TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
EXPEDIENTE: Nº 7770
DEMANDANTE: XIOMARA DEL VALLE USECHE COLMENAREZ, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la Cédula de Identidad número V-8.513.635.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados RAFAEL ALFREDO PUERTAS MOGOLLÓN, ERIKA ELOISA MARÍN, LUCAS HILDEBERTO CALDERA BECERRA, LUIS RAFAEL HERRERA MONTENEGRO y RAFAEL ÁNGEL PÉREZ PADILLA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números V-7.581.953, V-20.467.837, V-7.916.301, V-14.078.620 y V-7.584.804, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 49.393, 209.947, 65.581, 122.053 y 30.873 respectivamente.
DEMANDADA: IRAIDA JOSEFINA GUTIÉRREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-7.593.298, domiciliada en la Vía Principal de Carbonero, entrada al Geriátrico Doña Julia del Municipio Veroes del estado Yaracuy.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados YUDITH ELIZABETH TELLECHEA BERMÚDEZ, MANUEL ANTONIO ORTIZ LÓPEZ y GIANPIERO GALLARDO YEROVI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números V-7.040.027, 4.866.140 y V-14.458.781, e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 68.242, 102.662 y 103.055, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
MATERIA: CIVIL
VISTO CON INFORME DE LAS PARTES
En el presente juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, incoado por la ciudadana XIOMARA DEL VALLE USECHE COLMENAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-8.513.635, y de este domicilio, asistida por la abogada en ejercicio de su profesión ERIKA ELOISA MARÍN, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-20.467.837, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 209.947, y de este domicilio, contra la ciudadana IRAIDA JOSEFINA GUTIERREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-7.593.298, domiciliado en la Vía Principal de Carbonero, entrada al Geriátrico Doña Julia, Casa S/N, Municipio Veroes estado Yaracuy.
Alega la parte actora en su escrito de demanda entre otras cosa que:
“…CAPITULO PRIMERO. OBJETO DE LA PRETENSIÓN. …El presente escrito tiene por objeto incoar formal demanda de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, celebrado entre la ciudadana IRAIDA JOSEFINA GUTIÉRREZ, quien es venezolana, mayor de edad, con domiciliada en la Vía Principal de Carbonero, entrada al Geriátrico Doña Julia del Municipio Veroes del estado Yaracuy, titular de la cédula de identidad N° V-7.593.298, en su carácter de “OPTANTE”, y mi persona XIOMARA DEL VALLE USECHE COLMENAREZ, antes identificada, en mi carácter de PROPIETARIA, realizado en documento privado entre las partes en esta ciudad de San Felipe, estado Yaracuy, el día cuatro (4) de Febrero de Dos Mil Dieciséis (2016) y que más adelante especificare, para que convenga o en su defecto, sea declarada y, condenada por el Tribunal, en la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.
…Omissis…
CAPITULO SEGUNDO. DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA. Consta de documento privado CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, suscrito en esta ciudad de San Felipe del estado Yaracuy, en fecha cuatro (4) de Febrero de Dos Mil Dieciséis (2016), que en original se acompaña marcado con la letra “A”, celebrado entre mi persona, con el carácter de Propietario por una parte y por la otra IRAIDA JOSEFINA GUTIÉRREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-7.593.298, en su carácter de Optante y sujetas a las clausulas siguientes: “…PRIMERO: Que doy en opción a compra a la ciudadana IRAIDA JOSEFINA GUTIÉRREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-7.593.298, unas bienhechurías ubicadas en terreno de mi propiedad, en Jurisdicción del Municipio Independencia del estado Yaracuy, el cual tiene una superficie de: Nueve Mil Seiscientos Veintitrés Metros con Once Centímetros Cuadrados (9.623,11 Mts2), y sus linderos actuales son: NORTE: Quebrada Culantrillo, SUR: Vía que conduce al Parque Nacional, ESTE: Posada Villa Chalet, OESTE: Casa que es o fue de Carlos Castillo,…” “…SEGUNDO: El precio de la opción a compra definitiva objeto de esta operación es de: CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS. (Bs. 40.000.000,00) que serán pagados de la siguiente manera, el vendedor recibe la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 15.000.000,00), por medio de un cheque de gerencia N° 70-98064350, del Banco Fondo Común, Banco Universal de fecha 04 de Febrero del año 2016,…”… “El restante, es decir los VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 25.000.000,00), serán cancelados en su totalidad el día 31 de marzo de 2016…” “…TERCERO: La duración del presente contrato de opción a compra es de Sesenta (60) días, contados a partir de la firma del presente documento, el cual solo podrá ser prorrogado previo acuerdo entre las partes, cinco (5) días antes del vencimiento del presente documento…” “…CUARTA: Es entendido expresamente, que si una de las partes contratantes incumpliere en todo o en parte con algunas de las clausulas estipuladas en este documento, como clausula penal quedará obligada a resarcir a la otra parte con la cantidad de Treinta Por Ciento (30%) del monto dado como inicial, la cual se considerará como sanción al incumplimiento de este contrato. Por lo tanto en caso de incumplimiento por parte del vendedor, deberá reintegrar el monto dado en opción a compra (y lo que se haya abanado al total del precio global si fuere el caso) más lo estipulado como clausula penal; en caso de haber incumplimiento por parte de la compradora, solo recibirá el reintegro, la cantidad recibida en calidad de inicial y el monto que pudiera haber abonado al total del precio del inmueble menos el treinta por ciento (30%) señalado en igual cumplimiento de la clausula penal. En cualquier de ambos casos, es tácito que el presente contrato quedaría resuelto de pleno derecho…” “QUINTA: El vendedor declara que sobre las bienhechurías objeto de esta operación no pesa ninguna servidumbre, y nada debe por concepto de impuestos nacionales, estadales y municipales…”
...Omissis…
…el contrato de opción de compra-venta antes arriba determinado, en un contrato bilateral que impone tanto a LA PROPIETARIA como a OPTANTE, una serie de obligaciones que deben cumplir de manera previa y preparatoria para la celebración de la opción de compra-venta pactada, es decir, el cumplimiento de las obligaciones allí asumidas por ambas partes, constituyen actos preparatorios obligaciones y necesarios para la celebración de otra contrato definitivo como lo es el contrato de compra-venta a que se obligaron celebrar…(omissis)…El el contrato de opción de compra-venta arriba determinado, existe la promesa bilateral de compra-venta de unas bienhechurías ubicadas en terreno de mi propiedad, en Jurisdicción del Municipio Independencia del estado Yaracuy, el cual tiene una superficie de: Nueve Mil Seiscientos Veintitrés Metros con Once Centímetros Cuadrados (9.623,11 Mts2), y sus linderos actuales son: NORTE: Quebrada Culantrillo, SUR: Vía que conduce al Parque Nacional, ESTE: Posada Villa Chalet; OESTE: Casa que es o fue de Carlos Castillo, en donde yo en mi condición de LA PROPIETARIA, me obligue a vender el antes deslindado bien, por el precio de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00), y LA OPANTE, por su parte se obligo a comprarlo en el precio establecido y n fecha cierta y acordada, por el mismo es oneroso, de modo que no es traslativo ni constitutivo de derecho real; el contrato en cuestión, bien es cierto que es un contrato preparatorio, no es menos cierto que el mismo es autónomo al contrato de venta definitivo, por cuanto tanto yo como Propietaria, como LA OPTANTE, tenemos el derecho de exigir que el otro se preste a la estimulación del contrato definitivo, es decir, que cumpla con sus obligaciones previas y preparatorias pactadas, necesarias e indispensables para la celebración en el futuro del contrato de compra-venta definitivo convenido, por lo que prepara la celebración de otro contrato; siendo que, como contra principal subsiste por si mismo, sin necesidad de otra conversión y con independencia al contrato de compra-venta prometido… (omissis)… A los fines de probar la propiedad del las bienhechurías con el terreno ofrecido, consigno marcado con la letra “B” copia del documento de propiedad debidamente protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes en fecha 04 de octubre de 2013, bajo el numero 2011.862, asiento Registral 4 del inmueble matriculado con el numero 462.20.11.1.1401, correspondiente al libro de folio real del año 2011. Así mismo marcado “C”, consignó el original recibo de pago de fecha 21 de agosto de 2015, N° 0000003852, emanado de la Alcaldía de Independencia del estado Yaracuy dirección de renta por bolívares 2.439.458,39 en cheque de gerencia motivo compra de terreno municipal y marcado “D” consigno en original documento protocolizado de la venta que el Municipio Independencia me hiciera sobre el terreno pagado con anterioridad al ente municipal de fecha 26 de febrero de 2016, bajo el numero 2016.116, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el numero 462.20.11.1.3308 correspondiente al folio real del año 2016. Por último, consignó marcado “E”, certificado de solvencia emitido por la dirección de renta de la Alcaldía del Municipio Independencia de fecha 13 de enero de 2016…(omissis)…CAPITULO CUARTO. PETITORIO. Es por lo antes expuesto, que acudo ante su competente autoridad, a demandar como en efecto formalmente demando a la ciudadana IRAIDA JOSEFINA GUTIÉRREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio titular de la cédula de identidad N° V-7.593.298, en su carácter de “ LA OPTANTE”, para que convenga o, en su defecto, a ello sea declarada y, condenada, por el Tribunal a: La RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, suscrito entre las partes, antes plenamente identificadas, celebrado privadamente, el cuatro (4) de febrero de 2.016, en esta ciudad de San Felipe, estado Yaracuy, que en original se acompaña marcado con la letra “A”, conforme al incumplimiento culposo y definitivo de la prenombrada OPTANTE, de las obligaciones contractuales preparatorias principales previstas en la Clausula Segunda del citado contrato de opción de compra-venta, demandado, de acuerdo a las razones o fundamentos de hechos y de derechos antes explanados; y por ende, se DECLARE resuelta e inexistente la opción compra-venta en cuestión, y sin efecto jurídico alguno entre las partes; demando de manera subsidiaria que 1) como consecuencia de la declaratoria de resolución del contrato de opción de compra-venta por parte del Tribunal, se aplique la sanción prevista en la clausula cuarta del referido contrato de opción a compra-venta. 2) Daños y perjuicios debido a la inejecución de la obligación del pago asumido por la Optante en el contrato que lo estimo en la cantidad de DOCE MILLONES (12.000.000,00). 3) el pago de las costas y costos que se causen en el presente juicio, Por último, me comprometo a reintegrar a LA OPTANTE, los montos recibidos del modo determinado anteriormente, en la oportunidad que pedimos se haga pronunciamiento expreso, en la sentencia que declare Con Lugar la demanda y así pido se declare. Estimo la presente demanda de Resolución de Contrato, en la cantidad de CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 52.000.000,00) equivalente a TRESCENTOS CINCO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS UNIDADES TRIBUTARIAS (305.882,352 UT), a razón de CIENTO SETENTA BOLIVARES CASA UNIDAD TRIBUTARIA (Bs. 170,00/UT) …(omissis)…”.

