TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
San Felipe, 05 de Octubre de 2017
AÑOS: 207° y 158°

EXPEDIENTE: Nº 6.577

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (VIVIENDA)

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanas ANA JUSTINA LOBO, ALICIA MERCEDES RIVAS LOBO y ANA ISABEL RIVAS DE ROJAS, venezolanas, mayores de edad, titulares de cédulas de identidad Nros V-2.571.868, V-5.465.596 y 4.972.066, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado GERMÁN MACEA, Inpreabogado Nº 23.878. (Folio 5 y 6/1era pieza)

PARTE DEMANDADA: Ciudadana BIGREIDY ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-15.388.385, con domicilio en la calle 6, entre 03 y 04, Sector Valle verde, Urbanización Alexis Olmos, Sabana de Parra del estado Yaracuy.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados WALTER RODRIGUEZ, LESBIMAR SIVADA, MARIA F. TORREALBA, ELYBETH K. APARICIO, ANNY RONDON, DIANA Y. SEQUERA y CARLOS RODRÍGUEZ, Inpreabogado Nros 80.590, 185.778, 229.744, 198.368, 109.670, 229.746 y 265.542, respectivamente. (Folios 126, 127 Primera Pieza y 303 Segunda Pieza)

SENTENCIA DEFINITIVA

I ANTECEDENTES
Se recibe en fecha 10 de Agosto de 2017 en este Tribunal Superior, el presente expediente proveniente del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Urachiche y José Antonio Páez de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, correspondiente a juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO seguido por las ciudadanas ANA JUSTINA LOBO, ALICIA MERCEDES RIVAS LOBO y ANA ISABEL RIVAS DE ROJAS contra la ciudadana BIGREIDY ROJAS, ut supra identificadas, en virtud del recurso de apelación de fecha 11 de Julio de 2017 (Folio 361/2da pieza), que fuera planteado por el co apoderado judicial de la parte demandada Abg. WALTER J. RODRÍGUEZ, IPSA Nº 80.590, contra la sentencia de fecha 03 de Julio de 2017, contentivo de dos (02) Piezas, dándosele entrada en fecha 19 de septiembre de 2017 y fijándose por auto de fecha 22 de diciembre de 2017, de conformidad a lo establecido en el Primer Aparte del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, al tercer día de despacho siguiente, para la realización de la audiencia oral ante esta Alzada.
Cursante a los folios 366 al 367 de la 2da pieza, de fecha 27 de septiembre de 2017, consta de Acta de Audiencia Oral; difiriéndose el dictamen oral para el día de despacho siguiente a la fecha.
II BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS
DE LA DEMANDA
Consta a los folios del 01 al 04 de la 1era pieza escrito libelar, consignado por la parte actora con los siguientes argumentos:

“… Mis representadas cedieron en arrendamiento a tiempo determinado un inmueble constituido por unas bienhechurías que consiste en una casa cercada perimetralmente con paredes de concreto, techo de platabanda y piso de cemento, sala, comedor, tres habitaciones, baño y cocina, el cual se encuentra ubicado en la calle 06, entre carreras 03 y 04, sector Valle Verde, urbanización Alexis Olmo, Sabana de Parra, Municipio José Antonio Páez, estado Yaracuy, código catastral Nro. 14-06-01-04-04-04-01-01-0001, cuyas medidas y linderos son los siguientes: Norte, con una extensión de 19,20 metros, con parcela de Enrique Castillo; Sur, con una extensión de 19,20 metros, con una parcela y vivienda de David Rivas; Este, que es su frente, con una extensión de 11,90 metros, con la calle 06; y Oeste, con una extensión de 11,90 metros, con parcela de Juan Puertas, construida en un lote de terreno de propiedad municipal que tiene un área de superficie de 228,48 M2, …”.

Igualmente alega el actor que sus representadas, son propietarias conforme al documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Urachiche y Jose Antonio Paez del estado Yaracuy, en fecha 29 de agosto de 2002 bajo elN° 28, folios 134 al 137, Protocolo Primero, tercer trimestre del año 2002; que arrendaron por un lapso de duración de 6 meses contados desde el 01 de marzo de 2013 hasta el 01 de septiembre de 2013 prorrogables por un periodo igual si alguna de las partes no manifestare lo contrario 30 días antes del vencimiento del contrato, a la arrendataria Bigreidy Rojas, según lo previsto en las clausulas primera y tercera del contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado de fecha 01 de marzo de 2013.
Que en fecha 01 de septiembre de 2013, se vencieron los 6 meses del plazo de duración del contrato y ninguna de las partes manifestó a la otra, con 30 días de anticipación el vencimiento, por lo que el contrato de arrendamiento se prorrogó por un periodo igual, es decir, por 6 meses más de duración, que concluyeron el día 01 de marzo de 2014, según lo previsto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado.
Que en fecha 24 de septiembre de 2013 sus poderdantes le comunicaron por escrito a la arrendataria que el contrato cuyo vencimiento de fecha 01 de marzo de 2014, se daba por terminado conforme a la clausula tercera del contrato, que se le informaba que se le hacia la notificación con 5 meses de anticipación para que tomara sus previsiones. Que en fecha 01 de marzo de 2014, debía entregar el inmueble libre de personas y bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió, solvente en los servicios. Que la arrendataria se negó a suscribir la notificación privada de fecha 24 de septiembre de 2013, como acuse de recibo del original.
Que visto que se negó a suscribir la notificación privada, en fecha 11 de noviembre de 2013 se le realizó notificación judicial a la arrendataria signada con el N° 1737-2013.
Que a la arrendataria se le exigió la entrega del inmueble arrendado y hasta la fecha ha incumplido su obligación de cumplir con el contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado, desalojar voluntariamente el inmueble arrendado y entregarlo a las arrendadoras desocupado de personas y bienes y solicitan sea condenada a:

“…PRIMERO: Al cumplimiento del contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado, proceder voluntariamente a desalojar el inmueble arrendado y entregarlo al arrendador ANA JUSTINA LOBO, ALICIA MERCEDES RIVAS LOBO Y ANA ISABEL RIVAS DE ROJAS, esto es, el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado al arrendador desocupado de personas y bienes, en el mismo buen estado limpieza, funcionamiento y conservación, solvente de los servicios de energía eléctrica y agua, como lo recibió en la oportunidad de la celebración del contrato y de acuerdo a los términos del mismo.
SEGUNDO: En su defecto sea condenada por el tribunal al cumplimiento del contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado, se proceda al desalojo del inmueble de manera forzosa y se le haga entrega del inmueble arrendado al arrendador libre de personas y bienes.
TERCERO: En pagar la cantidad de SEIS MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 6.600,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados desde el mes de abril 2014 hasta el mes de febrero 2015, es decir (11) meses, a razón de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs 600,00) mensuales, cada uno, por el uso, goce y disfrute del inmueble arrendado.
CUARTO: En pagar los cánones de arrendamientos que se sigan venciendo, a partir del 01 de marzo de 2015, a razón de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs 600,00) mensuales cada uno, hasta la efectiva entrega del inmueble arrendado por su uso, goce y disfrute…”

Estimó la demanda en la cantidad de SEIS MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs 6.600,00) equivalente a CUARENTA Y CUATRO (44 U.T) Unidades Tributarias.
Fundamentó su acción en la parte final del parágrafo único del artículo 91, articulo 94 al 96, 97 al 122 Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, artículo 7 al 10 de la Ley Contra el Desalojo Arbitrario de Viviendas, articulo 35 al 46 del Reglamento de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, artículos 1599, 1264, 1134 y 1667 del Código Civil y artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

DE LA CONTESTACIÓN
A los folios del 59 al 65 de la 1era pieza., la ciudadana Bigreidy Rojas, debidamente asistida por el Abg. Walter Rodríguez, consignó escrito de contestación, en fecha 27 de octubre de 2015 en los siguientes términos:

“…Es cierto que las ciudadanas ANA JUSTINA LOBO, ALICIA MERCEDES RIVAS LOBO Y ANA ISABEL RIVAS DE ROJAS…omisis.. me dieron en arrendamiento un inmueble de su propiedad constituido en una vivienda ubicada en la calle 6 entre 3 y 4 Sector Valle Verde, Urbanización Alexis Olmo, Sabana de Parra, Jurisdicción del Municipio José Antonio Páez del Estado Yaracuy.
Niego rechazo y contradigo, por ser incierto que la relación arrendaticia con LAS ARRENDADORAS ciudadanas ANA JUSTINA LOBO, ALICIA MERCEDEZ RIVAS y ANA ISABEL DE ROJAS, titulares de las cédulas de identidad Números 2.571.868, 5.465.506 y 4.972.066, respectivamente, se haya iniciado por contrato de arrendamiento de fecha primero (1º) de marzo de 2013, ya que lo verdaderamente cierto es que la relación arrendaticia se inicio en fecha primero (1º) de marzo de 2012, siendo suscrito en fecha veintinueve (29) de febrero del año 2012, por medio de la suscripción entre las partes de un contrato de arrendamiento, que produzco, promuevo y opongo en ese acto en copia fotostática marcado con la letra “A”, con vigencia desde el primero (1º) de marzo de 2012 hasta 01 de septiembre de 2012 prorrogable por un periodo igual si alguna de las partes no manifestare lo contrario 30 días antes del vencimiento de dicho plazo y, no como falsamente señala la parte demandante de que la relación arrendaticia se inicio en fecha primero (1º) de marzo de 2013, ya que en el 2013 lo que ocurrió es que la parte arrendadora hizo firmar a la arrendataria un contrato de arredramiento con vigencia a partir primero (1º) de marzo de 2013….
Niego, rechazo y contradijo que en fecha 24 de septiembre de 2013, los poderdantes de la demandante le hayan comunicada por escrito a la arrendataria la notificación de culminación del contrato suscrito en fecha 01 de marzo de 2013, así como también rechazamos que la misma se haya negado a recibir dicha notificación.
Ciudadana Juez, lo que en realidad pretende la demandante por medio de la presente demanda de cumplimiento de contrato es el desalojo, la desocupación del bien inmueble destinado a vivienda y no el cumplimiento del contrato en el pago del monto de los cánones de arrendamiento pendientes de pago…omissis..”
La parte demandante basa su infundada demanda en hechos falsos e inexactos, ya que señala y demanda que mi representada le adeuda los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses desde abril 2014 hasta el mes de febrero 2015, es decir 11 meses, pero obvia mencionar la parte demandante que, el inpago de dichos meses de canon de arrendamiento se debe única y exclusivamente a la negativa de su parte a recibir el pago de las cantidades de dinero correspondientes con la única finalidad de hacer ver un estado de insolvencia de mi representada pero claramente inducida por esta, ya que tal como se desprende del acta de audiencia conciliatoria de fecha diecinueve (19) de noviembre de 2014. Que produzco y promuevo marcada con la letra “D” del procedimiento administrativo signado con el No YAR-S-2014-010, sustanciado por ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA…”

