TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
SAN FELIPE, 05 DE OCTUBRE DE 2017
AÑOS: 207° y 158°

EXPEDIENTE: Nº 6541

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL)

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana BERTA C. PERDOMO DE RAMAGLIA, venezolana, mayor de edad, titular de cédula de identidad Nº V-4.374.732, con domicilio procesal en la avenida 8, esquina calle 11, edificio Lopez Ortega, Piso 2, oficina N° 8, san Felipe, Estado Yaracuy.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados JOSÉ DANIEL FLORES CAMACARO, LUCIANO A. CAMACARO y GILBERTO CORONA RAMÍREZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 75.649, 105.831 y 65.407 respectivamente. (Folios 5 al 7 y 30).

PARTE DEMANDADA: Ciudadano JIKLIC JEAN TORREALBA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.702.561, domiciliado en la Avenida Intercomunal, Sector Sabaneta (El Cementerio) Municipio Independencia del estado Yaracuy.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado ROMÁN SOLANO CARIÑO MUJICA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 108.924.

SENTENCIA DEFINITIVA

VISTO CON INFORMES DE AMBAS PARTES.

I ANTECEDENTES
Se recibe en fecha 12 de Mayo de 2017 en este Tribunal Superior, el presente expediente proveniente del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, correspondiente a juicio de DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) seguido por la ciudadana BERTA C. PERDOMO DE RAMAGLIA contra el ciudadano JIKLIC JEAN TORREALBA, ut supra identificados, en virtud del recurso de apelación de fecha 05 de mayo de 2017 (Folio 109), que fuera planteado por el apoderado Judicial de la parte demandante Abg. José D. Flores, contra la sentencia de fecha 04 de mayo de 2017, contentivo de Una (01) Pieza, dándosele entrada en fecha 17 de mayo de 2017 y fijándose en fecha 18 de mayo de 2017, en apego al artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que ordena la continuación del iter procesal a través del procedimiento oral, previsto en los artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil, y lo cual en segunda instancia aplicar lo dispuesto en el artículo 879 en concordancia con el artículo 517 ejusdem, fijándose un lapso de cinco (5) días de despacho, para que las partes si así lo consideran conveniente, soliciten la constitución de asociados, con la advertencia que de no constituirse, las partes podrán presentar sus informes al vigésimo (20) día de despacho.
Consta acta cursante al folio 114, de fecha 19 de junio de 2017, dejándose constancia que el demandado ciudadano JIKLIC JEAN TORREALBA, asistido por el abogado ROMAN S. CARIÑO M., consignó sus informes en uno (1) folio útil y asimismo la parte demandante Abg. JOSÉ D. FLORES C, IPSA Nº 108.924, en su condición de apoderado judicial en cinco folios útiles. En fecha 20 de junio de 2017, cursa auto acordando abrir lapso de ocho (8) días de despacho para recibir las observaciones correspondientes.
Cursante al folio 124, el apoderado judicial de la parte demandante, consignó en un (1) folio útil escrito de Observación a los informes. En fecha 03 de julio de 2017, el ciudadano JIKLIC JEAN TORREALBA, debidamente asistido por el Abg. ROMÁN S. CARIÑO, consignó en dos (2) folios útiles escrito de conclusiones, cursante a los folios 126 al 127, agregado en autos.
Por auto cursante al folio 129, de fecha 04 de julio de 2017, se acordó dictar sentencia dentro de un lapso de sesenta (60) días consecutivos a partir del día siguiente a la fecha, de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

II RELACIÓN DE LOS HECHOS
DE LA DEMANDA
El Apoderado Judicial de la parte actora Abg. JOSÉ D. FLORES CAMACARO; en su libelo de demanda, cursante a los folios del 01 al 04, señala lo siguiente:

“…Mi representada es propietaria de un inmueble en el cual funcionan varios locales comerciales ubicado en la Avenida Intercomunal, Sector Sabaneta (El Cementerio) Municipio Independencia, estado Yaracuy, según se evidencia de Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones, expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) Nº 0049708, Región Yaracuy de fecha 04/02/2009 el cual anexo en copia fotostática marcada con la letra “B” y en original a efectos Videndi.
Ahora bien, su difunto esposo que en vida respondía al nombre de ROSARIO RAMAGLIA, convino en celebrar un contrato de arrendamiento privado a partir del día 01 de enero de 2008 con el ciudadano JIKLIC JEAN TORREALBA,..omisis…, donde funciona un Fondo de Comercio dedicado a la venta de lajas y piedras, el cual anexo marcada con la letra “C”., conviniéndose el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00), los cuales deberían ser cancelados con toda puntualidad los 15 días de vencimiento de cada mes.
Es el caso, que desde la fecha en la cual fue suscrito dicho contrato (ENERO 2008) hasta la fecha (OCTUBRE 2016), el referido arrendatario no ha realizado los pagos de los canon de arrendamiento en ningún momento no obstante las gestiones de cobro extrajudicial y por la vía amistosa, no señalándole a mi representada la razón del porqué no lo cancela; en virtud de tal situación en fecha 11 de diciembre de 2008, a través de la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, le es notificado del término del contrato y la correspondiente entrega del inmueble arrendado y como consecuencia de ello la prorroga legal para su desalojo, el cual anexo marcada con la lera “D”.
Es importante señalar la evidente mora existente en la cancelación de los cánones de arrendamiento y la falta de probidad por parte del arrendatario en los períodos antes mencionados, hasta el punto que a través de una conversación vía telefónica el referido arrendatario, le manifestó de forma amenazante y grosera a mi representada que buscara un Abogado, que él estaba en posesión del inmueble y que de allí no lo sacaba nadie, que si ella tenia abogado él también lo tenía, lo que traduce en 104 cánones de arrendamiento sin cancelar y el incumplimiento de la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento.
De igual forma existe incumplimiento de la clausula Cuarta, relacionado con el uso del inmueble ya que el mismo se estableció que era para Materiales de Construcción y sin la debida autorización del Arrendador en la actualidad lo utiliza conjuntamente con su familia para vivienda.
En cuanto a la clausula Quinta, existe igualmente un incumplimiento, ya que el inmueble arrendado se trataba de un local comercial, siendo modificado a tal punto que lo acondicionó para el uso de una vivienda, distribuyéndola en sala-comedor, cocina, lavandero y habitaciones, etc.
En vista de todas las circunstancia anteriormente señaladas, en fecha 27JUL2016, interpuse denuncia ante la Oficina Regional de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos del estado Yaracuy (SUNDDE) de conformidad con el literal “a” artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, en contra del ciudadano JIKLIC JEAN TORREALBA..omisis.., por el incumplimiento de las clausulas SEGUNDA, CUARTA y QUINTA del contrato privado suscrito.
En fecha 29AGO2016, luego de una series de actos conciliatorios llevados a cabo en la sede de la Oficina Regional de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos del estado Yaracuy (SUNDDE), sin que haya existido CONCILIACIÓN ALGUNA, el ente antes mencionado, dio por AGOTADA LA VÍA ADMINISTRATIVA tal como lo dicta el literal “12” artículo 41 del referido Decreto, Rango, Valor y Fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, el cual anexo con la letra “F”….

Fundamenta su acción en los artículos 1 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial.

“…PETITORIO
Por todas las circunstancias de hecho y de derecho antes expresadas, es por lo que, acudo a su competente autoridad para demandar como en efecto demando por DESALOJO DE INMUEBLE, conforme a lo dispuesto en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, al ciudadano JIKLIC JEAN TORREALBA, omisis, para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal a su digno cargo a lo siguiente:
• PRIMERO: Al DESALOJO del inmueble que viene ocupando en su carácter de arrendatario ubicado en la Avenida Intercomunal, Sector Sabaneta (El Cementerio) Municipio Independencia, estado Yaracuy, donde funciona un Fondo DE Comercio dedicado a la venta de lajas y piedras; entregándolo completamente libre de bienes y personas y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió.
• SEGUNDO: En pagar la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (BS. 52.000,00) por concepto de ciento cuatro (104) meses de cánones de arrendamiento que tiene sin cancelar, a razón de QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 500) cada uno; más lo que se sigan generando hasta el momento de la entrega material del local comercial arrendado.
• TERCERO: De conformidad a lo previsto en el articulo 41.1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial habiéndose agotado la vía administrativa y en resguardo y aseguramiento del inmueble; solicito sea dictada y aplicada Medida Cautelar de Secuestro del inmueble objeto de la presente acción, así como los bienes muebles que se encuentren dentro del local solicitado en despojo, en virtud del incumplimiento y la posible defraudación del arrendatario y en resguardo al derecho que le asiste a mi apoderada.
• CUARTA: En pagar las costas y costos procesales del presente juicio.
DE LA ESTIMACIÓN:

Estimó la presente demanda en la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (BS. 48.000,00) lo cual equivale a DOSCIENTAS SETENTA Y UN UNIDADES TRIBUTARIAS (271 U.T.)…”

DE LA CONTESTACIÓN
En fecha 12 de Diciembre de 2016, cursante a los folios 32 y 33, el ciudadano JIKLIC JEAN TORREALBA, debidamente asistido por el abogado ROMAN SOLANO CARIÑO M., Inpreabogado Nº 108.924, por medio de escrito dio contestación en los siguientes términos:

“…Ciudadano Juez, en todo caso y en todo momento reconocemos en parte la celebración de un contrato de arrendamiento. Se reconoce en parte el contrato por cuanto sí hubo un alquiler, pero más sin embargo no fue el inmueble que allí se describe y presenta en esta causa la parte actora. El mencionado contrato que se celebró entre el ciudadano ROSARIO RAMAGLIA y JIKLIC JEAN TORREALBA fue en fecha 15-01-2008, por un año de duración. Pero en realidad lo que se alquiló fueron unas bienhechurías en ruinas y un espacio que sirviera para trabajar con la venta e instalación de lajas y piedras decorativas. Pero un poco después de haber celebrado el contrato de arrendamiento entre el ciudadano ROSARIO RAMAGLIA y JIKLIC JEAN TORREALBA, específicamente en el mes de Febrero en ese mismo año, se realizó la venta de dichas bienhechurías en ruinas arrendadas, por cuanto que el propietario le manifestó al ciudadano JIKLIC JEAN TORREALBA no poseer condiciones económicas para mejorar las mencionadas bienhechurías. Y es por ello que se materializa la venta por la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES para esa época. Cancelados en dinero efectivo y en moneda de curso legal, Dejando sin efecto el contrato de arrendamiento celebrado en la fecha anteriormente indicada.
Por lo antes expuesto ciudadano juez, es por ello que NIEGO, RECHAZÓ Y CONTRADIJO la fecha de inicio del contrato de arrendamiento que señala la parte actora, ya que indica que fue el 01 de Enero del año 2008, y en realidad fue el 15 de enero del año 2008, así como se puede evidenciar del mismo contrato que presenta la parte actora en este caso. Y a su vez todos y cada uno de los meses de los cánones de arrendamiento que supuestamente debo por concepto de alquiler. En vista de la compra realizada, se demolieron las bienhechurías en ruinas y se procedió a construir las nuevas bienhechurías que se encuentran en la actualidad y seguidamente solicitar Título Supletorio que ya fue otorgado por el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy. El cual anexo en original marcado con la letra A.
NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que la ciudadana Berta Corina Perdomo de Ramaglia sea la propietaria del inmueble que ocupo ya que soy yo JIKLIC JEAN TORREALBA el único dueño tanto por la compra de las bienhechurías que compre en esa oportunidad al ciudadano ROSARIO RAMAGLIA y a su vez por las bienhechurías que he construido hasta la actualidad. Así como lo probaré en su debida oportunidad.
NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, que la parte actora me alquilo un local comercial, con los servicios básicos como por ejemplo el servicio de agua, cuando en realidad este servicio está a mi nombre desde esa fecha aproximadamente, ya que allí no solamente estaba destinado el lugar para construir un área solamente para trabajar sino también para vivir, con mi familia como lo hace actualmente. Así como se puede evidenciar mediante factura que consigno en Original de la empresa AGUAS DE YARACUY C.A, con fecha reciente de 08/12/ 2016. El cual anexo en original marcado con la letra B.
NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO lo mencionado en el libelo de la demanda sobre el alquiler de un local comercial, cuando es la ciudadana Berta Corina Perdomo de Ramaglia reconoce y a su vez lo declara y acompaña en el presente libelo de demanda el Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) numero 0049708 Región Yaracuy de fecha 4-02-2009, específicamente en relación para bienes que conforman el activo hereditario, anexo 1 Y 2 donde se puede evidenciar en su declaración que quedaron solo unas bienhechurías en mal estado…Omissis
…En conclusión, en su debida oportunidad demostrare y probare, lo antes expuesto a favor del ciudadano JIKLIC JEAN TORREALBA. Y solicito que se declare SIN LUGAR la solicitud de desalojo solicitada, ya que la demandante ni siquiera acompaño en su libelo que ha agotado la vía administrativa por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI) ya que no solamente se trata de un local comercial sino de una vivienda familiar así como lo señala la parte actora en este expediente. Finalmente pido el presente escrito se tenga como contestación de demanda y sea declarada CON LUGAR en su definitiva como todos los pronunciamientos de Ley...”

III DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR
En fecha 20 de Diciembre de 2016, cursante al folio 46, tuvo lugar la AUDIENCIA PRELIMINAR ante el Juzgado A Quo, con la comparecencia de la parte actora a través de sus co apoderados judiciales abogados JOSÉ D. FLORES CAMACARO y GILBERTO CORONA y el demandado de autos ciudadano JIKLIC J. TORREALBA, debidamente asistido por el Abogado ROMAN S. CARIÑO M. Cursante al folio 47, en fecha 13 de enero de 2017 se llevó a cabo la CONTINUACIÓN de la AUDIENCIA PRELIMINAR y de conformidad al segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se fijó un lapso de tres días de despacho para la fijación de los límites de la controversia.
IV FIJACIÓN DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Por auto de fecha 18 de enero de 2017, que riela al folio 48, el Tribunal A Quo, procedió a fijar los hechos y límites de la controversia en la presente causa en los términos siguientes:

“… HECHOS ADMITIDOS POR LAS PARTES
“…Las partes están contestes en la existencia de una relación arrendaticia que unió a ambas n un determinad momento en los cuales están inmersas en el presente proceso judicial los cuales son objetos de la presente acción.

HECHOS A PROBAR POR LAS PARTES Y LIMITES DE LA CONTROVERSIA
La actividad probatoria de las partes, queda circunscrita a pro9bar los siguientes hechos y circunstancias:
POR LA PARTE DEMANDANTE, CORRESPONDE PROBAR:
• La Propiedad del referido in mueble.
• Incumplimiento d las obligaciones inherentes a la relación arrendaticia.
• El estado de insolvencia, según se alega en el escrito libelar.

POR LA PARTE DEMANDADA, CORRESPONDE PROBAR:
• La Propiedad del referido in mueble.
• El estado de solvencia y pago de los cánones de arrendamiento insolutos.
• Cumplimiento de las obligaciones inherentes a la relación arrendaticia.
Omissis…”

V DE LA AUDIENCIA ORAL ANTE EL AQUO.
Cursante a los folios 90 al 98, de fecha 18 de Abril de 2017, se llevó a cabo la audiencia o debate oral, estando presentes los co apoderados actores abogados JOSÉ D. FLORES CAMACARO y GILBERTO CORONA y el demandado ciudadano JIKLIC J. TORREALBA, debidamente asistido por el Abogado ROMAN S. CARIÑO M., en la misma se dictó el dispositivo de la sentencia.

VI DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Consta de las actas procesales, que el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, dictó sentencia en fecha 04 de Mayo de 2017, cursante a los folios del 99 al 109, en los siguientes términos:

“En este orden de ideas y analizado como ha sido el cúmulo probatorio producido por las partes, se puede apreciar que estamos en presencia de una acción de desalojo intentado por un arrendador y que es aplicable únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y que para el caso de autos se puede constatar que el accionante alegó para el momento de la interposición de la demanda inicialmente (10 de octubre de 2016), la falta de pago de los cánones de arrendamiento de las mensualidades vencidas correspondientes a los meses de febrero del año 2008 al mes de agosto de 2016, lo que a su decir, se traduce en un total de ciento cuatro (104) mensualidades vencidas a razón de quinientos bolívares cada una (Bs. 500,00 C/U), para un total de cincuenta y dos mil bolívares exactos (Bs. 52.000,00), motivo por el cual solicitó el desalojo del inmueble arrendado. Por su lado, la parte demandada alegó que es cierto que existió una relación entre su persona y el ciudadano Rosario Ramaglia (Difunto) con ocasión a un contrato de arrendamiento, suscrito entre ellos “…pero más sin embargo no fue el inmueble que allí se describe y presenta en esta causa…. El mencionado contrato que se celebró entre el ciudadano ROSARIO RAMAGLIA y JIKLIC JEAN TORREALBA fue en fecha 15/01/2008, por un año de duración. Pero en realidad lo que se alquiló fueron unas bienhechurías en ruinas y un espacio que sirviera para trabajar…”, igualmente alegó que “… un poco después de haber celebrado el contrato de arrendamiento entre el ciudadano RAMAGLIA y JIKLIC JEAN TORREALBA, específicamente en el mes de Febrero de ese mismo año, se realizó la venta de dichas bienhechurías en ruinas arrendadas… Dejando sin efecto el contrato de arrendamiento celebrado en la fecha anteriormente indicada…” y que en vista de la compra realizada se demolieron las bienhechurías en ruina y se procedió a construir las nuevas bienhechurías para vivir con su familia. Así las cosas, y habiéndose fijado los hechos controvertidos sobre los cuales las partes debían probar sus alegatos, quien suscribe observa que evidentemente la parte actora señala como el bien objeto de la presente demanda un local comercial y cuyas alegatos, documentales consignadas y procedimiento a ello remite; más sin embargo con el desarrollo del iter procesal, quien suscribe pudo constar la contraposición sostenida por la parte demandada y que a todas luces se pudo constatar con la prueba de inspección judicial evacuada por este mismo Tribunal y en la oportunidad probatoria establecido para ello y con las deposiciones de los testigos declarados en la audiencia oral celebrada igualmente en el presente proceso, todo ya previo y debidamente valorado, por cuanto adujo que el inmueble por el cual se le demanda es su vivienda, construida incluso, por su persona sobre otras adquiridas producto de una venta de unas bienhechurías en ruinas, para vivir con su familia y que para quien suscribe, llama la atención que dichos alegatos coinciden con uno de los inmuebles descritos en el Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) número 0049708 Región Yaracuy de fecha 4-02-2009, específicamente en relación para bienes que conforman el activo hereditario, donde se señala que existían unas cercas perimetrales que fueron derrumbadas y el terreno fue invadido, quedando solo las bienhechurías que se encuentran en mal estado; con lo cual hace a quien suscribe determinar que el inmueble objeto de la presente acción, no se corresponde con el señalado por el demandado y no existiendo en autos prueba alguna para dejar claramente establecido que el inmueble del cual pretende el desalojo, es el mismo que posee la parte demandada, es decir, no utilizó los medios legales existente para traer a los autos las pruebas que lleven al Juez el convencimiento pleno y seguro de que la cosa poseída por el adversario es la que se desea desalojar, pues, para que prospere la acción debe probar el fundamento de su demanda, sin que el demandado esté obligado a aducir prueba alguna para la conservación de su posesión. La prueba del actor debe ser completa, o sea, además del derecho de propiedad, debe demostrar que el demandado posee idénticamente aquella cosa cuyo desalojo se pide. Si el actor no ha probado estas condiciones o circunstancias acumulativamente, su demanda fatalmente ha de ser rechazada por falta de prueba, aunado al hecho que además que los procedimientos para desalojo de local comercial y para vivienda son totalmente distintos; a este respecto, y tomando en cuenta que a la parte demandante tocaba probar la propiedad del inmueble, el incumplimiento de las obligaciones inherente a la relación arrendaticia y el estado de insolvencia según la fijación de los hechos que establecieron los límites de la controversia aquí ventilada y que para este Juzgador no fueron convincentes, es por lo que no considera procedente la presente demanda de desalojo tal como quedó establecido en la Audiencia Oral celebrada en fecha 18 de abril de los corrientes, el cual quedó expresamente establecido en los términos siguientes: “…Asimismo se pudo constatar que en el presente procedimiento se dio cumplimiento a todos los actos procesales que regulan esta materia; ahora bien, tomando en cuenta y por ser evidente que en el presente caso el bien objeto de la demanda a pesar de haberse tramitado por el procedimiento establecido para ello, es un bien inmueble destinado a vivienda principal y se encuentra habitado, aunado a que dicha situación se pudo constatar con la inspección judicial y tal como lo hicieron constar tantas veces las partes intervinientes en el proceso; es por lo que debido a que cada tipo de desalojo tiene su procedimiento especialísimo y tratan de normas de orden público; resulta claro, que existen situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa, trámite procesal o decisión judicial, deben ventilarse pertinentemente al caso particular; es por lo que, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy considera que en virtud a las circunstancias que circunda la presente causa, lo procedente es declarar SIN LUGAR …”; y como expresamente quedará establecido en la parte dispositiva del presente fallo y así se decide.
Por las razones anteriormente expuestas y procediendo de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), seguido por los abogados JOSÉ DANIEL FLORES CAMACARO y GILBERTO CORONA, Inpreabogado Nro. 75.649 y 65.407 respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana BERTA CORINA PERDOMO DE RAMAGLIA, contra el ciudadano JIKLIC JEAN TORREALBA, ambas partes plenamente identificadas en la parte narrativa de la presente sentencia.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…” (sic)
VII DE LOS INFORMES ANTE ESTA ALZADA
En fecha 19 de junio de 2017, cursante al folio 115, el demandado ciudadano JIKLIC JEAN TORREALBA, asistido por el abogado ROMAN SOLANO CARIÑO MUJICA, IPSA Nº 108.924, estando en la oportunidad para presentar el escrito de informe, lo realiza de la siguiente manera:

“…La parte DEMANDANTE ejerce el Recurso de APELACIÓN del dispositivo del fallo de fecha 04 de Mayo 2017. Pero efectivamente no logro ni podrá lograr probar la causal invocada de la acción de DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), ubicada en la Avenida Intercomunal, Sector Sabaneta (El cementerio) Municipio Independencia, estado Yaracuy. Y el PAGO DE CAMONES de arrendamiento.
La parte DEMANDANTE indica en su escrito libelar y presenta una Declaración Sucesoral según planilla Nº 0149699, de fecha 25 de noviembre del año 2008, en la que se observa que entre la declaración efectuada ante el Seniat Anexo 1, donde se lee en su último parte, “que la mitad de las cercas perimetrales y el terreno fue invadido quedando solo las bienhechurías que se encuentran en mal estado y el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes es anterior a tal declaración lo que conlleva a ver claramente que para la fecha de la Declaración Sucesoral el objeto del contrato se había extinguido por ser esta una confesión voluntaria, lo que da lugar a considerar que el hoy demandado fue el que construyó las bienhechurías de la presente demanda. Y por lo que mal se pudiera pensar que se trata de un mismo local cuando de las actas que corren insertas en el presente asunto se evidencia que ambos títulos supletorios que los mismos aun y cuando tienen la misma ubicación (dirección) no poseen la misma cantidad en metraje de terreno y los linderos en cada uno especificados no corresponden unos con otros entre sí.
La parte DEMANDANTE no logro probar el fundamento de su Demanda, ya que no logro demostrar que el demandado posee idénticamente las bienhechurías cuyo desalojo se pide. Y Aunado al hecho que además que los procedimientos para desalojo de local comercial y para vivienda son totalmente distintos a este respecto y tomando en cuenta que a la parte demandante le tocaba probar la propiedad del inmueble, el incumplimiento de las obligaciones inherente a la relación arrendaticia y el estado de insolvencia según la fijación de los hecho que establecieron los límites de la controversia.
Con todo respeto solicito de la respetable Juez, 1) DECLARE SIN LUGAR el Recurso de Apelación Interpuesto. 2) RATIFIQUE la SENTENCIA de Primera Instancia. 3) La Condenatoria en Costas…”

Cursante a los folios 117 al 121, el abogado JOSÉ DANIEL FLORES CAMACARO, IPSA Nº 75.646 actuando como apoderado judicial de la demandante ciudadana BERTA CORINA PERDOMO DE RAMAGLIA, estando en la oportunidad para presentar Informe, lo realiza de la siguiente manera:

… “DEL FALLO APELADO
Luego de transcurrir el iter procedimental, en fecha 4 de mayo de 2017 el a quo dictó sentencia de fondo donde de nuevo ratificó lo que según su decir era la determinación de los hechos controvertidos y la distribución de la carga de la prueba de ambas partes (v. folios 102 y vuelto del folio 103), ello en los mismo términos descritos en el párrafo anterior.
Por otra parte, al exponer su ratio decidendi (v. vuelto del folio 106) estableció que conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, “(…) el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos.” (Subrayado de este escrito).
Seguidamente en el particular segundo de su introducción motiva y conforme a la misma disposición normativa, dejó sentado que “(…) la Sentencia (sic) debe decidir lo alegado y probado en autos; es decir, lo que oportunamente ha sido alegado y probado por las partes en el curso del proceso y específicamente para el caso concreto los establecidos por este Tribunal (sic) en la fijación de los hechos que dieron límite a la controversia(…)” (subrayado de este escrito).
En el particular tercero (v. folio 107) procedió a establecer que “(…) Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de modo, tiempo y lugar atinentes a los hechos, pues el mundo del proceso es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en las oportunidades probatorias, legalmente establecidas al efecto deberán evidenciar para llevar a la íntima convicción al Juzgador (sic) de su concurrencia. (…)”
Sin embargo, tras ratificar el contenido del artículo 12 del C.P.C. y transcribiendo una vez más los alegatos de parte, establece que en virtud de la inspección practicada extraprocesalmente pudo constatar la contraposición de la demandada, aunado a las declaraciones de testigos evacuados en la audiencia oral “por cuanto adujo que el inmueble por el cual se le demanda es su vivienda, construida incluso, por su persona sobre otras adquiridas producto de una venta de unas bienhechurías en ruinas, para vivir con su familia y que para quien suscribe, llama la atención que dichos alegatos coinciden con uno de los inmuebles descritos en el Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) número 0049708 Región Yaracuy de fecha 4-02-2009, específicamente en relación para bienes que conforman el activo hereditario, donde se señala que existían unas cercas perimetrales que fueron derrumbadas y el terreno fue invadido, quedando sólo las bienhechurías que se encuentran en mal estado; con lo cual hace a quien suscribe determinar que el inmueble objeto de la presente acción (sic), no se corresponde con el señalado por el demandado y no existiendo en autos prueba alguna para dejar claramente establecido que el inmueble del cual pretende el desalojo, es el mismo que posee la parte demandada, es decir, no utilizó los medios legales existente (sic) para traer a los autos las pruebas que lleven al Juez (sic) el convencimiento pleno y seguro que la cosa poseída por el adversario es la que desea desalojar, pues, para que prospere la acción (sic) debe probar el fundamento de su demanda, sin que el demandado esté obligado a aducir prueba alguna para la conservación de su posesión. La prueba del actor debe ser completa, o sea, además del derecho de propiedad, debe demostrar que el demandado posee idénticamente aquella cosa cuyo desalojo se pide. Si el actor no ha probado estas condiciones o circunstancias acumulativamente, su demanda fatalmente ha de ser rechazada por falta de prueba, aunado al hecho de que además los procedimientos para el desalojo de local comercial y para vivienda son totalmente distintos; a este respecto, y tomando en cuenta que a la parte demandante tocaba probar la propiedad del inmueble, el incumplimiento de las obligaciones inherentes a la relación arrendaticia y el estado de insolvencia (sic) según la fijación de los hechos que establecieron los límites de la controversia aquí ventilada y que para este Juzgador (sic) no fueron convincentes, es por lo que no considera procedente la presente demanda (sic) de desalojo (…)”. Como ya es sabido, tras estas exposiciones, el juez procedió a declarar “sin lugar la demanda” (rectius: improcedente la pretensión), con la expresa condenatoria en costas en contra de nuestra mandante.
III
DE LAS MOTIVACIONES PARA DECLARAR LA NULIDAD DEL FALLO APELADO
Es en la transcripción precedente donde se hace patentela síntesis de los vicios de los cuales está inficionada la sentencia y que en el presente escrito iremos delatando pormenorizadamente, que con auxilio de otras partes del fallo que resultan determinantes para fundamentar ante este estadio de conocimiento judicial, las razones para declarar la nulidad la sentencia apelada, en tal sentido:
La sentencia ha quebrantado el dispositivo del artículo 243, numeral 4° del Código de Procedimiento Civil, toda vez que contiene toda suerte de motivos erróneos que la fundamentan, y con ello se ha lesionado abiertamente el derecho a la tutela judicial efectiva, consagrado como un derecho fundamental de los justiciables.
Motivar no es otra cosa que exponer el conjunto de razonamientos de hecho y de derecho en los cuales el juez se ha apoyado para justificar su decisión. También dichos motivos deben ser establecidos conforme a una acertada fijación de los hechos y del derecho aplicado al caso.
En tal sentido, específicamente hacemos referencia a esta afirmación contenida en la sentencia, en cuanto a un alegato del demandado: “ (…) por cuanto adujo que el inmueble por el cual se le demanda es su vivienda, construida incluso, por su persona sobre otras adquiridas producto de una venta de unas bienhechurías en ruinas, para vivir con su familia y que para quien suscribe, llama la atención que dichos alegatos coinciden con uno de los inmuebles descritos en el Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) número 0049708 Región Yaracuy de fecha 4-02-2009 (…)”.
Resulta evidente que el juez dio por sentado el hecho de que había identidad lógica entre un bien que alegó el demandado poseer y que había sido construido por él; así, el juez estableció que según el certificado de declaración sucesoral del SENIAT se trataba de una “coincidencia” entre el bien comentado y uno de los bienes descritos en ese certificado.
Siendo así, se evidencia que cometió, por una parte un error en la fijación de los hechos que condujo al quebrantamiento de la disposición contenida en el artículo 1.359 del Código Civil, que dispone:
“El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso: 1º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenía facultad para efectuarlos; 2º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que este facultado para hacerlos constar.”
Tal disposición de ley echa de ver que este instrumento hace prueba de los hechos jurídicos declarados ante el funcionario, y en este caso específico, al tratarse de la especie del documento público administrativo, evidencian que sólo pueden hacer fe de lo que en ella se declara, a saber, la existencia de las descritas bienhechurías en el particular 2) de ese documento, que son o eran reducto de bienhechurías de mayor extensión propiedad del causante de la demandante.
En sintonía con lo anterior no puede considerarse este instrumento como medio idóneo y conducente para convencer al juez que existe coincidencia con el alegato de la parte demandada, pues en su proceso de fijación de hechos le atribuye al instrumento bajo examen, afirmado falsamente por la recurrida en el citado párrafo, una manifestación inexacta, pues al verificarse de las actas del expediente esta prueba y cuyo contenido no refleja en forma alguna la afirmación efectuada por la recurrida, evidencia la falsedad denunciada, en virtud que la misma en nada atribuye o supone que el inmueble arrendado haya sido una vivienda, ni fue construido por el demandante, ni menos aún que ese bien haya sido objeto de una venta por parte del señor Ramaglia al señor Torrealba.
Además, esta manifestación sub examine demuestra de igual modo que la sentencia contiene motivos no sólo falsos sino irracionales que hacen que la sentencia se destruya entre sí por contraposición de sus postulados. En efecto, si se da por cierto que dichas bienhechurías para febrero del año 2009 se hallaban en ruinas, eso haría necesariamente falsa la consideración hecha en el fallo, en el sentido que “Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de modo, tiempo y lugar atinentes a los hechos, pues el mundo del proceso es reconstructivo (…)”. A la inversa y bajo la misma premisa, no podría pretenderse que un instrumento fechado en 2009, sea prueba idónea y conducente sobre las circunstancias de modo y tiempo en las cuales ambas partes contrataron en enero de 2008 sobre un bien sobre el cual ambas manifestaron, describieron y convinieron en sus características por medio de un contrato escrito (que no fue rechazado, impugnado ni contradicho con algún medio válido para enervarlo).
Por otra parte, la mencionada afirmación falsa del juez hizo a la vez ilógico y nugatorio el considerando descrito en el particular primero que consta al folio 106, “el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos”. Decimos esto porque existe en el fallo una expresión que hace procedente su nulidad por infracción del artículo 243, numeral 5° del Código de Procedimiento Civil, y que es del tenor siguiente:
“ lo cual hace a quien suscribe determinar que el inmueble objeto de la presente acción (sic), no se corresponde con el señalado por el demandado y no existiendo en autos prueba alguna para dejar claramente establecido que el inmueble del cual pretende el desalojo, es el mismo que posee la parte demandada, es decir, no utilizó los medios legales existente (sic) para traer a los autos las pruebas que lleven al Juez (sic) el convencimiento pleno y seguro que la cosa poseída por el adversario es la que desea desalojar (…)”
Esto se constituye en una infracción al contenido del artículo 12 del C.P.C. pues si precisamente uno de los motivos de la pretensión de desalojo de nuestro cliente en contra del demandado es la indebida modificación del bien arrendado, hecha por este sin autorización de aquel y el cambio de uso pactado inicialmente en el contrato, es completamente ilógico que sea este mismo hecho constatado en el proceso el que dé lugar a la declaratoria de improcedencia de la pretensión.
En términos llanos se dijo que se arrendó un local comercial, este hecho queda evidenciado por un contrato suscrito por el demandado, a la vez procesalmente se denunció de forma expresa e inequívoca el cambio de uso y las modificaciones sin autorización hechas por él; por tanto al ser establecidos los límites de la controversia el mismo juez decidió que la carga probatoria de cada unade las partes contendoras era demostrar en primer lugar, la propiedad del inmueble, que de nuestra parte se hizo suficientemente con las documentales promovidas en fecha 20 de enero de 2017 bajo los particulares PRIMERO y QUINTO, que reiteramos, no fueron declaradas falsas; por el contrario, hasta en el procedimiento tramitado ante la SUNDE existe de igual modo el reconocimiento por parte del demandado de la celebración de un contrato por arrendamiento de local comercial.
Lo anterior evidencia pues que, pese a la afirmación del fallo, si existen en autos alegatos soportados por pruebas que mandatoriamente deben llevar al órgano judicial a convencerse de forma plena y segura que tales bienhechurías existían en los términos y modo que fueron descritas tanto en el título supletorio registrado, como en el contrato de arrendamiento suscrito y no desvirtuado por la contraparte. Por tanto conforme al contenido del artículo 506 del C.P.C. se cumplió suficientemente con la carga probatoria delimitada por el juez y al mismo tiempo se evidencia de su parte la transgresión, además, del contenido del artículo 507 eiusdem, por una parte, y por la otra, infracción por falta de aplicación de los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil.
A más abundamiento de lo dicho, destaca que el juez quebrantó lo dispuesto por el citado artículo 507 del C.P.C. al momento de la valoración de la prueba, lo cual se constituye en un vicio por infracción del principio de exhaustividad del fallo, máxime cuando a la inspección judicial evacuada en juicio le otorga valor probatorio para demostrar que se trata de una vivienda, hecho este que lo lleva a desechar la procedencia de la demanda, argumentando que el juzgador evidenció que se trata de una vivienda y que en tal virtud el procedimiento para exigir el desalojo de viviendas es completamente diferente, no siendo este el adecuado para tutelar la pretensión de nuestra mandante. Con ello se demuestra que además de ser incongruente y contradictorio con los propios parámetros descritos en los motivos a seguir por el fallo en su ratio decidendi (folios 102, 103-vto. y 106), hay una flagrante violación a las reglas de valoración conforme la sana critica, pues el juez obvió el hecho que el objeto probatorio de la inspección era precisamente demostrar los alegatos contenidos en la demanda, a la sazón, la existencia de la modificación de local comercial a vivienda y con ello la procedencia de los supuestos contenidos en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Por otra parte tenemos que la actividad del juez en el fallido análisis de los medios de prueba contrastado con la decisión tomada, evidencia graves en insalvables contradicciones que hacen nulo el fallo. En relación a ello, destaca la afirmación motiva del fallo que estableció que la pretensión no procedía: “pues, para que prospere la acción (sic) debe probar el fundamento de su demanda, sin que el demandado esté obligado a aducir prueba alguna para la conservación de su posesión.”
Entonces si de acuerdo a ello el demandado no tenía que demostrar su posesión, resulta ello admisible sólo hasta ese punto, en principio, pues efectivamente lo que está en discusión no es la posesión del bien sino la constatación, tal y como ya se dijo, de la procedencia o no de las causales de desalojo, que como a este punto ya lo debió haber advertido esta alzada, el demandado sí se halla incurso en las relativas a la modificación y cambio de uso de bien.
Por tanto, lo correspondiente era para el a quo verificar entonces si la otra causal expuesta se hallaba demostrada o no; es decir, el estado de conformidad sobre el pago de las mensualidades. Así, repare usted que el mismo en su contestación manifiesta hechos nuevos respecto a un cambio de condición de arrendatario a propietario en virtud de una supuesta, negada, y no demostrada venta hecha en febrero de 2008, no llegando a demostrar tampoco que siquiera haya pagado el mes de inicio del contrato, aunado al hecho que mal puede mi mandante demostrar el impago o mora en las mensualidades o cancelación total de esa deuda pues tal y como fue expuesto en la demanda esto es un hecho negativo absoluto, que como está demás decirlo, no es susceptible de prueba.
Por esto, otra muestra de las causales de nulidad del fallo que nos ocupa, es que en ese sentido el juez tampoco se atuvo a lo alegado y probado en autos, apartándose de su propia delimitación de la controversia, al establecer: “Si el actor no ha probado estas condiciones o circunstancias acumulativamente, su demanda fatalmente ha de ser rechazada por falta de prueba, aunado al hecho de que además los procedimientos para el desalojo de local comercial y para vivienda son totalmente distintos; a este respecto, y tomando en cuenta que a la parte demandante tocaba probar la propiedad del inmueble, el incumplimiento de las obligaciones inherentes a la relación arrendaticia y el estado de insolvencia (sic) según la fijación de los hechos que establecieron los límites de la controversia aquí ventilada y que para este Juzgador (sic) no fueron convincentes, es por lo que no considera procedente la presente demanda (sic) de desalojo (…)”
Aquí estamos en presencia de una afirmación absolutamente inmotivada en la construcción de la conclusión a la cual arribó el juez, dado que no explica por qué considera que “no fueron convincentes”. Lo cierto es que esta alzada deberá reparar en que por las razones expuestas en todo caso no le estaba dado a mi cliente probar el impago; en segundo lugar, fue demostrado suficientemente concatenando todos los medios de prueba que se arrendó un local comercial que fue modificado a vivienda y que esas bienhechurías arrendadas pertenecen a mi cliente en virtud del nexo con el causante y otrora arrendador contratante, así que de tal suerte luce con meridiana claridad todos los motivos que dan lugar a la declaratoria de nulidad del fallo por los vicios detectados y que han sido suficientemente comprobados, pidiendo que así sea establecido….”
DE LAS OBSERVACIONES A LOS INFORME ANTE ESTA ALZADA
En fecha 03 de julio de 2017, el abogado JOSÉ DANIEL FLORES CAMACARO, IPSA Nº 75.646 actuando como apoderado judicial de la ciudadana BERTA CORINA PERDOMO DE RAMAGLIA parte demandante, estando en la oportunidad para presentar observaciones a los informe, en un (1) folio útil cursante al folio 124, lo realiza de la siguiente manera:

“…No es cierto que la declaración sucesoral (rectius: Certificado de solvencia sobre sucesiones) que fue acompañado en el procedimiento de primera instancia, contenga “en su ultimo p0arte” (sic), consideraciones sobre contrato de arrendamiento alguno de las mencionadas bienhechurías objeto de la pretensión principal.
Tampoco es cierto que ese certificado aludido haya establecido extinción de contratos que se relaciones con las bienhechurías propiedad de mi mandante.
Menos aun es cierto que ese instrumento establezca q propiedad sobre los bienes o se la atribuya a alguien distinto a la demandante.
Pareciera, en todo, que el demandado quisiera hacer ver a este tribunal, que el certificado de solvencia sobre sucesiones emitido por el SENIAT contiene afirmaciones que en realidad no contiene, con lo cual, en los términos que textualmente quedaron planteados sus informes, resultaría en:
1) Si la alzada acepta y se pronuncia favorablemente sobre tales alegaciones, su sentencia estaría inficionada del vicio de falso supuesto de hecho de hecho, por dar por cierto y atribuirle a las actas mencionadas que no contienen.
2) Si la alzada acepta y da por bueno esas afirmaciones, en los términos planteados, estaríamos en presencia de un error por motivación acogida, toda vez que esas confusas alegaciones, además de no haber expuestas según la verdad, no resultan en otra cosa que, en mas o menos palabras, los mismos considerandos de la sentencia hoy recurrida. Con ello se hace evidente que tales informes no aportan absolutamente nada a la decisión del recurso que permitan evidenciar que la sentencia debe ser confirmada, o que esta no esta contaminada con los vicios suficientemente evidenciados y6 demostrados, o qu7e la misma no se constituyó en un pronunciamiento erróneo por parte del órgano judicial.
En tal sentido solicitamos a esta instancia que, una vez analizado lo anterior, motivadamente deseche los alegatos de la parte demandada npuesto9 qu7e no son procedentes al no tener asidero en Derecho. Por inversa proporción, también pedimos que el recurso sea declarado con lugar, ello por haber quedado demostrado los vicios que hacen nula la decisión recurrida, y en consecuencia, debe este juzgado, administrando justicia la correspondiente justicia, visto que han quedado demostrados también todos los motivos que sustentan nuestros alegatos y a la vez hacen procedente la pretensión contenida en la demanda, fallando9 así a favor de mi representada, declarando en la sentencia de merito el desalojo de bien objeto de esta controversia judicial…”

En fecha 03 de Julio de 2017, cursante a los folios 126 y 127; el demandado ciudadano JIKLIC JEAN TORREALBA, debidamente asistido por el Abog. ROMAN S. CARIÑO M, IPSA Nº 108.924, consignó el presente escrito a lo que presento como CONCLUSIONES lo siguiente:

1) En todo momento y en todas las instancias hemos reconocido en parte la celebración de un contrato de arrendamiento. Así como quedo señalado en el tribunal de origen de la presente causa. Pero se reconoce en parte porque no se arrendo un local comercial como señala el contrato de arrendamiento que presenta la parte actora de este procedimiento. Sino que lo que se alquila fue una bienhechurías que se encontraban en unas, así como se pudo evidenciar y quedo probado y quedo demostrado mediante el CERTIFICADO DE SOLVENCIA DE SUCESIONES Y DONACIONES expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) numero 0049708 Región Yaracuy de fecha 04-02-2009. Específicamente en Relación para bienes que conforman el activo hereditario, anexo 1 y 2 donde se puede evidenciar la declaración que hace la ciudadana Bertha Corina Perdomo de Ramaglia Presentado por la misma parte actora y a su vez ratificada por mi representado. Mediante documento que acompaño con el libelo de la demanda y presento en su escrito de contestación. Seguidamente mí representado alquila las bienhechurías en mal estado antes mencionadas para usar el espacio para trabajar con la venta de lajas piedras decorativas. Luego al poco tiempo el ciudadano Rosario Ramaglia le manifiesta a mi representado que desea venderle dichas bienhechurías ya que no cuenta con los recursos económicos para repararlas, y mi representado acep0ta la propuesta de loa venta y así lo hacen. Luego que se materializa la venta mi representado empieza a demoler las bienhechurías que estaban en ruinas y comienza poco a poco con el pasar del tiempo a realizar unas bienhechurías que son exactamente las mismas que se encuentran en la actualidad y solicita su Titulo Supletorio ante el JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA, COCOROTE Y VEROES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DL ESTADO YARACUY. Cumpliendo con todos los requisitos y pasos legales. Así como quedo demostrado y probado en el Tribunal de origen de la presente causa.
2) Es por lo antes expuesto que en el Procedimiento Administrativo aperturado por la parte actora ante la Superintendencia de Precios Justos en el expediente YAR-0798. Declara la Superintendencia agotada la Vía Administrativa ya que no guarda relación nada d lo que solicita la parte actora con lo probado en dichos actos, ya que no se trata de un local comercial sino de una casa familiar en donde mi representado vive y trabaja, así como quedo señalado y probado en el tribunal de origen de la presente causa.
3) De igual manera si las bienhechurías que se encuentran en la actualidad fueron construidas en su totalidad por mi representado y en los términos ya anteriormente señalados, mal pudiese pensarse que ahí una obligación por una relación contractual así como lo señalo el Tribunal de Primera Instancia y me permito señalar textualmente….Omisis.
Con todo respeto solicito de la respetable Juez, 1) DECLARE SIN LUGAR el Recuso de Apelación Interpuesto. 2) RATIFIQUE la SENTENCIA de Primera Instancia. 3) La Condenatoria de Costas.