El día 01 de Julio de 2016 (folio 31 pza. 01), se recibió previo sorteo por distribución, escrito por medio del cual, la ciudadana XIOMARA DEL VALLE USECHE COLMENAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-8.513.635, y de este domicilio, asistida por la abogada en ejercicio de su profesión ERIKA ELOISA MARÍN, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-20.467.837, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 209.947 y de este domicilio, ocurrió ante este Tribunal para demandar RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA a la ciudadana IRAIDA JOSEFINA GUTIÉRREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.593.298, domiciliada en la Vía Principal de Carbonero, entrada al Geriátrico Doña Julia del Municipio Veroes del estado Yaracuy. (folios 01 al 15 pza. 01)
Admitida la demanda en fecha 07 de julio de 2016 (folio 32 pza. 01), se le dio el trámite de ley correspondiente; se comisionó suficientemente al Juzgado del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Bolívar, Manuel Monge y Veroes de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy; para la práctica de la citación de la demandada.
Por diligencia de fecha 12 de julio de 2016, la apoderada judicial de la parte actora solicita al Tribunal que la citación de la demandada la realice el alguacil de este Tribunal, comprometiéndose al traslado del mismo para la efectiva citación no se cumplió con esta formalidad en virtud que el alguacil se le imposibilitó practicar la misma, por no encontrarse la ciudadana IRAIDA JOSEFINA GUTIÉRREZ en la dirección aportada. (folio 36 pza. 01), en las misma fecha consigna poder general otorgado a los abogados en ejercicio RAFAEL ALFREDO PUERTAS MOGOLLÓN, ERIKA ELOISA MARÍN, LUCAS HILDEBERTO CALDERÓN BECERRA, LUIS RAFAEL HERRERA MONTENEGRO y RAFAEL ÁNGEL PÉREZ PADILLA.
Consta al folio 40 del expediente, donde se acuerda que el alguacil de este Tribunal practiqué la citación de la demandada, asimismo, insta al alguacil a consignar la comisión librada al Juzgado del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Bolívar, Manuel Monge y Veroes de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy.
Por diligencia de fecha 20 de Septiembre de 2016 (folio 61), la apoderada judicial de la parte actora solicita se libre cartel de citación de conformidad con lo previsto en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal acuerda lo solicitado y ordena publicar el cartel en los diarios “Yaracuy al Día” y “La Mosca” con intervalos de tres días entre uno y la otra publicación. En fecha 14 de Octubre de 2016 (folio 63 y siguientes), por diligencia fueron consignados los referidos carteles de citación, la secretaria temporal deja constancia de haber cumplido con la fijación del cartel en la morada de la demandada.
En fecha 31 de octubre de 2016 (folio 67), se evidencia diligencia suscrita por la ciudadana IRAIDA JOSEFINA GUTIÉRREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-7.593.298, domiciliada en la avenida 7 entre calles 18 y 19, Edificio Circelly apartamento 1, San Felipe, estado Yaracuy, debidamente asistida por los abogados YUDITH ELIZABETH TELLECHEA BERMÚDEZ y MANUEL ANTONIO ORTIZ LÓPEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números V-7.040.027 y V-4.866.140, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 68.242 y 102.662 respectivamente, dándose por citada en la presente causa y consignando poder otorgado a los abogados asistentes debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe en fecha 16/08/2016 (folios 68 al 70) quedando anotado bajo el número 21, Tomo 90, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.
Siendo la oportunidad para que la demandada de autos, diera contestación a la demanda, la misma la efectúo de manera extemporánea en fecha 29/11/2016 (folios 72 al 86), conforme se evidencia del cómputo de fecha 01/12/2016 y que consta al folio 103 del expediente, donde se deja constancia que el lapso de la contestación venció el día 28 de noviembre de 2016.
En fecha 01 de Diciembre de 2016, la apoderada judicial de la demandante de autos, abogada ERIKA MARIN, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 209.947, solicita al Tribunal se pronuncie en cuanto a la apertura del lapso probatorio conforme lo previsto en el Artículo 388 del Código de Procedimiento Civil; en la misma fecha el Tribunal procede a pronunciarse de la manera siguiente: quien Juzga previa revisión del cómputo que consta al folio 103; del cual se desprende que el lapso de contestación a la demanda precluyó en fecha 28/11/2016; y visto que el escrito presentado por los apoderados judiciales de la parte demandada, relacionado con la contestación de la demanda y la reconvención, es de fecha 29/11/2016; es por lo que de conformidad con el artículo 364 del Código de Procedimiento, que señala: “Terminada la contestación o precluído el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención, ni las citas de terceros a la causa.”; así como la sentencia de la Sala de Casación Civil, expediente número 09-120 de fecha 17/09/2009, que dejó sentado lo siguiente: “…El artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, está vinculado al principio de preclusión de los lapsos, pues determina la oportunidad en la cual deben llevarse a cabo tanto para la contestación de la demanda o alegar nuevos hechos, reconvenir o citar terceros a la causa…”; declara que el referido escrito fue presentado de manera extemporánea; por lo que este Tribunal, nada tiene que pronunciarse sobre la reconvención propuesta.
Asimismo, visto el cómputo practicado en esta misma fecha; este Tribunal deja constancia que el lapso para la promoción de pruebas, a que se refiere el artículo 396 del Código de Procedimiento Civil; comenzó a decursar el día 29 de noviembre de 2016.
En fecha 05 de Diciembre de 2016 (folio 105), la abogada YUDITH ELIZABETH TELLECHEA BERMÚDEZ, con el carácter de autos apela formalmente del auto dictado por este Tribunal en fecha 01 de diciembre de 2016, en fecha 09 de diciembre de 2016 (folio 107), el Tribunal oye la apelación en un solo efecto devolutivo, de conformidad con lo previsto en el Artículo 291 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 14 de diciembre de 2016 (folio 108), se libró oficio al Juzgado Superior en lo Civil. Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial de estado Yaracuy.
En fecha 09/01/2017 (folio 109), el abogado Iván Edgardo Palencia Arias, se aboca al conocimiento de la presente causa en su condición de Juez Temporal del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy.
En el lapso de pruebas, ambas partes presentaron escritos de pruebas, en cuanto a las pruebas de la parte demandada el cual consta del folio 110 al 117 del expediente, y las de la parte actora el cual consta del folio 130 al 134 las cuales fueron admitidas y evacuadas en su oportunidad legal.
En fecha 12 de enero de 2017 (folio 146 y vto.) la parte demandada, mediante diligencia, otorga poder Apud-Acta al abogado Gianpiero Gallardo Yerovi, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-14.458.781, e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 103.055.
Consta al folio 176 del expediente Oficio Nro. 034/2017 del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, donde solicita cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 07/07/2016 hasta el día 21/12/2016, ambas fechas inclusive, el cual fue remitido mediante oficio Nro. 36/2017, de fecha 30 de enero de 2017.
Fue recibido del Consejo Municipal del Municipio Independencia del estado Yaracuy, oficio CMIS-04-2017,N°005-2017, donde remiten copias certificada de la Sesión Extraordinaria N° 30 de fecha 09 de Julio de 2015, respecto a la solicitud de compra de terreno solicitado por la ciudadana XIOMARA DEL VALLE USECHE COLMENAREZ, titular de la Cédula de Identidad número V-8.513.635. (folios 180 al 193).
Siendo la oportunidad procesal para la presentación de los informes ambas partes hicieron uso de ese derecho.
Fue recibido oficio Nro. 9700-244-0735, de fecha 26/4/2017, proveniente de la Delegación Estatal Yaracuy, Departamento de Criminalística. (Folios 220 al 224).
Consta a los folios 225 al 230 del expediente, escrito de observación a los informes presentados por el abogado Gianpiero Alexis Gallardo Yerovi, en su carácter de autos.
FUNDAMENTOS DE LA PRETENSIÓN
Fundamenta el actor su pretensión de acción de Resolución de Contrato de Opción de Compra-venta, conforme a lo dispuesto en los artículos 2 y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en los artículos 1133 y 1167 del Código Civil, y en los artículos 338, 339 y 340 del Código de Procedimiento Civil, los cuales disponen lo siguiente:
Artículo 2. “Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político”.
Artículo 115. “Se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general. Sólo por causa de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes”.
Artículo 1133. “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Artículo 1167. “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Artículo 338. “Las controversias que se susciten entre partes en reclamación de algún derecho, se ventilarán por el procedimiento ordinario, si no tienen pautado un procedimiento especial”.
Artículo 339. “El procedimiento ordinario comenzará por demanda, que se propondrá por escrito en cualquier día y hora ante el Secretario del Tribunal o ante el Juez”.
Artículo 340. “El libelo de la demanda deberá expresar:
1º La indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda.
2º El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene.
3º Si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro.
4º El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.
5º La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones.
6º Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.
7º Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas.
8º El nombre y apellido del mandatario y la consignación del poder.
9º La sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174”.