III DE LA AUDIENCIA DE JUICIO ANTE EL A QUO
En fecha 28 de Junio de 2017, tuvo lugar la audiencia de juicio, estando presente la parte actora a través de su apoderado judicial GERMAN, así como la parte demandada ciudadana BIGREIDY ROJAS, asistida por la abogada ANNY KARINA RONDON, la cual cursa a los folios del 330 al 342 de la Segunda Pieza, en la cual se leyó el dictamen oral en el presente juicio.

IV DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Consta de las actas procesales, que el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Urachiche y José Antonio Páez de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, dictó extenso de la sentencia en fecha 03 de Julio de 2017, cursante a los folios del 343 al 359 de la segunda pieza, en los siguientes términos:

“…DECISIÓN
En consecuencia de conformidad con el artículo 121 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas pronuncia el extenso del fallo y por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Urachiche y José Antonio Páez de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fundamentada en último párrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, intentada por el Abogado Germán Macea Lozada en su carácter de apoderado judicial de las ciudadanas Ana Justina Lobo, Alicia Mercedes Rivas Lobo Y Ana Isabel Rivas de Rojas, contra la ciudadana Bigreidy Rojas, todos identificados; SEGUNDO: en consecuencia, se condena a la ciudadana Bigreidy Rojas, a DESALOJAR el inmueble que ocupan en su condición de arrendataria, ubicado en la calle 06, ENTRE CARRERAS 03 Y 04, Sector Valle Verde, Urb Alexis Olmo, Sabana de Parra, Municipio José Antonio Paéz del Estado Yaracuy construida sobre lote de terreno de propiedad municipal del cual son propietarias conforme al documento registrado en fecha 29/08/2002; una casa cercada perimetralmente con paredes de concreto, techo de platabanda y piso de cemento, sala, comedor, tres habitaciones, baño y cocina; debiendo restituir dicho inmueble libre de bienes y persona a la parte actora ciudadana Ana Justina Lobo, Alicia Mercedes Rivas Lobo Y Ana Isabel Rivas de Rojas, ya identificadas, una vez cumplido el procedimiento establecido en los artículos 12, 13 y 14 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en sintonía con los lineamientos garantistas y proteccionistas del derecho a la vivienda en cada venezolano, en aras de garantizar el refugio temporal o la solución habitacional definitiva a la demandada y así se establece; TERCERO: asimismo se acuerda el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de abril del 2014 hasta la total y definitiva entrega del inmueble por la cantidad de Seiscientos Bolívares ( Bs 600,00) mensuales; CUARTO: se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 278 del Código de Procedimiento Civil.…”

V DE LA AUDIENCIA ORAL ANTE ESTA ALZADA
En fecha 28 de Septiembre de 2017, cursante al folio 368 de la segunda pieza; dictamen de la Audiencia Oral Pública, en los siguientes términos:

“…DECLARA
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la demandada de autos ciudadana BIGREIDY ROJAS, a través de su co apoderado judicial abogado WALTER RODRIGUEZ, contra la decisión dictada en fecha 03 de julio de 2017, por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Urachiche y José Antonio Páez del Estado Yaracuy, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesto por las ciudadanas ANA JUSTINA LOBO, ALICIA MERCEDES RIVAS LOBO y ANA ISABEL RIVAS DE ROJAS contra la ciudadana BIGREIDY ROJAS.
SEGUNDO: SE CONFIRMA en toda su extensión la sentencia recurrida, dictada por el referido Tribunal en fecha 03 de julio de 2017.
TERCERO: SE CONDENA en costas del recurso a la parte apelante por mandato expreso del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Remítase en su oportunidad al Tribunal de Origen…”