VIII DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
La parte demandante, a través de sus co apoderados judiciales Abg. JOSÉ D. FLORES y GILBERTO E. CORONA RAMÍREZ, IPSA Nrosº 75.649 y 65.407, promovieron su escrito de pruebas a los folios 52 y 53.
Con el escrito libelar, cursante a los folios 5 al 7, documento autenticado por ante la Notaría Pública de Barquisimeto, estado Lara, bajo el número 32, Tomo 46, de fecha 12 de mayo de 2016; documento autentico el cual, no fue impugnado por la parte contaria, desprendiéndose del mismo el carácter de apoderados de los abogados José Flores y Luciano Aular de la parte demandante.
Cursante a los folios 08 al 12 copia certificada de documento Público de Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones expedido por el SENIAT, Planilla Nº 0049708, Región Yaracuy de fecha 04/02/2009, a fin de demostrar la propiedad por parte de la ciudadana CORINA PERDOMO DE RAMAGLIA. El presente instrumento de carácter público administrativo, no es valorado, en relación con los hechos debatidos en la presente causa; sólo en lo que respecta a que la ciudadana demandante Berta Perdomo de Ramaglia, es sucesora del de cujus Rosario Ramaglia.
Al folio 13 cursa original de Instrumento privado suscrito entre el de cujus Rosario Ramaglia (como arrendador) y Jiklic Torrealba (como arrendatario), el cual es un documento de arrendamiento de bien inmueble, destinado a local comercial, ubicado en la avenida Intercomunal, sector el Cementerio Municipio Independencia del Estado Yaracuy. Este documento es ampliamente valorado por cuanto se encuentra suscrito por la parte demandada y el mismo no ha sido impugnado por el mismo, por lo que quedó reconocido conforme lo estipula el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Siendo ello así, se comprueba la existencia de una relación arrendaticia sobre el referido inmueble la cual nació en fecha 15/01/2008.
A los folios 14 al 17, notificación de desocupación del inmueble arrendado objeto del presente juicio, y consecuente fin de la relación arrendataria, realizada mediante la Notaría Pública de San Felipe; notificación ésta que se llevó a cabo el día 11/12/2008. Tal actuación es valorada por cuanto fue celebrada por ante dicho órgano competente no siendo impugnada, ni desvirtuada por la parte demandada; y de la misma se deprende el deseo irrestricto en tal fecha (11/12/2008) de poner fin a la relación arrendaticia nacida el 15/01/2008.
A los folios 18 y 19 consta escrito suscrito por la parte actora dirigido a la Oficina regional de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socios Económicos del Estado Yaracuy, la cual al analizarla se evidencia que solo ha sido suscrita por la parte demandante, mas no así por la parte demandada, por tanto, al tratarse de instrumentales privadas que no emanan de la parte demandada no le son oponibles, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1368 del Código Civil, en virtud del principio de alteridad, en consecuencia queda desechado el mismo.
Consta a los folios 20 al 23 copia fotostática de dispositiva final de caso admitido, signado con el número YAR-0798, por ante la Oficina Regional de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socios Económicos del Estado Yaracuy (SUNDDE), documento administrativo que se valora en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, siendo que tal dispositiva llegó a la conclusión de no producir conciliación alguna entre las partes y se dio por agotada la vía administrativa.
Con el escrito de pruebas consignó a los folios 54 al 64 Copia Certificada de Titulo Supletorio emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial, expediente Nº 146/2001, debidamente Protocolizado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, bajo el Nº 37, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Trimestre Segundo del año 2008. El anterior instrumento de carácter público (aunque queden a salvo los derechos de terceros) es valorado ampliamente pues se encuentran registrado, dando fe de que el de cujus Rosario Ramaglia, construyó las bienhechurías allí descritas ubicadas dentro del inmueble arrendado.
A los folios 65 al 67 copia certificada de documento contentivo de Dictamen Nº 06-2016 de fecha 30 de septiembre de 2016, emanado de la Dirección de Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Independencia del estado Yaracuy. El presente instrumento es valorado por cuanto es un instrumento público administrativo, el cual se valora conforme al artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Por tal motivo de tal dictamen se desprende que para la Alcaldía del Municipio de Independencia de este estado Yaracuy, la ciudadana demandante es la propietaria de las bienhechurías sobre el terreno municipal arrendado y se ordenó a la Dirección de Catastro anular la ficha catastral del demandado ciudadano JIKLIC JEAN TORREALBA.
En cuanto a la Solicitud de Inspección; admitida de conformidad al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, se llevó a cabo en fecha 6 de febrero de 2017, cursante al folio 78, la cual será valorada más adelante.
Ahora bien, en cuanto a la parte demandada ciudadano demandado JIKLIC JEAN TORREALBA, promovió escrito de pruebas a los folios 68 y 69 y trajo con la contestación a la demanda las siguientes documentales:
Consta a los folios 34 al 39 original de Titulo Supletorio emanado del Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, signado con el número 535-10 con fecha de entrada el 14/1/2010, a favor del ciudadano JIKLIC JEAN TORREALBA. El presente instrumento a pesar de ser emanado de un Tribunal de la República no se encuentra debidamente protocolizado ante el registro competente, y versa sobre bienhechurías sobre el mismo terreno del inmueble previamente arrendado; motivo por los cuales quien suscribe no le merece valor probatorio el presente título Supletorio.
Al folio 40 original de recibo emitido por Aguas de Yaracuy, No. de Cuenta: 200547027900 a nombre del ciudadano Torrealba Jiklic Jean. El presente instrumento es desechado por manifiestamente impertinente al presente tema debatido.
Cursa al folio 41 original de Instrumento denominado Carta Aval, emitida en fecha 8 de diciembre de 2016 por el Consejo Comunal Sabaneta, Municipio Independencia del estado Yaracuy. De igual forma tal instrumento es desechado por cuanto nada aporta al tema decidemdum en la presente causa, la cual está constituida por el cumplimiento de contrato de arrendamiento privado de local comercial.
Con el escrito de pruebas trajo a los folios 70 al 74 fotostato de Certificado de Solvencia y Declaración de Sucesiones y Donaciones expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) número 0049708 Región Yaracuy de fecha 4 de febrero de 2009, el cual ya fue anteriormente valorado.
Promovió la parte demandada testimoniales, que fueron evacuados en la audiencia oral, constando a los folios 93 y 94 consta la declaración de la ciudadana KISLEV NASSIR GUILARTE DOMÍNGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 20.190.880:

“PRIMERO: Conoce usted al ciudadano Jiklic Torrealba?. Contestó: Si. SEGUNDA: Hace cuanto tiempo aproximadamente lo conoce?. Contesto: Hace más de ocho años. TERCERA: Sabe usted con quien vive el ciudadano Jiklic Torrealba? Contesto: Si. CUARTA: Diga usted que grado de familiaridad tiene el ciudadano Jiklic Torrealba con los miembros que habitan esa casa?. Contesto: Tres. En este estado interviene el apoderado judicial de la parte actora, abogado José Daniel Flores a ejercer el derecho de repreguntas y lo hace en la forma siguiente: PRIMERA REPREGUNTA: Tiene usted algún interés en este juicio? Contesto: Algún interés hacia mí, no. Hace más de ocho años. SEGUNDA REPREGUNTA: Sabe usted por lo que ha manifestado que desde hace más de ocho años al sr. Jiklic cuál es su condición en dicho inmueble? Contesto: Si. TERCERA REPREGUNTA: Diga la testigo cual es la condición que tiene el sr. Jiklic en ese inmueble de acuerdo a las anteriores preguntas anteriormente señaladas? Contesto: Bueno el llegó a una vivienda a su trabajo. CUARTA REPREGUNTA: Sabe usted como adquirico el sr. Jiklic ese inmueble? Contesto: Si. QUINTA REPREGUNTA: Tomando en cuenta la repuesta anterior indique como adquirió el sr. Jiklic ese inmueble? Contestó: Bueno eso estaba abandona y como el no tenia donde vivir con su familia el agarró eso. Es todo…”

Al folio 94 consta la declaración del ciudadano MIGUEL ANTONIO JIMÉNEZ RODRÍGUEZ; venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.637.884:

“PRIMERO: Conoce usted al ciudadano Jiklic Torrealba?. Contestó: Si. SEGUNDA: Hace cuanto tiempo aproximadamente lo conoce?. Contesto: ocho o nueve años. TERCERA: Sabe usted con quien vive el ciudadano Jiklic Torrealba? Contesto: Con su mamá, su familia y sus hijas. CUARTA: Diga usted quien construyó la casa donde habita el ciudadano Jiklic Torrealba? Contesto: Él Jiklic Torrealba. En este estado interviene el apoderado judicial de la parte actora, abogado José Daniel Flores a ejercer el derecho de repreguntas y lo hace en la forma siguiente: PRIMERA REPREGUNTA: Diga el testigo si tiene usted algún interés en este juicio? Contesto: No. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga el testigo si sabe usted por lo que ha manifestado que desde hace más de ocho años al sr. Jiklic como el ciudadano Jiklic adquirió ese inmueble? Contestó. No. Es todo…”

A los folios 94 y 95 consta la declaración del ciudadano CESAR JOSÉ ARIAS ALCILA, C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.374.494:

“PRIMERO: Conoce usted al ciudadano Jiklic Torrealba?. Contestó: Si. SEGUNDA: Hace cuanto tiempo aproximadamente conoce usted al ciudadano Jiklic Torrealba?. Contesto: Aproximadamente hace diez años. TERCERA: Sabe usted con quien vive el ciudadano Jiklic Torrealba? Contesto: Vive con la esposa un hijo y una señorita que es hija también. CUARTA: Diga usted quien construyó la casa donde habita el ciudadano Jiklic Torrealba? Contesto: Si, esas eran bienhechurías en ruinas y lo llevó hasta lo que tiene ahorita para poder vivir. En este estado interviene el apoderado judicial de la parte actora, abogado José Daniel Flores a ejercer el derecho de repreguntas y lo hace en la forma siguiente: PRIMERA REPREGUNTA: Diga el testigo si tiene usted algún interés en este juicio? Contesto: Ninguno. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga el testigo si en la actualidad existe algún procedimiento de desalojo en su contra por parte de la ciudadana Corina Perdomo viuda de Ramaglia? Contestó. Si. TERCERA REPREGUNTA: Diga la testigo si dicha demanda versa sobre un inmueble consiste en tres locales los cuales están siendo ocupados por su persona y por el ciudadano Jiklic? Contesto: Bueno, los locales por lo menos el de él estaban en ruinas y el mío también y de los otros no tengo conocimiento. CUARTA REPREGUNTA: Diga el testigo si en la actualidad él – testigo- está siendo demandado por la ciudadana Corina de Ramaglia por un inmueble consiste en tres locales comerciales ocupados por su persona y el ciudadano Jiklic? Contesto: Creo que esa repuesta ya se la di, creo que fue la primera o la segunda. QUINTA REPREGUNTA: Diga el testigo si conoce o sabe la existencia de un contrato de arrendamiento para el inmueble que ocupa el ciudadano Jiklic y el ciudadano que en vida respondiera a Rosario Ramaglia? Contestó: Si, si lo conozco y también reconozco que hay un contrato de arrendamiento pero también sé que después de ese contrato así igual que mi persona el sr. Ramaglia que vendió a Jiklic lo poco que quedaba allí. SEXTA REPREGUNTA: Diga el testigo en función a la repuesta anteriormente dada de que el sr. Jiklic y su persona adquirieron por parte del ciudadano que en vida respondiera al nombre de Rosario Ramaglia la existencia de algún documento o si existe algún documento que pueda demostrar lo dicho?. Contestó: No existe, lo que pasó es que el sr. Ramaglia en vista que lo estaban invadiendo, él decidió vender pero en ningún momento existió documento. Es todo…”