CARGA DE LA PRUEBA
Nuestra jurisprudencia patria ha dejado claramente establecido que nuestro ordenamiento constitucional propone que el proceso es un instrumento para realizar la justicia y por ello debemos asumir que lo jurídico es social y que lo social no deja de ser jurídico. En ese sentido, la finalidad última del proceso es la realización de mandatos jurídicos controvertidos en formas procesales establecidas en las leyes, para dar satisfacción a la demanda social, quedando por tanto el proceso subordinado a la justicia.
Desde esta óptica deviene una verdadera obligación del poder judicial de la búsqueda de los medios para pretender armonizar en el marco de un debido proceso, los distintos componentes que conforman la sociedad, a los fines de lograr un justo equilibrio entre los intereses que se debaten en un determinado caso.
En este sentido, el Tribunal para entrar a decidir el fondo de la demanda observa, que en todo proceso se deben revisar los hechos alegados en autos con las pruebas consignadas por las partes. Hay que destacar que en el Proceso Civil las partes persiguen un fin determinado, que no es otro que la Sentencia le sea favorable. Pero en el Sistema Dispositivo que lo rige, el Juez no puede llegar a la convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, tal como lo establece el Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, en su artículo 12. De ahí que las partes tengan la obligación, desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones, sino también probarlos para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenidas, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores. Esta necesidad de probar para vencer es lo que se llama la carga de la prueba.
Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, las cuales disponen lo siguiente:
Artículo 506. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
Artículo 509. “Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto a ellas”.
Artículo 1354. “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.
Expuesto lo anterior, el Tribunal pasa a analizar las pruebas promovidas y evacuadas en el presente juicio, previo análisis que se hagan a las mismas, las cuales fueron traídas al libelo de demanda así, a saber:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
Documentales:
1. Documento original del Contrato de Opción de Compra privado, suscrito entre las ciudadanas XIOMARA DEL VALLE USECHE COLMENAREZ, en su condición de vendedora, por una parte, y por la otra, IRAIDA JOSEFINA GUTIÉRREZ, en su condición de compradora, en la ciudad de San Felipe del estado Yaracuy, el día 04/02/2016 (folios 16 y 17) y marcado con la letra “A”, el cual es del siguiente tenor: “…YO, USECHE COLMENAREZ XIOMARA DEL VALLE, VENEZOLANA, MAYOR DE EDAD, TITULAR DE LA CÉDULA DE IDENTIDAD N° V-8.513.635, SOLTERA Y DOMICILIADA EN EL MUNICIPIO SAN FELIPE DEL ESTADO YARACUY, POR MEDIO DEL PRESENTE DOCUMENTO DECLARO: PRIMERO: QUE DOY EN OPCIÓN A COMPRA A LA CIUDADANA GUTIÉRREZ IRAIDA JOSEFINA, VENEZOLANA, MAYOR DE EDAD, TITULAR DE LA CÉDULA DE IDENTIDAD N° V-7.593.298, UNAS BIENHECHURÍAS UBICADAS EN TERRENO DE MI PROPIEDAD, EN JURISDICCIÓN DEL MUNICIPIO INDEPENDENCIA DEL ESTADO YARACUY, EL CUAL TIENE UNA SUPERFICIE DE: NUEVE MIL SEISCIENTOS VEINTITRÉS METROS CON ONCE CENTÍMETROS CUADRADOS (9.623,11 MTS2), Y SUS LINDEROS ACTUALES SON: NORTE: QUEBRADA CULANTRILLO, SUR: VÍA QUE CONDUCE AL PARQUE NACIONAL, ESTE: POSADA VILLA CHALET, OESTE: CASA QUE ES O FUE DE CARLOS CASTILLO, DICHAS BIENHECHURÍAS CONSISTEN EN CULTIVOS DE ÁRBOLES FRUTALES DE AGUACATE, NARANJAS, LIMONEROS, MANDARINAS, MATAS DE COCOS, GUANÁBANAS, DURAZNOS, MANZANAS, NÍSPEROS, CAFÉ, GUAYABAS, ONOTO, SEMERUCO, MAMONES, MANGOS Y CEREZAS, APROXIMADAMENTE DOSCIENTAS SESENTA Y CINCO (265) MATAS, UNA CASA CON PAREDES DE BLOQUES, PISO RÚSTICO, TECHO DE PLACA Y TEJAS, CONFORMADA POR DOS HABITACIONES Y DOS SALAS DE BAÑO, Y EN CONSTRUCCIÓN UNA COCINA, UN ESTAR COMEDOR, UN ÁREA DE CORREDORES CON PISO DE BALDOSAS RÚSTICAS, QUE MIDE APROXIMADAMENTE DOSCIENTOS CATORCE METROS CON NOVENTA Y OCHO CENTÍMETROS (214,98 MTS2) PARA UN ÁREA TOTAL DE CONSTRUCCIÓN DE APROXIMADAMENTE DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO METROS CON OCHO CENTÍMETROS (288,08 MTS2), SERVICIOS DE LUZ ELÉCTRICA, AGUAS BLANCAS Y NEGRAS, DOS POZOS SÉPTICOS, UNA PISCINA TOTALMENTE CONSTRUIDA QUE MIDE DIEZ METROS DE LARGO POR CUATRO METROS DE ANCHO, POR UN METRO DE (SIC) TREINTA Y CINCO CENTÍMETROS DE PROFUNDIDAD (10X4X35M) CON BALDOSAS DE CERÁMICA, EN EL PISO, PAREDES Y ESCALERAS Y PASILLOS ALREDEDOR DE ELLA, UN CANEY CONSTRUIDO DE TECHO DE ACEROLIT, ESTRUCTURA DE HIERRO, PISO DE CEMENTO, CON MUROS DE DESCANSO Y COLUMNAS DE TRES METROS CON CINCUENTA CENTÍMETROS (3,50) CON UN ÁREA TOTAL DE CINCUENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (55,00 MTS2), UNA PARRILLERA DE PAREDES DE BLOQUES FRISADAS, PISO DE CEMENTO, TECHO DE PLATABANDA, QUE MIDE DIEZ METROS CON SETENTA Y NUEVE CENTÍMETROS POR TRES METROS CON CINCO CENTÍMETROS DE ALTURA (10,79X3,05M), CON UN MESÓN DE CONCRETO REVESTIDO DE CERÁMICA, QUE MIDE TRES METROS CON NUEVE CENTÍMETROS (3,09 M), CON INSTALACIÓN DE GAS, UN LAVAPLATOS, UNA REJA DE HIERRO, UN PORTÓN DE HIERRO QUE MIDE CUATRO METROS CON VEINTE CENTÍMETROS POR DOS METROS CON OCHENTA CENTÍMETROS (4,20X2,80 M), UN MURO EN ARCO QUE MIDE VEINTIOCHO METROS CON OCHENTA Y CUATRO CENTÍMETROS (28,84 M), BROCALES DE ACERA EN UNA EXTENSIÓN DE CIENTO VEINTIÚN METROS LINEALES (121 ML), UNA CERCA DE ALFAJOL DE TRESCIENTOS SIETE METROS LINEALES (307 ML); ESTAS BIENHECHURÍAS Y EL TERRENO ME PERTENECEN SEGÚN CONSTA DOCUMENTO PROTOCOLIZADO EN LA OFICINA SUBALTERNA DE REGISTRO DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA, COCOROTE Y VEROES DEL ESTADO YARACUY, EN FECHA 04 DE OCTUBRE DEL 2013, INSCRITO BAJO EL NÚMERO 2011.862, ASIENTO REGISTRAL 4 DEL INMUEBLE MATRICULADO CON EL N° 462.20.11.1.1401 Y CORRESPONDIENTE AL LIBRO DE FOLIO REAL DEL AÑO 2011. SEGUNDO: EL PRECIO DE LA OPCIÓN A COMPRA DEFINITIVO OBJETO DE ESTA OPERACIÓN ES DE: CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (BS.40.000.000,00) QUE SERÁN PAGADOS DE LA SIGUIENTE MANERA, EL VENDEDOR RECIBE LA CANTIDAD DE BOLÍVARES: QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (BS.15.000.000,00), POR MEDIO DE UN CHEQUE DE GERENCIA N° 70-98064350, DEL BANCO FONDO COMÚN BANCO UNIVERSAL DE FECHA 04 DE FEBRERO DEL AÑO 2016; A ENTERA SATISFACCIÓN DEL VENDEDOR. EL RESTANTE, ES DECIR LOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (BS.25.000.000,00), SERÁN CANCELADOS EN SU TOTALIDAD EN DÍA 31 DE MARZO DEL 2016. FECHA EN LA CUAL SE PROTOCOLIZARÁ LA VENTA DEFINITIVA. TERCERA: LA DURACIÓN DEL PRESENTE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA ES DE SESENTA (60) DÍAS, CONTADOS A PARTIR DE LA FIRMA DEL PRESENTE DOCUMENTO, EL CUAL SOLO PODRÁ SER PRORROGADO PREVIO ACUERDO ENTRE LAS PARTES, CINCO (05) DÍAS ANTES DEL VENCIMIENTO DEL PRESENTE CONTRATO. CUARTO: ES ENTENDIDO EXPRESAMENTE, QUE SI UNA DE LAS PARTES CONTRATANTES INCUMPLIERE EN TODO O EN PARTE CON ALGUNA DE LAS CLÁUSULAS ESTIPULADAS EN ESTE DOCUMENTO, COMO CLÁUSULA PENAL QUEDARÁ OBLIGADA A RESARCIR A LA OTRA PARTE CON LA CANTIDAD DEL TREINTA PORCIENTO (SIC) (30%) DEL MONTO DADO COMO INICIAL, LA CUAL SE CONSIDERARÁ COMO SANCIÓN AL INCUMPLIMIENTO DE ESTE CONTRATO. POR LO TANTO, EN CASO DE INCUMPLIMIENTO POR PARTE DEL VENDEDOR, DEBERÁ REINTEGRAR EL MONTO DADO EN OPCIÓN A COMPRA (Y LO QUE SE HAYA ABONADO AL TOTAL DEL PRECIO GLOBAL SI FUERE EL CASO) MAS LO ESTIPULADO COMO CLÁUSULA PENAL; EN CASO DE HABER INCUMPLIMIENTO POR PARTE DE LA COMPRADORA, SÓLO RECIBIRÁ EL REINTEGRO, LA CANTIDAD RECIBIDA EN CALIDAD DE INICIAL Y EL MONTO QUE PUDIERA HABER ABONADO AL TOTAL DEL PRECIO DEL INMUEBLE MENOS EL TREINTA PORCIENTO (SIC) (30%), SEÑALADO EN IGUAL CUMPLIMIENTO DE LA CLÁUSULA PENAL. EN CUALQUIERA DE AMBOS CASOS, ES TÁCITO QUE EL PRESENTE CONTRATO QUEDARÍA RESUELTO DE PLENO DERECHO. QUINTO: EL VENDEDOR DECLARA QUE SOBRE LAS BIENHECHURÍAS OBJETO DE ESTA OPERACIÓN NO PESA NINGUNA SERVIDUMBRE Y NADA DEBE POR CONCEPTO DE IMPUESTOS NACIONALES, ESTADALES Y MUNICIPALES. SEXTO: CON LA FIRMA DEL PRESENTE DOCUMENTO LE TRANSFIERO LA PLENA PROPIEDAD, POSESIÓN Y DOMINIO QUE PUEDAN CORRESPONDERME SOBRE LAS BIENHECHURÍAS Y TERRENO ANTES DESCRITAS, LIBRE DE GRAVAMEN, OBLIGÁNDOME AL SANEAMIENTO DE LEY. Y YO, GUTIERREZ IRAIDA JOSEFINA, TITULAR DE LA CÉDULA DE IDENTIDAD NO. V-7.593.298; ACEPTO LA VENTA QUE SE HACE POR MEDIO DEL PRESENTE DOCUMENTO. EN SAN FELIPE A LA FECHA DE SU OTORGAMIENTO…”.
Documento privado reconocido por ambas partes y en donde se demuestran las obligaciones contraídas por cada una de ellas, el cual no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad correspondiente, en consecuencia de conformidad con los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1363 y 1381 del Código Civil, se valora como instrumento privado tenido legalmente por reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, de naturaleza civil, demostrativo de la existencia y validez del contrato preliminar de compraventa del inmueble objeto de la presente demanda y de fecha 04/02/2016, el cual contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad, celebrado entre las partes contratantes ciudadanas XIOMARA DEL VALLE USECHE COLMENAREZ, procediendo en su carácter de VENDEDORA, por una parte, y por la otra, la ciudadana IRAIDA JOSEFINA GUTIERREZ, en su carácter de LA COMPRADORA, respectivamente, el cual por su naturaleza crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo; con todos sus efectos jurídicos, valoración que se hace de conformidad con las previsiones del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
2. Copia certificada documento de venta suscrito entre los ciudadanos Gustavo Adolfo Falkenhagen Lozada y Useche Colmenarez Xiomara del Valle, el cual se encuentra protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, de fecha 04/10/2013, quedando registrado bajo el número 2011.862, Asiento Registral 4, del inmueble matriculado con el número 462.20.11.1.1401, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011 (folios 135 al 142) y marcado con el número “1”; concernientes a unas bienhechurías ubicadas en terreno municipal, en jurisdicción del Municipio Independencia del Estado Yaracuy, el cual tiene una superficie de: NUEVE MIL SEISCIENTOS VEINTITRÉS METROS CON ONCE CENTÍMETROS CUADRADOS (9.623,11 mts2), y sus linderos actuales son: NORTE: Quebrada Culantrillo, SUR: Vía que conduce al Parque Nacional, ESTE: Posada Villa Chalet, y OESTE: Casa que es o fue de Carlos Castillo.
Documento que se aprecia por guardar relación con la presente causa, el cual por ser un documento público puede ser agregado en copia certificada, conforme lo permite el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual no fue impugnado dentro de la oportunidad legal establecida, por lo que el mismo se tiene como fidedigno, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público, en concordancia con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, y surte plena prueba capaz de demostrar la propiedad sobre las bienhechurías allí fomentadas, condición legal del inmueble y que el mismo fue adquirido por la ciudadana XIOMARA DEL VALLE USECHE COLMENAREZ. Y así se decide.
3. Copia Certificada de Acta del Libro de Sesiones Extraordinarias del año 2016, llevado por la Secretaría del Concejo Municipal del Municipio Independencia del Estado Yaracuy, número 29, de fecha 04/07/2016, correspondiente al Informe N° 007-2016-01, que contiene la Solicitud de Liberación de la Cláusula Tercera de documento de Compra-venta de Terreno de la ciudadana XIOMARA DEL VALLE USECHE COLMENAREZ, titular de la Cédula de Identidad N° V-8.513.635, ubicado en: Vía que conduce al Parque Nacional entre Avenida Alberto Ravell, Sector Cerro Muñoz, Sector Culantrillo de este municipio, con un área de: Nueve Mil Seiscientos Veintitrés Metros Cuadrados con Once Centímetros (9623,11 M”), dentro de los siguientes linderos: NORTE: Quebrada Culantrillo, SUR: Vía que conduce al Parque Nacional, ESTE: Posada Villa Chalet, y OESTE: Casa que es o fue de Carlos Castillo. La cual fue aprobada de conformidad con el artículo 57 Parágrafo Uno y Dos de la Ordenanza de Ejidos, fechada en Independencia 13/07/2016 (folio 143) y marcada con el número “2”.
4. Recibo de Pago N° 0000003852, de fecha 21/08/2015 (folio 24) y marcado con la letra “C”, POR BOLIVARES: 2.439.458,39. CEDULA/RIF: V-8513635. CÓDIGO: 0000000018. CODIGO INGRESOS: 306-01-01-00. CONTRIBUYENTE: USECHE COLMENAREZ XIOMARA DEL VALLE. TIPO DE PAGO: DEPOSITO. REFERENCIA: 0151461495. BANCO: BANCO BICENTENARIO (INGRESOS PROPIOS) 017500. POR IMPUESTOS Y TASAS MUNICIPALES. VENTA Y/O DESINCORPORACION DE TIERRAS Y TERRENOS 2.439.458,39. Emanado de la Dirección de Liquidación Rentas Municipales del Gobierno Bolivariano del Municipio Independencia del Estado Yaracuy y vaucher de Cheque de Gerencia del Banco Banesco signado con el N° 82178-82, de fecha 13/08/2015 (folio 25) y marcado con la letra “C”, solicitante Xiomara Useche. C.I./RIF: 8513635. Concepto: ALCALDIA INDEPENDENCIA. COMPRA TERRENO. Código Cuenta Cliente a Debitar: 0134-0558-19-5582213201. Monto Bs: 2.200.000,00. Comisión: 15,00. Total Bs: 2.200.015,00.
Con relación a las documentales señaladas en los numerales 3 y 4, las mismas se relacionan a Documentos públicos administrativos, los cuales fueron presentados en original conforme lo permite el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, elaborados y firmados por funcionarios públicos, previo las formalidades de Ley y al no haber sido tachados dentro de la oportunidad legal establecida este Tribunal le confiere el valor probatorio que señala el Artículo 1357 del Código Civil. Con respecto a éstas documentales, considera quien aquí decide, que las mismas acreditan la propiedad que ostenta la demandante sobre el inmueble ubicado en la Vía que conduce al Parque Nacional entre Avenida Alberto Ravell, Sector Cerro Muñoz, Sector Culantrillo del Municipio Independencia, con un área de: Nueve Mil Seiscientos Veintitrés Metros Cuadrados con Once Centímetros (9623,11 M”); y así se decide.
5. Copia certificada de documento de venta, suscrito entre los ciudadanos JOSÉ JHONATAN MUJICA ACOSTA, en su condición de Alcalde del Municipio Independencia, y la ciudadana XIOMARA DEL VALLE USECHE COLMENAREZ, correspondientes a un área de terreno propiedad municipal, que mide NUEVE MIL SEISCIENTOS VEINTITRÉS METROS CON ONCE CENTÍMETROS CUADRADOS (9.623,11 mts2), ubicado en: Vía que conduce al Parque Nacional entre Avenida Alberto Ravell Sector Culantrillo Cerro Muñoz de este Municipio, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Quebrada Culantrillo, SUR: Vía que conduce al Parque Nacional, ESTE: Posada Villa Chalet, y OESTE: Casa que es o fue de Carlos Castillo; el cual se encuentra protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, de fecha 26/02/2016 (folios 26 al 29) y marcado con la letra “D”, quedando inscrito bajo el número 2016.116. Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el número 462.20.11.1.3308 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2016.
Documento que se aprecia por guardar relación con la presente causa, el cual por ser un documento público puede ser agregado en copia certificada, conforme lo permite el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual no fue impugnado dentro de la oportunidad legal establecida, por lo que el mismo se tiene como fidedigno, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público, en concordancia con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, y surte plena prueba capaz de demostrar la propiedad del terreno, condición legal del inmueble y que el mismo fue adquirido por la ciudadana XIOMARA DEL VALLE USECHE COLMENAREZ. Y así se decide
6. Certificado de Solvencia Municipal, fecha de Emisión: 13/01/2016. Fecha de Vencimiento: 31/12/2016. N° de Control: 0000000061 (folio 30) y marcado con la letra “E”. Suscrito por el Director de Liquidación de Rentas de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Independencia del Estado Yaracuy, mediante el cual hace constar que el Ciudadano (a)/ Empresa: Useche Colmenarez Xiomara del Valle. Cédula o RIF: V-8513635. Código Catastral: 22-05-00-RUR-00-000-000-000-00-01. Dirección: Cerro Muñoz Vía Principal Culantrillo entre Av. Alberto Ravell: se encuentra Solvente con el Impuesto de INMUEBLE URBANO.
Documento público administrativo, el cual fue presentado en original conforme lo permite el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, elaborado y firmado por funcionarios públicos, previo las formalidades de Ley y al no haber sido tachados dentro de la oportunidad legal establecida este Tribunal le confiere el valor probatorio que señala el Artículo 1357 del Código Civil. Con respecto a ésta documental, considera quien aquí decide, que la misma acredita la propiedad que ostenta la demandante sobre el inmueble ubicado en la Vía que conduce al Parque Nacional entre Avenida Alberto Ravell, Sector Cerro Muñoz, Sector Culantrillo del Municipio Independencia, con un área de: Nueve Mil Seiscientos Veintitrés Metros Cuadrados con Once Centímetros (9623,11 M”); y así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Documentales:
I. Promovió copia fotostática simple de documento privado de compra-venta, celebrado por la ciudadana demandante XIOMARA DEL VALLE USECHE DE COLMENAREZ y la ciudadana demandada IRAIDA JOSEFINA GUTIÉRREZ, de fecha 04/02/2016, marcado con la letra ”A”.
II. Promovió copia fotostática simple de documento de venta del terreno, suscrito entre la Alcaldía del Municipio Autónomo Independencia del estado Yaracuy y la ciudadana XIOMARA DEL VALLE USECHE DE COLMENAREZ; ubicado en Vía que conduce al Parque Nacional en Avenida Alberto Ravell, Sector Culantrillo, Cerro Muñoz del Municipio Independencia; según consta en documento protocolizado en el Registro de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, inscrito bajo el N° 2016.116, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 462.20.11.1.3308 y correspondiente al folio real del año 2016; el cual mide NUEVE MIL SEISCIENTOS VEINTITRÉS METROS CUADRADOS, CON ONCE CENTÍMETROS CUADRADOS (9.623,11), marcado con la letra “B”.
En relación a las documentales relacionadas en los numerales I y II, las mismas fueron valoradas en los numerales 1 y 4, ut supra señalados, por lo que es inoficioso realizar un nuevo pronunciamiento. Y así se decide.
III. Promovió copia fotostática simple de documento de venta de las bienhechurías, efectuada por el ciudadano GUSTAVO ADOLFO FALKENHAGEN LOZADA, a la ciudadana XIOMARA DEL VALLE USECHE COLMENAREZ, de fecha 04/10/2013, inscrito bajo el N° 2011.862, Asiento Registral 4 del Inmueble matriculado con el N° 462.20.11.1.1401 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, ubicadas en Terreno Municipal en Jurisdicción del Municipio Independencia del estado Yaracuy, marcado con la letra “C”.
Documental que fue valorada en el numeral 2, ut supra señalado, por lo que resulta inoficioso realizar un nuevo pronunciamiento. Y así se decide.
IV. Promovió copia fotostática simple de la Certificación del Acta del Libro de Sesiones Extraordinarias del año 2015, llevado por la Secretaría del Concejo Municipal del Municipio Independencia del Estado Yaracuy, número 30, de fecha 09/07/2015, correspondiente al Informe N° 009-015-03, que contiene la Solicitud de Compra de Terreno de la ciudadana XIOMARA DEL VALLE USECHE COLMENAREZ, titular de la Cédula de Identidad N° V-8.513.635, ubicado en: Vía que conduce al Parque Nacional entre Avenida Alberto Ravell, Sector Culantrillo Cerro Muñoz de este municipio, el cual mide: Nueve Mil Seiscientos Veintitrés Metros Cuadrados con Once Centímetros (9623,11 M2) aproximadamente, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Quebrada Culantrillo; SUR: Vía que conduce al Parque Nacional; ESTE: Posada Villa Chalet; y OESTE: Casa que es o fue de Carlos Castillo. La cual fue aprobada de conformidad con el artículo147 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal, fechada en la Independencia 28/08/2015 (folio 129) y marcada con la letra “D”.
Documento público administrativo, el cual puede ser presentado en copia simple conforme lo permite el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual fue elaborado y firmado por funcionarios públicos, previo las formalidades de Ley y al no haber sido tachado dentro de la oportunidad legal establecida este Tribunal le confiere el valor probatorio que señala el Artículo 1357 del Código Civil. Con respecto a ésta documental, considera quien aquí decide, que la misma acreditan la propiedad que ostenta la demandante sobre el inmueble ubicado en la Vía que conduce al Parque Nacional entre Avenida Alberto Ravell, Sector Cerro Muñoz, Sector Culantrillo del Municipio Independencia, con un área de: Nueve Mil Seiscientos Veintitrés Metros Cuadrados con Once Centímetros (9623,11 M”); y así se decide.
V. Promovió copia fotostática simple de imagen de documento Cheque, signado con el número 02-30763861, de la cuenta 0151-0142-32-8142024110 del Banco Fondo Común Banco Universal, a nombre de Villa Geriátrica Doña Julia, de fecha 04/03/16, librado en contra del Banco Fondo Común, a la orden de Manuel Capdevielle, por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) (folio 118), y marcado con la letra “E”.
Documental que constituye un documento privado, emanado de un tercero ajeno al presente proceso, el cual debe ser ratificado en juicio por la prueba testimonial, y a falta de ello, deben en consecuencia, ser desestimados en todo su valor probatorio por este suscrito Jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
VI. Promovió la Prueba de Informes, a través de la cual solicito oficiar a la Presidenta del Concejo Municipal del Municipio Independencia del estado Yaracuy, a los fines que se expida copia certificada del Acta N° 30 de fecha 09 de julio de 2015, del Libro de Sesiones Extraordinarias, llevados por el Organismo anteriormente nombrado. Por lo que en fecha 16/02/2017 (folios 179 al 191), se recibió y consignó a los autos, comunicación proveniente de la Secretaría del Concejo Municipal del Municipio Independencia del Estado Yaracuy, fechada en Independencia el 27/01/2017, mediante la cual remiten copia certificada del Acta de Sesión Extraordinaria número 30 de fecha 09/07/2015, referente a la solicitud de Compra de Terreno efectuada por la ciudadana Xiomara del Valle Useche Colmenarez.
Al respecto, se observa: La prueba de informes se define como “la respuesta de un tercero o de la parte a un requerimiento de un Tribunal sobre los hechos que estén documentados y que tengan relación con el litigio”. Este tipo de respuesta puede ser declarativa, informativa o contentiva de un criterio acerca de los hechos.
Ahora bien, por cuanto su autoría está fuera de duda al emanar de una dependencia pública, de un banco, de una asociación gremial o de una sociedad civil o mercantil, la misma no puede desconocérsele. La parte contra la cual se produce el informe o que se sienta lesionada, por el contrario, que no aprueba su contenido, podrá utilizar la figura de la tacha alegando su falsedad. Por otra parte, si los datos aportados no tienen fundamento en documentos en poder del informante, o cuando esos datos sean falsos o que se transcriban datos que no concuerdan con los contenidos en la fuente de información, el informe puede ser impugnado por el afectado, en la forma prevista por el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, que es aplicable para demostrar el error o fraude del hecho informado, y por cuanto el mencionado informe no fue impugnado por la parte demandada, siendo que la prueba ha sido evacuada conforme a los requisitos del artículo 433 eiusdem, este Tribunal le asigna el valor jurídico probatorio y la correspondiente eficacia jurídica prevista en el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, bajo el principio de la sana crítica, quedando demostrado en autos que: “…Quinto Punto del Orden Del Día. 2da. Discusión del Informe N° 009-2015, de fecha: 06/07/2015, de COMISIÓN DE EJIDOS MUNICIPALES.-…Omissis… 3.- Solicitud de compra de terreno de la ciudadana XIOMARA DEL VALLE USECHA (SIC) COLMANAREZ (SIC), Titular de la Cédula de Identidad N° V-8.513.635, ubicado en: VÍA QUE CONDUCE AL PARQUE NACIONAL ENTRE AVENIDA ALBERTO RAVELL SECTOR CULANTRILLO CERRO MUÑOZ de este Municipio, el cual mide: 9.623,11 M2, comprendido dentro de los siguiente linderos: Norte: Quebrada Culantrillo; Sur: Vía que conduce al parque nacional; Este: Posada Villa Chalet, y Oeste: Posesión que es o fue de Carlos Castillo.- La Comisión de Ejidos después de revisar el expediente y estar conforme recomienda al Concejo Municipal aprobar la Venta del Terreno de manera directa por cuanto presentó proyecto de desarrollo turístico de posada y Spa, la venta al precio de. QUINIENTOS SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs507,00 el M2) de acuerdo a la Reforma Parcial de la Ordenanza sobre Sectorización y Zonificación con Fines Catastrales y Planta de Valores Mínimos de la Tierra Urbana y Suburbana del Municipio Independencia del Estado Yaracuy, para un valor total de: CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS DIECISEIS BOLÍVARES CON SETENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs.4.878.916,77) y desafectar el mismo (terreno) tal como lo establece en (sic) Artículo (sic) 147 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal… Omissis… Se somete a consideración por partes (sic) de los Ciudadanos Concejales y Concejalas el Informe de la Comisión de Ejidos N° 009-2015, de fecha 06/07/2015, en su segunda discusión expuesto por el Concejal Hierson Colina en condición de Vicepresidente de la Comisión de Ejidos. ¿Los Concejales y Concejalas que estén de acuerdo favor hacerlo con la señal de costumbre? Aprobado por unanimidad…”. En consecuencia, aprecia la misma a favor de la parte demandante. Y así se decide.
VII. Promovió la Prueba de Informes, a través de cual solicitó oficiar a la Dirección General de la Policía del estado Yaracuy, a los fines de solicitar copias certificadas del Acta de fecha 15/05/2016, del Libro de Novedades diarias. Por lo que en fecha 29/03/2017 (folios 219 al 224), se recibió y consignó a los autos, comunicación proveniente de la Secretaria de Seguridad Ciudadana, Policía del Estado Yaracuy, Centro de Coordinación Policial-Área Metropolitana San Felipe-Independencia del Estado Yaracuy, fechada en Independencia el 28/03/2017, mediante la cual remiten Copias Certificadas del Libro de Novedades.
Dichas documentales refieren copias certificadas del Libro de Novedades concernientes a roles y Servicios Internos y Externos, Patrullaje Diurno y Patrullaje Nocturno; registrados por los funcionarios adscritos a dicho Centro de Coordinación Policial y de su revisión los mismos no aportan nada al proceso, por lo que los mismos se desechan del presente juicio por considerarles impertinentes. Y así se decide.
Testimoniales:
En la oportunidad procesal, la parte demandada promovió las testimoniales de los ciudadanos: Miguel Padilla y Edixon Ilarraza, funcionarios policiales, adscritos a la Policía Estadal del estado Yaracuy; asimismo, la de los ciudadanos: Manuel Vicente López, Osman Miguel Quiroz Colmenarez, Luiscar Gregorio Peraza Quintero y Omar Alberto Figueroa Ceballos, de los cuales rindieron:
A tal efecto, resulta necesario, pronunciarse sobre dichas testimoniales referidas a la prohibición legal de admitir el testimonio cuando se pretenda probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto de la misma exceda de Dos Mil Bolívares (Bs.2.000,00); sobre lo cual el Tribunal observa que el artículo 1387 del Código Civil Venezolano, establece:
Artículo 1387. “No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.
Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares.
Queda, sin embargo, en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio”.