VI DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
El Apoderado Judicial de la parte actora, Abg. GERMAN MACEA, en su escrito de pruebas cursante a los folios 128 al 130 de la primera pieza, ratifica todas las documentales traídas con el libelo de demanda las cuales son del tenor siguiente:
A los folios del 5 al 7 de la 1era Pieza original del poder autenticado ante la Notaría Pública de Peña del Estado Yaracuy en fecha 24 de octubre de 2013, otorgado por las ciudadanas ANA JUSTINA LOBO, ALICIA MERCEDES RIVAS LOBO y ANA ISABEL RIVAS DE ROJAS al abogado GERMAN MACEA. Esta documental se encuentra referida a documento auténtico otorgado ante funcionario Público competente (Notario) y en razón de no haber sido objeto de impugnación se valora conforme a lo indicado en los artículos 1.357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil.
Cursante a los folios 08 al 10 copia fotostática de documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Autónomos Urachiche y José Antonio Paez del Estado Yaracuy, bajo el N° 28, folios 134 al 137 de fecha 29 de agosto de 2002. Dicho documento se reputa público conforme al artículo 1357 del Código Civil Venezolano, teniendo validez entre las partes y frente a terceros y hacen plena fe de su contenido por virtud de haberse cumplido los requisitos ante el funcionario que acredita tal cumplimiento o que ha sido efectuado en su presencia, tal como lo señalan los artículos 1359 y 1360 del Código Civil Venezolano, el mismo no fue desvirtuado tal como lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo que este Tribunal le otorga todo su valor probatorio, desprendiéndose del mismo que la ciudadana ADELA GUEDEZ vende a las ciudadanas ANA JUSTINA LOBO, ALICIA MERCEDES RIVAS LOBO y ANA ISABEL RIVAS DE ROJAS, unas bienhechurías ubicadas en la calle 06 entre carreras 03 y 04 Sector Valle Verde, Urbanización Alexis Olmos, Sabana de parra, Municipio Jose Antonio Paez del Estado Yaracuy y el cual constituye el inmueble objeto del presente juicio. Y así se establece.
Cursa al folio 11 original de Contrato de Arrendamiento suscrito entre las ciudadanas ANA JUSTINA LOBO, ALICIA MERCEDES RIVAS LOBO y ANA ISABEL RIVAS DE ROJAS como arrendadoras y la ciudadana BIGREIDY ROJAS como arrendataria, observando este Tribunal que este documento privado no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, no fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales, en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, dicho contrato de arrendamiento se da por reconocido y así se decide.
Cursante al folio 12, original de comunicación suscrita por la parte actora ciudadanas ANA JUSTINA LOBO, ALICIA MERCEDES RIVAS LOBO y ANA ISABEL RIVAS DE ROJAS a la parte demandada ciudadano BIGREIDY ROJAS. Al analizar la misma por este Tribunal Superior se evidencia que solo ha sido suscrita por la parte demandante, mas no así por la parte demandada, por tanto, al tratarse de instrumentales privadas que no emanan de la demandada no le son oponibles, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1368 del Código Civil, en virtud del principio de alteridad, en consecuencia queda desechada la misma.
La parte actora con el escrito libelar consignó copia fotostática de Expediente N° 1737-2013 perteneciente al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Urachiche y José Antonio Páez de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, correspondiente a NOTIFICACIÓN solicitada por el abogado GERMAN MACEA en su condición de apoderado judicial de las ciudadanas ANA JUSTINA LOBO, ALICIA MECEDES RIVAS LOBO y ANA ISABEL RIVAS DE ROJAS. (Folios 13 al 28). Esta notificación judicial al no ser impugnada por la demandada en su escrito de contestación y por tratarse de un documento público, conforme a los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, debe subsistir en toda su fuerza y vigor, y no ser invalidable mientras no sea declarada falsa y así se establece.
A los folios 29 al 33, la parte actora trajo original de Resolución Número: 009-2015 de fecha 22 de febrero de 2015, emanada de la Coordinación Regional Yaracuy de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), considerado documento público administrativo; que es aquel realizado por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que trata de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y por lo tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario; y de los mismos se desprende que la parte actora ciudadanas ANA JUSTINA LOBO, ALICIA MERCEDES RIVAS LOBO y ANA ISABEL RIVAS DE ROJAS interpuso procedimiento administrativo previo a la demanda contra la ciudadana BIGREIDY ROJAS y que el organismo competente habilitó la vía judicial a los fines de dirimir el conflicto ante los Tribunales competentes.
Por otra parte, la demandada de autos al momento de contestar la acción, en escrito cursante a los folios 59 al 65 de la 1 era Pieza consignó las siguientes documentales y promovió testimoniales.
Cursante al folio 66 copia fotostática de contrato de arrendamiento privado suscrito entre las ciudadanas ANA JUSTINA LOBO, ALICIA MERCEDES RIVAS y ANA ISABEL DE ROJAS y la ciudadana BIGREIDY ROJAS, el cual la parte actora hizo uso del mecanismo de oposición a la prueba, a lo cual el Tribunal A Quo señaló sin lugar la oposición formulada, por cuanto la parte actora no cumplió con lo establecido en el artículo 429 de la ley adjetiva civil.
