TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA Y COCOROTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY.

San Felipe, 3 de julio de 2017
Años: 207° y 158°

EXPEDIENTE: Nº 2.426-17.

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana ZAGORCAK YOUNES STEFANIA SURITA FEDERICA MILAGRO DE FATIMA, venezolana, mayor de edad, hábil en derecho, soltera, titular de la cédula de identidad N° 16.481.104, abogada inscrita en el Inpreabogado con el N° 250.156; y domiciliada en la sexta avenida, entre avenida La Patria y calle 18, edificio Younes, piso 01, apartamento 02, municipio San Felipe, estado Yaracuy.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE:
PÉREZ ÁNGULO JOSÉ CLEMENTE, Inpreabogado N° 74.838, con domicilio procesal ubicado en la cuarta avenida, entre avenida La Patria y calle 18, Laboratorio Diagnostico San Felipe, municipio San Felipe, Estado Yaracuy.

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
Ciudadana MONTILLA REA LUCENIA JOSEFINA, venezolana, mayor de edad, hábil en derecho, soltera; y titular de la cédula de identidad Nº 16.824.473; y domiciliada en la sexta avenida, entre avenida La Patria y calle 18, edificio Younes, local comercial número 01, municipio San Felipe, estado Yaracuy.

SUHAIL ANAYANTZY HERNÁNDEZ ALVARADO, Inpreabogado Nº 81.067.

DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL).

Se inicia la presente demanda por DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), interpuesta por la ciudadana ZAGORCAK YOUNES STEFANIA SURITA FEDERICA MILAGRO DE FATIMA, arriba identificada, asistida del abogado PÉREZ ÁNGULO JOSÉ CLEMENTE, Inpreabogado N° 74.838, contra la ciudadana MONTILLA REA LUCENIA JOSEFINA, arriba identificada, representada de su apoderada judicial, abogada SUHAIL ANAYANTZY HERNÁNDEZ ALVARADO, Inpreabogado Nº 81.067.
Admitida la misma, se procedió al trámite respectivo para la citación de la parte demandada, ciudadana MONTILLA REA LUCENIA JOSEFINA, antes identificada, dándose por citada en fecha 22 de mayo de 2017, tal como dejo sentado el Tribunal en nota secretarial de fecha 22 de mayo de 2017, folios 25 y 26 de la causa.
Del folio 30 al 244, y sus vueltos, cursa escrito de contestación de demanda y anexos, suscrito y presentado por la parte demandante, ciudadana MONTILLA REA LUCENIA JOSEFINA, antes identificada, representada de su apoderada judicial, abogada SUHAIL ANAYANTZY HERNÁNDEZ ALVARADO, Inpreabogado Nº 81.067.
En fecha 22 de junio de 2017, el Tribunal dictó auto mediante el cual fijo el tercer (3er.) día de despacho siguiente a la fecha del auto, a las diez y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m), para que se llevara a efecto la audiencia preliminar, visto que fue verificada la contestación de demanda, folio 245.
En fecha 28 de junio de 2017, folios 248 y 249, y sus vueltos, el Tribunal levanto acta a los fines de llevar a efecto la audiencia preliminar en el presente juicio, conforme lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil venezolano, se dejo constancia de la comparecencia de las partes litigantes, demandante y demandada, la primera asistida de su abogado y la segunda representada de su apoderada judicial, en el mismo acto se le otorgó el derecho de palabra a cada litigante, como lo establece la norma prevista para ello, para que ambos expresaran si convenían en alguno o algunos de los hechos que tratan de probar como contrapartes, determinando con claridad aquellos que consideraran admitidos o probados con las pruebas aportadas con el libelo de demanda y el escrito de contestación presentados; las pruebas que consideraran superfluas o impertinentes, o dilatorias y las que se propusieran aportar en el lapso probatorio y cualesquiera otras observaciones que contribuyeran a la fijación de los límites de la controversia, y si fuese pertinente para ellos agregar al acta levantada en la audiencia preliminar escritos.
Siendo la oportunidad legal para la fijación de los hechos y los límites de la controversia, según lo dispuesto en el primer aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
ESTE TRIBUNAL PASA A REALIZARLO PREVIA LAS CONSIDERACIONES SIGUIENTES:

La Audiencia Preliminar establecida en el Procedimiento Oral venezolano difiere de la prevista en el Código Procesal Civil Modelo para Iberoamérica. Por tanto, la finalidad de la audiencia preliminar es la abreviación puesto que en ella el juez puede delimitar el objeto de la controversia y de las pruebas. Así pues, tenemos de conformidad con el contenido del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil: “Aunque las partes o alguna de ellas no hubiesen concurrido a la audiencia preliminar, el Tribunal hará la fijación de los hechos y de los límites de la controversia dentro de los tres días siguientes por auto razonado en el cual abrirá también el lapso probatorio de cinco días para promover pruebas sobre el mérito de la causa”, (cursivas del Tribunal), es decir, tiene una función ordenadora. Este auto deberá ser razonado dentro de los tres días siguientes a la audiencia. Asimismo, se requiere no sólo que el juez o jueza esté presente sino que esté preparado, dejando libre a las partes para llegar a un convenimiento o no sobre los hechos controvertidos.
Ahora bien, el Juez o Jueza por auto razonado debe fijar los hechos controvertidos que serán objeto de las pruebas y de los límites de la controversia, esta delimitación se basa en los fundamentos de la demanda y de la contestación; en el advenimiento de las partes sobre las cuestiones de hecho a probar, y de las observaciones de las partes sobre los fundamentos de sus pretensiones o de sus observaciones hechas en la audiencia preliminar para ratificarlos, aclararlos o ampliarlos. Asimismo, declarará abierto un lapso de cinco días para que las partes litigantes promuevan las pruebas sobre el mérito de la causa.
En el caso que nos ocupa, la parte demandante asistida de su abogado, alega en al escrito libelar, que la presente demanda tiene como objeto incoar formal acción judicial de desalojo contra la ciudadana LUCENIA JOSEFINA MONTILLA REA, quien es venezolana, mayor de edad, contador público, soltera; y titular de la cédula de identidad N° 16.824.477, por haber incurrido la arrendataria en las causales de desalojo, contenidas en los literales del artículo del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, conforme a las razones de hecho y de derecho que determina en el libelo de demanda.
Que actualmente la prenombrada arrendataria, además de haber dejado de usar el inmueble como local comercial y de haberse negado a cancelar los servicios públicos que le corresponden contractualmente, dejando de pagar quince (15) meses por servicios de agua, ha dejado de pagar más de dos (2) meses de servicios públicos a favor de la arrendadora, lo que hace procedente la causal de desalojo en que fundamenta la acción propuesta, señala la parte actora, que la arrendataria ha incurrido en una serie de hechos distintos a los alegados en la citada acción judicial (relativos al uso del inmueble y el pago de los servicios públicos), además la arrendataria, a pesar de tener conocimientos de la obligación de adecuar el contrato de arrendamiento a la nueva ley, entre ellas, el canon mensual, se ha negado a cumplir su obligación de calcular el mismo en base a los métodos establecidos en el referido decreto, y menos aun, usar el inmueble como local comercial, a lo que está obligada por ley, cuando lo imperativo de la ley, al vencimiento del plazo legal previsto en la citada disposición transitoria primera, prevista en los literales a y g, del artículo 40.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la abogada SUHAIL ANAYANTZY HERNÁNDEZ ALVARADO, Inpreabogado Nº 81.067, en nombre de su representada, contestó al fondo de la siguiente manera:
Rechazó, negó y contradijo de forma expresa, que sea cierta la demanda interpuesta por la parte actora en contra de su representada, ya que la misma no ha incurrido en las causales previstas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en tanto que el derecho aplicado es ineficaz, señala la parte actora.