Al respecto, Francesco Messineo, refiriéndose al artículo 2721 del Código Civil Italiano, equivalente al artículo 1387 del Código Civil Venezolano, nos señala: “La prueba testifical, además de ser excluida cuando se exija la escritura ab substantiam…omissis…, sufre en materia de contrato una primera restricción en su admisibilidad en orden al valor del objeto del contrato en controversia (no más allá de cinco mil liras) (Art. 2.721, primer apartado). El valor debe determinarse con referencia al momento de la conclusión del contrato” Manuel de Derecho Civil y Comercial, Tomo II, Doctrinas Generales”, página 521.
De la norma anteriormente transcrita se evidencia que es inadmisible la prueba de testigos cuando se pretenda “…probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares…”.
Ahora bien, revisado como ha sido el escrito de Promoción de Pruebas de fecha 05/12/2016 (folios 110 al 117), se observa que la parte demandada de autos en el CAPITULO III. PRUEBAS TESTIMONIALES, promovió y solicitó la citación como testigos a los ciudadanos Miguel Padilla y Edixon Ilarraza, funcionarios policiales, adscritos a la Policía Estadal del estado Yaracuy; y la de los ciudadanos: Manuel Vicente López, Osman Miguel Quiroz Colmenarez, Luiscar Gregorio Peraza Quintero y Omar Alberto Figueroa Ceballos; prueba que a su decir, pretende desvirtuar las alegaciones presentadas por la actora en su escrito de demanda, referente a la relación contractual que existió entre las ciudadanas Xiomara del Valle Useche Colmenarez e Iraida Josefina Gutiérrez.
Así las cosas, conviene puntualizar que el artículo 1387 del Código Civil prohíbe la admisión de la prueba de testigos: 1) Para demostrar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. 2) Para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique. 3) Para justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares.
Conviene aquí examinar el contenido de las preguntas formuladas a los testigos, a los fines de establecer cuál era su finalidad.
Así se observa, que el ciudadano OTSMAN MIGUEL QUIROZ COLMENAREZ, en su declaración expresó:
“…CUARTA REPREGUNTA: ¿diga el testigo si tiene conocimiento del contrato celebrado entre la señora Iraida Gutierrez y la señora Xiomara Useche? En este estado la apoderada judicial de la parte demandada procede a objetar esta pregunta por qué de conformidad con el artículo 485 del Código de Procedimiento Civil en ningún momento en este interrogatorio el testigo se ha referido a ese hecho. En este estado el apoderado judicial expone: le insisto ya que la pregunta es pertinente debido al tipo de juicio que se viene realizando ante este Despacho. En este estado el Tribunal ordena al testigo a dar respuesta a la pregunta; el testigo Contesto: no…”.

