TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA Y COCOROTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY.
San Felipe, 26 de julio de 2017
Años: 207º y 158º

EXPEDIENTE: N° 2.462-17.
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana LÓPEZ DE AGUILAR BETTY NACARY, venezolana, mayor de edad, con domicilio procesal ubicado en la calle 12, entre 6ta. y 7ma. avenida, centro comercial Carafa, local N° 12, municipio San Felipe, estado Yaracuy; y titular de la cédula de identidad N° 11.273.139.

ABOGADO APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA: CORONA RAMÍREZ GREGORIO GILBERTO, Inpreabogado N° 86.472.

Ciudadanos JIMÉNEZ ESCUDERO CELSA JOSEFINA y MALDONADO AMAYA YERMI DE JESÚS, venezolanos, mayores de edad, ambos domiciliados en la urbanización “Loma Linda”, casa N° 007, calle Las Trinitarias, municipio Cocorote, estado Yaracuy; y titulares de la cédula de identidad N° 17.611.334 y 7.590.425 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO OPCIÓN A COMPRA (INADMISIBILIDAD).

Recibida como fue por distribución la anterior demanda, se le dio entrada y se formó expediente en fecha 26 de julio de 2017. Revisado como ha sido el libelo de demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO OPCIÓN A COMPRA, suscrito y presentado por el abogado CORONA RAMÍREZ GREGORIO GILBERTO, Inpreabogado N° 86.472, en su carácter de apoderado judicial de la demandante, ciudadana LÓPEZ DE AGUILAR BETTY NACARY, arriba identificada, mediante la cual alegó (de forma textual): “CAPITULO I DE LOS HECHOS Es el caso ciudadano Juez, que mi poderdante es propietaria de un inmueble (casa), ubicado en la dirección siguiente: Urbanización “Loma Linda”, casa N° 007, Calle Las Trinitarias, Municipio Cocorote Estado Yaracuy, y en fecha 14/06/2015, celebro contrato de arrendamiento con opción a compra por el mismo con los ciudadanos: CELSA JOSEFINA JIMENEZ ESCUDERO y YERMI DE JESÚS MALDONADO AMAYA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nos. 17.611.334 y 7.590.425, respectivamente, el cual se refleja en el documento privado el cual acompaño en original y copia fotostática para que previa certificación en autos se me devuelva el Original marcado “B” en el cual se establecía una clausula: donde una vez les aprobaran un crédito por la ley de política habitacional a los ciudadanos antes mencionados se concretaría la venta definitiva del mencionado inmueble en un año, el cual le pertenece a mi poderdante según se evidencia de documento de adjudicación de la Asociación Civil Protecho “José Antonio Páez”, del cual acompaño original y copia fotostática marcada “C” para que previa certificación en autos sea devuelta, de tal manera que los prenombrados ciudadanos no solamente no concretaron el segundo pago acordado, sino que aunado a esto dejaron de cancelar el canon de arrendamiento hasta el mes de julio de año 2016 durante un año y cinco meses aproximadamente. Reincidiendo en la misma falta a principios del año en curso hasta aproximadamente el mes de abril próximo pasado, no concretándose la compra definitiva estipulada en el supra contrato”.
Aunado a ello, el contrato (privado) de opción a compra, de fecha 14 de junio de 2013, folio 5 y su vuelto, que anexa la demandante al libelo establece (de forma textual): “II CLAUSULA ESPECIAL: Los Opcionantes cederán en calidad de arrendamiento a los Opcionados, el inmueble objeto de la presente opción y que dicha regla de arrendamiento será por la cantidad de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 800,00)), MENSUALES Y CONSECUTIVOS”.