Para la valoración de estos testimonios es oportuno traer a colación el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, el cual indica:
“Para la apreciación de la prueba de testigo el juez examinara si las deposiciones de estos concuerda entre si y con las demás pruebas y estimara cuidadosamente los motivos de las declaraciones y con la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en las sentencias la declaración del testigo inhábil, o del que apreciare no haber dicho la verdad, ya por la contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado expresándose el fundamento de tal determinación.”

La regla de valoración contenida en esta norma y la particularidad de esta prueba es la libre apreciación del juez, la intervención de sus máximas de experiencia y la regla de la sana critica, es imprescindible que el (la) juez (juzgadora), al momento de analizar los testimonios verifique si existe algún interés en los testigos, relación entre sus dichos, fundamentos de los mismos, y sobre todo si los dichos del testigos puede concatenarlo con otras pruebas. En Añadidura de lo anterior, la deposición de los testigos no puede versar para acreditar la existencia de pactos o contratos donde la suma de la obligación exceda de Bs. 2,00 por tal motivo, quien suscribe parcialmente desecha dichas deposiciones en lo que respecta a las afirmaciones tendientes a la suscripción de contrato alguno de compra venta.
Así mismo, los testigos afirman una serie de hechos irrelevantes al tema a decidir, tales, que en nada contribuyen al tema a decidir. Por estos motivos, las referidas testimoniales son desechados por ser manifiestamente impertinentes. Así se decide.
Ahora bien, tanto la parte actora como la parte demandada promovieron inspección judicial, la cual de manera conjunta se llevó a cabo en fecha 6 de febrero de 2017, cursante al folio 78 con material fotográfico a los folios del 80 al 88 en la misma se dejó constancia de lo siguiente, lo cual es ampliamente valorado por esta Alzada:
Se dejó constancia de los particulares reluciendo entre algunos de ellos, que en el inmueble arrendado funciona una firma mercantil denominada El Rey de la Piedra Decorativa Torrealba, observándose de igual forma en el sitio, materiales de construcción correspondientes a piedras y otros instrumentos de trabajo, verificándose al efecto, efectivamente un fondo de comercio.
Así mismo, se constató que en el sitio se encontraba ocupado por tres adultos, el demandante y los ciudadanos Valery Mujica y Kimberly Mercado, titulares de la cédula de identidad 25.513.557 y 27.436.424, siendo la conyugue y la hija del demandante, así como se dejó constancia de la presencia de dos niños (identidad omitida); señalando en el acto que utilizan el inmueble como habitación y para trabajar; e incluso, en el particular cuarto, se dejó constancia de que se evidenció una zona de comedor y cocina y una habitación; y a parte de tales zonas se encontraba un terreno que era ocupado por materiales especiales para el funcionamiento de dicho fondo de comercio. Siendo que al lado derecho del inmueble a inspeccionar se encuentra un terreno donde se pudo observar dichos materiales y una persona laborando con los mismos, manifestando tal persona que efectivamente ese espacio es utilizado para laborar tal fondo de comercio.

IX CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El presente asunto versa sobre una demanda de desalojo de local comercial, incoada por la ciudadana BERTA CORINA PERDOMO DE RAMAGLIA contra el ciudadano JIKLIC JEAN TORREALBA, la cual encuentra su origen en una relación arrendaticia -no controvertida por la parte demandada en sus inicios- iniciada por su causante de cujus Rosario Ramaglia, sobre un inmueble de su propiedad, tal relación señala la demandante iniciada entre las partes hoy en litigio, en fecha 01 de enero de 2008, tal como consta en contrato de arrendamiento privado cursante en autos al folio 13, sobre un inmueble ubicado en la Avenida Intercomunal, sector El Cementerio, Municipio Independencia, del Estado Yaracuy, destinado a local comercial y dando fe de que recibía dicho local en perfectas condiciones.
Siendo ello así, la parte actora aduce la insolvencia de su arrendatario por un período de 104 mensualidades consecutivas vencidas, a la par que denuncia el desvío del uso del inmueble de local comercial para utilizarlo conjuntamente como vivienda familiar, para lo cual nunca dio su consentimiento como arrendadora, motivo por el cual, acudió de igual forma a la Oficina Regional de la Superintendencia para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos de Yaracuy (SUNDDE), por lo que aduce que ya agotó la vía administrativa.
Finalmente, por tales motivos solicitó a la parte demandada el desalojo del inmueble de marras invocando la causal A del artículo 40 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial.
Por su parte, el demandado aduce en su contestación al fondo de la demanda, que en efecto reconoce al principio una relación arrendaticia, pero iniciada el 15/01/2008, pero que es falsa la afirmación hecha por la demandante, ya que lo que se alquiló fue unas bienhechurías y un espacio para trabajar con la venta de piedras decorativas, pero que luego de haberse celebrado tal relación arrendaticia, se realizó la venta de las mismas (bienhechurías) por un monto de Bs. 3.500,00 cancelados en dinero en efectivo y se dejó sin efecto el contrato de arrendamiento. Rechazó la propiedad alegada por la demandante sobre el bien objeto de la presente demanda, por lo que una vez demolidas las bienhechurías, procedió a obtener titulo supletorio, y constituyó allí una vivienda.
Narrados sumariamente los actos procesales y cómo quedó trabada la litis, del presente juicio, ésta Alzada considera menester hacer las siguientes consideraciones:
Se desprende de la demanda, que la pretensión de la ciudadana BERTA PERDOMO DE RAMAGLIA, es el desalojo de un local comercial que su esposo ya fallecido, dio en arrendamiento al ciudadano demandado ya identificado, el cual fue arrendado como local comercial, y así lo constata esta juzgadora, pues así fue estipulado en el contrato que dio nacimiento a la relación arrendaticia. Así mismo, el local arrendado, estaba destinado a materiales de construcción (comercializar piedras decorativas y para la construcción), por parte del arrendatario demandado ciudadano JIKLIC TORREALBA, mediante contrato de arrendamiento –como ya se indicó- privado (no impugnado).
Siendo así, consta a los autos que la parte demandante, de forma previa a la demanda judicial, efectuó oportuno aviso -o desahucio- de no renovar la relación arrendaticia, acto efectuado mediante la Notaría Pública de esta Ciudad en fecha 11/12/2008, esto es, antes de terminar el contrato objeto de la presente demanda. Luego de tal hecho, evidencia esta Juzgadora el agotamiento de la vía administrativa ante la Sundde, tales documentales ya positivamente valoradas.
Veamos al respecto, que indica el artículo 40 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial: “Son causales de desalojo: Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) Cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…” (…)
Ahora bien, la petición de desalojo del descrito inmueble tiene su fundamento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento de 104 cánones consecutivos éstos que -dice- la demandante no se han pagado, estudiemos tal supuesto factico.
En el caso de marras, la parte demandante trajo a los autos como medio probatorio contrato de arrendamiento privado, celebrado por las partes hoy en litigio (la ciudadana demandante subrogada en su causante), el cual fue valorado en el presente fallo, y que no fue objeto de impugnación, ni de tacha, ni de desconocimiento por la parte contraria, por lo que surte pleno valor probatorio a los efectos de demostrar la existencia de la relación arrendaticia (sobre un local comercial) que vincula a las partes, y que la parte demandante notificó tempestivamente al arrendatario su deseo de no renovar dicha relación arrendaticia mediante notificación realizada por notario público; con lo cual queda satisfecho el primer requisito antes enunciado y que tal relación arrendaticia por la conducta desarrollada por la parte arrendadora no se configuró la tácita reconducción de la relación arrendaticia.
Ahora bien, en cuanto al impago de dos o más cánones arrendaticios (segundo y último supuesto), en el caso particular, la denuncia del impago de 104 mensualidades, veamos.
En cuanto a las reglas que regulan la carga de la prueba, a saber, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, especifica que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de esta forma, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación; a los efectos de la presente causa, la parte demandante alegó en su demanda el deber del demandado (inquilino) de pagar los cánones de arrendamiento, demostrándose así, la existencia de la obligación (cánones de arrendamientos) a partir del 15/01/2008; tal supuesto trae como consecuencia la inversión de la carga de la prueba hacia el demandado, a quien le corresponde demostrar el pago de tal obligación, circunstancia ésta que no demostró (ni los pagos ni la causa de la eximente).
A este respecto, la parte demandada afirma la existencia de un contrato de compra venta, a través del cual habría acordado –con el arrendatario en su momento- el de cujus Rosario Ramaglia- la transferencia de la propiedad del inmueble arrendado, no obstante, no existe en autos prueba alguna de la existencia de tal convención, por lo que se declara inexistente la misma; lo cual trae como consecuencia el impago efectivo del demandado de las mensualidades demandadas y así se decide.
En este punto, cree oportuno esta Juzgadora, recordar al autor, Ricardo Henriquez La Roche, en el análisis que hace del artículo 506 del CPC, en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil, Tomo III, tercera Edición, pag. 553 y ss. expresó:
… “La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es que: ´Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal. o como dice el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil Colombiano: (incumbe a las partes el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídicos que ellas persiguen).
(…)
Si el actor aduce en su demanda de cobro de dinero que el demandado no le ha pagado ninguna de las cuotas convenidas en el contrato que presenta, ya tendrá hecha su prueba con tal contrato, y para el demandado será necesario oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo, pues, la falta de pago no constituye supuesto de existencia o exigibilidad de la obligación.
(…)
No tiene sentido que el arrendador suministre un justificativo para probar que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento, a los fines de obtener el secuestro de la cosa o el embargo que garantice el pago de los cánones, según el caso, ni que se tenga que valer de letras o giros, causados en el contrato, para demostrar esa falta de pago mediante su consignación en autos junto con la demanda correspondiente. Basta que con el contrato de alquiler, demuestre que el arrendamiento estaba obligado a un pago de tacto (sic) sucesivo, por determinada cantidad, líquida y exigible, para que proceda la demanda y, preventivamente, la medida que corresponda. El demandado deberá oponer la excepción de pago y a él corresponderá el onus de esa prueba. Por eso dice la Corte que ´al actor sólo le basta demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél´…”