Rechazó, negó y contradijo, nuevamente que sean ciertos los hechos narrados por la parte actora en el libelo de demanda, donde indica que mi representada incumpliera con la clausula segunda del contrato de arrendamiento, suscrito con la arrendadora de forma privada, señalando a su vez y de forma textual lo parafraseado por la parte demandante, relativo a las clausulas segunda y sexta, recalco rechazar lo alegado, debido a que es falso que su representada hubiera incurrido en el incumplimiento de las referidas clausulas, segunda y sexta del contrato de arrendamiento privado, suscrito por las partes en fecha 1° de marzo de 2015.
Rechazó, negó y contradijo, que su representada hubiere dejado de usar el inmueble como local comercial y dejado a su vez, de cancelar los servicios públicos contractuales, que además hubiere dejado de cumplir con la obligación de calcular el canon de arrendamiento con base a los métodos establecidos en el decreto arriba señalado, siendo también falso lo que indica la parte demandante en su escrito libelar, relativo al uso del local comercial.
Rechazó, negó y contradijo, que su representada hubiere incumplido con las clausulas segunda y sexta del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, así como tampoco incumpliera con la clausula primera del decreto que regula la materia, previstos en los literales a y g, del artículo 40, es falso que mi representada dejara de pagar quince (15) meses de pago, de servicios de agua, es falso que encuadre el hecho señalado en el artículo 40 de la ley especial, y que su representada no ha dejado de pagar más de dos (2) meses de servicios públicos a favor de la arrendadora.
Negó, rechazó y contradijo, que su representada en el procedimiento instaurado ante el SUNDDE, se hubiese negado a ajustar la relación arrendaticia y también negado a pagar el servicio de agua vencido, a no cumplir con las disposiciones contenidas en el decreto que rige la materia, mi representada no se encuentra insolvente en el pago de dos o más cuotas de servicios.
Acepto, ser cierto el hecho de la existencia del contrato de arrendamiento privado suscrito entre su representada y la demandante de autos, desde el 1° de marzo de 2011, por un lapso de un año, siendo durante los años 2012, 2013, 2014 y 2015, renovados, y que el último contrato fue suscrito en forma privada en fecha 1° de marzo de 2015, una relación de arrendamiento a tiempo determinado según señala la representante en nombre de la demandada, mi representada no se niega a actualizar el contrato como lo establece la disposición transitoria primera de la ley especial, hecho no cierto, ya que prospero la renovación anual del referido contrato, exactamente renovado para el año 2015. Finalmente, solicita que la demandada se declare improcedente y sin lugar, y se condene a la demandante al pago de costas procesales y honorarios de abogados. Siendo que el objeto de la misma, es que cada parte deba expresar si convienen en alguno o algunos de los hechos que trata de probar la contraparte, determinándolos con claridad aquellos que consideren admitidos o probados con las pruebas aportadas con la demanda y la contestación; las pruebas que consideren superfluas o impertinentes o dilatorias y las que se proponen aportar en el lapso probatorio y cualesquiera otras observaciones que contribuyan a la fijación de los límites de la controversia; y por cuanto en la oportunidad para la audiencia preliminar la misma no se llevó a efecto al respecto, quien suscribe considera necesario dejar establecido que aunque las partes o alguna de ellas no hubiesen concurrido a las audiencia preliminar, el Tribunal hará su pronunciamiento, en base a las actas que constan en autos, sobre la fijación de los hechos y de los límites de la controversia dentro de los tres (3) días siguientes, por auto razonado, en el cual abrirá también el lapso probatorio de cinco (5) días para promover pruebas sobre el mérito de la causa, todo ello como lo preceptúa el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil venezolano.
Por todo lo anteriormente expuesto, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, fija como hechos controvertidos:
PRIMERO: Observa, este Tribunal que no existe controversia entre las partes en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia surgida con motivo del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, con una duración de un año, a partir del 1° de marzo de 2015 hasta el 1° de marzo de 2016, sobre un inmueble (local comercial) ubicado en la sexta avenida, entre avenida La Patria y calle 18, edificio Younes, local N° 01, municipio San Felipe, estado Yaracuy, y que en dicho contrato las partes acordaran un canon de arrendamiento de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00), por el tiempo que durara el contrato, y que se iría aumentando todos los años según la tasa inflacionaria del Banco Central de Venezuela, en el libelo de demanda la parte actora acepto la existencia del referido contrato a tiempo indeterminado y la demandada hizo lo propio, aceptando la existencia del contrato en el escrito de contestación de demanda. No existe controversia, en cuanto a que la arrendataria se hubiera negado a ajustar el contrato suscrito entre ella y la demandante, pues el referido contrato a tiempo determinado paso a ser a tiempo indeterminado, en tanto que ello no impide que las parte, es decir arrendataria y arrendadora, previo acuerdo ajusten el contrato a la ley vigente, además según la disposición transitoria primera del Decreto Ley, establece que las partes “deben”, de forma imperativa, en un lapso no mayor de seis (6) meses adecuar el contrato de arrendamiento, conforme las normas previstas en el Decreto Ley, además señala el artículo 7: “En todo lo relacionado con los contratos de arrendamiento a suscribir, se procurará el equilibrio y acuerdo entre las partes. En caso de dudas o controversias, cualquiera de las partes podrá solicitar la intervención de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE)”, y el artículo 13 establece: “El arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, el arrendador está obligado a hacerlo considerando las pautas establecidas en este Decreto Ley”, siendo así, queda de las partes litigantes reunirse y llegar a un acuerdo para ajustar el contrato ya suscrito a la norma legal vigente y si existiera alguna duda en relación a cualquier punto servirá de intermediario el SUNDDE, pues la norma obliga tanto al propietario a elaborar el contrato conforme a la norma y al inquilino le otorga el derecho irrenunciable a que se elabore el mismo. Tampoco existe controversia, en cuanto a que la demandada hubiera dejado de pagar los gastos relativos a servicios de electricidad, agua (servicios públicos), exactamente quince (15) meses por servicios de agua, más de dos (2) meses de servicios públicos a favor de la arrendadora, en tanto consta de la documentación traída a los autos que la ciudadana LUCENIA JOSEFINA MONTILLA REA, antes mencionada e identificada, se encuentra solvente con el pago por servicios públicos básicos, es decir, agua y luz eléctrica.
En este mismo orden y habiéndose determinado los puntos en las cuales las partes están contestes, corresponde ahora fijar los hechos y límites controvertidos en la presente causa, los cuales serán objeto de pruebas conforme a derecho:

HECHOS CONTROVERTIDOS:
PRIMERO: Aprecia esta Juzgadora, que existe controversia en cuanto a si la demandada de autos, ciudadana LUCENIA JOSEFINA MONTILLA REA, arriba mencionada e identificada, hubiera dado o no un uso distinto al destinado en la clausula segunda del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, suscrito entre ella y la arrendadora, ciudadana ZAGORCAK YOUNES STEFANIA SURITA FEDERICA MILAGRO DE FATIMA, arriba mencionada e identificada.

SEGUNDO: Que existe controversia en cuanto a la cancelación o no del pago de servicios públicos los cuales presuntamente presenta quince (15) meses de atraso.

TERCERO: De conformidad con lo preceptuado en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal declara abierto un lapso de cinco (5) días de despacho siguientes al de hoy, para que las partes promuevan las pruebas sobre el mérito de la causa.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICAS.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA Y COCOROTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, a los tres (3) días del mes de julio de dos mil diecisiete (2017). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.

La Jueza Temporal,

Abg. María Elena Camacaro
La Secretaria,

Abg. Gloria González.
En la misma fecha siendo las tres y veintinueve minutos de la tarde (3:29 p. m.), se dictó y publicó la anterior decisión.
La Secretaria,

Abg. Gloria González.