos mil diecisiete (2017). Años: 207° y 158°.

La Jueza Titular,

Abg. WENDY YÁNEZ RODRÍGUEZ.

La Secretaria Temporal,

Abg. DINORAH MENDOZA

En esta misma fecha y siendo las tres y veinte de la tarde (3.20 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión.

La Secretaria Temporal,

Abg. DINORAH MENDOZA