El ciudadano LUISCAR GREGORIO PERAZA QUINTERO, también testigo de autos, expresó:
“…CUARTA PREGUNTA: ¿diga el testigo si tiene conocimiento y le consta de los hechos ocurridos en fecha 31/03/2016 cuando la ciudadana Iraida Gutierrez acudió al Registro Inmobiliario ocasionado a la protocolización del documento para la compra-venta que iba a realizar con la señora Xiomara Useche? Contesto: el día 31/03/2016 la señora Iraida Gutierrez me pidió que la acompañara al Registro Inmobiliario ya que estoy estudiando la carrera de derecho y tengo un poco mas de conocimiento y ya que Carlos no podía asistir ese día ya que se encontraba en la universidad, la señora Iraida Gutierrez me informo que no pudo contactarse con la vendedora, la señora Xiomara, pero que igualmente acudiríamos al Registro Inmobiliario ya que esa era la fecha que se tenía pautada para la protocolización del documento, nosotros fuimos temprano a eso de las ocho de la mañana al Registro Inmobiliario, al llegar hicimos un papel con los datos de las dos señoras, además dando datos de la parcela y se la entregamos a una mujer que estaba en otorgamiento, luego de un rato algo largo se nos informo que no estaba pautada una fecha para la protocolización del documento, y luego de eso decidimos quedarnos hasta la hora del medio día, esperando a la señora Xiomara que nunca se presento. En este estado interviene la parte demandante abogado Lucas Hildeberto Calderón Becerra y ejerce su derecho a repregunta, y lo hace así: …omissis… SEGUNDA REPREGUNTA: ¿diga el testigo si el conocimiento que tiene sobre el documento de opción a compra entre la señora Iraida Gutierrez y Xiomara Useche, es por conocimiento de causa o por referencia?. En este estado la apoderada judicial de la parte demandada procede a objetar esta pregunta, por considerarla capciosa y subjetiva porque el abogado está sugiriendo afirmaciones de hechos que el testigo nunca manifestó. En este estado el apoderado judicial de la parte actora expone: insisto en la misma ya que es pertinente debido a que en la pregunta numero 4, el testigo afirmó ir al Registro Inmobiliario con la señora Iraida Gutierrez. En este estado el Tribunal ordena al testigo a dar respuesta a la pregunta; el testigo Contesto: es por referencia, la señora Iraida Gutierrez simplemente me mostró el documento privado de compra venta que tenia con la señora Xiomara. …omissis… CUARTA REPREGUNTA: ¿diga el testigo si sabe y le consta cual es el juicio que estamos tramitando en este despacho? Contesto: no, en este momento solo estoy justificando que la señora Xiomara Useche no se presentó a la firma del documento...”.

El ciudadano MIGUEL PADILLA, también testigo de autos, expresó:
“…SEGUNDA PREGUNTA: ¿diga el testigo si tiene conocimiento y le consta que las partes que intervienen en este juicio son las ciudadanas Xiomara Useche parte demandante y la ciudadana Iraida Gutierrez parte demandada por resolución de contrato? Contesto: “si” …omissis… SEXTA PREGUNTA: ¿diga el testigo si puede narrar los hechos ocurridos en la parcela en el Sector Culantrillo entre las ciudadanas Xiomara Useche y Gabriela Leal Gutierrez hija de la demandada, en fecha 18/5/2016 y la hora en que ocurrieron los mismos? Contesto: “eso ocurrió el 18 de mayo a eso de las 3 de la tarde ya que me encontraba de patrullaje nos reporto el secretario de seguridad David Lozan en la cual que subiéramos a la parte de culantrillo donde había un conflicto por una finca después nos encontramos con la ciudadana antes mencionada, dialogando con ambas partes para solucionar lo acontecido ya que había un negocio sobre un terreno, pero no mostraban ningún documento de ambas partes todo fue por un habla entre sí mismo con la señora Xiomara ya que no se encontraba la misma ahí, se encontraba era la señora Gabriela Leal con sus hijos y la misma habitaba en el sitio y nos informaron que la ciudadana demandante había forzado el portón y había ingresado a la misma la cual dialogamos con ambas partes y llegaran a un acuerdo”. SEPTIMA PREGUNTA ¿diga el testigo cual fue el acuerdo al que se llegó según sus dichos entre la ciudadana Xiomara Useche y la hija de la demandada ciudadana Gabriela Leal Gutierrez? Contesto: “ya que ese día la ciudadana Xiomara reclamaba por su propiedad y la otra parte también reclamaba por su dinero se llegó a un acuerdo a que la ciudadana Gabriela Leal con sus hijas se retiraran de la misma ya que habitaban en la finca y la ciudadana Xiomara había quedado que en dos semanas terminaban los trámites para finiquitar el negocio pautado y quedar la señora Gabriela, pudiera habitar en la finca con sus hijas y esposo”. OCTAVA PREGUNTA: ¿diga el testigo si tiene conocimiento a que tramites se refería la señora Xiomara Useche a realizar en las dos semanas según sus dichos? Contesto: “entendiendo su parte explicado por ella y un abogado que se encontraba en el mismo que se identificó como Rafael Puertas habían quedado en acuerdo en que ambas partes una cancelaría lo que debía y poder optar por donde estaba habitando y ella retirarse del mismo con sus bienes y las hijas que tenia ahí”. …omissis… DECIMA PRIMERA PREGUNTA: ¿diga el testigo si tiene conocimiento y le consta que le comunico la ciudadana Xiomara Useche al momento de ingresar a la parcela en el Sector Culantrillo en el lugar donde ocurrieron los hechos que usted ha narrado? Contesto: “me informó que se encontraba en el sitio reclamando su propiedad por que la ciudadana Iraida no le había terminado de cancelar el negocio pautado, a la misma le pedí un documento en la cual queda asentado el negocio antes hecho pero no me presentó ningún documento ahí fue solo por hablar de ambas partes y en la cual se encontraba la ciudadana Gabriela Leal hija de la señora Iraida”. DECIMA SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento y le consta si la ciudadana Xiomara Useche habitaba o vivía en la parcela sector Culantrillo quien dice ser la propietaria según sus dichos? Contesto: No habitaba en dicho sitio, habitaba era la parte negociante la señora Iraida y la señora Gabriela Leal con sus hijos y esposo, la cual habían realizado mantenimiento en dicha finca y habitaban en el mismo por el negocio antes pautado. …omissis… TERCERA REPREGUNTA: ¿diga el testigo si sabe y le consta que la ciudadana Iraida Gutierrez le adeudaba un dinero a la señora Xiomara Useche? Contesto: eso es lo que expresaba la señora Xiomara Useche, que le debía la otra parte del dinero para finiquitar el negocio de la parcela, mediante el dialogo, no había ningún documento en el momento. CUARTA REPREGUNTA: ¿diga el testigo en el acuerdo al que llegaron ese día que le correspondía hacer a la señora Gutierrez? Contesto: ambas partes quedaron en hacer todo el trámite legal, terminar de cancelar y acceder a la parcela y la señora Xiomara hacer la documentación para finiquitar el negocio. QUINTA REPREGUNTA: ¿diga el testigo si tiene conocimiento de que la señora Iraida Gutierrez le pago en su totalidad el inmueble objeto de esta demanda a la ciudadana Xiomara Useche? Contesto: haberle pagado en su totalidad no tengo conocimiento ya que la ciudadana Xiomara Useche alegó que le dio una cierta cantidad y que en dicho tiempo la señora Iraida le pagaba la otra parte, pero la misma tenía acceso a la parcela...”.

El ciudadano EDIXON HILARRAZA, también testigo de autos, expresó:
“…TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento y le consta que las partes que intervienen en este juicio de Resolución de Contrato son la ciudadana Xiomara Useche parte demandante y la ciudadana Iraida Gutierrez parte demandada? Contesto: “si tengo conocimiento”. …omissis… SEXTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si puede narrar los hechos ocurridos en la parcela en el Sector Culantrillo entre las ciudadanas Xiomara Useche y la hija de la demandada Gabriela Leal Gutierrez en fecha 18/5/2016? Contesto: “si, ese día encontrándonos en patrullaje nos reporto directamente el Secretario de Seguridad en ese momento que era el doctor David Loszan para prestarle la colaboración a un abogado que se encontraba presente en el sitio de apellido Puertas, cuando llegamos al sitio el doctor no había llegado, encontrándonos dentro de la finca a la señora Xiomara que estaba acompañada con dos caballeros y la ciudadana Gabriela que se encontraba con dos niñas y el esposo, nos entrevistamos con las dos partes para saber la situación que pasaba mientras llegaba el abogado al cual le íbamos a prestar la colaboración la cual nos indicaron que lo que sucedía fue que se dio una venta del terreno pero no se había cancelado la totalidad del dinero y lo cual una de las partes que era la señora Gabriela ya estaba instalada en el sitio y la señora Xiomara les indico que tenían que retirarse hasta que se cancelara la totalidad del dinero pero la señora Gabriela nos indica que el negocio lo había hecho era con la mama que en ese momento no se encontraba ahí en el sitio y ella también nos indico que no se había cancelado la otra parte ya que había unos documentos que la señora Xiomara tenía que tramitar y aun no lo había realizado, a los diez minutos aproximadamente hizo presencia el abogado Puertas y el cual dialogo con las dos partes indicándole a la ciudadana Gabriela que tenían que retirarse del lugar y que en dos semanas aproximadamente iban a tramitar los documentos que hacían falta para darle venta definitiva a la parcela, en ese momento la señora Gabriela se comunico con su mama y no aceptaba retirarse del lugar porque ya ellas estaban habitando ahí, tenían algunos enceres ahí, después de un rato de conversación con el abogado y las dos partes la ciudadana Gabriela se retiro del lugar estando nosotros de testigo de las cosas que se encontraban allí, que retiro la ciudadana”. …omissis… DECIMA PREGUNTA: ¿diga el testigo si tiene conocimiento y le consta y puede especificar cuál fue el acuerdo en que llegaron las dos partes involucradas en el conflicto, es decir la ciudadana Xiomara Useche y la hija de la demandada de nombre Gabriela Leal Gutierrez? Contesto: “el acuerdo al que llegaron con el doctor Puertas y las dos partes fue que en dos semanas realizarían la gestión de los documentos que faltaban y le darían venta definitiva a la parcela”. …omissis… PRIMERA REPREGUNTA: ¿diga el testigo si sabe cuál es el objeto del presente juicio? Contesto: “si, un conflicto entre dos partes por una compra y venta de una parcela”. …omissis… TERCERA REPREGUNTA: ¿diga el testigo si tiene conocimiento y le consta de la deuda pendiente de la señora Gutierrez hacia Xiomara Useche? Contesto: “no me consta porque al momento de estar allá ninguna de las dos partes mostro un documento o papel que mostrara la venta del inmueble”. CUARTA REPREGUNTA: ¿diga el testigo si tiene conocimiento y le consta que la señora Iraida Gutierrez le pagó la totalidad del inmueble a la señora Xiomara Useche? Contesto: “no me consta ya que para el momento no había un documento que afirmara la venta de la parcela solo conversando con las dos partes fue que indicaron que si se había cancelado una parte por dicho terreno y la otra la realizarían al gestionar los documentos que hacían falta”…”.