Contrario a lo que señaló el Juzgado A Quo sobre la referida documental, consignada en copia simple y de naturaleza privada, la cual no es reconocido ni tenida legalmente por reconocida, es obligatorio señalar que este tipo de documentos –privados- sólo pueden ser consignados en autos en originales, tal como dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el reiterado criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, cuando en sentencia Nº 0259, de fecha 19/05/2006, establece que “…Al tenor del Art. 429 del C.P.C., dentro de la prueba por escrito, el Legislador decidió otorgar valor probatorio a determinadas copias fotostáticas o reproducciones fotográficas de algunos instrumentos. Según dicho texto legal, es menester que se cumplan con determinados requisitos objetivos y subjetivos, para que estas fotocopias o reproducciones fotográficas tengan efecto en el proceso mediante la debida valoración que, sobre ello, le otorgue el Sentenciador. Estas condiciones son las siguientes: En primer lugar, las copias fotostáticas deben tratarse de instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos…”.
Asimismo, la Sala Político Administrativa en sentencia Nº 0647, de fecha 14 de marzo de 2006, dejó sentado:
Asimismo, la Sala Político Administrativa en sentencia Nº 0647, de fecha 14 de marzo de 2006, dejó sentado: …Se advierte entonces que la norma se refiere a los documentos públicos, privados reconocidos o tenidos como tales, así como las copias fotográficas, fotostáticas o de otra especie, de estos documentos. Por interpretación en contrario, sino son de este género, esto es, si se trae a juicio una copia fotostática de un documento privado simple, éste carece de valor probatorio aun cuando no sea impugnada expresamente…
Entonces, por interpretación en contrario, si no son de las especies antes elencadas (públicos o privados reconocidos), las copias simples de documentos privados promovidas no tendrán valor, aun cuando no sean impugnadas expresamente, en consecuencia a lo anterior, el documento privado en copia simple correspondiente a contrato de arrendamiento consignado por la parte demandada, se desecha en la presente causa. Así se establece.
En cuanto a la copia fotostática consignada al folio 67 correspondiente a contrato de arrendamiento privado suscrito entre las ciudadanas ANA JUSTINA LOBO, ALICIA MERCEDES RIVAS y ANA ISABEL DE ROJAS y la ciudadana BIGREIDY ROJAS, la misma fue consignada por la parte actora en original y fue debidamente valorada ut supra.
Copia fotostática de acta de audiencia conciliatoria suscrita entre las partes del proceso, cursante a los folios 69 al 72/1era pieza, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), la cual está dotada de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y por lo tanto debe considerarse cierto hasta prueba en contrario; y de la misma se desprende que en fecha 19 de noviembre de 2014 se llevó a cabo audiencia en la cual se ordenó la apertura del procedimiento sancionatorio, visto que la parte actora no consignó número de cuenta para el depósito de los canones de arrendamiento, asimismo se acordó el acceso a la vía judicial.
En cuanto a la Comunicación dirigida por la demandada al Consejo Comunal del Sector Alexis Olmos, cursante a los folios 73 al 75/1era pieza, el A Quo señala en su sentencia que se desecha por ser ratificada por la prueba testimonial, sin embargo, la misma quedó desechada en sentencia interlocutoria de fecha 26 de noviembre de 2016, cursante a los folios 193 al 198 de la 1era Pieza, en la cual se declaró procedente la oposición de dicha prueba.
Fueron consignados por la parte demandada con su escrito de contestación a la demanda las siguientes documentales:
 A los folios 76 al 78 1era Pieza copia fotostática de opción a compra venta del inmueble objeto del presente juicio suscrito entre las ciudadanas ANA JUSTINA LOBO, ALICIA MERCEDES RIVAS LOBO y ANA ISABEL RIVAS DE ROJAS y la ciudadana BIGREIDY ROJAS.
 A los folios 79 al 81 de la 1era Pieza copia fotostática de compra de terreno realizada por las ciudadanas ANA JUSTINA LOBO, ALICIA MERCEDES RIVAS LOBO y ANA ISABEL RIVAS DE ROJAS al Municipio Jose Antonio Paez, debidamente registrado por ante el Registro Público de los Municipios Urachiche y Jose Antonio Paez del Estado Yaracuy, en fecha 24 de enero de 2012, inserto bajo el N° 28.
 A los folios 82 y 83 1era Pieza copia fotostática de certificación de gravamen correspondiente al inmueble objeto del presente juicio, emanado del Registro Público de los Municipios Urachiche y Jose Antonio Paez del Estado Yaracuy en fecha 11 de julio de 2012.
 A los folios 84 al 89 1era Pieza copia fotostática de compra venta de inmueble realizada por las ciudadanas ANA JUSTINA LOBO y ANA ISABEL RIVAS DE ROJAS a la ciudadana MARIA FELICITA TORRES, debidamente registrado por ante el Registro Público de los Municipios Urachiche y Jose Antonio Paez del Estado Yaracuy, en fecha 14 de agosto de 2011, inserto bajo el N° 29.
 A los folios 90 al 96 1era Pieza copia fotostática de Cedula Catastral, Plano y documento de compra venta de inmueble realizada por la ciudadana ANA JUSTINA LOBO al ciudadano JESUS PASTOR GUEDEZ, debidamente registrado por ante el Registro Público de los Municipios Urachiche y Jose Antonio Paez del Estado Yaracuy, en fecha 29 de agosto de 2002, inserto bajo el N° 26.
 A los folios 97 al 104 de la 1era Pieza copia fotostática de compra de terreno realizada por las ciudadanas ANA JUSTINA LOBO y ANA ISABEL RIVAS DE ROJAS al Municipio Jose Antonio Paez, debidamente registrado por ante el Registro Público de los Municipios Urachiche y Jose Antonio Paez del Estado Yaracuy, en fecha 18 de febrero de 2013, inserto bajo el N° 22.
 A los folios 105 al 109 copia fotostática de Gaceta Municipal emanada de la Alcaldía del Municipio José Antonio Paez, correspondiente a desafectación de terreno a favor de las ciudadanas ANA JUSTINA LOBO y ANA ISABEL RIVAS DE LOBO
 Al folio 118 copia fotostática de declaración jurada de poseer vivienda, suscrita por las ciudadanas ANA JUSTINA LOBO, ALICIA MERCEDES RIVAS LOBO y ANA ISABEL RIVAS DE ROJAS ante la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Jose Antonio Paez del Estado Yaracuy.