AL RESPECTO EL TRIBUNAL OBSERVA:
La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela consagra expresamente que el Estado garantizará una Justicia sin formalismos o reposiciones inútiles, haciendo énfasis que no se sacrificará la Justicia por la omisión de formalismos no esenciales. A su vez, también indica que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia.
Ahora bien, es obligación del Juez o Jueza, una vez recibida la demanda por distribución antes de admitirla, examinarla cuidadosamente para verificar si están llenos los extremos de Ley.
En tal sentido, el Juez o Jueza está facultado para proveer la ADMISIBILIDAD o INADMISIBILIDAD de la demanda, en caso de que la misma no llene los extremos legales. Asimismo, del artículo 341 eiusdem se desprende:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa...”
En el ámbito de nuestra jurisprudencia se tiene que en fecha 23 de febrero de 2000, la Sala de Casación Social de nuestro máximo Tribunal estableció que “…El proceso es el medio utilizado para hacer efectiva la justicia, donde no debe verse éste como un conjunto de actividades que van en defensa de un fin en particular sino como aquel que tiene como objetivo ir en procura de salvaguardar los intereses de la colectividad como institución fundamental de la sociedad.”
De igual manera ha sostenido nuestro máximo Tribunal que el Proceso Civil, es el conjunto de actos del órgano jurisdiccional de las partes y de los terceros que eventualmente en él intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cual está gobernado por el principio de la legalidad de las formas procesales. (Fallo de Sala de Casación Civil, 31-03-2005). De manera pues, que si entendemos el principio de legalidad que rige nuestro sistema jurisdiccional, como la obligación de realizar los actos siguiendo las reglas previamente establecidas en la ley, que fijan las condiciones de modo, lugar y tiempo de expresión de los actos, que si no se observa rígidamente, la actividad realizada no será atendible por el Juez o Jueza y no alcanzará el efecto perseguido, entonces debemos entender que en nuestro sistema las actuaciones de las partes y del juez o jueza se encuentran previamente reglamentadas en la ley y son genéricamente llamadas “debido proceso”.
En el caso bajo estudio, se trata de una demanda de Resolución de Contrato de un inmueble (vivienda), teniéndose que el mismo deriva de una relación arrendaticia inmobiliaria, y como contrato de arrendamiento el mismo puede ser objeto de resolución tal y como lo señala el artículo 1167 del Código Civil, por motivo de incumplimiento. Es decir, la norma citada contempla una especie de “sanción” contra el incumplimiento. Sin embargo, esta no se dirige solamente al acreedor, sino también al deudor y, por consiguiente, en beneficio del cual permite la resolución del contrato.
Los requisitos de procedencia de la acción de resolución del contrato son:
 Que el contrato jurídico exista;
 Que la obligación esté incumplida;
 Que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y;
 Que el Tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato; pues el vínculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato, que llene todos los requisitos más importantes que hace posible la resolución del mismo.