Se evidencia de las transcripciones realizadas que las testimoniales promovidas por la parte demandada estaban dirigidas a acreditar la existencia de una convención con el fin de establecer una obligación contractual privada (en cuyo caso resulta inadmisible la prueba según el artículo 1387 del Código Civil), y que las mismas se tratan de instrumentos civiles cuyo acatamiento se pretende a través de la presente causa, razón por la cual considera este Tribunal, así como también de una obligación dineraria cuyo valor excede y sobrepasa los dos mil bolívares (Bs.2.000,00), hechos alegados que se encuentran subsumidos en la causal de inadmisibilidad prevista en el artículo 1387 eiusdem, por lo que procedente resulta declarar inadmisibles las testimoniales de los ciudadanos Osman Miguel Quiroz Colmenarez, Luiscar Gregorio Peraza Quintero, Miguel Padilla y Edixon Hilarraza; y en consecuencia a los mismos no se les otorga ningún tipo de valor probatorio. Así se decide.
En relación a la testimonial del ciudadano Manuel Vicente López, la misma se desecha toda vez que sus deposiciones se refieren a acontecimientos que no guardan relación con los hechos debatidos en la presente causa. Y así se decide.
MOTIVA
En el presente caso, versa por una acción incoada por la ciudadana XIOMARA DEL VALLE USECHE COLMENAREZ, contra la ciudadana IRAIDA JOSEFINA GUTIÉRREZ, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA y los daños y perjuicios debido a la inejecución de la obligación del pago asumida por la OPTANTE COMPRADORA, en el convenio privado estimados en la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.12.000.000,00), suscrito por ambas partes en la ciudad de San Felipe Estado Yaracuy en fecha 04/02/2016 (folios 16 y 17) y marcado con la letra “A”, sobre unas bienhechurías propiedad de la vendedora, ubicadas en Jurisdicción del Municipio Independencia del estado Yaracuy, el cual tiene una superficie de: Nueve Mil Seiscientos Veintitrés Metros con Once Centímetros Cuadrados (9.623,11 Mts2), y sus linderos actuales son: NORTE: Quebrada Culantrillo, SUR: Vía que conduce al Parque Nacional, ESTE: Posada Villa Chalet, OESTE: Casa que es o fue de Carlos Castillo; por incumplimiento con las obligaciones contractuales preparatorias y principales previstas en la CLÁUSULA SEGUNDA del citado contrato, como son el pago del precio por el monto y del modo pactado para el cumplimiento de su obligación preliminar de compraventa del inmueble, para llevar a cabo la protocolización definitiva del documento en el Registro Inmobiliario. Así las cosas, éste Juzgador estima necesario realizar las siguientes consideraciones doctrinarias respecto a la naturaleza jurídica de la demanda promovida y sus requisitos concurrentes para su procedencia.
En los contratos que tienen por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.
Ahora bien, de las actas procesales se desprende que la parte demandada ciudadana IRAIDA JOSEFINA GUTIERREZ, mediante diligencia suscrita en fecha 31/10/2016 (folio 67), asistida de abogados compareció a darse por citada en la presente causa, e igualmente consignó instrumento Poder Especial conferido a los abogados asistentes Yudith Elizabeth Tellechea Bermúdez y Manuel Antonio Ortíz López, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números V-7.040.027 y V-4.866.140, e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 68.242 y 102.662, respectivamente, el cual se encuentra autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe Estado Yaracuy, en fecha 16/08/2016 (folios 68 al 70) dejándolo anotado bajo el N° 21, Tomo 90 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.
En fecha 29/11/2016 (folios 72 y 86), los apoderados judiciales de la demandada dieron contestación a la demanda de manera extemporánea por tardía a la presente causa y sin emitir pronunciamiento acerca de la reconvención propuesta, en virtud de la intempestividad de la presentación del escrito de contestación, tal y como se desprende del computo ordenado en fecha 01/12/2016 (folio 103) y del auto dictado de esa misma fecha (folio 104); observándose que el mismo fue apelado por la apoderada judicial de la parte demandada, mediante escrito presentado fecha 05/12/2016 (folio 105), siendo oído por auto de fecha 09/12/2016 (folio 107) en el efecto devolutivo, de conformidad con el artículo 291 del Código de Procedimiento Civil, y remitido al Juzgado Superior por auto de fecha 14/12/2016 (folio 108) de conformidad con el artículo 295 eiusdem. Asimismo, se evidencia que la parte demandada en fecha 05/12/2016 (folios 110 al 117) presentó escrito de promoción de pruebas, siendo agregadas a los autos en fecha 09/01/2017 (folios 118 al 129).
De igual forma se desprende, que la pretensión de la demandante conlleva a un derecho amparado por la legislación venezolana, ello se evidencia de que, la actora ejerce un derecho subjetivo que se enmarca dentro de lo previsto en el Artículo 1167 del Código Civil, es decir, de solicitar la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA PRIVADO y los daños y perjuicios debido a la inejecución de la obligación del pago asumido por la OPTANTE COMPRADORA en el contrato estimados en la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.12.000.000,00), el cual se encuentra agregado a los autos en original con fecha 04/02/2016 (folios 16 al 17) y marcado con la letra “A”, y que fuera reconocido por la parte demandada y acompañado en copia fotostática simple en su escrito de promoción de pruebas (folios 119 y 120), celebrado entre la PROMITENTE VENDEDORA (PROPIETARIA), ciudadana XIOMARA DEL VALLE USECHE COLMENAREZ, antes identificada, y la accionada OPTANTE COMPRADORA, ciudadana IRAIDA JOSEFINA GUTIÉRREZ, quien aduce que ésta última durante el plazo del contrato de opción de compra-venta previsto (04/02/2016) y hasta la presente fecha, no ha cumplido con las obligaciones preparatorias y, por ende, principales en el contrato de opción de compraventa, estipuladas en la CLÁUSULA SEGUNDA, el precio de la venta prometido, que se obligó a pagar la OPTANTE COMPRADORA a favor de la PROMITENTE VENDEDORA, es por la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.40.000.000,00), de los cuales dió la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00), al momento de la firma del documento antes descrito, es decir, el día 04/02/2016, a través de Cheque de Gerencia N° 70-98064350, del Banco Fondo Común Banco Universal, de fecha 04/02/2016, y se obligó a pagar totalmente el restante, es decir, la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00), el día 31/03/2016. Así las cosas, es como la OPTANTE COMPRADORA no cumplió con sus obligaciones preparatorias pactadas en el contrato de opción de compra-venta, como tampoco con la obligación principal prometida como lo es el pago del precio convenido en el día y el lugar determinado en el contrato, lo cual ha ocurrido hasta la presente fecha, haciéndose definitiva y, además, graves por cuanto conllevan a la violación de obligaciones principales de carácter económicas que le acarrean daños y perjuicios.
Establecida la relación sucinta en que fue trabada la presente litis judicial, donde la parte actora ejerce la pretensión de resolución de contrato privado de opción de compra-venta y los daños y perjuicios debido a la inejecución de la obligación del pago asumido por la OPTANTE COMPRADORA en el contrato, estimados en la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.12.000.000,00).
En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la demandante, sería conveniente analizar lo establecido en los artículos 1133, 1134, 1159, 1160, 1161, 1167 y 1264 del Código Civil, los cuales disponen lo siguiente:
Artículo 1133. “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Artículo 1134. “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”.
Artículo 1159. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1160. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Artículo 1161. “En los contratos que tienen por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado”.
Artículo 1167. “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Artículo 1264. “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su obra ´Doctrina General del Contrato´, llega a la conclusión que, el contrato es, un negocio jurídico bilateral, capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extrapatrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).
En tal sentido, es importante para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse, sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, en atención a lo estatuido en el artículo 1159 del Código Civil.
Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como ‘…el poder que el artículo 1159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…’, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.
Además, advierte este Tribunal que el contrato como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia, que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, atendiendo a lo establecido en el artículo 1264 eiusdem, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.
En cuanto a la pretensión de resolución del contrato preliminar de compra-venta, es importante hacer algunas precisiones, a saber:
La primera, es que de acuerdo a lo que dispone el artículo 1133 del Código Civil, “el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Y como categoría contractual se incluye a la opción de compra-venta, cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato. En este sentido, el autor patrio Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, Tomo II, afirma que no se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro.
En la doctrina se distinguen dos tipos de precontratos: la promesa unilateral de contratar y la promesa bilateral de contratar.
La promesa bilateral de contratar, es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo éste el caso más frecuente.
Al respecto, sostiene Maduro Luyando que “la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra-venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar, a celebrar una futura compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.
Este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue”.
Ahora bien, al tener la opción de compra-venta como objeto la celebración posterior de un contrato, termina de manera natural con la celebración del contrato de venta definitiva, que embaraza las modalidades precontractuales convenidas. Las que, si no se cumplen, conllevan a una terminación no natural del contrato, mediante formas de terminación del contrato más conflictivas, que dan origen a diferencias entre las partes. Es lo que ocurre cuando las partes difieren acerca de la validez originaria de su acuerdo o sobre la subsistencia en el período de ejecución de obligaciones que nacieron válidamente. Entonces, la paz entre los contratantes se acaba y la tarea de jueces y juristas es discernir las patologías que puedan afectar al contrato: si tiene algún vicio de inexistencia, validez o ineficacia, o si opera la resolución, la imprevisión u otra forma de terminación durante su cumplimiento.
Representando el contrato de opción a compra-venta el documento fundamental de la demanda, es procedente definir la naturaleza jurídica de este tipo de contratos, a tales efectos traemos a colación, la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia número R.C.000358, expediente número 09-000051, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortíz Hernández, de fecha 09/07/2009 (Caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A.), que estableció lo siguiente:
“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica p.195)
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho. “Ahora bien, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que les reconoce la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen”.

De igual forma, la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal, en reciente sentencia número 878, expediente número 14-0662, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, de fecha 20/07/2015 (Caso: Sociedad Mercantil Panadería La Cesta de los Panes C.A.), en su función pedagógica y a los fines de solventar la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compra-venta, consideró necesario realizar las siguientes precisiones:
“De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.
1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.
Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195).
En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”
La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.
Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca.
El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción.
La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada.
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.
Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219).
El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas.
En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante.
…Omissis…
3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada.
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral.
4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales).
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil).
En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta.
Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar.
En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado.
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.
El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74).
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil”.

Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1159 del Código Civil. (Sent. S.C.C. de fecha 22/09/09 caso: Inversiones Alvamart, C.A. contra Edoval, C.A. y otros).
Así pues, conforme a lo anterior los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes, ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objeto del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.
De un sencillo análisis del documento privado suscrito en fecha 04/02/2016 (folios 16 y 17), podemos entender que efectivamente ambas partes convinieron en la celebración de un contrato preliminar de compraventa, que posteriormente se perfeccionaría con la venta definitiva cuando la demandada (OPTANTE COMPRADORA) cumpliera con su obligación de pagar los restantes VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00) para cancelar el precio total de la venta, el día 31/03/2016, tal como se encuentra estipulado en la CLÁUSULA SEGUNDA.
Tomando en cuenta lo antes citado, este Jurisdicente observa que en el presente caso, se suscribió y celebró entre las ciudadanas XIOMARA DEL VALLE USECHE COLMENAREZ (PROMITENTE VENDEDORA) y la ciudadana, IRAIDA JOSEFINA GUTIÉRREZ (OPTANTE COMPRADORA), antes identificadas: Un contrato bilateral preliminar y/o preparatorio de compraventa privado, el cual fue debidamente suscrito en la ciudad de San Felipe Estado Yaracuy, el día jueves cuatro (04) de febrero (02) del año dos mil dieciséis (2016); cuestión que está plenamente reconocido y admitido por ambas partes contratantes, conviniendo en que el precio total y definitivo de la venta de las bienhechurías y terreno propiedad de la vendedora, ubicadas en Jurisdicción del Municipio Independencia del estado Yaracuy, el cual tiene una superficie de: Nueve Mil Seiscientos Veintitrés Metros con Once Centímetros Cuadrados (9.623,11 Mts2), y sus linderos actuales son: NORTE: Quebrada Culantrillo, SUR: Vía que conduce al Parque Nacional, ESTE: Posada Villa Chalet, OESTE: Casa que es o fue de Carlos Castillo; y el precio sería por la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.40.000.000,00), conforme lo estipula la CLÁUSULA SEGUNDA;
Que fue entregado por concepto de anticipo y/o inicial la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00), por parte de LA OPTANTE COMPRADORA y aceptado por LA PROMITENTE VENDEDORA, al momento de la firma del mismo (04/02/2016), como inicial de la futura compra-venta, tal y como se desprende de la CLÁUSULA SEGUNDA, y quedando un saldo restante, esto es, la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00), que serían cancelados en su totalidad por LA OPTANTE COMPRADORA, el día treinta y uno (31) de marzo (03) del año dos mil dieciséis (2016).
El contrato en cuestión, constituye un contrato preparatorio o de promesa de venta, toda vez que con el mismo se persigue la certeza de la celebración del acto posterior, y dentro de los mismos, en especial en el caso de la venta de inmuebles, regularmente se establece el cumplimiento anticipado de alguna obligación o parte de ésta, como lo es el pago de algún adelanto en garantía, tal y como se desprende del contenido de la CLÁUSULA SEGUNDA; y posteriormente en la oportunidad de celebrarse el contrato final el comprador deba cumplir con la totalidad de la obligación adquirida, tal y como fue acordado por ambas partes en la CLÁUSULA SEGUNDA.
Este Sentenciador observa lo siguiente:
- Que las partes han reconocido la existencia, naturaleza y contenido del Contrato Preliminar de Compra-venta, suscrito de forma privada por ambas partes en la ciudad de San Felipe Estado Yaracuy, el día jueves cuatro (04) de febrero (02) del año dos mil dieciséis (2016) (folios 16 y 17), sobre unas bienhechurías y terreno propiedad de LA PROMITENTE VENDEDORA, ubicadas en Jurisdicción del Municipio Independencia del estado Yaracuy, el cual tiene una superficie de: Nueve Mil Seiscientos Veintitrés Metros con Once Centímetros Cuadrados (9.623,11 Mts2), y sus linderos actuales son: NORTE: Quebrada Culantrillo, SUR: Vía que conduce al Parque Nacional, ESTE: Posada Villa Chalet, OESTE: Casa que es o fue de Carlos Castillo, tal y como se desprende de la CLÁUSULA PRIMERA;
- Que es cierto, por ser verdad y así fue reconocido por la parte demandada, que LA OPTANTE COMPRADORA se obligó a comprar el inmueble especificado en la CLÁUSULA PRIMERA y que sirve de fundamento a la presente acción de resolución de contrato privado de opción a compra, cumpliendo con todas y cada una de las obligaciones establecidas;
- Que la parte demandada se comprometió a pagar la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00), que serían cancelados en su totalidad por LA OPTANTE COMPRADORA, el día treinta y uno (31) de marzo (03) del año dos mil dieciséis (2016), fecha en la cual se protocolizaría la venta, tal como se desprende de la CLAUSULA SEGUNDA;
- Que el precio fijado de la venta del inmueble sería por la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.40.000.000,00), conforme lo estipula la CLÁUSULA SEGUNDA;
- Que fue entregado por concepto de anticipo la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00), por parte de LA OPTANTE COMPRADORA, tal y como lo estipula la CLÁUSULA SEGUNDA;
- Que se trata de un precontrato o contrato preliminar bilateral, esto es una convención que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato definitivo de venta, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no, de ejercerse la opción, es decir, porque para el momento de su estipulación, se aceleraron algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación del precio, tal y como lo estipula la CLÁUSULA SEGUNDA;
- Que fue acordada la cancelación de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00), que serían pagados en su totalidad por LA OPTANTE COMPRADORA, el día treinta y uno (31) de marzo (03) del año dos mil dieciséis (2016), fecha en la cual se protocolizaría la venta, tal y como se desprende de la CLÁUSULA SEGUNDA, lo cual no fue cumplido ni desvirtuado por la parte demandada;
- Que ambas partes establecieron de común acuerdo (CLÁUSULA TERCERA), que la opción a compra-venta tendría una duración de sesenta (60) días continuos, contados a partir de la firma de dicho documento, esto es, desde el día jueves 04/02/2016, tal y como lo estipula la CLÁUSULA TERCERA, el cual según cómputo practicado por este Tribunal, venció el día lunes cuatro (04) de abril (04) del año dos mil dieciséis (2016), cuestión que no fue cumplida ni desvirtuada por la parte demandada;
- Que al momento de suscribir el Contrato Preliminar de Compraventa, se incumplió con el pago del saldo restante VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00) fijado para el día 31/03/2016 (CLÁUSULA SEGUNDA), así como también, se dejó transcurrir íntegramente el lapso de vigencia de los sesenta (60) días, el cual comenzó a contarse a partir del día 04/02/2016 y venció el día 04/04/2016 (CLÁUSULA TERCERA), con ello constata este Tribunal que no riela a los autos una razón que justifique la conducta asumida por LA OPTANTE COMPRADORA, en cuanto al incumplimiento injustificado de la obligación pactada de pagar el saldo restante, monto éste con el cual se efectuaría el pago total del precio de la prominente venta fijada, y consecuentemente quedaría rescindido el presente contrato de opción de compra con el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, tal y como se desprende de parte in fine de la CLÁUSULA SEGUNDA;
- Que LA OPTANTE COMPRADORA, para la fecha de ser incoada la demanda que activó el órgano jurisdiccional, no había ejercido ningún tipo de acción legal contra LA PROMITENTE VENDEDORA, encontrándose inactiva y pasiva, lo que demuestra una conformidad con las circunstancias de hecho, no alegó haber hablado con LA PROMITENTE VENDEDORA, menos aún, probó el cumplimiento de las obligaciones inherentes al contrato de opción a compra ya tantas veces referido y aceptado por ambas partes.
De manera que, tratándose el presente contrato de opción a compra-venta de un contrato de promesa bilateral, autónomo, preparatorio de otro definitivo (documento de compra-venta), donde no se transmiten derechos reales, sino cumplir con la celebración de otro contrato, que surge por voluntad de las partes, donde de mutuo acuerdo generan obligaciones recíprocas sin que ello conlleve a la consumación del contrato definitivo, debe estar impregnado desde las conversaciones iníciales y en su cumplimiento, de una manifiesta buena fe, como lo prevé el artículo 1160 del Código Civil, por tanto, las consecuencias emanadas de la Ley, debe recordarse que a ellas pertenecen las llamadas circunstancias esenciales y que son los contrayentes, el consentimiento de la causa de la obligación y la cosa, el precio, la materia o objeto de ella. Sin estos elementos no existe ni puede existir contrato alguno (Sentencia 06/02/58, JTR, Vol. VII, Tomo II, pags. 1006 y ss). Por tanto, Para Eloy Maduro Luyando, la acción resolutoria constituye la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez la suya.
A tal efecto, la parte demandante adujo, en su escrito libelar, que la ciudadana demandada IRAIDA JOSEFINA GUTIERREZ, canceló una cuota inicial (Bs.15.000.000,00) al momento de suscribir el Contrato Preliminar de Compraventa, esto es, el día 04/02/2016, transcurriendo íntegramente el lapso de los sesenta (60) días, el cual venció el día 04/04/2016, no evidenciando este Tribunal una razón que justifique la conducta asumida por LA OPTANTE COMPRADORA en el incumplimiento injustificado con la obligación pactada de pagar el monto restante del precio fijado en el presente documento (Bs.25.000.000,00), en el lapso fijado, tal y como se desprende de los autos. Asimismo, se desprende de los autos el incumplimiento en el que incurrió LA OPTANTE COMPRADORA con la obligación de pagar dicha cantidad el día treinta y uno (31) de marzo (03) del año dos mil dieciséis (2016), con ello constata este Tribunal que no riela a los autos una razón que justifique la conducta asumida por LA OPTANTE COMPRADORA, en cuanto al incumplimiento injustificado de la obligación pactada de pagar el saldo restante, monto éste con el cual se efectuaría el pago total del precio de la prominente venta fijada, y consecuentemente, quedaría rescindido el presente contrato de opción de compra con el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, tal y como se desprende de parte in fine de la CLÁUSULA SEGUNDA.
Tal y como se desprende del contenido del artículo 1167 del Código Civil, el cual establece que en aquellos contratos donde una persona haya cumplido su obligación contractual y la otra no, puede comparecer ante los Tribunales y solicitar la ejecución o terminación del contrato. Por interpretación de la norma se extrae que quien pretenda el cumplimiento de una convención debe encontrarse en acatamiento previo por las obligaciones asumidas. Para establecer el alcance de las obligaciones asumidas, quien aquí decide, analizo el contrato objeto de la presente controversia, contrato que se valoró como un instrumento privado tenido legalmente por reconocido, de naturaleza civil, demostrativo de la existencia y validez del contrato preliminar de compra-venta del inmueble objeto de la presente demanda, el cual contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior (pago del monto restante), que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad.
En el contrato de opción a compraventa, la demandada entregó una cantidad de dinero como inicial y el excedente se comprometió a que sería cancelado el día 31/03/2016, esto es, dentro de los sesenta (60) días siguientes a la fecha 04/02/2016, tiempo que se consumó en la fecha 04/04/2016; y siendo que para esta fecha, la parte demandada debía hacer entrega de la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00), lo cual no cumplió. Quien suscribe, valoró favorablemente todas y cada uno de las pruebas aportadas por la parte actora, resultando de dicho análisis que la parte demandada no acompañó ni demostró plena prueba y/o justificación alguna que evidenciara la cancelación de dicho monto restante, así como tampoco fueron aportados elementos que justificasen de alguna manera su incumplimiento por LA OPTANTE COMPRADORA en su debida oportunidad, conducta indispensable para honrar el pago de la totalidad del precio fijado, terminar con la celebración del contrato de compraventa prometido inicialmente y efectuar la tradición legal, hechos que confieren a LA PROMITENTE VENDEDORA el derecho a solicitar la resolución del presente contrato de opción a compraventa y negarse a cumplir con la obligación de continuar con los trámites preparatorios para redactar el documento definitivo de compra-venta y así efectuar la protocolización del mismo por ante la Oficina Subalterna de Registro Público, todo ello dentro del plazo establecido por las partes, con lo cual no se produce un derecho de crédito que permita obligar a LA PROMITENTE VENDEDORA a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato.
Por el contrario, la demandada no aportó ni probo nada al respecto a su favor, es decir, si había tenido la voluntad de suscribir el documento definitivo de venta, por el contrario se evidencia que la ciudadana IRAIDA JOSEFINA GUTIERREZ, no cumplió con las obligaciones preliminares necesarias para garantizar la tradición del bien, lo cual fue un compromiso establecido en el contrato preliminar. Por todo lo expuesto, estima este Tribunal que a la demandante, ciudadana XIOMARA DEL VALLE USECHE COLMENAREZ (LA PROMITENTE VENDEDORA), le asiste el derecho para solicitar la Resolución del Contrato de Opción de Compra-venta, como en efecto se decidirá en la parte dispositiva de la presente sentencia. Y así se decide.
En cuanto a la reclamación por indemnización de daños y perjuicios solicitada, debido a la inejecución de la obligación del pago asumida por la OPTANTE COMPRADORA, en el convenio privado estimados en la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.12.000.000,00) aducido por la parte actora, esta comprende la pérdida sufrida y la ganancia dejada de obtener; es decir, el daño emergente y el lucro cesante, pero el hecho de que se declare el incumplimiento contractual, no necesariamente conlleva la indemnización de daños y perjuicios, porque ha de acreditarse su realidad y concretarse. Las sentencias del Tribunal Supremo de fechas 08/11/1983, 03/07/1986, 28/04/1989, 15/06/1992, 13/05/1997, 29/03/2001, sostienen que si bien el incumplimiento puede dar lugar a indemnización, ello “no significa que se haya abandonado la doctrina general de que el incumplimiento contractual no genera el desencadenamiento inexorable de los daños y perjuicios y su reparación, y que, por ende, incumbe a la parte reclamante la carga de la prueba de su existencia y cuantía”.
La doctrina jurisprudencial que mantiene la posibilidad de apreciar el efecto indemnizatorio por el simple incumplimiento, se refiere a supuestos en que el incumplimiento determina “por sí mismo” un daño o perjuicio, una frustración en la economía de la parte, en su interés material o moral, sin que quepa comprender los hipotéticos, o meramente eventuales de incierto acontecimiento.
Sostienen las Sentencias del Tribunal Supremo de 25/03/1991, 26/03/1997 y 19/06/1997 que “la función de calcular los daños indemnizables es atribuida exclusivamente por la doctrina jurisprudencial a los órganos judiciales, quienes lo llevarán a cabo caso por caso valorando las probanzas unidas a las actuaciones, sin que puedan hallarse sujetos a previsión normativa alguna, que por su carácter general no permite la individualización del caso concreto”.
Así pues, siguiendo la línea Jurisprudencial transcrita, asienta que para que pueda reclamarse una indemnización por daños es necesario que exista una responsabilidad contractual, cuyos elementos o requisitos son: una acción u omisión culposa o negligente, que se traduce en un incumplimiento o cumplimiento defectuoso imputable a título de dolo, culpa o negligencia; la producción de un daño real y efectivo y la relación causal entre incumplimiento o cumplimiento defectuoso y el daño producido. En consecuencia, no basta con comprobar el incumplimiento del contrato, sino es menester probar que dicho incumplimiento ha ocasionado un daño a la parte cumplidora.
El contrato constituye una especie particular de convención, cuyo carácter propio consiste en ser productor de obligaciones, es el acuerdo de dos o más personas sobre un objeto de interés jurídico. El Doctor Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, expresa, con respecto al contrato, lo siguiente: “Parte de la idea de que siendo el contrato un acuerdo unánime entre dos o más personas para constituir, reglar, modificar o extinguir un vínculo jurídico, nada puede diferenciarlo de la convención, que no es más que un negocio jurídico bilateral, integrado por manifestaciones unánimes de voluntad destinadas a producir los mismos efectos jurídicos del contrato”.
En el caso de marras, la parte actora le imputó a la demandada la resolución del contrato preliminar de compra-venta y los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, en el entendido que, los contratos preparatorios bilaterales de compra-venta no constituyen una venta, son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…” (Sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, Nº 460, Caso: Towncar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, Expediente: 10-131).
Este tipo de responsabilidades civiles tiene su fundamento legal en los Artículos 1264 y 1266 del Código Civil, que establecen lo siguiente:
Artículo 1264. “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
Artículo 1266. “En caso de no ejecución de la obligación de hacer, el acreedor puede ser autorizado para hacerla ejecutar él mismo a costa del deudor. Si la obligación es de no hacer, el deudor que contraviniere a ella quedará obligado a los daños y perjuicios por el solo hecho de la contravención”.