Todas las anteriores documentales (Folios 76 al 118) son considerados documentos públicos y documentos administrativos, y de los mismos se desprende la propiedad tanto del inmueble objeto de la presente controversia, como la propiedad de otros inmuebles propiedad de las actoras, así como quedó evidenciada la opción a compra venta suscrita entre las partes del proceso sobre el inmueble objeto del presente juicio; empero, todas estas documentales no traen elementos de convicción para la resolución de la litis trabada en el caso de marras, como lo es el cumplimiento de contrato de arrendamiento privado suscrito; en consecuencia, se desechan en la presente causa. En cuanto a las copias cursantes a los folios 110 al 117 1era Pieza, ya fueron valoradas anteriormente por quien suscribe.
Cursa de igual forma al folio 119 copia de certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda a nombre de la demandada ciudadana BIGREIDY ROJAS, documento administrativo que se le otorga valor probatorio.
Al folio 120 1era Pieza riela copia fotostática de Solicitud de Registro de Arrendamiento por la parte demandada, recibido por el funcionario revisor del SUNAVI ciudadano Jose Martin, fechado 10 de febrero de 2014, al cual se le otorga valor probatorio concatenada con la documental inserta al folio 119.
Ahora bien, en el lapso probatorio tal como se señaló ut supra la parte actora ratificó las documentales traídas con el escrito libelar. Y en esta oportunidad, la parte demandada consignó su escrito de pruebas consignando documentales y testimoniales.
En el caso de la parte demandada y su escrito de pruebas, comparte lo señalado por el Juzgado A Quo, en cuanto a la no valoración tanto de las documentales, como de los testigos promovidos, por cuanto este tipo de pruebas de acuerdo a la norma especial, deben ser traídos tanto con el libelo de demanda, como con la contestación. De igual forma, hay que acotar que en la contestación a la demanda, fueron promovidas las mismas testimoniales, a las cuales hubo formal oposición, que fue declarada con lugar por el Tribunal A Quo.
En cuanto a la prueba de informe solicitada a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, su resulta corre inserta al folio 253 de la 2da Pieza, no siendo la misma controvertida por la parte actora, desprendiéndose de su contenido que se sustanció por ante ese ente administrativo Expediente YAR-S-2014-010, procedimiento previo a la demanda por el abogado GERMAN MACEA contra la ciudadana BIGREIDY ROJAS; que la parte accionante se negó a la entrega de cuenta para la cancelación de los canones de arrendamiento, y que consecuencia de esto se abrió procedimiento sancionatorio, todo lo cual ya se encontraba probado en autos y así se establece.
En lo que respecta a lo prueba de informes dirigida al Consejo Comunal Urbanización Alexis Olmos, cursante su resulta al folio 252, no fue controvertida por la parte actora, señalando su contenido que la ciudadana BIGREIDY ROJAS es arrendataria de un inmueble ubicado en la calle 06 entre carreras 3 y 4 del sector Valle Verde de la Urbanización Alexis Olmos, propiedad de las ciudadanas ANA JUSTINA LOBO, ALICIA MERCEDES RIVAS LOBO y ANA ISABEL RIVAS DE ROJAS, hechos no controvertidos en la presente causa; sin embargo, en relación a la fecha del documento privado que allí mencionan - 01 de marzo de 2012 – el mismo quedó desechado en la presente causa, al ser consignado en copia fotostática.
Referente a la prueba de informes dirigida al Banco del Tesoro, cuyas resultas cursan a los folios 236 y 237, así como a los folios 241 al 243, no fue controvertida por la parte actora, evidenciándose de su contenido que la demandada ciudadana BIGREIDY ROJAS tramitó crédito hipotecario ante esa Institución Bancaria, con el objeto de comprar una vivienda ubicada en la calle 6 entre carreras 3 y 4 sector Valle vede, urbanización Alexis Olmos, Sabana de Parra del Estado Yaracuy, el cual es el objeto del presente juicio; sin embargo, el objeto del presente juicio estriba sobre cumplimiento de contrato de arrendamiento y no de opción a compra.
Con relación a la ratificación de documental, nada tiene que señalar esta instancia, pues tal como quedó establecido en la sentencia del A Quo, la misma no fue evacuada en la audiencia de juicio.