Inequívocamente se observa de lo transcrito, y con quien está totalmente de acuerdo esta Juzgadora, que la parte demandante probó la obligación de pagar de la parte demandada con el contrato de arrendamiento privado y alega la falta de pago de las 104 mensualidades y la parte demandada rechazó de forma genérica, general y solo alegando la existencia de un contrato de compra venta que intentó afianzar con vagos testimonios (no valorados al efecto), por lo que entiende quien suscribe que se intentó dar por eximido del pago de las mismas, por lo que está en cabeza de la parte demandada probar tal causa eximente, circunstancia que de ninguna forma se demostró.
Siguiendo en el mismo orden de ideas, no observa quien suscribe, que la parte demandada haya probado hecho o pago -de lo demandado-, por lo que quedó demostrado lo alegado por la demandante en su escrito libelar, en cuanto a que la parte demandada incurrió en insolvencia durante más de dos meses seguidos -a saber 104 mensualidades consecutivas.
Luego, en cuanto a la procedencia o no de las causales de desalojo previstas en el decreto que regula la materia, se constata que efectivamente quedó demostrado mediante inspección judicial intraprocesal, que las modificaciones hechas a las bienhechurías arrendadas indebidamente transformaron las características iniciales del inmueble, amén que hubo un cambio unilateral del uso para el que fue destinado exclusivamente –local comercial-, y además existe reconocimiento espontáneo por parte del demandado que tales modificaciones fueron hechas por él, no aduciendo ni demostrando nada en su favor respecto a la autorización necesaria para ello o alguna circunstancia de novación en las condiciones del contrato que pudiera servir de eximente, con lo cual evidentemente se demuestra la veracidad del alegato de la demandante, y en consecuencia, contrastando este hecho con las disposiciones pactadas en el contrato en cuanto a las previsiones de la cláusula cuarta, demuestra que efectivamente está dado el supuesto previsto en la citada disposición normativa in commento, hecho este que así deberá ser establecido.
Ahora bien, quedó ampliamente demostrado en el iter procedimental que el demandado de autos, utiliza el inmueble dado en arrendamiento con dos propósitos, esto es, una parte del mismo para vivienda (no pactada) y otra para uso de una actividad comercial (pactada formalmente mediante el contrato de arrendamiento privado), entonces, con respecto a la parte del inmueble utilizado como vivienda, no es posible a través del presente procedimiento, ni dictaminar el desalojo del mismo, ni practicarlo, por lo que quedan a salvo para la parte demandante las vías judiciales y administrativas para lograr tal cometido (en particular para la parte utilizada como vivienda) si es su deseo, en virtud del marco normativo que rige la materia especial de arrendamiento para vivienda.
Para lo que respecta, a la parte del inmueble arrendado destinado al desarrollo de la actividad comercial, y de forma amplia destinada a cualquier uso que no sea de vivienda, a saber, depósito de materiales en general, trabajos, y todo lo relacionado con la construcción, lo procedente, es declarar conforme a la legislación que rige la materia, a saber, la causal A del artículo 40 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, la petición de desalojo incoada por la ciudadana BERTA PERDOMO DE RAMAGLIA, por estar llenos todos los extremos legales; esto es, la existencia inequívoca de una relación arrendaticia y la prueba de que el inquilino se hizo insolvente con dos (o más) cánones de arrendamientos consecutivos y Así se decide.
Por otro lado, con respecto a lo peticionado en cuanto a que se condene a la parte demandada al pago de los cánones atrasados y las que se sigan venciendo por el transcurso del proceso hasta la entrega del inmueble, quien aquí suscribe, estima que debe declararse procedente, pues, dichos pagos, no fueron demostrados; y figuran insolutos; por tanto, se declara procedente el reclamo de Bs. 48.000,00 correspondientes a 104 mensualidades insolutas (hasta el mes de octubre de 2016) y las que se siguieron venciendo hasta la fecha de la presente sentencia y las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, para lo cual se ordenará una experticia complementaria al presente fallo. Así se decide.
Finalmente, no puede pasar por alto esta Juzgadora de Alzada, el alegato de la parte demandada en insistir en que la demandante de autos no es la propietaria del inmueble dado en arrendamiento, lo cual conlleva a un sin lugar de la demanda -dice-. Necesita recalcar quien suscribe, que en el presente juicio no se está discutiendo propiedad, pues, si bien es cierto el demandado trajo a colación un titulo supletorio (no valorado), la parte demandante trajo a los autos planilla de declaración sucesoral junto a un titulo supletorio anterior y debidamente registrado sobre el inmueble dado en arrendamiento; motivo por el cual fueron desechados todos aquellos argumentos, prevaleciendo solo los que buscaran dilucidar el tema a decidir, el cual es, el desalojo de local comercial, a consecuencia de la existencia de una relación arrendaticia y ninguna otra circunstancia.
Finalmente, como nada logró demostrar la parte demandada que le eximiera o favoreciera respecto a las causales de desalojo invocadas y conforme a las consideraciones precedentes que en consonancia con las normas, y apuntaladas por los medios de prueba traídos a los autos, este juzgado deberá declarar con todas las formalidades, parcialmente con lugar la apelación interpuesta por la parte demandada.
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X DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley,
DECLARA:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el Recurso de Apelación de fecha 05 de mayo de 2017 (Folio 109), que fuera planteado por el apoderado Judicial de la parte demandante Abg. JOSÉ D. FLORES, contra la sentencia dictada en fecha 04 de mayo de 2017, en el Juicio contentivo de DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) interpuesto por la ciudadana BERTA C. PERDOMO DE RAMAGLIA contra el ciudadano JIKLIC JEAN TORREALBA.
SEGUNDO: SE ANULA el fallo de fecha 4 de mayo de 2017, dictado por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy en el Juicio contentivo de DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) interpuesto por la ciudadana BERTA C. PERDOMO DE RAMAGLIA contra el ciudadano JIKLIC JEAN TORREALBA.
TERCERO: CON LUGAR EL DESALOJO SÓLO EN LO QUE RESPECTA A LOCAL Y USO COMERCIAL del inmueble dado en arrendamiento descrito en la demanda, ubicado en la Avenida Intercomunal, Sector Sabaneta (El Cementerio) Municipio Independencia, estado Yaracuy, por parte del ciudadano demandado JIKLIC TORREALBA, a quien se le condena a entregar el inmueble arrendado identificado con la Clausula Primera del Contrato de Arrendamiento marcado con la letra “D” que cursa al folio 13, en las mismas condiciones en que lo recibió, libre de personas y objetos.
CUARTO: SE CONDENA a la parte demandada ciudadano JIKLIC TORREALBA, al pago de Bs. 48.000,00 correspondientes a 104 mensualidades insolutas (hasta el mes de octubre de 2016) y las que se siguieron venciendo hasta la fecha del presente fallo y las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, calculadas a un monto de Bs. 500,00 cada mensualidad; para lo cual se ordenará una experticia complementaria al presente fallo compuesta por un (01) experto, conforme lo estipula el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: No se condena en costas por no haber vencimiento total.
SEXTO: Remítase en su oportunidad al Tribunal de Origen a los fines de la ejecución del fallo de Alzada.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los 05 días del mes de octubre de 2017. Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL,

Abg. INÉS M. MARTÍNEZ R.
EL SECRETARIO TEMP,

ABG. FRANCISCO J. MAYORA
En la misma fecha y siendo las tres y veinticinco de la tarde (3:25 pm.) se publicó y registró la anterior decisión.
EL SECRETARIO TEMP,

ABG. FRANCISCO J. MAYORA