De tal manera, que en las obligaciones civiles, y donde ha habido un contrato de por medio existe la responsabilidad, para el caso de incumplimiento de las mismas, esta responsabilidad es subjetiva en el sentido que si el sujeto causa un daño por el incumplimiento de la obligación está obligado a repararlo. Ese incumplimiento debe venir de una conducta pre-existente, esa conducta debe haber causado un daño, ya sea por incumplimiento doloso o culposo y además debe haber una relación de causalidad entre el incumplimiento y el daño causado.
A tales fines, al examinarse el contrato de promesa de compra-venta, acompañado como instrumento fundamental de la pretensión del actor nos encontramos que el mismo contiene obligaciones recíprocas, ya que la demandante se comprometió a vender un inmueble de su propiedad constituido por unas bienhechurías y terreno, ubicadas en Jurisdicción del Municipio Independencia del estado Yaracuy, el cual tiene una superficie de: Nueve Mil Seiscientos Veintitrés Metros con Once Centímetros Cuadrados (9.623,11 Mts2), identificada plenamente anteriormente, y por otra parte, la demandada se obligo en pagar la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.40.000.000,00). Por lo que se observa que en el contrato de una vez que se verificó el pago inicial, la obligación principal del vendedor es cumplir con las obligaciones preparatorias para efectuar la tradición del inmueble vendido, conforme a los artículos 1487 y 1488 del Código Civil, y dada la naturaleza del contrato bajo estudio la demandada debe cumplir con las obligaciones asumidas, en este caso cumplir con la obligación de pagar la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00), lo cual no ocurrió.
Por su parte, los Artículos 1487 y 1488 eiusdem, señalan que:
Artículo 1487. “La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador”.
Artículo 1488. “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”.

La parte demandada, contestó de forma extemporánea por tardía, y llegado el momento de efectuar la promoción de pruebas no acompañó ningún medio probatorio que enervara la pretensión del actor.
En tal sentido, la promesa bilateral de compra venta es un negocio jurídico consensual que se perfecciona, simplemente, cuando medie entre sus sujetos un acuerdo sobre la anticipación de buena parte del precio, la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador y la cosa u objeto. Al haber consentimiento manifestado sobre el precio y la cosa, ya se está en presencia de un contrato de opción de compra-venta perfeccionado.
Señalado lo anteriormente expuesto, este sentenciador observa que efectivamente existe un incumplimiento por parte de LA OPTANTE COMPRADORA demandada, en virtud que la misma, injustificada, intencional y culposamente, no cumplió en pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (BS.25.000.000,00), y al existir el cabal cumplimiento de las obligaciones por parte de LA PROMITENTE VENDEDORA demandante, es menester declarar la procedibilidad de sus pretensiones de resolver y terminar la referida convención privada y en consecuencia ser liberado de su obligación, siendo que la otra parte no cumplió a su vez la suya relacionadas a otorgar el documento definitivo de venta del inmueble en litigio. Y así se declara.
Ahora bien, en cuanto a la pretensión de la parte demandante, referida a la indemnización por daños y perjuicios contenida en la CLAUSULA CUARTA del contrato preliminar de opción de compra-venta, este Juzgador observa, de conformidad con el primer aparte del Artículo 1185 del Código Civil, que señala:
Artículo 1185. “El que con intención, o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo”.

Asimismo, la doctrina ha definido el hecho ilícito: “…como todo acto contrario al ordenamiento jurídico vigente, generado por la intención, la imprudencia, la impericia, negligencia, mala fe, abuso de derecho e inobservancia de la normativa de una persona (agente), que tiene por contrapartida una responsabilidad civil a favor de otra persona (perjudicado o víctima), que debe cubrir el agente del daño una conducta contraria a derecho. Del artículo matriz (…) (Artículo 1185) se desprenden que son fundamentales tres elementos básicos que le dan la existencia al hecho ilícito: el daño, la culpa y la relación de causalidad entre la culpa y el daño…” Jiménez Salas, S. (2000) “Hechos Ilícitos y Daño Moral”. p. 81).
Con vista a la norma civil citada, se hace necesario el estudio de las condiciones requeridas que configuran o dan lugar al nacimiento de esta fuente de obligación y al efecto, se han distinguido tres elementos: el daño, la culpa y la relación de causalidad entre el acto culposo y el perjuicio ocasionado. El daño es un elemento esencial para la existencia o configuración del hecho ilícito civil, ya que en otros casos como el hecho ilícito penal, no se exige el daño como elemento indispensable para su configuración; ella tiene lugar aún sin haberse producido daño alguno. Este a su vez, debe ser determinado o determinable, esto es, la víctima que acciona en conformidad con el precepto contemplado en el Artículo 1185 del Código Civil, debe determinar a los fines de que prospere su acción, en qué consiste el daño, y cuál es la extensión del mismo. El daño debe ser actual, producido ciertamente al momento de la demanda. Sin embargo, hay daños futuros que si son indemnizables como son todos aquellos que son consecuencia directa o inevitable del daño presente, tal es el caso del lucro cesante, que se manifiesta en el hecho de que la víctima dejara de percibir las ventajas que anteriormente adquiría, por la producción del daño. Debe ser cierto; no debe quedar la menor duda de que el daño existe y que es producido injustamente.
El daño, debía lesionar el interés pero no cualquier interés sino el interés legítimo, es decir, el interés protegido, tutelado o amparado por el derecho. El daño se requiere que provenga o se haya ocasionado como consecuencia de la acción u omisión de una persona, para que pueda quedar obligado a reparar el daño ocasionado, resultante de la modificación del mundo exterior. En conclusión el daño, para que dé lugar a reparación civil, debe ser ocasionado con culpa.
Podemos referir que la culpa, es un hecho ilícito imputable a su actor. Nuestro derecho sigue distinguiendo implícitamente el daño intencional (delito), y el daño ocasionado por imprudencia o negligencia; pero es evidente que ambos producen para su actor la obligación de reparar a la víctima todo el daño producido, dado que se ha vulnerado la norma del Artículo 1185.
La relación de causalidad, la razón de ser de esta condición deriva de que el daño producido no acarrea responsabilidad para su actor, sino cuando él ha sido ocasionado por acto suyo, que sea culposo. No todos los elementos que concurren a la producción del daño son, para el ordenamiento jurídico causa de ese daño. El hecho productor del daño es el que objetiva y normalmente debía producirlo, de forma tal que la relación entre el hecho y el daño se requiere que sea adecuado.
Por último, para que prospere una acción de esta naturaleza, esto es, la acción de daños y perjuicios, es indispensable que se hayan producido conjuntamente para cada caso, los elementos configurantes de ella; en tal forma, que si faltare cualquiera de ellos desaparecería la posibilidad de la procedencia de la acción.
A tal efecto, la parte actora demostró que efectivamente cumplió con todas y cada una de las obligaciones contractuales estipuladas en el contrato preliminar de opción de compra y que recibió conforme la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00), así como también desafectó el terreno y cumplió con todas sus obligaciones de saneamiento de ley. Por lo que se apega al artículo 1167 del Código Civil, para reclamar judicialmente la resolución del contrato con el pago correspondiente a los daños y perjuicios.
En cuanto a dicha petición observa quien aquí decide, que los mismos no se encuentran plenamente demostrados ni especificados detalladamente, esto es, deben ser ciertos y determinados, es decir, deben ser probados por quien los reclama (art. 506 del Código de Procedimiento Civil), toda vez que los mismos fueron peticionados de manera general y cuantificándolos de manera general, esto es, no se probó la pérdida que experimentó la actora en su patrimonio, ni tampoco el incremento que dejó de percibir, ni la utilidad de la que se le haya privado, no quedando demostrados que se hayan causado efectivamente, es decir, que sean ciertos y determinados o determinables, no bastando con una simple eventualidad sin base o fundamento en la realidad de las cosas, deben ser siempre perjuicios ciertos y no hipotéticos, conjeturales o eventuales, y además, estar probados; lo que no ocurrió, por lo que procedente resulta declarar sin lugar los daños y perjuicios solicitados. Y así se decide.
DISPOSITIVA
Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, incoara la ciudadana XIOMARA DEL VALLE USECHE COLMENAREZ, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la Cédula de Identidad número V-8.513.635, representada judicialmente por los Abogados Rafael Alfredo Puertas Mogollón, Erika Eloísa Marín, Lucas Hildeberto Caldera Becerra, Luis Rafael Herrera Montenegro y Rafael Ángel Pérez Padilla, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números V-7.581.953, V-20.467.837, V-7.916.301, V-14.078.620 y V-7.584.804, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 49.393, 209.947, 65.581, 122.053 y 30.873, respectivamente; contra la ciudadana IRAIDA JOSEFINA GUTIÉRREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-7.593.298, representada judicialmente por los Abogados Yudith Elizabeth Tellechea Bermúdez, Manuel Antonio Ortiz López y Gianpiero Gallardo Yerovi, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números V-7.040.027, 4.866.140 y V-14.458.781, e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 68.242, 102.662 y 103.055, respectivamente. SEGUNDO: Resuelto el Contrato de Opción de Compra-venta Privado, suscrito entre la ciudadana XIOMARA DEL VALLE USECHE COLMENAREZ; por una parte, y por la otra, la ciudadana IRAIDA JOSEFINA GUTIÉRREZ, plenamente identificados, celebrado en la ciudad de San Felipe Estado Yaracuy, en fecha 04 de febrero del año 2016 (folios 16 y 17) y marcado con la letra “A”, sobre unas bienhechurías propiedad de la vendedora, ubicadas en Jurisdicción del Municipio Independencia del Estado Yaracuy, el cual tiene una superficie de Nueve Mil Seiscientos Veintitrés Metros con Once Centímetros Cuadrados (9.623,11 Mts2), y sus linderos actuales son: NORTE: Quebrada Culantrillo, SUR: Vía que conduce al Parque Nacional, ESTE: Posada Villa Chalet, OESTE: Casa que es o fue de Carlos Castillo. TERCERO: SIN LUGAR la pretensión de los Daños y Perjuicios. CUARTO: Se ordena la ciudadana XIOMARA DEL VALLE USECHE COLMENAREZ, a reintegrar a la ciudadana IRAIDA JOSEFINA GUTIÉRREZ, antes identificadas, la suma de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,oo), por concepto de anticipo recibido, con ocasión del Contrato Preparatorio de Opción de Compra-venta, objeto de la presente acción de Resolución de Contrato, cantidad ésta que no generará interés alguno, hasta tanto quede firme el presente fallo. QUINTO: No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por el Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en la ciudad de San Felipe, a los ocho (08) días del mes de junio de dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
El Juez Provisorio

Abg. WILFRED ASDRÚBAL CASANOVA ARAQUE
La Secretaria Titular,

Abg. KARELIA MARILÚ LÓPEZ RIVERO
En la misma fecha siendo las diez de la mañana (2:30 p.m.) se publicó la anterior decisión y se dejó copia para el archivo.

La Secretaria Titular,

Abg. KARELIA MARILÚ LÓPEZ RIVERO
WACA/kmlr.
Exp. 7770