VII CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Es pertinente acotar que la competencia Funcional Jerárquica Vertical de este Juzgado Superior, se asume respecto a la sentencia del caso sublite, a pesar de haber sido emitida por un Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, acogiendo lo establecido en las sentencias Nros. REG. 00740 y REG. 0049, de fechas 10/12/2009 y 10/03/2010, emitidas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual señaló que los Juzgados Superiores son competentes para conocer de los recursos de apelación de sentencias emitidas por los Juzgados de Municipio.
Ahora bien, entrando en el estudio del fondo de la presente causa, de conformidad con el Código Civil, en su artículo 1.133, nuestra legislación define el contrato así: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Entonces resulta que, la acción interpuesta en la presente causa trata de la pretensión de cumplimiento respecto de un contrato de arrendamiento privado celebrado entre las ciudadanas ANA JUSTINA LOBO, ALICIA MERCEDES RIVAS LOBO y ANA ISABEL RIVAS DE ROJAS y la ciudadana BIGREIDY ROJAS; en tal sentido, la parte actora demandó para que se haga el efectivo cumplimiento del contrato privado suscrito por cuanto terminó o expiró la vigencia temporal del referido contrato del cual se demandó su cumplimiento, por cuanto la vigencia de la relación arrendaticia habría terminado, ya que, inició el 01/03/2013 y culminó el 01/09/2013, con una prorroga contractual por el mismo tiempo de seis meses hasta el 01 de marzo de 2014, no habiéndose pactado un nuevo contrato, con lo cual, ya se terminó la relación arrendaticia, y por ello demanda dicho cumplimiento contractual de que se le entregue libre de personas y cosas.
Así mismo, vista así la demanda, la parte demandada, al defenderse de tales argumentos, adujo que era cierto dicho contrato, sin embargo señaló, que la relación arrendaticia inició en fecha 01 de marzo de 2012 con contrato privado suscrito en fecha 29 de febrero de 2012, el cual consignó en copia fotostática, la cual como ya se explicó ut supra, para tener valor probatorio debió ser consignado en original, por tanto el mismo fue desechado por esta Alzada.
En el mismo sentido, se hace necesario en este punto, entrar a analizar la naturaleza de la relación arrendaticia, en cuanto a su determinación, y así tenemos que, en materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto, de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contrato a tiempo indeterminado, contrato a tiempo fijo o determinado renovable automáticamente, contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable. Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe esta jurisdiccente, analizar previamente la naturaleza del contrato de arrendamiento privado acompañado con el libelo de la demanda en original y debidamente valorado, determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.
En tal sentido, considera prudente este Juzgado transcribir la Cláusula Tercera del contrato que vinculó a las partes, veamos: “…La duración de este contrato es de seis (06) meses, contados a partir del 1° de marzo del 2013 hasta el 1° de Septiembre del 2013 prorrogable por un periodo igual si alguna de las pates no manifetare lo contrario 30 días antes del vencimiento del presente contrato.…”. Se entiende, sin lugar a dudas entonces que, al terminar la vigencia temporal del presente contrato privado, y siempre que no haya prorroga o renovación acordada por las partes se deberá entregar el inmueble, esa fue la disposición contractual que vinculó a las partes.
Aunado a lo anterior se tiene que consta en autos que la parte actora, en fecha 11 de noviembre de 2013 tramitó Expediente N° 1737-2013 por ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Urachiche y José Antonio Páez de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, correspondiente a NOTIFICACIÓN solicitada por el abogado GERMAN MACEA en su condición de apoderado judicial de las ciudadanas ANA JUSTINA LOBO, ALICIA MECEDES RIVAS LOBO y ANA ISABEL RIVAS DE ROJAS. (Folios 13 al 28).
Ahora bien, del motivo principal de la notificación quedó establecido al folio 27 de la primera pieza, al momento del traslado del Tribunal en fecha 12 de noviembre de 2013, al practicar la referida notificación, lo siguiente:

…Seguidamente el Tribunal notifica de su misión a la ciudadana Bigreidy Rojas, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 15.388.385, en su condición de arrendataria del inmueble antes señalado y le hace saber a la notificada que las ciudadana Ana Justina Lobo Y Ana Isabel Rivas de Rojas, han decidido dar por terminación al contrato, lo cual le notifican con bastante antelación (4 meses), para que tome sus previsiones y el día primero de marzo de 2014, deberá entregar la vivienda arrendada libre de personas y bienes o sea totalmente desocupada, en perfecto estado de limpieza y conservación, solvente de servicios de luz eléctrica y agua, como la recibió en la oportunidad de la celebración del referido contrato y de acuerdo a los términos del mismo. La ciudadana Bigreidy Rojas, seguidamente expone: “Para la fecha el contrato vencido y sobre el mismo inmueble un contrato de compra-venta, es todo…” (Destacado del Tribunal)

Analizadas como han sido las actuaciones efectuadas por la parte actora a través de la Notificación Judicial antes valorada, así como las actuaciones administrativas ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, entre las mismas partes hoy en litigio- donde quedó demostrado el conocimiento de la parte demandada sobre el requerimiento realizado por la parte actora, concluye este Despacho que, quedó plenamente probada la voluntad de las arrendadoras de no continuar con la relación locativa y por ende, poner término contractual a la misma, pues en primer término quedó evidenciado en el acta levantada, la constitución del Tribunal en el inmueble arrendado, que la misma fue participada o practicada dentro del marco legal establecido para las notificaciones judiciales, quedando evidenciado que la notificada fue la demandada ciudadana BIGREIDY ROJAS, que se le informó claramente el motivo de la notificación a que se contrae el referido expediente, quedando debidamente notificada de su contenido, y en segundo lugar haber cumplido la parte actora el procedimiento administrativo previo a tales efectos, y así se establece.
Explanado lo anterior, desde el punto de vista del Código Civil, en concordancia con lo estipulado en la Ley especial de arrendamientos de vivienda, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que se haya verificado su cumplimiento, circunstancias estas que serán analizadas por este Tribunal y que determinarán si en el presente caso, procede en derecho la presente acción.
Hechas las observaciones anteriores, se tiene que del análisis realizado al contrato del cual se ha solicitado su cumplimiento, se observa que tiene una determinación temporal del 01/03/2013 y concluyó el día 01/04/2014, vista la prorroga contractual a la que tuvo objeto el contrato; con lo que es una relación arrendaticia a tiempo determinado de 6 meses prorrogado por 6 meses más, y del bagaje probatorio existente en autos se desprende que nunca dejó de serlo; aunque la parte demandada alegó mucho más tiempo, pero no lo demostró en la oportunidad probatoria, aunado a que la parte actora realizó notificación judicial a la arrendataria demandada, de la decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes.
Así pues, cree conducente esta Juzgadora Superior, que, lo oportuno es respetar la contratación suscrita entre las partes del caso de marras, pues, en su clausula tercera, ya examinada; a la par, que no se evidencia, de forma alguna, como de las partes hubo una convención para prorrogar o continuar la relación arrendaticia, de acuerdo a la disposición contractual por más tiempo del transcurrido, siendo como está, ajustada a derecho, más aún el deseo de la no continuación o renovación de la misma, debe darse por resuelta la relación arrendaticia, con la advertencia que debe asegurársele a la parte arrendataria demandada el cumplimiento de las normas especiales de vivienda, a decir, del Decreto 8190 Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas, tal como lo estableció el Juzgado A Quo en su sentencia, asegurando así la tutela judicial efectiva para ambas partes del proceso y así se decide.
VIII DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley,
DECLARA
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la demandada de autos ciudadana BIGREIDY ROJAS, a través de su co apoderado judicial abogado WALTER RODRIGUEZ, contra la decisión dictada en fecha 03 de julio de 2017, por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Urachiche y José Antonio Páez del Estado Yaracuy, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesto por las ciudadanas ANA JUSTINA LOBO, ALICIA MERCEDES RIVAS LOBO y ANA ISABEL RIVAS DE ROJAS contra la ciudadana BIGREIDY ROJAS.
SEGUNDO: SE CONFIRMA en toda su extensión la sentencia recurrida, dictada por el referido Tribunal en fecha 03 de julio de 2017.
TERCERO: SE CONDENA en costas del recurso a la parte apelante por mandato expreso del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Remítase en su oportunidad al Tribunal de Origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA CERTIFICADA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los 05 días del mes de Octubre de dos mil diecisiete. Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL,

Abg. INÉS M. MARTÍNEZ R.

EL SECRETARIO TEMPORAL,

Abg. FRANCISCO J. MAYORA
En la misma fecha y siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
EL SECRETARIO TEMPORAL,

Abg. FRANCISCO J. MAYORA