Según Maduro Luyando, por incumplimiento de las obligaciones se entiende, la inejecución de las mismas. Sin embargo, es el Juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él, para configurar si cualquier tipo de incumplimiento es suficiente para declarar o no la resolución del contrato solicitado.
Dicho lo anterior, es necesario traer a colación el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dicha Ley es de carácter especial en esta materia y dispone:
“Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”. (Cursivas del Tribunal).

Asimismo, establece el artículo 96.
“Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas…”. (Cursivas del Tribunal).

Estas normas, según lo establecido en el artículo 6 de la Ley previamente citada, son de obligatorio cumplimiento por su carácter de orden público y así lo expresa el artículo in comento: “…Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República…. ”
Como se observa de las disposiciones transcritas del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda mencionados, exigen que, previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia ó cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble; los demandantes deben agotar el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esto es, el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de Vivienda y Hábitat, ya que el único aparte del artículo 10 del referido Decreto, expresamente prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento administrativo previsto en dicha Ley.
De modo que, si las mencionadas normativas determinan que antes de ser instaurado una demanda derivada de una relación arrendaticia ó cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, tiene que ser cumplido previamente un procedimiento administrativo ante la autoridad correspondiente; debe entonces agotarse antes, el trámite administrativo respectivo, y una vez verificado éste, se hace optativo el recurrir a la vía jurisdiccional.
Como complemento a lo anteriormente expresado, es evidente para quien aquí decide y sin lugar a mayor interpretación, que el legislador patrio previó la posibilidad de que los intervinientes en una relación que tenga por objeto un inmueble destinado a vivienda, deberá intentar previamente el procedimiento especial administrativo conciliatorio previsto en el artículo 94 aludido ut supra, el cual se interpondrá ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, esto con el fin de dar preeminencia a los Medios Alternativos de Resolución de Conflictos, tal como lo dispone el artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la jurisdicción ordinaria civil.
En este sentido, como quiera que en la presente demanda de Resolución de Contrato con Opción a Compra Venta, ejercida por la ciudadana BETTY NACARY LÓPEZ de AGUILAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.273.139, a través de su apoderado judicial abogado GREGORIO GILBERTO CORONA RAMIREZ, Inpreabogado Nº 86.472; trae como consecuencia la restitución de la casa objeto del presente contrato con opción a venta con los ciudadanos CELSA JOSEFINA JIMÉNEZ ESCUDERO y YERMI DE JESÚS MALDONADO AMAYA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 17.611.334 y 7.590.425 respectivamente; la parte actora debió haber agotado previamente el procedimiento administrativo previsto en la Ley, por cuanto no acompañó ninguna prueba que demuestre haber agotado tal procedimiento el cual debe realizarse por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, y no haber recurrido directamente a los órganos jurisdiccionales, omitiendo este trámite administrativo y que de acuerdo a la ley up supra señalada es de orden público su cumplimiento.
Por tal motivo, es forzoso para esta Juzgadora, declarar inadmisible la presente querella. Esto es así, por cuanto la doctrina construida por nuestro Máximo Tribunal, ha establecido que el ejercicio de la acción se encuentra condicionada por ciertas y determinadas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante, así lo dejó sentado en sentencia Nº 776 de fecha 18-05-2001, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual se instituyó:
“…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…
…Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción…
…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación…”.

En el caso sub examine, nos encontramos en uno de los supuestos de inadmisibilidad de la acción, toda vez que la parte querellante no agotó previamente a la interposición de la querella el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda normativa que regula la materia arrendaticia ó cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, lo cual hace que la presente demanda sea inadmisible. Y ASI SE DECIDE.
Por los razonamientos anteriormente señalados, este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA Y COCOROTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley,

DECLARA:

PRIMERO: LA INADMISIBILIDAD DE LA PRESENTE DEMANDA de RESOLUCIÓN DE CONTRATO (OPCIÓN A COMPRA), incoada por la ciudadana LÓPEZ DE AGUILAR BETTY NACARY, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.273.139, a través de su apoderado judicial abogado GREGORIO GILBERTO CORONA RAMÍREZ, Inpreabogado Nro. 86.472, contra los ciudadanos JIMÉNEZ ESCUDERO CELSA JOSEFINA y MALDONADO AMAYA YERMI DE JESÚS, venezolanos, mayores de edad titulares de la cédula de identidad N° 17.611.334 y 7.590.425 respectivamente; por ser contraria a la disposición prevista en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

SEGUNDO: SE ORDENA LA DEVOLUCIÓN de los originales que se encuentran en el presente expediente, dejándose copia certificada en su lugar una vez que la parte demandante provea los emolumentos necesarios para las mismas.

CUARTO: NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS dada la naturaleza del fallo.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.

Dada, firmado y sellado en la Sala de Despacho del TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA Y COCOROTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, en San Felipe, a los veintiséis (26) día de julio de dos mil diecisiete (2017). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
La Jueza Temporal,

Abg. María Elena Camacaro
El Secretario Temporal,

Abg. Maximiliano Baquero
En esta misma fecha y siendo las once y veinte minutos de la mañana (11:20 a. m.), se publicó y registró la anterior decisión.
El Secretario Temporal,

Abg. Maximiliano Baquero